03 Toelichting
Tekst van het document
• • •
• • • • •
• •
•
• • • •
• •
• •
• •
• •
• •
• • •
• • • •
1 A
Inspraakreactie
Reactie gemeente
De bestemmingsplanwijziging van “bedrijf” naar wonen is begrijpelijk omdat de locatie geheel is omgeven door de bestemmingen “wonen” en woongebied”
De gemeente vindt de uitplaatsing van het garagebedrijf en het wegbestemmen van de bestemming “bedrijf” van belang om daarmee de woonkwaliteit in de directe nabijheid van de bestaande woningen te vergroten. Om de uitplaatsing van het garagebedrijf mogelijk te maken maar ook om levensloopbestendige woningen toe te voegen op een locatie dichtbij het centrum van Sittard wordt medewerking verleend aan dit plan. Er is aansluiting gezocht bij de hoogte van het appartementencomplex “de Siter”. De op grond van het vigerende bestemmingsplan “Sittard-Oost” toegestane hoogte van de “Siter” is 21 meter. Voor de locatie Kennedysingel 6 is gekozen voor een aanmerkelijk lagere hoogte van maximaal 14 meter in het midden en 11 meter aan de beide zijden. Aan de zijde van de naastgelegen woning aan de westzijde is de bouwhoogte dus maximaal 11 meter. De naastgelegen woning bestaat uit twee bouwlagen met een kap. Ook de woningen aan de Tudderenderweg en de Jan van Stevensweertstraat bestaan uit twee bouwlagen en een kap. De aflopende hoogte van de nieuwe ontwikkeling past daarmee in het straatbeeld en sluit aan bij de hoogte van de naastgelegen woning. Door het toevoegen van deze vijf patiowoningen wordt een bijzondere enigszins afgeschermde woonomgeving in de directe nabijheid van het centrum gerealiseerd.
Omdat de gehele omgeving bestaat uit woningen is het toevoegen van dit bijzondere woonmilieu passend in de omgeving. In de huidige situatie is het terrein volledig verhard en bevindt zich hier een garagebedrijf. De nieuwe ontwikkeling zorgt voor een vergroening van het gebied. Dit groen sluit aan op de groenvoorziening op het achterterrein van de “Siter”. De westelijke patiowoning grenst aan de achtertuinen/bebouwing van de woningen aan de Tudderenderweg 21 en 23. Noch de woning noch de tuin van inspreker grenst aan de locatie waarop de patiowoningen zijn geprojecteerd. De afstand tot de woning van inspreker tot de patiowoningen is 50 meter en tot de appartementengebouw ca. 100 meter. Een eventuele ontwikkeling van het perceel aan de Tudderenderweg 25 maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan.
B
Het bestaande appartementencomplex “De Siter” op de hoek Broeksittarderweg / President Kennedy singel is 6,5 woonlagen hoog en wordt aansluitend op de bestaande bebouwingen Broeksittarderweg en P. Kennedysingel (eengezinswoningen) afgebouwd naar 3,5 woonlagen. De nu voorgestelde nieuwe bestemming op de locatie gaat uit van 3,5 lagen en gedeeltelijk een extra woonlaag (14 meter). Gelet op de uitgangspunten bij het bestaande woongebouw de Siter past de nu voorgestelde bouwhoogte dus niet bij de aansluiting op de bestaande eengezinswoningen.
C
De voorgestelde inbreiding met een 5-tal patiobungalows, met een voorgestelde maximale bouwhoogte van 7 meter, op het nu vrije achterterrein is volstrekt niet logisch. De nieuwe bebouwing van deze 5 patiobungalows grenst rondom aan achtertuinen van eengezinswoningen Tudderenderweg. Aan de parkachtige groenvoorziening achter het bestaande appartementengebouw De Siter alsmede aan het perceel met de bestemming “Tuin” behorende bij het perceel Tudderenderweg 25.
