6.12 251202_Collegeinformatiebrief(CIB)_Bijderwieden_Rapportage peilstok-analyse Raadhuis Sliedrecht.pdf

College informatiebrief Onderwerp

:

Rapportage peilstok-analyse Raadhuis Sliedrecht

Datum

:

2 december 2025

_________________________________________________________________________________ Portefeuille R. Bijderwieden Renovatie van het raadhuis Het raadhuis van Sliedrecht. In de afgelopen honderd jaar prijkte het op menig ansichtkaart. Het is daarmee een van de meest beeldbepalende herkenningspunten in het dorpsgezicht van Sliedrecht. Maar naast de architectonische pracht is het ook symbolisch een plek die onze harten en herinneringen vult. De huwelijken die er zijn gesloten, de besluiten die er zijn genomen. Dé plek waar lief en leed gedeeld werd en wordt. Zonder het raadhuis is het Dr. Langeveldplein geen plein. Het plein waar wij onze feesten vieren maar ook stilstaan bij momenten van rouw en bezinning. Het gebouw heeft in de afgelopen decennia niet de liefde gekregen die het verdiende. Een ieder ziet, voelt en ruikt het achterstallige onderhoud, waardoor een ingrijpende aanpak - ondanks alle andere grote opgaven waar wij voor staan - onvermijdelijk is. Peilstok-analyse De herinrichting van het gemeentekantoor heeft laten zien dat ingrijpende verbouwingen complex zijn en veel verrassingen en risico’s met zich meebrengen. De renovatie van het Haagse Binnenhof laat zien dat dit bij monumentale gebouwen nog eens vele malen meer het geval is. We moeten ook durven concluderen dat het renoveren van zo’n markant gebouw een heel specifiek vak is, niet iets wat je er even bij doet.

Om die reden is op initiatief van de portefeuillehouder en de leiding van de ambtelijke organisatie aan het eind van de zomer besloten om de peilstok in het project te steken. Omdat we weten dat we in dit omvangrijke project nog van alles tegenkomen, maar alleen niet weten wat en wanneer. We willen weten hoe we het doen en of we op de goede weg zijn. Dat weten we liever nu, en niet pas wanneer we midden in de uitvoering zitten. Wij hebben daarom een ter zake kundig bureau gevraagd om het project te beoordelen: hoe het tot dusver is verlopen en of wij hierin volledig zijn. Daarmee hebben we snel beeld en komen mogelijke pijnpunten snel naar boven. Dat doen we bewust, want wij willen graag leren van dingen die gebeuren, zodat het ons in de toekomst sterker maakt en we dit project tot een goed einde kunnen brengen. Conclusies Op basis van de rapportage van Ryse (Peilstok-analyse raadhuis Sliedrecht) kunnen we concluderen dat het heel goed is dat we deze analyse hebben laten uitvoeren. Het geeft ons een duidelijk beeld van hoe het ging en hoe het had moeten gaan. Het laat zien dat we in de afgelopen jaren keuzes hebben gemaakt waarvan wij nu kunnen concluderen dat we die zo niet hadden moeten maken. Wij beschikten niet altijd over de juiste en volledige kennis, inzichten en competenties die nodig zijn

voor het verbouwen van een monumentaal raadhuis. Het laat zien dat de verbouwing meer tijd en geld gaat kosten. De oplevering zal mogelijk niet eerder zijn dan 2029. Samenvattend constateert Ryse (hoofdstuk 7, rapportage peilstok-analyse) “dat sinds de start van het project in 2016 integraliteit in de planvorming ontbreekt. Dit heeft geleid tot onduidelijkheid, vertragingen en kwaliteitsrisico’s. Daarnaast is het risico aanwezig dat de beschikbare financiële middelen niet toereikend zijn, door onvolledigheid in begrotingen. Tot slot zijn rollen en verantwoordelijkheden niet helder, waardoor de governance onvoldoende is geborgd.” Vervolg Het college deelt onverkort deze conclusies, omarmt de aanbevelingen en gaat daarmee aan de slag. Het is nodig om stevig bij te sturen en voort te bouwen op de inzichten die het rapport ons geeft. We gaan met de peilstok-analyse aan de slag door een aangepast Definitief Ontwerp (DO) en een passende aanbestedingsstrategie op te laten stellen en een actueel kredietvoorstel aan uw raad voor te leggen. Ook gaan we de inzichten meenemen om de andere gemeentelijke vastgoedprojecten te versterken. Op deze manier geven we, zoals Ryse adviseert, duidelijkheid, herstel van integraliteit en leggen we een stevige basis voor een kwalitatief hoogwaardig ontwerp.

Zo slaan we een brug tussen de geconstateerde knelpunten en een robuuste hervatting van de planvorming, waarbij integraliteit en kwaliteit centraal staan. Zo geven we aan het raadhuis de liefde die het verdient. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Sliedrecht, De secretaris,

De burgemeester,

N.H. Kuiper mca mcm

mr. drs. J.M. de Vries

2

RYS

Adviseurs in vastgoed strategie | ontwikkeling | realisatie

IEM

155

titels

4

.....

ty

RAPPORTAGE PEILSTOK-ANALYSE RAADHUIS SLIEDRECHT

Gemeente Sliedrecht

Opdrachtgever

Contactpersoon

Projectmanagem ent

:

RYSE

Contactpersonen @ryse.nl

@ryse.nl

@ryse.nl Plaats en datum S atus Referentie

Opgesteld door Gecontroleerd door

Utrecht, 28 novem ber 2025 Definitief P250228 en

1

INHOUD 1. INLEIDING

3

2. AANPAK

4

3. PROCES

5

4. ONTWERP

9

5. VERGUNNINGSAANVRAAG

14

6. FINANCIËLE KADERS

17

7. CONCLUSIES (GROTIK)

20

8. ADVIES: VERVOLG

22

56

Het raadhuis van de gemeente Sliedrecht is een beeldbepalend en monumentaal pand. De geplande renovatie is complex, mede door de monumentale status, de diversiteit aan functies en de verwachtingen vanuit de samenleving en politiek. De afgelopen periode

is zowel ambtelijk als bestuurlijk gesignaleerd dat de voortgang van het project nadere aandacht vraagt. Vanuit deze constatering is er behoefte aan een onafhankelijke toet­

sing van de algehele stand van zaken. Hierbij is het van belang dat de juiste kennis wordt geborgd en dat er op een heldere en doeltreffende manier inzicht wordt gegeven in de

voortgang van dit unieke project.

Om invulling te geven aan deze behoefte, heeft de gemeente Sliedrecht RYSE de op­

dracht verstrekt tot het uitvoeren van een peilstok-analyse. Deze analyse richt zich op de voortgang van de renovatie van het raadhuis en heeft als doel om inzicht te geven in de

huidige stand van zaken.

