Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en -beheer 2026-2029
Tekst van het document
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en -beheer 2026-2029
1
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
Inhoud Leeswijzer Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en -beheer 2026
4 4
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en -beheer 2026
5
1. Inleiding
5
1.1 Waarom een (nieuwe) Uitvoeringsnota Vastgoed?
5
1.2 Accent van de nota
6
1.3 Wat is er sinds 2016 gebeurd?
6
1.4 Dé uitdaging voor Sittard-Geleen
7
1.5 Vastgoedcategorieën
7
1.6 Portefeuillemanagement: van bezit naar regie
8
2. Spelregels rondom vastgoed
9
2.1 Eigenaarsrol m.b.t. vastgoed
9
2.2 De basisregels
10
2.3 Situationeel vastgoedbeleid
11
3. Portefeuillemanagement
14
3.1 Portefeuillemanagement
14
3.2 Vastgoedcategorieën
15
3.3 Situationeel vastgoedbeleid op basis van objectvisies en portefeuillesturing
15
3.4 Samenwerking: Vastgoedtafel en Portfoliomanagement
16
3.5 Zakendoen met betrouwbare partners
17
3.6 Vastgoedgegevens
18
3.7 Samenstelling vastgoedportefeuille
18
4. Gebouwen (bebouwde objecten)
21
2
4.1 Inleiding
21
4.2 Definities vastgoedcategorieën
21
4.3. Looptijden en onderhoudsniveau’s
24
4.3.1 Inspecties NEN 2767
25
4.3.2 Onderhoudscategorieën
27
4.3.3 Eigenaar- en huurdersonderhoud
28
4.4 Verduurzaming van de vastgoedportefeuille
28
4.4.1 Energiemaatwerkadvies
29
4.4.2 Routekaart verduurzaming vastgoed
30
4.4.3 Bestaande verplichtingen
31
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
4.5 Huur 4.5.1 Commerciële verhuur
32
4.5.2 Maatschappelijke verhuur
33
4.5.3 Herijking interne systematiek berekening kostprijsdekkende verhuur
34
4.6 Aan- en verkoop
35
4.7 Didam
36
4.8 Inclusie
37
5. Gronden (onbebouwde objecten)
38
5.1 Inleiding
38
5.2 Definitie Grondpositie en Portefeuilleverdeling Openbare Ruimte en Vastgoed
38
5.2.1 Portefeuilleverdeling Openbare Ruimte versus Vastgoed
39
5.2.2 Overgang en afstemming
39
5.3 Vastgoedbeleid versus grondbeleid
40
5.4 Grondprijzenbrief
41
5.5 Uitgangspunten verkoop
41
5.6 Voorwaarden m.b.t. nutsbedrijven
43
5.7 Juridisch correct grondgebruik
44
5.7.1 Reststroken
45
5.7.2 Onrechtmatig grondgebruik
45
5.8 Pachtbeleid
46
5.9 Jacht- en visrechten
48
5.9.1 Jachtrechten
48
5.9.2 Visrechten
50
5.10 Volkstuinen
50
5.11 Zendmasten
51
5.12 Gronden Lexhy/Graetheide
51
Bijlage 1 Raadsbesluit Kadernota Vastgoed 2026 d.d. … 2026
3
31
52
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
Leeswijzer Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en -beheer 2026 De beleidskaders m.b.t. vastgoed zijn opgenomen in de door de raad vastgestelde Kadernota Vastgoed 2026. Kortheidshalve wordt naar dat document verwezen. Die kaders zijn in deze Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en -beheer 2026 verder uitgewerkt naar rollen, taken en verantwoordelijkheden van het college van burgemeester en wethouders en de ambtelijke organisatie. Het gaat om zowel procedurele als inhoudelijke afspraken/ uitgangspunten. Ze zijn gebaseerd op de huidig vastgestelde organisatie-indeling en principes1. Deze uitvoeringsnota bevat 5 hoofdstukken:
Hoofstuk 1: In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de noodzaak tot actualisatie van de Nota Vastgoedbeheer 2016 en wordt een toelichting gegeven op te onderscheiden vastgoedcategorieën en portefeuillemanagement.
Hoofdstuk 2: Dit hoofdstuk gaat over de spelregels die gelden rondom vastgoed. Het gaat daarbij o.a. over de eigenaarsrol die namens de gemeente wordt vervuld en de te hanteren basisregels die gemeente breed gerespecteerd moeten worden bij vastgoedbeslissingen. Paragraaf 3 van dit hoofdstuk gaat over situationeel vastgoedbeleid wat de kern is van het vastgoedbeleid en -beheer.
Hoofdstuk 3: Dit hoofdstuk gaat over de werking van portefeuillemanagement en de samenstelling van de vastgoedportefeuille.
Hoofdstuk 4: Dit hoofdstuk gaat over gebouwen en gaat o.a. in op diverse, deels financiële, aspecten die van belang zijn bij de uitvoering van situationeel vastgoedbeleid en -beheer.
Hoofdstuk 5: Dit hoofdstuk gaat over gronden en de verhouding van vastgoedbeleid en grondbeleid. M.b.t. grondbeleid wordt verwezen naar de separate Nota Grondbeleid 2026. De nota bevat een aantal afspraken met betrekking tot meer operationele zaken. Voor een deel hebben die te maken met wetgeving, gemeentelijk beleid en/of lokale gemeentelijke regelgeving waarnaar wordt verwezen. Het uiteindelijke doel is om aan de hand van de beschreven werkwijze een betere interne samenwerking te creëren gericht op toepassing van situationeel vastgoedbeleid. Hierdoor maken we - meer dan voorheen - inzichtelijk welke financiële en maatschappelijke consequenties onze (potentiële) vastgoedbeslissingen hebben.
1.
4
https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR660912/3
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en -beheer 2026
1. Inleiding 1.1 Waarom een (nieuwe) Uitvoeringsnota Vastgoed? De gemeente Sittard-Geleen bezit en beheert een omvangrijke en diverse vastgoedportefeuille. De Kernportefeuille Vastgoed bestaat uit het langdurig in bezit houden van objecten (gebouwen, gronden) zodat onze beleidsdoelstellingen worden behaald. Denk aan voormalige scholen, sportaccommodaties, buurthuizen, culturele voorzieningen, gemeentekantoren, etc. Daarnaast onderscheiden we Ontwikkelvastgoed, Transitievastgoed en vastgoed dat afgestoten kan worden. Vastgoed is geen doel op zich, maar een middel om beleidsdoelstellingen te realiseren en daardoor bij te dragen aan maatschappelijke waarde. Het maatschappelijk rendement staat voorop: onze gebouwen en gronden moeten bijdragen aan een vitale, inclusieve en toekomstbestendige samenleving. Met deze vastgoednota actualiseren wij het beleid uit 2016, zodat het aansluit bij de nieuwe maatschappelijke, financiële en duurzaamheidsopgaven van nu. De door de raad vastgestelde Kadernota Vastgoed 2026 vormt het beleidsmatige fundament waarop deze Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en –beheer 2026 is gebaseerd. Deze uitvoeringsnota beschrijft hoe de gemeente het vastgoedbeleid uit de Kadernota Vastgoed 2026 in de praktijk uitvoert.
Deze uitvoeringsnota beschrijft hoe het college de in de Kadernota Vastgoed vastgestelde uitgangspunten toepast bij besluiten over (ver)koop, beheer, onderhoud, gebruik, (ver)huur, ontwikkeling en sloop van gemeentelijk vastgoed. De nota verduidelijkt de
5
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
rolverdeling tussen raad, college en ambtelijke organisatie bij vastgoedbesluiten. De nadruk ligt op praktische toepasbaarheid en heldere taakverdeling. We verwijzen in het bijzonder naar de in de kadernota opgenomen 6 strategische kaders en de toepassing daarvan op de diverse vastgoedcategorieën. Voor wat betreft ontwikkelvastgoed verwijzen we ook naar de nieuwe nota Grondbeleid 2026, "Grond voor ontwikkeling” met bijlagen. Deze uitvoeringsnota heeft in beginsel een werkingsduur van vier jaar. Binnen deze periode vormt de nota het geldende richtinggevende en operationele uitgangspunt voor het gemeentelijk vastgoedbeleid en -beheer. Indien gewijzigde wet- en regelgeving, financiële kaders, marktomstandigheden of beleidsinhoudelijke ontwikkelingen daartoe aanleiding geven, kan de nota tussentijds – geheel of op onderdelen – worden herzien of geactualiseerd. Op deze wijze blijft het vastgoedbeleid en -beheer actueel en passend bij de geldende maatschappelijke en bestuurlijke context.
