Bijlage 1 - OPENBAAR - Project Portfolio Grondzaken 2025.pdf

Projecten Portfolio Grondzaken (PPG) Gemeente Sliedrecht

Inhoudsopgave Inleiding................................................................................................................................. 1 Uitgangspunten en beleidskader .............................................................................................. 2 2.1

Uitgangspunten actualisatie grondexploitaties ..................................................................... 2

2.2

Nota grondbeleid & nota kostenverhaal .............................................................................. 2

Financiële paragraaf grondexploitaties ..................................................................................... 4 3.1

Verloop boekwaarde grondexploitaties ................................................................................ 4

3.2

Winst- en verliesnemingen ................................................................................................. 4

3.3

Prognose grondexploitaties ................................................................................................ 5

3.4

Resultaat grondexploitaties ................................................................................................ 5

Grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) ........................................................................ 6 4.1

Stationspark II .................................................................................................................. 7

4.2

Stationspark III ................................................................................................................. 9

4.3

Groen van Prinsterer.........................................................................................................11

Grondexploitaties in voorbereiding ..........................................................................................13 5.1

Maaslaan (BHS)................................................................................................................14

5.2

Middeldiepstraat (BHS) .....................................................................................................16

5.3

Valkweg (BHS) .................................................................................................................18

5.4

De Driehoek .....................................................................................................................20

5.5

Sliedrecht-Noord ..............................................................................................................22

Private ontwikkelingen ...........................................................................................................24 6.1

Baanhoek 63 ....................................................................................................................25

6.2

Baanhoek 161 ..................................................................................................................26

6.3

Baanhoek 471 ..................................................................................................................27

6.4

Baanhoek-West ................................................................................................................28

6.5

Oranjestraat 7 ..................................................................................................................29

6.6

Wilhelminakwartier ...........................................................................................................30

Totaalkaart projectlocaties ....................................................................................................31 Bijlagen.................................................................................................................................32 8.1

Dashboard Stationspark II ................................................................................................33

8.2

Dashboard Stationspark III ...............................................................................................34

8.3

Dashboard Groen van Prinsterer ........................................................................................35

8.4

Dashboard Maaslaan (BHS) ...............................................................................................36

8.5

Dashboard Middeldiepstraat (BHS) ....................................................................................37

8.6

Dashboard Valkweg (BHS) ................................................................................................38

8.7

Dashboard De Driehoek ....................................................................................................39

8.8

Dashboard Sliedrecht-Noord .............................................................................................40

Inleiding Het Projecten Portfolio Grondzaken (hierna PPG) geeft een actueel en integraal beeld van de financiële positie en voortgang van de gemeentelijke grondontwikkelingen. Het overzicht omvat alle projecten waarin de gemeente Sliedrecht een rol speelt via actief of faciliterend grondbeleid. Met dit document wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de mate waarin gebiedsontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke ambities én wat daarvan de financiële consequenties zijn. De financiële gegevens in het PPG zijn geactualiseerd op basis van de meest recente uitgangspunten, ramingen en parameters. Daarbij is onder andere gekeken naar bijgestelde programma’s, gewijzigde kosten- en opbrengstenramingen, aangepaste faseringen en het verloop van boekwaarden en resultaten. Deze actualisaties vormen een onderbouwing voor de jaarstukken 2024 en geven input voor de begroting 2026. Het PPG maakt onderscheid tussen drie typen projecten:  grondexploitaties: projecten waarbij de gemeente zelf verantwoordelijk is voor verwerving, voorbereiding en uitgifte van gronden;  grondexploitaties in voorbereiding: gemeentelijke initiatieven in de planvoorbereidingsfase, waarvoor een voorbereidingsbudget is verstrekt;  private ontwikkelingen: ontwikkelingen waarvoor een anterieure overeenkomst is gesloten met een derde partij en die zich veelal in de realisatiefase bevinden.

Voor alle projecten wordt per locatie ingegaan op het ontwikkeldoel, de maatschappelijke waarde, de voortgang en de financiële resultaten. De gemeentelijke grondexploitaties en gemeentelijke initiatieven in de planvoorbereidingsfase zijn bovendien voorzien van een visueel dashboard in de bijlagen. De dashboards zijn opgebouwd volgens het GOTIK-model (Geld, Organisatie, Tijd, Informatie, Kwaliteit) en bieden beknopt inzicht in de kerngegevens en de actuele status. Op deze dashboards in de bijlagen is door het college geheimhouding gelegd ter bescherming van de financieel economische belangen van de gemeente. Met dit PPG wordt op gestructureerde en toegankelijke wijze inzicht gegeven in de uitwerking van het gemeentelijk grondbeleid. Het ondersteunt de gemeenteraad bij het sturen op inhoud en financiën binnen de ruimtelijke opgaven van Sliedrecht.

1

Uitgangspunten en beleidskader In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten en het beleidskader voor het PPG uiteengezet. Allereerst wordt ingegaan op de parameters die ten grondslag liggen aan de actualisatie van de grondexploitaties. Hierbij wordt aandacht besteed aan kosten- en opbrengstenstijgingen, fasering en rente. Deze uitgangspunten dienen als basis voor de actualisering van de grondexploitatie en dus de jaarstukken 2024. De Nota Grondbeleid en de Nota Kostenverhaal vormen het beleidskader voor het grondbedrijf binnen de gemeente Sliedrecht. Dit portfolio legt de verbinding met de planning- en controlcyclus van de gemeente. Hiermee wordt inzichtelijk gemaakt wat het grondbeleid, in combinatie met de financiën, betekent voor de gemeentelijke organisatie, zowel op korte als lange termijn. Dit inzicht ondersteunt de gemeenteraad bij het bewaken en beoordelen van de voortgang van de verschillende projecten.

