RV Huisvesting teams beheer openbare ruimte (BOR)

Voorstel aan Gemeenteraad Registratienummer: 2732110

Onderwerp Huisvesting teams beheer openbare ruimte (BOR).

Voorstel 1. In te stemmen met: a) het voteren van een krediet van € 7,7 miljoen ten behoeve van huisvesting teams beheer openbare ruimte en de kapitaallasten te dekken uit de post Nieuw Beleid (begroting 2021 investeringsvoorstel 2); b) het voteren van een krediet van € 0,4 miljoen voor het toepassen van hogere duurzaamheidsfactoren (BENG) aan het pand Mauritspark 1A en de kapitaallasten te dekken uit de besparing op de energielasten als gevolg van deze investering; 2. In te stemmen met bijgevoegde begrotingswijziging; 3. Omdat Mauritspark 1A vernieuwbouw is en veel verder gaat dan renovatie c.q. gelijk te stellen is aan nieuwbouw, in te stemmen met een afschrijvingstermijn van 50 jaar, conform de kadernota vaste activa.

Samenvatting / openbare besluitenlijst In de raadsvergadering van maart 2017 is gesproken over ambtelijke en bestuurlijke huisvesting. Hierin wordt ook herhuisvesting van de gemeentewerven genoemd. De raad heeft in de begroting 2021 een reservering in het investeringsprogramma ad € 7,7 miljoen goedgekeurd ten behoeve van huisvesting teams beheer openbare ruimte (team wijkbeheer en team Planning & Opdrachten). Team wijkbeheer gebruikt op dit moment de drie gemeentewerven uit de voormalige gemeentes Sittard, Geleen en Born, om het beheer en onderhoud van de openbare ruimte uit te voeren. Deze gemeentewerven voldoen niet meer aan de wet- en regelgeving. Grote investeringen zijn nodig om de bestaande werven te laten voldoen aan de eisen. Werken vanuit drie verschillende locaties is bovendien niet ideaal voor de uitvoering van het primaire proces: het beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Zeker niet bij een team dat nog volop in ontwikkeling is. Het beperkt ook de mogelijkheden in ons partnerschap met Vidar om optimaal in te zetten op horizontale en verticale mensontwikkeling.

Burgemeester mr. J.Th.C.M. Verheijen

Voorstel aan Gemeenteraad

Gemeentesecretaris mr. G.J.C. Kusters

2732110

pagina 1 van 7

Een centrale nieuwe locatie met vernieuwbouw van het bestaande pand Mauritspark 1A is daarom nodig en kan gesitueerd worden op Mauritspark. Een programma van eisen is hiertoe uitgewerkt. Om deze locatie te kunnen realiseren is een meer gedetailleerde raming opgesteld en dient een bedrag ad 8,1 miljoen beschikbaar gesteld te worden. De bestaande gemeentewerf in Born aan de Florianstraat blijft daarbij als satellietlocatie.

Toelichting voorstel Huidige situatie Het team Wijkbeheer opereert met ongeveer 175 mensen in de gezamenlijke tuin van SittardGeleen, de openbare ruimte. Het team is verdeeld over twee units: werkvoorbereiding en uitvoering. De buitendienst is gehuisvest op de gemeentewerven van de voormalige gemeenten Sittard, Geleen en Born. Het team Planning & Opdrachten dat thans gehuisvest is in het kantoor Walram te Sittard zal eveneens meegenomen worden in deze huisvestingsopgave. Dit team is onlosmakelijk verbonden met het team wijkbeheer in het primaire proces van het beheer van de openbare ruimte. De bestaande werven en hun kenmerken zijn:  Locatie Geleen, Jubileumplein 11 bestaat uit een voormalige brandweerkazerne voorzien van diverse kantoorruimten en opstallen. Totale oppervlakte van het perceel is ca. 9400 m2 en is aan 3 zijdes begrenst met woningen. Het complex stamt uit de jaren zestig van de vorige eeuw en is aan groot onderhoud toe zowel bouwkundig alsook de technische installaties.  Locatie Sittard, Industriestraat 4 bestaat uit een pand voorzien van diverse kantoor- en opslagruimten. Het totale perceel heeft een oppervlakte van ca. 7.500 m2 en is gelegen op het handelscentrum Bergerweg. Het pand stamt uit 1980 en is aan grootschalige renovatie toe.  Locatie Born, Florianstraat 5 bestaat uit diverse kantoor- en opslagruimten.

