Bijlage 2 - Beleidsregels functiewijziging VAB en woningbouw buitengebied

Beleidsregels functiewijziging VAB en woningbouw buitengebied Het huidige Omgevingsplan1 biedt beperkte mogelijkheden voor hergebruik van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Er is daarom op basis van een gebiedsanalyse en de kaders uit de Omgevingsvisie onderzocht onder welke voorwaarden de gemeente Sint-Michielsgestel daarnaast mogelijkheden ziet voor: 1. herbestemmen vrijkomende agrarische bouwvlakken; 2. woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen); 3. nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven (niet alleen ondergeschikt maar toegroeien naar hoofdfunctie); 4. maatwerk.

1.1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken

Figuur 1.1 gebiedsindeling VAB-beleid2

Op het moment dat de agrarische bedrijfsactiviteiten op een locatie zijn beëindigd is het mogelijk op deze locatie de hoofdfunctie en het gebruiksdoel van het bouwvlak te wijzigen. Hierbij geldt in ieder geval dat: 1.

overtollige bedrijfsbebouwing3 dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden;

1 Het geldende bestemmingsplan is op basis van het overgangsrecht van de Omgevingswet het geldende omgevingsplan

geworden. 2 Voor wat betreft het benoemde beekdal betreft het een benadering hiervan op basis van de kenmerken van het aldaar aanwezige landschap. 3 Bedrijfsgebouwen die geen functie hebben voor de gewenste bedrijfsvoering.

2.

buitenopslag is niet toegestaan4;

3.

eventuele bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd door de bewoner(s) of in opdracht van de bewoners5;

4.

ondersteunende detailhandel6 bij de activiteit ter plaatse tot een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m² is in beginsel voorstelbaar, passend binnen de maximaal toegestane maatvoering van de hoofdfunctie;

5.

de ontwikkeling is op milieu hygiënische aspecten inpasbaar en er mag uitsluitend sprake zijn van een bedrijf in milieucategorie 1 en 27;

6.

er is geen sprake van onevenredige publieks- en of verkeersaantrekkende werking en er zijn op eigen terrein voldoende parkeervoorzieningen, er is een goede verkeersontsluiting en de verkeersveiligheid komt niet in het geding;

7.

er wordt zorg gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied8. Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen: ➢ wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?; ➢ welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?; ➢ welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?; ➢ op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?; ➢ op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;

4 Indien noodzakelijk voor de bedrijfsvoering en goed landschappelijk ingepast is maatwerk mogelijk. 5 In de nieuwe situatie blijft sprake van een bedrijfswoning. Dit is een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk

slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is. 6 Beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de hier toegestane activiteiten . 7 Bij bedrijvigheid behorende bij de milieucategorie 2 en hoger (maximaal 3.1) dient dit te worden aangetoond voor het aspect met de grootste richtafstand (geur, stof, geluid en/of gevaar) middels een kwantitatief onderzoek (verspreidingsberekening geur, verspreidingsberekening fijn stof, akoestisch onderzoek industrielawaai of QRA). 8 Uitgangspunten hiervoor zijn te vinden in de diverse gemeentelijke visies en beleidsstukken m.b.t. deze thema’s.

Beekdalen en Overgangszone Inpassing in het kleinschalig besloten/half-open landschap Rekening houden met meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek

Essen & Kampen

Heide ontginningen

Broek ontginningen

Inpassing in het kleinschalig landschap

Inpassing in het vlak en half-open landschap

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met onregelmatig gevormde kavels relatief smal- en lang

Rekening houden met rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling)

Bijdragen aan populierenlanen enbosjes (voormalige) teelt

Bijdragen aan broekbossen en houtwallen ook knotbomen en beemdgronden Rekening houden met onregelmatige verkaveling met kromme wegen en zandpaden

Inpassing in gehuchten met een eigen karakter

Rekening houden met grootschalige landbouw als belangrijke drager

Inpassing in blokverkaveling

Versterken van bosschages, bomenrijen en (hak)houtwallen

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met het herkenbare slotenpatroon

Inpassing in een opzet van boerderijzwermen en lintdorpen

Inpassing in het kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden.