2.1

Uitgangspunten actualisatie grondexploitaties

In onderstaande tabel worden de parameters weergegeven die zijn gehanteerd om de grondexploitaties te actualiseren. Met als beoogd effect het gemeentelijk grondbedrijf zodanig in te richten dat de prognoses en verwachtingen realistisch en haalbaar zijn.

Tabel 1; parameters grondexploitaties

Kosten- en opbrengstenstijging Jaarlijks wordt door adviesbureau Metafoor de ‘Outlook Grondexploitaties’ gepubliceerd. Dit rapport geeft richting aan het inschatten van kosten- en opbrengstenparameters binnen grondexploitaties. Voor de jaarstukken 2024 zijn de parameters voor de kosten- en opbrengstenstijging gebaseerd op de ‘Outlook Grondexploitaties 2025’. Hierbij is voor de opbrengstenstijging uitgegaan van de ondergrens van de bandbreedte voor grondopbrengsten (voorzichtigheidsprincipe), terwijl voor de kostenstijging het gemiddelde van de woningbouwkosten is toegepast. De prognose laat zien dat lonen blijven stijgen en materiaalkosten weliswaar hoog blijven, maar tekenen van stabilisatie vertonen. Dit betekent dat veel kostenposten op de korte termijn sterker stijgen dan gemiddeld, maar op de middellange termijn naar een gematigder en stabieler niveau bewegen. Deze ontwikkeling onderstreept het belang van het zorgvuldig actualiseren van grondexploitaties op basis van realistische en actuele kengetallen. Toe te rekenen rente Conform de Besluit, Begroting en Verantwoording-regelgeving (hierna; BBV) wordt de rekenrente enkel gebaseerd op de werkelijke rente op vreemd vermogen (gewogen gemiddelde rente op portefeuilleniveau). Er is geen sprake van projectfinanciering. De toe te rekenen rente is bepaald op 0,01%.

Disconteringsvoet De eindwaarden worden contant gemaakt op basis van een disconteringsvoet van jaarlijks 2% conform de BBV-regelgeving. De contante waarde van de (kasstromen van de) toekomstige baten en lasten van grondexploitaties is van belang voor het bepalen van de te treffen verliesvoorziening. Omdat er geen markt is voor grondexploitaties (gemeenten zijn in principe de enige partij die dit uitvoeren), is er geen disconteringsvoet beschikbaar vanuit de markt. Daarom is door de commissie BBV middels een stellige uitspraak in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2019) de disconteringsvoet gesteld op 2%, zijnde het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. De gemeente hoeft hier dus geen eigen inschatting van te maken.

2.2

Nota grondbeleid & nota kostenverhaal

De gemeente Sliedrecht heeft verschillende ruimtelijke opgaven. Deze opgaven zijn uitgewerkt in gebiedsontwikkelingen die zijn opgenomen in ruimtelijk beleid zoals de Omgevingsvisie en het Programmaplan Ruimtelijke Vernieuwing. Waar het ruimtelijk beleid zich richt op maatschappelijke opgaven en de verdeling van ruimte, gaat grondbeleid over de ontwikkeling en realisatie van die ruimte. 2

In de Nota Grondbeleid worden twee vormen van grondbeleid beschreven: actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid is de te ontwikkelen grond eigendom van de gemeente. Deze grond kan door de gemeente worden verworven via verschillende instrumenten zoals beschreven in de Nota Grondbeleid. Het kan ook zo zijn dat de grond om historische redenen eigendom is van de gemeente. De gemeente draagt bij deze vorm van beleid het economische risico van de ontwikkeling, wat wordt vertaald in de grondexploitatie. De grondexploitatie is de financiële vertaling van de kosten voor het bouwrijp maken van de grond en de opbrengsten van de verkoop van de bouwrijpe grond, oftewel de uitgifteprijs. Bij faciliterend grondbeleid is de te ontwikkelen grond eigendom van een private partij, die zelf verantwoordelijk is voor het bouwrijp maken van de grond. De rol van de gemeente is hierbij enkel kaderstellend en toetsend. De gemeentelijke kosten voor deze rol worden verhaald op de betreffende initiatiefnemer, zoals beschreven in de nota Kostenverhaal 2024. De keuze tussen actief of faciliterend grondbeleid hangt af van de eigendomssituatie en, vooral, van de rol die de gemeente wil nemen in het betreffende project. Hierbij zijn regie/zeggenschap, rendement/risico en kennis/capaciteit belangrijke factoren om te bepalen welke regierol de gemeente op zich neemt.

In de Nota Grondbeleid zijn de regierollen "ontwikkelen", "regisseren" en "faciliteren" nader uitgewerkt. De keuze van de regierol beïnvloedt of het project een actieve grondexploitatie of een private ontwikkeling wordt.

3

Financiële paragraaf grondexploitaties Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Het is een overzicht van kosten en opbrengsten van de productie van bouw- en woonrijpe grond, uitgezet in de tijd (fasering). Hierbij wordt rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentetoerekening. Onder deze categorie, bouwgrond in exploitatie, vallen de gronden in eigendom van de gemeente Sliedrecht waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatie(begroting) heeft vastgesteld. Het betreffen gronden die zich in een transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. De grondexploitatie heeft gedurende de looptijd van het plan verschillende functies. Tijdens de fase van planvoorbereiding is het vooral een instrument voor het berekenen van de financiële gevolgen en het beoordelen van de haalbaarheid van het voorgenomen plan. Tijdens de fase van de planuitvoering is de grondexploitatie vooral een instrument voor het bewaken van de uitvoering. In dit hoofdstuk worden de financiën van de gemeentelijke grondexploitatieportfolio op hoofdlijnen in beeld gebracht.