1.2 Accent van de nota Deze uitvoeringsnota richt zich in het bijzonder op de toepassing door het college en de ambtelijke organisatie van de in de kadernota opgenomen strategische en beleidsmatige uitgangspunten in de praktijk. De beschrijving van de rollen en verantwoordelijkheden van de diverse actoren die bijdragen aan vastgoedbeslissingen is daarbij van belang. Dit bevordert immers de duidelijkheid en de rolhygiëne van alle betrokkenen. Daarbij is het Organisatiebesluit het uitgangspunt. Dit is belangrijk omdat beslissingen m.b.t. vastgoed en gronden zijn verspreid over diverse organisatieonderdelen die moeten samenwerken met elkaar. Dit alles is gericht op het nemen van ambtelijk en bestuurlijk goed uitlegbare vastgoedbeslissingen (inhoudelijk en financieel) die in het voortraject zijn getoetst aan de relevante kaders. Zaken die vooral met de uitvoering te maken hebben zijn vastgelegd in afzonderlijke werkprocessen en interne instructies. Deze worden in deze uitvoeringsnota -waar nodig- op hoofdlijnen benoemd maar niet uitvoerig beschreven.
1.3 Wat is er sinds 2016 gebeurd? Sinds de vorige nota is er veel veranderd. Er zijn nieuwe maatschappelijke vraagstukken ontstaan. Denk hierbij aan de energietransitie, de roep om circulair bouwen en de behoefte aan passende gebouwen en voorzieningen voor een veranderende en vergrijzende bevolking. Verder is een nieuwe Omgevingswet in werking getreden. Op basis daarvan is een nieuwe gemeentelijke Omgevingsvisie vastgesteld met de daarbij behorende ambities. Dankzij verbeterde registraties en systematische inspecties hebben we meer inzicht gekregen in de onderhoudsstaat en gebruiksintensiteit van onze gebouwen. De financiële context is ook veranderd: als gevolg van een veranderde markt en stijgende kosten is doelmatiger gebruik van vastgoed en beheersing van de onderhoudskosten onontkoombaar.
6
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
1.4 Dé uitdaging voor Sittard-Geleen De gemeente Sittard-Geleen wil haar vastgoedportefeuille in de toekomst verder ontwikkelen en verduurzamen. Daarbij is het uitgangspunt om zoveel mogelijk te streven naar de kostendekkende gemeentelijke vastgoedexploitatie met nadruk op efficiëntie, duurzaamheid en maatschappelijk rendement. Onze grootste uitdaging is om ons vastgoedbestand op het afgesproken onderhoudsniveau te brengen én te houden. Een aanzienlijk deel van onze gebouwen is verouderd en vraagt om renovatie of vervanging. Dit vergt investeringen. Niet alleen om de panden technisch op orde te krijgen, maar ook om ze te verduurzamen en energiezuiniger te maken. De herindeling uit het verleden heeft ervoor gezorgd dat we op meerdere plekken gebouwen hebben met (gedeeltelijk) vergelijkbare functies. Dat dwingt soms tot het maken van keuzes waardoor we onze middelen efficiënter kunnen inzetten. Het strategisch ontwikkelen van Vastgoed én het afstoten van vastgoed gaan vaak hand in hand. Het is daarbij van belang om de balans te vinden tussen de maatschappelijke waarde van een pand, de behoefte van gebruikers, de staat van onderhoud en de financiële haalbaarheid van investeringen. Dit vraagt ook om een aanpassing van eigen expertise en capaciteit. Daarom investeren we in het verbeteren van het vastgoedbeleid en -beheer.
Doel is betere sturing op samenhang, onderhoud en inzet van middelen. Daarbij wordt veel aandacht besteed aan transparantie, voorspelbaarheid en het formuleren van duidelijke kaders. Deze Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en -beheer draagt daaraan bij.
1.5 Vastgoedcategorieën De portefeuille van Sittard-Geleen omvat een grote verscheidenheid aan objecten. De kernportefeuille bestaat vooral uit maatschappelijk vastgoed (sportaccommodaties, buurthuizen) en culturele voorzieningen (theaters en musea), die direct bijdragen aan het sociale en culturele leven in onze gemeente. Daarnaast beschikken we over bedrijfs- en dienstgebouwen, waaronder gemeentekantoren en werkplaatsen. Ook bezitten we gronden zoals groenstroken, restpercelen en landbouwgronden. Het beleid en beheer met betrekking tot deze gebouwen en gronden (registergoederen als bedoeld in artikel 3:10 BW) is binnen de organisatie verspreid belegd. Dat vormt een extra uitdaging voor samenhang en efficiëntie. Naast de kernportefeuille vastgoed onderscheiden we ontwikkelvastgoed, transitievastgoed en af te stoten vastgoed (voor verdere uitleg hiervan, zie paragraaf 2.3 en paragraaf 4.2). Verder kan onderscheid worden gemaakt tussen openbare gronden, die vrij toegankelijk zijn voor iedereen, en niet-openbare gronden met een specifieke of afgeschermde functie. Tot slot kan op objectniveau ook nog onderscheid worden gemaakt tussen verschillende categorieën zoals bijvoorbeeld monumenten, (erf)pachtobjecten en panden met een tijdelijke functie. Deze diversiteit vraagt om een samenhangende en strategische benadering.
7
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
1.6 Portefeuillemanagement: van bezit naar regie Om al deze uitdagingen het hoofd te bieden, zetten we in op professioneel portefeuillemanagement. Dat betekent dat we de gehele vastgoedvoorraad in samenhang analyseren en sturen op kwaliteit, gebruik en kosten. Bij elk object maken we de afweging of het behouden, verbeterd, herbestemd of afgestoten moet worden. Deze keuzes maken we op basis van maatschappelijke meerwaarde, duurzaamheid en financiële haalbaarheid. Voor wat betreft ontwikkelvastgoed sluiten we aan bij de nota Grondbeleid 2026 "Grond voor ontwikkeling”.. Met dit beleid willen we niet alleen goed rentmeesterschap tonen, maar ook actief bijdragen aan de ambities van Sittard-Geleen op het gebied van leefbaarheid, duurzaamheid en efficiënt gebruik van middelen. Zo blijft onze vastgoedportefeuille een krachtig middel om onze maatschappelijke doelstellingen te realiseren, nu en in de toekomst.
8
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
2. Spelregels rondom vastgoed In dit hoofdstuk worden een aantal spelregels beschreven rondom vastgoed . Achtereenvolgens wordt aandacht besteed aan de eigenaarsrol m.b.t. vastgoed, de te hanteren basisregels en aan de werking van situationeel vastgoedbeleid. Deze aspecten zijn in hun onderlinge samenhang van groot belang voor het nemen van vastgoedbeslissingen.
2.1 Eigenaarsrol m.b.t. vastgoed De gemeente Sittard-Geleen heeft een omvangrijke hoeveelheid vastgoed (gronden en gebouwen) in eigendom. Deze zijn ondergebracht in de vastgoedportefeuille en bestaat onder andere uit ambtelijke huisvesting, parkeergarages, sportaccommodaties, culturele centra en havens. De gemeente beheert dit vastgoed met als doel om maatschappelijke doelen te bereiken, het vastgoed efficiënt en toekomstbestendig te beheren en ruimtelijke en economische ontwikkelingen te faciliteren. De vastgoedportefeuille ligt verspreid over de hele gemeente met een totale boekwaarde van ruim 90 miljoen euro (stand 1-1-2026). Deze nota heeft in de eerste plaats betrekking op gemeentelijke vastgoedobjecten die zijn ondergebracht in de vastgoedportefeuille. De beleidsinhoudelijke sturing is verspreid over een aantal andere portefeuilles, bijvoorbeeld die m.b.t. Maatschappelijke Ontwikkeling, Ruimtelijke Ontwikkeling, e.d. Verder is er vanuit de portefeuille openbare ruimte nog een afzonderlijke beheersmatige rol aanwezig m.b.t. gemeentelijke eigendommen met een openbare functie. Dat betekent dat er meerdere actoren zijn die direct of indirect invloed hebben op de vastgoedportefeuille en overige gebouwen en gronden. Bindend element is dat het gaat over
9
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
vastgoedobjecten c.q. gronden waarvan de gemeente eigenaar is. In die hoedanigheid dragen de genoemde actoren een (mede)verantwoordelijkheid voor veiligheid, onderhoud en doelmatig gebruik. Daarbij voert de gemeente één beleid m.b.t. het beheer van vastgoed. Voor ontwikkelvastgoed gelden daarnaast nog aanvullende regels uit de nota "Grond voor ontwikkeling” (Grondbeleid 2026).
