02e Bezwaar met kenmerk BZW 1.25.0200.005
Tekst van het document
LEXQUIRE INTERNATIONAL
college van Burgemeester en de gemeente Sittard-Geleen
Het van
TAX
&
LAW
Gemeente
Wethouders
Sittard- Geleen
Postbus 18 6130AA Sittard
-
Per Post
Ingekomen
Datum: Uw referentie:
Heerlen, 29 september 2025
Onze
202500591/LJ/LH
Z/25/733956
referentie:
Inzake:
(geanonimiseerd)
Behandelaar(s):
Ee
Bezoekadres: Postadres:
Postbus 686, 6400 AR
Onderwerp: Geachte Tot
LOKT. 2025
Sittard-Geleen
(geanonimiseerd) Valkenburgerweg 18, 6411
BN Heerlen Heerlen
(geanonimiseerd) bezwaar voorkeursrecht dhr.
college van burgemeesters
mij wendde
zich
en
Philipstraat
9 6136 XV te Sittard
wethouders,
(geanonimiseerd) met het verzoek haar belangen te behartigen inzake het |
navolgende.
doe
ik u de gronden van bezwaar toekomen tegen het besluit tot het vestigen van (geanonimiseerd) BM voorkeursrecht op het perceel te Sittard 6136 XV aan de dhr. Philipstraat 9, kadastraal bekend Sittard sectie K, 4097. Aan het bezwaar worden de navolgende gronden ten grondslag gelegd. Namens een
Ontbreken
van
een
deugdelijke motivering
re (geanonimiseerd)
In het besluit welke ontvangen ontbreekt een grondslag voor het vestigen van het het dan ook lastig om de gronden van bezwaar uiteen te zetten. Gelet op het voorkeursrecht. Dit maakt feit dat er nu wordt gesproken over de duur van drie maanden zal worden bedoeld het vestigen van een voorkeursrecht
ex
artikel 9.1
lid
2
Omgevingswet.
Het besluit lijdt aan een motiveringsgebrek in de zin van artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht. De gemeente stelt dat het perceel onderdeel uitmaakt van een gebied met kwetsbare particuliere woningen die zouden moeten worden aangepakt. Deze stelling wordt echter op geen enkele wijze onderbouwd met feiten of onderzoeksgegevens. Er is geen
gebied,
concreet onderzoek verricht
laat staan naar de
van
naar
de staat
(geanonimiseerd) Ee:
van
woning
de
particuliere
el
(geanonimiseerd)
woningen
in het aangewezen
in november 2024
aangekocht
in goede staat van onderhoud. Bij aankoop is gebleken dat er binnen aanzienbare tijd geen werkzaamheden aan de woning dienen te worden verricht. Hoe de gemeente dan tot de conclusie komt gaat om kwetsbare woningen is dan ook onduidelijk. dat het Hetgeen niet rechtvaardigt dat de woning van (geanonimiseerd) onder het voorkeursrecht komt te vallen. Een objectief, onafhankelijk en specifiek onderzoek dat aantoont dat deze particuliere woning niet geschikt zijn voor behoud of renovatie, en
verkeerd
woning
mn
ontbreekt.
verwijzing naar achterstallig onderhoud in nabijgelegen huurwoningen is irrelevant en vormt geen geobjectiveerde grond om het perceel van cliënte te betrekken in een voorkeursrecht. Bovendien heeft de gemeente nagelaten alternatieven te onderzoeken, zoals modernisering of verduurzaming van de De
LEXQUIRE INTERNATIONAL
bestaande minder
particuliere woningen. ingrijpende maatregelen.
Onevenredige benadeling
Zonder
deze
/ onzorgvuldige
TAX
verkenning
&
LAW
ontbreekt
een
zorgvuldige afweging
van
belangenafweging
college stelt dat het algemeen belang prevaleert, met name vanwege de wens om betaalbare woningen te realiseren. Echter, de enkele verwijzing naar het algemeen belang kan niet zonder meer het individuele eigendomsrecht van particuliere woningeigenaren opzij zetten. De belangenafweging zoals vereist onder de Omgevingswet en het evenredigheidsbeginsel (art. 3:4 Awb) ontbreekt en is Het
onvoldoende zorgvuldig. de gemeente het volkshuisvestingsfonds wilt toepassen om sloop te realiseren dan gevolgd worden door nieuwbouw of herontwikkeling die bijdraagt aan een beter en De enkele stelling dat een woningaanbod. herontwikkeling voor ZOwonen complex of Indien
realiseren
zijn
zou
enkele
de particulieren woningen, weegt op geen wijze particuliere woningeigenaren die daardoor worden geschaad.
