27. S Hezelaar 2 - 2c
Tekst van het document
StM Sint-Michielsgestel geeft ruimte
Ruimtelijke onderbouwing Ontwikkeling Hezelaar 2 — 2c te Sint-Michielsgestel
Wintraecken Advies Planologisch adviesbureau
Titel:
Ruimtelijke onderbouwing Ontwikkeling Hezelaar 2 — 2c te Sint-Michielsgestel
Datum:
02-05-2023
Projectnummer:
2021.141
Adviesbureau:
Wintraecken
Advies
B.V.
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt,in enige vorm of op
enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieë&n, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schrifelijke toestemming van de opdrachtgever envof Wintraecken Advies.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
Wintraecken Advies Planologisch adviesbureau
2
INHOUDSOPGAVE
1.
INLEIDING...
1.1 Achtergrond en doel van het plan.. 1.2 Ligging en begrenzing van de planlocatie … 1.3 Vigerend bestemmingsplan …
1.4 Leeswijzer… 2.
BESCHRIJVING
BESTAANDE
SITUATIE...
2.1 Huidige situatie omgeving.… 2.2 Planlocatie
3.
VISIE OP
…
HET PLAN
EN LANDSCHAPPELIJKE
INPASSING
…
3.1 Visie op het plan
3.2 Landschappelijke inpassing 4.
BELEIDSTOETS
.
-26
4.1 Inleiding
-26
4.2 Riijksbeleid.
.26
4.3 Provinciaal beleid
4.4 Gemeentelijk beleid … 5.
MILIEU-HYGIËNISCHE EN PLANOLOGISCHE VERANTWOORDING … 5.1 M.e.r-beoordeling. 5.2 Archeologie en cultuurhistorie … 5.3 Flora en fauna…
5.5 Waterparagraaf.… 5.6 Bodem..
5.7 (Ondergrondse) infrastructuur / kabels en (buis)leidingen … 5.8 Bedrijven en milieuzonering… 59
Akoestiek
5.10
Luchtkwaliteit
5.11 Externe veiligheid. 5.12 Verkeer en parkeren … 6.
JURIDISCHE
PLANOPZET..
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
3
7.
ECONOMISCHE
UITVOERBAARHEID…
8.
MAATSCHAPPELIJKE
9.
CONCLUSIE.
UITVOERBAARHEID
Bijlagen 1.
GV Advies, Landschappelijke inpassing en kwalliteitsverbetering Hezelaar 2-2c SintMichielsgestel 18 oktober 2022 Bijlage 1.1 — Berekening investeringsbijdrage kwaliteitsverbetering
Bureau voor Archeologie, Rapport 1079. Hezelaar 2-2c, Sint-Michielsgestel, gemeente Sint-Michielsgestel: een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen in de verkennende fase, 17 december 2021 Bijlage 2.1 - Selectieadvies PVE proefsleuven Bijlage 2.2 - Proefsleuvenonderzoek (IVO-P), BAAC-project A-22.0465, 19 oktober 2022
Blom Ecologie, Quickscan Wet natuurbescherming Hezelaar 2-2c te SintMichielsgestel, kenmerk: BE/2021/566/r, 2 juli 2021 MILON, Stikstofberekening ten behoeve van de sloop- en bouwwerkzaamheden aan de Hezelaar 2-2c te Sint-Michielsgestel, projectnummer: 20211769-2, 1 juli 2021 MILON, Watertoets ter plaatse van de Hezelaar 2 te Sint-Michielsgestel, projectnummer: 20211769, 15 juli 2021 MILON, Milieuhygiënisch vooronderzoek, Hezelaar 2 te Sint-Michielsgestel, projectnummer: 20211769-1, 19 juli 2022 MILON, Nader bodem- en asbestonderzoek, Hezelaar 2 te Sint-Michielsgestel, projectnummer: 20221707, 28 juli 2022 Bijlage 7.1 - Offerte milieukundige (vervolg)begeleiding bodemsanering De Roever Omgevingsadvies, Onderzoek geurhinder veehouderijen Hezelaar 2 — 2C Sint-Michielsgestel, referentie: 20210950.v02, 3 april 2023 De Roever Omgevingsadvies, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Hezelaar 2 — 2c Sint-Michielsgestel, referentie: 20210951.v01.1, 28 juni 2021 10. De Roever Omgevingsadvies, Onderzoek (zeer) fijn stof Hezelaar 2-2c SintMichielsgeste, referentie: 20210950.pm10.v01, 3 april 2023
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
4
1.