2.2 De basisregels Een goede samenwerking en integrale afstemming vraagt om heldere en gezamenlijke afspraken. Die afspraken zijn vastgelegd in basisregels die gelden voor de samenwerking tussen de diverse betrokken interne partijen (team Vastgoed in overleg met de diverse beleidsteams). Die basisregels bieden ook houvast aan externe partijen waarmee wordt samengewerkt of die gebruik willen maken van het gemeentelijk vastgoed. Hierdoor zijn de rollen duidelijk en worden de gemeentelijke middelen transparant en effectief ingezet. Onderstaand de basisregels voor een goede samenwerking: 1. Het vastgoed dient de beleidsdoelen We beheren en exploiteren objecten ten dienste van beleidsdoelen. Beleid is opdrachtgever en verantwoordelijk voor inhoudelijke keuzes en de structurele financiële dekking. 2. Kostendekkendheid Alle exploitatieactiviteiten rondom vastgoed moeten kostendekkend zijn. Voor huurprijzen m.b.t. maatschappelijk vastgoed geldt derhalve kostenneutraliteit als uitgangspunt (via kostendekkende huur). Huurprijzen voor commerciële partijen zijn marktconform. We rapporteren periodiek over de financiële prestaties en blijven binnen afgesproken budgetten. 3. We ontwikkelen en beheren ons vastgoed efficiënt en effectief We dragen zorg voor het doelmatig beheer en onderhoud van de volledige gemeentelijke vastgoedportefeuille, zowel eigendom als huur.
Streven is om het vastgoed efficiënt en effectief te ontwikkelen, onderhouden, verhuren en indien nodig - te verkopen of slopen. Dat betekent: Verhuur vindt plaats tegen tenminste kostendekkende tarieven; Commerciële partijen betalen een marktconform, commercieel tarief; Bij nieuwe vastgoedinvesteringen of nieuwe vastgoedaankopen moet gestuurd worden op een sluitende businesscase tenzij het college of de raad anders besluit.
⋅ ⋅ ⋅
10
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
4. Strategisch portefeuillebeheer De vastgoedportefeuille bestaat uit gebouwen en gronden, ook wel objecten genoemd. De portefeuille is ingedeeld in: Strategisch vastgoed, bestaande uit: Kernportefeuille (gemeente beoogt langjarig bezit van die objecten); Ontwikkelvastgoed (om strategische redenen is het gewenst om dit vastgoed aan te houden); Transitievastgoed (vastgoed waarover nog geen beleidsmatig besluit is genomen); Niet-strategisch vastgoed, bestaande uit: Af te stoten vastgoed (binnen 2 jaar af te stoten (verkoop of sloop) behoudens ander bestuurlijk besluit). Objecten in de Kernportefeuille en de Ontwikkelportefeuille dragen bij aan maatschappelijke waarden en beleidsdoelen. Af te stoten objecten kunnen (al of niet op termijn) een nieuwe bestemming krijgen. Objecten of delen daarvan die een functie kunnen vervullen in de openbare ruimte kunnen worden overgeheveld naar IBL die de eigenaarsrol van de openbare ruimte vervult.
⋅
⋅ ⋅ ⋅ ⋅ ⋅
5. Rol portefeuillemanagement We sturen en voeren regie op goed portefeuillemanagement ter waarborging van de kwaliteit, toekomstbestendigheid, samenhang en rechtmatigheid van deelportefeuilles (zoals welzijn/ cultuur, sport, parkeergarages, ambtelijke huisvesting, etc.). 6. Integrale afweging en samenwerking Beslissingen over vastgoed worden integraal gemaakt, rekening houdend met ruimtelijke, maatschappelijke, financiële en organisatorische belangen. 7. Duurzaamheid en Inclusie in uitvoering Duurzaamheidsmaatregelen worden zoveel mogelijk gecombineerd met natuurlijke momenten, zoals groot onderhoud of vervanging. Daarbij wordt - voor zover mogelijk- ook rekening gehouden met toegankelijkheid en inclusiviteit van gebouwen, zodat vastgoed voor iedereen bruikbaar is en blijft. 8. Datakwaliteit en informatiebeheer Betrouwbare en actuele informatie over eigendommen en van toepassing zijnde verhuur, pacht of anderszins in gebruik gegeven/genomen objecten (gebouwen en gronden) is een randvoorwaarde. Team Vastgoed draagt gemeente breed zorg voor volledig en actueel gegevensbeheer met betrekking tot overeenkomsten van privaatrechtelijke aard.
2.3 Situationeel vastgoedbeleid Het beleid en beheer m.b.t. vastgoed wordt in de kern bepaald door de strategische kaders uit de kadernota toe te passen op de indeling in een viertal vastgoedcategorieën. Dat leidt tot onderstaande tabel die in de kern de leidraad vormt voor het te voeren vastgoedbeleid en -beheer (zie ook hoofdstuk 5 van de kadernota). De tabel ziet voornamelijk op gebouwen (inclusief bijbehorende gronden) en gronden binnen de bebouwde omgeving. Landbouwgronden in het buitengebied worden doorgaans kortdurend verpacht om flexibel inzetbaar te blijven
11
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
als ruilgrond. Incidenteel gaat het om strategische aankopen met het oog op toekomstige ontwikkelingen (bijv. Lexhy/Graetheide). De tabel geeft dit schematisch weer, waarbij bepaalde onderdelen (zoals onderhoudsniveau’s conform NEN 2767) niet van toepassing zijn op gronden vanwege de aard van deze objecten. Kaders bestuurlijk handelen
Maatschappelijk doel & kostprijsdekkende huur
Looptijd
Minimaal onderhouds– niveau conform NEN 2767 (varieert van 1 = nieuwbouwkwaliteit, tot 6 = maximaal gebrekenbeeld)
Voorbeelden2
Continu waarborgen van primaire maatschappelijke functies
Onbeperkt / langdurig
Niveau 3, 2 of 1 (acceptabel, goed, voortreffelijk)
Sportaccommodaties, Voormalige scholen, buurthuizen etc.
(voorbereiden op) transformatie naar andere functie waarbij besluitvorming heeft plaatsgevonden
2 - 10 jaar afhankelijk van projectontwikkeling
Niveau 3 of 4 (acceptabel, matig onderhoudsniveau)
Pand V&D, Voormalige koksschool
Tijdelijke exploitatie tot definitieve besluitvorming (verkoop, sloop, transformatie)
1 - 5 jaar, incidenteel langer
Niveau 3, 4 of 5 (acceptabel, matig, slecht/alleen veiligheid borgen)
Gemeentekantoor Hub Dassenplein, Loonhal
Verkoop, sloop, beëindiging huur, minimaliseren kosten
0 – 2 jaar (tenzij Niveau 3 of 4 verkoop bestuurlijk anders besloten) Niveau 5 of 6 sloop (alleen wettelijke veiligheid borgen)
Vastgoedcategorie Kernportefeuille Vastgoed
Ontwikkelvastgoed
Transitievastgoed
Af te stoten vastgoed
Langdurig verpachte gronden, niet op korte termijn in te zetten als ruilgrond
soms langere looptijd bij gronden in het buitengebied
Gronden welke worden ingezet voor andere functie waarover besluitvorming heeft plaatsgevonden, bijv. Maastrichterbaan
Verspreide kortdurend verpachte gronden, in te zetten als ruilgrond Lijst af te stoten vastgoed-locaties
2. Deze voorbeelden gelden op moment van schrijven, maar kunnen op een later moment achterhaald zijn.
12
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
In deze uitvoeringsnota wordt met name in hoofdstuk 4 uitgebreider ingegaan op de relevante elementen van de tabel. Het betreft o.a. de indeling en definities van de 4 onderscheiden categorieën vastgoed (paragraaf 4.2), de inspecties, de looptijden per vastgoedcategorie en de onderhoudsniveau’s (paragraaf 4.3). Daarnaast worden een aantal, deels financiële, aspecten m.b.t. verhuur van maatschappelijk vastgoed behandeld in paragraaf 4.5. Wat betreft de verantwoording naar de gemeenteraad zijn de belangrijkste afspraken uit de kadernota hieronder samengevat: A. Strategisch vastgoed (Kernportefeuille, Ontwikkelvastgoed en Transitievastgoed) wordt ondergebracht in de materiele vaste activa zodat de exploitatiekosten/opbrengsten van deze gebouwen ten laste/ten gunste komen van de algemene middelen. M.b.t. af te stoten vastgoed wordt het verkoopresultaat ten gunste van de “Bestemmingsreserve incidentele dekking taakstellingen” gebracht. Deze reserve wordt o.a. ingezet voor sloopkosten, het wegboeken van boekwaardes en het opvangen van huurderving. B. Burgemeester en Wethouders presenteren ieder jaar via de P&C-cyclus een overzicht van het af te stoten vastgoed (niet strategisch vastgoed). Dit overzicht is gebaseerd op de door de raad vastgestelde visies met betrekking tot de verschillende beleidsterreinen.
