Risicoanalyse planschade bestemmingsplan Abshoven 2024
Tekst van het document
A ARCADIS
risicoanalyse planschade (geanonimiseerd) bestemmingsplan nn 2024 te
Munstergeleen
Gemeente 17
november
2023
Sittard-Geleen -
Confidential
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
BESTEMMINGSPLAN
(geanonimiseerd)
A ARCADIS
Contactpersoon (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) senior-adviseur
omgevingsrecht/taxateur T 088-4261633
(geanonimiseerd) von e es (geanonimiseerd)
Arcadis
con
Nederland B.V.
Postbus 264
(geanonimiseerd) Arnhem PN Nederland
Datum:
17 november 2023
-
Confidential
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
BESTEMMINGSPLAN
(geanonimiseerd)
A ARCADIS
Inhoudsopgave 1
2
3
4
3
Inleiding
5
1.1
Opdracht
1.2
Doel
1.3
Gegevens
5
14
Procedure
5
5 de
van
opdracht
5
Wettelijke grondslag
6
21
Inleiding
6
2.2
Grondslagen
6
2.3
Normaal
24
Voorkomen
25
Risicoaanvaarding
2.6
Belanghebbende
8
2.7
Omgevingswet
9
2171
Algemeen
9
2172
Wijzigingen
9
27.3
Overgangsrecht
9
Locatie
en
omgeving
10
3.1
Locatie
3.2
Omgeving
maatschappelijk en
beperken —
risico van
schade
voorzienbaarheid
(geanonimiseerd)
6 7 7
10 10
Planologie
11
41
Inleiding
11
4.2
Uitgangspunten
11
43
Planologie
11
431
Algemeen
11
4.3.2
“Oude”
11
4.3.2.1
Gebruiksmogelijkheden
11
4322
Bouwmogelijkheden
11
Datum:
planologie
17 november 2023
-
Confidential
RISICOANALYSE 2024
5
6
PLANSCHADE
BESTEMMINGSPLAN
43.3
“Nieuwe”
4.3.3.1
Gebruiksmogelijkheden
12
4332
Bouwmogelijkheden
12
44
Planologische vergelijking
12
441
Gebruiksmogelijkheden
12
442
Bouwmogelijkheden
12
Gevolgen
planologie
voor
12
de Locatie
(geanonimiseerd)
13
5.1
Algemeen
13
52
Risicoaanvaarding
52.1
Actieve
52.2
Passieve
risicoaanvaarding
13
5.3
Normaal
maatschappelijk
14
-
voorzienbaarheid
risicoaanvaarding
risico
Conclusie
Datum:
13 13
16
Colofon
4
(geanonimiseerd)
17
17 november 2023
-
Confidential
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
(geanonimiseerd)
BESTEMMINGSPLAN
A ARCADIS 1
Inleiding
1.1
Opdracht
Op 6 juli 2023 is door de gemeente Sittard-Geleen offerte aangevraagd voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan ter vervanging van het bestemmingsplan BEM (geanonimiseerd) 2001" en diverse daartoe benodigde onderzoeken, waaronder het uitbrengen van een risicoanalyse planschade. Het nieuwe bestemmingsplan betreft
(geanonimiseerd) BEN Op
2
22.
uitgebracht waarna op 28 spetember 2023 conform de offerte opdracht verleend. Bij bericht van 31 oktober 2023 heeft opdrachtgever aangegeven dat de risicoanalyse zich mag beperken tot het plandeel waar de mogelijkheid van bouw van zes woningen vervalt. Wij noemen die locatie hierna Locatie (geanonimiseerd) Voor
op als
augustus
de
2023
gemeente
is de offerte
(geanonimiseerd) DN (geanonimiseerd) van ce afdeling Omgeving, ON
Sittard-Geleen treedt
contactpersoon.
Van
de
zijde
van Arcadis
treedt
team
ruimtelijke ontwikkeling,
(geanonimiseerd) RN (geanonimiseerd) senior-adviseurtprojectieider! BE
(geanonimiseerd) senior-adviseur omgevingsrecht, omgevingsmanager, op als contactpersoon. (geanonimiseerd) EN RN voor deze deskundige analyse.
1.2
Doel
Het doel
opdracht
verkrijgen van inzicht van de eventueel te vergoeden schade (geanonimiseerd) 2024”, rekening houdend met alle ingevolge het nemen van de planologische maatregel bestemmingsplan BEM daarin het Locatie en voor plandeel (geanonimiseerd) omstandigheden overwegingen van
de
de
van
treedt op als
opdracht risicoanalyseplanschade
In Hoofdstuk 2 wordt
1.3
WN=
„
„
DR
.
‚
„
toegelicht.