D
Bij de ontwikkeling van het appartementencomplex “De Siter” op de hoek Broeksittarderweg en P Kennedysingel is aan omwonenden (in de bijeenkomst van 13 september 1994 en verwerkt in de raadsvergadering van 27 oktober 1994)) de toezegging gedaan dat dit tuinperceel Tudderenderweg 25 in de toekomst de bestemming “Tuin” zou behouden. Ook bij de meer recente herijking van het bestaande bestemmingplan is dit bevestigd en vastgelegd (medio 2013/2014)
2 Reactie is gelijkluidend aan 1 aangevuld met het verzoek om duidelijke afspraken over handhaving van de huidige tuinbestemming en handhaving van daarbij behorende beheer en onderhoud alsmede de sloop van de daarop inmiddels vervallen opstallen en daarmee rechtdoend aan het huidige bestemmingsplan
De reactie gaat over het perceel Tudderenderweg 25 en betreft dus niet een reactie op het voorontwerp van dit bestemmingsplan. Het perceel is zwaar verwaarloosd: de opstallen zijn jarenlang niet meer gebruikt en grotendeels ingestort. De eigenaar is door gemeente regelmatig verzocht om het terrein om te schonen. Dit heeft niet tot het gewenste resultaat geleid. De inspraakreactie is doorgeleid naar het team handhaving.
Gelijkluidend aan 2
Zie ook reactie onder 1 A t/m D en 2. De afstand van de woning tot de dichtstbijzijnde patiowoning is circa 20 meter. Bovendien bevinden zich tussen de geprojecteerde patiowoningen en de woning diverse bijgebouwen. De patiowoning grenst dus niet aan de tuin behorende bij de woning. De belangen van de inspreker worden door de bouw van de patiowoningen naast het perceel niet onevenredig geschaad. De westgevel van de patiowoning wordt een blinde gevel.
3
4 Gelijkluidend aan 2
Zie ook reactie onder 1 A t/m D en 2. De tuin van inspreker grenst niet aan de patiowoningen maar aan het groen binnen het plangebied. De afstand van de woning tot de dichtstbijzijnde patiowoning is circa 30 meter. De patiowoning grenst dus niet aan de tuin behorende bij de woning. De belangen van de inspreker worden daardoor door de bouw van de patiowoningen naast het perceel niet onevenredig geschaad. De westgevel van de patiowoning wordt een blinde gevel.
Gelijkluidend aan 2
Zie ook reactie onder 1 A t/m D en 2. Het perceel van inspreker grenst niet aan het plangebied. Het perceel Tudderenderweg 25 ligt nog tussen het perceel van de woning van inspreker en het plangebied. De afstand is circa 40 meter. Gezien deze ruime afstand worden de belangen van de inspreker door de bouw van de patiowoningen naast het perceel niet onevenredig geschaad.
Gelijkluidend aan 2
Zie ook reactie onder 1 A t/m D en 2. Het perceel van inspreker grenst niet aan het plangebied. Het perceel Tudderenderweg 25 ligt nog tussen het perceel van de woning van inspreker en het plangebied. De afstand is circa 40 meter. Gezien deze ruime afstand worden de belangen van de inspreker door de bouw van de patiowoningen naast het perceel niet onevenredig geschaad
Gelijkluidend aan 2
Zie ook reactie onder 1 A t/m D en 2. Het perceel van inspreker grenst niet aan het plangebied. Het perceel Tudderenderweg 25 ligt nog tussen het perceel van de woning van inspreker en het plangebied. De afstand is circa 40 meter. Gezien deze ruime afstand worden de belangen van de inspreker door de bouw van de patiowoningen naast het perceel niet onevenredig geschaad
Gelijkluidend aan 2
Zie ook reactie onder 1 A t/m D en 2. Het perceel van inspreker grenst niet aan het plangebied. Het perceel Tudderenderweg 25 ligt nog tussen het perceel van de woning van inspreker en het plangebied. De afstand is circa 40 meter. Gezien deze ruime afstand worden de belangen van de inspreker door de bouw van de patiowoningen naast het perceel niet onevenredig geschaad.
Gelijkluidend aan 2
Zie ook reactie onder 1 A t/m D en 2. Het perceel van inspreker grenst niet aan het plangebied. De afstand tussen de woning van inspreker en het plangebied is circa 30 meter. De patiowoningen zijn op meer dan 50 meter van de woning geprojecteerd. Gezien deze ruime afstand worden de belangen van de inspreker door de bouw van de patiowoningen en de appartementen naast het perceel niet onevenredig geschaad.