Rekening houden grote bosnatuurcomplexen

Inpassing in het karakter van verspreide bebouwing langs wegen

Bescherming van open, bolle akkers

Versterken van bosvlakken (rabbatten) van o.a. populier (bomenweides) Tabel 1.1 te respecteren kenmerken per landschapstype

met en

de

Inpassing in het karakter van bebouwing langs wegen

8.

de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan9 met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 1.1. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen;

9.

functiewijzigingen anders dan naar wonen worden beschouwd als ‘categorie 3 ontwikkelingen’ in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap. Sloop die plaatsvindt op basis van deze beleidsregels maakt onderdeel uit van de bijdrage in kwaliteitsverbetering van het landschap;

10. bij herontwikkeling geldt dat in de verschillende gebieden zoals opgenomen in afbeelding 1.1 wordt uitgegaan van de functies en daarbij behorend bebouwingsoppervlak zoals vastgelegd in onderstaande tabel 1.210; Functiewijzing naar:

Wonen (uitsluitend wijzigen bestaande bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken naar wonen)

Gebiedsindeling: Beekdalen

Essen & Kampen Heide Broek en ontginningen ontginningen Overgangszone Bouwvlak van maximaal 1.500 m2 met 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Van het oppervlakte te slopen bedrijfsbebouwing mag de helft worden toegevoegd tot een totaal oppervlakte van maximaal 400m2* aan bijbehorend bouwwerk bij de woning.

9 Door een ter zake deskundige. 10 In alle gevallen dient sprake te zijn van 1 hoofdfunctie en gelden de daarvoor opgenomen maatvoeringsbepalingen.

Hierbinnen kan een combinatie met andere functies voorstelbaar zijn.

Recreatie (eventueel met maximaal 100 m2 ondersteunende daghoreca11). Voor een aansluitend campingterrein gelden de voorwaarden conform het vigerende omgevingsplan/maatwerk. Duurzame energieopwekking

Bouwvlak van maximaal 3.000 m2. Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 400 m2 (inclusief ondersteunende horeca) bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.000 m2* bedrijfsbebouwing.

Een functiewijziging naar duurzame energieopwekking betreft een complexe afweging en vraagt daarom in alle gevallen om maatwerk. De hiervoor in ander beleid opgenomen uitgangspunten worden in de afweging hierover betrokken.

Maatschappelijk

Bedrijf

Statische opslag (uitsluitend binnenopslag)

Een functiewijziging tot maatschappelijk vraagt in alle gevallen om maatwerk vanwege de diversiteit aan functies die hierbinnen kunnen passen. De hiervoor in ander beleid opgenomen uitgangspunten worden in de afweging hierover betrokken. Niet toegestaan. Bouwvlak van Bouwvlak van maximaal 4.000 m2. Naast maximaal 3.000 behoud van de al aanwezige bedrijfswoning m2. Naast behoud met maximaal 100 m2 aan bijbehorende van de al bouwwerken is 400 m2 bedrijfsbebouwing aanwezige toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met bedrijfswoning met 50% van de oppervlakte gebouwen die op de maximaal 100 m2 locatie wordt gesloopt tot een totaal van aan bijbehorende maximaal 1.000 m2* bedrijfsbebouwing. bouwwerken is 200 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 600 m2* bedrijfsbebouwing. Bouwvlak van maximaal 1.500 m2. Naast Bouwvlak van maximaal 2.500 m2. Naast behoud van de al aanwezige behoud van de al aanwezige bedrijfswoning bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bijbehorende bouwwerken is 400 m2 bouwwerken is 400 m2 bedrijfsbebouwing bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag toegestaan.

Dit mag worden uitgebreid met worden uitgebreid met 25% van de 50% van de oppervlakte gebouwen die op de oppervlakte gebouwen die op de locatie locatie wordt gesloopt tot een totaal van wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.500 m2* bedrijfsbebouwing. maximaal 1.000 m2* bedrijfsbebouwing.

Horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie ‘Recreatie’ en die het verstrekken van etenswaren en dranken als doel hebben. De oppervlakte van de bebouwing en het terras mogen gezamenlijk niet meer dan 100 m² bedragen. Daghoreca is uitsluitend overdag geopend, tot maximaal 20:00. Het houden van feesten en partijen valt niet onder daghoreca. 11

