Oplegmemo juridisch advies moderniseringslocatie

Oplegmemo raad 12/13-11-2025 Aan: Van: Datum: Betreft:

De gemeenteraad van Sittard-Geleen Wethouder Leon Geilen 13-11-2025 Juridisch advies Boels Zanders over moderniseringslocatie

Tijdens de ronde van 6 november 2025 is het vestigen voorkeursrecht door de raad in het kader van ‘straatje-erbij’ en de moderniseringslocatie ‘Philipsbuurt’ behandeld. Er zijn toen vragen gesteld over de juridische grondslag en of aan alle voorwaarden uit artikel 9. 1 lid 1 onder b Omgevingswet is voldaan. In deze memo wordt het juridische advies van onze huisadvocaat Boels Zanders over deze vraag gedeeld.

Juridisch advies Moderniseringslocatie omvat ‘afwijkend gebruik’ De vraag is of bij het vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikel 9. 1 lid 1 onder b Ow functie als beoogde op basis van een in een programma opgenomen moderniseringslocatie de voorwaarde geldt dat er sprake moet zijn van ‘afwijkend gebruik’ en zo ja of aan deze voorwaarde wordt voldaan. Immers is een moderniseringslocatie een locatie waarbij (slechts) de aanwezige bouwwerken moeten worden gemoderniseerd of worden vervangen door gelijksoortige bebouwing en het bestaande gebruik niet wijzigt. Dit roept de vraag op of er sprake is van een functie die afwijkt van het huidige gebruik van de gronden. ,

,

,

,

Uit de Memorie van Toelichting bij de Aanvullingswet Grondeigendom (Kamerstukken II 2018/19 35133 nr. 3 pag. 73) volgt dat bij een moderniseringslocatie wordt voldaan aan de voorwaarde voor ‘afwijkend gebruik’. Dit vanwege de ‘wettelijke fictie’ zoals die geldt op grond van artikel 4. 18 Ow. Hiermee wordt bedoeld dat een moderniseringsgebied alleen als zodanig wordt aangewezen als de beoogde moderniserings- of vervangingswerkzaamheden nog moeten worden verricht. En omdat daarmee de modernisering of vervanging dus ook nog niet daadwerkelijk is verwezenlijkt wijkt het feitelijke gebruik af van de aanwijzing als moderniseringslocatie. Daarmee kan een omgevingsplan dat een moderniseringslocatie aanwijst voor die locatie dienen als grondslag voor de vestiging van een voorkeursrecht (artikel 9. 1 lid 1 sub a Ow). ,

,

,

,

,

De vraag is of deze fictie ook geldt bij een voorkeursrecht voor een (beoogde) moderniseringslocatie in een programma (artikel 9. 1 lid 1 onder b Ow). Wij zijn van oordeel dat dit het geval is. Net als bij een moderniseringslocatie in het omgevingsplan geldt dat de modernisering of vervanging hier nog niet daadwerkelijk is verwezenlijkt. Sterker nog: daarvoor zal het gebied eerst nog moeten worden aangewezen als zodanig in het omgevingsplan (artikel 4. 18 Ow) en dat is nog niet gebeurd. Logischerwijs ook nog niet omdat de voorkeursrechtbeschikking nu juist ziet op de situaties waarin de toegedachte functie nog niet ,

,

is opgenomen in het omgevingsplan (anders moet je namelijk verplicht vestigen op basis van het omgevingsplan, zie artikel 9.1 lid 1 onder a en b Ow). Duidelijk is in ieder geval dat ook bij voorkeursrecht

modernisering feitelijk nog moet plaatsvinden, net als bij een voorkeursrecht op grond van het omgevingsplan waarbij de moderniserings- of vervangingswerkzaamheden nog niet daadwerkelijk zijn verwezenlijkt. Dit maakt dat naar ons oordeel hier sprake is van ‘afwijkend gebruik’ in de zin van artikel 9.1 lid 1

een

onder

op

basis

van

een

programma

de

b Ow.

Reactie

adviesrapport Tonnaer adviesrapport van Tonnaer kunnen wij dan ook niet volgen. Ons belangrijkste bezwaar is dat het advies een onjuiste tegenstelling creëert: voor afwijkend gebruik moet volgens Tonnaer de moderniseringslocatie zijn opgenomen in het omgevingsplan, maar als dat is gebeurd dan mag je op grond van artikel 9.1 lid 1 onder b Ow niet meer vestigen op grond van een omdat de functie waarvoor programma je dan wil vestigen al is toebedeeld in het omgevingsplan. Dit zou het onmogelijk maken om een voorkeursrecht voor een (beoogde) moderniseringslocatie op basis van een programma te vestigen, terwijl de wetgever deze mogelijkheid expliciet heeft benoemd in sub b in aanvulling het opnemen van een (reguliere) toegedachte functie. Zie wederom de MvT bij de Aanvullingswet Grondeigendom, pag. 73, waarin is benoemd dat het (ook) in de voorkeursrechtbeschikking mogelijk is om een (beoogde) moderniseringslocatie als toegedachte functie op te nemen in een programma. Het advies van Tonnaer kan op dit onderdeel (pag. 4, tweede bullet van het advies) dan ook niet worden gevolgd. op

Het

Conclusies Gelet op het voorgaande zijn onze conclusies de volgende: De eis van ‘afwijkend gebruik’ geldt ook bij moderniseringslocaties, -

de -

-_

tekst

de wet;

Maar:

beschreven.

Steller

:

(geanonimiseerd)

Telefoon

3

E-mail

;

06-, (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) B @sitterd-geleen.nl

3

Ruimtelijke Ontwikkeling

Team

dit

volgt immers

uit

letterlijke bij een moderniseringslocatie ligt ‘ingebakken’ dat er sprake is van afwijkend gebruik omdat de (beoogde) functie als moderniseringslocatie die (uiteindelijk) in het omgevingsplan wordt opgenomen, impliceert dat indien modernisering of vervanging dus ook nog niet daadwerkelijk is verwezenlijkt er sprake is van afwijkend gebruik. Dit volgt uit de ‘fictie’ van artikel 4.18 Ow. Onzes inziens geldt dit net zo goed bij een voorkeursrecht op basis van een programma omdat ook in die situatie de beoogde modernisering of vervanging nog niet daadwerkelijk is verwezenlijkt. Wij zijn in de rechtspraak nog geen vergelijkbare gevallen tegengekomen. Dit betekent dat wij niet met 100%-zekerheid kunnen stellen dat onze conclusie de enige juiste is. Wij zijn niettemin van oordeel dat onze conclusie zeer wel goed verdedigbaar en aannemelijk is, in het bijzonder gelet op hetgeen is overwogen in de MvT bij de Aanvullingswet Grondeigendom en de wettelijke systematiek zoals die hiervoor is van