02 Bijlage nota grondbeleid 2026 - ter kennisgeving

BIJLAGE Nota grondbeleid 2026

Inhoudsopgave

1. Samenhang en doorwerking ............................................................................................................3 1.1 Doel en karakter van de bijlage ..................................................................................................3 1.2 Doorwerking in de P&C-cyclus ...................................................................................................3 2. Gemeentelijke grondexploitaties .....................................................................................................4 2.1 Verwervingen ...............................................................................................................................4 2.2 Opening van een grondexploitatie.............................................................................................4 2.3 Gronduitgifte en selectie (Didam) ..............................................................................................5 2.4 Actualisatie, winst- en verliesneming en afsluiting ..................................................................6 3.

Kostenverhaal en bijdragen ..............................................................................................................7 3.1 Juridische kaders .........................................................................................................................7 3.2 Financiële bijdragen aan het omgevingsgebied .......................................................................7 4. Reserves en risicobeheersing ...........................................................................................................8 4.1 Risico’s bij grondexploitaties......................................................................................................8 4.2 Algemene reserve grondexploitatie en reserve ontwikkelprojecten.......................................8 4.3 Voorzieningen ..............................................................................................................................8 4.4 Relatie met de P&C-cyclus ..........................................................................................................8 5.

Juridisch instrumentarium .............................................................................................................10 5.1 Ambtelijk hulpmiddel voor keuze van instrumenten..............................................................10 5.2 Inzet van instrumenten per rol .................................................................................................10 5.2.1 Contractuele condities bij gronduitgifte en overeenkomsten .........................................12 5.2.2 Hybride en overige instrumenten .....................................................................................12 5.3 Staatssteun en publieke financiering .......................................................................................13

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

2

1. Samenhang en doorwerking Het grondbeleid van Sittard-Geleen vormt een belangrijk instrument om maatschappelijke ambities op het gebied van wonen, werken, leefbaarheid en duurzaamheid te realiseren. Deze bijlage bevat de financiële en juridische spelregels die zorgen voor een zorgvuldige uitvoering van dat beleid.

1.1 Doel en karakter van de bijlage De bijlage is een technisch en uitvoerend document. Waar de nota grondbeleid de beleidsmatige en bestuurlijke keuzes beschrijft, werkt deze bijlage de financiële kaders, juridische instrumenten en administratieve spelregels uit.

1.2 Doorwerking in de P&C-cyclus De spelregels uit deze bijlage worden toegepast bij de uitvoering van gebiedsontwikkelingen en komen terug in de reguliere planning- en control cyclus van de gemeente: • • •

In de begroting en jaarstukken via de paragraaf grondbeleid en de jaarrekening bouwgrondexploitatie. In de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties via het GIO-model (Grondexploitatie In een Oogopslag). In afzonderlijke raadsbesluiten over het openen van exploitaties, het beschikbaar stellen van kredieten en het dekken van tekorten.

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

3

2. Gemeentelijke grondexploitaties Gemeentelijke grondexploitaties worden ingezet wanneer de gemeente zelf gronden ontwikkelt en dus optreedt in een productierol: initiërend of afwachtend. In die situaties komen kosten, opbrengsten en risico’s rechtstreeks bij de gemeente terecht. De exploitatie maakt deze financiële positie transparant en vormt de basis voor sturing, verantwoording en het afwegen van maatschappelijke en financiële belangen.

2.1 Verwervingen De gemeente kan gronden en ander onroerend goed verwerven om maatschappelijke opgaven en ruimtelijke ambities uit de Omgevingsvisie te realiseren. De beleidsmatige uitgangspunten zijn vastgelegd in de Nota Actief Verwervingsbeleid 2025. Deze nota beschrijft wanneer en waarom de gemeente actief optreedt op de grondmarkt en hoe zij daarbij omgaat met risico’s, besluitvorming en samenwerking. Samengevat gelden daarbij de volgende principes: •

