Antwoorden Technische vragen PVV Bestemmingsplan Rijstraat 3 en 5 Guttecoven

Het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 18, 6130 AA Sittard Geleen, 8 maart 2023 Betreft: Technische vragen BP Rijstraat 3-5 Guttecoven Geacht College, Uw Ronde-voorstel inzake Bestemmingsplan Rijstraat 3-5 Guttecoven levert onze fractie een aantal technische vragen op: 1. Het BP faciliteert de realisatie van 2 grondgebonden koopwoningen. In uw Nota van Zienswijzen schrijft u dat uit het Woningbehoefteonderzoek van Provincie Limburg (bijlage 8) blijkt dat er behoefte is aan grondgebonden (levensloopbestendige) koopwoningen. En dat de bouw van de beoogde 2 koopwoningen gesteund wordt door het woonbeleid. Echter, als we kijken naar figuur 5 en tabel 12 op pagina 17 van dat onderzoek blijkt dat er juist géén behoefte is aan extra koopwoningen, omdat er al een overschot is in dat segment. Er is daarentegen behoefte aan sociale huur tot onder de liberalisatiegrens en in mindere mate de (middel)dure huur. Waarom hanteert u deze gegevens incorrect in uw argumentatie bij de beantwoording van de ingediende zienswijzen?

Figuur 6 uit de woningbehoefte-onderzoek geeft aan dat er in de regio Zuid-Limburg kwalitatief en kwantitatief behoefte is aan levensloopbestendige koopwoningen. Uit de bouwtekening op bladzijde 37 van de toelichting blijkt dat er levensloopbestendige

woningen worden toegevoegd. Omwille van de rechtszekerheid kunnen wij ons voorstellen dat in de begripsbepaling “levensloopbestendig” wordt toegevoegd en dat dit in de planregels wordt verankerd. Desgewenst kunnen we hiervoor na de rondebehandeling een gewijzigd bestemmingsplan aanbieden. 2. In bijlage 6 (de Aerius calculatie) staat de naam vermeld van de initiatiefnemer. Acht u deze vermelding in strijd met de AVG, en daarmee met de abbb’s? Graag toelichten. Per abuis staat de naam van initiatiefnemer niet geanonimiseerd in de stukken. Dit is inmiddels gecorrigeerd. 3. Overal in de stukken spreekt u van de bouw van twee “levensloopbestendige” woningen. Deze specificatie van ”levensloopbestendigheid” wordt echter niet geduid in het bestemmingsplan en blijkt evenmin uit het bouwplan of anderszins. De initiatiefnemer kan na onherroepelijk worden van het BP zijn 2 kersverse bouwkavels verkopen op Funda tegen de hoogste bieder, en er rust op hem geen verbintenis of belang om er voor te zorgen dat er daadwerkelijk levensloopbestendige woningen worden gebouwd. Waarom wordt deze specificatie wél gehanteerd als argument voor de wenselijkheid, maar vervolgens niet in beton afgedwongen? Blijft hierdoor niet veel meer over dan een gelegenheidsargument om simpelweg 2 bouwtitels in het veld te creëren? Zie antwoord vraag 1. 4.

De zienswijzentermijn heeft gelopen tot 30 juni 2022 (zo staat in het raadsvoorstel). Ingevolge artikel 3.8 lid 1 sub e Wro moet de gemeenteraad binnen 12 weken na de termijn van terinzagelegging beslissen omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan. Waarom heeft hier zo’n forse overschrijding van de Wro-termijnen plaatsgevonden, en wat is hiervan juridische zin de consequentie voor dit bestemmingsplan? De termijn zoals bedoeld is in artikel 3.8, eerste lid, onder e Wet ruimtelijke ordening is geen fatale termijn, maar een termijn van orde. Een overschrijding van deze termijn heeft zodoende geen consequenties voor dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan kan ook nog buiten de termijn van 12 weken worden vastgesteld. 5. Uit de stukken blijkt dat er aanvankelijk een (incomplete) stikstof-calculatie was opgevraagd, en dat die naderhand, ruim ná de zienswijzentermijn, alsnog is aangevuld. Betreft dit een omissie en welk gevolg heeft dit voor de algemene beginselen van behoorlijk bestuur rondom dit bestemmingsplan? Hoe gaat de initiatiefnemer feitelijk voldoen c.q. uitvoering geven aan de stikstofnorm voor dit plan, dit blijkt namelijk niet uit de Aeriusrapportage? Een AERIUS-berekening toont aan of er significante negatieve effecten worden geleverd op stikstofgevoelige habitattypen in een Natura 2000-gebied.