Nieuwe toegevoegde panden/terreinen mogen geen hogere boekwaarde hebben dan de marktwaarde of WOZ-waarde. Indien dit wel het geval is dient afwaardering plaats te vinden ten laste van de algemene middelen. In de praktijk komt dat nagenoeg niet voor. Zodra de panden/terreinen op deze lijst daadwerkelijk worden verkocht of gesloopt wordt de financiële impact daarvan in beeld gebracht en verwerkt via de P&C cyclus. C. Het college rapporteert op basis van artikel 24 van de Financiële verordening gemeente Sittard-Geleen 2025 via de P&C-cyclus over de stand van zaken m.b.t. het onderhoud van gebouwen. Het college biedt de raad tenminste een maal in de vier jaar een onderhoudsplan gebouwen ter vaststelling aan op basis van de onderhoudsniveaus zoals aangegeven in de tabel. Het daartoe te verrichten planmatige onderhoud wordt uitgevoerd op basis van de NEN 2767 methodiek (of gelijkwaardig). Hierbij worden de conditiescores gehanteerd zoals vastgesteld in de Kadernota Vastgoed 2026 (zie hoofdstuk 5). D. Burgemeester en Wethouders stellen, binnen het door de raad vastgestelde investeringsplafond en conform het Actief verwervingsbeleid, eigenstandig locaties vast voor verwerving. Zij informeren de raad hierover en leggen achteraf verantwoording af via de P&Ccyclus. E.
Indien sprake is van herinrichting tot openbare ruimte dan wordt de exploitatie overgeheveld van vastgoed naar openbare ruimte. In voorkomend geval wordt dan een voorstel gedaan om de hiervoor benodigde structurele areaal-uitbreidingsgelden beschikbaar te stellen uit de algemene middelen op grond van de door de raad vastgestelde kwaliteitsniveaus.
13
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
3. Portefeuillemanagement Vastgoed speelt een cruciale rol voor de gemeente Sittard-Geleen. Bij het nemen van vastgoedbeslissingen moet de gemeente rekening houden met diverse belangen, partijen en doelstellingen. De beleidsprogramma’s bepalen de beleidsmatige kaders en randvoorwaarden ten aanzien van de door hen te realiseren doelen. Hieraan wordt uitvoering gegeven door onderhoud en beheer, renovatie en zo nodig (ver)koop, (ver)huur van de daarbij passende objecten (of gedeelten daarvan). Hiervoor is een goede samenwerking nodig omdat de realisatie van alle ambities een langdurige en complexe opgave is. In de basisregels is daarom opgenomen dat team Vastgoed gebruik maakt van portefeuillemanagement.
3.1 Portefeuillemanagement Binnen de gemeente wordt portefeuillemanagement toegepast als instrument om samenhang, kwaliteit en toekomstbestendigheid van het gemeentelijk vastgoed. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen portefeuillemanagement voor gebouwen (bebouwde objecten) en voor gronden (onbebouwde objecten). Voor gronden ligt het accent op de strategische inzet, positionering en beschikbaarheid van grondposities in relatie tot ruimtelijke en maatschappelijke opgaven. Het portefeuillemanagement richt zich hierbij op verwerving, uitgifte en beheer van gronden, alsmede op het tijdig veiligstellen van gronden voor toekomstige gebieds- of beleidsdoeleinden. Voor gebouwen ligt de focus op het bewaken van de gebruikswaarde, functionaliteit en toekomstbestendigheid van het vastgoed, in samenhang met planmatig onderhoud en financiële kaders. Portefeuillemanagement ondersteunt daarbij zowel strategische afwegingen als het
14
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
sturen op samenhang tussen gebruik, onderhoud en investeringen. De operationele uitvoering en nadere uitwerking per deelportefeuille (zoals sport, cultuur en maatschappelijke voorzieningen) vinden plaats binnen de geldende beleidsprogramma’s en interne werkafspraken.
3.2 Vastgoedcategorieën M.b.t. vastgoed maakt de gemeente onderscheid tussen de volgende vastgoedcategorieën: 1. Kernportefeuille: Vastgoed dat structureel nodig is voor gemeentelijke taken. 2. Ontwikkelvastgoed: Vastgoed met een toekomstig ontwikkel- of transformatieperspectief. 3. Transitievastgoed: Tijdelijk vastgoed, in afwachting van een besluit over sloop, verkoop of herontwikkeling. 4. Af te stoten vastgoed: Vastgoed dat geen functie meer heeft voor de gemeente en wordt voorbereid op verkoop of sloop. Voor verdere definiëring en context, zie paragraaf 4.2. Alle vastgoedcategorieën brengen kosten als het gaat om beheer en onderhoud met zich mee. Die kosten worden op objectniveau bepaalt op basis van zogenaamde objectvisies. In zo'n visie wordt per vastgoedobject ingegaan op de kenmerken en plannen voor het object.
3.3 Situationeel vastgoedbeleid op basis van objectvisies en portefeuillesturing Portefeuillesturing vindt plaats aan de hand van objectvisies. Een objectvisie komt tot stand op basis van een integrale benadering van dat object, waarin nader wordt ingegaan op de kenmerken van en de plannen voor het object (een gebouw met alles wat daarbij hoort). De objectvisie is een beleidsmatige categorisering van een object met als doel om in samenhang te bepalen: Voldoet het object nog aan de huidige actuele behoeften die ook beleidsmatig zijn benoemd/ vastgesteld door de gemeenteraad zodat eventuele tekorten vanuit dat beleidsveld kunnen worden gedekt? Op welk gewenst c.q. noodzakelijk kwaliteitsniveau vindt (nog) onderhoud plaats? Wat is het beleid voor contracten (voor o.a. looptijd, (ver)koop, (ver)huur, beheer en onderhoud). Welke investeringen worden er gedaan (bijv. duurzaamheidsmaatregelen of extra functionaliteiten); Welke risico's worden gesignaleerd? Dat omvat risico's in de sfeer van het onderhoud maar ook risico's zoals m.b.t. financiën, aanpassing van de portefeuille en juridische aangelegenheden. Deze objectvisies zijn dynamisch en vormen de basis voor de categorisering van de objecten en de portefeuillesturing.
Situationele sturing in de diverse deelportefeuilles is essentieel om inefficiëntie, onduidelijkheid en onnodige kosten in de (deels verouderde) vastgoedportefeuille te voorkomen. Het is vooral van belang in samenwerking met andere beleidsteams tot nadere verfijning en verduidelijking te komen op basis van dynamische objectvisies in een cyclisch proces. Hiermee ontstaat meer inzicht en grip op de totale vastgoedportefeuille.
⋅ ⋅ ⋅ ⋅ ⋅
15
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
In schematisch overzicht wordt onderstaand proces dan meermaals doorlopen.
Huidige vraag
Behoeftebepaling (Visie en Ambitie)
Toekomstige vraag
1.(Mis)Match?
2.(Mis)Match?
3.(Mis)Match?
Bepaal huidige situatie
Huidige aanbod
Bepaal keuzes en alternatieven Behouden, ontwikkelen, afstoten? 4.Stappenplan
Toekomstig aanbod
Door de nadruk te leggen op de toekomstige (huisvestings)behoefte en inzicht te hebben in zowel de huidige vraag als het huidige aanbod, kan er worden gewerkt naar een situatie waarin het aanbod optimaal aansluit op de vraag. Objectvisies zijn daarmee belangrijke indicatoren voor herbestemming c.q. afstoting van gemeentelijk vastgoed en ook voor het in te richten leegstandsbeheer.
