4.12 LIP Het Gewat G2225 en G2866 Berlicum
Tekst van het document
Ruimtelijke inpassing Het Gewat definitief
colofon
projectnaam Ruimtelijke inpassing datum 20-april-2023 projectnummer P04060 opdrachtgever Particulier BRO projectleider JR projectteam RG CJ bron kaft BRO
BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl
Inhoudsopgave 1
Inleiding
4
2
Stedenbouwkundige context
5
3
Stedenbouwkundige schets
6
4
Landschappelijke schets
7
5
Beeldkwaliteitplan
8
Bijlage: doorsnede waterbuffer
20-april-2023
11
3
Inleiding
Ruimtelijke inpassing
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
De initiatiefnemer wenst om één Ruimte voor Ruimte woning te realiseren aan Het Gewat te Middelrode. Op 1 december 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders een voorwaardelijk principebesluit genomen voor onderhavig ruimtelijk initiatief.
1.2
Planlocatie
De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling is gelegen aan Het Gewat te Middelrode, gemeente Sint Michielsgestel. Het perceel staat kadastraal bekend als BLC00, sectie G, nummers 2866 en 2225 met een oppervlak van circa 3.466 m².
1.3
Leeswijzer
Deze rapportage bestaat uit verschillende onderdelen die zijn opgebouwd door kaartmateriaal met een tekstuele toelichting.
Stedenbouwkundige context
Om grip te krijgen op de locatie is de ligging van de locatie in kaart gebracht. Er wordt onder andere ingegaan op de structuur van de wijk de Haashoeve en de positie ten opzichte van de stedelijke en landelijke context.
Stedenbouwkundige schets
Om tot een goede inpassing te komen voor de Ruimte voor Ruimte woning is een stedenbouwkundige schets opgesteld. Deze schets beschrijft de belangrijkste uitgangspunten van het te ontwikkelen perceel met zijn directe omgeving.
Landschappelijke schets
Als vervolg op de stedenbouwkundige inpassing geeft de landschappelijke schets de versterkingen en aansluitingen weer van het ontwikkelingsperceel op het bestaande landschap.
Beeldkwaliteitplan
Als laatste onderdeel geeft het beeldkwaliteitplan in woord en beeld de uitgangspunten voor het ontwerp van de bebouwing. Het is een leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling. Het beeldkwaliteitplan vormt de brug tussen de uitgangspunten en gedachten achter het stedenbouwkundigen landschapsplan en de daadwerkelijke bouw van de woning.
Figuur 1: Westelijke kavelgrens (nr. 2866), richting het zuiden
20-april-2023
4
Stedenbouwkundige context Ruimtelijke inpassing
2
Stedenbouwkundige context
Om grip te krijgen op de locatie is de ligging van de locatie in kaart gebracht. Er wordt onder andere ingegaan op de structuur van de wijk De Haashoeve en de positie ten opzichte van de stedelijke en landelijke context.
eg
Papegaaiw
ovel
De H
st na lia Ju
De
De wijk, die aan de zuidzijde wordt begrensd door Het Gewat, is ontstaan in de jaren ‘70 van de vorige eeuw. De wijk kenmerkt zich door een stratenpatroon met een mix van rechthoekige en organische vormen. De straten kennen een bosrijke aankleding met een hoge aanwezigheid van verwilderde straatbegroeiing met daartussen diverse bomenrijen.
at ra
rg Be
er
sekk
De
aa De H
ne
ive
Du er
nk Vi
t
wa
He
e tG
Plangebied
g
20-april-2023
De
unnin
Gekeken naar het geheel van de wijk valt het op dat de wijk grenst aan het buitengebied en door de wegen De Kunning en Het Gewat met bomenrijen wordt afgebakend. Het plangebied biedt door zijn ligging in de oksel van het woongebied een opportuniteit om de overgang van de verstedelijking naar het buitengebied verder vorm te geven.
lag
s en
De K
De panden kennen een gevarieerde architectuur en ook qua bouwvorm komt een grote mate van afwisseling voor. De gevels zijn opgetrokken uit hoofdzakelijk bakstenen, maar ook andere diverse materiaaltypen komen voor, zoals: witstucwerk of combinaties met het gebruik van hout en glas. Ook kapvormen komen in verschillende soorten, maten en richtingen voor. Hierdoor vertoont bijna elke woning een volledige individuele impressie.
kk
Gekeken naar de bebouwing is de wijk volledig opgebouwd uit vrijstaande woningen. De woningen zijn over het algemeen georiënteerd op de straat en volgen duidelijk de ritmiek van de straat waaraan zij gelegen zijn.