Gegevens
Bij de opstelling van „
dit nader
is het
deze
risicoanalyse
is gebruik
gemaakt van
de
volgende
gegevens:
Bestemmingsplan BN (geanonimiseerd) 2001”; Kadastrale tekeningen en gegevens; Foto's via GoogleEarth (inclusief streetview); Verbeelding, ontwerp, bestemmingsplan BEN (geanonimiseerd) 2024” d.d. 09/11/2023; Planregels, ontwerp, bestemmingsplan BEM (geanonimiseerd) 2024” d.d. 9 november 2023; Plantoelichting, concept, bestemmingsplan BM (geanonimiseerd) 2024” d.d. 20 oktober 2023.
1.4 Na de
Procedure opdrachtverlening
hiervoor opgenomen
heeft
er
geen
op 28 september 2023
onder
4,
5 en 6
plaatselijke opname
van
ontvangen. de locatie
zijn op 30
oktober
Nu er geen
sprake
2023
en
is van
13
november
indirecte
conceptstukken als planschade (zie ook hoofdstuk 2)
Datum:
17 november 2023
-
Confidential
de
plaatsgevonden.
Op 15 november 2023 is de conceptanalyse uitgebracht en na reactie van 17 november opmerkingen zijn, is per gelijke datum de definitieve risicoanalyse uitgebracht.
5
2023
2023
dat er geen
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
BESTEMMINGSPLAN
(geanonimiseerd)
A ARCADIS 2
Wettelijke grondslag
2.1
Inleiding
Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan degene die schade lijdt door bijvoorbeeld een bepaling van een bestemmingsplan of een projectbesluit ex artikel 3.10 Wro, maar ook van een bepaling van een wijziging of van een uitwerking op grond van artikel 6.1 en verder Wro een aanvraag om een tegemoetkoming in de schade indienen bij burgemeester en wethouders van die gemeente, waarvan de gemeenteraad het bestemmingsplan of het projectbesluit heeft vastgesteld. Burgemeester en wethouders kennen op aanvraag een tegemoetkoming in de schade toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. De schade, waar burgemeester en wethouders een tegemoetkoming voor toekennen, duiden wij hierna aan als planschade. Een
moet
aanvraag
binnen
vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan of het besluit waarop de
betrekking heeft worden ingediend. De aanvraag moet een motivering, alsmede een onderbouwing van de de gevraagde tegemoetkoming bevatten. Daarnaast dient de aanvraag te voldoen aan de voorwaarden hoogte in artikel 6.1.2.2 Besluit ruimtelijke ordening. genoemd aanvraag
van
Degene
die verzoekt
tegemoetkoming in de schade moet als gevolg van een planologische wijziging in een voor hem planologisch nadeliger positie zijn komen te verkeren, wil hij voor een tegemoetkoming in schade in aanmerking kunnen komen. Om te bepalen of dat het geval is, dient de maximale invulling op grond van de oude planologie worden vergeleken met de maximale mogelijkheden die de nieuwe planologische maatregel biedt. De feitelijke situatie is niet maatgevend.
2.2 De
om
een
Grondslagen
grondslagen
eerste
voor
tegemoetkoming
in schade
zijn met
name
het
bestemmingsplan
en
de
afwijking ex artikel
3.6
lid sub c Wro.
Zoals vermeld
in
paragraaf 2.1 moet de maximale invulling op grond van de oude planologie worden vergeleken met mogelijkheden die de nieuwe planologische maatregel biedt. Bij de beoordeling van aanvragen om schadevergoeding op grond van ex artikel 49 WRO (oud) moesten bij de vergelijking de mogelijkheden op grond van de vrijstellingen ex artikel 15 WRO (oud) meegenomen worden. De Wro noemt de afwijkingen ex artikel 3.6 eerste lid Wro als aparte ingang voor planschade. Wij gaan ervan uit dat dit betekent dat bij het bepalen van de mogelijkheden onder de oude en nieuwe planologie de mogelijkheden op grond van de binnenplanse vrijstellingen/ontheffingen buiten beschouwing moeten worden gelaten. de maximale
Voor
zover
er
maximalisering Daarnaast
onder de
de “oude”
planologie sprake zou zijn van nader uit te werken plandelen betrekken wij in de redelijke verwachting van de invulling van de te verwachten bestemming.
is van
belang dat bij de maximalisering van de planologische kaders en het vergelijken daarvan, er tevens sprake kan zijn van saldering indien het nieuwe planologische regime ook planologische voordelen heeft ten opzichte van binnen de invloedssfeer liggende onroerende zaken.
