10 Zienswijze ingediend op 23 juni 2022
Tekst van het document
s> 23/06/22
14:16:23
KPN - fiRAG SE Neder1
-> 046-4000039
www argg.nl
ARAG öE Nederland ia geve»iiyd Ie Leusuen en yeieyisuceiu bij de Kamer van Koophandel onder nummer 55794173. disclaimer
&
ingekoo
2 3 JUNW Kopie brief aan de raadsgriffie t.b.v: Burgemeester, Gemeentesecretaris, Wethouders 6x Raadsgriffie Verantwoordelijke .-.cucwuu.ueujKe Teammanager leammanager Medewerkers Documentverwerking College en Directie
ONDERDEEL behandelaar
UITERLIJK AF
REGISTRATIENUMMER
Page 001
23/06/22
14:16:36
-> 046-4000039
KPN - ARAB SE Neder 1
Page 002
aoac cc
Gemeente Sittaid-Gefeen-----
t.a.v. de gemeenteraad Postbus 18 6130 AA SITTARD
Postbus 230
3830 AP lensden Kastanjelaan 2
Tevens per e-mailbericht: infofasittard-geleen.nl
3833 AN Leusden
T(033)*342342
F(033)4342300 www. arag nl
Datum
Ons kenmerk
23 juni 2.022 00701953
Telefoonnummer Faxnummer
Uw kenmerk Onderwerp
BehandeM door
Zienswijze
Geachte leden van de Raad,
Namens cliënten, de heer en mevrouw 6143 AR te Guttecoven, breng ik hierbij een zienswijze naar voren tegen hel Ontwerpbestemmingsplan "Nieuwbouw Rijstraat 3 en 5 Guttecoven"(NLIMRO.1883.BPRijstraatGutt-ON01) dat tot en met 30 juni 2022 ter
inzage ligt. Cliënten hebben bij brief van 30 augustus 2021 een inspraakreactie ingediend dat betrekking heeft op dit ontwerpbestemmingsplan. Een afschrift van deze reactie heb ik bijgevoegd en maakt onderdeel uit van deze zienswijze (bijlage 1). Ik verzoek u deze
als hier herhaald en ingelast te beschouwen.
Cliënten kunnen zich niet verenigen met het door u ter inzage gelegde ontwerp en voeren hiertoe aan als volgt.
i J i
i
Omgevingsvisie Limburg (hierna: omgevingsvisie) 1. In de Omgevingsvisie staal “Umbury kent vcatedelljkte er. landelijke gebieden. Deze maken deel uit van een grensoverschrijdend netwerk van steden en landschappen. We willen de variatie in gebieden koesteren en zetten zowel in op duurzame verstedelijking als op de transitie van het landelijk gebied. Dit houdt in dat we steden en dorpen compact houden en stedelijke functies daar concentreren. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen horen in principe thuis in bestaand bebouwd gebied. We ontwikkelen landelijke gebieden juist als tegenhanger van de drukkere sterfelijke gebierfen." De woningen zoals hier beoogd doen op geen enkele wijze recht aan de variatie in gebieden, zoals wel in de omgevingsvisie Limburg wordt beoogd. Ook staat het haaks op het feit dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in principe thuis
ARAG SE NederlaM statutair gevestigd te Dusseldorf (Duitsland) KvK 55794173 • I8AN NU8 RABO 0385 2844 38 • BTW NL851862731B01
23/06/22
-> 046-4000039
14:17:14
Pagina
KPN - ARfiG SE Neder 1
2 van 5
OtKlerwerp
horen in bestaand bebouwd gebied. Middels voorliggende ontwikkeling wordt er in het buitengebied geschrapt; cliënten zijn van mening dat dit niet zonder meer kan worden gecompenseerd door 2 bouwkavels binnen de bestaande kernen op te heffen. Het schrappen van bouwtitels is geen compensatie voor het schrappen van het buitengebied met landschappelijke waarden. Cliënten zijn van mening dat met het inkorten van het buitengebied geheel geen rekening is gehouden. 2. Cliënten achten de voorziene woningen, vanwege de ruimtelijke impact, niet passend binnen de schaal van de omgeving. Het is bovendien in strijd met de visie in de Omgevingsvisie. Mede vanwege het feit dat inbreuk wordt gemaakt op de landelijke functie, achten ciienten net vooriiggend plan in strijd met de goede ruimtelijke ordening en de Omgevingsvisie. Dat het plan aan de rand van het buitengebied ligt, doet daar niets aan af. Sterker nog: dat betreft een duidelijke grens waar men een woonfunctie niet zou moeten willen.