3.1

Verloop boekwaarde grondexploitaties

De boekwaarde weerspiegelt het totale bedrag van de reeds gemaakte kosten en opbrengsten op de peildatum. Bij een positieve boekwaarde zijn de gerealiseerde opbrengsten hoger dan de gemaakte kosten. Omgekeerd, bij een negatieve boekwaarde, zijn de gemaakte kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten. Uit de onderstaande tabel blijkt dat de totale boekwaarde per ultimo 2024, oftewel het geïnvesteerde vermogen in de actieve grondexploitaties, circa €2.777.000 (negatief) bedraagt. Dit vertegenwoordigt een stijging van afgerond 26% ten opzichte van de boekwaarde per ultimo 2023. In 2024 is voor circa €602.000 aan kosten gemaakt en is voor circa €32.000 aan opbrengsten gerealiseerd. Grondexploitatie

Boekwaarde per 31-12-2023

Gerealiseerd in 2024 Kosten Opbrengsten

Boekwaarde per 31-12-2024

Stationspark II € Stationspark III € Groen van Prinsterer €

1.171.862 € -3.378.299 € €

-634.832 € 231.422 € -198.504 €

22.198 € 9.574 € €

559.228 -3.137.303 -198.504

Totaal

-2.206.437 €

-601.914 €

31.772 €

-2.776.579

€

Stijging boekwaarde

26%

Tabel 2; boekwaarde grondexploitaties

3.2

Winst- en verliesnemingen

Volgens de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) wordt de winstneming bepaald door middel van de ‘percentage of completion’-methode. Hierbij wordt een deel van het verwachte eindresultaat tussentijds als winst genomen naar ratio van de reeds gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten. Deze tussentijdse winst wordt gedoteerd aan de algemene reserve. In 2024 is een bedrag van €445.000 aan winst genomen. Deze winstneming heeft in zijn geheel betrekking op de grondexploitatie Stationspark II. Inclusief deze winstneming (die de boekwaarde verhoogt) laat het verloop van de boekwaarde het volgende beeld zien. Grondexploitatie

Boekwaarde per 31-12-2023

Gerealiseerd in 2024 Kosten Opbrengsten

Boekwaarde Winstnemingen Boekwaarde per 31-12-2024 2024 per 31-12-2024

Stationspark II € Stationspark III € Groen van Prinsterer €

1.171.862 € -3.378.299 € €

-634.832 € 231.422 € -198.504 €

22.198 € 9.574 € €

559.228 € -3.137.303 € -198.504 €

-445.000 € € €

114.228 -3.137.303 -198.504

Totaal

-2.206.437 €

-601.914 €

31.772 €

-2.776.579 €

-445.000 €

-3.221.579

€

Tabel 3; verloop boekwaarde inclusief winstnemingen

4

Voor grondexploitaties waarvan het resultaat naar verwachting negatief is, waarbij de kosten de opbrengsten overstijgen, moet een verliesvoorziening worden getroffen. Deze verliesvoorziening wordt ten laste van de algemene reserve gebracht. Jaarlijks wordt bij de het opmaken van de jaarstukken opnieuw beoordeeld of de grond moet worden afgewaardeerd en een verliesvoorziening moet worden getroffen. De gemeente Sliedrecht heeft geen lopende grondexploitaties met een verwacht negatief resultaat, waardoor er in de jaarstukken 2024 geen verliesvoorziening nodig is.

3.3

Prognose grondexploitaties

In onderstaande tabel zijn naast de boekwaarden per ultimo 2024 ook de nog te realiseren kosten en opbrengsten opgenomen. Met het verwachte resterende resultaat op eindwaarde (dus exclusief reeds genomen winsten en inclusief indexering en rente) als sluitstuk. Grondexploitatie

Boekwaarde per 31-12-2024

Nog te realiseren Opbrengsten

Kosten

Totaal

Nominaal resultaat

Verwachte eindwaarde

Stationspark II Stationspark III Groen van Prinsterer

€ € €

114.228 € -3.137.303 € -198.504 €

-83.480 € -9.420.312 € -635.789 €

€ 25.359.795 € 845.969 €

-83.480 € 30.748 € 15.939.483 € 12.802.180 € 210.180 € 11.676 €

26.057 12.801.922 11.699

Totaal

€

-3.221.579 €

-10.139.581 €

26.205.764 €

16.066.183 € 12.844.604 €

12.839.678

Verwacht eindjaar 2025 2029 2027

Tabel 4; verwachte eindwaarde grondexploitaties

Uit deze gegevens kan worden afgeleid dat:  de waardering van alle grondexploitaties per ultimo 2024 circa minus €3.222.000 (dus de gemaakte kosten zijn hoger dan de gerealiseerde opbrengsten) bedraagt en is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per ultimo 2024 (dit is de beste inschatting op het moment van actualiseren, omgeven door de nodige aannames en veronderstellingen);  alle gemeentelijke grondexploitaties tezamen nog circa €26.206.000 aan opbrengsten moeten realiseren;  naast het realiseren van opbrengsten investeringen nodig zijn om de boekwaarde van de huidige actieve projecten terug te verdienen. Om de grondexploitaties af te ronden, moet nog circa €10.140.000 aan kosten worden gemaakt;  het verwachte resterende resultaat op eindwaarde (dus exclusief reeds genomen winsten en inclusief indexering en rente) voor alle grondexploitaties tezamen circa €12.840.000 (boekwaarde per ultimo 2024 plus de nog te verwachte lasten minus de nog te verwachte opbrengsten) bedraagt. Er wordt de komende jaren dus een positief resultaat op eindwaarde verwacht.