2.3
Normaal
Artikel 6.2
maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. In dit advies wordt acht geslagen op de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt overwogen dat aan dit lid een zelfstandige betekenis toekomt. De Afdeling kent de volgende standaardoverwegingen:
6
eerste
Datum:
lid Wro
maatschappelijk risico
bepaalt
17 november 2023
dat binnen
-
Confidential
het normale
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
(geanonimiseerd)
BESTEMMINGSPLAN
A ARCADIS De vraag of schade als gevolg van een tot het normale maatschappelijke risico
planologische ontwikkeling
als
bedoeld
in artikel
uitspraken betreffende daarover
jurisprudentie
ook
het normaal
in meerdere
beantwoord
met
maatschappelijk
risico veelal
indirecte
6.1,
tweede
lid, van
de Wro
behoort, inachtneming van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Ofschoon
moet worden
of mindere
mate
ook
toepasbaar
voor
alle van
planschade betreft, lijkt de planschade.
directe
blijft in ieder geval schade in de vorm van in de vorm van waardevermindering van de inkomen, inkomensderving onroerende zaak die overeenkomt met 2% van de waarde van de onroerende zaak. Een uitzondering bij het tweede lid geldt als de vermindering een gevolg is van de wijziging van de bestemming en de regels betreffende de
Artikel 6.2
tweede
bepaalt
dat voor
rekening
die overeenkomt
lid Wro
met 2%
van
onroerende
zaak
Het normale
maatschappelijke
2.4
van
de aanvrager
en
schade
risico wordt
en
ook wel
aangeduid
beperken
als
van
de
eigen risicoregeling.
schade
houden
In deze
risicoanalyse planschade
anders
bepaalt
aanvrager
burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval rekening met de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.
tenzij
Wro
de
zelf.
Voorkomen
Artikel 6.3
van
het
dat
bezien
wij niet of de eventueel optredende
schade
te voorkomen
of te beperken
is,
vermeld.
2.5
Risicoaanvaarding
De voorzienbaarheid
voorzienbaarheid
—
planologische wijziging dient beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord op de vraag tijde investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor denkend een redelijk en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Een redelijk denkend en handelend koper dient uit die openbaarmaking te kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud of ten
van
van
een
de
ervan
is en van
die inhoud
te kunnen
kennisnemen.
sprake
is van
formele
status van
de voornemens.
Indien
de
een
het aannemen
van
voorzienbaarheid
deze
is niet vereist dat er
wijze voorzienbaar is, is deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard. Dan is sprake van actieve risicoaanvaarding. Van
planschade op
Voor
eigenaar, weet (kunnen) hebbende van een naderende voor hem nadelige planologische wijziging, geen (voldoende) concrete pogingen heeft gedaan de bestaande planologische mogelijkheden tijdig te benutten (bijvoorbeeld door het indienen van een aanvraag omgevingsvergunning welke past binnen het dan nog vigerende bestemmingsplan). De
7
passieve risicoaanvaarding
standaardoverweging
Datum:
van
is
de
17 november 2023
sprake
indien een
wordt
Afdeling Bestuursrechtspraak
-
Confidential
van
de
Raad
van
State is:
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
BESTEMMINGSPLAN
(geanonimiseerd)
A ARCADIS Voor
de
beantwoording van de vraag of de aanvrager het risico dat de onder het oude planologische regime bouw- of gebruiksmogelijkheden op diens perceel zouden vervallen passief heeft aanvaard, is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. bestaande
Ten aanzien
termijn die verstreken dient te zijn tussen de datum van bekend zijn van een mogelijke planologische wijziging en het vervallen van die oude mogelijkheden om te kunnen spreken van verwijtbare passieve risicoaanvaarding, geldt dat deze gerelateerd is aan de aard van de wijziging. Een en ander ligt vast in de jurisprudentie, met name de uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Zie bijvoorbeeld de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016. Zo geldt bij het vervallen van bijvoorbeeld de bouwmogelijkheid van een eengezinswoning een andere termijn dan die bij een bedrijfscomplex. Harde criteria zijn er niet (alles afhankelijk van alle omstandigheden van het geval), maar voor zo'n eengezinswoning zou zes tot negen maanden voldoende kunnen zijn om te komen tot een complete aanvraag omgevingsvergunning, bij een bedrijfscomplex negen tot vijftien maanden (mede met het oog op de benodigde aan te leveren onderzoeken en dergelijke). van
2.6
de
Belanghebbende