•

•

•

•

•

Doelgericht en maatschappelijk gemotiveerd: verwervingen vinden alleen plaats wanneer zij noodzakelijk zijn om publieke doelen te realiseren, zoals woningbouwversnelling, de transformatie van wijken, aanleg van groen of strategische infrastructuur. Strategisch en toekomstgericht: verwervingen vinden vaak incidenteel plaats, wanneer zich kansen voordoen. Zij zijn echter nooit willekeurig, maar worden altijd beoordeeld in het licht van de langetermijnvisie van de gemeente en de gebiedsgerichte opgaven uit de Omgevingsvisie. Transparante besluitvorming: de raad stelt kredieten beschikbaar, waarna het college de uitvoering verzorgt. Voorafgaand vindt een heldere afweging plaats over maatschappelijke meerwaarde, financiële haalbaarheid en risico’s. Risicobewust: elke verwerving wordt voorafgegaan door een risicoanalyse, waarbij gekeken wordt naar financiële, juridische en planologische aspecten. De risico’s worden expliciet meegenomen in de besluitvorming. Samenwerking waar mogelijk: de gemeente werkt waar wenselijk samen met corporaties, ontwikkelaars of andere publieke partners bij strategische verwervingen, mits dit de maatschappelijke opgave versterkt. Transparantie en registratie: alle verwervingen worden zorgvuldig geregistreerd en opgenomen in de financiële administratie, zodat de raad en samenleving zicht houden op de omvang, kosten en doelen van het gemeentelijk grondbezit.

Financiële verwerking: • •

•

Gronden: strategische verwervingen kunnen worden geactiveerd als warme gronden (materiële vaste activa), mits ze aan de voorwaarden in de BBV voldoen. Voorbereidingskosten: plankosten, onderzoeken en andere voorbereidingsuitgaven die nog niet aan een specifieke exploitatie kunnen worden toegerekend, worden geactiveerd als immateriële vaste activa. Indien deze kosten niet binnen vijf jaar aan een exploitatie kunnen worden toegerekend, schrijft het BBV voor dat zij moeten worden afgeboekt of dat een voorziening wordt getroffen. Risicoafdekking: bij iedere verwerving maakt de gemeente een risico-inschatting. Hiervoor wordt een claim gelegd op de algemene reserve grondexploitatie, zodat eventuele tegenvallers financieel kunnen worden opgevangen.

2.2 Opening van een grondexploitatie Een gemeentelijke grondexploitatie wordt geopend wanneer de gemeente zelf actief optreedt in de grondproductie, dus in de initiërende of afwachtende rol. Het openen van een exploitatie is een belangrijk en zorgvuldig (separaat) besluit: vanaf dat moment worden de financiële en

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

4

ruimtelijke keuzes van een ontwikkeling formeel vastgelegd en kan de gemeente starten met de uitvoering. De gemeenteraad besluit over het openen van een grondexploitatie en over het beschikbaar stellen van de bijbehorende kredieten. In het raadsvoorstel worden altijd de volgende onderdelen opgenomen: • • • •

•

Ruimtelijke onderbouwing: de ontwikkeling moet planologisch uitvoerbaar zijn of uitzicht hebben op een haalbare planologische regeling. Maatschappelijk belang: er moet duidelijk zijn welke bijdrage de ontwikkeling levert aan de ambities uit de Omgevingsvisie en andere beleidskaders. Financiële raming: een realistische exploitatieberekening van kosten, opbrengsten en risico’s. Dekken van tekorten: indien sprake is van een maatschappelijk tekort, moet worden aangegeven hoe dit wordt gedekt (bijvoorbeeld uit de algemene reserve grondexploitatie of via de begroting). Risico-inschatting: overzicht van de belangrijkste risico’s en de beheersmaatregelen (financieel, juridisch en planologisch).

Met het raadsbesluit worden ook de benodigde middelen beschikbaar gesteld. Het college voert de exploitatie vervolgens uit binnen de door de raad vastgestelde kaders. Vanaf de opening van een exploitatie wordt de financiële stand jaarlijks geactualiseerd en gerapporteerd aan de raad. Hiervoor gebruikt Sittard-Geleen het GIO-model (Grondexploitatie In één Oogopslag). Dit is een intern instrument waarmee de belangrijkste kengetallen, resultaten en risico’s van alle lopende exploitaties overzichtelijk in beeld worden gebracht. De uitkomsten worden verwerkt in de jaarrekening bouwgrondexploitatie en vormen input voor de paragraaf grondbeleid in de begroting en jaarstukken.

