Raadsinformatiebrief uitvoering geven aan het volkshuisvestingsprogramma

Gemeenteraad Sittard-Geleen

Team Uw brief van Uw kenmerk Zaaknummer Registratienr Behandeld door Onderwerp

Ruimtelijke Ontwikkeling / / Z/25/733956 DOC-252718140 Nora Ritzen, Frank Gorissen Raadsinformatiebrief uitvoering geven aan het volkshuisvestingsprogramma Sittard-Geleen, 7 oktober 2025

Tijdens de opiniërende ronde van 28 augustus 2025 heeft u kennisgenomen van het Volkshuisvestingsprogramma ‘Goed wonen in Sittard-Geleen 2025-2030’ en uw reactie gegeven. Dat heeft tot aanpassing van het programma geleid. Dit programma is dezelfde avond door het college vastgesteld. Samen met de omgevingsvisie is het volkshuisvestingsprogramma ons centrale beleid voor alle ontwikkelingen op de woningmarkt. In het programma is beschreven hoeveel woningen we tot en met 2030 aan het woningbouwprogramma willen toevoegen, in welke gebieden we welke woningen willen zien, wat de verdeelsleutel is tussen sociaal, betaalbaar en duur en wat we van onze partners verwachten. In het programma zijn verschillende acties aangekondigd die wij willen nemen om te komen tot een veerkrachtige en toekomstbestendige woonomgeving. In deze raadsinformatiebrief lichten wij conform toezegging de belangrijkste acties van de komende periode toe. Vestigen voorkeursrecht Wat is voorkeursrecht Op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder b, van de Omgevingswet kan een gemeenteraad een voorkeursrecht vestigen op locaties. Vooruitlopend hierop kan een college een voorlopig voorkeursrecht vestigen. Het is een instrument voor grondbeleid dat de betreffende overheid meer grip geeft op de grondmarkt en geeft de betreffende overheid het eerste recht van koop op een onroerende zaak.

Hiermee voorkomt de overheid dat bij geplande ontwikkelingen de grondprijzen worden opgedreven of dat andere partijen grondposities innemen die de gewenste ontwikkelingen kunnen vertragen. Het voorkeursrecht heeft niks te maken met het meer bekende instrument van onteigening. Er is geen sprake van gedwongen verkoop. Indien de eigenaar besluit om de onroerende zaak te verkopen, moet het eerst aan de gemeente aangeboden worden. De gemeente bepaalt vervolgens of ze tot aankoop overgaat. Dit is niet verplicht. De gemeente kan afzien van koop en laat daarmee het voorkeursrecht voor die locatie definitief vervallen. De eigenaar mag het daarna op de reguliere markt verkopen. Postadres: Postbus 18, 6130 AA Sittard-Geleen  14 046 (vanuit buitenland +31 46 477 77 77) | www.sittard-geleen.nl

Het voorkeursrecht is voor de maximale duur van drie maanden op 1 september 2025 gevestigd nadat het is ingeschreven in de openbare registers. Als de raad op 13 november besluit een 'definitief' voorkeursrecht te vestigen, geldt dit voor de duur van maximaal drie jaar. Dit kan daarna nog verlengd worden met twee keer vijf jaar als het wordt opgenomen in het omgevingsplan. Waarom en waar Om grip te krijgen op de woningbouwontwikkeling in de dorpen en de kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad zetten we het instrument voorkeursrecht in. Op 28 augustus jongstleden hebben wij een voorkeursrecht gevestigd op vijf locaties; vier in het kader van ‘straatje erbij’ en een in het kader van wijkvernieuwing. a. Voorkeursrecht Straatje erbij: a. Born, Groenstraat b. Guttecoven, Veersestraat c. Guttecoven, Middelborgsingel d. Obbicht, Hitsberg/Bornerweg Wij hebben een voorkeursrecht gevestigd op meerdere percelen aan de hierboven genoemde straten. Deze locaties zijn op basis van een ruimtelijke studie als de meest kansrijke locaties geïdentificeerd. Drie andere locaties in de dorpsranden krijgen ook de mogelijkheid tot uitbreiding, maar de ontwikkeling mag daar door de eigenaar of andere partijen opgepakt worden.