3.4

Resultaat grondexploitaties

Het totale resultaat (op eindwaarde) van de grondexploitatieportefeuille ziet er als volgt uit:  het verwachte resterende resultaat (circa €12.840.000) + de reeds getroffen verliesvoorziening (€0) = het winstpotentieel (€12.840.000);  het winstpotentieel (ofwel de nog te nemen toekomstige winsten) + het totaal aan reeds gerealiseerde tussentijdse winstnemingen tot en met 2024 (€445.000) = het totaal verwachte resultaat (circa €13.285.000). In de onderstaande tabel wordt dit uitgewerkt per grondexploitatie. Deze wordt tevens vergeleken met de resultaten zoals opgenomen in de jaarstukken 2023. In hoofdstuk 4 worden deze verschillen per grondexploitatie toegelicht. Grondexploitatie

Verwachte EW Tussentijdse jaarstukken winstnemingen 2024 t/m 2024

Totaal resultaat (EW) jaarstukken 2024

Totaal resultaat (EW) jaarstukken 2023

Delta

Stationspark II Stationspark III Groen van Prinsterer

€ € €

26.057 € 12.801.922 € 11.699 €

445.000 € € €

471.057 € 12.801.922 € 11.699 €

65.926 € 12.603.465 € €

405.131 198.457 11.699

Totaal

€

12.839.678 €

445.000 €

13.284.678 €

12.669.391 €

615.287

Tabel 5; totale resultaat per grondexploitatie

5

Grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) De grondexploitaties worden in het kader van de jaarstukken jaarlijks herzien. Er wordt inzicht gegeven in de gerealiseerde en de nog te realiseren kosten en opbrengsten en tevens wordt een prognose gegeven voor het eindresultaat. De raad besluit over de uitkomsten van deze herziening door middel van het vaststellen van het PPG. De resultaten van het PPG zijn verwerkt in de jaarstukken 2024 en dienen mede als toelichting op deze jaarstukken. Eventuele benodigde bijstellingen worden meegenomen bij het opstellen van de begroting 2026. In dit hoofdstuk worden alle lopende grondexploitaties toegelicht. Per grondexploitatie wordt inzicht gegeven in:  het projectdoel;  algemene projectgegevens van de grondexploitatie, die verduidelijken wat er precies ontwikkeld wordt;  de maatschappelijke waarden;  de voortgang, om aan te geven in welke fase het project zich bevindt en wat het toekomstbeeld laat zien;  het financiële overzicht van de laatste herziening bij de jaarstukken, waarbij de eindwaarde per ultimo 2024 wordt vergeleken met de eindwaarde per ultimo 2023. Hierbij wordt rekening gehouden met bijgestelde kosten- en opbrengstenramingen en fasering, veranderde parameters en geactualiseerde programma’s. Daarnaast is voor elke afzonderlijke grondexploitatie een dashboard opgenomen in de bijlagen.

In onderstaande figuur worden alle lopende grondexploitaties van de gemeente Sliedrecht weergegeven.

Figuur 1; lopende grondexploitaties gemeente Sliedrecht

6

4.1

Stationspark II

Bedrijventerrein Stationspark II biedt ruimte aan nieuwe kantoren in Sliedrecht. De kavels zijn inmiddels ingericht en grotendeels bebouwd met moderne kantoorruimten. Op dit moment wordt gewerkt aan de afronding van de openbare ruimte. Stationspark II ligt tussen de spoorzone en de A15, direct naast Stationspark I. Met dit terrein faciliteert de gemeente Sliedrecht de groei van nieuwe en bestaande bedrijven. Alle vier de gemeentelijke kavels zijn verkocht en vrijwel volledig in gebruik genomen. Verschillende organisaties hebben hun intrek genomen en zijn inmiddels gestart met hun bedrijfsactiviteiten. Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar grondexploitatie: Fase:

2018 2025 realisatiefase

Programma Netto exploitatiegebied: Programma Bedrijven:

26.948 m² 10.968 m² uitgeefbaar bedrijventerrein

Maatschappelijke waarden Stationspark II is meer dan alleen een verzameling kantoren; het is een bedrijventerrein met oog voor toekomstbestendige, "vitale" werklocaties die van essentieel belang zijn voor een goed ondernemingsklimaat. Als strategische locatie draagt Stationspark II door slim ruimtegebruik bij aan zowel economische als ruimtelijke beleidsdoelen, met bijzondere aandacht voor het creëren van bedrijvigheid die de bredere maatschappelijke doelstellingen ondersteunt. Stand van zaken De grondexploitatie Stationspark II bevindt zich in de afrondende fase. De werkzaamheden zijn bijna afgerond, met de verwachting dat deze exploitatie per ultimo 2025 kan worden afgesloten. Afgelopen jaar is gewerkt aan de verdere inrichting van de openbare ruimte, waarvan wordt verwacht dat dit in 2025 volledig is afgerond. Visueel

Figuur 2; verbeelding/plangrenzen

7

Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:

Datum Verwachte eindresultaat Verwachte eindjaar

Jaarstukken Jaarstukken 2023 2024 31-12-2023 31-12-2024 € 65.926 € 26.057 2025 2025

Tabel 6; verloop resultaat Stationspark II

In vergelijking met het voorgaande jaar is het verwachte eindresultaat afgenomen met circa €40.000. Deze daling wordt voornamelijk veroorzaakt door:  lagere saneringskosten voor PFAS-houdende grond (+ circa €358.000);  een actualisatie van de raming van de plankosten (+ circa €50.000);  een tussentijdse winstneming (- circa €445.000). Het saldo van de tot dusver gerealiseerde tussentijdse winstnemingen, per ultimo 2024, bedraagt €445.000. Het saldo van de toekomstige winstnemingen bedraagt naar verwachting circa €26.000. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van circa €471.000. Het dashboard Stationspark II in bijlage 8.1 biedt een uitgebreide toelichting op het project en de financiële resultaten.