Door de ontwikkeling op het perceel Pres. Kennedysingel 6 te Sittard waarop op het achterterrein patiowoningen zijn voorzien, wordt de ontwikkeling van het perceel Tudderenderweg 25 bemoeilijkt zo niet onmogelijk. Een gezamenlijke ontwikkeling met eigenaar, ontwikkelaar en gemeente samen met omwonenden zou een win-winsituatie kunnen opleveren.
De prioriteit voor de gemeente ligt bij de uitplaatsing van het garagebedrijf en het wegbestemmen van de bestemming “bedrijf”. Hiermee meent de gemeente een positieve bijdrage te kunnen geven aan het woonklimaat van de bestaande woningen maar ook bij te dragen aan de realisatie van levensloopbestendige woningen in de directe nabijheid van de binnenstad. Met de ontwikkeling van de zgn. Kwikfitlocatie heeft het college van B&W ingestemd. De ontwikkeling van de Kennedysingel 6 en de eventuele ontwikkeling van het perceel Tudderenderweg 25 zijn beide particuliere initiatieven. Gezien de grote afstand van de patiowoningen tot het perceel van inspreker van circa 40 meter, bestaat er geen aanleiding om de bouwhoogte te beperken. De afstand
5
6
7
8.
9
10
De bouwhoogte van de patiowoningen zou enkel aan de voorzijde maximaal 7 meter hoog mogen zijn.
tussen de woning en de tuin van inspreker is zo groot dat er geen sprake is van een onevenredige aantasting van het woongenot. 11 A
B
C
D
Op het perceel Tudderenderweg 25 bevindt zich al tientallen jaren een buitenverblijf met annex zwembaden en tennisbaan. Het gebouw heeft altijd de bestemming “wonen” gehad. Deze bestemming is gewijzigd zonder de eigenaren daarover te informeren.
Het complex is in verval geraakt. Dit heeft geleid tot bezwaren van omwonenden. De eigenaren willen een goede oplossing voor het terrein. Ze hebben diverse initiatieven onder de aandacht van de gemeente gebracht. De gemeente heeft hier nooit enige belangstelling getoond of begin van medewerking toegezegd. Begin 2021 is inspreker namens eigenaren opnieuw aan de slag gegaan. In de eerste helft van 2021 was er weinig enthousiasme vanuit de gemeente. Er bleek namelijk al een vergevorderd plan te liggen voor de herontwikkeling van de kwikfitlocatie. Op advies van de gemeente heeft met de ontwikkelaar van de Kwikfitlocatie overleg plaatsgevonden. Deze toonde echter geen belangstelling in samenwerking of afstemming. Daar komt bij dat de gemeente de bouw van een aantal grondgebonden woningen achter en onder een appartementencomplex met uitrit op een van de drukste uitvalswegen van Sittard op een afstand van minder dan 60 meter van een stoplicht als goede planologie waardeert terwijl een veel ruimere en vrijere ontwikkeling op het terrein aan de Tudderenderweg als niet wenselijk beschouwd
Verder betoogt de gemeente dat de ontwikkeling op het Kwikfitterrein als een “maatschappelijk opgave” beschouwt en de verloederde toestand op ons terrein als een privékwestie ziet. Het is ons volstrekt onduidelijk wat de motivatie hiervoor is. Het sterke vermoeden bestaat dat dit vooral ingegeven wordt door financiële afspraken uit het verleden.
Het perceel Tudderenderweg 25 maakt geen deel uit van het plangebied. Op grond van het bestemmingsplan Stadbroek I, vastgesteld in 1981, bestond de mogelijkheid om in het lint langs de Tudderenderweg om woningen te bouwen. Het gehele daarachter gelegen perceel had al in 1981 de bestemming “tuin”. Het door inspreker bedoelde gebouw had ook in 1981 niet de bestemming “wonen” maar lag binnen de bestemming “tuin”. Voor het bouwen van een woning is nooit een bouwvergunning verleend. De volgende bouwvergunningen zijn verleend 8 augustus 1941 bouwen van een schuurtje 4 oktober 1961 Garage, wc en douchecel 4 oktober 1961 verbouwen van een bungalow 26 november 1946 tijdelijke vergunning voor een paardenstal 3 november 1965 verplaatsen en verbouwen van een overdekt zwembad. 14 juli 1967 bouwen dubbele garage In 2013 is het bestemmingsplan gewijzigd (BP Sittard-Oost op 26 juni 2013 vastgesteld). Op grond van dat gewijzigde bestemmingsplan is de mogelijkheid van het bouwen van twee woningen in het lint langs de Tudderenderweg gehandhaafd. Bovendien is een deel van de voormalige bestemming “tuin” bestemd als “wonen”. De bestaande gebouwen waarvoor bouwvergunning is verleend zijn bij de vaststelling van het bestemmingsplan onder het overgangsrecht gebracht. De eerder door de inspreker ingebrachte initiatieven hebben niet tot verdere planvorming geleid.
