Zienswijze 7 (Philipsbuurt)
Tekst van het document
LEXQUIRE INTERNATIONAL
de
gemeente
TAX
&
LAW
Sittard-Geleen
Gemeente
Sittard-Geleen
6130 AA Sittard Per Post
|
Datum:
Heerlen, 29 september 2025
Uw
Z/25/733956
kenmerk:
Onze
referentie:
Inzake:
=|
OKT. 2025
Ingekomen
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) Gemeente Sittard-Geleen EN (geanonimiseerd) GN
Behandelaar(s):
Bezoekadres: Postadres:
Valkenburgerweg 18,
6411
BN
Heerlen
Postbus 686, 6400 AR Heerlen
Contact:
(geanonimiseerd) B eexavire com. 085-1717018
Onderwerp: zienswijze ontwerpraadsbesluit betreffende het voorkeursrecht Geachte Tot
|
college,
wendde zich (geanonimiseerd) met het verzoek haar belangen te behartigen. Namens (geanonimise rd) ik u bijgaande zienswijze toekomen inzake het ontwerpraadsbesluit betreffende het vestig een voorkeursrecht op de particuliere woningen te Overhoven.
(geanonimiseerd) doe van
|
A
mij
Handelen in
strijd met
het
zorgvuldigheidsbeginsel
dat in het ontwerpraadsbesluit al wordt voorgesteld om “in het kader van de voorbereiding van dit raadsbesluit de naar voren gebrachte zienswijzen (niet)-ontvankelijk dan wel ongegrond te verklaren, en de bijbehorende nota van zienswijzen (bijlage 6) van te stellen en ten grondslag te leggen aan dit besluit;” Het is bijzonder te
noemen
Hetgeen opmerkelijk te noemen is omdat het besluit al blijkbaar is genomen terwijl er nog steeds zienswijzen in behandeling genomen kunnen worden, het termijn om zienswijzen in te dienen was nog geenszins verstreken terwijl het ontwerp besluit al is opgemaakt. Hoe serieus worden inwoners van de gemeente Sittard-Geleen genomen als voorafgaand aan het ontvangen van de zienswijzen al blijkbaar een beslissing is genomen zonder de inhoud te beoordelen. Dit handelen is in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. Ontbreken
deugdelijk
onderzoek
—
gebrek onderbouwing
noodzaak
ontwerpraadsbesluit is ontzettend summier en voorziet niet in deugdelijk onderbouwing noodzaak blijkt om een dergelijk voorkeursrecht te vestigen. Het
waaruit de
daarmee in verhouding staand de vestiging van het voorkeursrecht is onvoldoende gemotiveerd, althans onvoldoende onderbouwd ten aanzien van de particuliere woningen. Gesteld wordt dat álle woningen, inclusief de particuliere koopwoningen, zich in een dusdanige bouwkundige staat bevinden dat sloop de enige optie is. Voor de huurwoningen van de betreffende woningcorporatie kan wellicht sprake zijn van veroudering en achterstallig onderhoud. Dit is echter geen onder het waaronder de woning van grondslag om ook de particuliere woningen Het
voornemen
tot
sloop
en
geldige
(geanonimiseerd) |
—
voorkeursrecht te scharen.
MAASTRICHT-AIRPORT
HEERLEN
DUSSELDORF
BRUSSELS
BELGRADE
BUCHAREST
LEXQUIRE INTERNATIONAL
(geanonimiseerd) (is
TAX
&
LAW
jaar geleden eigenaar geworden van haar woning. Ten tijde van de aankoop is de woning bouwkundig geïnspecteerd en beoordeeld als in goede staat, zonder noodzaak tot ingrijpende werkzaamheden op korte termijn. Een objectief, onafhankelijk en specifiek onderzoek dat aantoont dat deze particuliere woning niet geschikt zijn voor behoud of renovatie, ontbreekt. nog geen
Volkshuisvestingsfonds de is in het leven geroepen met als primair doel de verbetering van in Het fonds richt duurzaamheid van de kwetsbare leefbaarheid, woningvoorraad gebieden. zich op het verbeteren van zowel de fysieke staat van de woningen als de bredere leefomgeving. Tegen deze achtergrond is het onbegrijpelijk waarom de woning van (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) zonder voorafgaand en
Het
Volkshuisvestingsfonds kwaliteit en
BMW
deugdelijk
onderzoek onder het voorkeursrecht zou worden gebracht. Des te opmerkelijker is dit, nu cliënte de betreffende woning minder dan een jaar geleden heeft aangekocht en op dat moment geen sprake was van concrete plannen tot sloop of aanwijzing onder het voorkeursrecht. De
woning verkeert in goede staat van onderhoud. Er kan dan ook niet worden volgehouden dat sprake van zodanige kwaliteitsgebreken dat dit een opname in de herstructureringsplannen zou rechtvaardigen. Dat desondanks geen zorgvuldig en objectief onderzoek heeft plaatsgevonden alvorens tot aanwijzing over te gaan, vormt een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht. is
Het voornemen tot sloop van een woning die aantoonbaar in goede staat verkeert, staat haaks op het doel en de strekking van het Volkshuisvestingsfonds, dat immers gericht is op verbetering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad in kwetsbare gebieden, en niet op de vernietiging daarvan
zonder noodzaak.