De AERIUS-berekening heeft aangetoond dat er zowel in de bouw- als in de gebruiksfase geen significante negatieve effecten zijn te verwachten. Omdat het in de bouw- en gebruiksfase niet leidt tot een overschrijding van de stikstofnorm (niet meer dan 0,004 mol stikstof per hectare per jaar) hoeven er geen maatregelen getroffen te worden. 6. Ten aanzien van planschade vermeldt uw college dat de indiener van zienswijzen die denken schade te ondervinden maar een claim moeten indienen. Waarom is er geen

planschaderisico-analyse opgesteld, zodat partijen in elk geval een indicatie hebben van mogelijke planschade? Kunt u deze inschatting alsnog maken? De raad dient immers vooraf te weten hoe “schadelijk” dit plan is dus waarom is dit niet gevraagd aan de initiatiefnemer? Met initiatiefnemer is een planschadeovereenkomst afgesloten zoals is bedoeld in artikel 6.4a, eerste lid van de Wro. Eventuele planschadekosten komen voor rekening van initiatiefnemer. Initiatiefnemer heeft geen aanleiding gezien om een planschaderisicoanalyse op te stellen. Voor het college en raad bestaat er geen directe aanleiding om dat te doen. Bovendien brengt dit voor de gemeente onnodige kosten met zich mee. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan dient de raad te beoordelen of het bestemmingsplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan voldoet aan wet- en regelgeving en de belangen zijn afgewogen. Mocht er sprake zijn van planschade dan bestaat daarvoor een afzonderlijke procedure.

7. Dan de interessante “uitruil” tussen bouwtitels. In paragraaf 3.2 van uw raadsvoorstel schrijft u dat een andere (bestaande) bouwtitel tussen Graetheide 39 en 41 in Born én een titel tussen Nieuwstraat 24 en 28 in Grevenbicht zullen worden wegbestemd. Om als het ware plaats te maken voor de onderhavige 2 bouwtitels. Is dit koehandel? In hoeverre zijn de eigenaren c.q. belanghebbenden van deze te schrappen bouwtitels hier überhaupt van op de hoogte? Worden deze mensen gecompenseerd? Hoe groot is het verlies (planschade) voor de belanghebbenden van deze weg te bestemmen bouwtitels? Wie betaalt dit kapitaalverlies door het wegbestemmen? De gemeente, of de initiatiefnemer? Is het eigenlijk wel de bedoeling dat initiatiefnemers bouwtitels van andere mensen gaan opofferen zodat zij zelf nieuwe woningen kunnen toevoegen? Initiatiefnemer heeft daarover contractuele afspraken gemaakt met de eigenaren van de bouwtitels. De compensatieregeling maakt een dergelijke constructie mogelijk. Mocht één van de eigenaren van de gronden met de wegbestemde bouwtitel een planschadeverzoek indienen dan komen op grond van de planschadeovereenkomst de kosten voor rekening van de initiatiefnemer. Er is zodoende geen sprake van kapitaalverlies.