In dit procesrapport zal de peilstok-analyse en het doorlopen proces worden behandeld, en wordt achtereen volgend ingegaan op: ■

Procesaanpak, waarin de reeds doorlopen en nog volgende stappen van RYSE toegelicht zullen worden;

■

Proces, om een overzicht te geven van het doorlopen proces vanaf 2021 en de par­

tijen die hierin betrokken zijn (geweest); ■

Ontwerp, waarbij de documenten (DO, TO) getoetst worden om de huidige stand

van zaken in kaart te brengen; ■

Vergunningsaanvraag;

■

Financiële kaders, waarin het aangevraagde krediet, reeds bestede middelen en nog te verwachten kosten worden toegelicht;

■

Eerste resultaten, met de eerste conclusies van de peilstok-analyse;

■

Advies.

3

2. AANPAK Om tot een onafhankelijk en bruikbaar advies te komen, is voor de peilstok-analyse een grondige analyse uitgevoerd van de beschikbare projectdocumentatie. Hierin zijn onder

andere het DO, het TO, het Programma van Eisen (PvE), het kredietbesluit en de ver­ strekte contracten meegenomen. Daarnaast zijn gesprekken gevoerd met betrokken projectleden en relevante partners om een volledig beeld te krijgen van de huidige stand

van zaken en de onderliggende keuzes. De in dit document opgenomen constateringen, conclusies en aanbevelingen zijn gebaseerd op deze bronnen.

De bevindingen van deze analyse zijn in dit procesrapport vastgelegd. De volgende as­ pecten zijn hierbij in ieder geval meegenomen: ■

Volledigheid DO (H4);

■

Passendheid verleend krediet (H6);

■

Passendheid Programma van Eisen (H4);

■

Stand van zaken / passendheid vergunningsaanvraag (H5);

■

Haalbaarheidsonderzoek functies / gebruik (H4);

■

Huidige situatie met stakeholders, zowel extern als intern (H3);

■

Marktontwikkelingen in relatie tot de nog te betrekken partijen (H6).

Elk hoofdstuk sluit af met een overzicht met de belangrijkste constateringen, de bijko­

mende risico’s en de mogelijke oplossingen. Het rapport brengt de eerste resultaten omtrent de stand van zaken van de renovatie van het raadhuis in beeld, waarin de peilstok-analyse samengevat is aan de hand van de GROTICK-beheersaspecten (financiën, organisatie, planning, informatie, communicatie,

kwaliteit en risico's).

4

3. PROCES BETROKKEN PARTIJEN Om inzicht te krijgen in het proces, is een overzicht van partijen opgesteld die sinds 2021 (deels) betrokken zijn geweest in het renovatie proces van het raadhuis. De renovatie van het raadhuis is in 2022 als Total Engineering opdracht uitbesteed aan

een projectontwikkelaar. Dit betekent dat deze partij verantwoordelijk is voor het ontwerptraject. Een aantal partijen, zoals bijvoorbeeld architect, installatieadviseur en

bouwkundig tekenaar hebben als onderaannemer van de projectontwikkelaar hun

werkzaamheden verricht. De gemeente had hiermee één aanspreekpunt, aangestuurd door de projectmanager van de gemeente. Daarnaast heeft de gemeente Sliedrecht ge­

durende de planvorming een interieurarchitect gecontracteerd. Interne organisatie ■ Ambtelijk opdrachtgever ■ Projectmanager, januari 2022 t/m juni 2022 (interim) ■ Projectmanager, vanaf september 2022 (zelfstandige) ■ Adviseur organisatievraagstukken (zelfstandige) Externe adviseurs ■ Projectontwikkelaar (Total Engineering), waarbij in onder aanneming: o Architect o Installatieadviseur o Bouwkundig adviesbureau o Adviseur restauratie- en monumenten, bouwfysica Het gehele team wordt in dit document aangeduid als “de projectontwikkelaar". ■ Interieurarchitect ■ Constructeur ■ Adviseur haalbaarheidsonderzoek Horeca ■ Diverse gespecialiseerde adviseurs

Een overzicht van taken, rollen en verantwoordelijkheden ontbreekt. Deze zijn impliciet

vastgelegd in bijvoorbeeld aanbiedingen, maar lijken niet expliciet te zijn gemaakt. Nor­ maliter worden deze vastgelegd in een zogenaamde STB-takenlijst. Dit is een breed toe­

gepast hulpmiddel om taken en verantwoordelijkheden tussen opdrachtgevers en ont­ werpende- adviserende opdrachtnemers vast te leggen. De Standaard Taakbeschrijving

(STB) is een lijst waarin bijna alle voorkomende taken en producten gedocumenteerd zijn. Taken worden per fase en partij gedocumenteerd.

5

FASERING ONTWERPPROCES Om het proces van initiatief/haalbaarheid (IH) tot en met uitvoeringsgereed ontwerp (UO) weer te geven is, ingedeeld naar adviesdiscipline, in beeld gebracht tot welke fase

disciplines betrokken zijn geweest. (Figuur 1).

Figuur 1: Proces IH tot UO fase

Zoals in Figuur 1 te zien is, heeft alleen de interieurarchitect een technisch ontwerp (TO) opgeleverd. De projectontwikkelaar heeft na het definitief ontwerp (DO) geen ander ont­

werp (TO of UO) meer aangeleverd.

DOORLOPEN PROCES DO - HEDEN Om inzicht te krijgen in het doorlopen proces en de belangrijkste documenten en beslissingen overzichtelijk weer te geven, is vooral gekeken naar de planvorming van DO

tot en met heden. Het DO is namelijk de basis van het door College aangevraagde

krediet en de basis voor de ingediende aanvraag omgevingsvergunning. Bij nadere analyse vallen een aantal zaken op:

1.

Het project Raadhuis is, samen met het project gemeentekantoor, tot begin 2024

in een specifiek hiertoe bestemd portefeuillehouders overleg besproken, waarbij voornamelijk werd gerapporteerd over voortgang en proces. Sindsdien is het pro­ ject in het PFO Vastgoed geagendeerd.

2.

De projectontwikkelaar en de interieurarchitect hebben in april 2023 het DO op­ geleverd. Daarna is er door de gemeente toegewerkt naar een kredietaanvraag in

oktober 2023 en de indiening van de omgevingsvergunning in december 2023. Vervolgens heeft de projectontwikkelaar in oktober 2024 een opdracht gekregen

voor de beantwoording van vragen vanuit de vergunningaanvraag, terwijl de in­ terieurarchitect in oktober 2024 gestart is met een TO. Dit concept TO is opgele­

verd in maart 2025. 3.

