Bijlage 2 - Haalbaarheidsonderzoek horeca raadhuis Sliedrecht van First mate B5 22.1040 Rapportage Definitief januari 2023.pdf
Tekst van het document
28
4.
Conceptrichtingen
Firstmate adviseert om laagdrempelige daghoreca te ontwikkelen met de mogelijkheid tot het aanbieden van een early-diner aangevuld met een banqueting propositie voor de raadsvergaderingen, trouwerijen en andere bijeenkomsten in één van de zalen.
4.1
Gap-analyse
Op basis van het onderzoek is Firstmate tot de volgende bevindingen gekomen: Wanneer we kijken naar de markt, zien we in Sliedrecht marktkansen voor het midden- tot hoger- segment horeca, met focus op de particuliere en zakelijke markt van Sliedrecht als doelgroep. Desondanks is de locatie zelf ongeschikt voor de exploitatie van zelfstandige horeca. Op basis van de kaders dient de horeca ondergeschikt te zijn aan de hoofdfuncties van het pand: trouwen en vergaderen. De horeca moet levendig en toegankelijk zijn voor de inwoners van Sliedrecht en uitnodigen om te ontmoeten, maar ook kunnen voorzien in de behoefte van eten en drinken voor, tijdens en vooral na de raadsvergaderingen. Daarnaast is het van belang dat zowel het concept als de uitstraling ervan van een bepaald niveau is, zo is een café of snackbar ongewenst. De invulling dient te passen bij de identiteit van Het Raadhuis en de identiteit en doelstellingen van de gemeente. Uitgaande van deze bevindingen, de trends en ontwikkelingen in de markt, het huidige aanbod en de doelgroep in Sliedrecht dient het horecaconcept in Het Raadhuis van Sliedrecht rekening te houden met de volgende thema’s: Thema’s • Laagdrempelig toegankelijk; • Ondersteunend aan de hoofdfuncties; • Inclusieve en duurzame invulling; • Huiskamerfunctie voor inwoners en gemeentemedewerkers
29
4.2
Advies-conceptrichting
De Huiskamer van Sliedrecht In de Huiskamer van Sliedrecht is iedereen welkom. Het is een laagdrempelige horecagelegenheid voor iedereen uit de samenleving. Het kan maar zo zijn dat je als gast de ene keer alleen je buurman tegenkomt en een andere keer een wethouder. Ook personeel voelt zich hier welkom, zo wordt er bijvoorbeeld gewerkt met personen met een afstand tot de arbeidsmarkt, zodat zij ook onderdeel zijn van de samenleving.
Dit is passend voor de Sliedrechtse inwoners. De gemeenschap is hecht en kent veel sterke verenigingen. Hierdoor zijn er in Sliedrecht veel hechte groepen die elkaar willen helpen. Het concept In dit type concept voel je je thuis. Een warme en knusse inrichting, comfortabele stoelen en herkenbare dranken en gerechten op de menukaart. De herkenbare gerechten mogen af en toe iets specialer of met een speciale toevoeging zijn. Belangrijk bij dit concept is dat de prijzen marktconform maar toegankelijk zijn.
Om de horeca laagdrempelig en aantrekkelijk te maken voor de inwoners van Sliedrecht – met over het algemeen een wat lager gemiddeld inkomen – zijn deals als een kop koffie met een stuk taart of een belegd broodje met een sapje voor een vaste prijs passend bij dit concept. Zo worden er bijvoorbeeld iedere dag verschillende ‘deals’ aangeboden. Het serviceniveau in de huiskamer van Sliedrecht ligt laag en is op basis van counterverkoop. Gasten kunnen hun bestelling doorgeven aan de counter en zelf na het afrekenen mee nemen naar een tafeltje. Middels het plaatsen van grotere tafels met 8+ stoelen eraan, nodigt het ook uit om samen van eten en drinken te genieten, wellicht met een onbekende, om ontmoeten te stimuleren. Het is mogelijk om in de huiskamer van Sliedrecht ten minste van maandag tot en met vrijdag koffie te drinken, te lunchen, te borrelen of een high-tea te reserveren. Indien gewenst is het zeker passend om dit op enkele dagen in de week uit te breiden met een early-diner. Een aandachtspunt bij het aanbieden van diner: vanwege een kleine keuken kan er niet zelf worden gekookt door de medewerkers, maar wordt er gebruik gemaakt van convenience producten. Hiervoor is een goede oven noodzakelijk. Openingstijden: Maandag tot vrijdag van 09:30 tot 17:30. Optioneel ook geopend op zaterdag en op de avonden tot 20:00.