Agrarisch technisch hulpbedrijf/agrarisch verwant bedrijf12

Bouwvlak van Bouwvlak van Bouwvlak van Bouwvlak van maximaal 2.000 maximaal 3.000 maximaal 5.000 m2. maximaal 5.000 m2. m2. Naast behoud m2. Naast behoud Naast behoud van de Naast behoud van de van de al van de al al aanwezige al aanwezige aanwezige aanwezige bedrijfswoning met bedrijfswoning met bedrijfswoning met bedrijfswoning met maximaal 100 m2 maximaal 100 m2 maximaal 100 m2 maximaal 100 m2 aan bijbehorende aan bijbehorende aan bijbehorende aan bijbehorende bouwwerken is 400 bouwwerken is 400 bouwwerken is 400 bouwwerken is 400 m2 m2 m2 m2 bedrijfsbebouwing bedrijfsbebouwing bedrijfsbebouwing bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag toegestaan. Dit mag toegestaan. Dit toegestaan. Dit worden uitgebreid worden uitgebreid mag worden mag worden met 50% van de met 50% van de uitgebreid met 25% uitgebreid met 25% oppervlakte oppervlakte van de oppervlakte van de oppervlakte gebouwen die op de gebouwen die op de gebouwen die op gebouwen die op locatie wordt locatie wordt de locatie wordt de locatie wordt gesloopt tot een gesloopt tot een gesloopt tot een gesloopt tot een totaal van maximaal totaal van maximaal totaal van totaal van 2.500 m2* 2.500 m2* maximaal 1.000 maximaal 1.000 bedrijfsbebouwing. bedrijfsbebouwing. m2* m2* bedrijfsbebouwing. bedrijfsbebouwing. Paardenhouderij Conform voorwaarden die op grond van het Omgevingsplan op de betreffende locatie gelden.

* het is niet toegestaan gebouwen in te zetten als compensatie waarvoor op grond van een ander project of een andere regeling (bijv. LBV13 of LBV+ regeling) vergoeding is verleend of verleend gaat worden. Tabel 1.2 overzicht functies en passende maatvoering binnen de gebiedsindeling.

11.

de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij de functie ‘Wonen’ mag worden vergroot tot ten hoogste 400 m² op het moment dat voor het surplus boven de 150 m² tenminste 2x deze oppervlakte aan legaal aanwezige agrarische bedrijfsgebouwen of voormalige agrarische bedrijfsgebouwen14 binnen het grondgebied van de gemeente Sint-Michielsgestel wordt gesloopt;

12. op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of de functiewijziging op de locatie mogelijk is. Daarbij worden (niet-limitatief) aspecten zoals de voorstelbaarheid van de functie op de betreffende locatie (samenhang met omgeving), inpasbaarheid binnen provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht; 13. de volgende functies zijn in ieder geval niet toegestaan: a. kantoor met baliefunctie; b. detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van meer dan 200 m2; c. lawaaisport15; d. mestbewerking16.

12

Dit betreft: agrarisch-technisch hulpbedrijf: bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het leveren van goederen en diensten aan agrarische bedrijven of dat agrarische producten bewerkt, vervoert of verhandelt, waaronder loonwerkbedrijven, bedrijven voor mestopslag en handel, veetransport en veehandel, met uitzondering van mestbewerking; agrarisch-verwant bedrijf: bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven waarbij gebruik gemaakt wordt van het telen van gewassen, het houden van dieren of het toepassen van andere land-, bos- of natuurbouwkundige methoden, met uitzondering van mestbewerking. Aandacht voorkomen overwegend infrastructurele werken. 13 Vergoeding voor sloop is impliciet opgenomen in deze vergoeding. 14 Voormalige agrarische bedrijfsgebouwen betreffen alle gebouwen die oorspronkelijk als agrarisch bedrijfsgebouw zijn opgericht los van het huidige gebruik of bestemming. 15 Voorziening voor sportactiviteiten waarbij motorisch of mechanisch geluid wordt geproduceerd, waaronder in ieder geval begrepen de rallysport, de motorsport en de modelvliegsport.

16 De toepassing van basistechnieken of combinaties daarvan met als doel de aard, samenstelling of hoedanigheid van dierlijke mest te wijzigen, zoals droging, bezinking, (co)vergisting, scheiding, hygiënisatie of indamping van mest.