In december 2023 is een vergunningsaanvraag ingediend. Aangaande de vergun­ ningsaanvraag zijn gedurende de eerste helft van 2024 (februari - juni), adviezen

en vragen ontvangen van BOR (Beheer Openbare Ruimte), de welstand- en mo­

numentencommissie, de RCE en de veiligheidsregio. In oktober 2024 heeft de projectontwikkelaar opdracht gekregen voor de beantwoording van vragen

6

omtrent de vergunning. De vergunning is tot heden nog niet afgegeven. Redenen

hiervoor zijn onder andere:

a. Over de exacte positie, verschijningsvorm en uitvoering van de warmte­

pompen naast het gebouw is nog geen overeenstemming bereikt; b. Diverse documenten ontbreken en moeten worden nagestuurd;

c.

Diverse documenten bevatten onvoldoende informatie om beoordeeld te kunnen worden.

4. De interieurarchitect heeft als enige partij gewerkt aan een TO. De projectontwik­ kelaar heeft geen opdracht ontvangen om een TO uit te werken. Na de uitwerking

van het DO is de samenwerking tussen gemeente en projectontwikkelaar (mede door de constatering onder punt 3 in deze lijst) onder spanning komen staan. Dit

lijkt de belangrijkste reden waarom er geen opdracht voor een vervolg is gegeven.

7

SAMENVATTING PROCES De belangrijkste constateringen aangaande het proces, de bijkomende risico’s en de

mogelijke oplossingen zijn in onderstaande tabel samengevat.

Constatering

Risico

Oplossing

1. De gemeente is niet inge­ richt op het uitvoeren van complexe renovatie/restauratie projecten als het Raad­ huis.

1. Ontbreken van tijd en ex­ pertise op inhoud en pro­ ces, wisselende gremia, planning en besluitvor­ ming.

1. Procesbegeleider aanstel­ len en structuur in gremia aanbrengen.

2. Er is onvoldoende invulling gegeven aan het communi­ catieplan voor het Raad­ huis.

2. Verminderde afstemming over voortgang.

2. Opstellen van een nieuw communicatieplan waarin alle actoren op vaste mo­ menten en diverse wijzen proactief en tijdig wordt be­ trokken.

3. Na afronding van het DO is besloten het project verder te agenderen in het PFO Vastgoed.

3. Het project krijgt hiermee niet de aandacht die het verdient, waardoor het voor de ambtelijk opdrachtgever en portefeuillehouder lasti­ ger is om het project te vol­ gen.

3. Benut de stuurgroep als vast overlegorgaan met vaste frequentie en leg ge­ nomen besluiten vast in een actie- en besluitenlijst.

4. De continuïteit van de pro­ jectorganisatie voor het Raadhuis is laag (o.a. 3 wis­ selingen ambtelijk op­ drachtgever).

4. Verlies van kennis, eige­ naarschap, inconsistentie in besluitvorming en vertra­ ging in de uitvoering.

4. Stel een vast kernteam sa­ men met duidelijke rolver­ deling.

5. Er is sprake van vertraging in vergunningstraject, be­ slissingen over oplossingen zijn nog niet genomen en er zijn nog geen opdrach­ ten uitgezet voor het aanle­ veren van aanvullende do­ cumenten.

5. Vertraging in de overkoe­ pelende planning neemt verder toe en de kosten stij­ gen.

5. Op korte termijn een actie­ plan opstellen om het ver­ gunningenproces ten aan­ zien van het Raadhuis te hervatten.

6. De interieurarchitect heeft een (concept) TO uitge­ werkt, zonder afstemming met andere advies discipli­ nes.

6. Inhoudelijke conflicten in ontwerp, extra kosten en vertraging door noodzake­ lijke herzieningen.

6. Raakvlakken tussen het in­ terieur ontwerp (TO) en overige ontwerpen uitlijnen, voor verdere planvorming (o.a. warmtepomp).

8

4. ONTWERP Om de huidige stand van zaken van het ontwerp in kaart te brengen, zijn de volgende documenten beoordeeld: ■

Programma van Eisen, d.d. 29-12-2016 en 02-12-2021;

■

DO Bestaande situatie, d.d. 15-09-22;

■

DO Nieuwe situatie, d.d. 04-05-23;

■

DO Constructie, d.d. 13-04-23;

■

DO Installaties, d.d. 30-03-23.

Enkele knelpunten ten aanzien van deze documenten zijn onderstaand aangegeven.

PROGRAMMA VAN EISEN ■

Het oorspronkelijke PvE d.d. 29-12-2016 is zeer algemeen van aard.

o

Bij de inleiding wordt nog gesproken voor een zoektocht naar een nieuwe lo­

catie voor de raad. Daarnaast is er een tabel ingevoegd met de eisen ten aan­ zien van de ruimtebehoefte per functie. Veel van deze eisen worden niet be­ haald in het huidige gebouw omdat er niet genoeg ruimte aanwezig is. ■

In 2021 is door de projectontwikkelaar een PvE opgesteld dat deels is gebaseerd op

het oude PvE.

o

Dit document is toegeschreven op het bestaande pand en bevat een nieuwe

ruimtetabel. Echter, het oude PvE blijft deels van kracht, wat leidt tot onduide­

lijkheid in de uitgangspunten. ■

Technische eisen zijn onvoldoende uitgewerkt.

o

In het PvE zijn weinig eisen opgenomen ten aanzien van bijvoorbeeld het kli­

maat en elektrotechnische installaties (o.a. verlichting, ICT, aantal gewenste wandcontactdozen (WCD’s), camera bewaking, inbraak beveiliging) en ver-

duurzaming. Er wordt slechts verwezen naar naleving van NEN-normen en

wettelijke eisen, zonder inhoudelijke specificatie.

BOUWKUNDIG ■

De bouwkundige tekeningen zijn summier voor een DO dat dient als basis voor de aanvraag van een omgevingsvergunning. Hierdoor ontbreekt inzicht in aspecten die

noodzakelijk zijn voor een volledige beoordeling door de vergunningverlener. Voor­

beelden hiervan zijn:

o o

Er is geen maatvoering op de tekeningen aangegeven. Er is niet aangegeven welke (monumentale) elementen van wand-, plafond-,

vloerafwerking en installaties gesloopt gaan worden. In het kader van het

9

beschermen van historische afwerkingen, maar ook voor het frezen van

nieuwe leidingen in wanden, nieuwe sparingen voor kanalen moet dit wel ge­

beuren.

o

In de gevels is niet aangegeven welke kozijnen en (draai)ramen vervangen of

gerepareerd moeten worden en waar nieuwe kozijnen komen.

o

Er is niet aangegeven hoe kanalen weggewerkt kunnen gaan worden achter

het plafond. De details geven een plafond aan dat vrij dicht onder de construc­ tie is aangebracht.

o

De afwerkingen van het ontwerp kunnen alleen in de stukken van de interi­

eurarchitect gelezen worden.