8

4.2

Stationspark III

Op de locatie Stationspark III wordt de ontwikkeling van een bedrijventerrein mogelijk gemaakt. De locatie bevindt zich aan de Sportlaan, in het noorden van Sliedrecht, tussen de A15 en de spoorlijn. In de huidige situatie bevinden zich op het terrein sportvelden en een parkeerplaats. Door deze sportvelden te verplaatsen naar de nieuw te ontwikkelen locatie Sliedrecht Buiten, ten noorden van Stationspark III, ontstaat er ruimte voor de realisatie van het bedrijventerrein. Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar grondexploitatie: Fase:

2022 2029 voorbereidingsfase

Programma Netto exploitatiegebied: Programma Bedrijven:

112.272 m² 68.163 m² uitgeefbaar bedrijventerrein

Maatschappelijke waarden Stationspark III is meer dan alleen een verzameling bedrijven; het is een bedrijventerrein dat zich richt op toekomstbestendige, "vitale" werklocaties, die van essentieel belang zijn voor een goed ondernemingsklimaat. Stationspark III speelt een rol bij het voorzien in de lokale behoefte aan groei en de vervangingsvraag als locatie voor kleinschalige lokale en regionale bedrijvigheid. Stand van zaken De ontwikkelingen voor Stationspark III zijn sterk afhankelijk van de ontwikkelingen van Sliedrecht Buiten. Pas wanneer deze ontwikkeling voltooid is, kan worden begonnen met de realisatie van Stationspark III. Op dit moment wordt er geen wijziging in de planning voorzien, waarbij de laatste grondverkopen gepland staan voor 2029. Visueel

Figuur 3; verbeelding/plangrenzen

9

Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: Jaarstukken Jaarstukken 2023 2024 Datum 31-12-2023 31-12-2024 Verwachte eindresultaat € 12.603.465 € 12.801.922 Verwachte eindjaar 2029 2029

Tabel 7; verloop resultaat Stationspark III

In vergelijking met het voorgaande jaar is het verwachte eindresultaat toegenomen met circa €198.000. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door:  indexatie van 2% van de grondprijzen (+ circa €130.000);  rentevoordeel (+ circa €150.000), rentepercentage in afstemming met accountant aangepast naar rekenrente;  overgeboekte gronden van Stationspark III naar Sliedrecht Buiten (+ circa €500.000);  indexatie van civiele werkzaamheden conform GWW-index (- circa €550.000);  een actualisatie van de raming van de plankosten (- circa €35.000). Het saldo van de tot dusver gerealiseerde tussentijdse winstnemingen, per ultimo 2024, bedraagt €0. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van €12.802.000. Het dashboard Stationspark III in bijlage 7.3 biedt een uitgebreide toelichting op het project en de financiële resultaten.

10

4.3

Groen van Prinsterer

De locatie Groen van Prinsterer betreft de herontwikkeling van de voormalige Groen van Prinstererschool in Sliedrecht. Het plan omvat de sloop van het schoolgebouw om ruimte te maken voor woningbouw. In 2022 heeft de gemeenteraad kaders vastgesteld voor het ontwikkelscenario. Vervolgens is het stedenbouwkundig kader voor deze herontwikkeling uitgewerkt, wat samen met de grondexploitatie in 2024 is vastgesteld. Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar grondexploitatie: Fase:

2024 2027 voorbereidingsfase

Programma Netto exploitatiegebied: Programma wonen:

2.510 m² 23 appartementen

Maatschappelijke waarden Het programma in het stedenbouwkundig kader omvat een duidelijk kader voor de beoogde doelgroepen. Bij de Groen van Prinsterer locatie in Sliedrecht wordt aandacht besteed aan het maatschappelijke probleem van vergrijzing. Het doel is om het gebouw zodanig te ontwerpen dat zowel jonge als oudere mensen samenkomen en een gemeenschap vormen waarin iedereen zich thuis voelt en bijdraagt aan het welzijn van elkaar. Stand van zaken Recent is het raadsvoorstel 'krediet tijdelijke huisvesting basisonderwijs' aangeboden. Hierin wordt voorgesteld op de locatie Groen van Prinsterer tijdelijk (voor een periode van 2 tot 3 jaar) een school te huisvesten. Deze rapportage beschrijft de situatie per ultimo 2024, de consequenties van de hiervoor genoemde omstandigheden zijn in zowel de grondexploitatie als in deze rapportage nog niet verwerkt. In de volgende actualisatie van de grondexploitatie worden, waar nodig, de effecten hiervan verwerkt. Het doel voor deze locatie blijft ongewijzigd; herontwikkeling naar woningbouw. Derhalve wordt momenteel voornamelijk gewerkt aan de verdere uitwerking van het plan en de uitgifteprocedure van de gronden. Visueel

Figuur 4; verbeelding/plangrenzen

11

Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: Vastgestelde Jaarstukken GREX 2024 2024 Datum 15-10-2024 31-12-2024 Verwachte eindresultaat € 8.048 € 11.699 Verwachte eindjaar 2027 2027

Tabel 7; verloop resultaat Groen van Prinsterer

In vergelijking met de vastgestelde grondexploitatie van oktober 2024 is het verwachte eindresultaat toegenomen met circa €4.000. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door indexatie van de kosten en opbrengsten. Het saldo van de tot dusver gerealiseerde tussentijdse winstnemingen, per ultimo 2024, bedraagt €0. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van circa €12.000. Het dashboard Groen van Prinsterer in bijlage 7.4 biedt een uitgebreide toelichting op het project en de financiële resultaten.

12

Grondexploitaties in voorbereiding In dit hoofdstuk worden de gemeentelijke initiatieven in de planvoorbereidingsfase, waarvoor een voorbereidingskrediet is verstrek, toegelicht. Voor deze projecten is een voorbereidingskrediet aangevraagd om de visie, het kader of het plan voor het project verder uit te werken. Per toekomstige grondexploitatie wordt inzicht gegeven in:  het projectdoel;  algemene projectgegevens, om een indicatie te geven wat er naar verwachting ontwikkeld gaat worden;  de maatschappelijke waarden;  de voortgang, om aan te geven in welke fase het project zich bevindt en wat het toekomstbeeld laat zien;  het financiële overzicht van het voorbereidingskrediet dat is vastgesteld door de gemeenteraad. Daarnaast is voor elke afzonderlijke grondexploitatie in voorbereiding een dashboard opgenomen in de bijlagen. In onderstaande figuur worden alle grondexploitaties in voorbereiding van de gemeente Sliedrecht weergegeven. Op dit moment heeft de gemeente vijf grondexploitaties in voorbereiding.