2.3 Gronduitgifte en selectie (Didam) De uitgifte van gemeentelijke gronden is een belangrijk instrument om maatschappelijke doelen te realiseren. Daarbij gelden zowel juridische als beleidsmatige spelregels, die de gemeente heeft vastgelegd in het Beleid naar aanleiding van het Didam-arrest (vastgesteld door de raad). Dit beleid vormt het toetsingskader waar de uitvoering zich altijd aan moet houden. Hoofdregel Sinds het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (het Didam-arrest) geldt dat gemeenten bij vervreemding of uitgifte van grond rekening moeten houden met het gelijkheidsbeginsel. Dat betekent dat in beginsel alle (potentiële) gegadigden de gelegenheid moeten krijgen om mee te dingen. Dit geldt niet alleen bij verkoop, maar ook bij erfpacht, huur, pacht, grondruil, bruikleen en vestiging van opstalrechten. Transparantie en selectie De gemeente maakt de procedure transparant door: • • • •

het vooraf bekendmaken van voorgenomen uitgiftes via gemeentelijke publicatiekanalen; het publiceren van objectieve en toetsbare selectiecriteria (bijv. prijs, planinhoud, kwaliteit, fasering); het volgen van een open selectieprocedure waarin alle geïnteresseerden gelijk kunnen meedingen; het motiveren en publiceren van de keuze voor de geselecteerde partij.

Uitzonderingen Een één-op-één uitgifte is alleen toegestaan als objectief vaststaat dat er maar één serieuze gegadigde is, of als sprake is van een zwaarwegend publiek belang. Voorbeelden zijn de uitgifte aan een woningcorporatie voor sociale woningbouw, aan een nutsbedrijf voor voorzieningen in

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

5

de openbare ruimte, of bij reststroken die uitsluitend grenzen aan één perceel. Ook deze keuzes worden zorgvuldig gemotiveerd en openbaar gemaakt, conform het Didam-beleid van de gemeente. Grondprijzenbrief Bij de uitgifte van grond hanteert de gemeente marktconforme prijzen. De onderbouwing hiervan wordt vastgelegd in de grondprijzenbrief, die minimaal een keer per twee jaar door het college wordt vastgesteld. In deze brief worden de systematiek en uitgangspunten voor de bepaling van de grondprijzen beschreven. De grondprijzenbrief wordt gebruikt bij alle vormen van gronduitgifte (woningbouw, bedrijventerreinen, maatschappelijke voorzieningen) en waarborgt consistentie en transparantie in de grondprijzen. Contractuele condities Bij iedere uitgifte van grond neemt de gemeente de gewenste contractuele condities op die nodig zijn om de publieke doelen daadwerkelijk te realiseren en speculatie of vertraging te voorkomen. Het kan daarbij gaan om: • • • •

bouwplicht en realisatietermijnen, terugkoopregeling of boetebeding bij niet-nakoming, programmatische afspraken (bijvoorbeeld over woningcategorieën of fasering), kwaliteitsafspraken (zoals duurzaamheid, energie, groen en leefomgeving).

Deze condities zijn een onderdeel van uitgiftecontracten en worden in paragraaf 5.2 van deze bijlage nader uitgewerkt.

2.4 Actualisatie, winst- en verliesneming en afsluiting Na opening wordt elke grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd. Daarbij worden ramingen van kosten, opbrengsten, fasering en risico’s opnieuw beoordeeld en waar nodig aangepast. Dit gebeurt met behulp van het GIO-model (Grondexploitatie In één Oogopslag). De resultaten worden verwerkt in de jaarrekening bouwgrondexploitatie en vormen input voor de paragraaf grondbeleid in begroting en jaarstukken. Indien sprake is van majeure afwijkingen, wordt de raad tussentijds geïnformeerd en kan een afzonderlijk besluit nodig zijn. Winst- en verliesneming De gemeente hanteert de regels uit het BBV en de uitgangspunten zoals vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Nota Grondbeleid. Afsluiting van exploitaties Wanneer een exploitatie is afgerond, wordt zij afgesloten. Het definitieve resultaat komt ten gunste of ten laste van de reserve ontwikkelprojecten (grondexploitaties ontwikkelproject) of de algemene reserve grondexploitaties (overige grondexploitaties). De raad beslist over de bestemming van eventuele positieve resultaten. Deze kunnen worden ingezet voor verevening van tekorten of voor investeringen die bijdragen aan de maatschappelijke ambities van de gemeente.

