Bijlage 1 - Stedenbouwkundig kaders locatie Groen van Prinsterer.pdf

Stedenbouwkundig kader Groen van Prinsterer Jong en oud wonen zelfstandig samen

Stedenbouwkundig kader Groen van Prinsterer Jong en oud wonen zelfstandig samen

Colofon September 2024 Beelden van de gemeente Sliedrecht tenzij anders vermeld.

Inhoudsopgave 1. Jong en oud wonen zelfstandig samen

4

Onze samenleving verandert snel

4

Ontwerp

4

2. De locatie

5

Bereikbaarheid

7

Ontwikkelingen in de omgeving

7

3. Kavelinformatie

8

Kavelgrootte

8

Hoe wordt de grond opgeleverd?

8

4. Programma

9

Woningbouwprogramma

9

Toewijzingscriteria starters

9

Zelfbewoningsplicht

9

Parkeren

9

5. Stedenbouwkundige randvoorwaarden

11

Stedenbouwkundig beleid

11

Bouwhoogte

11

Massa en geleding

11

Entree, ontmoeten en corridor

12

Materialisatie

12

Kunst

14

Vloerpeil

14

Overgang van privé naar buitenruimte

14

Noordrand van de kavel

14

Buitenruimte

15

Wandelen

15

Spelen

15

6. Duurzaamheid

17

Energieverbruik

17

Elektrisch rijden

17

Gemeentelijke praktijk richtlijn gebouw

17

3

1. Jong en oud wonen zelfstandig samen Op de locatie van de voormalige Groen van Prinstererschool

Sliedrecht, is veel behoefte aan woonruimte voor ouderen die

in Sliedrecht wordt een wooncomplex ontwikkeld dat inspeelt

nog zelfstandig kunnen wonen. Tegelijkertijd zien en horen

op de veranderende behoeften van onze samenleving. Het

we dat jongeren vaak heel lang thuis blijven wonen, want er

wordt een gebouw waar jong en oud samen wonen en

zijn te weinig betaalbare woningen.

elkaar versterken. Binnen dit complex voelt iedereen zich thuis. Door jong en oud samen te brengen, willen we een

Ontwerp

gemeenschap creëren waar iedereen kan bijdragen aan het

Het appartementengebouw bevordert gemeenschapszin

welzijn van elkaar. Dit project is gebaseerd op het idee dat

en welzijn door het faciliteren van contact. Het gebouw

verschillende generaties van elkaar kunnen leren, elkaar

en de buitenruimte sluiten aan op de menselijke maat,

kunnen ondersteunen en samen sterker staan. Het gaat om

met vriendelijke architectuur, groen en zitgelegenheid. De

zelfstandig wonen, waarbij ontmoeting vrij staat.

woningen variëren van oppervlakte waardoor zij geschikt zijn voor verschillende doelgroepen. De groene opzet nodigt

Onze samenleving verandert snel

uit om buiten te zijn, te wandelen of de fiets te pakken. In

De vergrijzing vraagt veel van onze aandacht: veel van

het gebouw wordt ruimte gecreëerd waar bewoners samen

onze inwoners bereiken de pensioenleeftijd en zij worden

kunnen komen en elkaar kunnen ontmoeten.

ook steeds ouder. Ook krijgen de ouderen meer behoefte aan ondersteuning en zorg. In Nederland, en zeker ook in

4

2. De locatie De locatie van de voormalige Groen van Prinstererschool bevindt zich midden in het centrum van Sliedrecht. De kavel is gelegen aan de Frans Halsstraat 1 in Sliedrecht. De grond is op dit moment in eigendom van de gemeente Sliedrecht. Het voormalige pand is in de wederopbouwperiode rond 1955 in gebruik genomen en heeft decennialang dienstgedaan als schoolgebouw. Sinds 2015 wordt het pand verhuurd aan de lokale organisatie LEEF!, waar Yulius haar inloop heeft.