INLEIDING
1.1 Achtergrond en doel van het plan
Initiatiefnemer heeft het planvoornemen om de bestaande situatie ter plaatse van het adres Hezelaar 2 — 2c te herstructureren. De vigerende bestemming ‘Detailhandel’ met aanduiding ‘speficieke vorm van detailhandel — antiekhandel' en bedrijfswoning, geadresseerd aan de Hezelaar 2, wordt gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’. Om deze ontwikkeling te
vervolmaken blijft de huidige antieke woonboerderij gehandhaafd en wordt deze als burgerwoning voortgezet. Het aanwezige bijgebouw dat ten dienste staat van de detailhandelsbestemming zal voor een groot deel teniet worden gedaan. Ten aanzien van de
woonbestemming op adres Hezelaar 2c geldt dat deze bestemming wordt gehandhaafd, maar dat initiatiefnemer het bestemmings-/pouwvlak wenst te verplaatsen om ter plaatse van dit adres een nieuwe, eigentijdse woning op te richten. In de huidige situatie betreft Hezelaar 2 een antiekhandel, gevestigd even ten zuidoosten van Sint-Michielsgestel. Ten dienste van deze functie zijn enkele bijgebouwen aanwezig op de gronden van het adres Hezelaar 2. Hezelaar 2c betreft een adres waarop reeds een
burgerwoning aanwezig is. Onderhavig planvoornemen betreft kortgezegd de handhaving van de woonbestemming aan de Hezelaar 2c, met een wijziging van het bestaande bestemmings-/bouwvlak, en de bestemmingswijziging van de situatie ter plaatse van de Hezelaar 2 in ‘Wonen’, gecombineerd met een tenietdoening van overtollige bebouwing. Het totaalplan wordt voorzien van landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering. Gemeente Sint-Michielsgestel heeft in overleg met initiatiefnemer — onder voorwaarden — akkoord gegeven aan het planvoornemen. Hierna is per beslispunt opgesomd welke
voorwaarden en nadere motivering gemeente verwacht in onderhavige ruimtelijke onderbouwing. 1. Wijzigen bestemming
‘Detailhandel’ naar ‘Wonen’
Gemeente Sint-Michielsgestel heeft besloten om in principe medewerking te verlenen aan het wijzigen van de bestemming ‘Detailhandel’ naar ‘Wonen’ voor Hezelaar 2, onder ten minste de volgende voorwaarden:
a.
Er wordt in de ruimtelijke onderbouwing aandacht besteed aan alle milieuplanologische aspecten, waarmee wordt onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening in het algemeen. Een voorbeeld is dat een toetsing aan de Wet
natuurbescherming plaats moet vinden. Gezien de te slopen bebouwing zal het onderzoek vermoedelijk uitgebreid zijn. Daarnaast is tenminste een akoestisch
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
5
onderzoek wegverkeersgeluid noodzakelijk omdat de ontwikkeling plaats vindt binnen
de geluidzone van een gezoneerde weg. Indien de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden, moet een hogere grenswaarde procedure te worden gevolgd; Er is tenminste een historisch- en verkennend
bodemonderzoek
en
asbestinventarisatie noodzakelijk. Op basis van onderzoek uit het verleden is onder andere ter plaatse van de voormalig loogplaats in een sterke zinkverontreiniging aangetroffen in relatie tot de vroegere meubelfabriek. Het is op dit moment onduidelijk tot waar en hoever deze verontreiniging strekt en of deze in het verleden
is aangepakt. Daarnaast is het vermoeden dat er deels asbestbedekking op de voormalige bedrijfspanden aanwezig is. En dat deze deels afwateren op het maaiveld waarmee door erosie mogelijk asbestdeeltjes in de druppelzone aanwezig zijn;
Het bedrijf dient te zijn beëindigd; De wijziging mag geen onevenredige beperking opleveren van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven; De wijziging dient milieuhygiënisch aanvaardbaar te zijn; De bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden niet onevenredig worden aangetast; Er dient een legale bedrijfswoning op het bouwvlak aanwezig te zijn;
Te Ingeval de bedrijfswoning cultuurhistorisch waardevol is, dient minimaal 400 m? te worden ingezet voor wonen. U moet ook onderbouwen hoe de vrij te komen ruimte binnen het hoofdgebouw in de toekomst gebruikt gaat worden als de detailhandel