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

6

3. Kostenverhaal en bijdragen Onder de Omgevingswet is kostenverhaal verplicht: initiatiefnemers die profiteren van een ontwikkeling dragen in beginsel bij aan de kosten die de gemeente maakt voor publieke voorzieningen. Dit kan via een anterieure overeenkomst of, indien nodig, via publiekrechtelijke regels in het omgevingsplan. De gemeente hanteert daarbij de uitgangspunten van transparantie, proportionaliteit en gelijkheid. De gemeente Sittard-Geleen stelt hiervoor een apart programma kostenverhaal op, dat door het college wordt vastgesteld. Dit programma werkt de methodiek en uitgangspunten nader uit, zoals de kostensoortenlijst, de verdeelsleutels en de wijze waarop financiële bijdragen aan het omgevingsgebied (ook wel aangeduid als bovenwijkse voorzieningen) worden gevraagd. Totdat dit programma is vastgesteld, geldt de vigerende nota kostenverhaal.

3.1 Juridische kaders Bij de toepassing van kostenverhaal gelden de volgende juridische spelregels: • •

•

Macroaftopping: er mag nooit meer worden verhaald dan de waarde van de opbrengsten van een plan. Staatssteunregels: een gemeentelijke bijdrage aan een ontwikkeling is alleen toegestaan als geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Hiervoor moet een transparante berekening worden aangeleverd en een juridisch advies worden toegevoegd. Proportionaliteit: bijdragen worden alleen gevraagd of geleverd voor zover deze in redelijke verhouding staan tot het plan en de maatschappelijke opgaven.

3.2 Financiële bijdragen aan het omgevingsgebied Kostenverhaal beperkt zich niet alleen tot voorzieningen binnen een plangebied. Onder de Omgevingswet kan de gemeente ook financiële bijdragen aan de ontwikkeling van het omgevingsgebied vragen. Dit gaat om investeringen die noodzakelijk zijn om plannen goed te laten functioneren of die bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van stad en dorpen. In de praktijk worden deze vaak aangeduid als bovenwijkse voorzieningen, zoals hoofdontsluitingen, groenstructuren, klimaatmaatregelen of voorzieningen die de leefbaarheid versterken. De juridische basis ligt echter in de Omgevingswet: bijdragen mogen alleen worden gevraagd als zij een directe relatie hebben met de ontwikkeling en voldoen aan de regels van proportionaliteit en macroaftopping. De wijze waarop deze bijdragen worden berekend en verdeeld, wordt vastgelegd in het programma kostenverhaal dat de gemeente afzonderlijk opstelt. Deze bijdragen worden altijd gekoppeld aan een concreet initiatief en juridisch geregeld via een overeenkomst of via kostenverhaalsregels in het omgevingsplan.

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

7

4. Reserves en risicobeheersing 4.1 Risico’s bij grondexploitaties Grondexploitaties brengen onzekerheden met zich mee, zowel in de planvorming als in de uitvoering. Risico’s kunnen ontstaan door veranderende marktomstandigheden, hogere kosten, vertragingen in de uitvoering of lagere opbrengsten. Ook beleidskeuzes, zoals extra investeringen in kwaliteit of duurzaamheid, kunnen gevolgen hebben voor de financiële uitkomst. We onderscheiden risico’s op twee niveaus: • •

Projectrisico’s: risico’s die specifiek zijn voor één grondexploitatie. Deze worden bij de jaarlijkse actualisatie in beeld gebracht. Portefeuillerisico’s: risico’s die de gehele grondportefeuille raken, zoals conjunctuur, renteontwikkelingen of cumulatie van tegenvallers in meerdere projecten.

De analyse van risico’s gebeurt op basis van kans × impact. De uitkomsten worden betrokken bij de berekening van het benodigde weerstandsvermogen van de gemeente.

4.2 Algemene reserve grondexploitatie en reserve ontwikkelprojecten De gemeente Sittard-Geleen beschikt over een algemene reserve grondexploitatie Deze reserve dient als buffer om financiële tegenvallers in lopende of toekomstige grondexploitaties op te vangen. Daarnaast kent de gemeente een reserve ontwikkelprojecten voor de ontwikkellocaties en daarvan deel uitmakende projecten. •

•

•

Toevoegingen: positieve resultaten uit afgesloten exploitaties worden toegevoegd aan de reserve algemene reserve grondexploitatie of de reserve ontwikkelprojecten. Ook tussentijdse winstneming kan, na toevoeging aan de winst risicoreserve, worden doorgestort naar bovengenoemde reserves. Onttrekkingen: verliezen of tekorten bij exploitaties kunnen ten laste van de algemene reserve grondexploitaties of reserve ontwikkelprojecten worden gebracht, mits de raad hiermee instemt. Besluitvorming: de raad besluit over toevoegingen en onttrekkingen, het college doet hiervoor voorstellen.