3.4 Samenwerking: Vastgoedtafel en Portfoliomanagement Op basis van het voorgaande blijkt de noodzaak tot goede samenwerking en afstemming. Ter ondersteuning/aanvulling is de Vastgoedtafel opgericht. De Vastgoedtafel is een gemeentelijke overlegstructuur waarin portefeuillemanagers, beleidsmedewerkers, strategisch adviseurs en andere relevante betrokkenen periodiek samenkomen om (nieuwe) strategische, beleidsmatige en uitvoerende vraagstukken rondom gemeentelijk vastgoed te bespreken. Hieronder valt dus expliciet ook de (her)categorisering van vastgoed binnen de vier vastgoedcategorieën. Het doel is om eigenaarschap, beheer, exploitatie en (her)ontwikkeling van vastgoedobjecten in samenhang te sturen en de verbinding te leggen tussen beleidsdoelen en de praktische uitvoering. De Vastgoedtafel zorgt er zo voor dat beleidsambities en de praktische uitvoering in het vastgoedbeheer goed op elkaar aansluiten. Binnen de Vastgoedtafel worden indien nodig eveneens rollen en verantwoordelijkheden nader afgestemd, prioriteiten vastgesteld en eventueel besluiten voorbereid voor het college of de raad.
16
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
Naast de Vastgoedtafel is er ook aandacht voor de samenloop van en sturing op de talrijke interne projecten en het verdelen van de beschikbare capaciteit door middel van Portfoliomanagement. Portfoliomanagement is een strategische aanpak waarmee wij als organisatie de verschillende projecten, programma’s en investeringen als één samenhangend geheel beheren. Het helpt om bewust te kiezen welke initiatieven wel of niet worden uitgevoerd, deze te verbinden aan beleidsdoelen en beschikbare capaciteit, en transparant te sturen op wat echt van belang is. Hierdoor ontstaat beter inzicht in de totale werkvoorraad, maatschappelijke waarde en haalbaarheid. Dat leidt tot beter afgestemde, onderbouwde en uitlegbare keuzes die aansluiten bij de ambities uit de Toekomstvisie en Omgevingsvisie.
3.5 Zakendoen met betrouwbare partners Betrouwbaarheidstoets Bibob-onderzoek Voordat de gemeente een (ver)huurder of (ver)koper accepteert, voert zij een betrouwbaarheidstoets en/of een kredietwaardigheidstoets uit. Dit gebeurt met inachtneming van de Wet Bibob (Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur 2021). De Wet Bibob helpt de integriteit van de overheid te beschermen door onderzoek te doen naar de achtergrond van betrokken (rechts)personen waarmee de gemeente zakendoet of die betrokken zijn bij vergunningverlening door het gemeentebestuur. In de praktijk wordt dit onderzoek uitgevoerd c.q. gecoördineerd door de gemeentelijke Bibobcoördinator. Het gemeentelijke beleid ter zake is vastgelegd in de beleidsregels Wet Bibob Sittard-Geleen3.
3.
17
Beleidsregels Wet Bibob Sittard-Geleen | Lokale wet- en regelgeving.
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
3.6 Vastgoedgegevens Het registreren en beheren van vastgoedgegevens is een randvoorwaarde voor het effectief en doelmatig sturen op de vastgoedportefeuille. Betrouwbare en actuele gegevens maken het mogelijk om onderbouwde keuzes te maken die aansluiten bij de doelstellingen van de gemeente en de maatschappelijke opgaven uit de omgevingsvisie.
Data op orde Vanuit het verleden is de structuur van de vastgoedportefeuille nog deels gebaseerd op de voormalige drie gemeenten. De omvang, aard en onderhoudstoestand van de vastgoedobjecten maakt dat de portefeuille omvangrijk is. Daardoor is er niet altijd voldoende capaciteit aanwezig voor een adequate portefeuillesturing. De bestuurlijke wens om hier meer grip op te krijgen is inmiddels vertaald in een uitbreiding van de capaciteit binnen team Vastgoed. Hierdoor kan meer kwaliteit, efficiëntie en controle over maatschappelijk vastgoed worden bereikt. Een goed georganiseerd databeheer is hierbij belangrijk.
Hoe doen we dit Om inhoudelijk goed sturing te kunnen geven aan de (vastgoed)portefeuille zijn er binnen de gemeente Sittard-Geleen diverse applicaties beschikbaar. Denk o.a. aan een vastgoedinformatiesysteem met objecten, objectkenmerken, bijbehorende contracten en contacten en aan een systeem m.b.t. de meerjarenonderhoudsplannen. Daarnaast zijn processen en werkinstructies ingericht die waarborgen dat de gegevens volledig, juist en actueel blijven en dat taken en verantwoordelijkheden voor actualisatie en controle helder zijn belegd.
3.7 Samenstelling vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille kan op diverse wijzen inzichtelijk worden gemaakt. In onderstaande tabel is voor een inhoudelijke benadering gekozen die met name duidelijk maakt hoe het college de primaire sturing en financiële (eind)verantwoordelijkheden momenteel heeft georganiseerd. Dit is verder vastgelegd in interne afspraken en werkinstructies.
18
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
Taken irt Vastgoed
Deelportefeuille
Opdrachtgever
Gebruiksvergoeding
Toelichting
Kernportefeuille: Taken Vastgoed i.o.m. opdrachtgevers
Onderwijs en Sport
Maatschappelijke Ontwikkeling (MO)
Maatschappelijk
Financiële dekking door opdrachtgever
Cultuur en Welzijn
MO
Maatschappelijk
Idem
Ambtelijke huisvesting
Directie
Maatschappelijk
Idem
Parkeren (parkeergarages)
Vergunningen en parkeren
Maatschappelijk
Idem
Havens
EDO/autonoom
Maatschappelijk
Idem
Vestingwerken4 Monumenten kapellen
RO/autonoom
Maatschappelijk
Idem
Ontwikkel-vastgoed Primaat ontwikkeling ligt bij RO
Gebiedsontwikkeling
Ruimtelijke Ontwikkeling
Maatschappelijk
Idem
Transitievastgoed en/of overige vastgoedcategorieën
Gebouwen/ Gronden
RO/autonoom
Taxatie
Gebouwen worden kostprijsdekkend of commercieel verhuurd. Gronden worden marktconform verhuurd of verpacht op basis van taxatie/ prijsvergelijking
Reststroken5
RO/autonoom
Maatschappelijk
Reststroken worden verkocht op basis van een gemeentebreed vastgestelde gemiddelde bouwgrondwaarde
Volkstuinen
RO/autonoom
Maatschappelijk
Volkstuinen worden verhuurd aan daartoe opgerichte volkstuinverenigingen
Zendmasten en brandstofverkooppunten
RO/autonoom
Commercieel
RO bepaalt locaties Financiële dekking door Vastgoed
Verkoop/ Sloop
Autonoom
Situationeel te bepalen
Verkoop/Sloop op basis van definitieve lijst
Af te stoten Vastgoed
4. Toedeling volgt na nader onderzoek; beleidsaanvulling indien nodig 5. Reststroken in de openbare ruimte vallen onder IBL
19
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
20
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
4. Gebouwen (bebouwde objecten) 4.1 Inleiding Gebouwen zijn vastgoedobjecten die bestaan uit één of meerdere opstallen en daarmee een direct functioneel gebruik kennen, zoals kantoren, sportaccommodaties of andere gemeentelijke voorzieningen. Het beheer en onderhoud wordt gestuurd via portefeuillemanagement waarbij het op de eerste plaats over de verantwoorde inzet en exploitatie van gemeentelijke gebouwen gaat. Naast onderhoud gaat het daarbij ook om beslissingen m.b.t. (ver)huur, (erf)pacht, (ver)koop, transformatie en het beschikbaar houden of maken van gebouwen ten behoeve van beleids- en gebruiksdoeleinden. Onderhoud wordt uitgevoerd op basis van NEN 2767-inspecties, wettelijke eisen en op basis van het door de raad vastgestelde onderhoudsniveau. Op basis van de inspecties en de te behalen conditiescores worden zogenaamde Meerjarenonderhoudsplannen opgesteld (MJOP’s). Daaruit blijkt welk onderhoud naar verwachting nodig is en welke kosten daar tegenover staan.
4.2 Definities vastgoedcategorieën In de Kadernota vaste activa gemeente Sittard-Geleen 2025 – 2028 maken we een onderscheid tussen strategisch vastgoed en niet strategisch vastgoed. In deze Kadernota Vastgoed wordt voorgesteld om deze twee categorieën verder te differentiëren als volgt: M.b.t. strategisch vastgoed onderscheiden we de Kernportefeuille, Ontwikkelvastgoed en Transitie-vastgoed. Niet strategisch vastgoed is af te stoten vastgoed. Deze terminologie bevordert de eenduidigheid wat leidt tot minder discussie en een snellere besluitvorming. Door
21
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
het hanteren van deze definities sluiten we aan bij de recent vernieuwde nota grondbeleid en creëren we een uniform definitiekader binnen de gemeentelijke organisatie.