Firstmate adviseert om de behoefte aan eten en drinken voor, tijdens en na de raadsvergaderingen en trouwerijen in te vullen middels banqueting, die vooraf aangevraagd dient te worden. Flexibele werkplekken Als toevoeging aan dit concept is het passend om de horeca in te zetten als flexibele werkplek, voor inwoners en werkenden uit Sliedrecht. Hiervoor dienen weinig aanpassingen gedaan te worden, echter zijn voldoende stopcontacten bij tafels hiervoor noodzakelijk. Assortiment horeca Passend bij het thema duurzaamheid worden er samenwerkingen aangegaan met lokale leveranciers voor de inkoop van producten.
30
De gehele dag zijn er zowel warme als koude dranken beschikbaar. Frisdrank past minimaal in dit concept. Verse sappen en gezondere dranken zoals bijvoorbeeld huisgemaakte ijsthee sluiten beter aan op dit concept. Er kan voor gekozen worden om in de publiek toegankelijke horeca geen alcohol te schenken. Dit doet geen afbreuk aan het concept, en sluit juist aan op de identiteit van de gemeente en het thema vitaliteit.
Koffiemoment:
Verschillende soorten warme dranken waaronder koffie, thee, speciale koffie’s en warme chocolademelk, gebak, koeken, vers fruit en croissants/saucijzenbroodjes etc. Koffiedeal: Een kop koffie of thee en een gebakje voor €5,50
Lunch:
Soepen, belegde broodjes, panini’s, wraps, maaltijdsalades en zoete broodjes. Ook tijdens het lunch moment worden warme en koude dranken geserveerd. Lunchdeal: Een belegd broodje en een sapje of warme drank voor €6,95
Borrelmoment:
Tijdens het borrelmoment is er keuze uit verschillende borrelhappen zoals frituursnacks, olijven, een kaas- of charcuterie plankje, wat nootjes of een combinatie van dit soort snacks. Tijdens dit moment wordt er geen deal aangeboden omdat alcohol niet per se past bij de identiteit van de gemeente.
Diner:
Tijdens het dinermoment worden er per dag drie verschillende gerechten geserveerd, bijvoorbeeld: Vegetarische lasagne, poke-bowl met zalm en boerenkool met rookworst. Deze gerechten worden tegen een relatief lage prijs aangeboden tussen de €10,- en €15,per gerecht. Er staan tevens vier vaste desserts op de kaart. Dinerdeal: Een hoofdgerecht met twee drankjes voor €20,Assortiment banqueting De banqueting is gericht op het verzorgen van eten en drinken voor, tijdens en na de raadsvergaderingen, lunches in fractiekamers en het verzorgen van eten en drinken tijdens recepties bij trouwerijen. Het assortiment dat geserveerd wordt is gelijk aan het assortiment in de openbaar toegankelijke horeca, maar kan naar wens worden uitgebreid per aanvraag. Prijzen hiervoor zijn marktconform. Personeel Aansluitend op het thema inclusiviteit, en passend bij het concept is het om de horeca in te zetten als dagbesteding voor personen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Mogelijkheden hiervoor zijn bijvoorbeeld: samenwerken met een horecapartij/cateraar die die mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt begeleidt of een andere optie is om bijvoorbeeld samen te werken met één of meerdere lokale zorgpartijen om zo dagbestedingsplekken aan te bieden. Plattegrond Boei heeft twee verschillende opties en plattegronden uitgewerkt, een grote en een kleine versie.
Firstmate beoordeeld de kleine versie als het best passend voor zowel het concept, waarbij geen grote keuken benodigd/passend is als bij het pand vanwege de routing. In bijlage 3 is de tekening van de ‘kleine variant horeca’ bijgesloten.
Firstmate adviseert om geen terras te ontwikkelen, tenzij het mogelijk is om vanaf het terras naar binnen te kijken medewerkers vanaf binnen het terras kunnen zien.
31
Sfeerimpressies
Figuur 3, Huiskamer van Sliedrecht
32
Figuur 4, Counterverkoop Huiskamer van Sliedrecht
33
Figuur 5, Banqueting
34
35
5.
Financiële haalbaarheid
Een commerciële exploitatie is niet mogelijk. De oorzaak hiervan ligt opgeslagen in een te lage omzetverwachting ten opzichte van de kosten die hiervoor gemaakt dienen te worden en de investering die hiervoor gedaan moeten worden. Oplossingen hiervoor kunnen zijn: additionele inkomensstromen als een beheerdersvergoeding, een lagere huur, een bijdrage in de huisvestingskosten (g/w/l), het doen van investeringen vanuit de gemeente en/of het inzetten van de horeca als middel van dagbesteding.