Figuur 5; kaart grondexploitaties in voorbereiding gemeente Sliedrecht

13

5.1

Maaslaan (BHS)

De Maaslaan maakt deel uit van fase 1 van het project Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht (BHS). Momenteel bevinden zich in het plangebied van de Maaslaan een voormalig schoolgebouw, een fysiotherapiepraktijk en een voormalig kinderdagverblijf. Deze gebouwen zullen worden gesloopt voor woningbouwplannen. De plannen voorzien in de bouw van 116 woningen, waaronder sociale huurwoningen en marktwoningen. Naast de woningbouw wordt de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid verbeterd doordat het Willem Dreespark blijft behouden en er nieuwe looproutes en zichtlijnen worden gecreëerd. Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar grondexploitatie: Fase:

Programma Netto exploitatiegebied: Programma wonen: Programma bedrijven:

2025 2029 ontwerpfase

10.142 m² 43 sociale huurappartementen 62 appartementen (markt) 11 eengezinswoningen (markt) 174 m² BVO fysiopraktijk

Maatschappelijke waarden Het project Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht (BHS) omvat zeven deellocaties, die zullen worden herontwikkeld om verouderde of niet passende delen binnen de stedelijke structuur te verbeteren in samenwerking met woningcorporatie Tablis Wonen. Het project heeft tevens als doel het toevoegen en verbeteren van groenvoorzieningen en parken binnen Sliedrecht. Stand van zaken In mei 2025 wordt het raadsbesluit genomen voor het Stedenbouwkundig kader en de grondexploitatie voor de Maaslaan. Op basis van dit besluit kan verder worden gewerkt aan de voorbereidingen op de realisatie, te beginnen met het sluiten van de realisatieovereenkomst met Tablis Wonen en de tenderprocedure om een ontwikkelaar te selecteren. Met het openen van de grondexploitatie worden ook kosten voor de deellocatie geborgd. Visueel

Figuur 6; verbeelding/plangrenzen

14

Resultaat Onderstaande tabel toont een financieel overzicht van het vastgestelde voorbereidingskrediet voor het project.

€

Begroot 246.905

€

Gerealiseerd 241.206

€

Prognose 72.123

€

Totaal 313.329

€

Delta -66.424

Tabel 8; financieel overzicht Maaslaan (BHS)

Het voorbereidingsbudget voor BHS bedraagt €475.000. Via een verdeelsleutel (gebaseerd op de verhouding in plankosten; Maaslaan 51,98%, Middeldiep 22,74% en Valkweg 25,28%) is hiervan 51,98% (circa €247.000) toegerekend aan de Maaslaan. Per ultimo 2024 zijn er kosten gerealiseerd ten bedrage van circa €241.000. De verwachte kosten voor deze deellocatie vanaf 1-1-2025 tot de vaststelling van de grondexploitatie bedragen naar verwachting circa €72.000. De overschrijding van circa €66.000 op het budget is ontstaan doordat er nog plankosten zijn gemaakt of voorzien om alle bestuurlijke stukken gereed te maken, zoals het stedenbouwkundig kader, de realisatieovereenkomst en grondexploitatie. Het dashboard Maaslaan (BHS) in bijlage 7.5 biedt een uitgebreide toelichting op het project en een financieel overzicht.

15

5.2

Middeldiepstraat (BHS)

De Middeldiepstraat maakt deel uit van fase 1 van het project Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht (BHS). In het plangebied bevindt zich momenteel een brandweerkazerne. Deze brandweerkazerne zal worden verplaatst naar een nieuwbouwlocatie aan de Rijnstraat in Sliedrecht, zodat de brandweerkazerne aan de Middeldiepstraat kan worden gesloopt voor woningbouwplannen. De plannen omvatten de bouw van 26 sociale huurwoningen, die door Tablis Wonen wordt ontwikkeld. Naast de woningbouw wordt tevens een plein met parkeerplaatsen en extra groenvoorzieningen aangelegd, waarbij rekening wordt gehouden met de parkeerdruk in de omgeving, het verminderen van hittestress en het verbeteren van de leefomgeving. Projectgegevens Verwacht startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar grondexploitatie: Fase:

2026 n.t.b. ontwerpfase

Programma Netto exploitatiegebied: Programma Wonen:

2.761 m² 26 sociale huurappartementen

Maatschappelijke waarden Het project Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht (BHS) omvat zeven deellocaties, die zullen worden herontwikkeld om verouderde of niet passende delen binnen de stedelijke structuur te verbeteren in samenwerking met woningcorporatie Tablis Wonen. Het project heeft tevens als doel het toevoegen en verbeteren van groenvoorzieningen en parken binnen het bestaande Sliedrecht. Met betrekking tot de Middeldiepstraat onderzoekt de gemeente ook extra mogelijke oplossingen voor het parkeerprobleem in deze straat. Stand van zaken In mei 2025 wordt het raadsbesluit genomen voor het Stedenbouwkundig kader en het voorbereidingskrediet. Op basis van dit besluit kan verder worden gewerkt aan de voorbereidingen op realisatie, te beginnen met het sluiten van de realisatieovereenkomst met Tablis Wonen. In deze realisatieovereenkomst staan de afspraken over de realisatie van de Middeldiepstraat. Visueel

Figuur 7; verbeelding/plangrenzen

16

Resultaat Onderstaande tabel toont een financieel overzicht van het vastgestelde voorbereidingskrediet voor het project. €

Begroot 108.015

€

Gerealiseerd 105.513

€

Prognose 31.551

€

Totaal 137.064

€

Delta -29.049

Tabel 9; financieel overzicht Middeldiepstraat (BHS)

Het voorbereidingsbudget voor BHS bedraagt €475.000. Via een verdeelsleutel (gebaseerd op de verhouding in plankosten; Maaslaan 51,98%, Middeldiep 22,74% en Valkweg 25,28%) is hiervan 22,74% (circa €108.000) toegerekend aan de Middeldiepstraat. Per ultimo 2024 zijn er kosten gerealiseerd ten bedrage van circa €106.000. De verwachte kosten voor deze deellocatie vanaf 1-1-2025 tot de vaststelling van het aanvullend voorbereidingskrediet bedragen naar verwachting circa €32.000. De overschrijding van circa €29.000 op het budget is ontstaan doordat er nog plankosten zijn gemaakt of voorzien om alle bestuurlijke stukken gereed te maken, zoals het stedenbouwkundig kader, de realisatieovereenkomst en een financiële haalbaarheidsanalyse. Het dashboard Middeldiepstraat (BHS) in bijlage 7.6 biedt een uitgebreide toelichting op het project en een financieel overzicht.