1. Duurzaam in bezit (kernportefeuille) Vastgoed dat de gemeente structureel in eigendom wil houden en exploiteren, omdat dit direct bijdraagt aan de uitvoering van gemeentelijke taken of beleidsdoelstellingen. Voorbeelden: ambtelijke huisvesting, maatschappelijk vastgoed (zoals buurthuizen, sportaccommodaties en culturele voorzieningen). Kenmerken: permanent c.q. langdurig onderdeel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille; bezit en exploitatie sluiten aan bij wettelijke en beleidsmatige verantwoordelijkheden; gericht op continuïteit en lange termijn inzetbaarheid.
⋅ ⋅ ⋅
2. Ontwikkelvastgoed Vastgoed dat de gemeente in eigendom houdt om toekomstige beleids- of ontwikkelopgaven te kunnen realiseren. Dit kan zowel verworven vastgoed zijn als vastgoed dat tijdelijk een andere functie heeft. Voorbeelden: locaties die worden aangehouden voor gebiedsontwikkeling, transformatieprojecten (bijvoorbeeld een voormalig schoolgebouw dat kan worden verbouwd tot woningen). Kenmerken: wordt aangehouden met het oog op een (toekomstige) ontwikkelopgave; maakt deel uit van de gemeentelijke strategie voor ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkeling; kan tijdelijk worden verhuurd of in gebruik gegeven om leegstand te voorkomen.
⋅ ⋅ ⋅
22
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
3. Transitie-vastgoed Vastgoed waarvan de bestemming of toekomst nog niet is bepaald en waarover nog geen beleidsmatig besluit is genomen. Dit vastgoed wordt in de huidige situatie niet actief ontwikkeld en vormt daardoor een tijdelijke last voor de uitvoerende teams. Voorbeelden: gebouwen die leeg staan of slechts tijdelijk in gebruik zijn, zonder dat er een concreet perspectief is. Kenmerken: er is (nog) geen besluit genomen over behoud, ontwikkelen of afstoten; wordt vaak tijdelijk beheerd of verhuurd om kosten en risico’s te beperken; verantwoordelijkheid ligt bij beleid om richting te geven aan de toekomst van deze objecten.
⋅ ⋅ ⋅
4. Af te stoten vastgoed Vastgoed dat de gemeente niet duurzaam in bezit wil houden en dat geen rol vervult in toekomstige beleids- of ontwikkelopgaven. Dit vastgoed wordt afgestoten door verkoop of, indien noodzakelijk, sloop. Voorbeelden: panden zonder maatschappelijke of strategische functie, die niet meer nodig zijn voor gemeentelijke taken. Kenmerken: geen beleidsmatige of strategische functie meer; wordt niet behouden of ontwikkeld; afstoten draagt bij aan beperking van lasten en risico’s.
⋅ ⋅ ⋅
Leegstand Af te stoten vastgoed komt vaak leeg te staan. Het pand wordt dan bij een (professionele) leegstandsbeheerder ondergebracht. De gemeente stelt als uitgangspunt dat leegstand in principe maximaal twee jaar mag duren, tenzij er concreet uitzicht is op herontwikkeling of verkoop. De kosten hiervan komen voor rekening van het betreffende beleidsprogramma wanneer het gaat om leegstand als gevolg van beleidsmatige ontwikkelingen. Uitzondering
23
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
hierop is (tijdelijke) leegstand door reguliere huurbeëindiging (huurbeëindiging als gevolg van aflopen van het reguliere huurcontract of reguliere huuropzegging). Leegstand wordt zoveel mogelijk beperkt. Wanneer een pand geen functie meer vervult, wordt het uiterlijk binnen twee jaar voorzien van een besluit: herbestemmen, slopen of verkopen. Er zijn ook panden waar geen tijdelijke invulling aan gegeven kan worden, bijv. door slechte conditie van het pand, niet geschikt voor tijdelijke invulling, e.d.. Hiervoor hebben wij een raamovereenkomst om periodiek leegstandscontroles uit te laten voeren om het risico op kraak, vandalisme en onveiligheid zo veel mogelijk te minimaliseren.
Tijdelijke verhuur Bij voorkeur wordt het pand tijdelijk verhuurd voordat het wordt verkocht, gesloopt of verbouwd voor een nieuwe bestemming. Op deze manier levert het pand nog opbrengsten op, wordt vandalisme ontmoedigd en blijft de leefbaarheid op peil. Belangrijk hierbij is de inschatting of de tijdelijke huurder gebruik kan maken van huurbescherming, dit vanwege de Wet vaste huurcontracten die per 1 juli 2024 in werking is getreden
Bruikleen Panden waarvoor geen huurder gevonden kan worden, of waarbij huurbescherming te veel risico geeft, kunnen in bruikleen worden gegeven. Een bruikleencontract is op korte termijn opzegbaar. Het pand gaat bij voorkeur naar de bruiklener die de hoogste maatschappelijke waarde levert. In veel gevallen wordt de bruikleen via een professionele leegstandsbeheerder geregeld.
4.3. Looptijden en onderhoudsniveau’s Onderhoud, ook wel technisch beheer genoemd, is een van de kerntaken van vastgoedbeheer. Het onderhoud heeft een grote invloed op de levensduur, kwaliteit en waarde van een object. Het onderhoudsniveau van een gebouw, bepaald door de frequentie en kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden, is cruciaal voor het behoud van de waarde en functionaliteit van het vastgoed. Door een passend onderhoudsniveau te kiezen, kan de levensduur van het gebouw worden verlengd en kunnen onverwachte kosten worden geminimaliseerd. Daarbij speelt ook de borging van veiligheid, bedrijfsvoering en wettelijke vereisten een rol. Daarom is er in de gemeentelijke begroting en jaarrekening ook een verplichte paragraaf “Onderhoud kapitaalgoederen” opgenomen. Artikel 24 van de financiële verordening gemeente Sittard-Geleen 2025 verplicht het college via de P&C-cyclus te rapporteren over de stand van zaken m.b.t. het onderhoud van gebouwen. Artikel 24 lid 4 verplicht het college om de raad tenminste een maal in de vier jaar een onderhoudsplan gebouwen ter vaststelling aan te bieden. Dat plan bevat voorstellen voor het te plegen onderhoud en de bijbehorende kosten voor gemeentelijke gebouwen. In dat verband dient de raad de conditiescores (onderhoudsniveau’s) voor de gebouwen vast te stellen.
Die scores variëren tussen 1 (uitstekend) en 6 (zeer slecht) waarbij de systematiek is gebaseerd op de inspectiemethode NEN 2767 (voor toelichting: zie paragraaf 4.3.1.).
24
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
In de Kadernota Vastgoed 2026 heeft de raad die scores als volgt bepaald:
Tabel door de raad vastgestelde onderhoudsniveau’s per vastgoedcategorie Vastgoedcategorie
Looptijd
Minimaal onderhoudsniveau
Kernportefeuille Vastgoed
Onbeperkt / langdurig
Niveau 3 of hoger (acceptabel, goed, voortreffelijk)
Ontwikkelvastgoed
2 - 10 jaar, afhankelijk van projectontwikkeling
Niveau 4 of 3 (matige of acceptabele onderhoudstoestand)
Transitievastgoed
1 - 5 jaar
Niveau 5, 4 of 3 (slecht/alleen borgen veiligheid, matig, acceptabel)
Af te stoten Vastgoed
0 - 2 jaar, tenzij bestuurlijk anders besloten
Niveau 3 of 4, verkoop Niveau 5 of 6, sloop (alleen wettelijke veiligheid borgen)
Gebouwen in de kernportefeuille worden in het algemeen onderhouden op conditiescore 3 of beter. Af te stoten vastgoed krijgt de conditiescore 3 of 4 bij verkoop en 5 of 6 bij sloop. Transitievastgoed en Ontwikkelvastgoed zitten vaak op de score 3 (acceptabel) of slechter, afhankelijk van de desbetreffende objectvisies. Merk op dat er een verschil kan zijn tussen ontwikkellocaties en ontwikkelvastgoed. Het feit dat vastgoed is gelegen in een ontwikkellocatie, hoeft niet automatisch te betekenen dat het betreffende vastgoedobject ook (nog) ontwikkelvastgoed betreft. Het besluit kan immers genomen zijn om het object te slopen, waarna het object valt onder de vastgoedcategorie van het af te stoten vastgoed incl. bijbehorende onderhoudsniveau.