daar stopt; De oppervlakte van het bouwvlak dient te worden verkleind ten behoeve van de wijziging naar Wonen; De overige gronden van deze bestemming worden bestemd overeenkomstig de aangrenzende gebiedsgerichte bestemmingen; Alle overtollige bebouwing gesloopt moet worden. Concreet wil dat zeggen dat in totaal tenminste 626 m?2 aan bebouwing gesaneerd moet worden. De bestaande
historische schuur van 300 m2 mag overeind blijven. Wij stellen hierbij als voorwaarde dat u de (eventuele) asbestbedekking saneert van de overeind te houden bebouwing. Kiest u ervoor de totale bijgebouwen alsnog te saneren, valt u terug op de bouwregels uit het vigerende bestemmingsplan onder artikel 23 ‘Wonen’. Concreet
wil dat zeggen dat er dan 100 m2 (inclusief vergunningsvrij 150 m2) is toegestaan. Wij borgen de keuze in het bestemmingsplan; De bestaande parkeergelegenheid dient te worden verwijderd. Het parkeren van de toekomstige burgerwoning moet geheel op eigen terrein plaats vinden. U moet in uw plannen rekening houden met 3 parkeerplaatsen, omdat in de openbare ruimte in de directe omgeving (Hezelaar) geen ruimte beschikbaar is om te parkeren zonder de
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
6
verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid in gevaar te brengen of de bermen te
beschadigen; m. De ontwikkeling dient hydrologisch neutraal te zijn; n. Een goede landschappelijke inpassing van de woning moet worden verzekerd; 0. U voldoet aan regels uit de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant betreffende de kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 3.9). Het omzetten van ‘Detailhandel’ naar ‘Wonen’ valt binnen categorie 3. Dat wil zeggen dat het een grote impact heeft en er een berekende kwaliteitsverbetering van het landschap plaats
moet vinden. Concreet moet 20% van de bestemmingswinst moet worden afgedragen aan de gemeente, tenzij een bijdrage in nature voldoende kwaliteitsverbetering levert. De locatie moet landschappelijk worden ingepast. In de
p.
uitwerking van uw plannen moet u hier rekening mee houden; U voert een dialoog met de omgeving. Ook voert u een dialoog met relevante belanghebbenden, waaronder tenminste Het Groene Hart en Natuurwerkgroep Gestel.
q.
Het heeft de voorkeur het voorpootrecht ter hoogte van de percelen MCG0O O866, MCG00 O698, MCGOO O699, MCGOO O848, MCGO0 0727, MCGO0 O864 MCGOO 0835, MCGOO O834, MCGOO O865 en MCGOO O153 te laten vervallen voor zover
aan deze percelen het voorpootrecht is gekoppeld. Dit moet notarieel vastgelegd worden; r.
Uit de beoordeling van de ruimtelijke onderbouwing kan mogelijk naar voren komen
dat sommige onderdelen extra onderbouwd moeten worden, die op voorhand niet zijn voorzien.
Gemeente Sint-Michielsgestel heeft dit besluit genomen gezien de volgende redenen: e
De ontwikkeling van het wijzigen van de bestemming naar ‘Wonen’ is wenselijk en
passend in het buitengebied. Op uw locatie is maatwerk noodzakelijk omdat er in het bestemmingsplan geen specifieke wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het wijzigen van de bestemming ‘Detailhandel' naar ‘Wonen'. Uit ruimtelijk oogpunt is dit een gewenste ontwikkeling. Er wordt namelijk een groot deel van de bestaande bebouwing gesaneerd. Daarnaast voorkomt de ontwikkeling dat er een nieuwe detailhandelsonderneming in het buitengebied gestart kan worden. Detailhandel past
namelijk niet binnen de drie hoofdfuncties van het buitengebied: landbouw, recreatie en natuur;
e
Er vindt ruimtelijke kwaliteitswinst plaats. Door het herbestemmen van de locatie
wordt overtollige bedrijfsbebouwing gesloopt, met uitzondering van de bestaande schuur van 300 m2; «
Het bouwvlak wordt verkleind. Het bouwvlak heeft nu een oppervlakte van £2.500 m2. Voor de omschakeling naar 'Wonen’ moet dit verkleind worden naar een acceptabel
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
7
oppervlak van +1.000 m2. Hierdoor wordt er gebruik gemaakt van een zorgvuldig
ruimtegebruik van het bouwvlak; Er is sprake van winst voor het milieu. Het antiekbedrijf wordt gestaakt. Zodra het perceel is herbestemd naar ‘Wonen’, is nieuwe bedrijfsvoering op het perceel