BRANDVEILIGHEID & BOUWFYSICA De brandwerendheid is onvoldoende uitgewerkt.

o

Op de bouwkundige tekeningen is slechts op enkele plekken de brandwe­

rendheid van 20 minuten aangegeven. Wanneer een pand ingrijpend ver­ bouwd gaat worden zal het rechtens verkregen niveau van de brandwerend­ heid niet meer voldoen en zal aan de huidige normen voldaan moeten wor­

den. Dit is nog niet op de bouwkundige tekeningen verwerkt.

o

Op de W-installatie tekeningen (d.d. 30-03-23) zijn wel brandscheidingen van 60 min aangegeven.

o

Het rapport van IBOVA d.d. 6-12-19 geeft een aantal aanbevelingen ten aanzien van de brandwerendheid. De vloeren zijn echter niet gecontroleerd in dit rap­ port.

o

In de nieuwe luchtkanalen zijn op de tekeningen nog geen brandkleppen aan­ gegeven. Ook worden in de Installatie begroting geen brandkleppen ge­

noemd. ■

De stukken zijn onvolledig en missen uitwerkingen op het gebied van bouwfysica, zoals de thermische, akoestische en trillingsaspecten.

o

De thermische isolatie is onvoldoende uitgewerkt. De binnenzijde van de ge­ vels wordt bijvoorbeeld geïsoleerd, maar de details zijn niet uitgewerkt. Op plekken zoals bij vloerbalken is isolatie weggelaten, dit is bedoeld om conden-

satieproblemen tegen te gaan. Berekeningen die dit aantonen ontbreken. Deze details dienen bouwfysisch beoordeeld en uitgewerkt te worden.

o

Akoestiek en geluidisolatie zijn niet onderbouwd. Nieuwe plafonds in kantoren

zijn als gestuct gips aangegeven, wat akoestisch ongeschikt is voor kantoor­ functies. Overspraak (ongewenste geluidsoverlast tussen ruimten onderling)

tussen verdiepingen en ruimten is niet uitgewerkt. In de begroting is een dekvloer opgenomen (vermoedelijk Estrich), maar deze ontbreekt in de bouwkun­

dige details.

o

Geluid en trillingen van installaties op zolder niet uitgewerkt. De luchtbehan-

delingskasten met warmteterugwinning op zolder vragen om bouwfysische uitwerking ten aanzien van geluidsoverdracht en trillingen naar onderlig­

gende ruimten.

10

CONSTRUCTIE ■

De constructieve uitwerking is nog onvoldoende en mist afstemming.

o

De constructietekeningen d.d. 13-04-23 zijn niet op DO-niveau. Uitwerking is nodig voor:

■

■

Installatie-opstellingen op zolder (in afstemming met bouwfysica)

■

Vide en trap in ruimte 0.22

■

Constructieve aanpassingen rond de nieuwe lift

■

Schachten bij west- en oostgevel voor W-installaties

De afstemming tussen architect en constructeur is onvoldoende.

o

De constructietekeningen lijken gebaseerd op een oudere bouwkundige set. Zo worden deursparingen verplaatst of dichtgezet zonder dat dit op de bouw­

kundige tekeningen is aangegeven.

INSTALLATIETECHNISCH E- installatie ■

De E-installatie is grotendeels verouderd en onoverzichtelijk.

o

Groepenkasten en verdeelinrichtingen voldoen niet aan de huidige eisen. Door jarenlange aanpassingen ontbreekt het overzicht, waardoor vervanging en herontwerp noodzakelijk zijn.

■

Het aantal WCD’s op de tekeningen is onvoldoende.

o

In

diverse

ruimten, waaronder de trouwzaal

wandcontactdozen

aangegeven.

Ook

op

de

en

entreehal, verdieping

zijn

geen

ontbreken

voorzieningen voor schoonmaak of seizoensgebonden gebruik. ■

Het lichtontwerp mist prestatie-eisen.

o

In het TO van de interieurarchitect is een armaturenplan opgenomen, maar er

zijn geen eisen geformuleerd ten aanzien van lichtniveaus of comfort. Dit maakt toetsing en beoordeling niet mogelijk. W-installatie De kwaliteit van bestaande installaties is onvoldoende onderzocht.

o

De riolering- en drinkwaterinstallaties in de kelder worden gehandhaafd, maar er is geen inzicht in de technische staat. Mogelijke aanwezigheid van loden

leidingen vormt een risico. ■

In het ontwerp worden de huidige radiatoren verwijderd en later teruggeplaatst,

maar de kwaliteit daarvan is onbekend.

o

Het leidingwerk wordt plaatselijk aangepast, maar lijkt geen beoordeling te

zijn gemaakt van de technische en esthetische staat van de bestaande radia­ toren en leidingen.

11

■

Aanbrengen grote installatiecomponenten op zolder niet uitgewerkt.

o

Voor plaatsing van luchtbehandelingskasten (LBK) en warmtepompen is mo­ gelijk demontage van dakdelen nodig. Deze ingreep moet worden opgeno­ men in de omgevingsvergunning vanwege de monumentale status van het pand.

■

De comforteisen voor de klimaatinstallatie zijn niet onderbouwd.

o

Het ontwerp mist uitgangspunten voor comfort, zoals temperatuur, luchtkwa­ liteit en geluidsniveau. Zonder deze eisen is prestatiebeoordeling niet moge­

lijk.

VERDUURZAMING Zoals hierboven beschreven, bevat het Programma van Eisen weinig concrete uitgangs­ punten ten aanzien van verduurzaming. Er wordt verwezen naar het voldoen aan wet­

telijke normen.

Op basis daarvan heeft de projectontwikkelaar in de VO- en DO-fase geadviseerd om het Raadhuis voorlopig te blijven verwarmen met de bestaande gasgestookte cv-installatie en radiatoren, met technische voorbereiding op toekomstige verduurzaming. Het col­ lege heeft na afronding van het DO besloten om te kiezen voor gasloze warmteopwek-

king. Daarbij heeft de projectontwikkelaar aangegeven dat dit mogelijkheden opent

voor een volledig nieuwe installatie met lage temperatuurverwarming, zoals vloerver­

warming, maar dat dit vraagt om voldoende budget en ruimte in de planning. Dit advies is niet gevolgd. In de vergunningsaanvraag is vervolgens de toepassing van luchtwarmtepompen op­

genomen als principekeuze, maar zonder gedetailleerde technische uitwerking. Tijdens

het vervolgtraject is geprobeerd deze keuze te integreren in het ontwerp. Zo zijn er di­ verse studies uitgevoerd naar de ruimtelijke inpassing van de warmtepompen in het pa­

viljoen. Daarbij is vooral gekeken naar de positionering en minder naar het optimale installatieconcept dat hoort bij deze keuze. Alle duurzaamheidsmaatregelen dienen in het vervolgtraject daarom integraal beoordeeld te worden, waarbij verschillende varianten

worden afgewogen om tot de optimale oplossing te komen. Daarbij moeten alle rele­

vante componenten worden meegenomen en moeten de effecten op het beschikbare budget en de planning expliciet in beeld worden gebracht, zodat een weloverwogen besluit kan worden genomen dat recht doet aan zowel de duurzaamheidsambities als

de monumentale waarde van het gebouw.

