PPA & DorpsGoed - Antwoord Technische vragen Openen grondexploitatie Inbreidingslocatie Grinsel (Plan Jacobs)

Technische vragen raadsvoorstel openen grondexploitatie Inbreiding Grinsel

Vragen PPA-fractie 25 november 2022 1. Onder het kopje ’Kanttekeningen 1.2’ van het Raadsvoorstel wordt een verwijzing gemaakt naar het ‘verkavelingsplan’. Deze bijlage zit niet bij de gedeelde stukken. Graag deze bijlage alsnog toesturen? Het verkavelingsplan is nog in ontwikkeling. De grondexploitatie is gebaseerd op een conceptverkaveling, die in de tweede helft van 2022 door de beoogd ontwikkelaar is opgesteld. Inmiddels is hier ambtelijk een reactie op gegeven en de beoogd ontwikkelaar is nu bezig met het aanpassen van de verkavelingsopzet. Het college van B&W heeft nog geen (principe)besluit genomen over een verkavelingsopzet. We willen nu geen concepten delen, om te voorkomen dat die een eigen leven gaan leiden en mogelijk verwachtingen wekken naar omwonenden die later niet waargemaakt kunnen worden. De verkavelingsopzet is enkel gebruikt om vierkante meters toe te kunnen wijzen aan de diverse grondposities in de berekening. Bij het definitieve verkavelingsplan zal dat naast de grondexploitatie worden gelegd. 2. De vergelijking van de financiële cijfers uit beide bijlagen roept vragen op. Graag uitleg verschaffen hoe deze beide bijlagen gelezen dienen te worden? (in verband met vertrouwelijkheid, eventueel telefonisch of in persoonlijk gesprek) Beide bijlagen zijn gebaseerd op dezelfde grondexploitatie.

Echter de getallen uit de grondexploitatie zijn bij de begrotingswijziging afgerond op 100-tallen. Als je die afgeronde getallen vervolgens optelt, dan komt je in de totalen op andere getallen uit. Als voorbeeld: de boekwaardemutatie uit de samenvatting grondexploitatie staat in 2022 op € 213.572, in de begrotingswijziging is dat afgerond € 213.600 geworden. Ook bij het verwachte eindresultaat ontstaan hierdoor afrondingsverschillen: eindresultaat in de samenvatting grondexploitatie is €196.364 in de begrotingswijziging is dat € 196.200. 3. Graag uitleg verschaffen, en de volgorde aangeven, over de processtappen van dit plan die u voornemens bent te nemen? (o.a. slopen pand, verkopen grond ontwikkelaar, verkopen grond omwonenden, sluiten anterieure overeenkomst, inwoners participatie, akkoord ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden, stedenbouwkundige opzet, etc.) Op dit moment zijn we van plan om de volgende stappen te doorlopen: 1. Sloop pand (eerste kwartaal 2023); 2. Verkopen tuingrond aan bestaande huurders (gesprekken lopen); 3. Principebesluit met ruimtelijke en volkshuisvestelijke randvoorwaarden over stedenbouwkundige opzet (verwachting eerste helft 2023); 4. Na positief principebesluit, omgevingsdialoog door ontwikkelaar; 5. Na positief principebesluit, afsluiten koopovereenkomst verkoop grond; 6.

Na positief principebesluit, afsluiten anterieure overeenkomst; 7. Na ondertekenen overeenkomsten, start bestemmingsplanprocedure. 4. Graag aangeven in ‘Welke processtappen, en voor Welke besluiten’ van dit plan u voornemens bent de raad verder te betrekken? De gemeenteraad is aan zet bij de behandeling van het bestemmingsplan. Het proces tot en met de tervisielegging van het bestemmingsplan is een bevoegdheid van het College van B&W. Na de tervisielegging wordt het bestemmingsplan, inclusief eventueel ingediende zienswijzen, ter besluitvorming (vaststelling) voorgelegd aan de gemeenteraad.

Vragen Dorpsgoed 27 november 2022 1. Wanneer wordt de anterieure overeenkomst gesloten? Voor of na het vaststellen van het aangepaste bestemmingsplan? De anterieure overeenkomst wordt afgesloten voordat het ontwerpbestemmingsplan ter visie wordt gelegd. 2. Een gedeelte van de gemeente gronden worden momenteel verpacht, heeft dit consequenties voor de positieve grondexploitatie? Dit wordt namelijk niet aan de kostenkant van de grondexploitatie genoemd. U doelt bij verpachting mogelijk op de afspraken met de familie Jacobs? De beoogd ontwikkelaar maakt met hen afspraken over de inpassing van een deel van de gronden, die bij deze familie in gebruik zijn. In de gehanteerde verkavelingsopzet was rekening gehouden met de afspraken zoals die nu voorliggen en de inpassing van een perceel voor Jacobs. Dit heeft dus geen consequenties voor de grondexploitatie. 3. Blijft de grondexploitatie positief als een substantieel gedeelte betaalbare huur/ koop woningen worden? De huurprijs voor betaalbare huur zou dan onder 763.47 euro moeten liggen. De prijs van de betaalbare koopwoningen zou dan max 325.000 euro moeten worden. De grondopbrengst is gebaseerd op een taxatie, waarbij rekening is gehouden met een substantieel deel betaalbare woningen. 4. De bomen in dit gebied zijn een tijd geleden in beeld gebracht.

Staan er bomen in dit plan op de gemeentelijke bomenlijst? In 2018 zijn de bomen in beeld gebracht op het perceel dat in gebruik is bij de familie Jacobs en op het gemeentelijke perceel rondom de Grienselhof. Het perceel dat bij het voormalige bedrijfsgebouw De Laat Kappen hoort is toen niet meegenomen. Er staan 4 bomen aan de Grinsel (voor de voormalige brandweerkazerne) op de Lijst Waardevolle Bomen Sint-Michielsgestel. 5. Op welke wijze wordt er met de buurt tijdig een degelijke omgevingsdialoog ingezet? De ontwikkelaar zal over het plan een omgevingsdialoog moeten voeren. De precieze invulling is nog in afstemming tussen de ontwikkelaar en gemeente te bepalen, maar daarbij zal ook rekening moeten worden gehouden met het nu in besluitvorming zijnde participatiebeleid. 6. Wordt door het verkopen van een aantal stukjes grond aan omwonenden het ontwikkelpotentieel van de locatie niet beperkt? De beoogd ontwikkelaar heeft afstemming met de familie Jacobs over de toekomstige positie van hun eigendom in het gebied. Daarbij is het belang om voldoende ruimte te behouden voor de woningbouwontwikkeling een belangrijke randvoorwaarde. Daarnaast is sprake van via de gemeente verhuurde tuingrond. Vanwege eerdere toezeggingen is aan hen inmiddels een aanbod tot aankoop gedaan.

Het verkopen van deze percelen heeft invloed op de ontwikkelingsmogelijkheden, omdat die gronden dan niet meer beschikbaar zijn voor nieuwe woningen of openbare ruimte. Maar ondanks deze verkoop blijft er ons inziens voldoende ruimte over voor een kwalitatief goede woningbouwontwikkeling. De overige wensen voor uitbreiding van tuingrond hebben we nog niet in behandeling genomen. In het kader van de omgevingsdialoog kan met individuele omwonenden worden besproken of daar mogelijkheden voor zijn.