De omvang van bovengenoemde reserves wordt periodiek beoordeeld in relatie tot de risico’s in de grondportefeuille. Daarmee vormt zij een cruciaal onderdeel van het gemeentelijk weerstandsvermogen.

4.3 Voorzieningen Het BBV schrijft voor dat bij een exploitatie die negatief wordt geraamd, direct een voorziening moet worden getroffen voor het volledige verlies. Deze verplichting geldt los van de omvang van de algemene reserve grondexploitatie. Daarnaast geldt dat voorbereidingskosten die langer dan vijf jaar buiten een exploitatie staan (als immateriële vaste activa), moeten worden afgeboekt of alsnog in een exploitatie worden ingebracht. Wanneer uitvoering van de projecten behorende tot de portefeuille ontwikkellocaties niet meer aannemelijk is, worden deze kosten ten laste van de reserve ontwikkelprojecten gebracht. De voorbereidingskosten van de overige initiatieven worden ten laste van de Algemene Middelen gebracht.

4.4 Relatie met de P&C-cyclus De risico’s en resultaten van grondexploitaties worden verwerkt in de planning & control cyclus van de gemeente: •

Alle lopende exploitaties worden geactualiseerd via het GIO-model (Grondexploitatie In één Oogopslag);

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

8

• • •

De resultaten worden opgenomen in de jaarrekening bouwgrondexploitatie en verwerkt in de paragraaf grondbeleid van begroting en jaarstukken; Bij majeure afwijkingen informeert het college de raad tussentijds en kan een afzonderlijk raadsbesluit noodzakelijk zijn; De risico’s uit grondexploitaties worden meegenomen in de gemeente brede analyse van het weerstandsvermogen.

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

9

5. Juridisch instrumentarium Het juridisch instrumentarium geeft de gemeente Sittard-Geleen de middelen om haar grondbeleid uit te voeren. De keuze welk instrument wordt ingezet hangt af van de rol die de gemeente vervult (initiërend, samenwerkend, verleidend, afwachtend of toetsend), van de maatschappelijke meerwaarde van een ontwikkeling en van de financiële en juridische uitvoerbaarheid. Het instrumentarium wordt toegepast vanuit een bewuste afweging. Dit hoofdstuk geeft de spelregels en praktische toepassing weer.

5.1 Ambtelijk hulpmiddel voor keuze van instrumenten Bij de inzet van juridische instrumenten moet telkens een bewuste afweging worden gemaakt. Niet elk instrument past in elke situatie en de inzet is ook niet vanzelfsprekend gekoppeld aan een rol. Om de ambtelijke voorbereiding te ondersteunen, hanteert de gemeente een set hulpmiddelen voor de afweging. Deze vragen zijn bedoeld als checklist voor de ambtelijke advisering en kunnen worden gebruikt bij de voorbereiding van een collegevoorstel of bij de interne beoordeling van een initiatief: 1. Noodzaak en effectiviteit a. Waarom is inzet van dit instrument nodig? b. Welk publiek doel wordt ermee bereikt dat anders niet of onvoldoende tot stand komt? 2. Weging van zwaarte a. Is dit het minst ingrijpende middel dat het doel kan bereiken? b. Zijn er lichtere of snellere alternatieven die hetzelfde effect hebben? 3. Financiële haalbaarheid a. Hoe verhoudt de inzet zich tot de integrale financiële businesscase? b. Zijn de kosten en risico’s acceptabel in verhouding tot de maatschappelijke meerwaarde? 4. Rechtmatigheid en juridische houdbaarheid a. Past de inzet binnen de wetgeving als Omgevingswet en staatssteunregels? b. Zijn er beperkingen of risico’s die juridisch moeten worden ondervangen? 5. Uitvoerbaarheid en capaciteit a. Heeft de organisatie voldoende capaciteit en middelen om dit instrument effectief in te zetten? b.

Leidt de inzet tot uitvoeringsrisico’s of vertraging elders? 6. Transparantie en gelijke kansen a. Zijn de motieven, criteria en gevolgen van de inzet vooraf duidelijk en uitlegbaar? b. Wordt voldaan aan het beginsel van gelijke kansen (Didam) en is de afweging navolgbaar voor raad en samenleving?