4.3.1 Inspecties NEN 2767 In beginsel worden alle vastgoedobjecten periodiek geïnspecteerd volgens de NEN 2767. Uitgangspunt is dat er eens per vier jaar een onderhoudsinspectie wordt verricht. De inspecteurs bepalen dan aan de hand van de NEN 2767 “conditiemeting” op een objectieve wijze de onderhoudstoestand van een gebouw. De NEN 2767-inspectie is een visuele inspectie waarbij inzicht wordt gegeven in de zichtbare staat van een object en waarbij verborgen of constructieve gebreken buiten beeld kunnen blijven. Dit is een bewuste en praktische afweging tussen kosten en baten omdat meer detail alleen mogelijk is met ingrijpende en kostbare maatregelen, zoals het openen van constructies. Deze methode beoordeelt elk afzonderlijk bouwdeel visueel op gebreken, waarbij voor elk element een eigen conditiescore wordt vastgesteld. Aan de onderhoudswerkzaamheden worden kostenkengetallen toegevoegd. Hierdoor wordt bekend wat de onderhoudskosten de komende jaren zijn. De conditiescores van de geïnspecteerde bouwdelen gezamenlijk worden omgeslagen naar een conditiescore op objectniveau.
25
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
Overzicht conditiescores:
ernstig
serieus
gering
De conditiemeting hanteert de volgende conditieniveaus: Incidenteel <2% ( 1 )
Plaatselijk 2-10% ( 2 )
Regelmatig 10-30% ( 3 )
Aanzienlijk 30-70% ( 4 )
Algemeen >70% ( 5 )
laag ( 1 )
1
1
1
1
2
midden ( 2 )
1
1
1
2
3
hoog ( 3 )
1
1
1
3
4
laag ( 1 )
1
1
1
2
3
midden ( 2 )
1
1
2
3
4
hoog ( 3 )
1
1
3
4
5
laag ( 1 )
1
1
2
3
4
midden ( 2 )
1
2
3
4
5
hoog ( 3 )
2
3
4
5
6
Conditie 1 = Uitstekend : nieuwbouwkwaliteit/vergelijkbaar met nieuwbouwkwaliteit. Conditie 2 = Goed : nieuwbouwkwaliteit met eerste tekenen van feítelijke veroudering. Conditie 3 = Redelijk : het verouderingsproces is over de gehele linie duidelijk aanwezig. Conditie 4 = Matig : het verouderingsproces heeft het element of gebouw duidelijk in zijn greep. Conditie 5 = Slecht : het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden c.q. heeft het element/het gebouw duidelijk in zijn greep. Conditie 6 = Zeer slecht : een maximaal gebrekenbeeld, een zodanig slechte toestand dat dit niet meer te classificeren is onder conditie 5.
Het vastgoed wordt door een gecertificeerd inspecteur geïnspecteerd. Deze maakt gebruik van een vastgelegde meet- en registreermethode. Van elk gebouwelement wordt vastgesteld wat de conditie is en eventuele gebreken zijn, wat de omvang daarvan is en de intensiteit. Samenvoeging van de verschillende bouwelementen leidt tot een conditiescore. Onderhoud wordt dus bepaald door het verschil tussen de geïnspecteerde conditiescore en de gewenste conditie. Dit wordt vervolgens vastgelegd in een MJOP (Meerjarenonderhoudsplan) waarin voor meerdere jaren wordt aangegeven wat de onderhoudsvraag naar verwachting is. Daarbij worden ook de kosten ingeschat zodat een MJOP een voorspelling doet m.b.t. de maatregelen en kosten om een object meerjarig in stand te houden. Inspecties vinden structureel plaats (meestal een maal per vier jaar) en op basis hiervan worden de MJOP’s bijgewerkt. Op basis van uitgevoerde inspecties wordt bekeken wat de werkelijke onderhoudsvraag is (conditie gestuurd onderhoud). Voor rijksmonumenten gelden aanvullende wettelijke eisen op grond van de Erfgoedwet en specifieke instandhoudingsrichtlijnen. Bij deze objecten wordt onderhoud afgestemd op cultuurhistorische waarden, materiaalgebruik en instandhoudingsverplichtingen.
26
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
Een uitzondering op de periodieke NEN 2767-inspecties geldt voor panden die op korte termijn een nieuwe bestemming krijgen of gesloopt gaan worden. Daar kan gekozen worden voor het uitvoeren van een instandhoudingsinspectie. Deze richten zich op naleving van wet- en regelgeving, veiligheid en bedrijfsvoeringscontinuïteit, en leveren jaarlijks inzicht in noodzakelijke herstelposten per element. Dit is met name van belang voor objecten waarbij veiligheid of bedrijfsvoering kritieke factoren zijn.
4.3.2 Onderhoudscategorieën We onderscheiden de volgende hoofdcategorieën onderhoud: Planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud/klachtenonderhoud Instandhoudingsonderhoud Mutatieonderhoud Het onderhoud is gericht op het bereiken of op niveau houden van de gewenste conditiescore volgens NEN 2767. De conditiescore is een gewogen waarde op elementniveau die wordt gebruikt voor het op hoofdlijnen bewaken van de ontwikkeling van de kwaliteit van het vastgoed.
⋅ ⋅ ⋅ ⋅
Planmatig onderhoud Meerjarige planmatige en terugkerende onderhoudsactiviteiten, waarin inbegrepen het preventief onderhoud om het vastgoedobject op het gewenste kwaliteitsniveau te houden.
Niet planmatig onderhoud/klachtenonderhoud Dagelijks, niet planmatig onderhoud: klachtenonderhoud (onderhoudsactiviteiten naar aanleiding van klachten van de gebruikers) en correctief onderhoud (onderhoudswerkzaamheden gericht op het herstel van onvoorziene, opgetreden gebreken, storingen en/of schade aan het object). De gemeente streeft naar een goede kwaliteit van maatschappelijk vastgoed en neemt klachten van gebruikers serieus. Klachten kunnen betrekking hebben op onderhoud, veiligheid, of andere aspecten van het vastgoed. De gemeente werkt samen met externe partijen om klachten snel en efficiënt op te lossen en zorgt voor regelmatige inspecties en onderhoud om problemen te voorkomen.
Instandhoudingsonderhoud Het instandhoudingsonderhoud is gericht op het onderhouden van het pand tegen zo laag mogelijke kosten totdat verdere besluitvorming is genomen. Aan deze objecten dient alleen onderhoud uitgevoerd te worden aan elementen waarvan de gebreken betrekking hebben op veiligheid, wet- & regelgeving en voorkoming technische vervolgschade. Afhankelijk van het object en de situatie, komt dit doorgaans neer op het wind-, waterdicht en in veilige staat houden van het object.
Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud zijn onderhoudsactiviteiten om een object op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen ten behoeve van nieuwe inzet. Mutatieonderhoud komt incidenteel voor, is vooraf niet te plannen en wordt gekenmerkt door relatief hoge kosten. Deze kosten zijn niet als een aparte post in de vastgoedexploitatiebegroting opgenomen.
27
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
Kwaliteitsverbetering De nieuwbouw die nu gebouwd wordt, is van hoge kwaliteit en eigenschappen. De trend voor de komende decennia is gericht op steeds hogere kwaliteitseisen. Zo wordt gestreefd naar klimaatneutraal bouwen. De realiteit is echter dat ieder bestaand gebouw een (veel) lagere kwaliteit heeft. En jaarlijks wordt het verschil ten opzichte van nieuwbouwkwaliteit groter. Het is vaak heel moeilijk om in bestaande gebouwen de nieuwe technieken en eisen te integreren. Zo is het nastreven van een hoger label dan energielabel C per pand voor bestaande gebouwen in de praktijk -en kostentechnisch- haast onmogelijk. Het bouwjaar, de bouwwijze en de indeling bepaalt in hoeverre panden aan hedendaagse eisen kunnen voldoen. Hoewel nieuwbouw in kwalitatief opzicht de voorkeur geniet, is het toch nodig om in bestaande bouw kwaliteit verbeterende maatregelen te nemen. Bijvoorbeeld: duurzaamheidsaanpassingen; upgrading/renovatie van het vastgoedobject; functionele aanpassing; aanpassingen op verzoek van de huurder. Deze werkzaamheden vallen niet onder het reguliere instandhoudingsonderhoud (exploitatie) maar worden met gebruikmaking van de toepasselijke (gemeentelijke) regelgeving meestal gefinancierd als investering.