3. Vervolgens staat in de Omgevingsvisie: "De betaalbaarheid van woningen blijft een belangrijk aandachtspunt. Voor sommige doelgroepen nemen kansen op de woningmarkt af. Dit komt doorstijgende huurprijzen en hoge inkomenseisen, lossere arbeidsrelaties, passend toewijzen, hogere studieschulden, strengere hypotheekeisen en weinig doorstroming. Wat betreft onze ambitie is het succes van de woningmarkt is onlosmakelijk verbonden met de sociaal-economische- en gezondheidssituatie van de inwoners in de steden en dorpen en het voorkomen van segregatie. Door het in balans brengen van vraag en aanbod kunnen we een tekort aan woningen voor bepaalde doelgroepen voorkomen. Daarnaast heeft dit een positief effect op ongewenste leegstand met de bijbehorende ondermijnings- en leefbaarheidsproblemen."
4. In de Omgevingsvisie staat aldus letterlijk dat er sprake moet zijn van het in balans brengen van vraag en aanbod. Het betreffen hier géén sta> tei swuHirigtzu. ct is dan ook géén benoerte aan aeze dure dan wel middeldure woningen. Bovendien past deze woningbouw ook niet binnen de categorieën waar uw gemeente speciale aandacht voor heeft. Dit geeft des te meer aan dat een inbreuk op het buitengebied niet gewenst zou moeten zijn. Hieraan is in de plantoelichting geen aandacht besteed. Op deze punten is het plan onzorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd.
Bezonningsstudie 5. Voor cliënten geldt dat de realisatie van de woningen achter hun woning met achtertuin is beoogd. Cliënten vrezen een aanzienlijke aantasting van hun woon- en leefklimaat. De woningen zullen in belangrijke mate resulteren in schaduwwerking en tast daarmee het woon- en leefklimaat onaanvaardbaar aan. Tevens is de bouwhoogte verhoogd van 7,fi0m naar 8,00m. Een
Page 003
Z3/06/Z2
-> 046-4000039
14:17:59
KPN - fiRAG SE Neder1
3 van 5
Pagina
Onderwerp
bezonningsstudie is niet uitgevoerd. Vanwege het eveneens ontbreken van een belangenafweging is het plan op dit punt eveneens onzorgvuldig
voorbereid.
Privacy 6. Bovendien kan er vanuit de woning direct aangrenzend aan de tuin in de tuin én woning van de cliënten worden gekeken. De afstand van het hoofdgebouw tot de erfgrens van cliënten bedraagt 3,30 meter. De afstand van de aanbouw/garago tot de achtertuin is aanzienlijk korter, slechts circa 0,30 meter. Daarbij zij opgemerkt dat in het nieuwe voorstel twee ramen zijn toegevoegd aan de linker zijgevel, die er in het oorspronkelijke plan niet waren. Toekomstige bewoners kijken vanuit deze ramen naar cliënten als zij (onder andere) in de tuin aanwezig zijn. Uit het plan zelf nog uit de toelichting biijkt of er aan deze zijde iiideucgeicirwuiuen getroffen-ter bescherming van de privacy van cliënten. 7. Cliënten geven u dan ook primair in overweging te kiezen voor een plan waarbij er géén ramen aan de linkerzijde mogen worden uitgevoerd, ten einde de privacy van cliënten te respecteren. Uitgaande van het feit dat dit bestemmingsplan wordt opgesteld met als doel een rechtstreekse titel te vergeven voor een omgevingsvergunning, achten cliënten dan ook hun privacy onvoldoende gewaarborgd. Vanwege het ontbreken van een belangenafweging is het plan op dit punt eveneens onzorgvuldig voorbereid.
Waardevermindering 8. Verder dient ook niet onopgemerkt te blijven dat een dergelijk bouwplan, met alle nadelige beschreven effecten, zal leiden tot een forse waardevermindering van de woning van cliënten. Daarmee willen cliënten vanzelfsprekend niet geconfronteerd worden. Los van het gegeven dat het cliënten vrij staat om een verzoek tot vergoeding van planschade in te dienen, dienen de belangen van cliënten ook op dit punt in de beoordeling van het plan en bijhorende belangenafweging betrokken te worden. Vanwege het ontbreken van een belangenafweging is het plan op dit punt eveneens onzorgvuldig vnarhorpiri ....... .. . ............................. Vrij uitzicht 9. In het kader van de belangenafweging kan ook niet voorbij worden gegaan dat hier eerder geen woningbouw mogelijk was. Het plangebied heeft thans geen bouwvlak. Cliënten hadden niet kunnen verwachten dat dergelijke woningen direct in hun achtertuin zouden komen te staan en ook het directe uitzicht in belangrijke mate zal wegnemen. Vanwege het ontbreken van een belangenafweging is het plan op dit punt eveneens onzorgvuldig voorbereid.
Page 004
Z3/B6/ZZ
-> B46-4BBBB39
14:18:41
Pag) no
KPN - ARAG SE Neder1
4 van 5
Onderwerp
i
Stemgeluid 10. Omdat de woningen zo dicht bij de woning van cliënten wordt gebouwd, vrezen zij overlast als gevolg van o.a. menselijk stemgeluid. Ook mogelijke geluidhinder voor omwonenden dient bij de vaststelling van een bestemmingsplan te worden betrokken. Dit is niet gebeurd, hoewel het wel een reële vorm van hinder betreft. Vanwege het ontbreken van een belangenafweging is het plan op dit punt eveneens onzorgvuldig voorbereid.