12

SAMENVATTING PASSENDHEID PVE De belangrijkste constatering aangaande de passendheid van het PvE, het bijkomende

risico en de mogelijke oplossing is in onderstaande tabel samengevat.

Constatering

Risico

Oplossing

1. Aangepast PvE (2021) mist

1. Onvolledig PvE kan leiden

1. Integraal ontwerp toetsen aan

concrete technische en

tot interpretatie verschillen

PvE en bij afwijking of ondui­

duurzaamheidseisen.

en kwaliteitsrisico’s.

delijkheid vastleggen wat lei­ dend wordt.

SAMENVATTING VOLLEDIGHEID DO De belangrijkste constateringen aangaande de volledigheid van het DO, de bijkomende risico’s en de mogelijke oplossingen zijn in onderstaande tabel samengevat.

Constatering

Risico

Oplossing

1. De brandwerendheid van

1. Het plan voldoet mogelijk

1. Verbetermaatregelen opne­

constructies is onvoldoende

niet aan de huidige brand­

uitgewerkt.

veiligheidsnormen, wat een

men in het TO.

verhoogd veiligheidsrisico is. 2. Bouwfysica is onvoldoende

2. Onduidelijk of er voldoende

2. Adviseur bouwfysica contrac­

uitgewerkt en akoestische

isolatie e.d. is opgenomen.

teren (evt.) en verbetermaat­

kwaliteit is niet geborgd.

Ook i.v.m. klachten van ge­

regelen opnemen in het TO.

bruikers rondom akoestiek. 3. Constructieve uitwerking

lijkt summier.

3. Onzekerheid over draag­ kracht en veiligheid. Dit kan

3. Constructeur een gedetail­ leerd TO laten uitwerken.

mogelijk vertraging en extra kosten met zich meebren­

gen in de uitvoering. 4. Algemene integraliteit is

niet geborgd doordat plan­ vorming projectontwikke ­

4. Verdere vertraging en extra

4. Integraliteit en raakvlakken

kosten tijdens de uitvoering.

uitlijnen, voor verdere plan­ vorming.

laar en interieurarchitect

niet meer op elkaar aansluit.

13

5. VERGUNNINGSAANVRAAG De renovatie van het raadhuis is een ingrijpend project dat vraagt om bijzondere aan­

dacht voor de vergunningprocedure. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de huidige stand van zaken, de juridische kaders voor ondersteunende horeca en de belangrijkste risico’s voor het vervolgtraject. Hiervoor zijn alle documenten behorende bij de oorspron­

kelijke vergunningaanvraag beoordeeld en is er contact geweest met de vergunning­

verlener.

STATUS VAN DE VERGUNNINGAANVRAAG De vergunningsaanvraag is ingediend op 20-12-2023, vlak vóór de inwerkingtreding van

de Omgevingswet. Bij analyse van de ingediende stukken valt op dat de aanvraag is ge­

baseerd op het DO. Dit is bijzonder, omdat een vergunning voor ingrepen in een rijks­ monument vaak wordt ingediend op basis van TO-stukken. De reden hiervoor is dat een TO de producten levert die de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en de wel­

stand- en monumentencommissie nodig hebben om het plan te kunnen beoordelen.

Na indiening heeft de vergunningverlener direct adviezen opgevraagd bij onder andere de brandweer, de welstand- en erfgoedcommissie en de RCE. Deze instanties hebben gereageerd en daarbij verzocht om aanvullende informatie en een gezamenlijke

schouw. Hoewel een schouw met welstand en RCE is ingepland, heeft deze nooit plaats­

gevonden. Ook de gevraagde aanvullende informatie is niet aangeleverd. Op dit mo­

ment ontbreken nog diverse benodigde stukken: ■

Opgave van bouwkosten

■

Inrichtingstekeningen rondom het Raadhuis

■

Definitieve locatie van de warmtepompen

■

Geluidsonderzoek voor de warmtepompen

■

Kleurvoorstel of afwerkingsstaat van het interieur

■

Slooptekeningen

■

Locatiebezoek door de erfgoedcommissie

■

Definitieve goedkeuring van RCE en erfgoed

De vergunningverlener heeft aangegeven dat de aanvraag nog steeds in behandeling is

en verder kan worden opgepakt zodra de verlangde stukken zijn aangeleverd. Wel moet

rekening worden gehouden met aanvullende aandachtspunten: ■

Het dispuut tussen gemeente en projectontwikkelaar over de positie van de warm­ tepompen lijkt de belangrijkste vertragende factor. Eerst moet hierover consensus

worden bereikt om tot een integrale uitwerking en reactie te komen. Let hierbij op

het gesignaleerde bredere perspectief over verduurzamings-maatregelen. De asbestrapportage is verlopen op 18 november 2025 en zal opnieuw moeten wor­

den uitgevoerd.

14

TYPE PROCEDURE Er is gekozen voor een uitgebreide procedure vanwege de ingrijpende wijzigingen aan

het rijksmonument. In de aanvraag is geen functiewijziging opgenomen, onder de ver­ onderstelling dat de geplande horecavoorziening kwalificeert als ondersteunende ho­ reca en daarmee binnen de huidige bestemming valt. Op basis van het uitgewerkte ho-

recaconcept bestaat echter twijfel of dit in de praktijk volledig aansluit bij de definitie van ondersteunende horeca zoals bedoeld in het bestemmingsplan. Dit vraagt om een

aanvullende toetsing op de volgende uitgangspunten: Ter plaatse geldt het omgevingsplan gemeente Sliedrecht, inclusief het tijdelijke deel uit hoofde van de Invoeringswet Omgevingswet. Op basis van het daaronder hangende be­

stemmingsplan “Woongebied 2016” zijn onder meer toegestaan: ■

Maatschappelijke voorzieningen

■

Bijbehorende ondergeschikte horecafuncties

■

Zaalhuur

Definities en voorwaarden ■

Ondergeschikte horeca: Niet-zelfstandige horeca, uitsluitend gerealiseerd binnen een andere hoofdfunctie en daar zowel functioneel als naar oppervlakte en ruimte­ lijke uitstraling ondergeschikt aan.

■

Ondergeschikte zaalhuur: Niet-zelfstandige zaalhuur, eveneens uitsluitend gereali­ seerd binnen een andere hoofdfunctie en ondergeschikt in functie, oppervlakte en uitstraling.