zonder
ingrijpende belangen
van
op
dit diverser
moet
lastig
te
tegen
de
Volkshuisvestingsfonds is niet bedoeld om woningen die zich in redelijke tot goede staat bevinden in herstructureringsplannen, daarop een voorkeursrecht te vestigen en deze uiteindelijk te slopen. Een dergelijk handelwijze miskent het doel van het fonds en leidt tot onnodige aantasting van in goede staat van onderhoud en voldoet aan de particulier eigendom. De woning van Bverkeert (geanonimiseerd) Het
te betrekken
daaraan te stellen eisen. Het opleggen van een voorkeursrecht, met het oog op toekomstige sloop, in dit geval disproportioneel en heeft bovendien ingrijpende financiële consequenties
(geanonimiseerd) voor
De
financiële
consequenties
betrokken zal worden.
zullen
voor
Het enkel uitkeren
(geanonimiseerd) BM eanzieniijk zijn als haar woning van
vergelijkbare woning kan terugkopen eigenaren vallen tussen wal en schip: zij geen
onvoldoende middelen
voor
is
in de sloopplannen “marktwaarde” is nu de ontoereikend, zij als recente koper in de huidige, krappe woningmarkt. Starters en particuliere komen niet in aanmerking voor sociale huur en hebben
heraankoop. Meer maatwerk is vereist, evenals
een
reële
compensatie.
Gebrekkige participatie / informatievoorziening
(geanonimiseerd) En
actief betrokken bij de totstandkoming van het besluit. Terwijl zij als direct verwachten had elanghebbende mogen op de hoogte gesteld te worden van het voornemen, danwel dat met (geanonimiseerd) zou worden. Om die reden is er gehandeld in strijd met het overleg getreden :
niet
Mn
zorgvuldigheidsbeginsel. Bovendien is het besluit opgemaakt, terwijl partijen hun zienswijze nog kunnen indienen. Dit heeft er alle schijn van dat het ontwerp en daarmee het besluit al vast staat, zonder dat er ook maar enige mate van inspraak heeft plaatsgevonden die meegenomen kan worden. Dat dit besluit al is genomen, terwijl
mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze nog steeds openstaan, geeft eveneens blijk van een ondeugdelijke onzorgvuldige voorbereiding, hetgeen strijdig is met het zorgvuldigheidsbeginsel. de
Rechtszekerheid
en
dreigende
indirecte
onteigening
Hoewel
gesteld wordt dat onteigening niet aan de orde is, wordt tegelijkertijd aangegeven dat indien wordt bereikt over de koopsom de gemeente naar de rechter zal stappen. Dit overeenstemming geen schept rechtsonzekerheid en ondermijnt het uitgangspunt van vrijwillige verkoop. De vrijwilligheid is louter formeel, niet feitelijk. Van vrije keuze is geen sprake als het alternatief juridische dwang is. —
—
LEXQUIRE INTERNATIONAL
(geanonimiseerd) eet vestigen
van
mogelijkheid
e e
Deze
&
LAW
haar woning recent gekocht, zonder dat sprake was van enig voornemen tot sloop of het voorkeursrecht. Zij heeft geïnvesteerd in inrichting en aanpassing van de woning. De dat zij tot verkoop wordt “gedwongen” betekent voor haar een reëel financieel verlies, dat een
op geen enkele e
TAX
wijze gecompenseerd
wordt. Het voorstel biedt geen
helderheid
over:
_Overdrachtsbelasting en notariskosten Compensatie voor zelf aangebrachte voorzieningen _ Criteria voor vaststelling van een “marktconforme prijs” onzekerheden maken dat
Ontbreken
van
van
een
transparant
en
rechtszeker
traject geen sprake
is.
reële alternatieven
blijkt uit de stukken dat serieus is onderzocht of behoud en renovatie van de particuliere woningen mogelijk is. Evenmin wordt inzichtelijk gemaakt welke alternatieven beschikbaar zijn voor Nergens
woningeigenaren die hun woning
mogelijk zullen verliezen. Verwezen wordt
prijs,
wordt
maar
geen
enkele
waarborg
geboden
dat deze
eigenaren
binnen
naar
marktconforme
een
dezelfde
gemeente
een
passende vervangende woning kunnen verkrijgen. De
gemeente lijkt te hebben gekozen voor een radicale benadering (sloop en herontwikkeling) zonder gedegen verkenning van minder ingrijpende alternatieven. Deze keuze is lichtvaardig en disproportioneel, zeker gelet op de fundamentele gevolgen voor woningeigenaren. een
Het
besluit
mist
op
belangenafweging, aanpak. Gelet op
essentiële
biedt
onderdelen
onvoldoende
het bovenstaande
(geanonimiseerd)
een
deugdelijke
rechtszekerheid
verzoek ik u namens
en
motivering,
ontbeert een
(geanonimiseerd) En
kent
een
transparante
het bezwaar
onevenredige
en
participatieve
gegrond
te verklaren.
LEXQUIRE ADVOCATEN & RECHTSANWÄLTE BELASTINGADVISEURS NOTARIEEL JURISTEN
POSTBUS
686
| 6400 AR HEERLEN
WWW.LEXQUIRE.NL