17

5.3

Valkweg (BHS)

De Valkweg maakt deel uit van fase 1 van het project Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht (BHS). Momenteel bevindt zich in het plangebied een sporthal. Deze sporthal aan de Valkweg wordt verplaatst naar de noordzijde van de weg en geïntegreerd in het Integraal Kind Centrum (IKC). Hierdoor komt de sporthal beschikbaar voor de bouw van in totaal 42 marktwoningen. Het plan voorziet tevens in een groene inrichting met een doorlopend voetpad en ruimte voor parkeerplaatsen, waardoor een aantrekkelijke woonomgeving ontstaat die aansluit bij de bestaande stedelijke structuur. Projectgegevens Verwacht startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar grondexploitatie: Fase:

2027 n.t.b. ontwerpfase

Programma Netto exploitatiegebied: Programma Wonen:

3.639 m² 42 marktappartementen

Maatschappelijke waarden Het project Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht (BHS) omvat zeven deellocaties, die zullen worden herontwikkeld om verouderde of niet passende delen binnen de stedelijke structuur te verbeteren in samenwerking met woningcorporatie Tablis Wonen. Het project heeft tevens als doel het toevoegen en verbeteren van groenvoorzieningen en parken binnen het bestaande Sliedrecht. Stand van zaken In mei 2025 wordt het raadsbesluit genomen voor het Stedenbouwkundig kader en het voorbereidingskrediet. Op basis van dit besluit kan verder worden gewerkt aan de voorbereidingen op realisatie, te beginnen met het sluiten van de realisatieovereenkomst met Tablis Wonen en de tenderprocedure om een ontwikkelaar te selecteren. De realisatie van de Valkweg is afhankelijk van de voortgang van het Integraal Kind Centrum (IKC) project. Visueel

Figuur 8; verbeelding/plangrenzen

18

Resultaat Onderstaande tabel toont een financieel overzicht van het vastgestelde voorbereidingskrediet voor het project. €

Begroot 120.080

€

Gerealiseerd 117.299

€

Prognose 35.075

€

Totaal 152.374

€

Delta -32.294

Tabel 10; financieel overzicht Valkweg (BHS)

Het voorbereidingsbudget voor BHS bedraagt €475.000. Via een verdeelsleutel (gebaseerd op de verhouding in plankosten; Maaslaan 51,98%, Middeldiep 22,74% en Valkweg 25,28%) is hiervan 25,28% (circa €120.000) toegerekend aan de Valkweg. Per ultimo 2024 zijn er kosten gerealiseerd ten bedrage van circa €117.000. De verwachte kosten voor deze deellocatie vanaf 1-1-2025 tot de vaststelling van het aanvullend voorbereidingskrediet bedragen naar verwachting circa €35.000. De overschrijding van circa €32.000 op het budget is ontstaan doordat er nog plankosten zijn gemaakt of voorzien om alle bestuurlijke stukken gereed te maken, zoals het stedenbouwkundig kader, de realisatieovereenkomst en een financiële haalbaarheidsanalyse. Het dashboard Valkweg (BHS) in bijlage 7.7 biedt een uitgebreide toelichting op het project en een financieel overzicht.

19

5.4

De Driehoek

De gemeente gaat de Driehoek inzetten voor de ontwikkeling van duurzame initiatieven. Aanvankelijk was het plan om een bedrijventerrein te realiseren, maar vanwege de benodigde infrastructuur was dit niet haalbaar. Daarom is ervoor gekozen om te focussen op initiatieven die weinig verkeersbewegingen met zich meebrengen. Door dit te combineren met de uitdagingen op het gebied van duurzame energievoorzieningen worden verschillende duurzaamheidsinitiatieven onderzocht. Het project bevindt zich momenteel in de definitiefase, waarin wordt onderzocht welke duurzame initiatieven uitvoerbaar zijn. Deze initiatieven omvatten onder andere een hoogspanningsstation, geothermie-installatie, waterstofinstallatie en zon op land. Projectgegevens Verwacht startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar grondexploitatie: Fase:

Programma Netto exploitatiegebied: Programma Bedrijven:

n.t.b. n.t.b. definitiefase

70.000 m² 10.000 m² Hoogspanningsstation 15.000 m² Geothermie-installatie 10.000 m² Waterstofinstallatie 13.000 m² Grond- en baggerdepot 22.000 m² Overig

(niet definitief) (niet definitief) (niet definitief) (niet definitief) (niet definitief) (niet definitief)

Maatschappelijke waarden De gemeente Sliedrecht heeft als doel om in 2050 energie- en klimaatneutraal te zijn. Dit houdt in dat er gebruik wordt gemaakt van volledig hernieuwbare energiebronnen zonder CO2-uitstoot. De gemeente wil dit bereiken door ruimte te bieden aan initiatieven en ontwikkelingen op het gebied van zonenergie, geothermie en (warmte)netwerken. De ontwikkeling van de Driehoek zal hier positief aan bijdragen. Stand van zaken In deze fase van de ontwikkeling van de Driehoek worden onder andere de aanleg van een noodafsluiting tussen de A15 en het plangebied, de ecologische inpassing, en de noodzakelijke bodemsanering en het bouwrijp maken van het terrein nader onderzocht. Er wordt bekeken op welke wijze deze aspecten het beste kunnen worden opgepakt en welke maatregelen hiervoor nodig zijn. Visueel