Voor het raadhuis betekent dit dat: ■

De bedrijfskantine kan worden aangemerkt als ondergeschikte horeca, zolang bui­

tenstaanders (bijvoorbeeld spontane bezoekers) daar geen etenswaren kunnen ver­ krijgen als ware het een zelfstandige activiteit. Hier kunnen alleen etenswaren wor­

den verstrekt aan medewerkers (ambtenaren en medewerkers van de zaalverhuurexploitant). ■

De zaalhuurexploitant alleen etenswaren kan verstrekken aan personen die zalen hu­

ren. Dit is op zichzelf ook weer ondergeschikt aan de ondergeschikte zaalhuur. De definitie van zaalhuur omvat namelijk al het verstrekken van etenswaren en/of drank

voor consumptie ter plaatse, zodat hier geen separate regeling voor nodig is.

15

SAMENVATTING VERGUNNINGSAANVRAAG De belangrijkste constateringen aangaande de vergunningsaanvraag, de bijkomende risico’s en de mogelijke oplossingen zijn in onderstaande tabel samengevat.

Constatering

Risico

Oplossing

1. De vergunningaanvraag is

1. Onvolledigheid in de infor­

1. Het TO dient uitgewerkt te

matie richting bevoegd ge­

worden zodat relevante

zag.

stukken aangeleverd kun­

gebaseerd op het DO.

nen worden. 2. Diverse opgevraagde stuk­

2. De vergunning kan zonder

2. Er dient een checklist op­

ken zijn nog niet nagele­

deze informatie niet afge­

gesteld te worden waarin

verd.

geven worden, wat zorgt

verantwoordelijkheden toe­

voor vertraging.

gewezen worden voor het aanleveren van ontbre­

kende stukken.

3. De positie van de warmte­ pompen is niet uitgekristal­

3. Vertraging en mogelijk her­

ontwerp.

3. Cruciaal bij het oppakken

van de werkzaamheden is het bereiken van consensus

liseerd.

over dit onderwerp. Vervol­ gens dient er een overleg (incl. schouw) ingepland te worden om het uiteinde­ lijke voorstel te bespreken

met de vergunningverlener,

welstand en de RCE. 4. Zonder functiewijziging is

4. Beoogd gebruik en aange­

4. Er moet onderzocht en be­

ondersteunende horeca

vraagde functie komen niet

vestigd worden dat de ho­

toegestaan, maar de voor­

overeen, wat kans op be­

reca en zaalhuur onderge­

waarden zijn strikt.

zwaar oplevert.

schikt blijven aan de maat­

schappelijke hoofdfunctie (functioneel, oppervlakte,

uitstraling). Mogelijk hier­

voor aanvullende vergun­ ning aanvragen.

16

6. FINANCIËLE KADERS Door de adviseurs zijn in maart 2023 in totaal 5 deelbegrotingen opgesteld, te weten: 1.

Raming cascoherstel d.d. 24-3-2023;

2. Raming herbestemming, d.d. 31-3-2023; 3.

Kostenraming installaties DO fase, d.d. 30-3-2023;

4. Raming Definitief Ontwerp (concept, d.d. 3-4-2023;

5.

Raming meerprijzen bouwkundig en installaties Definitief Ontwerp (concept, d.d. 3-4-2023.

In deze begrotingen zijn alle directe kosten (materialen, grondstoffen, arbeid en onder

aanneming) berekend. Vervolgens zijn deze door de gemeente samengevoegd tot één

totale kostenopstelling, waarover per begroting kosten voor plan onvolledigheid (ook wel nader te detailleren genoemd), en opslagen (bouwplaatskosten, algemene kosten,

winst- en risico, verzekeringen) zijn geheven. Vervolgens zijn aan deze kostenopstelling diverse aanvullende kosten (zoals voorberei-

dingskosten, leges, etc.) toegevoegd om tot een totale investeringskostenbegroting te komen.

Tot besluit is in de kostenopstelling vastgelegd welke kosten géén onderdeel van de in­

vestering uitmaken, te weten: ■ Exclusief BTW ■ Exclusief indexering vanaf 1-4-2023 ■ Exclusief tijdelijke huisvesting huidige huur­ ders en gebruik ■ Exclusief veiligheidsmaatregelen, zoals alarmknop in risicoruimte, inbraakalarm- en camerasysteem, een vaste telefoonverbin­ ding ■ Exclusief bruikbaar maken zolder westvleu-

gel ■ Exclusief zonwering gevel ■ Exclusief opknappen berging in de kelder ■ Exclusief keuken- en barapparatuur

■ Exclusief inventaris keuken en horeca ■ Exclusief No-break UPS voorziening ■ Exclusief Gevelreinigingsinstallatie ■ Exclusief geluidsapparatuur en mobiele pre­ sentatie set ■ Exclusief terrasinrichting ■ Exclusief reclame verlichting ■ Exclusief data/telefoon apparatuur, routers, accesspoints ■ Exclusief CAI-aansluitingen ■ Exclusief bevochtingsinstallatie ■ Exclusief audiovisuele middelen, zoals beamers en camera trouwzaal

In een aantal gevallen is onduidelijk of bovenstaande kosten wel van toepassing zijn en

via andere wegen of budgetten ter beschikking worden gesteld, óf dat er voor een aantal zaken nog aanvullende kredieten moeten worden aangevraagd.

Deze investeringskostenbegroting vormde de basis van het in oktober 2023 aange­

vraagde en verstrekte uitvoeringskrediet.

17

Op deze exercitie zijn een aantal beschouwingen te maken: 1.

Enkele begrotingen hebben status concept en zijn niet definitief gemaakt;

2.

Op een aantal posten zijn correcties doorgevoerd (bijvoorbeeld toevoeging warm­

tepomp); 3.

De opslagen zijn niet over alle begrotingen gerekend;

4. Voor het nadien uitgewerkte TO ontwerp interieur is geen hernieuwde begroting opgesteld;

5.

De investeringsbegroting sluit niet aan op de in Nederland gebruikelijke basis

(NEN 2699) en is daarmee onoverzichtelijk en foutgevoelig. Om overzicht te krijgen, zijn de investeringskosten omgezet naar een NEN2699 model,

om zodoende overzicht te verkrijgen en op hoofdonderdelen een eigen visie op de op­ stelling te kunnen geven.