8. U schrijft dat dit plan niet voldoet aan de (zelfs versoepelde) beleidsregel “Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021”, en dat daarom dit plan niet is vrijgesteld van de compensatieregeling. Mag hieruit worden afgeleid dat dit plan eigenlijk dus helemaal “geen goed woningbouwplan” is? Waarom voldoet dit plan eigenlijk niet aan die beleidsregel? Het woningbouwplan voldoet niet aan de beleidsregel omdat het plan voorziet in twee koopwoningen in het duurdere segment. (boven de NHG-grens van 325.000,- euro die gold op het moment van subregionale afstemming). Het plan voldoet wel aan de Structuurvisie Wonen. Om die reden moeten de woningen worden gecompenseerd. Bovendien worden er twee levensloopbestendige woningen toegevoegd. Aan levensloopbestendige woningen bestaat behoefte. 9. Er is kennelijk nog geen concreet bouwplan gereed om te kunnen zien welke woningen er precies gebouwd gaan worden. Geen ontwerp, en eveneens in de plantoelichting ontbreekt een plaatje.

Hoe kan het College dan, zonder die wetenschap, schrijven in de NvZ dat de 2 nieuwe woningen levensloopbestendig worden en bestemd zullen worden voor senioren? Op welke wijze gaat dit juridisch-planologisch worden afgedwongen, zonder dat dit ergens is geregeld en zonder dat er überhaupt al een bouwplan klaar is? Op pagina 37 van de toelichting behorende bij het bestemmingsplan zijn tekeningen opgenomen van de toekomstig te bouwen woningen. Uit de tekeningen blijkt dat deze woningen levensloopbestendig zijn. Zoals eerder aangegeven bij vraag 1, kunnen wij ons voorstellen dat in de begripsbepaling “levensloopbestendig” wordt toegevoegd en dat dit in de planregels wordt verankerd. Desgewenst kunnen we hiervoor na de rondebehandeling een gewijzigd bestemmingsplan aanbieden. 10. Op Rijstraat 1 wonen al mensen. Straks worden er in “hun achtertuin” 2 nieuwe villa’s gebouwd. Het perceel ligt ook op een hoger maaiveld, dus die nieuwbouw gaat goed in het zicht vallen. Is de eigenaar van de beoogde bouwgrond dezelfde partij als de eigenaren van Rijstraat 1? Nee. 11. De indiener van zienswijzen heeft gepleit voor een aantal mitigerende maatregelen, om hun privacy te waarborgen, waaronder de afstand van het bouwblok tot de perceelsgrens en de positionering van ramen.

Waarom is het College niet genegen om dergelijke wijzigingsvoorstellen over te nemen (nadere regels), zodat het ook voor de al aanwezige bewoners prettig wonen blijft? Bij het bepalen van het bouwperceel is, om aantasting van het buitengebied te voorkomen, de grens gelegd op de grens van het bouwperceel aan de overzijde van de straat. Daardoor is de ruimte op het bouwperceel te beperkt om nog verder aan de wensen van de bewoner tegemoet te komen. De ruimtes die in de woning zijn voorzien van een raam aan de zijde van de indiener van de zienswijzen zijn geen verblijfsruimten maar een overloop en badkamer. Daardoor is de privacy al voor een groot deel gewaarborgd. 12. Tegen welke prijs worden de afzonderlijke bouwkavels straks na vaststelling van het bestemmingsplan te koop geplaatst? Welk bedrag aan financiële winst schat u in dat de