Figuur 2: Wijk De Haashoeve te Middelrode 5
Stedenbouwkundige schets
Stedenbouwkundige toelichtinginpassing Ruimtelijke
3
Stedenbouwkundige schets
A
Terugliggende rooilijn om de ruimte tussen de bestaande bomenrij langs de straat en de woning te vergroten (ruimte overeenkomstig met het perceel aan de overzijde).
A
B
Hoofdmassa bestaande uit twee aan elkaar geschakelde volumes.
G
C overeenkomstige lijn met de woning aan de
2,5m.
taande inrit bes
m 12 g ra
ng
overzijde van de straat.
on W
rd i
Hoofdvolume gepostioneerd op een
e
m
fv er ha
Oprit gesitueerd tussen de bestaande bomen,
D waardoor de volledige bomenrij blijft behouden.
g
in
en er rk Pa
E
11
Er
Ga
D
B
E
C
Drie parkeerplaatsen geclusterd aan de zuidwestelijke zijde van het woongebied.
F Garage gepositioneerd tussen bestaande woning buurperceel en de nieuwe woning
G Zicht vanuit het buitengebied accentueren door positionering en uitstraling van hoofdvolume.
Voorstel woonbestemming = (rest blijft agrarisch) opp. ca. 996m2
Om tot een goede inpassing te komen voor de Ruimte voor Ruimte woning is een stedenbouwkundige schets opgesteld. Deze schets beschrijft de belangrijkste uitgangspunten van het te ontwikkelen perceel met zijn directe omgeving. In de stedenbouwkundige toelichting zijn de belangrijkste elementen puntsgewijs beschreven met een aanduiding op de kaart.
Stedenbouwkundige schets - Concept Het Gewat - Middelrode Gemeente Sint-Michielsgestel 20-april-2023
=
Grondoverdracht gemeente opp. ca. 67m2
G
Boxtel
Datum:
Schaal:
Bosscheweg 107
april 2023
1 : 500
Getekend:
Formaat:
CJ
A3
Tekeningnr.:
Projectnr.:
01
P04060
5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 www.bro.nl info@bro.nl
N
6
Landschappelijke schets
Landschappelijke maatregelen Ruimtelijke inpassing
4
Landschappelijke schets
A n
ilij
de
n ge lig
o ro
ug
taande inrit bes
r Te
B
Gazon
g ra
fv er ha
rd i
ng
D
C Aanplanten van inheemse landschapsbomen.
in g
Bomenweide bestaande uit inheemse bomen aan
D de noordzijde van het perceel als afscherming van
C
de tuin.
B
et ij H
t wa Ge
Siertuin
H
Agrarisch
r en
m
Bo
Lage geschoren inheemse haag van ca. 1 meter hoog voorziet een omkadering van het woongebied en zorgt voor een groen aanzicht van de woning zonder de openheid van het gebied te verliezen.
on W
Pa rk er en
e
Er
Ga
A
Verwilderde berm vrijmaken van inheemse struikbeplanting zodat de bestaande bomenrij beter tot zijn recht komt. Doorzetten van de laagbegroeiing overeenkomstig met het straatprofiel ten noorden.
E
Aanplanten van een bomenrij van (inheemse) knotbomen. Deze bomenrij loopt richting de waterloop in het zuiden en sluit aan bij de landschapskarakteristieken van de Aa.
F
Toevoeging van een (inheems) kruidenrijk grasland of meerjarige bloemenstrook.
G
F
Agrarisch
E
G Zoekgebied voor waterbuffering achter op het perceel gericht naar het open landschap.
Weide
H Noodoverstort in verbinding met waterbuffer. Voorstel woonbestemming = (rest blijft agrarisch) opp. ca. 996m2
Als vervolg op de stedenbouwkundige inpassing geeft de landschappelijke schets de versterkingen en aansluitingen weer van het ontwikkelingsperceel op het bestaande landschap.
=
= Waterbergingsgebied
In de landschappelijke maatregelen zijn de belangrijkste elementen puntsgewijs beschreven met een aanduiding op de kaart.