Daarnaast zijn de inhoudelijke begrotingen beoordeeld, waarbij rekenschap is genomen van het feit dat de begrotingen uit maart 2023 dateren. De begrotingen bieden overwe­

gend een voldoende detailniveau en nemen de plannen en rapporten grotendeels in

beschouwing. Toch zijn er een aantal kostenposten die naar onze mening laag zijn inge­ schat. Dit geldt voor een aantal (stel)posten voor bijvoorbeeld het formeren van sparin­

gen, aanpassingen aan leidingwerk, volgend uit onze beschouwingen in hoofdstuk 4. Ook vinden we een aantal herstelwerkzaamheden in de bouwkundige staat te krap be­

groot. Tot slot vinden we het prijsniveau van de installatietechnische begroting laag in­

geschat.

Verder is in de begrotingen geen indexatie kostenpost opgenomen voor het initiatief. In de kredietaanvraag is vermeld dat tot 1 april 2023 indexering is meegenomen, maar dat

voor het bouwkrediet de bouwkosten niet zijn geïndexeerd. Onderstaande grafiek laat de aanbestedingsindex en bouwkostenindex zien voor utiliteitsgebouwen. De aanbeste-

dingsindex geeft de prijs weer van de aannemer voor de realisatie van het bouwwerk bij inschrijving aan de opdrachtgever. Kijkend naar de periode vanaf het aanvragen van het

bouwkrediet (maart 2023) tot de meest recente indexatiegegevens gedurende het uit­ voeren van de peilstok-analyse (september 2025), is te zien dat de aanbestedingsindex gestegen is, en een stijging van circa 5% laat zien. Gezien de bouw in september 2025 nog niet gestart is, wordt voor de renovatie van het Raadhuis (door verdere inflatie, kos­

ten voor grondstoffen) een verdere stijging verwacht.

Indexcijfers Aanbestedingsindex

Bouwkostenkompas

Figuur 2: Aanbestedingsindex en bouwkostenindex (Bron: Bouwkostenkompas.nl)

SAMENVATTING FINANCIËLE KADERS De belangrijkste constateringen aangaande de financiële kaders, de bijkomende risico’s

en de mogelijke oplossingen zijn in onderstaande tabel samengevat.

Constatering

Risico

Oplossing

1. Onduidelijk of uitgezonderde kosten van toepassing zijn op het project en hoe deze zullen worden be­ kostigd.

1. Kosten zijn niet meegenomen in aangevraagd krediet, wat kan leiden tot een financieel tekort.

1. De totale investering in beeld brengen en de kosten op de juiste wijze demarceren.

2. Begrotingen hebben status concept en zijn niet definitief gemaakt.

2. Planvorming en aangevraagd krediet komen niet overeen, wat kan leiden tot een financieel tekort.

2. De begroting herijken om inzicht te creëren in niet meegenomen kosten en indien nodig aanvullende kredieten aanvragen.

3. Op een aantal posten in de begroting zijn correcties doorgevoerd (bijv. warmtepomp).

3. Gecorrigeerde posten zijn niet integraal tot stand gekomen, wat kan leiden tot een financieel tekort.

3. De begroting herijken om inzicht te creëren in niet meegenomen kosten en indien nodig aanvullende kredieten aanvragen.

4. De opslagen zijn niet over alle begrotingen gerekend.

4. De kosten zoals meegenomen in aangevraagd krediet zijn incompleet, wat kan lei­ den tot een financieel te­ kort.

4. Een integrale begroting laten opstellen die allen kosten in beeld brengt en zo integrali­ teit waarborgt.

5. De investeringsbegroting sluit niet aan op NEN2699.

5. Dit maakt de begroting onoverzichtelijk en foutgevoe-

5. De begroting omzetten naar een NEN2699 model.

lig.

6. Een aantal kostenposten zijn laag ingeschat.

6. De inschrijving van marktpartij valt hoger uit dan het beschikbaar gestelde kre­ diet.

6. De begroting herijken om inzicht te creëren in niet meegenomen kosten en indien nodig aanvullende kredieten aanvragen.

19

7. CONCLUSIES (GROTIK) De belangrijkste conclusies van de peilstok-analyse van Raadhuis Sliedrecht zijn in on­

derstaande tabel samengevat. Deze conclusies zijn opgesteld aan de hand van de G(R)OTIK aspecten, een projectmanagementmethode die de zes beheersaspecten van

een project omvat: ■

Geld: alle financiële middelen die nodig zijn voor het project;

■

Risico: het identificeren, analyseren en beheersen risico’s;

■

Organisatie: de structuur van het project en de mensen die aan het project wer­ ken;

■

Tijd: de planning en doorlooptijd van het project;

■

Informatie: de uitwisseling en beheer van informatie binnen het project;

■

Kwaliteit: de eisen en standaarden waaraan het eindresultaat moet voldoen.

In de tabel is Risico als een overkoepelend element genomen. Voor de andere G(R)OTIK aspecten zijn daarom de risico’s en de oplossingen beschreven.

Risico

Oplossingen

1. De huidige wijze van besluitvorming en 1. Standaardiseer het besluitvormings­ afstemming met bestuurlijke stakeholproces en governance structuur door ders leidt tot inefficiëntie en meerkos­ duidelijke rollen en verantwoordelijk­ ten. heden en vaste overlegmomenten.

Geld

2. Onvolledige uitwerking van DO en TO

2. Het op een integraal en uniform niveau

brengt financiële onzekerheid met zich mee.

brengen van alle ontwerpdisciplines, zodat begrotingen kunnen worden her­ ijkt.

3. Een aantal kosten posten zijn niet mee­ 3. De begrotingen herijken om inzicht te genomen in de begrotingen of zijn laag creëren in niet meegenomen kosten en ingeschat, wat kan leiden tot een finan­ indien nodig aanvullende kredieten cieel tekort. aanvragen.

Organisatie

1. Ontbreken van tijd en expertise op in­ houd en proces, wisselende gremia, planning en besluitvorming

1. Procesbegeleider aanstellen en struc­ tuur in gremia aanbrengen.

2. Rollen, taken en verantwoordelijkhe­ den projectteam en stakeholders zijn niet formeel vastgelegd.

2. Opstellen van een duidelijke takenlijst, opstellen van een communicatieplan, waarin verschillende interne stakehol­ ders worden betrokken, en het benut­ ten van stuurgroepen.

3. De externe adviseurs opereren niet in­ tegraal.

3. Inzet van een procesbegeleider om sa­ menwerking te herstellen.

20

Tijd

1. De planning is niet actueel en loopt achter.

1. Actualiseren integrale planning met duidelijke fasering en mijlpalen.

2. Besluitvorming over horeca concept en 2. Identificeer en prioriteer lopende be­ positie warmtepompen is vertraagd sluitvorming. door ontbrekende informatie en af­ stemming.

Informatie

3. Ontbrekende stukken in de vergun­ ningsaanvraag en aanvullende onder­ zoeken zorgen voor verdere vertraging.

3. Afstemmen van de planning op de tijd die nodig is voor het opstellen van ont­ brekende stukken en het uitvoeren van aanvullende onderzoeken. Geef priori­ teit aan deze onderdelen.