Archieffoto van de Groen van Prinsterer school Bron: Historische Vereniging Sliedrecht (1955)

De kavel is in bezit van de gemeente Sliedrecht. De gemeenteraad in Sliedrecht heeft in 2022 de kaders gesteld

Er staan diverse bomen op het terrein waarvan één grote

voor het ontwikkelscenario ‘ Wonen met meer ruimte voor

Chinese Watercypres die in goede conditie is en wordt

voetgangers en fietsers’. Dit stedenbouwkundig kader is een

behouden. Ook een aantal andere bomen aan de rand van

verdere uitwerking daarvan.

de kavel hebben een lange levensverwachting en worden behouden.

De kavel is aan de zuid- en westzijde omsloten door een singel, grenst aan de noordzijde aan het

De singel is een A watergang met een talud van ongeveer

appartementengebouw Catstaete en aan de oostzijde aan de

1:4 dat in de plannen gehandhaafd blijft. Om meer ruimte te

Jacob Catsstraat. De inrit van het terrein ligt aan de Frans

creëren op de kavel en de waterhuishouding te verbeteren

Halsstraat, voor voetgangers is er een extra ingang aan de

wordt het doodlopende einde van de watergang gedempt. Dit

Jacob Catsstraat.

oppervlaktewater wordt teruggebracht langs de watergang

Groen van Prinsterer

Bron: Stedenbouwkundige visie binnenstedelijke herstructurering Sliedrecht (2023)

5

Luchtfoto (2022) 6

6

door op verschillende locaties de oever af te graven. Deze ingreep verbeterd de biodiversiteit en de doorstroming van de watergang.

Bereikbaarheid De kavel ligt midden in het hart van het dorp, naast de Kerkbuurt en het Merwedeplein met een supermarkt en diverse voorziening op loopafstand. Ook het Burgermeester Winklerplein is slechts 200 meter lopen. Dit maakt het een aantrekkelijke locatie voor starters en senioren.

Ontwikkelingen in de omgeving Rond de kavel worden de Jacob Catsstraat en de Frans Halsstraat opnieuw ingericht. Daarmee wordt de openbare ruimte aantrekkelijker voor voetgangers en wandelaars, en voldoen de parkeerplaatsen aan de huidige standaarden.

Huidige situatie (juli 2024)

7

3. Kavelinformatie Kavelgrootte

Vier bomen in het plangebied worden behouden, de

De kavel is in totaal circa 2815 m groot. Daarvan mag

andere bomen worden gerooid vanwege de sloop- en

maximaal 655 m bebouwd worden. Na oplevering wordt circa

graafwerkzaamheden. Er lopen geen belemmerende kabels

502 m2 in overleg terug geleverd aan de gemeente Sliedrecht.

en leidingen door het plangebied. De grond wordt bouwrijp

2

2

opgeleverd aan de toekomstige ontwikkelende partij.

Hoe wordt de grond opgeleverd? De gemeente Sliedrecht zorgt voor de sloop van het schoolgebouw, de demping van het doodlopende einde van de watergang en de afgraving langs de watergang.

Geelbladige Esdoorn

Kastanjebladige Eik

Chinese Watercyrpes

Kavelinformatie Te slopen Water behouden Water dempen

Sierpeer

Water nieuw Boom behouden

Fr

Boom kappen (wordt gecompenseerd) Herinrichting openbare ruimte Plangrens schaal 1:500

8

4. Programma Op de locatie komt een gecombineerd woningbouwprogramma van starters- en seniorenwoningen1. De kavel leent zich het beste voor een appartementengebouw met een corridor ontsluiting. Er worden verschillende typen appartementen gebouwd, zodat deze aantrekkelijk zijn voor de verschillende doelgroepen. De ontwikkeling zorgt voor vergroening geeft een kwalitatieve impuls aan de omgeving. In dit programma wordt geen maatschappelijke functie of woonvorm toegevoegd.