Het doel hiervan is om op deze plekken betaalbaar en levensloopbestendige woningen te creëren, ingepast in een groene dorpsmantel om met name starters en senioren meer kansen te bieden in de dorpen. Ook voor de locaties waar voorkeursrecht op gevestigd is geldt het recht van zelfrealisatie, zolang wordt bijgedragen aan het hiervoor genoemde doel. b. Voorkeursrecht wijkvernieuwing Philipsbuurt: Wij hebben een voorkeursrecht gevestigd in de Philipsbuurt, omdat de Philipsbuurt onderdeel is van de succesvolle subsidieaanvraag van de vierde tranche van het Volkshuisvestingsfonds. Uitgangspunt van deze subsidie is het verbeteren van leefbaarheid in gebieden door ingrepen in het particulier bezit. De gemeente heeft 10,5 miljoen subsidie ontvangen en moet deze subsidie binnen 10 jaar besteden. Tegenover de subsidie staat een gemeentelijke cofinanciering van 4,5 miljoen. Met behulp van de subsidie wordt de gemeente financieel ondersteund in de aankoop en sloop van de woningen. Ook met de subsidie kost het de gemeente meer geld dan het uiteindelijk op zal brengen.

In de Philipsbuurt liggen 33 particuliere eengezinswoningen en 6 particuliere duplexwoningen (allemaal koopwoningen) versnipperd door het huurwoningbezit van ZOwonen. Een groot deel van deze woningen zijn ruim 60 jaar geleden door de gemeente aan de voorgangers van ZOwonen verkocht. Zij heeft deze vervolgens uitgepond (verkocht aan zittende huurders). Doordat ZOwonen niet de hele woningblokken in eigendom heeft, is het bijzonder lastig om tot een complete herontwikkeling (sloop en Figuur 1. Met blauw zijn de woningen aangegeven waar nieuwbouw) over te gaan. ZOwonen heeft niet voorkeursrecht op is gevestigd (bron: de middelen om deze woningen aan te kopen. Volkshuisvestingsprogramma Sittard-Geleen) De gemeente wil de tussenliggende particuliere woningen aankopen en ZOwonen kan dan (na sloop en verkoop door de gemeente) wel een totale ontwikkeling (modernisering) realiseren. Een deel van de eerder genoemde subsidie zal hiervoor worden ingezet. Daarom leggen wij op 13 november het besluit aan u voor tot het vestigen van een voorkeursrecht op 39 woningen, zodat de gemeente zo het recht op eerste koop verkrijgt. Zowel de aankoop als sloop waren onderdeel van de subsidieaanvraag, dus wordt de grond met ontwikkelverplichting aan ZOwonen doorverkocht. Andere ingrepen zoals verduurzaming of renovatie waren binnen de subsidievoorwaarden ook mogelijk.

Maar op basis van ervaringen uit de verkregen subsidie uit een eerdere tranche voor GeleenZuid en De Kluis, is geconcludeerd dat het erg lastig is om het subsidiegeld te besteden door middel van eigen ingrepen door de bewoners. Daarom is gekozen om als pilot voor een andere aanpak te kiezen. Verder geldt dat vanwege de directe ligging van de particuliere woningen aan het bezit van ZOwonen, de gemeente de sloop van de woningen altijd in nauwe afstemming met ZOwonen moet organiseren. Een woning wordt immers alleen gesloopt als ZOwonen daarmee een heel blok kan herstructureren. Tot het uiteindelijk moment van sloop worden de aangekochte woningen door ZOwonen beheerd en waar mogelijk tijdelijk verhuurd. ZOwonen is de enige geschikte kandidaat voor de verkoop van de verworven percelen omdat de woningenblokken gesloopt en ontwikkeld moeten worden. In dit geval geldt een uitzondering op de Didam-regels en kan de gemeente één-op-één aan ZOwonen verkopen, mits dit goed is gemotiveerd en tijdig is gepubliceerd. Gevolgen voor eigenaren en omwonenden Het vestigen van voorkeursrecht heeft geen directe gevolgen voor de eigenaren, huurders en pachters van de locaties. Pas als de eigenaar tot verkoop over wilt gaan, moeten de percelen eerst aangeboden worden aan de gemeente.