Het totale perceel heeft een oppervlakte van ca. 5.500 m2 en is eveneens gelegen op een bedrijventerrein te Born. Op het perceel bevindt zich tevens het milieupark hetgeen onder beheer van RWM ressorteert. Deze locatie stamt eveneens uit de begin jaren tachtig en dient een grote renovatie te ondergaan. Het team wijkbeheer opereert vanuit deze drie gemeentewerven. Daarnaast maken de wijkteams gebruik van een aantal kleinere steunpunten in diverse wijken. Steunpunten die dienst doen als pauzelocatie met toiletvoorzieningen. Sinds de herindeling is de wens en de noodzaak geuit om vanuit een centrale aansturing het onderhoud van de gezamenlijke tuin te kunnen uitvoeren. Het hebben van meerdere locaties draagt niet bij aan een optimale bedrijfsvoering van het team. Sinds de oprichting van de wijkteams in 2013 en de doorontwikkeling van het team is de behoefte aan een deugdelijke huisvesting met een representatieve uitstraling alleen maar groter geworden. De gemeentewerf heeft immers ook een belangrijke functie als ontmoetingsplek. Niet alleen voor onze eigen medewerkers, maar ook voor onze partners, collega’s uit andere gemeenten en van andere overheden. De afgelopen jaren zijn tal van Nederlandse gemeenten en zelfs het ministerie zijn op bezoek geweest om zich te laten informeren over het concept ‘werken in wijkteams’.

Voorstel aan Gemeenteraad

2732110

pagina 2 van 7

Het concept ‘werk in wijkteams’ is inmiddels door tal van gemeenten in het land overgenomen en lokaal verder door vertaald. Een werkconcept waarbij in partnerschap met Vidar onder andere wordt gezorgd voor horizontale en verticale mensontwikkeling. Team wijkbeheer en specifiek werken in wijkteams is een leerwerkbedrijf waarbij mensen met afstand tot de arbeidsmarkt kansen worden gegeven om zich te ontwikkelen. Enerzijds verticaal door zich te ontwikkelen kunnen uitstromen naar de reguliere arbeidsmarkt. Anderzijds voor de SW medewerkers zorgen voor toegevoegde waarde en horizontale mensontwikkeling. De gemeenten Beek en Stein werken inmiddels ook volgens dit model. In 2019 ontvingen we de certificering vanuit PSO-Nederland met de hoogst haalbare trede op de Prestatieladder Socialer Ondernemen. We zien dit als een bekroning op ons werk. Werk waarin het onderhoudsniveau van de openbare ruimte voorop staat, maar de ontwikkeling van de mens als een tweede natuur volledig is ingebed. Met VIDAR blijven we daarnaast zoeken naar nieuwe verbindingen en mogelijkheden, en worden partnerschappen en netwerken verder uitgebouwd.

De noodzaak voor verbeterde huisvesting is door het college en uw raad onderkend en vertaald in een besluit om hiervoor 7,7 miljoen te reserveren in het investeringsprogramma bij de begroting 2021. Wat ging vooraf? In uw raad van 23 maart 2017 is de ambtelijke en bestuurlijk huisvesting besproken. Hierbij is de herhuisvesting van team wijkbeheer en specifiek de gemeentewerven genoemd. Na jarenlange onderzoeken, verkenningen en het opstellen van een programma van eisen (PVE) is duidelijk welke behoeftes en noodzaken er zijn voor nieuwe huisvesting van team wijkbeheer. De resultaten van de inspecties vanuit vastgoedbeheer van de drie gemeentewerven bevestigen de noodzaak tot drastische maatregelen. Maatregelen die met normaal beheer en onderhoud of een renovatie niet duurzaam zullen zijn. Daarom is een programma van eisen (PvE) opgesteld. Om het primaire proces (beheer en onderhoud van de gezamenlijke tuin) optimaal vorm te kunnen geven is ook het team Planning en Opdrachten meegenomen in deze huisvestingsopgave. We spreken daarom van de teams beheer openbare ruimte (BOR). In het PvE is gerekend met een personele omvang van tweehonderd mensen. Het overgrote deel bestaat uit de medewerkers van de wijkteams die zich vooral zullen begeven in de wijken. Het overige deel van de medewerkers (+/60 mensen) zal vooral gebruik maken van het gebouw met kantoorfunctie.