Woningbouwprogramma Op de kavel is een woonprogramma van minimaal 18 tot maximaal 23 appartementen toegestaan. Daarvan is minimaal 40% bestemd voor starters. De starterswoningen hebben een minimale afmeting van 55m2 GO en mogen niet groter zijn dan 70m2 GO. Alle appartementen beschikken over een eigen berging en buitenruimte, aangrenzend aan het appartement. De woningen kunnen in prijscategorie variëren van betaalbaar tot duur. Onderstaand programma dient als voorbeeld: GO appartement (m2)

Aantal

± 60

6

± 70

6

± 80

6

± 100

5

Toewijzingscriteria starterswoningen Voor de toewijzing van de woningen aan starters gelden de volgende criteria: - De koper heeft nog niet eerder beschikt over een koopwoning. - De koper is niet ouder dan 35 jaar. - De koper heeft economische of maatschappelijke binding met Sliedrecht. Er is sprake van economische binding als de koper gedurende een periode van drie jaar werkt in Sliedrecht. Er is sprake van maatschappelijke binding als de koper minimaal twee jaar woonachtig is in Sliedrecht of koper heeft minimaal vijf jaar aaneengesloten in Sliedrecht gewoond. Voor specifieke doelgroepen kan een uitzondering worden gemaakt conform de doelgroepenverordening die in het omgevingsplan komt.

1

Hierbij dient rekening gehouden te worden met het VN verdrag voor gehandicapten en de WMO. Denk aan het stallen van scootmobielen en rolstoeltoegankelijke liften en woningen.

Zelfbewoningsplicht In de koopakte voor de woningen wordt een zelfbewoningsplicht opgenomen. Het is de koper van de woning niet toegestaan om de woning gedurende de eerste 3 jaar te verhuren. Gedurende deze 3 jaar is de koper verplicht deze woning zelf (met zijn gezinsleden) te bewonen.

Parkeren Op de begane grond is ruimte om de fiets van bewoners inpandig op te bergen en de fiets van bezoekers buiten en openbaar toegankelijk te stallen. Conform de richtlijnen van de CROW. Voor de auto gelden ook de CROW richtlijnen en de parkeernormen, zoals die in het beleid zijn vastgesteld

Per woning wordt 1 parkeerplaats gerealiseerd op het gemeenschappelijke terrein. Deze parkeergelegenheid is uitsluitend voor de bewoners en niet toegankelijk voor bezoekers van de Kerkbuurt. De parkeerplaats kan worden afgesloten doormiddel van een slagboom en is vrij toegankelijk voor fietsers en wandelaars. De parkeerplaats is voor auto’s alleen toegankelijk vanaf de Frans Halsstraat. Aan de overige parkeerbehoefte wordt voldaan door langsparkeervakken om te vormen tot haakse parkeervakken en 1 langs parkeervak aan de Jacob Catsstraat toe te voegen.

Ruimtelijke randvoorwaarden Maximale bouwvlak, 1e, 2e en 3e laag

Calamiteiten verbinding

Setback, 4e laag

Voetgangers verbinding

Optie 1 setback 5e laag

Zoekgebied spelen

Optie 2 setback 5e laag

Zoekgebied groen

Maximale uitkraging buitenruimte

Afgegraven oever

Zoekgebied entrée

Watergang

Bebouwingsaccent richting plein

Bestaande boom

Zoekgebied groene inpassing parkeren

Plangrens

Auto verbinding schaal 1:500

10

5. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Stedenbouwkundig beleid

Massa en geleding

De ontwikkeling van de Groen van Prinsterer locatie past

Het nieuwe appartementencomplex staat op een prominente

binnen de Stedenbouwkundige visie binnenstedelijke

locatie in het dorp, grenzend aan het parkeerplein van het

herstructurering Sliedrecht uit 2023. Vanuit deze visie wordt

winkelcentrum aan de Kerkbuurt en op de looproute richting

gewerkt aan een helder raamwerk van openbare ruimten

het Burgemeester Winklerplein.

zoals de dijk, lange lanen en watergangen. Door middel van verdichten wordt er een kwaliteitsimpuls gegeven aan

Richting het parkeerplein heeft het gebouw een markante

de woningvoorraad en de openbare ruimte. In de Nota

uitstraling, die het plein inkadert. Richting de 2-onder-1-

voor stedenbouwkundige transformatie en verdichting in

kapwoningen aan de Frans Halsstraat en Jacob Catsstraat

Sliedrecht, eveneens uit 2023, worden randvoorwaarden

heeft het gebouw een meer terughoudend karakter.