1.2 Woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen) Woningbouw dient primair plaats te vinden in stedelijk gebied. In afwijking daarvan zijn in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel uitsluitend mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster . Hierbij geldt in ieder geval dat: 1.

voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig. Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden: ➢ voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor Ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit); ➢ voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk); ➢ doordat er sprake is van een collectieve woonvorm conform provinciaal beleid op een bestaand bouwperceel;

2.

er dient sprake te zijn van een kleinschalige woningbouwontwikkeling buiten de beekdalen (zie fig. 1.217). Het betreffende gebied dient het toe te voegen aantal woningen ook qua draagkracht aan te kunnen en de locatie dient passend te zijn voor de beoogde doelgroep. Hierover wordt per nieuw initiatief een afweging gemaakt. Woningen conform de ambities uit het Programma volkshuisvesting krijgen hierbij prioriteit (bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa of Tiny houses);

3.

zorg wordt gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied18. Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen: ➢ wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?; ➢ welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?; ➢ welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?; ➢ op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?; ➢ op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;

17 Voor de locaties binnen de aangewezen overgangszones wordt voor deze beoordeling niet uitgegaan van een ligging binnen

het beekdal. 18 Uitgangspunten hiervoor zijn te vinden in de diverse gemeentelijke visies en beleidsstukken m.b.t. deze thema’s.

Beekdalen en Overgangszone Inpassing in het kleinschalig besloten/half-open landschap Rekening houden met meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek

Essen & Kampen

Heide ontginningen

Broek ontginningen

Inpassing in het kleinschalig landschap

Inpassing in het vlak en half-open landschap

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met onregelmatig gevormde kavels relatief smal- en lang

Rekening houden met rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling)

Bijdragen aan populierenlanen enbosjes (voormalige) teelt

Bijdragen aan broekbossen en houtwallen ook knotbomen en beemdgronden Rekening houden met onregelmatige verkaveling met kromme wegen en zandpaden

Inpassing in gehuchten met een eigen karakter

Rekening houden met grootschalige landbouw als belangrijke drager

Inpassing in blokverkaveling

Versterken van bosschages, bomenrijen en (hak)houtwallen

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met het herkenbare slotenpatroon

Inpassing in een opzet van boerderijzwermen en lintdorpen

Inpassing in het kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden.

Rekening houden grote bosnatuurcomplexen

Inpassing in het karakter van verspreide bebouwing langs wegen

Bescherming van open, bolle akkers

Versterken van bosvlakken (rabbatten) van o.a. populier (bomenweides) Tabel 1.3 te respecteren kenmerken per landschapstype

met en

de

Inpassing in het karakter van bebouwing langs wegen

4. overtollige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden. Voor de functiewijziging en nieuwe functies gelden de voorwaarden zoals opgenomen in 1.1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken; 5. de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan19 met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 1.3. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen; 6. de ontwikkeling moet binnen het straatbeeld passen en/of dit versterken en het landschap respecteren en/of versterken. In veel situaties betreft dit een lage goot met een landelijke architectonische verschijningsvorm. De verschijningsvorm kan ook hedendaags worden geïnterpreteerd, waarbij wordt uitgegaan van een in het gebied passende erfopzet; 7. op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn.

Daarbij worden (nietlimitatief) aspecten zoals provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht;

19 Door een ter zake deskundige.

Figuur 1.2 overzicht bebouwingsconcentraties

8. ruimte-voor-ruimte kavel(s) of woning(en) op grond van de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7 (maatwerk)’ zijn uitsluitend toegestaan binnen een in figuur 1.2 aangewezen bebouwingslint of bebouwingscluster; 9. binnen een in figuur 1.2 aangewezen bebouwingslint zijn uitsluitend nieuwe woningen toegestaan op een bestaand bouwperceel 20 (bouwvlak). Op een bestaand bouwperceel (bouwvlak) mag uitsluitend bouwmassa voor wonen conform onderstaande tabel worden gerealiseerd21;

20

Een bouwperceel waarbinnen het geldende omgevingsplan/bestemmingsplan het bouwen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 100 m2 toestaat. 21 Er kunnen zich situaties voordoen dat de m2 gesloopte bebouwing op grond van de gemeentelijke sloopverplichting tevens worden ingezet voor het verwerven van de op grond van het provinciaal beleid verplichte bouwtitel.

Toe te voegen bouwmassa voor wonen op een bestaand bouwperceel (bouwvlak)

Minimaal in te leveren oppervlakte bestaand bouwperceel (bouwvlak) (inclusief verwijderen van de daarop aanwezige bebouwing en verharding)

Minimaal te slopen feitelijk en legaal aanwezig oppervlakte gebouwen

1.000m3

2.000m2

500m2

1.200m3

2.600m2

700m2

1.400m3

3.200m2

900m2

1.600m3

3.800m2

1.100m2

1.800m3

4.400m2

1.300m2

2.000m3

5.000m2

1.500m2

2.200m3

6.000m2

1.700m2

2.400m3

7.000m2

1.900m2

2.600m3

8.000m2

2.100m2

2.800m3

9.000m2

2.300m2

3.000m3

10.000m2

2.500m2

Tabel 1.4 Overzicht in te leveren bouwvlak en te slopen gebouwen om bouwmassa voor wonen toe te voegen22.

