06 EXPLOITATIEPLAN UNILOCATIE

Tot de uitgangspunten van die regeling behoort dat de plankosten worden berekend op basis van een vast bedrag, dat in zijn geheel wordt ingebracht in het jaar van vaststelling van het bestemmingsplan (i.c. in 2021). Dit vaste bedrag heeft echter betrekking op in de tijd gespreide werkzaamheden en plankosten. Voor een goed inzicht in de bepaling van de gerealiseerde kosten is het dan ook van belang om de post inbrengwaarde en de post plankosten (voor zover deze betrekking heeft op de toepassing van de ministeriële regeling) buiten beschouwing te laten. Wordt uitgegaan van de totale verhaalbare kosten (inclusief inbrengwaarde en plankosten), dan bedraagt dit percentage 4,5%. 5.10.

De dekking van het tekort in de exploitatieopzet

Ingevolge artikel 6.2.11 onder m Bro dient nader te worden toegelicht op welke wijze het tekort in de macroaftopping, ter grootte van € 2.060.598 en zoals dat is toegelicht in paragraaf 5.7, wordt gedekt. De exploitatieopzet van een exploitatieplan vormt een juridische fictieve exploitatieopzet, die louter de functie heeft te dienen als instrument voor de bepaling van de ingevolge de toepassing van het exploitatieplan verhaalbare kosten en de daaruit voortvloeiende exploitatiebijdragen. De exploitatieopzet van een exploitatieplan dient daardoor te worden onderscheiden van de interne grondexploitatie van de gemeente. In relatie tot de interne grondexploitatie geldt dat door de raad bij besluit van 8 juli 2020 een krediet is gevoteerd van € 10.078.000 voor de totale kosten van realisatie van de centrale onderwijs- en sport-

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

PAGINA 48 van 54

voorziening binnen het exploitatieplangebied. Bij dit krediet is uitgegaan van verwerving van de benodigde gronden, het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en de inrichting van de openbare ruimte van het exploitatieplangebied door en voor rekening van de gemeente. Bij de besluitvorming over dit krediet is vastgelegd dat de totale investeringskosten ten laste wordt gebracht van het Investeringsprogramma Jaarschijf 2022-2023. De daarmee verband houdende kapitaallasten worden gedekt uit de in de gemeentebegroting beschikbare ruimte financiële ruimte voor nieuw beleid. Hieruit volgt dat het in de exploitatieopzet voorziene tekort gedekt wordt in de gemeentebegroting. 5.11.

Wijze van kostenverhaal

Indien kostenverhaal op grond van het exploitatieplan aan de orde is, verhalen burgemeester en wethouders de kosten op de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen. Voordat een omgevingsvergunning wordt verleend, wordt de exploitatiebijdrage berekend zoals aangegeven in paragraaf 5.8. Op de kosten worden de volgende zaken in mindering gebracht:  De inbrengwaarde van de betreffende gronden van het uitgeefbare gebied van het bouwperceel zoals opgenomen in het exploitatieplan. Het gaat daarbij om de inbrengwaarde van de uit te geven gronden van het betreffende eigendom.  De kosten die voor rekening van een aanvrager van een omgevingsvergunning in verband met de exploitatie zijn gemaakt. Deze kosten kunnen niet hoger zijn dan aangegeven in het laatst vastgestelde exploitatieplan. De aanvrager van een omgevingsvergunning moet aantonen dat de werken en werkzaamheden waarop de kosten betrekking hebben, zijn gemaakt conform de eisen die het exploitatieplan stelt. Ten aanzien van de kosten dient een accountantsverklaring te worden overgelegd.

Burgemeester en wethouders verbinden aan het verlenen van de omgevingsvergunning als voorwaarde een termijn voor het betalen van de exploitatiebijdrage en kunnen, indien die voorwaarde inhoudt dat de gehele of gedeeltelijke betaling na de start van de bouw plaatsvindt, daarbij ook voorwaarden vaststellen omtrent het stellen van zekerheden door de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarnaast is er de mogelijkheid dat door het gemeentebestuur het kostenverhaal plaatsvindt via posterieure overeenkomst.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

6.

PAGINA 49 van 54

DE REGELS

Artikel 1. Begrippen 1.1. De begrippen die zijn opgenomen in de ‘Regels van het bestemmingsplan “Unilocatie GrevenbichtObbicht’’’, zijn van overeenkomstige toepassing op de hier opgenomen ‘Regels exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht”’, tenzij in deze regels anders is aangegeven. 1.2. Daarnaast wordt in deze regels verstaan onder: a. Aanleg nutsvoorzieningen: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, zoals omschreven in paragraaf 3.3 van het exploitatieplan. b. Bestemmingsplan: het voor exploitatieplangebied geldende bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ met identificatienummer NL.IMRO.1883.BPunilocatieGO-VA01. c. Bouwrijp maken van de openbare ruimte: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, zoals omschreven in paragraaf 3.4 onder ad a van het exploitatieplan. d. Bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden zoals omschreven in paragraaf 3.2 van het exploitatieplan. e. Burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sittard-Geleen. f. Eigenaar: degene die in de kadastrale registratie staat vermeld als eigenaar van een eigendom. g. Eigendom: een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale percelen binnen het exploitatieplangebied van eenzelfde eigenaar. h.

