Bijlage 1 - Stedenbouwkundige visie - Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht 1.pdf

n

P.

A.

de

Ge

ne

st

ra

at

Visie Groene Stoep

Water, groen, bebouwing, sociaal en programma

49

50

04. De projecten in een stapsgewijze aanpak

51

4. De projecten in een stapsgewijze aanpak

In hoofdstuk 4 beschrijven we, met behulp van een projectenkaart, in welke opeenvolgende stappen deze ambitie ook daadwerkelijk vorm kan krijgen. De uiteenlopende opgaven uit de visie zijn samengevat in een projectenkaart. In de projectenkaart zijn verschillende type opgaven te onderscheiden. De veelheid aan opgaven die in de visie worden geagendeerd is niet in 1 keer uit te voeren. Dat is praktisch en financieel niet haalbaar en niet wenselijk. Eerder is al aangegeven dat deze herstructurering over de bestaande gemeente gaat, dat daar mensen wonen en dat het dus van groot belang is om bijvoorbeeld grote tussentijdse woningtekorten te vermijden. In de kaartenreeks zijn de programmatische afhankelijkheden tussen opgaven meegewogen. In de reeks is een werkvolgorde te zien waarin opgaven tot stand kunnen komen. De reeks is niet te lezen als vaststaande fasering, maar geeft een beeld van de opeenvolgende stappen die gezet kunnen worden.

lijkt binnen afzienbare tijd kansrijk. Door op deze locaties woningen te bouwen, wordt de ruimte gecreëerd om de carrousel in oost in gang te zetten en kan tegelijk de facto een overheveling van sociaal programma van oost naar west (waar het aandeel sociaal lager is) plaatsvinden.

‘Eerst bouwen dan slopen’ In de toelichting van de woninglocaties is duidelijk geworden dat op sommige locaties bebouwing wordt toegevoegd en op ander complexen worden gesloopt en worden vervangen door nieuwe woningen. Deze herstructurering vindt plaats in dichtbebouwd Sliedrecht en dient uiteraard zorgvuldig te gebeuren. Het is daarbij van belang om ervoor te zorgen dat gedurende de periode van transformatie geen grote tussentijds woningtekorten zullen ontstaan. Daarom is een stapsgewijze aanpak voorzien. Hierbij wordt het principe gehanteerd ‘eerst nieuw bouwen dan pas slopen’. Dit stelt eisen aan de volgordelijkheid van de realisatie en aan de beschikbaarheid van nieuwbouwlocaties. Eerst worden nieuwe woningen gerealiseerd, daarmee ontstaat ruimte om te verhuizen binnen Sliedrecht en wordt het mogelijk om hier vervolgens met de vernieuwingslocaties aan de slag te gaan. Zo ontstaat een stapsgewijze ‘schuifpuzzel’ of carrousel. Om dit mogelijk te maken is, zoals eerder aangegeven, in heel Sliedrecht gekeken naar geschikte en beschikbare locaties om een eerste ‘rake klap’ te vinden: een plek die beschikbaar is om een aanzienlijke hoeveelheid woningen te ontwikkelen. Twee locaties in Sliedrecht West zijn daarom toegevoegd aan deze visie: de Maaslaan en de Middeldiepstraat. Deze locaties zijn niet onbebouwd of ongebruikt, maar een transformatie naar woningbouw

De 3 nieuwe woonlocaties Vernieuwing van de lanen en de Vogelbuurt De Groene Long - deelgebied Groene stoep De Groene Long - deelgebied Noord-Zuid Park Projectenkaart

52

Voorzien wordt dat een flink aandeel van deze visie de komende 15 jaar gerealiseerd is en dat andere locaties later aan de beurt zijn. Dit geldt naar verwachting voor het deelgebied Groene Stoep en voor de locatie Schaepmanstraat. Het deelgebied Groene Stoep is voor een groot deel in handen van derden en tempo van realisatie zal hier sterk afhangen van medewerking van de eigenaren. De inzet is wel om ook in dit deelgebied al de komende periode aan de slag te gaan met het verbeteren van de openbare ruimte en de dialoog met de betrokken

partijen voort te zetten. De locatie Schaepmanstraat is afhankelijk van verdere uitwerking van het viaduct en de herinrichting van het sportpark. Planvorming voor dit project zal meer duidelijkheid bieden over de te hanteren uitganspunten. Globaal zijn de opgaven op te delen in drie grote deelopgaven: 1. De 3 nieuwe woonlocaties; 2. De vernieuwing van de lanen en de Vogelbuurt-Zuid; 3. De Groene Long en haar randen.