Multicriteria analyse (MCA) Uit de multicriteria-analyse blijkt onder meer dat in verband met het grote verzorgingsgebied – waarbij ook gekeken is naar de huidige samenwerking met de gemeenten Beek en Stein – een centrale locatie met ondersteuning van een satellietlocatie in Born de voorkeur heeft. Gekeken naar de verzorgingsgebieden zijn Businesspark Geleen (BPG) en Mauritspark mogelijk geschikte locaties. Locatie Mauritspark is daarbij het meest courant, nog beter bereikbaar voor werk- en toeleveringsverkeer en heeft een goede verbinding met het openbaar vervoer. Bovendien geeft deze locatie geen overlast voor de omgeving, hetgeen op de huidige locatie Jubileumplein 11 wel het geval is. Een extra pre is dat op de locatie Mauritspark een kantoorgebouw (Mauritspark 1A) aanwezig is, dat mogelijk geschikt is om kantoorruimtes te creëren. Het Mauritspark is daarmee in beginsel een geschikte locatie voor huisvesting van de teams BOR. Temeer omdat het huidige bestemmingsplan ‘Lindenheuvel’ en het in ontwikkeling zijnde bestemmingsplan voor dit gebied beiden de huisvesting van de teams BOR op deze locatie zonder beperking toestaan. Voorstel aan Gemeenteraad

2732110

pagina 3 van 7

Met de keuze voor deze locatie kunnen de huidige locaties Jubileumplein en Industriestraat komen te vervallen. De locatie Florianstraat blijft voorlopig als satellietlocatie gehandhaafd. De gemiddelde afstanden van het Mauritspark naar het verzorgingsgebied Born zijn dusdanig afwijkend groot dat het efficiënter is om een satelliet te handhaven in Born. Medewerkers kunnen bij een satelliet in Born per dag minimaal 1 uur efficiënter in het verzorgingsgebied (waaronder ook bv Obbicht en Grevenbicht) werkzaam blijven. Dat kan dan in combinatie met het milieupark aan de Florianstraat. Nieuwe locatie Inpassingsstudie Mauritspark-West. De locatie Mauritspark is deels een voormalige woonwijk van ruim twee hectare groot. De afgelopen jaren zijn enkele bedrijven aldaar verhuisd en zijn diverse woningen verworven vanuit het project Mauritspark. Op dit moment zijn nog enkele woningen bewoond en zijn er nog enkele bedrijven gevestigd. Op basis van latere uitwerkingen van het bestemmingsplan van het project Mauritpark is de verwachting dat er in de toekomst voldoende ruimte voor toevoeging van kleinschalige bedrijvigheid beschikbaar komt. Het westelijk deel van Mauritspark is geschikt voor huisvesting van de beide teams in een kantoor met gemeentewerf. Op basis van het PVE is een ruimtebehoefte vastgesteld van ruim één hectare (kantoor en werf). Die ruimte is beschikbaar.

Verbouw of nieuwbouw, Mauritspark 1A Op Mauritspark-west staat een karakteristiek gebouw, Mauritspark 1A. Afhankelijk van de wens tot behoud, duurzaamheid, bruikbaarheid en kosten, kan bepaald worden of dit pand onderdeel wordt als kantoorpand voor beide teams. Gekozen is voor vernieuwbouw van het huidige pand Mauritspark 1A met een nieuwe gemeentewerf omliggend. Verbouwen van het huidige pand past tevens binnen eerder besproken kaders in uw raad van maart 2017. Daarnaast is dit een karakteristiek pand dat past binnen de cultuurhistorische waarde van deze locatie. Het pand, gebouwd in de jaren 30 van de vorige eeuw, ademt o.a. tezamen met het nabijliggende loongebouw, het mijnwerkersmonument en het Barbarabeeld geschiedenis en is daarmee een bijzondere plek om te verbinden met een nieuwe gemeentewerf. Een verdiepende inpassingsstudie wijst uit dat het mogelijk is om dit pand te verbouwen en toekomstbestendig te maken voor een duurzame periode van 50 jaar. We sluiten daarbij aan op de gemeentelijke visie van het ‘anders werken’. Op deze wijze wordt verder circulariteit bewerkstelligd met als bijkomend voordeel dat de leegstandskosten bij herinvulling komen te vervallen. Er is derhalve een positief effect te verwachten van het feit dat het onroerend goed een bestemming krijgt waardoor de leegstandsproblematiek wordt opgelost.