Figuur 9; verbeelding/plangrenzen

20

Resultaat Onderstaande tabel toont een financieel overzicht van het exploitatiebudget 2024 voor het project. €

Begroot 26.000

€

Gerealiseerd 16.000

€

Prognose -

€

Totaal 16.000

€

Delta 10.000

Tabel 11; financieel overzicht De Driehoek

De Gebiedsvisie De Driehoek is in 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierdoor werd het mogelijk een voorbereidingskrediet (immaterieel vast actief) op de balans te openen. Destijds is ervoor gekozen dit niet te doen. Gezien het feit dat deze mogelijkheid wel bestond, is besloten dit project wel in het portfolio op te nemen onder grondexploitatie in voorbereiding. In 2024 is het project uitgevoerd vanuit een subsidie (CDOKE) voor interne plankosten en een exploitatiebudget voor externe plankosten. Voor het exploitatiebudget was €26.000 gereserveerd, waarvan €16.000 is uitgegeven. Hierdoor resteert een bedrag van €10.000. Dit overschot is onderdeel geworden van het resultaat 2024 in de jaarstukken. In de reserve Koers 2030 is een bedrag van €350.000 gereserveerd (met een besluit bij de Kadernota 2025) om te kunnen komen tot een sluitende business-case (grondexploitatie). In de toekomst wordt een voorstel gedaan over een voorbereidingsbudget of een grondexploitatie. Het dashboard De Driehoek in bijlage 7.8 biedt een uitgebreide toelichting op het project en een financieel overzicht.

21

5.5

Sliedrecht-Noord

Het project Sliedrecht-Noord heeft als doel het ontwikkelen van een duurzame, inclusieve en toekomstbestendige woonwijk die de fysieke en sociale verbinding tussen het bestaande dorp en de polder herstelt. De wijk biedt ruimte aan circa 1880 woningen in diverse segmenten, ondersteund door voorzieningen zoals een school, bakker en drogist. Door intensieve samenwerking met inwoners, marktpartijen en maatschappelijke organisaties ontstaat een woongebied dat voorziet in de lokale en regionale woningbehoefte, met aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en klimaatadaptatie. Projectgegevens Verwacht startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar grondexploitatie: Fase:

Programma Netto exploitatiegebied: Programma wonen: Programma bedrijven en voorzieningen:

n.t.b. n.t.b. definitiefase

595.817 m² 1.880 woningen 5.600 m² BVO

(niet definitief) (niet definitief) (niet definitief)

Maatschappelijke waarden Sliedrecht-Noord levert een directe bijdrage aan de brede maatschappelijke opgaven van de gemeente. De wijk versterkt de sociale infrastructuur door inzet op sociale cohesie, participatie en een mix aan woonvormen. De geplande Noord-Zuidverbinding over de A15 zorgt voor betere bereikbaarheid, een verkeersveilige omgeving en een logische aansluiting op het bestaande dorp. Door te investeren in duurzame verstedelijking, groene inrichting en een toekomstbestendige leefomgeving, ontstaat een wijk die niet alleen woningen toevoegt, maar ook een veerkrachtige gemeenschap opbouwt. Daarmee draagt het project bij aan een leefbare, verbonden en inclusieve gemeente Sliedrecht. Stand van zaken De ontwikkeling vindt plaats in samenwerking met medeoverheden, marktpartijen, corporaties en inwoners. Momenteel wordt gewerkt aan het contourenplan, met participatie van inwoners, geïnteresseerden en toekomstige bewoners. Visueel

Figuur 10; verbeelding/plangrenzen

22

Resultaat Onderstaande tabel toont een financieel overzicht van het vastgestelde voorbereidingskrediet voor het project.

€

Begroot 2.145.000

€

Gerealiseerd 676.792

€

Prognose 1.468.208

€

Totaal 2.145.000

Delta €

-

Tabel 12; financieel overzicht Sliedrecht Noord

Het begrote bedrag van €2.145.000 is het totale voorbereidingskrediet voor Sliedrecht-Noord. De tot op heden gerealiseerde kosten van circa €677.000 betreffen zowel interne als externe plankosten met betrekking tot onderzoek, advies en projectbegeleiding. Ook het resterende prognosebedrag wordt voornamelijk aan deze voorbereidings- en begeleidingskosten besteed. Op dit moment wordt geen overschrijding van het budget voorzien tot het vaststellen van de grondexploitatie. Het dashboard Sliedrecht-Noord in bijlage 7.9 biedt een uitgebreide toelichting op het project en een financieel overzicht.

23

Private ontwikkelingen In dit hoofdstuk worden de private ontwikkelingen toegelicht. Private ontwikkelingen zijn projecten die de gemeente faciliteert en waarvoor een anterieure overeenkomst is afgesloten. Per private ontwikkeling wordt inzicht gegeven in:  algemene projectgegevens, om een beeld te verschaffen in wat de private partijen gaan ontwikkelen;  de voortgang, om aan te geven in welke fase het project zich bevindt en wat het toekomstbeeld laat zien;  het financiële overzicht van de kosten die de gemeente heeft gemaakt om het project te faciliteren. In onderstaande figuur worden alle private ontwikkelingen van de gemeente Sliedrecht weergegeven. Op dit moment faciliteert de gemeente zes private ontwikkelingen waarvoor een anterieure overeenkomst voor is afgesloten.

Figuur 11; kaart private ontwikkelingen

24

6.1

Baanhoek 63

25

6.2

Baanhoek 161

26

6.3

Baanhoek 471

27

6.4

Baanhoek-West

28

6.5

Oranjestraat 7

29

6.6

Wilhelminakwartier

30

Totaalkaart projectlocaties

31