53

Fase 1: Ontwikkelen van nieuwe woonlocaties of schuiflocaties

Fase 2: Vernieuwen van de randen Vogelbuurt

Toelichting Projectenkaart Fase 1: Ontwikkelen van nieuwe woonlocaties of schuiflocaties Zoals eerder aangegeven is het creëren van de zogenaamde nieuwe woonlocaties (of schuiflocaties) van groot belang om de gewenste vernieuwing op gang te brengen. Er zijn drie locaties aangemerkt voor transformatie van niet- wonen naar wonen: 1a. de Maaslaan, 1b. de Valkweg en 1c. de voormalige brandweerkazerne aan de Middeldiepstraat. Gezamenlijk zijn op deze drie locaties ongeveer nieuwe 150/200 woningen te realiseren. Deze woningen kunnen worden gerealiseerd zonder eerst andere woningen te hoeven slopen. Ze hoeven ook niet op elkaar te wachten, maar kunnen gelijktijdig worden ontwikkeld. Met deze fase wordt dus een aanzienlijk deel nieuwe woningen aan de Sliedrechtse woningvoorraad toegevoegd. Met deze toevoeging is verhuisruimte gecreëerd voor de vernieuwing van bestaande wooncomplexen. Programmatisch wordt op deze drie locaties ingezet op een voldoende diverse programmering met woningen in het sociale en in het marktsegment in een nog nader uit te klaren verdeling.

Fase 2: Vernieuwen van de randen VogelbuurtZuid Met het realiseren van de schuiflocaties uit fase 1 is nu ruimte ontstaan om bestaande complexen aan de rand van de Vogelbuurt-Zuid aan te pakken. Deze complexen zijn op termijn technisch verouderd en dienen op termijn te worden vervangen. Concreet betreft dit twee haakflats met ca. 200 woningen aan de Thorbeckelaan en twee haakflats met ca. 160 woningen aan de Rembrandtlaan. De gebouwcomplexen op deze locaties zijn allemaal in

54

bezit van de woningbouwvereniging Tablis Wonen. In de eerste stap kan het oostelijke wooncomplex in de Thorbeckelaan (deellocatie Thorbeckelaan Oost) worden gesloopt. Verhuisruimte voor deze ca. 100 woningen uit het te slopen complex is ondertussen ruim voorzien in de locaties Maaslaan, Valkweg en Middeldiepstraat uit fase 1. Op de locatie Thorbeckelaan Noord Oost kunnen ongeveer 150 nieuwe woningen worden voorzien met een gemengd programma. Bij oplevering van dit nieuwbouwcomplex ontstaat ruimte voor de tweede stap van de herontwikkeling van de vogelbuurt. Het westelijke wooncomplex in de Thorbeckelaankan nu worden gesloopt. Verhuisruimte voor de ca. 100 woningen uit dit complex is ondertussen voorzien in de fases 1 en 2a. Op de locatie Thorbeckelaan Noord-West kunnen ongeveer 100 nieuwe woningen worden voorzien. In stap 3 kan het oostelijke woningcomplex aan de Rembrandtlaan worden gesloopt. Verhuisruimte voor de ca. 80 woningen uit dit complex is ondertussen voorzien in de locaties uit fases 1, 2a en 2b. Op de locatie Rembrandtlaan Oost kunnen ongeveer 80 nieuwe woningen worden teruggebouwd.