Uit de verdiepende inpassingsstudie blijkt ook dat de kosten voor nieuwbouw en de kosten voor vernieuwbouw nagenoeg hetzelfde zijn. Nieuwbouw incl. inrichting van de werf kost, ook na herberekening € 8 miljoen euro. De kosten voor vernieuwbouw bedragen € 8,1 miljoen. Het verschil in kosten komt doordat in de vernieuwbouwvariant gekozen is om met een hogere duurzaamheidsfactor te rekenen. Gerekend is op BENG-niveau hetgeen betekent Bijna Energie Neutraal Gebouw. Ook dit past binnen de ambities van deze stad om ook zelf onze bijdrage te leveren aan het klimaat.

Voorstel aan Gemeenteraad

2732110

pagina 4 van 7

Planning (na besluitvorming) Voor zomer 2021 1e helft 2022 Overloop 1e helft 2022, 2e helft 2022 1e helft 2023, 2e helft 2023

Start voorbereiding

Architect, projectgroep en werkgroepen opstarten

Aanbestedingstraject Start verbouw en inrichting werf Oplevering huisvesting en ingebruikname

Financiën In de begroting 2021 heeft de Raad een bedrag van € 7,7 miljoen gereserveerd voor de herhuisvesting van de teams Beheer Openbare Ruimte (investeringsvoorstel 2). Dit bedrag is tot stand gekomen op basis van een eerste raming op basis van kengetallen geldend voor nieuwbouw. De nadien door HEVO opgestelde meer gedetailleerde investeringsbegroting ziet als volgt uit: Investering Voor de realisatie van de vernieuwbouw van Mauritspark 1A Voor de realisatie van het magazijn, garage, carport, buitenopslag en terreininrichting De grondkosten Mauritspark bedragen 8.603 m2 a € 110 Totaal

4.473.000 2.689.701 946.330 8.109.031

Doordat in deze investeringsbegroting is uitgegaan van een hogere duurzaamheidsfactor (BENG) is het totale investeringsbedrag € 0,4 miljoen hoger dan het oorspronkelijk geraamde bedrag. De kapitaallasten van dit krediet ad € 18.000 worden gedekt uit de besparing op de energielasten als gevolg van deze investering. De kapitaallasten van het benodigde krediet ad € 7,7 miljoen komen ten laste van de beschikbare financiële ruimte voor nieuw beleid. (begroting 2021: investeringsvoorstel 2) Aangezien in de begroting wordt uitgegaan van een rente van 1% terwijl de berekende omslagrente voor het jaar 2021 2,1% bedraagt, ontstaat in de eerste 3 jaren gezamenlijk een dekkingstekort wat betreft de kapitaallasten van € 0,08 miljoen. Hier staat tegenover dat in de begroting rekening is gehouden met een afschrijving van 5% terwijl in deze business case is uitgegaan van 2%. Het positief effect dat hieruit voortvloeit is dat vanaf 2024 een bedrag van € 0,12 miljoen geoormerkt blijft binnen de algemene middelen voor kapitaalslasten van nieuw beleid en in de periode 2021 t/m 2023 beschikbaar is voor het dekkingstekort zoals hierboven nader omschreven. Op het moment dat vernieuwbouw plaatsvindt dient binnen de exploitatie van Mauritspark 1A een structurele aframing van de huuropbrengst plaats te vinden van € 0,05 miljoen.

Conform de begrotingskaders dient dit bedrag binnen de exploitatie opgevangen te worden. Achterblijflocaties In de investeringsvraag huisvesting team Beheer Openbare Ruimte is geen rekening gehouden met mogelijke sloopkosten van locaties Industriestraat of Jubileumplein. Bij verkoop van de locatie Industriestraat 4 Sittard is gerekend met een mogelijke opbrengst van € 100 per m2. De locatie is ongeveer 7.500 m2 groot. Met de totale opbrengst van € 0,75 miljoen kunnen de sloopkosten van Industriestraat 4 en Jubileumplein 11 betaald worden. De sloopkosten voor Jubileumplein 11 en Voorstel aan Gemeenteraad

2732110

pagina 5 van 7

Industriestraat 4 inclusief verwijderen asbest en exclusief sanering bodem worden geraamd op € 0,26 miljoen. De totale boekwaarde van beide locaties bedragen per ultimo 2024 € 0,08 miljoen. Voor de inrichting van de satelliet te Born aan de Florianstraat resteert een bedrag van € 0,41 miljoen. Daarmee kan deze satelliet ingericht en verkleind worden. Voor Jubileumplein 11 geldt dat deze locatie is opgenomen in de totale gebiedsontwikkeling van de Groenseijkerstraat en omgeving. Door het verminderen van het aantal panden leidt dit tot een exploitatievoordeel dat vooralsnog wordt ingezet voor de dekking van de leegstandskosten. Het verwachte exploitatievoordeel bedraagt € 50.000. Het grootste voordeel vloeit voort uit de energiefactor door het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen. Hiermee is uitgesloten dat een beslag wordt gedaan op de PM post zoals opgenomen in de post van de begroting behorende bij dit huisvestingsvraagstuk. Deze PM post zal hiermee komen te vervallen. Begrotingswijziging De begrotingswijziging is als bijlage aan dit raadsvoorstel toegevoegd.