5.2 Inzet van instrumenten per rol De inzet van instrumenten verschilt per rol. Elk instrument heeft een eigen juridische werking, financiële impact en bestuurlijke betekenis. Instrumenten bij de initiërende rol •

•

Verwerving (minnelijk of onteigening): Door gronden zelf aan te kopen of, als dat niet lukt, via onteigening te verkrijgen, krijgt de gemeente volledige zeggenschap over een gebied. Dit instrument wordt alleen ingezet als het maatschappelijk belang groot is en eigendom noodzakelijk is om publieke doelen te realiseren. Vooraf wordt altijd een financiële onderbouwing en risicoanalyse gemaakt. Voorkeursrecht: Een voorkeursrecht verplicht eigenaren om grond eerst aan de gemeente aan te bieden bij verkoop. Dit voorkomt speculatie en stelt de gemeente in staat om in de

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

10

•

toekomst beter regie te voeren. Het instrument wordt zorgvuldig gemotiveerd toegepast en altijd transparant ingericht richting grondeigenaren. Omgevingsplan, projectbesluit of BOPA: Met een wijziging van het omgevingsplan of het nemen van een projectbesluit of BOPA kan de gemeente een gewenste ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk maken. Deze instrumenten worden uitsluitend ingezet om publieke doelen te borgen; ze worden niet gebruikt als drukmiddel in onderhandelingen.

Instrumenten bij de samenwerkende rol •

•

•

•

Samenwerkingsovereenkomst / anterieure overeenkomst: Met overeenkomsten worden afspraken vastgelegd over de verdeling van kosten, opbrengsten, risico’s, kwaliteit en planning. Duidelijkheid vooraf voorkomt geschillen en zorgt voor transparantie en rechtszekerheid. PPS-constructies (joint venture of concessie): Bij een publiek-private samenwerking investeren gemeente en markt gezamenlijk en delen zij zeggenschap. Deze constructies vergroten uitvoeringskracht, maar worden alleen aangegaan als de risico’s aanvaardbaar zijn en de publieke belangen via governance en escalatieregels goed geborgd zijn. Vereveningsafspraken: Omdat sommige locaties winstgevend zijn en andere juist verlieslatend, kan het nodig zijn kosten en opbrengsten tussen projecten of partijen te verdelen. Vereveningsafspraken leggen vast dat winstgevende onderdelen bijdragen aan de dekking van maatschappelijke tekorten, bijvoorbeeld voor herstructurering of voorzieningen. Zulke afspraken worden vastgelegd in overeenkomsten, met duidelijke verdeelsleutels of een fonds, en worden regelmatig herzien om transparantie en houdbaarheid te waarborgen. Selectieve verwerving of voorkeursrecht: Soms is het noodzakelijk dat de gemeente gericht gronden verwerft of een voorkeursrecht vestigt om versnipperd eigendom te bundelen. Dit wordt alleen gedaan als dit essentieel is voor de samenwerking en de maatschappelijke doelen.

Instrumenten bij de verleidende rol •

•

•

•

•

Omgevingsplan of vergunningverlening (incl. BOPA): Via een planwijziging of vergunningverlening kan de gemeente een ontwikkeling juridisch mogelijk maken. Daarbij stelt de gemeente randvoorwaarden over programma, kwaliteit en tempo, zodat maatschappelijke ambities niet uit het oog worden verloren. Anterieure overeenkomst: Een overeenkomst die voor de planologische medewerking wordt gesloten, legt vast dat kosten worden verhaald en publieke voorwaarden geborgd zijn. In uitzonderlijke gevallen, bij een aantoonbare onrendabele top, kan worden afgeweken van volledig kostenverhaal en dan alleen na een expliciet collegebesluit. Programma van eisen: Het programma van eisen vertaalt maatschappelijke ambities naar concrete voorwaarden, zoals duurzaamheid, betaalbaarheid en groenvoorzieningen. Deze eisen zijn niet-onderhandelbaar waar publieke belangen in het geding zijn. Gerichte bijdragen of cofinanciering: Soms is het nodig dat de gemeente zelf een financiële bijdrage levert om maatschappelijk gewenste plannen haalbaar te maken. Dit kan alleen op basis van een integrale businesscase en na toetsing aan de staatssteunregels, zodat bijdragen proportioneel en rechtmatig zijn.

Realisatietermijnen en verplichtingen: Door in overeenkomsten of vergunningen vast te leggen binnen welke termijn gebouwd moet worden, voorkomt de gemeente dat gronden braak blijven liggen of dat uitvoering onnodig vertraagt.