Op grond van artikel 6.4a Wro mogen burgemeester en wethouders een overeenkomst sluiten met een initiatiefnemer die een planologische maatregel heeft verzocht, op grond van welke overeenkomst de tegemoetkoming in de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van de initiatiefnemer komt. Deze initiatiefnemer is belanghebbende bij een aanvraag om tegemoetkoming in de schade. Voorts
kunnen
burgemeester en wethouders op grond van afdeling 6.4 Wro een zogenaamde grondexploitatieovereenkomst met een ontwikkelaar c.q. eigenaar sluiten. Ook deze ontwikkelaar c.q. eigenaar belanghebbende bij een aanvraag om tegemoetkoming in de schade. Niet bekend
is of voor de Locatie Klaver 7 er
is of zal
zijn van een overeenkomst. Indien deze wel gesloten wordt, sprake belanghebbende, opdrachtgever B.V. Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo. Conform de vigerende procedureverordening zal deze dan betrokken worden in de procedure alvorens burgemeester & wethouders besluiten over een aanvraag tot tegemoetkoming. is er
van
een
andere
sprake
is
te weten
belanghebbende (de initiatiefnemer zijnde) in de procedure, bij voorkeur daarbij bijgestaan door een ter zake deskundige, zowel wat betreft hoorzitting, aanleveren informatie als het becommentariëren van het conceptadvies dat door de door burgemeester & wethouders benoemde deskundigen(commissie) wordt opgesteld, waarna eventueel bezwaar en beroep kan volgen, is van belang voor die belanghebbende om zorg te dragen dat zijn belangen worden gewaarborgd, dat gekomen wordt tot een juist advies en besluit, waarbij niet een (onnodig) hogere tegemoetkoming in schade wordt toegekend dan rechtens juist is, welke tegemoetkoming namelijk verhaald zal worden op die belanghebbende. Dit geldt met name ten aanzien van de wijze waarop omgegaan wordt met de toepassing van het normale maatschappelijke risico, maar ook bijvoorbeeld de planmaximalisatie (ook ten aanzien van tussenliggende gronden) onder de oude planologie. De
betrokkenheid
De
gemeente Sittard-Geleen is zelf initiatiefnemer tot de nieuwe planologie, van geval dan ook geen sprake.
van
een
in dit
8
Datum:
17 november 2023
-
Confidential
een
zogenoemde belanghebbende
is
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
BESTEMMINGSPLAN
(geanonimiseerd)
A ARCADIS 2.7
Omgevingswet
2.7.1
Algemeen
Op basis van de huidige stand van zaken (per medio november 2023) treedt per 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking. Deze wet beoogt om vele wetten en (ministeriële) regelingen op het gebied van de leefomgeving te bundelen en van één juridisch kader te voorzien, waaronder de Wro. 2.7.2 De
Wijzigingen
Omgevingswet beoogt,
op het punt
voor
zover
dat
uit wetstoelichtingen,
kabinetsbrieven
en
debatten
in het
1.
planschade geen andere wijzigingen tot stand te brengen dan de volgende: er is niet langer sprake van ‘planschade’ maar uitsluitend nog van ‘nadeelcompensatie’;
2.
bij de nieuwe planologie
dient niet
pas worden
(en aangevraagd
3.
als normaal
parlement blijkt, om
van
beoordeeld
maatschappelijk
risico
de maximaal
geldt
planologisch mogelijke
situatie opgenomen
kunnen
worden) op
basis van
vast
percentage
van
een
4%
de
vergunde
nieuwe
waar
voorheen
2%
te worden
maar
situatie;
gold bij indirecte
planschade.
2.7.3
Overgangsrecht
Het
overgangsrecht (artikelen 4.17 tot en met 4.21 Invoeringswet Omgevingswet) bevat bepalingen die er globaal genomen op toezien dat schades ingevolge vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet genomen besluiten beoordeeld
9
zullen worden
Datum:
conform
17 november 2023
-
het oude
Confidential
stelsel.
zal
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
(geanonimiseerd)
BESTEMMINGSPLAN
A ARCADIS 3
Locatie
3.1
Locatie
De
Locatie
(geanonimiseerd)
is gelegen (geanonimiseerd) BM
spoorbaan Maastricht-Sittard. Beekdalstraat
De
Locatie
te
omgeving
en
in de zone
De Locatie
de
BN
plaatsen Geleen
(geanonimiseerd) is circa 8.100
m2
Munstergeleen in, ten oosten van de groot en vormt een bijna vierkant perceel aan en
de
Munstergeleen.
bestaat thans (geanonimiseerd) BM laatste
met name
uit een
begroeiing.
Dat
De
(geanonimiseerd) maakt onderdeel B
Locatie
tussen
waar
gemengd loofbosgebied met deels oudere begroeiing gesloopte paviljoens hebben gestaan.
en
deels nieuwere
de vóór 2001
uit van
het
oorspronkelijke kloostercomplex
met
bijbehorende gronden
en
gebouwen.
3.2
Omgeving
De
omgeving
van
Beekdalstraat
uit
er de
overgang
Ten zuiden
bestaat wat betreft de overzijde van de aan de noordzijde gelegen (geanonimiseerd) BM Ten westen, oosten en zuiden zet het loofbos zich voort en aan de westzijde vrijstaande woningen. de
naar
het dal van
Locatie
de Geleenbeek.