Onvoldoende
Belangenafweging
college stelt dat het algemeen belang prevaleert, met name vanwege de wens om betaalbare woningen te realiseren. Echter, de enkele verwijzing naar het algemeen belang kan niet zonder meer het individuele eigendomsrecht van particuliere woningeigenaren opzij zetten. De belangenafweging zoals vereist onder de Omgevingswet en het evenredigheidsbeginsel (art. 3:4 Awb) ontbreekt en is onvoldoende zorgvuldig. Het
Indien de
gemeente worden
gevolgd woningaanbod. realiseren
zou
het volkshuisvestingsfonds al wilt toepassen om sloop te realiseren dan door nieuwbouw of herontwikkeling die bijdraagt aan een beter en een voor ZOwonen De enkele stelling dat herontwikkeling complex of
zijn
ingrijpende belangen
zonder van
de
particulieren woningen, weegt op geen enkele wijze particuliere woningeigenaren die daardoor worden geschaad.
op
moet
dit diverser
lastig
te
tegen
de
Het Volkshuisvestingsfonds is niet bedoeld om woningen die zich in redelijke tot goede staat bevinden te betrekken in herstructureringsplannen, daarop een voorkeursrecht te vestigen en deze uiteindelijk te slopen. Een dergelijk handelwijze miskent het doel van het fonds en leidt tot onnodige aantasting van particulier eigendom. De woning van (geanonimiseerd) Bverkeert in goede staat van onderhoud en voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Het opleggen van een voorkeursrecht, met het oog op toekomstige sloop, is in dit geval De
disproportioneel
financiële
en
consequenties
heeft bovendien
ingrijpende
financiële
(geanonimiseerd) zullen aanzienlijk zijn BEW
consequenties
voor
(geanonimiseerd) GM
wanneer haar woning in de enkel uitkeren van de Het “marktwaarde” is sloopplannen ontoereikend, nu zij als recente koper geen vergelijkbare woning kan terugkopen in de huidige, krappe woningmarkt. Starters en particuliere eigenaren vallen tussen wal en schip: zij komen niet in aanmerking voor sociale
betrokken
zou
voor
worden.
LEXQUIRE INTERNATIONAL
huur
en
hebben onvoldoende
middelen
voor
TAX
heraankoop.
&
LAW
Meer maatwerk is vereist, evenals
een
reële
compensatie. Rechtszekerheid
en
dreigende
indirecte
onteigening
Hoewel
indien gesteld wordt dat onteigening niet aan de orde is, wordt tegelijkertijd aangegeven dat over de naar zal Dit wordt bereikt de de rechter koopsom gemeente stappen. geen overeenstemming het De rechtsonzekerheid en van verkoop. schept ondermijnt uitgangspunt vrijwillige vrijwilligheid is louter formeel, niet feitelijk. Van vrije keuze is geen sprake als het alternatief juridische dwang is. —
—
(geanonimiseerd) eeft haar woning recent gekocht, zonder dat sprake was van enig voornemen tot sloop of het vestigen van een voorkeursrecht. Zij heeft geïnvesteerd in inrichting en aanpassing van de woning. De mogelijkheid dat zij tot verkoop wordt “gedwongen” betekent voor haar een reëel financieel verlies, dat op geen enkele wijze gecompenseerd wordt. Het voorstel biedt geen helderheid over: e e e
_Overdrachtsbelasting en notariskosten Compensatie voor zelf aangebrachte voorzieningen Criteria voor vaststelling van een “marktconforme prijs”
Deze onzekerheden maken Ontbreken
dat van
een
transparant
en
rechtszeker traject geen
sprake
is.
reële alternatieven
van
Nergens blijkt uit de stukken dat serieus is onderzocht of behoud en renovatie van de particuliere woningen mogelijk is. Evenmin wordt inzichtelijk gemaakt welke alternatieven beschikbaar zijn voor woningeigenaren die hun woning zullen verliezen. Verwezen wordt naar een marktconforme prijs, maar geen enkele waarborg wordt geboden dat deze eigenaren binnen dezelfde gemeente een passende vervangende woning kunnen verkrijgen. gemeente lijkt te hebben gekozen voor een radicale benadering (sloop en herontwikkeling) zonder een gedegen verkenning van minder ingrijpende alternatieven. Deze keuze is lichtvaardig en disproportioneel, zeker gelet op de fundamentele gevolgen voor woningeigenaren. De
Gebrekkige
en
misleidende communicatie
tijde van de aankoop van de woning was (geanonimiseerd) op de hoogte van het voornemen tot sloop van maar haar viel buiten deze plannen. Pas in een later stadium woning uitdrukkelijk huurwoningen, na aankoop werd duidelijk dat ook haar woning binnen de sloopplannen valt. De communicatie richting particuliere eigenaren is gebrekkig verlopen. Huurders zijn eerder en vollediger geïnformeerd dan kopers. Indien (geanonimiseerd) SMM voorafgaand op de hoogte was had zij andere keuzes kunnen maken, keuzes Ten de
—
—
die haar niet financieel zouden
benadelen.
op essentiële onderdelen een deugdelijke motivering, kent een onevenredige onvoldoende een transparante en participatieve biedt rechtszekerheid en ontbeert belangenafweging, Gelet het bovenstaande verzoek ik u namens cliënte om het voornemen tot het vestigen aanpak. op van het voorkeursrecht van particuliere woningen, waaronder die (geanonimiseerd) te heroverwegen Het
besluit
mist
|
(geanonimiseerd)
LEXQUÏRE ADVOCATEN & RECHTSANWÄLTE BELASTINGADVISEURS NOTARIEEL JURISTEN
POSTBUS
686
| 6400
AR
HEERLEN
WWW.LEXQUIRE.NL