10. in de aangewezen bebouwingsclusters is het toevoegen van woningen toegestaan, mits dit gepaard gaat met sloop in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel conform tabel 1.4. Verder dient de nieuwe bebouwing hier ingepast te worden binnen de karakteristiek van het betreffende cluster, dient aandacht te worden besteed aan het versterken van doorzichten en rekening te worden gehouden met de uitgangspunten van het betreffende cluster zoals opgenomen in onderstaande tabel 1.5: Legenda

22

Het is toegestaan de op grond van deze tabel te slopen bebouwing mede in te zetten om de op grond van het provinciale beleid verplichte bouwtitel te verwerven. Voor de gehanteerde maatvoering in de tabel is gezocht naar een logische verhouding op basis van de geïnventariseerde situatie op de bestaande agrarische bouwvlakken, zodat de maatvoering van de nieuwe woonbebouwing in verhouding staat tot de omvang van het agrarisch bedrijf dat op de betreffende locatie wordt gesaneerd.

Cluster

Te respecteren kenmerken/aandachtspunten

1. Loofaert Berlicum (cluster in essen& kampen) •

• •

•

• •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; speelse rooilijnen volgen overwegend de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, struweel, boomgaard, (hakhout)bosje); rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur.

2. Veedijk Berlicum (cluster in heideontginningen) •

•

•

• • • •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; ten zuiden van het cluster ligt de Wambergsche Beek; landschapskenmerken van beekdal(vormige laagte); kenmerkende blokverkaveling; bloklijnvormige landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, struweel); aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; bebouwing veelal dezelfde afstand tot de weg; rooilijnen volgen de weg; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken.

3. Heikantse Hoeve Berlicum (cluster in heideontginningen) •

• • • •

•

• •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; bebouwing wisselende ruime afstand tot de weg; oriëntatie woningen veelal op het erf; rooilijnen volgen richting van de blokverkaveling; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; blok- lijnvormige landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, (naaldhout)bosjes); rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; nieuwe ontsluitingen op de straat beperken en aansluiting zoeken op bestaande inritten.

4. Hoek Den Dungen (cluster in essen & kampen, deels beekdal) •

• • • • • •

• • • •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; het toevoegen van wooneenheden in het beekdal is ongewenst; speelse rooilijnen volgen niet altijd de weg; ecologische verbindingszone; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur; oriëntatie van de woningen op de open landschapskamer; rekening houden met de zichtlijnen en landschapskamer. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; waterreserveringsgebied; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; voorkom aaneengroeiing met bebouwde kom/straat; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur.

5. De Keer Den Dungen (cluster in essen & kampen) •

• • • • •

•

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; bebouwing op wisselende afstand tot de weg; speelse rooilijnen volgen niet altijd de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur; cultuurhistorisch landschap van o.a. Keerdijk; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.

6. Plein Sint-Michielsgestel (cluster in essen& kampen) •

• • • •

• • •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg; rooilijnen volgen de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen, mozaiek en onregelmatige structuur; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur. bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten.

7. Hemelrijkstraat Sint-Michielsgestel (cluster in essen & kampen) •

•

• • • • •

• •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden; voldoende afstand tot de bebouwing van de kern Sint-Michielsgestel en cluster Plein; bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg; rooilijnen volgen veelal het grillige wegenpatroon; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen (deels verdwenen) dijk; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; waterreserveringsgebied; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.

8. Vogelenzang Gemonde (cluster in essen & kampen, broekontginningen) •

•

• • •

•

• •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden; bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg; rooilijnen volgen de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur. Nabijheid van broekontginningen zichtbaar (boomsoorten); rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten.

9. Broekstraat Gemonde (cluster in broekontginningen) •

•

• •

• • • •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden; rooilijnen volgen de weg; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; Natuurnetwerk Brabant en ecologische verbindingszone; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen waaronder populierenweides); Beeksche Waterloop; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.

10. Besselaar Gemonde (cluster in essen & kampen) •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; • voorkom aaneengroeien met bebouwde kom; • bebouwing heeft wisselende afstand tot de weg ; • kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur; • aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; • rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; • bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; • inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten. Tabel 1.5 Overzicht te respecteren kenmerken en aandachtspunten per bebouwingscluster.