(geanonimiseerd) BEM bevindt zich het gerestaureerde
rijksmonumentale kloostercomplex met appartementencomplex dat recenter gerealiseerd is. Aan de bijbehorende voorzieningen overzijde van de aan de oostzijde lopende straat (geanonimiseerd) BEM bevinden zich woningen in lintbebouwing. van
de
Locatie
en
De
Locatie
korte
verder ten
zuiden
s goed bereikbaar per auto en fiets en ook het treinstation van Geleen bevindt zich op relatief (geanonimiseerd) BN Overige voorzieningen zijn zowel in Munstergeleen als Geleen, maar ook in het nabijgelegen Sittard,
afstand.
aanwezig.
10
en
een
Datum:
17 november 2023
-
Confidential
is
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
(geanonimiseerd)
BESTEMMINGSPLAN
A ARCADIS 4
Planologie
4.1
Inleiding
Hieronder
beschrijven wij, na de uitgangspunten, eerst de Vervolgens maken wij een planologische vergelijking. Op
basis
welke
daarvan
dan
Voor
beoordelen
wij in hoofdstuk 5 of gronden
schade
welke
mogelijk
4.2
oude
veroorzaakt,
eventueel
planologie
en
daarna
de
nieuwe
planologie.
in een
voor
planologisch nadeliger situatie komen tegemoetkoming in aanmerking komt.
te
verkeren,
Uitgangspunten deze
a ns
analyse
hanteren
wij de volgende uitgangspunten:
De
wetgeving zoals deze is neergelegd in de Wro. zijn geen afwijkingen ex artikel 3.6 Wro verleend voor de locatie. De nieuwe planologie zal bestaan uit het bestemmingsplan als genoemd Als peildatum hanteren wij de datum van opdracht van oktober 2023. Er
in hoofdstuk
1.3
onder
4, 5
en
6.
…
4.3
Planologie
4.3.1
Algemeen
(geanonimiseerd) voor beschrijven wij in beknopte vorm de oude planologie en de nieuwe planologie voor de Locatie BN relevante delen Voor de en aspecten. analyse volledige planologische beschrijvingen verwijzen wij naar de desbetreffende bestemmingsplannen. Hierna
de voor deze
“Oude”
4.3.2
planologie
bestaat uit het bestemmingsplan (geanonimiseerd) 2001”, vastgesteld door de planologie voor de Locatie (geanonimiseerd) BN MMM raad van de gemeente Sittard-Geleen op 31 oktober 2002, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Limburg bij besluit van 2 december 2003 en nadien onherroepelijk geworden. De oude
De
(geanonimiseerd) neet in dit bestemmingsplan voor het overgrote deel de bestemming ‘woondoeleinden’ BM
Locatie
6) en
enige (afschermende) stroken de bestemmingen ‘park’ (artikel 7) en ‘groenvoorziening landschapsecologische waarde’ (artikel 8). voor
Hieronder
beperken wij
4.3.2. De
ons
tot de relevante
bestemming
‘woondoeleinden’.
Gebruiksmogelijkheden
gronden
met de
verkeersdoeleinden
4.3.2.2
bestemming
‘woondoeleinden’
(in beperkende mate), groen-
zijn bestemd en
(zes) woningen, aan huis gebonden beroepen, voorzieningen en voorzieningen van openbaar nut.
voor
recreatieve
Bouwmogelijkheden
De
gronden met de bestemming ‘woondoeleinden’ mogen woningen in één bouwlaag met een maximale inhoud van bouwlaag is 3.00 m.
11
(artikel
met
Datum:
17 november 2023
-
Confidential
worden 1.000
m3
bebouwd
met maximaal
per woning.
zes
De maximale
grondgebonden bouwhoogte van
een
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
BESTEMMINGSPLAN
(geanonimiseerd)
A ARCADIS 4.3.3
“Nieuwe”
planologie
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) 20247. Het BEN wordt gevormd door het bestemmingsplan BN ontwerp hiervan is nog niet in procedure gebracht. Wij baseren ons dan ook op de ter beschikking gestelde concepten en ontwerpen van verbeelding, planregels en toelichting per 20 oktober 2023 en 9 november 2034 zoals onder 1.3 bij 4,5 en 6 genoemd. De
nieuwe
planologie
voor
de Locatie
planologie wordt de Locatie (geanonimiseerd) BEN bestemd de dubbelbestemming “Waarde Archeologie 2”, In de
nieuwe
als
“Natuur”,
artikel
4, met
voor
een
zeer
klein
gedeelte
—
4.3.3.