5.1
Exploitatie gebonden investeringsbegroting
Op basis van een marktconforme investering van €1.500,- per vierkante meter voor inventaris en inrichting (incl. keuken, apparatuur, tafels, stoelen etc.), en circa 105m2 gebruikersoppervlakte, is een totale exploitatie gebonden investering van €157.500,realistisch. De demarcatie tussen vastgoed gerelateerde en exploitatie gerelateerde investeringen bepalen de uiteindelijke investeringshoogte. Tabel 6, Investeringsbegroting Balans - investeringen Activa
Passiva
Vaste activa Inrichting keuken Inrichting restaurant
€ 80.000 € 77.500
Totale vaste activa Totale activa
5.2
Vermogen E.V. en/of V.V.
€ 157.500
€ 157.500
Totaal vermogen
€ 157.500
€ 157.500
Totale passiva
€ 157.500
Exploitatieprognose
De model winst- en verliesrekening op de volgende bladzijde is op basis van het uitgevoerde marktonderzoek, kengetallen uit de branche en door het opzetten van een benchmark, onafhankelijk opgesteld door Firstmate. Er wordt er een negatief resultaat verwacht, vanwege een te lage omzet in relatie tot de kosten en investeringen die gemaakt en gedaan dienen te worden.
36
Tabel 7, Exploitatieprognose Exploitatieprognose Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
24.688
€ 25.676
€ 26.703
14%
14%
14%
€
72.795
€ 75.707
€ 78.735
42%
41%
42%
€
32.202
€ 33.490
€ 34.830
18%
18%
18%
Banqueting
€
32.765
€ 34.076
€ 34.077
19%
19%
18%
Omzet zaalhuur
€
12.600
€
€
15.025
7%
8%
8%
Omzet totaal
€
175.050
€ 182.708
€ 189.369
100%
100%
100%
Omzet keuken Omzet dranken Omzet zaalhuur Omzet totaal
€ € € €
87.031 75.420 12.600 175.050
€ 90.512 € 78.436 € 13.759 € 182.708
€ 93.724 € 80.621 € 15.025 € 189.369
50% 43% 7% 100%
50% 43% 8% 100%
49% 43% 8% 100%
Inkoop keuken
€
27.850
€ 28.964
€ 29.992
32%
32%
32%
Inkoop dranken Inkoop diversen Inkoopkosten
€ € €
18.855 1.260 47.965
€ 19.609 € 1.376 € 49.949
€ 20.155 € 1.503 € 51.649
25% 1% 27%
25% 1% 27%
25% 1% 27%
Bruto marge
€
127.086
€ 132.759
€ 137.720
73%
73%
73%
Lonen & sociale lasten Overige personeelskosten
€ €
50.765 1.751
€ 52.985 € 1.827
€ €
54.917 1.894
29% 1%
29% 1%
29% 1%
Personeelskosten
€
52.515
€ 54.812
€
56.811
30%
30%
30%
Huisvestingskosten Verkoopkosten
€ €
17.505 1.751
€ €
18.271 1.827
€ €
18.937 1.894
10% 1%
10% 1%
10% 1%
Algemene kosten Overige exploitatiekosten
€ €
10.503 29.759
€ 10.962 € 31.060
€ €
11.362 32.193
6% 17%
6% 17%
6% 17%
Huur Rente Afschrijvingen Kapitaalslasten
€ € € €
14.004 6.062 16.405 36.471
€ 14.617 € 5.529 € 16.405 € 36.551
€ 15.150 € 4.975 € 16.405 € 36.529
8% 3% 9% 21%
8% 3% 9% 20%
8% 3% 9% 19%
Managementfee
€
42.000
€ 43.680
€ 45.427
24%
24%
24%
Winstreservering (8%)
€
14.004
€
€
8,0%
8,0%
8,0%
Resultaat**
€
47.663- € 47.961- € 48.390-
Warme dranken horeca
€
Lunch Horeca Diner Horeca
13.759
14.617
15.150
* eventuele verschillen in de optelling worden veroorzaakt door afrondingsverschillen ** voor belastingen
37
-27,2% -26,3% -25,6%
5.2.1
Toelichting omzet
De omzet is door Firstmate vastgesteld in vier hoofdcategorieën: Warme dranken in de horeca, Lunch in de horeca, Diner in de horeca, Banqueting en Zaalhuur (trouwzaal). Deze omzetten zijn berekend op basis van een inschatting van de gemiddelde besteding en het aantal gasten per moment van de dag in de week. Daarnaast is er voor de berekening van de omzet rekening gehouden met een inflatiecorrectie van 4% en een groeipercentage van 5% in zowel het tweede als het derde jaar. De omzetprognose wordt door Firstmate als zeer realistisch bevonden voor het beoogde horecaconcept. De totale omzet wordt geprognosticeerd op circa €175.000,- in het eerste jaar en kent een positief groeiscenario naar circa €189.000,- in jaar 3. De omzet per categorie is derhalve als volgt opgebouwd:
5.2.2
Toelichting kosten
De kosten zijn gebaseerd op kengetallen van vergelijkbare horecaconcepten en de kennis en ervaring van Firstmate. Firstmate acht de kosten voor de exploitatie van horeca inclusief de verhuur van de zalen met banqueting realistisch en acceptabel. Inkoopkosten De inkoopkosten zijn eerst per hoofdcategorie (Dranken, Keuken en Diversen) ingeschat om deze vervolgens als totale inkoopkosten te berekenen.