11.

23

wooncollectieven 23 conform mogelijkheden op grond van de Omgevingsvisie, het provinciaal beleid en het Programma Volkshuisvesting zijn toegestaan op een bestaand agrarisch bouwvlak 24 mits deze niet is gelegen in de beekdalen (fig. 1.2). Ook in of aansluitend aan het Natuurnetwerk Brabant zijn wooncollectieven niet passend. Uitgangspunt is waar mogelijk hergebruik van de bestaande bebouwing of bij nieuwbouw een afname van de huidige op de

Onder collectieve woonvormen wordt verstaan: • geclusterde woonvormen (o.a. voor ouderen) • collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde • begeleid wonen en 'wonen met aandacht'. Deze woonvormen worden voor een groot deel vanuit de maatschappij opgepakt en in ontwikkeling gebracht. De woonvormen worden ontwikkeld vanuit een specifiek concept, bijvoorbeeld het versterken van sociale innovatie zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen of met aandacht voor zorgcomponenten of vanuit specifieke duurzaamheidsdoelen. 24 Een bouwperceel waarbinnen het geldende omgevingsplan/bestemmingsplan het bouwen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 100 m2 toestaat.

locatie aanwezige bebouwing met minimaal 25%. Het is niet toegestaan hiervoor bebouwing in te zetten waarvoor op grond van een ander project of regeling al vergoeding voor sloop is ontvangen. Naast de afstand tot voorzieningen dient de ontwikkeling ook passend te zijn gezien de aanwezige gebiedskwaliteiten, bereikbaarheid en ontsluiting.

2.1

Nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven

Indien er sprake is van nevenactiviteiten bij een agrarisch bedrijf geldt in ieder geval dat: 1. bij een verbrede agrarische bedrijfsvoering25 hoeven de niet-agrarische bedrijfsactiviteiten niet ondergeschikt te zijn aan de agrarische bedrijfsvoering. De agrarische bedrijfsvoering moet wel volwaardig en herkenbaar aanwezig zijn. Dit is ter beoordeling aan een externe deskundige, zoals de Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen; 2. het deel van het agrarische bouwvlak dat ten dienste staat van de niet-agrarische verbrede bedrijfsactiviteiten heeft een omvang van maximaal hetgeen wat toegestaan is als de agrarische bedrijfsvoering wordt gestaakt zie artikel 1.126; 3. nevenfuncties op grond van deze beleidsregels worden op voorhand beschouwd als categorie 3 ontwikkelingen in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap; 4. er mag slechts één bedrijf per bouwvlak aanwezig zijn. Er mag geen sprake zijn van splitsing van bouwvlakken of meerdere bedrijven die gevestigd zijn op één adres. De samenhang tussen de agrarische bedrijfsvoering en de nevenactiviteit wordt op deze wijze geborgd.

1.4

Maatwerk

Het kan in een specifiek geval voorkomen dat zich een initiatief aandient dat niet past binnen dit afwegingskader, maar waarvan gemeente en provincie constateren dat dit initiatief toch voldoende bijdraagt aan de kwaliteit van het landelijk gebied van de gemeente Sint-Michielsgestel en past binnen de ambities zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie. Indien een dergelijk initiatief zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak, maar daarmee wel een duidelijke meerwaarde realiseert in relatie tot de geformuleerde doelstellingen van dit beleidskader kan besloten worden tot het aangaan van een maatwerkafspraak, zodat in afwijking van paragraaf 1.1 en 1.2 meer ruimte kan worden geboden. Dit betekent in ieder geval dat de kwaliteitswinst zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak maar ook op omliggende gronden een bijdrage plaatsvindt aan de met de omgevingsvisie beoogde belevingswaarde, landschaps-, natuur-, landbouw-, en/of klimaatdoelen.

Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 1.2 lid 8 en 9 voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Hiervoor is het uitsluitend toegestaan de bouwtitel te verwerven op basis van een fysieke tegenprestatie binnen de gemeente SintMichielsgestel door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk). Afkoop van de fysieke tegenprestatie is om gebruik te kunnen maken van deze maatwerkbepaling niet toegestaan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.

25

Agrarische bedrijfsvoering met nevenfuncties.

26 Voor wat betreft mestbehandeling, mestvergisting en mestbewerking zijn de uitgangspunten vanuit provinciaal beleid leidend.