meegegeven voor deze opgave. De Nota voor stedenbouwkundige transformatie en verdichting in Sliedrecht

Door het gebouw zuidelijk op de kavel te plaatsen is er

kan gezien worden als een aanvulling op de gestelde

voldoende ruimte richting Catstaete. Daarnaast ontstaat

randvoorwaarden in dit stedenbouwkundig kader.

er hierdoor een samenspel tussen het gebouw, water en groen. Elke zijde heeft zijn eigen karakter, grenzend aan de

Bouwhoogte

levendige straat, de singel, of de groene buitenruimte.

In de Nota voor stedenbouwkundige transformatie en verdichting zijn richtlijnen opgenomen voor de bouwhoogte

Het gebouw wordt maximaal 5 bouwlagen hoog, vanaf de 4e

van nieuwe bouwprojecten binnen het dorp:

laag is er een setback van 2 meter. Er zijn geen bijgebouwen

- Verdichting heeft een maximum van ongeveer twee maal de

toegestaan. Het appartementengebouw is alzijdig

gemiddelde bouwlagen in relatie tot de omgeving.

georiënteerd op de omgeving en overhoeks ontworpen. Het

- Er wordt voor nieuwe verdichting gewerkt met setbacks en

gebouw bestaat uit één volume waarin balkons, galerijen,

schouders in het stedenbouwkundig profiel.

liftschachten integraal onderdeel zijn van het ontwerp. Er wordt gezocht naar onderbreking van grote gevelvlakken om aan te sluiten op de menselijke maat en een kleine korrel te creëren. Gebouwonderdelen zoals balkons, terrassen en ramen spelen daar een belangrijke rol in. Er zijn drie verschillende massa’s voorstelbaar op de locatie, die op de volgende pagina zijn weergegeven.

‘Sliedrechtse laag’ ongeveer 2x de gemiddelde hoogte met setback in relatie tot de omgevingsbebouwing Bron: Nota voor stedenbouwkundige transformatie en verdichting in Sliedrecht (2023)

Vanuit de nota is 6 bouwlagen met vanaf de 5e bouwlaag een setback toegestaan. Uit de stedenbouwkundige massastudie blijkt dat 5 lagen en een setback vanaf 4e bouwlaag wenselijker is om aan te sluiten bij de schaal van de omgeving. Daarmee sluiten de eerste drie lagen aan op de hoogte van de gebouwen in de omgeving zoals de rijtjeswoningen, de Jumbo en het appartementencomplex Catsstaete. De naar achter liggende 4e en 5e bouwlaag zullen minder zichtbaar zijn vanaf de straat.

11

Entree, ontmoeten en corridor De woningen zijn te bereiken via een entree met trappenhuis, lift en corridor. De woningen op de begane grond hebben daarnaast ook een directe toegang tot de buitenruimte. De

Basement met dubbele setback

entree van het gebouw bevindt zich aan de noordzijde of op de hoek van het gebouw aan de oostzijde. De entree en corridors worden prettige plekken waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Daarnaast komt er een ruimte in het complex waar ontmoeten wordt gefaciliteerd. De corridor wordt dusdanig ontworpen dat deze ervoor zorgt dat appartementen met één buitengevel via de corridor extra kunnen ventileren bij zomerse temperaturen.

Materialisatie De nieuwbouw sluit op een eigentijdse manier aan op het historische karakter van de buurt óf zoekt juist het contrast