In de laatste stap kan het westelijke woningcomplex aan de Rembrandtlaan worden gesloopt en vernieuwd (locatie Rembrandtlaan West) In het totaal kunnen op deze wijze in 4 stappen ongeveer 350 sociale huurwoningen worden gesloopt, en ongeveer 400 woningen in verschillende prijsklassen en categorieën worden toegevoegd. Tussentijdse tekorten zijn door de stapsgewijze aanpak uitgesloten.

Fase 3: Aanpakken van de locaties aan de Groene Long

Fase 3: Aanpakken van de locaties aan de Groene Long In fase 3 zal de Groene Long stapsgewijs en in afstemming met onder meer de Integrale Beleidsnota Sport worden gerealiseerd. Omdat de Groene Long de kern van de visie vormt, is aanbevolen om strategische interventies in de openbare ruimte zo snel mogelijk te realiseren. Dit zorgt voor verbetering van de openbare ruimte gedurende het transformatie traject. De inzet is daarom om in dit deelgebied al de komende periode aan de slag te gaan in het verbeteren van de openbare ruimte en de dialoog met de betrokken partijen voort te zetten. Hiervoor is een eerste fase 3a gedefinieerd. In deze fase kan al een ‘no-regret’ vergroeningsingreep plaatsvinden, die de kwaliteit van de openbare ruimte aanpakt zonder toekomstige ontwikkelingen in de weg te zitten. De omvang en concrete invulling van de 1e fase is nog in onderzoek. Het kan er bijvoorbeeld uit bestaan om langs de P.C. Hooftlaan het singelprofiel te verlengen en ruimte te maken om veilig te wandelen en te fietsen. In de volgende stap: 3b zijn twee portiekflats - de meest noordoostelijke en de meest zuidoostelijke - in de Groene Stoep Noord aan bod. De twee complexen worden gesloopt nadat verhuisruimte voor deze ca. 30 sociale huurwoningen is voorzien in fase 1 en 2.

Op de plaats van deze twee complexen wordt geen woningbouw toegevoegd, maar wordt plaats gemaakt voor structurele verbetering van groen, water en langzaam verkeersroutes. Dit is een belangrijke stap in het vormgeven van de Groene Long. Het recreatieve fiets- voetpad tussen het Noord-Zuidpark, het Burgemeester Feitsmapark, het Burgemeester Winklerplein en de rivier kan nu worden gerealiseerd. De sloop van de portiekflat aan de Prof. Lorentzlaan biedt daarnaast de gelegenheid om de straat tussen de Prof. van Musschenbroekstraat en de Prof. Kamerlingh Onneslaan autovrij te maken, ook de parkeerplaatsen kunnen vervallen. Een groene inrichting met ruimte voor een goede fietsverbindingen komt hiervoor in de plaats.

In stap 3c is de dr. Schaepmanstraat aan zet. De locatie neemt een bijzonder strategische positie in aan de nieuwe Noord-Zuid verbinding en het Noord-Zuid-Park. Deze locatie is echter voorlopig niet aan bod voor vernieuwing. Dat komt omdat de 50 sociale huurwoningen op de locatie dr. Schaepmanstraat op het moment van dit schrijven nog voor 15 jaar worden verduurzaamd. Herontwikkeling zal daarom uiteraard ten vroegste over 15 jaar plaatsvinden. Bovendien is nog veel onduidelijk over de uitwerking van de nieuwe Noord-Zuidverbinding, die pal naast de locatie ligt. Nadere uitwerking, vormgeving en detaillering zal ook nodig zijn, voordat deze locaties trefzeker en in samenhang met elkaar en de nieuwe verbinding kunnen worden uitgewerkt. Zodra deze locatie kan worden herontwikkeld is er ruimte voor een toevoeging van ruim 120 woningen. In de eerder planfases is verhuisruimte voor de 50 te slopen woningen. Aan het eind van deze stapsgewijze ontwikkeling kan deelgebied Groene Stoep Zuid worden opgepakt. Herstructurering van dit gebied lijkt op dit moment vooral ruimtelijk zeker wenselijk, maar op afzienbare termijn nog niet haalbaar of evident. Het gebied, is anders dan bij de andere locatie, voor een deel niet in handen van gemeente of Tablis Wonen maar in bezit van derden.