Gebruiksmogelijkheden
gronden met de bestemming “Natuur” zijn met name bestemd om te worden gebruikt voor instandhouding, herstel ontwikkeling van natuurlijke waarde en/of ecologische waarde, voor waterlopen en waterpartijen, extensief dagrecreatief medegebruik en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. De
en/of
4.3.3.2
Bouwmogelijkheden
(geanonimiseerd) mogen niet worden bebouwd, met uitzondering van bouwwerken geen gronden van de Locatie BEM de waarvan gebouwen zijnde, hoogte niet meer dan 2 meter mag bedragen ten dienste van dagrecreatief en medegebruik nutsvoorzieningen waarvan de maximale hoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen. Er zijn geen De
maximale
oppervlakten gegeven.
44
Planologische vergelijking
In de
planologische vergelijking vergelijken wij de oude
Waar onder de oude
(particulier)
planologie
wonen,
gebruiksmogelijkheden 4.4.2
maximale
voor
is dit onder ten
behoeve
planologie
inhoud
bouwmogelijkheden nutsvoorzieningen. er
12
planologie
op
hoofdlijnen.
de Locatie
(geanonimiseerd) nog sprake was van gebruik van de gronden ten behoeve BN
de nieuwe
planologie in het geheel niet meer mogelijk en resten er natuur, waterpartijen en andere, particulier niet uit te nutten, functies.
Bouwmogelijkheden
Waar onder de oude met een
de nieuwe
Gebruiksmogelijkheden
441
van
en
Datum:
voor
de Locatie
(geanonimiseerd) nog sprake was van de bouw van zes vrijstaande woningen BEN
1.000
m3
is dit onder
ten behoeve
van
het
van
17 november 2023
-
Confidential
de nieuwe
planologie in het geheel niet meer mogelijk dagrecreatieve medegebruik en, particulier niet uit te nutten,
en
resten
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
(geanonimiseerd)
BESTEMMINGSPLAN
A ARCADIS 5
Gevolgen
5.1
Algemeen
De
gronden
de
voor
(geanonimiseerd) komen, |
gebruiks- en bouwmogelijkheden voor zes vrijstaande woningen planologie vervallen, planologisch nadeliger situatie te verkeren. Gronden met een bestemming ‘wonen’ en de daartoe behorende bouwmogelijkheden worden hoger gewaardeerd dan gronden met een bestemming ‘natuur’ c.a. Er kan dan sprake zijn van directe planschade. onder
de Locatie
(geanonimiseerd)
Locatie
van
de nieuwe
Alvorens
nu
de
in een
de
planologisch nadeliger situatie zo nodig in een geschat schadebedrag tot uiting te brengen en daarna de (eventuele) tegemoetkoming globaal te bepalen, wordt bezien in hoeverre een betreffende aanvraag tot tegemoetkoming in die schade zou leiden met het oog op de factoren risicoaanvaarding, voorzienbaarheid en normaal maatschappelijk risico.
5.2
Risicoaanvaarding
Onder hoofdstuk 2.5 is het
algemene
Bij risicoaanvaarding
sprake zijn
het betreffende
beleidsvoornemens
5.2.1
kan er
overheidsbeleid hoeven
Actieve
Actieve
risicoaanvaarding
kunnen
weten dat er
moment de
waarop
Van
(nog) geen
passieve
en actieve
risicoaanvaarding.
omvat
voldoende
voornemens
formele
doet zich
en
en
voorzienbaarheid.
In beide
openbaar
is
gevallen is van belang gemaakt. Deze
dat
status te hebben.
indien
voor
zou
kunnen
die situatie
zou
voorzoen
is al
geschetst wat betreft de aspecten risicoaanvaarding
risicoaanvaarding
gedurende
Passieve
zijn
iemand
van
een
of in welke
decennia
zijn belang
verwerft (aankoopt)
dan voor hem mate. Voor
eigenaar
van
op
een
moment
planologisch nadeliger situatie, nog
zover
de Locatie
bekend
doet deze
situatie zich
dat
hij had
los van
het
hier niet voor,
Abtshoven.
risicoaanvaarding
passieve risicoaanvaarding
althans geen kenbaar was
van
concrete
sprake
huidige eigenaar
5.2.2
kader
voorzienbaarheid
-
is
sprake
indien een
eigenaar
belang
die te
de bestaande
planologische mogelijkheden
is of het voor de
eigenaar
gaan
vervallen en vanaf wanneer.