Er is ook nooit eerder een formeel verzoek ingediend voor medewerking aan een plan. Tussen de ontwikkelaar van de Kwikfitlocatie (Focus) en inspreker is overleg geweest op 6 mei 2021. Overleg tussen inspreker en Focus heeft voor inspreker niet tot het gewenste resultaat geleid. Inmiddels wordt door de eigenaars, in overleg met de gemeente, een plan ontwikkeld dat voorziet in de bouw van woningen op het perceel Tudderenderweg 25. In de huidige situatie is er sprake van een garagebedrijf met twee in- en uitritten. In de nieuwe situatie is er nog sprake van één in- en uitrit. Bovendien zullen er nog borden worden geplaatst die ervoor moeten zorgen dat alleen verkeer vanuit het oosten rechtsaf het terrein op mogen rijden en verkeer dat de locatie verlaat enkel rechtsaf naar het westen het perceel kan verlaten. Volgens de toelichting bij het bestemmingsplan is er sprake van een toename van het aantal verkeersbewegingen ten gevolge van de ontwikkeling. Bij die vergelijking is uitgegaan van het gebruik van de locatie als garagebedrijf en niet van de maximale invulling die op grond van het vigerende bestemmingsplan mogelijk is.
Het college stelt zich op het standpunt dat gezien het nog steeds beperkt aantal verkeersbewegingen mede gezien de maatregelen die worden getroffen en de afname van het aantal verkeersbewegingen die op grond van het huidige bestemmingsplan mogelijk zou zijn geweest er sprake is van een aanvaardbare verkeerssituatie. De gemeente vindt de uitplaatsing van het garagebedrijf en het wegbestemmen van de bestemming “bedrijf” van belang om daarmee de woonkwaliteit in de directe nabijheid van de bestaande woningen te vergroten. Om de uitplaatsing mogelijk te maken maar ook om levensloopbestendige woningen toe te voegen op een locatie dichtbij het
centrum Sittard wordt medewerking verleend aan dit plan. Ook de herontwikkeling van de Kwikfitlocatie is een particulier initiatief. Het verschil tussen de Kwikfitlocatie en het perceel van de inspreker is dat op het perceel van Kwikfit de bestemming “bedrijf” rust en op het perceel van inspreker de bestemming “wonen” respectievelijk “tuin”. Een andere bestemming van dit laatste perceel heeft, gezien de woonomgeving, geen meerwaarde voor het woonklimaat in de omgeving. Dat is anders voor het bedrijf waar bedrijfsmatige en milieubelastende activiteiten kunnen worden uitgevoerd. De gemeente is niet bekend op welke financiële afspraken uit het verleden inspreker doelt. E
De gemeente heeft bij herhaling aan de eigenaren van de Tudderenderweg kenbaar gemaakt dat bij een eventuele medewerking aan een planinvulling de hoogste prioriteit gegeven moet worden aan informatie en overleg met omwonenden terwijl de gemeente nota bene zelf dat bij haar plangoedkeuring op het Kwikfitterrein dat nalaat of dat in ieder geval niet verlangd van de ontwikkelaar Focus. Focus heeft nota bene elk overleg afgehouden omdat de gemeente haar daartoe in de gelegenheid stelt.
F
Inmiddels is een hernieuwd plan op ons terrein besproken tijdens de intake-tafel, althans dat is door de stedenbouwkundige bericht. Dat overleg heeft inmiddels weken geleden plaats gevonden echter wij hebben van de gemeente geen enkel bericht ontvangen dat dat ook werkelijk is gebeurd en dat er een positieve uitkomst gaat komen. Onze zienswijze komt er op neer dat de gemeente alsnog moet kijken naar een integrale ontwikkeling van dit binnengebied en daarbij de al langlevende wensen en initiatieven op het terrein aan de Tudderenderweg moet betrekken. De gemeente heeft geen zorgvuldige planologische en stedenbouwkundige afweging gemaakt en heeft verzuimd om met omwonenden in gesprek te gaan hetgeen zij aan andere partijen ernstig oplegt getuige correspondentie van de gemeente.