⋅ ⋅ ⋅ ⋅
4.3.3 Eigenaar- en huurdersonderhoud De verdeling van de verantwoordelijkheid voor onderhoudswerkzaamheden tussen huurder en verhuurder is geregeld via het huurcontract. Dit huurcontract is in de regel gebaseerd op de standaardmodellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) of wordt schriftelijk aanvullend vastgelegd in een zogenaamde Demarcatie. Hier wordt aangesloten bij de wettelijk vastgestelde verplichtingen van huurder en verhuurder (7:203 ev. BW). Het is mogelijk dat onderhoudsverantwoordelijkheden worden verlegd van de eigenaar naar de huurder en vice versa. Dit dient vastgelegd te zijn in het huurcontract. Klein dagelijks onderhoud is volgens de standaard huur- en gebruiksovereenkomsten voor rekening van de huurder of de gebruiker. Het eigenaarsonderhoud betreft meestal vervangingen van grotere gebouwdelen die in verband met gebreken of op basis van theoretische levensduur preventief moeten worden vervangen.
4.4 Verduurzaming van de vastgoedportefeuille In 2019 heeft het Rijk het Klimaatakkoord vastgesteld. Hierin staan de specifieke nationale ambities op het gebied van duurzaamheid beschreven én de plannen om deze ambities waar te maken. In het Klimaatakkoord staat dat binnen de gebouwde omgeving een CO2-reductie van ten minste 49% in 2030 en een CO2-reductie van 95% in 2050 moet worden gerealiseerd. Inmiddels is dit doel aangescherpt tot tenminste 55% CO2-reductie in 2030 en klimaatneutraal in 2050. In 2023 zijn deze doelstellingen ook wettelijk vastgelegd in de Klimaatwet. Hierdoor moeten alle sectoren aan deze doelstellingen voldoen. Daarnaast moet al het vastgoed in 2050
28
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
aardgasvrij zijn. Naast de wettelijke taak heeft de gemeente ook eigen duurzaamheidsambities. Denk bijvoorbeeld aan gasloos in de wijk en aan de energietransitie. Omdat verduurzaming gepaard gaat met aanzienlijke investeringen en veel geld, tijd en capaciteit kost, moeten er weloverwogen keuzes worden gemaakt.
4.4.1 Energiemaatwerkadvies Voordat keuzes kunnen worden gemaakt ten aanzien van verduurzaming, is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de (on)mogelijkheden hiervan en de daarmee gepaard gaande kosten. Voor verduurzaming is het nodig dat de objectvisies worden onderbouwd met een energiemaatwerkadvies. Deze rapportage wordt opgesteld door een extern deskundige. Deze brengt de mogelijke verduurzamingsmaatregelen, de geschatte kosten per maatregel en het effect daarvan op het energieverbruik en de daarmee gepaard gaande CO2-uitstoot in kaart. Gezien de staat, de leeftijd en de kosten voor verduurzaming, is de verwachting dat niet alle objecten zich hiervoor lenen. In gevallen waar de verduurzaming niet mogelijk is of niet wenselijk is, moet worden gekeken naar alternatieven zoals nieuwbouw en/of sloop. Aangezien deze keuzes onvermijdelijk zijn, worden de energiemaatwerkadviezen uitgewerkt in 3 pakketten:
29
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
Pakket 1: minimaal Bij dit pakket wordt veelal verduurzaamd op basis van het wettelijk minimum en zijn de investeringen en bijhorende terugverdientijd relatief laag. Dit betekent ook dat dit over het algemeen relatief de minste energiebesparing, en dus CO2-redutie, oplevert. Pakket 2: Kosteneffectief In de basis bevat pakket 2 alle maatregelen uit pakket 1, aangevuld met maatregelen met een gemiddelde terugverdientijd van: <15 jaar voor maatregelen die raken aan de installaties van het gebouw; <25 jaar voor maatregelen die raken aan de gebouwschil. Bij het kosteneffectieve pakket zijn de investeringen en terugverdientijden hoger (15 – 20 jaar). Dit levert wel meer energiebesparing en CO2-reductie op dan pakket 1.
⋅ ⋅
Pakket 3: Maximaal In pakket 3 worden alle maatregelen uit pakket 2 uitgevoerd. Daarnaast worden alle toepasbare, duurzame maatregelen geïnventariseerd. Deze zijn gericht op isolatie van de gebouwschil en toepassing van duurzame installaties. De maximale terugverdientijd van 15 en 25 jaar wordt hierbij losgelaten. Met het doorvoeren van de maatregelen uit pakket 3 worden objecten gasloos (gebouwgebonden) en voldoen deze in principe aan energielabel A of B. Hiermee voldoet het gebouw aan de toekomstige eisen.
Naast deze drie verduurzamingspakketten onderscheiden we de mogelijkheid om geen verduurzamingsmaatregelen uit te voeren omdat objecten gezien de staat, de leeftijd en de kosten voor verduurzaming, zich hiervoor niet lenen. We hebben hiermee dus vier mogelijk strategische keuzes. De pakketkeuze per object bepaalt welke CO2-reductie kan worden gerealiseerd met het gemeentelijk vastgoed. Deze keuze heeft ook impact op de benodigde investering en uitvoeringscapaciteit van de gemeente om concrete maatregelen tot uitvoering te brengen. Het is daarom belangrijk om een weloverwogen besluit te nemen, waarin deze factoren worden meegewogen.
4.4.2 Routekaart verduurzaming vastgoed Een routekaart voor verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille moet bijdragen aan het formuleren en vastleggen van de doelstellingen. En daarnaast concrete maatregelen bevatten op het gebied van de gemeentelijke duurzaamheidsambities met het oog op de wettelijke doelstellingen daaromtrent. De routekaart verduurzaming vastgoed heeft samenhang met overige routekaarten die door de gemeente worden opgesteld (zoals bijvoorbeeld de routekaart energietransitie). Deze routekaart ten aanzien van de verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is het basisdocument voor de beschrijving van de verduurzamingsopgave en -strategie voor het gemeentelijk vastgoed.
30
Uitvoeringsnota Vastgoedbeleid en beheer 2026-2029 | Sittard-Geleen
4.4.3 Bestaande verplichtingen Naast de gefaseerde verduurzaming van de gehele vastgoedportefeuille, gelden er op onderdelen nu ook al verplichtingen op het gebied van verduurzaming. Per 1 januari 2023 geldt voor utiliteitsgebouwen met een kantoorfunctie de verplichting om minimaal te beschikken over energielabel C; kantoorpanden die hier niet aan voldoen mogen niet meer als kantoor worden gebruikt. Hierop gelden enkele uitzonderingen, zoals voor kleine kantoren (< 100 m²), monumenten, situaties waarin maatregelen een terugverdientijd van meer dan 10 jaar hebben én voor gebouwen waarvan aannemelijk is dat zij binnen twee jaar hun kantoorfunctie verliezen of buiten gebruik worden gesteld. Daarnaast geldt voor bedrijven en grote gebouweigenaren met een aanzienlijk energieverbruik — ≥ 50.000 kWh elektriciteit of ≥ 25.000 m³ gas per jaar — een energiebesparingsplicht, waarbij alle maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder verplicht moeten worden uitgevoerd.
4.5 Huur De gemeente verhuurt en huurt vastgoed om maatschappelijke doelstellingen te ondersteunen en om efficiënt gebruik van de vastgoedportefeuille te realiseren. Hierbij gelden vaste procedures die zorgen voor transparantie, objectiviteit en voorspelbaarheid. Huur vindt plaats wanneer eigen vastgoed ontbreekt. Dit komt niet vaak voor en de omvang van huur is beperkt. Verhuur van gemeentelijk vastgoed vindt veel meer plaats. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen commerciële verhuur en maatschappelijke verhuur. Daarbij is het uitgangspunt dat er bij maatschappelijke verhuur sprake is van kostendekkende verhuur, gebaseerd op een integrale kostprijsberekening. Dit is een uitgangspunt van de Wet markt en overheid die als onderdeel van de Mededingingswet beoogt oneerlijke concurrentie tussen overheden en private bedrijven te voorkomen. Met andere woorden, er dient sprake te zijn van een gelijk speelveld. De Wet markt en overheid geeft weliswaar een handreiking maar schrijft geen vaste berekeningsmethode voor m.b.t. een integrale kostprijsberekening. Wél dienen objectief te rechtvaardigen bedrijfseconomische principes te worden toegepast. D.w.z. dat alle kosten m.b.t. een economische activiteit (operationele kosten, onderhoudskosten, kosten afschrijving etc.) moeten worden meegerekend.