name
de
kenbaar was
benut,
13
Datum:
is van
er
17 november 2023
-
dienen
een
Confidential
te
of had
kunnen
dat het voor hem
zijn dat de gebruiks-
uit concrete
en
bouwmogelijkheden zouden
van de overheid, met blijken welke binnen de bevoegdheden van sprake gemeente kleinschalige ontwikkeling volledig gemeente valt. Voor zover bekend heeft de gemeente Sittard-Geleen concrete beleidsvoornemens openbaar gemaakt, met een formele status van die voornemens, waaruit af te leiden zou zijn dat de gebruiks- en (geanonimiseerd) zouden komen te vervallen. In de concept-plantoelichting (als bouwmogelijkheden voor de Locatie BN genoemd onder 6 in hoofdstuk 1.3) wordt er gewag gemaakt van de Omgevingsvisie Sittard Geleen 2016. nu
Dit zou
ook
niet
benutten, pogingen heeft gedaan gedurende een bepaalde periode of had kunnen zijn dat de gebruiks- en/of bouwmogelijkheden al dan niet geheel zouden komen te vervallen onder een nieuwe planologische maatregel. Concrete pogingen zijn bijvoorbeeld het indienen van aanvragen De periode is om een omgevingsvergunning en het plegen van formeel vooroverleg inzake ontwikkelmogelijkheden. geen absoluut bepaalde termijn in maanden of jaren maar afhankelijk van de omvang en ingewikkeldheid van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. Het gaan vervallen van bedrijfsmogelijkheden in de categorie 3.2 wordt een (veel) langere periode gegund dan het vervallen van bouwmogelijkheden van een zestal vrijstaande woningen. Zeker ook indien dit geen extra ingrepen vergt op bijvoorbeeld infrastructureel gebied, maar op betrekkelijk eenvoudige wijze gerealiseerd kunnen worden. Voor de Locatie (geanonimiseerd) BEM zou op basis van het voorgaande een benuttingstermijn van acht tot tien maanden gesteld mogen worden. Voor zover bekend zijn er door de eigenaar geen concrete pogingen ondernomen om de bestaande gebruiks- en bouwmogelijkheden te benutten in de afgelopen jaren. Van
concrete
beleidsvoornemens
de
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
BESTEMMINGSPLAN
(geanonimiseerd)
A ARCADIS Er kan ook verder
sprake zijn van
concrete
omstandigheden waaruit af te leiden zou zijn dat er mogelijk sprake zou (geanonimiseerd) 2001 is vastgesteld door de raad in zijn van een planologische wijziging. vigerende bestemmingsplan | 2002. Met een initiële termijn van tien jaar, verstreken in 2012, ligt geheel in de lijn der verwachtingen dat de gemeente (eindelijk) overgaat tot de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan. Verwacht mag worden dat bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan aangesloten wordt bij de actuele situatie en actuele ontwikkeling ten aanzien van het gebruik van gronden en de goede ruimtelijke ordening. Dit strekt zich dan bijvoorbeeld uit tot de behoeften ten aanzien van woningbouw, inzichten ten aanzien van waterbeheersing en waterafvoer, inclusief de daartoe dienende rivieren en beken (als de Geleenbeek), de actuele situatie ten aanzien van natuurontwikkeling en natuurwaarden (aanwezigheid van een dassenburcht), bescherming van landschap en (kenmerkende) Het
landschapselementen
en
zo
voorts.
In het
bijzonder wordt dusd verwezen naar de Omgevingsvisie Sittard Geleen 2016 welke door de gemeenteraad, na In deze een uitgebreide voorbereidingsprocedure, is vastgesteld op 15 december 2016 en nadien geopenbaard. Omgevingsvisie wordt onder andere voorgestaan om samen te werken aan de veranderende ruimte in de gemeente. Dit vanwege veranderende behoeften en een overaanbod aan woningen, winkels, kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Nu er sprake is van een overaanbod aan woningen kan na 2016 niet uitgesloten worden dat bestaande bouwmogelijkheden herzien worden en wellicht vervallen. Op kaart 12 van de Omgevingsvisie is de Locatie (geanonimiseerd) ook niet geduid als ‘wonen’, zowel niet binnen landelijk wonen, dorps wonen als suburbaan wonen, waarmee er niet (langer) als een (nieuwe) woonlocatie zal gelden. Dit wordt aanleiding is te verwachten dat de Locatie (geanonimiseerd) BN versterkt en onderstreept door de in de Omgevingsvisie voorgestane ontwikkeling ten aanzien van groen, natuur en valt dan in de groenzone landschap zoals deze verbeeld is op kaart 1 van de Omgevingsvisie. De Locatie (geanonimiseerd) BM rondom dorpsranden, aansluitend een ecologische verbindingszone en verder in de zone voor kleinschalige landbouw, natuur en recreatie. Daarbij is geen sprake van (nieuwe) mogelijkheden ten aanzien van woningbouw. In hoeverre anders
de
(geanonimiseerd) aan de orde BM
Locatie
onderzocht
dan
raadsinformatiesysteem, Op
basis
het
van
deze
waarmee
van
artikel 6.1
ook in het kader
Normaal
5.3 Zoals onder indirecte
geweest
in andere
beleidsdocumenten
BN
hiervoor vermelde wordt
aanvraag in het kader
is
op de term (geanonimiseerd) vinnen de gemeentelijke waaruit geen relevante informatie voortkwam.