Ook zal nader onderzoek nodig zijn naar de mogelijkheden voor het verschuiven van aanwezige en gewenste sportaccommodaties binnen en buiten de directe omgeving. Beide aspecten – de complexe eigendomssituatie en het onderzoek sportvoorzieningen- zullen van invloed zijn op de ruimtelijke en programmatische condities voor de ontwikkeling de Groene Stoep Zuid en maken de ontwerpvoorstellen voor deze locatie eerder in de verre toekomst kunnen plaatsvinden. Sporthal de Stoep valt binnen het projectgebied Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht en zou na 2030 toe zijn aan vernieuwing. De binnenstedelijke herstructurering creëert kansen om opgaven aan elkaar te verknopen en dus een kans om het bestaande pand op termijn te vervangen met nieuwbouw. Een voorlopige denkrichting is om de sporthal terug te laten komen in de plint aan het Rembrandtpark. En zullen opties verkend worden om bijv. een deel van sportfunctie van de sporthal binnen het gebied te behouden en een deel buiten het plangebied te faciliteren. Nadere studie zal meten uitwijzen of de combinatie van verschillende maatschappelijke en religieuze functies inpasbaar is.

55

Ontwikkelstrategie De realisatie van het nieuwe woningbouwprogramma zal in samenwerking met woningcorporatie Tablis Wonen worden gerealiseerd. Enerzijds omdat een aantal locaties in eigendom is van Tablis en anderzijds omdat de nieuwe sociale huurwoningen in opdracht van Tablis gebouwd zullen worden. Door de locaties samen te voegen in een gezamenlijk project, kunnen de doelstellingen van de gemeente en Tablis sneller en efficiënter worden gerealiseerd. De doelstellingen van de gemeente zijn het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het verspreiden van de sociale woningvoorraad. Dit sluit nauw aan bij de ambitie van Tablis om haar woningvoorraad duurzaam te verbeteren. De samenwerking tussen de gemeente en Tablis wordt juridisch vormgegeven door middel van het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst en een realisatieovereenkomst. De locaties die in fase 1 worden ontwikkeld zijn in eigendom van de gemeente. Hierdoor is het mogelijk dat de gemeente, binnen de kaders van de nota Grondbeleid, voor deze locaties een actief grondbeleid voert. De gemeente zal de bestaande gebouwen slopen en de grond in bouwrijpe staat verkopen. Voor de realisatie van de sociale huurwoningen zal de grond worden aangekocht door Tablis en de grond voor de bouw van marktwoningen zal worden verkocht aan een bouwonderneming of ontwikkelaar.

In samenwerking met Tablis is het de doelstelling om per locatie, of een combinatie van locaties, één marktpartij te selecteren waarmee het financieel haalbaar is om naast de bouw van zowel de markt- als de sociale huurwoningen, ook het bouw- en woonrijp maken uit kan voeren. De overige locaties, met uitzondering van Groene Stoep zuid, zijn in eigendom van Tablis. Voor deze locaties zal de grond voor nieuwe marktwoningen rechtstreeks, zonder tussenkomst van de gemeente, aan een bouwonderneming of ontwikkelaar worden verkocht. De grond voor de sociale huurwoningen zal in eigendom blijven bij Tablis en een gedeelte van de locatie professorenbuurt, die deel uitmaakt van de groene long, zal worden overgedragen aan de gemeente. Na het afsluiten van de samenwerkingsovereenkomst worden de plannen door de gemeente en Tablis gezamenlijk uitgewerkt om te komen tot bestemmings- of omgevingsplannen voor de locaties. De bouw en ontwikkeling van de sociale huurwoningen behoort tot de kerntaak van Tablis. Vanwege gezamenlijke inbreng van locaties wordt het rendement en de risico’s van de grondexploitatie door beide partijen gedragen.

56

Vogelvlucht

57

Contact

Postbus 16 3360 AA Sliedrecht Bezoekadres Industrieweg 11 3361 HJ Sliedrecht E info@sliedrechtbouwt.nl

sliedrechtbouwt.nl

58