Schaduw 11. Daglichttoetreding en bezonning dragen bij aan het woongenot. Worden deze aangetast, dan kan dat onder omstandigheden leiden tot een waardevermindering. Gelet op de situering en afstand van de nieuwbouw ten opzichte van het perceel van cliënten, kan worden geconcludeerd dat sprake is van schaduwwerking c.q. zonlichtvermindering op het perceel van cliënten vanwege de nieuwe woonbebouwing. Cliënten vinden dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden.
Planregel onvoldoende duidelijk 12. In artikel 3.3. van de bestemmingsplanregels staat het volgende: Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 2 sub a onder 1 voor de realisering van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorste bouwgrens met een hoogte van maximaal 2,00 meter. In artikel 4.4. wordt een soortgelijke mogelijkheid geboden. Er worden echter geen enkele aanvullende eisen gesteld. Deze planregels zijn in feite een vrijbrief voor het college om een erf- en terreinafscheiding voor de voorste bouwgrens te vergunnen, zonder dat hier kritisch aan getoetst kan worden. Verzoek Op grond van het bovenstaande verzoeken cliënten u primair niet tot vaststelling van het bestemmingsplan over te gaan. Indien u hiertoe desalniettemin overgaat, verzoeken cliënten u dit louter en alleen te doen met inachtneming van het bovenstaande. Cliënten behouden zich nadrukkelijk het recht voor om deze zienswijze nog nader aan te vullen c.q, toe te lichten.
Ik verzoek u verder bij uw correspondentie het bovengenoemd kenmerknummer te vermelden. U ontvangt dit schrijven per aangetekende post en per e-mailbericht.
Hoogachtend ARAG rechtsbijstand
Page BBS
Z3/06/2Z
-> 046-4000039
14:19:Z0
Pagina Onderwerp
Mw. mr. Jurist bestuursrecht
5 vanS
KPN - fififiG SE Neder 1
Page 006
Z3/06/Z2
14:19:35
-> 046-4000039
KPN - ARfiG SE Neder 1
Page 00?
BIJLAGE 1
AHAG It In lwt Iwt teotll ven ,lrt het K*»"»* Kewïmork WnofSO' K'.nragericht ZvÏa/ A| ’A<5ln ’'1’' Verrekoren
Kijk voor (Met inrormoti» i>(> www k«vrm«kv»r«ker»®ni-nl
Z3/06/Z2
-> 046-4000039
14:19:49
KPN - ARAB SE Neder 1
Page 0B8
Burgemeester en wethouders van de gemeente Sittard-Qeleen Postbus 18 0130 AA SlTTARD Mede per fax:046-4000039
Qps kenmnrX
CIÜ701953
Fêxncfmmér
Uw kwfnatk uoör
Onderwerp: inspraakreactie voorontwerp-besfemmingsplan ‘ Nieuwbouw Rijstraat 3 en 5 te Girttecoven”
Roermond, 30 augustus 2021
Geacht coilege, Namens mijn cliënten , de heer on mevrouw , te Guttecoven, then ik hierbij een inspraakreactle in ten aanzien van het heden ter Inzage liggende voorontwerp bestemmingsplan
“ Nieuwbouw Rijstraat 3 en 5 te Guttecoven".
dtgnlen kunnen zich met het voorrintwerp..he=itpmrnindanlan niet verenigen, aangezien de realisering van de in het voorontwerp-besiemmlngsplan opgenomen woningbouwmogelijkheden een forse aantasting van hun woongenot teweeg brengt. Op korte afstand van de woning en tuin van cliënten zou immers bebouwing Kunnen worden opgericht, welke volgens het vigerende bestemmingspten niet is toegestean. Qeze bouwmogelijkheden betekenen voorts ®en aantasting van de privacy, vanwege de ligging van de
percelen ten opzichte van de woning met tuin van cliënten,
Inherent aan de negatieve gevofgert van het voorontwerp-bestemmingspten Is dat de waard® van het eigendom van cliënten sterk negatief wordt beïnvloed. Reeds nu wil ik aangeven dat, mochten de plannen worden doorgezet, ik mij namens cliënten met een claim tot vergoeding van deze waardevermindering tol u zal wenden. Hoogachtend, aRAG Rechtsbijstand
Dhr. mr. Jurist bestuursrecht ARAO SE Niwtertand PwttMi» 230, 3SM A6 LGUSDeN Swlwn Nowrt 2A. 8043 AK Roumwat • T «M7S) 473 776 F <0475) 473 700 Wr^tóS;!:! WAU NI.M RABO 038S 2S44 M CMC RAB0NÜW ' NUTfiUSeSnMI ?30WO ■ CoW «,«91882731801 - !<■* S5IW1?3 ARAO SE iw BtBlul&fr
i
)
10 DIH»8OkJoiï (DinlaJ^d)