Exploitatieplan: het exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ met identificatienummer NL.IMRO.1883.ExplunilocatieGO-VA01, met bijbehorende regels, toelichting en bijlagen. i. Exploitatieplangebied: het gebied waarop dit exploitatieplan betrekking heeft, zoals dat als zodanig is aangeduid op de kaart exploitatieplangebied. j. Gebruiksgereed maken van de openbare ruimte: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, zoals omschreven in paragraaf 3.4 onder ad b van het exploitatieplan. k. Gemeente: de gemeente Sittard-Geleen. l. Inrichting openbare ruimte: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden als omschreven in paragraaf 3.4 van het exploitatieplan, bestaande uit de volgende groepen: 1. het bouwrijp maken van de openbare ruimte; 2. het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte. m. Kaart bindende verkaveling: de als bijlage 7 bij dit exploitatieplan behorende kaart. n. Kaart exploitatieplangebied: de als bijlage 1 bij dit exploitatieplan behorende kaart. o. Kavel: een nader gedetailleerd bouwperceel, als onderdeel van het uitgeefbaar gebied, dat als zodanig is aangeduid op de kaart bindende verkaveling en dat geldt als een nadere detaillering van een in de regels van het bestemmingsplan aangeduid ‘bouwperceel’. p.

Openbare ruimte: gebied dat wordt ingericht met voorzieningen en aangewend als toekomstig openbaar gebied, voor zover gelegen binnen het exploitatieplangebied en onderverdeeld naar de functies groen, groen/infiltratiezone, groen/fietsenstalling, wegen, parkeren, fietspad en voetpad, en zoals dat als zodanig is aangeduid op de ruimtegebruikskaart. q. Regels: de onderhavige ‘Regels exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht”’. r. Ruimtegebruikskaart: de als bijlage 3 bij dit exploitatieplan behorende kaart.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 50 van 54

s.

1.3.

Uitgeefbaar gebied: het gedeelte van het exploitatieplangebied dat wordt aangewend voor gronduitgifte voor de bestemming ‘Gemengd’, welk gebied als zodanig is aangeduid op de ruimtegebruikskaart. t. Voorzieningen: de werken als bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening, zoals die in het kader van de aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte worden gerealiseerd. u. Werk: een constructie, als onderdeel van het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg nutsvoorzieningen en/of de inrichting openbare ruimte. Begrippen kunnen in de regels zowel met als zonder hoofdletter zijn aangeduid.

Artikel 2. Ruimtegebruik 2.1. De oprichting van gebouwen op een kavel ten behoeve van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemming ‘Gemengd’ dient plaats te vinden binnen de in de ruimtegebruikskaart als ‘uitgeefbaar gebied’ aangeduide gronden, dit met inachtneming van het bepaalde in artikel 3. 2.2. De openbare ruimte, onderverdeeld naar de functies groen, groen/infiltratiezone, groen/fietsenstalling, wegen, parkeren, fietspad en voetpad, dient te worden aangelegd binnen de in de ruimtegebruikskaart als ‘openbare ruimte’ voor de respectievelijke functies als zodanig aangeduide gronden. Artikel 3. Bindende verkaveling 3.1. Bij het bouwrijp maken van een kavel, als onderdeel van het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte, het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte en de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw op een kavel wordt de indeling in kavels zoals opgenomen in de kaart bindende verkaveling, in acht genomen. Artikel 4. Verbodsbepaling 4.1. Het is verboden te handelen in strijd met de in artikel 2 en 3 opgenomen regels. 4.2. Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 4.1 wordt aangemerkt als een strafbaar feit. Artikel 5. Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in het exploitatieplan opgenomen regels 5.1.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 2 en 3, mits de afwijking past in een voorgenomen herziening van dit exploitatieplan. De omgevingsvergunning als bedoeld in de vorige volzin wordt alleen verleend, indien de voorgenomen afwijking past in een ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan zoals dat ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag met inachtneming van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht ter inzage is gelegd. 5.2. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van dit exploitatieplan, die betrekking hebben op de situering van voorzieningen, de begrenzing van de openbare ruimte, de begrenzing van het uitgeefbaar gebied en/of de begrenzing van kavels binnen het exploitatieplangebied, wanneer uit inmeting van of uit andere feitelijke oorzaken in het exploitatieplangebied geringe maatverschillen zouden blijken ten opzichte van de in de ruimtegebruikskaart respectievelijk de kaart bindende verkaveling opgenomen maatvoering. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend, indien de voorgenomen afwijking ten hoogste 2,5 meter verschilt van de situering zoals aangegeven op de ruimtegebruikskaart respectievelijk de kaart bindende verkaveling, en voor het overige aan de regels van dit exploitatieplan alsmede aan (de regels van) het bestemmingsplan wordt voldaan.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 51 van 54

Artikel 6. Slotbepalingen 6.1 Deze regels kunnen worden aangehaald als ‘Regels exploitatieplan “Unilocatie GrevenbichtObbicht”’.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

7.