•
Gemiddeld liggen de inkoopkosten met gemiddeld 27,3% binnen de bandbreedte van de branchegemiddelde kosten voor inkoop van dit type horeca exploitatie.
Personeelskosten De personeelskosten zijn berekend op basis van kennis en ervaring van Firstmate.
•
De personeelskosten vormen de grootste kostenpost binnen de exploitatie. Deze liggen met 30% (excl. managementfee) op het branchegemiddelde van vergelijkbare bedrijven.
•
Personeelskosten blijven over de exploitatiejaren verhoudingsgewijs hetzelfde.
•
Tot overige personeelskosten worden onder andere bedrijfskleding, reiskosten woon- werkverkeer en een ziektekostenregeling gerekend.
38
Overige exploitatiekosten De overige exploitatiekosten bestaan uit huisvestingskosten, verkoopkosten en algemene kosten en zijn op basis van benchmarkgegevens en kennis en ervaring van Firstmate opgesteld.
•
Onder huisvestingskosten vallen: kosten energieverbruik, kosten onderhoud en reparatie gebouwen, terreinen, tuinen en inventaris, reinigingsmiddelen, schoonmaak/wasserijkosten en kosten voor water, afvoer, huisvuil, verpakkingsmateriaal en wegwerpservies en -bestek.
Disclaimer: Firstmate heeft bij de inschatting van de huisvestingskosten een verhoging van 2% doorgevoerd ten opzichte van de branchegemiddelde huisvestingskosten van 8% in 2019. Firstmate verwacht dat, ten tijde van de ingebruikname van de horeca in het Raadhuis medio 2024, deze huisvestingslasten realistisch zijn. hierbij is uitgegaan van een normalisering van de kosten voor energie (g/w/l) richting het niveau van 2019 en eerder. •
Onder verkoopkosten vallen reclame- en representatiekosten (bloemen/folders), provisies, muziek en overige verkoopkosten.
•
Alle overige niet genoemde kosten (minus baten): Administratie- en kantoorkosten, assurantiekosten, kosten heffingen, contributies en belastingen, kosten vervoersmiddelen en overige niet-genoemde kosten.
•
De overige exploitatiekosten liggen op het branchegemiddelde van vergelijkbare bedrijven.
Kapitaallasten Kapitaallasten bestaan uit huur, rente en afschrijvingen. Huur •
De huur voor de horecameters in het pand ligt met 8% van de omzet aan de onderkant van de gemiddelde bandbreedte (8%-12%) van commerciële horecaexploitaties.
Afschrijvingen • De afschrijvingskosten bedragen circa €16.400,- per jaar, met een looptijd van 10 jaar. Rente • De rekenrente bedraagt 4%
5.4
Huurwaarde en exploitatiemodel
De huurwaarde van 8% is realistisch voor dit type horeca exploitatie. Uit de exploitatie blijkt dat er in basis geen ruimte is voor huurafdracht. Dit leidt ertoe dat een oplossing gezocht dient te worden voor additionele inkomensstromen of dat er vanuit een ander samenwerkingsperspectief gecontracteerd dient te worden. Hierbij valt te denken aan een dienstverleningsovereenkomst of een concessieovereenkomst waarbij de exploitant een vergoeding ontvangt voor de dienstverlening, zijnde horeca en beheer.
39
40
Bronnen Er is bij dit onderzoek gebruik gemaakt van (statistische) gegevens van: • Food Service Instituut Nederland • Centraal Bureau voor Statistiek • Koninklijke Horeca Nederland • Ruimtelijke Plannen • Vastgoeddata • De gemeente Sliedrecht • De provincie Zuid-Holland • Locatus • Leefstijlvinder • ABN AMRO Insights • Monitor Consumentengedrag • NBTC • Tekeningen van Berns Architectuur Hiernaast is het onderzoek gebaseerd op de bij Firstmate beschikbare gegevens en kennis inzake soortgelijke ontwikkelingen en exploitaties.
41
42
Bijlagen Bijlage 1. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Overzicht stakeholders
Burgemeester van Sliedrecht – Jan de Vries Wethouder – Roelant Bijderwieden Beleidsadviseur – Hilbert de Jong Projectontwikkelaar – Finn Dudok van Heel (BOEI) Architect – Steven Bekkers Projectleider politieke verbinding – Henk Rotgans
43
Bijlage 2. Horeca aanbod Sliedrecht
44
Bijlage 3. Plattegrond ‘Horeca kleine variant’
45
46