G
H
De gemeente dient de belangen van de eigenaren van het verblijfsgebouw (lees woning) met bijbehorend zwembad te wegen hetgeen zij duidelijk nooit gedaan heeft. Immers in de gepresenteerde plannen van Focus zijn de gebouwen op ons terrein simpelweg niet eens aangeduid.
Het initiatief op de Kwikfitlocatie betreft een particulier initiatief. De gemeente verwacht van particuliere initiatiefnemers dat zij het overleg aangaan met de omwonenden. Focus heeft daarom de omwonenden aan de Jan van Stevensweertstraat, Tudderenderweg en “de Siter” uitgenodigd en op verzoek van de gemeente overleg gehad over haar plan voor de Kwikfitlocatie. Een deel van de genodigden heeft daarvan gebruik gemaakt. Met de eigenaren van het perceel aan de Tudderenderweg 25 is dat niet gebeurd omdat hier geen woning is en er feitelijk niemand woont. Desondanks heeft de gemeente de ontwikkelaar Focus nogmaals gevraagd met de bovengenoemde eigenaren te overleggen. Op 4 april jl. is het initiatief op de intaketafel besproken. Daarna is het resultaat eerst ter kennis gebracht in het bestuurlijk overleg. Inspreker is per brief d.d. 6 mei 2022 geïnformeerd over het resultaat van de intaketafel. Zoals hierboven reeds aangegeven hecht de gemeente groot belang aan het herbestemmen van het perceel van de vml. Kwikfitlocatie. Het college van B&W heeft met deze herontwikkeling ingestemd. De ontwikkeling is stedenbouwkundig en planologisch beoordeeld. In de toelichting is het plan op de ruimtelijk relevante onderdelen uitgebreid gemotiveerd. Inspreker heeft zijn stelling niet verder onderbouwd.
Tevens is het schetsontwerp, waarop het bestemmingsplan is gebaseerd, voorgelegd aan de adviescommissie ruimtelijke kwaliteit. De commissie heeft het plan positief beoordeeld. Indien in overleg tussen beide initiatiefnemers tot het resultaat leidt waardoor een integrale herontwikkeling mogelijk is dan zal die worden beoordeeld en ter besluitvorming worden voorgelegd. Datzelfde geldt voor een eventuele ontwikkeling op het perceel van inspreker. Op grond van het huidige en vorige bestemmingsplan mag binnen de bestemming “tuin” geen woning worden gebouwd en is er op het perceel ook geen woning aanwezig. Alleen langs de Tudderenderweg mogen op grond van het vorige en nu geldende bestemmingsplan twee woningen worden gebouwd. Deze bouwvlakken zijn op de verbeelding van het geldende bestemmingsplan gesitueerd op ca. 25 meter afstand van de dichtstbijzijnde geprojecteerde patiowoning. Er is nooit een vergunning verleend voor het bouwen van een woning. Wel zijn er vergunningen verleend voor gebouwen ten dienste van recreatief privégebruik van het perceel (zie ook de reactie onder A). Het perceel Tudderenderweg achter de geprojecteerde patiowoningen mag worden gebruikt als tuin. Er mogen ter hoogte van de plek waar de patiowoningen zijn voorzien
geen woningen worden gebouwd. Met het wegbestemmen van de bestemming “bedrijf” zal de gebruikskwaliteit van die tuin erop vooruitgaan. Om te voorkomen dat vanuit de patiowoningen in die tuin kan worden gekeken wordt de opbouw alleen mogelijk gemaakt tot halverwege de patiowoning. Op grond van de verbeelding en de planregels van het voorontwerp van het bestemmingsplan is de opbouw ook mogelijk op het achterste deel van de patiowoning. Het ontwerp zal daarop worden aangepast.
Luchtfoto locatie
Uitsnede plankaart bestemmingsplan “Stadbroek 1” uit 1981 (perceel Tudderenderweg 25 is geel omlijnd)
Uitsnede vigerend bestemmingsplan Sittard-Oost 2013