Afgeknot schilddak

op. De directe omgeving wordt gekenmerkt door bakstenen rijwoningen van twee lagen met een zadeldak. De woningen zijn uitgevoerd in eenvoudige baksteenarchitectuur met simpele ornamenten in het metselwerk. Gebouwd net voor en na de Tweede Wereldoorlog. De nieuwbouw kan op een eigentijdse manier aansluiten op zijn omgeving, door het gebruik van baksteen, heldere vormen en het toepassen van bijzondere metselverbanden. Er kan ook naar contrast met de omgeving worden gezocht. Nieuwe bouwmethoden, zoals circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen vragen om een andere architectuur. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het toepassen van houtbouw, groene gevels, nest- en broedvoorzieningen voor vogels, nestvoorzieningen voor vleermuizen, insectenstenen, retentiedaken, passieve zonwering of geïntegreerde zonnepanelen. Wanneer er een groene gevel wordt toegepast heeft het de voorkeur deze in de volle grond te planten. Bij de materialisatie van de gevels dient rekening gehouden te worden met de akoestiek van de buitenruimte tussen het appartementencomplex en de Catsstaete.

12

Getrapte gevel

Basement met setback

Groene gevel

The Hudsons, Rotterdam (Orange Architects, Sebastian van Damme, 2023)

Enni, Duitsland (Sempergreen, 2024)

Afgeknot zadeldak

Industriële houtbouw

Hortus Ludi, Nijmegen (Studio architectuurMAKEN, 2022)

Zuiver Bosrijk, Eindhoven (Marc Koehler Architects)

Getrapte gevel

Bijzondere metselverbanden

Kysthus I en II, Dtenemarken (Lundgaard & Tranberg Arkitekter)

(KENK Architecten)

13

Kunst Aan de westgevel van het voormalige schoolgebouw hangt een muurreliëf van Frank Nix. Het muurreliëf bestaat uit een gestileerde, veelkleurige verbeelding van de toren van Babel, opgebouwd uit keramische elementen. Het muurreliëf krijgt een nieuwe plek in de woningbouwontwikkeling. Daarnaast hangt er een tegeltableau in de hal van het schoolgebouw. Dit tableau is afkomstig uit het inmiddels gesloopte gebouw van de Gereformeerde School. In overleg met de Gereformeerde Kerk krijgt deze een nieuwe bestemming.

Muurreliëf van de toren van Babel

Vloerpeil De wegen en het voetpad op de kavel liggen tenminste 1 meter boven het vastgestelde waterpeil. Het vloerpeil ligt tenminste 1,3 meter boven het waterpeil. Het waterpeil is vastgesteld op 1,92 meter onder NAP. Het huidige maaiveld is niet geheel vlak en ligt rond de 0,60 meter onder NAP.

Overgang van privé naar buitenruimte De woningen op de begane grond hebben een directe toegang tot de privé buitenruimte en de daaraan grenzende openbare ruimte. De overgang van privé naar openbaar wordt

Tegeltableau

met zorg vormgegeven. De erfafscheiding bestaat uit struiken of een haag van maximaal 0,6 meter hoog.

Noordrand van de kavel Er wordt een strook van 1,5 meter gereserveerd om te verkopen aan het appartementencomplex Catstaete. Bewoners op de begane grond van dit appartementencomplex kunnen hun tuinen uitbreiden, waarbij de erfafscheiding groen is. De grond wordt ingezet als groene bufferzone indien het niet mogelijk blijkt om deze te verkopen. Na de strook van 1,5 meter voor de uitbreiding van de tuinen wordt nogmaals 1,5 meter ruimte gereserveerd tot het parkeren. Deze ruimte wordt in nader overleg met de Catsstaete ingericht met bijvoorbeeld een haag, vlechtheg, regentuin, bomen of struikgewas. De afscheiding tussen het parkeerterrein en het appartementencomplex moet ervoor zorgen dat er geen lichten van auto’s naar binnen schijnen in de woningen op de begane grond van de Catsstaete. Groene erfafscheiding Clock House Gardens, Verenigd Koninkrijk (Stockwool,

14

Buitenruimte Met de inrichting van de buitenruimte wordt ingezet op het vergroenen van de buurt en het verbeteren van de waterstructuur. Deze ontwerpprincipes zijn leidend bij de inrichting van de buitenruimte. Daarbij kan gedacht worden aan de volgende groenelementen: - groen tenzij: zo min mogelijk verharding toepassen; - de parkeerplaatsen in grasbeton uitvoeren, met een uitstapstrook die geschikt is voor senioren;