Duurzaamheid In het programma van eisen, opgesteld door Gdc Business zijn uitgangspunten gehanteerd ten aanzien van duurzaamheid. Daar is in de berekening van benodigde kosten ook rekening mee gehouden. In de berekening waarvoor het krediet is verleend in het investeringsprogramma is gerekend op basis van duurzaamheidsfactor, niveau BREEAM, ‘as good’. In de inpassingsstudie van HEVO is voor de verbouw van het pand Mauritspark 1A ook gekeken naar isolerende maatregelen, installaties, energievoorziening etc. Uitgangspunt voor de verbouw van het kantoorpand is BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Dit is duurzamer dan niveau BREEAM, ‘as good’. Het verbouwen van het bestaande pand is ook duurzaam, waarmee ook onder andere cultuurhistorische elementen van een gebouw en karakter van een gebouw zowel aan de binnenmaar ook aan de buitenkant behouden blijven. Voor de inrichting van de gemeentewerf, met stallingen en verhardings- en afwateringsmaterialen worden duurzame materialen toegepast, worden innovatieve (smart city) toepassingen ingezet en wordt waar mogelijk extra groen aangelegd. Mogelijk kan deze gemeentewerf dienen als demonstratiesite voor nieuw ontwikkelde duurzame en circulaire materialen van de Brightlands Chemelot Campus, mede in het kader van de ambities rondom Chemelot Circular Hub.

Het kantoorpand en de werf op locatie Mauritspark is prima bereikbaar voor openbaar vervoer. In de bedrijfsvoering van team wijkbeheer wordt al gebruik gemaakt van elektrische voertuigen en worden steeds meer gereedschappen en materialen toegepast die duurzaam, circulair en ergonomisch zijn. De vernieuwbouw en ingebruikname van de gemeentewerf geeft geen hinder voor woon en leefklimaat.

Inclusie In het programma van eisen is rekening gehouden met integrale toegankelijkheid van het terrein en het gebouw. Met betrekking tot toegankelijkheid van het terrein wordt rekening gehouden met minder valide bezoekers/medewerkers of medewerkers met een visuele beperking. Vanuit de teams Voorstel aan Gemeenteraad

2732110

pagina 6 van 7

BOR zijn bij vaststelling van de gemeentelijk Lokale Inclusie Agenda (LIA) drie ambassadeurs aangewezen. Zij worden expliciet in dit project betrokken bij deze opgave. In het pand Mauritspark 1A is thans geen lift aanwezig. Deze zal in overleg met de architect ingepast worden. Verder wordt in de kantoorinrichting rekening gehouden met de inrichting van enkele vaste werkplekken voor medewerkers (+/- 5 SW, vrijwilligers, LKS) die behoefte hebben aan een vaste werkomgeving en structuur. Binnen team wijkbeheer zijn onder andere de wijkteams actief. In deze wijkteams zijn ook mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt werkzaam. Zij worden middels een partnerschap met VIDAR geplaatst bij de wijkteams. Jobcoaches vanuit VIDAR zorgen voor de verticale mensontwikkeling. Werkcoaches vanuit VIDAR zorgen voor de horizontale mensontwikkeling. Zowel de jobcoaches alsook de werkcoaches van VIDAR maken gebruik van de kantoorfaciliteiten in het nieuwe kantoorpand Mauritspark 1A.

Bijlagen Bijlage 1: Begrotingswijziging kredietvotering huisvesting teams BOR

Voorstel aan Gemeenteraad Steller : Ron Grooten Telefoon : 046-4778685 E-mail : Ron.Grooten@sittard-geleen.nl Cluster: Ruimtelijke projecten en beheer

Reg. nummer : 2732110 Reg. datum : 31.03.2021 Reg.nummer(s) bijlagen :

Portefeuillehouder: P.M. Meekels

Burgemeester

Gemeentesecretaris

mr. J.Th.C.M. Verheijen

mr. G.J.C. Kusters

Voorstel aan Gemeenteraad

2732110

pagina 7 van 7