Landschappelijke schets - Concept Het Gewat - Middelrode Gemeente Sint-Michielsgestel 20-april-2023
Grondoverdracht gemeente opp. ca. 67m2
= Zoekgebied waterbuffer
Boxtel
Datum:
Schaal:
Bosscheweg 107
maart 2023
1 : 500
Getekend:
Formaat:
CJ
A3
Tekeningnr.:
Projectnr.:
01
P04060
5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 www.bro.nl info@bro.nl
N
7
Beeldkwaliteit
Ruimtelijke inpassing
5
Beeldkwaliteit
Situering
Rooilijn
Doel beeldkwaliteitplan
Een beeldkwaliteitplan geeft richting aan de stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke uitwerking van het ruimtelijk ontwerp. Het is een inspiratiebron voor architecten, zelfbouwers en de inrichters van de openbare ruimte. Ook dient het plan als leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling. Het beeldkwaliteitplan vormt daarmee de brug tussen de uitgangspunten en gedachten achter het stedenbouwkundig plan en de daadwerkelijke bouwfase. Het zorgt derhalve dat de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing tot uitdrukking komt.
5.2
Opbouw beeldkwaliteitplan
Het beeldkwaliteitplan bestaat per onderdeel uit een beschrijving en referentiebeelden. Voor ieder onderdeel zijn de toetsingscriteria in een tabel opgenomen. Dit schema bevat de feitelijke criteria waaraan de welstandscommissie zal toetsen. Wanneer er vrijheid wordt gegeven in de criteria of wanneer er onduidelijkheid bestaat over de wijze van interpreteren van deze vrijheid, kunnen de toelichtende teksten of de beelden uitsluitsel bieden. De referentiebeelden zijn ter referentie én inspiratie. Het zijn echter geen letterlijke verwijzingen.
5.3
De hoofdmassa moet een aansluiting vinden op het lint van de bestaande bebouwing. Door de hoge bomen grenzend aan de straatkant van het perceel is wenselijk om de hoofdmassa enkele meters (max. 2 meter) achter de rooilijn van Het Gewat te situeren. Hierdoor komt de hoofdmassa beter tot zijn recht in de ruimte. De
Als laatste onderdeel geeft het beeldkwaliteitplan in woord en beeld de uitgangspunten voor het ontwerp van de bebouwing.
5.1
•
terugliggende rooilijn biedt een overgang richting het landschap en het einde van het woonlint; •
Bijgebouwen / garages staan achter de voorgevel(s) van het hoofdvolume.
Oriëntatie
•
De woning krijgt een oriëntatie richting Het Gewat.
Hoofd-
Bouwmas-
•
De hoofdmassa van de nieuwbouw dient in maat in een passende verhouding te staan met de oorspronkelijk
vorm
sa
bebouwing in de omgeving •
De hoofdmassa krijgt een hoofdvorm middels een rechthoekige plattegrond of meerdere aaneengeschakelde rechthoekige vormen. Bij de tweede mogelijkheid is het van belang dat er één rechthoekige vorm de overhand heeft in de massa.
Bouw-
•
De hoofdmassa bestaat uit één of twee bouwlagen met een ruime, dominante kap;
hoogte
•
Voorgesteld wordt om in het bestemmingsplan op te nemen: goothoogte max. 6m, nokhoogte max. 9m.;
•
De goothoogte mag variëren van 1.5m tot max. 6m boven het maaiveld.;
•
Bijgebouwen indien niet inpandig: één bouwlaag met mogelijk een kap; en qua massa en hoogte ondergeschikt aan hoofdmassa.
Kapvorm
•
De hoofdmassa wordt voorzien van een kap, vorm van de kap is vrij;
•
Platte afdekking is niet toegestaan.
Kaprich-
•
Kaprichtingen zijn vrij te bepalen;
ting
•
Dakhelling is minimaal 40 graden.
Geve-
Gevelop-
•
De gevels zijn bescheiden en evenwichtig. Ze zijn harmonieus van opzet;
laanzicht
bouw
•
De plaats, afmeting en verhoudingen van de raam-, deur- en andere openingen dienen goed op elkaar en de karakteristieken van het gebouw te zijn afgestemd;
•
De openingen in de gevels worden zo geplaatst dat het vlak heel blijft en de vorm solide.
Gevelgele-
•
De gevels zijn bescheiden en evenwichtig. Ze zijn harmonieus van opzet;
ding
•
De plaats, afmeting en verhoudingen van de raam-, deur- en andere openingen dienen goed op elkaar en de karakteristieken van het gebouw te zijn afgestemd;
•
Geen boeiborden toepassen;
•
De constructie is bij voorkeur een essentieel onderdeel van de architectuur.
Uitgangspunten beeldkwaliteit De Haashoeve
De omgeving van De Haashoeve kenmerkt zich door het grote aanbod aan natuur. De wijk heeft door de veelheid aan 20-april-2023
8
Beeldkwaliteit
Ruimtelijke inpassing
vegetatie zoals bomenrijen en struikgewassen een verwilderde en bosrijke uitstraling. De vrijheid van beplanting die wordt aangezet door de natuur komt ook terug in de vrijheid van bebouwingen. In de wijk liggen daardoor woningen met verschillende vormen, materialen en kleuren.