Voor de ‘straatje erbij’ locaties zal het voorkeursrecht de kans vergroten dat er woningen gebouwd worden op deze percelen. Dat heeft natuurlijk gevolgen voor de aangrenzende bewoners, en in sommige gevallen ondernemers. Bij een klein aantal woningen zal het uitzicht op het buitengebied wegvallen. Er bestaat in Nederland geen absoluut recht op vrij uitzicht. Wij vinden dan ook, in lijn met landelijke afwegingen, dat het aanpakken van het woningbouwtekort voorrang krijgt. Dat neemt niet weg dat de woonkwaliteit voor

nieuwe en bestaande inwoners voorop moet staan. Daarom worden alle ‘straatjes erbij’ gerealiseerd met een groene dorpsmantel om de leef- en natuurlijke kwaliteit in de dorpsranden te vergroten. Op het gebied van mobiliteit worden geen grote problemen verwacht. Het aantal woningen is te beperkt om te zorgen voor een substantiële toename van auto’s en verkeersbewegingen. Financiële consequenties voor eigenaren Nadat de gemeente besloten heeft om wel of niet gebruik te maken van het voorkeursrecht, brengt de gemeente een marktconform bod uit voor de locatie. Voor de aankoop van de woningen treedt de gemeente in onderhandeling met de eigenaar. Als uitgangspunt geldt dat er een marktconforme prijs bij een voorkeursrecht wordt bepaald wat betekent dat de prijs gebaseerd is op een onafhankelijke taxatie en de actuele marktomstandigheden. Als de gemeente er niet uitkomt in de onderhandelingen met de eigenaar kan het college conform artikel 9.16 van de Omgevingswet een prijsvaststellingsprocedure bij de rechtbank starten. De rechtbank benoemt dan onafhankelijke taxateurs die advies uitbrengen over de reële marktprijs voor de woning (conform artikel 16.122, lid 1 van de Omgevingswet).

De rechter bepaalt vervolgens de werkelijke waarde van de onroerende zaak, hetgeen de prijs is die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economisch verkeer (artikel 16.122, lid 2 van de Omgevingswet). Daarin worden dus ook de huidige marktomstandigheden meegenomen, zoals het (standaard) overbieden in de huidige tijd. Bewonersbijeenkomst Op 18 september 2025 heeft een bewonersbijeenkomst plaatsgevonden waar zowel de eigenaren van de woningen als de huurders van de betreffende particuliere woningen in de Philipsbuurt waren uitgenodigd voor nadere uitleg over het gevestigde voorkeursrecht. Daarin kwamen ook vragen naar voren die betrekking hadden op de vraag hoe de reële markprijs wordt bepaald, zoals of overbieden wordt meegenomen, of het belastingvoordeel voor starters onder de 35 jaar bij een eerste koophuis wordt gecompenseerd en emotionele schade die mensen ervaren. Verder waren er ook veel vragen over de plannen van ZOwonen in de Philipsbuurt. Daarover vindt later dit jaar een bewonersbijeenkomst plaats waar een wijkontwikkelingsplan voor de hele buurt wordt gepresenteerd. De gemeente zal eveneens aanwezig zijn bij deze bijeenkomst. Raadsvergadering Op 28 augustus hebben wij een voorkeursrecht gevestigd op vijf locaties. Inmiddels zijn de eerste reacties ontvangen.

Voor de volgende raadsvergadering op 13 november 2025 wordt inzichtelijk gemaakt wat de zienswijzen en/of bezwaren zijn. De raad zal dan een besluit nemen om het voorkeursrecht voor 3 jaar vast te stellen. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Sittard-Geleen,

mr. J.Th.C.M. Verheijen, burgemeester

drs. L.J.F.P. Busschops gemeentesecretaris/ algemeen directeur