eigenaar van deze weidegrond gaat cashen, en vindt u dat wij als gemeentebestuur op aarde zijn om dit zonder meer te faciliteren? Het is niet bekend tegen welke prijs de bouwkavels na vaststelling te koop worden aangeboden. Die wordt door de markt bepaald. De gemeente beschikt niet over mogelijkheden om bovenwijkse kosten te verhalen of baatbelasting te heffen. 13. Vanuit stedenbouwkundige optiek zijn er ook een aantal zienswijzen ingediend, en dat heeft in het bijzonder de interesse van de PVV fractie. Dorpsbebouwing kenmerkt zich dikwijls door speelse lintbebouwing met (huis)weides die zorgen voor doorkijkjes naar het buitengebied. Dit zorgt voor een landelijke woonsfeer, iets waar dorpsbewoners vaak specifiek voor kiezen, in tegenstelling tot suburbaan of stedelijk wonen. De afgelopen decennia hebben gemeenten dit soort weidepercelen laten volbouwen met moderne luxe villa’s, waardoor op veel plekken dergelijke doorkijkjes, weides en boomgaarden zijn verdwenen. Ook in dit plan dreigt dit te gebeuren. Willen we dit wel? Uw college schrijft dat “het bestaande bebouwingslint wordt afgebouwd”. Erkent u hiermee dat geen sprake is van een inbreidingslocatie, maar van uitbreiding? Met het mogelijk maken van deze twee woningen in de rand van het dorp is getracht tegemoet te komen aan de wens om betaalbare, kleine, levensloopbestendige koopwoningen in het dorp te realiseren.

Stedenbouwkundig ligt de locatie nog binnen de grenzen van het dorp. Het grootste gedeelte van de weide langs de Rijstraat blijft behouden. Het groene karakter blijft behouden omdat de bomen in de openbare ruimte blijven gehandhaafd. Tevens voorziet het bestemmingsplan in een onbebouwde voortuin. Hier mogen immers geen gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Er is geen sprake van uitbreiding omdat deze inbreiding plaatsvindt binnen de ruimtelijke structuur van het dorp. Bij uitbreidingen wordt over het algemeen een nieuwe structuur toegevoegd en dat is hier niet het geval. Het college heeft dus gemeend in dit geval medewerking te kunnen verlenen omdat het lint aan de overzijde van de straat ook hier eindigt.

14. Bent u het met PVV eens dat het feit dat er reeds woningen ritmisch tegenover de bouwlocatie liggen dit geen vrijbrief hoeft te zijn om historische lintbebouwing dan maar symmetrisch vol te bouwen? Nog los van het feit dat hierdoor weer een compleet andere bouwstijl aan het lint wordt geïntroduceerd, is dan de vraag of hiermee het karakteristiek landelijk wonen niet nog meer wordt ingeperkt en aangetast? Dat er woningen aan de overzijde van de straat liggen is inderdaad geen vrijbrief om op elke locatie woningen toe te voegen. De Rijstraat maakt deel uit van een zeer oude wegenstructuur maar is geen historische lintbebouwing. Sinds ca. 1960 zijn enkele woningen aan de noordzijde gerealiseerd. De toevoeging van deze twee woningen is met respect voor de historische weg vormgegeven. De invulling met kleinschaligere woningen (één bouwlaag met een kap) is hier een uiting van. Door een andere karakteristiek van de twee nieuwe woningen wordt het dorpse karakter niet aangetast. Er is dus gekozen voor een diversiteit aan bebouwing. 15. Dit bestemmingsplan heeft eigenlijk maar 2 doelen: De eigenaar van de weidegrond rijk maken en aan een tweetal anonieme vermogenden de kans geven droomvilla’s te bouwen in een mooie omgeving.

Kunt u uitleggen hoe dit bijdraagt aan de urgente woonbehoefte die er niet is voor de elite, maar voor ouderen met zorgvraag, sociale huurders en jongeren? Met het toevoegen van twee levensloopbestendige woningen komen er elders woningen vrij. De eigenaar van de weide is tevens één van de bewoners van één van de toekomstige woningen. 16. Is de eigenaar van deze weidegrond in persoonlijke kringen een bekende van een voor de gemeente werkzame ambtenaar ofwel van een der collegeleden? Niet voor zover ons bekend. Wij zien graag uw antwoorden voorafgaand aan de komende Ronde-vergadering tegemoet. PVV Sittard-Geleen, Thijs Klaassen