te zoeken
van
en
deze
geconcludeerd
verder Wro
zal
risicoanalyse
dat er
sprake
is van
dan ook niet tot een ook niet verder
of beleidsvoornemens
website
en
passieve risicoaanvaarding.
tegemoetkoming
bepaald
is niet
het
in de schade
Een
leiden,
zal worden.
maatschappelijk risico
hoofdstuk 2.3 vermeld,
zoals wel
planschade.
ook
bij toegepast wordt voor
geldt voor directe planschade geen minimumforfait (van twee procent’), jurisprudentie voor indirecte planschade in meerder of mindere mate directe planschade door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Verder
dat de
Hierbij hanteert de Afdeling dan gelijke criteria als: is er sprake van een normale maatschappelijke ontwikkeling, past de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijk beleid en de aard en omvang van het door de nieuwe planologie veroorzaakte nadeel.
Voor
de Locatie
(geanonimiseerd) geict dat bij de nieuwe planologie er in redelijke mate sprake is van een normale BM
maatschappelijke ontwikkeling: er is maatschappelijk steeds meer aandacht voor behoud van natuur, bomen, biodiversiteit, groen en bescherming van die waarden. Het past ook binnen de ruimtelijke structuur: aansluitend aan het beekdal en verdere bosgebieden. Aangenomen wordt dat het past binnen het na de Omgevingsvisie van 2016 gevoerde beleid, aangezien de Omgevingsvisie een toetsingskader is voor de ruimtelijke ontwikkelingen nadien. De
1
14
Onder
de
waarschijnlijk
Datum:
per 1 januari
17 november 2023
2024
-
in werking
Confidential
tredende
Omgevingswet
is dit
percentage voor
indirecte
planschade
vier.
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
BESTEMMINGSPLAN
(geanonimiseerd)
A ARCADIS aard en
omvang
hogere
waarde
dan
15
Datum:
17 november 2023
van
het veroorzaakte met de
bestemming
-
nadeel
is in
‘natuur’.
Confidential
principe groot. Gronden
met een
bestemming
‘wonen’
kennen
een
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
BESTEMMINGSPLAN
(geanonimiseerd)
A ARCADIS 6
Conclusie
In deze
risicoanalyse planschade is naar aanleiding van de planologische vergelijking en de vaststelling van planologisch nadeliger situatie voor de Locatie | (geanonimiseerd) beoordeeld of er sprake is van risicoaanvaarding voorzienbaarheid van die planologisch nadeliger ontwikkeling, te weten het vervallen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden voor zes vrijstaande woningen. Mede
op basis
gemeenteraad vastgestelde Omgevingsvisie Sittard Geleen 2016 en het pogingen benutting van de bestaande gebruiks- en bouwmogelijkheden sindsdien voor de Locatie (geanonimiseerd) wordt geconcludeerd dat er sprake is van passieve risicoaanvaarding en dat een aanvraag om BM van schade ex artikel 6.1. e.v Wro daarop zou stuiten. tegemoetkoming ontbreken
16
van
de
in 2016
door de
de —
van concrete
Datum:
17 november 2023
tot
-
Confidential
RISICOANALYSE 2024
PLANSCHADE
BESTEMMINGSPLAN
(geanonimiseerd)
A ARCADIS Colofon RISICOANALYSE Te
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
PLANSCHADE
(geanonimiseerd) nn
KLANT
Gemeente
Sittard-Geleen
AUTEUR
(geanonimiseerd) PROJECTNUMMER 30196232 DATUM 17
november
2023
STATUS Definitief
17
Datum:
17 november 2023
-
Confidential
(geanonimiseerd)
Over Arcadis Arcadis
is de leidende
wereldwijd opererende ontwerp- en consultancyorganisatie op het gebied van de natuurlijke en gebouwde omgeving. Wij helpen onze klanten en de maatschappij met doeltreffende, duurzame en digitale oplossingen. Wij zijn met 36.000 mensen actief die in ruim zeventig landen meer dan €4,2 miljard aan omzet genereren. Wij helpen UN-Habitat met onze mensen, die kennis en expertise leveren om de moeilijke leefomstandigheden te verbeteren in gebieden die lijden onder de gevolgen van klimaatverandering.
www.arcadis.com
Arcadis
Nederland
Postbus
264
B.V.
(geanonimiseerd) Arnhem Nederland T +31
(0)88
4261
261
Arcadis.
Improving quality
of life