Parkeren in combinatie met groen

- de parkeerplaatsen omzomen met struiken, bomen en/of een

The Hudsons, Rotterdam (Orange Architects, Sebastian van Damme, 2023)

haag; - minimaal 8 bomen terug planten waarmee een schaduwrijke verblijfsplek wordt gecreëerd; - toepassen van inheemse, gebiedseigen beplanting; - toepassen van verschillende soorten vegetatie (gras, struikgewas en bomen); - nest en broedvoorzieningen voor vogels; - nestvoorzieningen voor vleermuizen; - insecten schuilplaatsen; - vleermuisvriendelijke verlichting; - horizontaal en verticaal groenoppervlak worden in samenhang met elkaar ontworpen.

Grasbeton en uitstapstroken Dordrecht

Daarbij kan gedacht worden aan de volgende waterelementen: - afkoppelen van de hemelwaterafvoer; - regentuin waarin regenwater kan infiltreren; - waterminnende vegetatie langs de watergang. De buitenruimte wordt in overeenstemming met de LIOR van de gemeente Sliedrecht ingericht.

Wandelen De parkeerplaats wordt vrij toegankelijk voor voetgangers zodat zij een ommetje kunnen lopen in de buurt. Daarbij wordt extra aandacht besteed aan de verkeersveiligheid op de

Singel met vegetatie Kysthus I en II, Dtenemarken (Lundgaard & Tranberg Arkitekter)

parkeerplaats. Struiken, hagen en bomen moeten het zicht op voorbijgangers niet volledig belemmeren.

Spelen Uit het gemeentelijke beleid en omgevingsgesprekken blijkt dat er behoefte is aan spelen voor kinderen van 0 tot en met 11 jaar. In het ontwerp is een ruimte gereserveerd om een speelvoorziening met zitgelegenheid aan te leggen. Deze moet op een natuurlijke manier ingepast worden in de groene omgeving. Regentuin Kysthus I en II, Dtenemarken (Lundgaard & Tranberg Arkitekter)

15

Indicatieve inrichting van de kavel Voetpad Groen Bestaande boom Nieuwe boom Water Gebouw Accent aan plein Parkeerplaats Struik of haag schaal 1:500

16

6. Duurzaamheid Energieverbruik

Gemeentelijke praktijk richtlijn gebouw

Het nieuwe gebouw is energieneutraal (ENG) en

Binnen de regio Drechtsteden worden onderstaande minimale

energieverbruik wordt zo veel mogelijk beperkt door de

scores voor de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn Gebouw (GPR

toepassing van architectonische ontwerpprincipes die de

Gebouw) gehanteerd.

warmte- en koelbehoefte verminderen. Denk daarbij aan een zongerichte oriëntatie, het benutten van thermische

GPR Gebouw

Score

accumulatie, compact bouwen en zonwering.

Energie & Milieu

8,5

Gezondheid

8

De appartementen worden duurzaam verwarmt. Bij het

Gebruikskwaliteit

8,5

bepalen van de warmtebron hanteert de gemeente Sliedrecht

Toekomstwaarde

7,5

de volgende voorkeursvolgorde: 1. Direct bruikbare warmte: aansluiting op het warmtenet van HVC om in de warmtebehoefte te voorzien. 2. Op te waarderen warmte: warmte uit omgevingswarmte, zoals oppervlaktewater en andere vormen van laagtemperatuur restwarmte, ondiepe geothermie en (ventilatie)lucht. 3. Te maken warmte: bijvoorbeeld groene waterstof en groen gas. In het energiebeleid is een onderbouwing en toelichting op deze voorkeursvolgorde voor warmtebronnen opgenomen. Ook staat daar informatie over de beschikbare warmtebronnen en de warmteoptie per buurt die de laagste maatschappelijke kosten heeft (perspectiefkaart).

Elektrisch rijden In het Besluit bouwwerken leefomgeving is de verplichting opgenomen om bij woningbouw met meer dan 10 parkeervakken op hetzelfde terrein elk parkeervak te voorzien van leidinginfrastructuur (loze leidingen) voor de aanleg van laadpunten.

17