5.4
Uitstraling
Doordat het plangebied deels aansluit op de wijk, maar ook de overgang vormt naar het aangrenzend landschap is het van belang dat het ontwikkelingsperceel een dorpse en natuurlijke uitstraling krijgt. Om dit te verwezenlijken wordt voorgesteld om een landelijke woning te realiseren met dorpse en hedendaagse karakteristieken. De woning maakt daarmee qua uitstraling en ligging zowel onderdeel uit van de verstedelijking als de overgang naar het landschap
5.5
Detaille-
Materiaal-
ring
keuze
•
Overwegend natuurlijk, traditioneel en streekeigen materiaalgebruik met gedekte kleuren. Overigens betekent dit niet per definitie dat een historiserende architectuur moet worden toegepast; in de vormentaal is het uiteraard toegestaan om hedendaagse vormgeving en detaillering te gebruiken;
•
Gevels: hoofdzakelijk van baksteen, afwisselingen met hout, en glas zijn mogelijk. Witstucwerk is uitgesloten.
•
Daken: rode of donkere gebakken pannen, een rieten afdekking of een combinatie;
•
Geglazuurde dakpannen zijn uitgesloten en felle kleuren en glimmende materialen zijn uitgesloten;
•
Bijgebouwen zijn nadrukkelijk verwant met het hoofdgebouw.
Com-
•
De gekozen detaillering, materialen en kleuren ondersteunen het karakter van het bouwwerk;
positie
•
Eventuele zonnepanelen of technische installaties die in het zicht komen dienen te worden meegenomen in
massaonderdelen
het ontwerp van de gebouwen. Zonnepanelen worden geïntegreerd in het dakvlak; •
De schoorstenen, dakramen en dakkapellen worden zo geplaatst dat het dakvlak als geheel leesbaar blijft en de bindende werking van het vlak in tact blijft. Dakramen, dakranden verzinken in het dakvlak.
Detaillering en materiaalgebruik
Om het landelijk, ontspannen en kleinschalig beeld tot uitdrukking te laten komen wordt overwegend gewerkt met traditionele materialen met gedekte kleuren. Eventuele eigentijdse elementen zoals omlijstingen van ramen en/of deuren met een verticale ritmiek passen binnen de beoogde beeldkwaliteit zolang deze elementen geen afbreuk doen aan de leesbaarheid van de hoofdstructuur.
20-april-2023
9
Detaillering
Ruimtelijke inpassing
Schoorstenen en dakramen subtiel verwerkt in het dakvlak
Uitstraling van een landelijke woning met verticale gevelopeningen
Gebruik van een samengestelde kap, met hout, glas en baksteen elementen in de gevel
Referentiebeelden Woning
Beeldkwaliteitsplan Het Gewat Projectnummer p04060 maart 2021
Dakoverstek met houtelementen
20-april-2023
Hoofdmassa bestaande uit twee aan elkaar geschakelde volumes met een overstekend dakvlak
Landelijke architectuur met het gebruik van bakstenen en hout
Zonnepanelen ingebed in het dakvlak
Hoofdmassa bestaande uit twee aan elkaar geschakelde volumes
Modern accent in een traditionele gevel
10
Bijlage: Doorsnede waterbuffer Ruimtelijke inpassing
Bijlage: Doorsnede waterbuffer Toelichting Voor de waterbuffering op eigen terrein is minimaal 18,15m3 vereist. In de berekening is aan de randen een talud opgenomen van 1m., waarna de maximale diepte van 0,5m wordt bereikt. Hierdoor is voor de volledige berging (inclusief talud) ca. 51m2 benodigd. Met de zojuist toegelichte principes zijn bij een volledig rechthoekige waterbuffering de minimale lengte en breedte maten 5,1m x 10m. In het aangegeven zoekgebied is het gewenst om de buffering organisch vorm te geven, hierdoor zullen de lengte en breedte maten hoger uitvallen.
max. 0,5m diep
ondergrondse noodoverstort
woning
4,5m terras
9,5m siertuin
10m (suggestief) weide
1m
1m
10m (suggestief)
weide
waterbuffer
(bestaande uit minimaal 18,15 m3)
20-april-2023
Doorsnede waterbuffering
Boxtel
Datum:
Schaal:
Bosscheweg 107
mei 2022
-
Getekend:
Formaat:
5282 WV Boxtel
11
Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Venlo Industriestraat 94
www.bro.nl | info@bro.nl
5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01