PAGINA 52 van 54

GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN

Het exploitatieplangebied kent een oppervlakte van circa 52.937 m². Door de gemeente Sittard-Geleen wordt voor de gebiedsontwikkeling van de Unilocatie Grevenbicht-Obbicht een actieve grondpolitiek gevoerd. Uit de als bijlage 4 bijgevoegde eigendommenkaart volgt, dat de gemeente (code eigendom 8) op 1 januari 2021 van het totale plangebied een oppervlakte van circa 969 m² in eigendom heeft. De resterende gronden in het gebied hebben een oppervlakte van circa 51.968 m² en kennen de volgende eigendomssituatie per 1 januari 2021: Code eigendom

Oppervlakte in m²

1

6.487

2

2.572

3

3.108

4

15.987

5

10.012

6

8.790

7.1

296

7.2

4.552

9

141

10

23

totaal

51.968

De gemeente wenst de eigendommen van de genoemde derden te verwerven, met uitzondering van de gronden van eigendom 10, om zodoende de integrale gebiedsontwikkeling van de Unilocatie GrevenbichtObbicht op zich te kunnen nemen. De gronden van eigendom 10 behoeven niet te worden verworven, nu deze reeds in gebruik zijn als openbare ruimte. Voor eigendom 5 geldt dat het beleid van de gemeente gericht is op verwerving van dit grondstuk, waarbij ten aanzien van het daarbinnen gelegen meest zuidelijke grondwateronttrekkingspunt (coördinaten op basis van het Rijksdriehoeksstelsel x=182.629 (oost-west) en Y=338.233 (noord-zuid) de aanpak erop is gericht dit grondwateronttrekkingspunt te behouden. In de aanpak is erin voorzien dat ten behoeve van dit grondwateronttrekkingspunt een overeenkomst tot vestiging van een zakelijk recht van opstal/erfdienstbaarheid wordt gevestigd voor het in eigendom hebben, gebruik en beheer door de huidige eigenaar. Op de verwervingskaart zoals deze als bijlage 8 bij dit exploitatieplan is opgenomen, is de ligging van de per 1 januari 2021 te verwerven percelen nader aangeduid. Deze verwervingskaart is hieronder ingevoegd.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 53 van 54

Integrale planuitvoering door de gemeente is nodig om de publieke functies van een Integraal Kindcentrum en een centrale buitensportaccommodatie met de daarbij behorende inrichting van de openbare ruimte in ontwikkeling te kunnen brengen en daarvoor tegelijk de daarop betrekking hebbende werken en werkzaamheden als geheel te kunnen aanleggen/uitvoeren. De versnipperde eigendomspositie staat deze integrale ontwikkeling in de weg. In paragraaf 5.5.1 is aangegeven dat de gemeente voor de nog te verwerven gronden van derden ten tijde van de vaststelling van dit exploitatieplan het uitgangspunt hanteert van (verwerving op basis van) onteigening. Voor de gronden die in eigendom zijn van de gemeente, is in de taxatie het uitgangspunt gehanteerd dat er geen sprake is van onteigening c.q. verwerving op basis van onteigeningsbasis. De inbrengwaarden van deze gronden zijn daarom, conform de eerste zin van artikel 6.13 lid 5 Wro, geraamd met toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

8.

BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN

bijlage 1. bijlage 2. bijlage 3. bijlage 4. bijlage 5. bijlage 6. bijlage 7. bijlage 8. bijlage 9. bijlage 10. bijlage 11. bijlage 11.1. bijlage 11.2. bijlage 11.3. bijlage 11.4. bijlage 12. bijlage 13. bijlage 14. bijlage 15. bijlage 16. bijlage 17. bijlage 18. bijlage 19. bijlage 20.

Kaart exploitatieplangebied Kaart bestemmingsplan Ruimtegebruikskaart Eigendommenkaart Kaart bestaande situatie Kaart uitgiftecategorieën Kaart bindende verkaveling Verwervingskaart Taxatierapport inbrengwaarden Plankostenscan Detailuitwerking ramingen kosten exploitatieopzet Detailuitwerking raming kosten Civieltechnische raming Toelichting kosten buitenplanse voorzieningen Planschaderisicoanalyse Detailuitwerking ramingen opbrengsten exploitatieopzet Jaarschijvenoverzicht kosten en opbrengsten Overzicht macroaftopping Overzicht gewogen eenheden uitgeefbaar gebied Overzicht gewogen eenheden per eigendom en per kavel Prijsadvies gronduitgifteprijzen Overzicht ruimtegebruik per eigendom Specificatie exploitatiebijdrage per eigendom Specificatie exploitatiebijdrage per kavel

PAGINA 54 van 54