Instrumenten bij de afwachtende rol •

Conserverend omgevingsplan: Door de bestaande situatie vast te leggen zonder nieuwe bouwmogelijkheden toe te voegen, voorkomt de gemeente ongewenste ontwikkelingen en

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

11

•

•

bewaart zij regie voor later. Dit instrument wordt alleen ingezet als er een duidelijke beleidsmatige noodzaak is om een gebied voorlopig stil te zetten. Strategisch vasthouden van gronden: Soms houdt de gemeente grond in eigendom zonder deze direct te ontwikkelen. Dit geeft de mogelijkheid om later in te spelen op maatschappelijke opgaven, maar vraagt altijd een financiële onderbouwing en verantwoording van de risico’s. Concessiemodel: In een concessiemodel voeren marktpartijen de ontwikkeling uit binnen kaders die de gemeente vooraf stelt. Daarmee blijft het gemeentelijk inzet beperkt, maar is het belangrijk dat afspraken duidelijk worden vastgelegd en dat toezicht is geborgd.

Instrumenten bij de toetsende rol •

•

•

•

Vergunningverlening (BOPA, omgevingsplanactiviteit, projectbesluit): Bij vergunningverlening toetst de gemeente of plannen passen binnen beleid en wetgeving. Alleen plannen die volledig voldoen aan de kaders en publieke belangen krijgen medewerking. Kostenverhaal: De gemeente streeft ernaar om met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst te sluiten, zodat kosten volledig en efficiënt verhaald kunnen worden en aanvullende afspraken mogelijk zijn over kwaliteit, fasering en samenwerking. Als een overeenkomst niet tot stand komt, wordt het publiekrechtelijke spoor toegepast via regels in het omgevingsplan of een kostenverhaalsbeschikking. Daarbij worden de kosten volledig verhaald binnen de wettelijke mogelijkheden, maar er worden geen bijdragen gevraagd die buiten het wettelijk kader vallen. Handhaving en intrekking: Als regels of afspraken niet worden nageleefd, kan de gemeente handhavend optreden of een vergunning intrekken. Hiermee worden publieke belangen beschermd en wordt rechtsgelijkheid gewaarborgd. Conserverend omgevingsplan: Ook in de toetsende rol kan de gemeente de bestaande situatie vastleggen om aan te geven dat een gebied lage prioriteit heeft. Zo wordt duidelijk dat nieuwe plannen daar niet passen en alleen bestaand gebruik is toegestaan.

5.2.1 Contractuele condities bij gronduitgifte en overeenkomsten Bij de inzet van grondbeleidsinstrumenten borgt de gemeente haar publieke doelen via contractuele condities. Deze gelden bij alle vormen van gronduitgifte (verkoop, erfpacht, bouwclaim) en bij overeenkomsten met private partijen. De belangrijkste condities zijn: • • • • •

Bouwplicht en realisatietermijnen: verplicht om binnen een vastgestelde termijn te starten en te realiseren, zodat speculatie en vertraging worden voorkomen. Terugkoopregeling of boetebeding: geeft de gemeente een middel om in te grijpen bij nietnaleving. Programmatische afspraken: afspraken over woningcategorieën, fasering en functiemenging. Kwaliteitsafspraken: eisen over duurzaamheid, energieprestatie, groen en leefomgeving. Financiële condities: toepassing van de grondprijzenbrief (minimaal elke 2 jaar vastgesteld), canon bij erfpacht en afkoopregelingen.

Deze condities gelden gelijk voor alle partijen en zijn vooraf kenbaar, in lijn met het Didamarrest. In hoofdstuk 2 van deze bijlage is uitgewerkt hoe de selectieprocedure en de prijsstelling worden ingericht.

5.2.2 Hybride en overige instrumenten Naast de instrumenten die per rol worden ingezet, kent de gemeente instrumenten die een hybride karakter hebben of slechts beperkt worden toegepast.

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

12

•

•

Bouwclaimmodel: Bij een bouwclaim brengt een marktpartij eigen gronden in en verkrijgt hij in ruil daarvoor bouwrijpe kavels of bouwrechten. Dit versnelt samenwerking met private grondeigenaren, terwijl de gemeente de regie houdt over inrichting en kostenverdeling. Het bouwclaimmodel vereist altijd duidelijke afspraken over kostenverhaal, kwaliteit en fasering. Erfpacht: Uitgifte in erfpacht houdt in dat de gemeente eigenaar blijft, terwijl de gebruiker langdurig het recht krijgt om de grond te gebruiken en te bebouwen. Dit instrument houdt publieke zeggenschap over de grond, ook op de lange termijn. Erfpacht kan vooral worden toegepast bij strategische locaties, maatschappelijke voorzieningen of projecten met een bijzonder publiek belang. De canon en eventuele afkoopregelingen worden vastgesteld op basis van de grondprijzenbrief.