1. Er is onvoldoende invulling gegeven aan het communicatieplan voor het Raadhuis.

1. Opstellen van een nieuw communica­ tieplan waarin alle actoren op vaste mo­ menten en diverse wijzen proactief en tijdig wordt betrokken.

2. Het PvE bevat weinig toetsbare presta­ 2. Integraal ontwerp toetsen aan PvE en tie eisen. bij afwijking of onduidelijkheid vastleg­ gen wat leidend wordt.

Kwaliteit

3. De vergunningsaanvraag is niet com­ pleet.

3. Compleet maken van vergunningsdossier voor aanvraag.

1. Aangepast PvE (2021) mist technische

1. Integraal ontwerp toetsen aan PvE en

en duurzaamheidseisen.

bij afwijking of onduidelijkheid vastleg­ gen wat leidend wordt.

2. De externe adviseurs functioneren niet integraal.

2. Inzet van een procesbegeleider om sa­ menwerking met de adviseurs te her­ stellen.

3. Constructieve uitwerking is summier en brandveiligheid, bouwfysica en akoestische kwaliteit zijn onvoldoende uitgewerkt.

3. Adviseurs voor brandveiligheid, bouw­ fysica, akoestische kwaliteit en de con­ structeur een gedetailleerd TO laten uitwerken, inclusief verbetermaatregelen.

Samenvattend constateren we dat sinds de start van het project in 2016 integraliteit in

de planvorming ontbreekt. Dit heeft geleid tot onduidelijkheid, vertragingen en kwali-

teitsrisico’s. Daarnaast is het risico aanwezig dat de beschikbare financiële middelen niet toereikend zijn, door onvolledigheid in begrotingen. Tot slot zijn rollen en verantwoorde­ lijkheden niet helder, waardoor de governance onvoldoende is geborgd.

21

8. ADVIES: VERVOLG Op basis van de door ons gedane constateringen en onderzochte oplossingsrichtingen komen wij tot de conclusie dat het - voor verdere planvorming - noodzakelijk is om eerst

een hernieuwd vertrekpunt te definiëren. Om de bouwwerkzaamheden succesvol te kunnen aanbesteden zijn zowel een geldige omgevingsvergunning als een volledig en samenhangend aanbestedingsdossier ver­

eist. De planvorming heeft tot nu toe namelijk voornamelijk decentraal en niet integraal

plaatsgevonden, waardoor de verschillende ontwerpfasen en -documenten niet op el­ kaar zijn uitgelijnd. Daarnaast is het noodzakelijk om zowel praktisch als juridisch te be­

oordelen of het gekozen horecaconcept aansluit bij de ingediende omgevingsvergun­ ning, die uitgaat van ondersteunende horeca.

Om tot een integraal vertrekpunt te komen, is het noodzakelijk om vanuit alle beno­

digde disciplines de gesignaleerde knelpunten op tafel te leggen, en samen na te den­ ken over oplossingsrichtingen. Dit vraagt om een open houding en een constructieve

dialoog. Daarna kunnen oplossingsrichtingen en kansen verder worden onderzocht. Na besluitvorming op deze punten ligt de weg open om met verdere planvorming verder te gaan. Schematisch ziet dit proces er als volgt uit:

OO( Vergunning

oplossingsrichtingen besluitvorming

WORKSHOP: Alles op tafel Knelpunten Kansen Oplossingen

Aanbesteding

IN IEDER GEVAL: ■ Uitlijnen TO-DO (integraliteit borgen) ■ Wensen scherp krijgen en vastleggen ■ Installatieconcept herijken ■ Horecaconcept vaststellen ■ Kosten herijken ■ Aanbestedingsplan

■ Vastleggen afspraken en richting

Figuur 3: Schematische weergave herdefinitie vertrekpunt

Het herdefiniëren van het vertrekpunt vraagt om een heldere doelstelling: wat willen we met deze interventie daadwerkelijk bereiken? Volgens ons zijn de volgende zaken es­ sentieel:

22

Een realistisch en realiseerbaar plan 1. Uitlijnen TO-DO (integraliteit borgen): Het opstellen van een duidelijke actiepunten­

en takenlijst met integrale focus voorkomt dat deelaspecten onderbelicht blijven. Zo

wordt geborgd dat technische, functionele en duurzame eisen meegenomen worden

in het vervolgtraject. 2. Wensen scherp krijgen: We signaleren dat wensen nog niet integraal zijn uitgewerkt (bijvoorbeeld de inpassing van de warmtepomp in relatie tot het huidige installatie-

concept) of dat besluitvorming hiervoor nog niet geeffectueerd is (zoals de bedrijfs­ voering van het horecaconcept). Ook is het TO van de interieurarchitect niet afge­ stemd met belangrijke betrokkenen in de gemeente (o.a. IT, facilitair, gebruikers, etc). Scherpte in budgettering 3. Budgetanalyse: Het is noodzakelijk om deelbegrotingen te herijken en integraal tot

één directiebegroting te consolideren. Zo wordt een gedetailleerd inzicht in kosten verkregen. Ook moet worden bepaald of en hoe kosten voor indexatie, BTW en van

het krediet uitgesloten zaken bekostigd gaan worden. 4. Subsidiescan: Een geziene kans, is dat er met hernieuwde ogen naar mogelijke subsidiemaatregelen kan worden gekeken. Voorbeelden hiervan zijn de subsidie erf-

goedlijnen van Provincie Zuid-Holland en de Dumava subsidie voor de verduurza­ ming van maatschappelijk vastgoed. Een haalbare aanbestedingsstrategie

5. Aanbestedingsplan: Op basis van het hernieuwde vertrekpunt kan een effectief ver­ volgproces en aanbestedingsstrategie opgesteld worden, passend bij de actuele wet­ en regelgeving en interne beleidskaders. Daarbij wordt bepaald hoe kerncompeten­

ties, selectiecriteria en gunningsmethodieken aansluiten bij de specifieke kenmerken van het project, zoals de monumentale status, duurzaamheid en kostenbeheersing. Tot slot worden de resultaten van deze inspanningen uniform vastgelegd in de vorm van meetbare uitgangspunten, doelen en randvoorwaarden. Dit zorgt voor een helder en

gedeeld vertrekpunt voor alle betrokkenen. Met deze aanpak creëert de gemeente duidelijkheid, herstel van integraliteit en legt zij

een stevige basis voor een kwalitatief hoogwaardig ontwerp. Zo wordt een brug gesla­ gen tussen de geconstateerde knelpunten en een robuuste hervatting van de planvor­

ming, waarbij integraliteit en kwaliteit centraal staan.

23

ocatie Utrecht

ocatie Assen 50

Adviseurs in vastgoed strategie | ontwikkeling | realisatie