Overige beschikbare instrumenten: • • •

Grondruil of herverkaveling: nuttig bij versnipperd eigendom om efficiënter te verkavelen. Optie- of reserveringsovereenkomsten: geven partijen tijdelijk de mogelijkheid om plannen uit te werken, met duidelijke voorwaarden en tijdpad. Koop-/exploitatieovereenkomsten: vooral bij bouwrijpe kavels, voor afspraken over levering en ontwikkeling.

Deze instrumenten worden in Sittard-Geleen weinig toegepast, maar blijven beschikbaar voor situaties waarin dit nodig of gewenst is om publieke belangen te borgen.

5.3 Staatssteun en publieke financiering De gemeente kan in bepaalde gevallen een financiële bijdrage leveren aan ruimtelijke ontwikkelingen of gebiedsprojecten. Het uitgangspunt is dat de markt zelf verantwoordelijk is voor de financiële haalbaarheid van plannen. Gemeentelijke bijdragen zijn daarom alleen mogelijk als sprake is van een aantoonbare onrendabele top en wanneer duidelijk is dat zonder publieke steun de maatschappelijke doelen niet worden gerealiseerd. Bij iedere mogelijke bijdrage gelden de volgende uitgangspunten: •

•

•

•

•

Noodzakelijk en proportioneel: Een bijdrage wordt uitsluitend verstrekt als deze aantoonbaar nodig is om het project haalbaar te maken. De omvang van de bijdrage moet in verhouding staan tot de maatschappelijke meerwaarde die met de ontwikkeling wordt bereikt. Businesscase van de marktpartij: De initiatiefnemer moet met een transparante projectbusinesscase aantonen welke kosten en opbrengsten bij de ontwikkeling horen en waar de onrendabele top ontstaat. Zonder deze onderbouwing kan de gemeente geen bijdrage overwegen. Toetsing verwervingsprijs: Bij de beoordeling van een bijdrage wordt expliciet getoetst welke prijs de grondeigenaar zelf heeft betaald voor de grond. Gemeentelijke middelen worden nooit ingezet om speculatieve overbiedingen of onrealistisch hoge verwervingsprijzen te compenseren. Aanvullend inzicht door de gemeente: De gemeente wil bij grotere, complexe en maatschappelijk belangrijke ontwikkelingen niet alleen kijken naar de projectbusinesscase van de initiatiefnemer, maar ook breder inzicht verkrijgen in de mogelijke effecten voor de gemeentelijke financiën en de maatschappelijke opgaven. Voorbeelden zijn structurele lasten in de begroting, kansen voor leefbaarheid of samenhang met andere programma’s. Daar bestaat op dit moment nog geen standaardmethodiek voor, maar de behoefte aan verbreding van dit inzicht is groot.

Bij nieuw trajecten wordt daarom gekeken welke aanvullende informatie gewenst en haalbaar is om een betere afweging te maken. Toetsing aan staatssteunregels: Iedere vorm van publieke financiering wordt beoordeeld in het licht van de Europese staatssteunkaders. In de praktijk betekent dit dat de gemeente primair uitgaat van de DAEB/SGEI-route (Diensten van Algemeen Economisch Belang),

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

13

•

omdat deze het meest geschikt is voor gebiedsontwikkelingen met een aantoonbare maatschappelijke opgave. Daarbij wordt de bijdrage gekoppeld aan een publieke taak, vastgelegd in een overeenkomst, en strikt beperkt tot de aantoonbare onrendabele top om overcompensatie te voorkomen. Alleen bij zeer beperkte steunbedragen kan de de-minimisregeling worden toegepast. De MEOT-toets (Market Economy Operator Test) is bij onrendabele gebiedsontwikkeling doorgaans niet toepasbaar, omdat de gemeente juist handelt vanuit een publieke rol en niet als marktpartij. Vastlegging en transparantie: Een gemeentelijke bijdrage wordt altijd vastgelegd in een overeenkomst met de initiatiefnemer, waarin ook resultaatverplichtingen, zekerheidsstelling en de voorwaarden voor eventuele terugbetaling of verrekening worden opgenomen. De gemeente legt hierover transparant verantwoording af, zodat raad en samenleving inzicht hebben in de inzet van publieke middelen.

Bijlage nota Grondbeleid 2025 Sittard-Geleen

14