uitgesloten; Met het wijzigen van de bestemming wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning. Er wordt geen extra wooneenheid gerealiseerd op het
perceel. 2. Vormverandering bouw- en bestemmingsvlak ‘Wonen’ Hezelaar 2c Gemeente Sint-Michielsgestel heeft besloten in principe medewerking te verlenen aan het veranderen van de vorm van het bestemmings- en het bouwvlak ‘Wonen’ voor Hezelaar 2c, onder tenminste de volgende voorwaarden: a U voldoet aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikelen 3.9.13 en 23.7.6 van het bestemmingsplan Buitengebied. b. Er wordt in de ruimtelijke onderbouwing aandacht besteed aan alle milieuplanologische aspecten, waarmee wordt onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening in het algemeen. Het onderdeel bodem moet ook voor deze ontwikkeling in het uit te voeren onderzoek worden meegenomen. Het verkennend bodemonderzoek en de asbestinventarisatie is te zijner tijd ook benodigd voor de omgevingsvergunning. Een akoestisch onderzoek wegverkeersgeluid is noodzakelijk; Voor de afweging van een goed woon- en leefklimaat is geur (en gezondheid i.r.t. veehouderij) een aandachtspunt dat onderbouwd dient te worden gelet op onze “Beleidsregel geur en ruimtelijke plannen 2017 gemeente Sint-Michielsgestel”. Op de kaart in deze beleidsregel is een aanduiding bebouwingsconcentratie te zien. Het lijkt erop dat een deel van het perceel in de bebouwingsconcentratie ligt. Het bedrijf Gemondseweg 7 is hiervoor maatgevend; U voert een dialoog met de omgeving.
Ook voert u een dialoog met relevante belanghebbenden, waaronder tenminste Het Groene Hart en Natuurwerkgroep Gestel.
De bestaande panden zijn aangesloten op een drukrioolsysteem. Momenteel gaan wij ervan uit dat in de nieuwe situatie de bestaande drukrioolunits gebruikt kunnen
worden. Als voor Hezelaar 2c de bestaande aansluitleiding gebruikt kan worden, zijn hieraan geen kosten verbonden. Als de aansluiting op de pompunit aangepast of verplaatst moet worden, zijn de kosten voor uw rekening. Eventuele aanpassingen betreffende riolering worden altijd in opdracht van de gemeente uitgevoerd;
Regenwater mag niet op de riolering geloosd worden. Voorzieningen op eigen terrein moeten het regenwater opvangen om het te laten infiltreren; In het aangeleverde plan blijven beide inritten bij zowel Hezelaar 2 als Hezelaar 2c in stand. Wij gaan er vanuit dat voor de ontsluiting van de panden richting de openbare
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
8
weg, geen werkzaamheden verricht moeten worden en de situatie wat dat betreft niet
h.
wijzigt; Het parkeren voor de woning moet op eigen terrein plaatsvinden. U moet in uw plannen rekening houden met 3 parkeerplaatsen, omdat in de openbare ruimte in de directe omgeving (Hezelaar) geen ruimte beschikbaar is om te parkeren zonder de
i
verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid in gevaar te brengen of de bermen te beschadigen; Uitde beoordeling van de ruimtelijke onderbouwing kan mogelijk naar voren komen dat sommige onderdelen extra onderbouwd moeten worden, die op voorhand niet zijn voorzien.
Gemeente Sint-Michielsgestel heeft dit besluit genomen gezien de volgende redenen: e De ontwikkeling van het vormveranderen van het bouwvlak van de bestemming ‘Wonen’ past binnen de wijzigingsvoorwaarden van de regels van het vigerende bestemmingsplan. Ondanks dat dit actualisatieplan formeel geen wijzigingsplan is, gebruiken we deze voorwaarden als leidraad voor ontwikkelingen. In bijlage 1 hebben wij de voorwaarden opgenomen waaraan u moet voldoen; e De locatie van de her te bouwen woning wordt gunstiger. Met het verleggen van het bouwvlak wordt de nieuwe her te bouwen woning verder van de bestaande woonboerderij Hezelaar 2 af te liggen. Dit geeft ruimte voor de te herstellen zichtlijnen. Daarnaast geeft het meer mogelijkheid voor landschappelijke inpassing en het afsluiten van de twee woningen van elkaar. Om te komen tot een haalbaar plan dient aan bepaalde (rand)voorwaarden te worden voldaan. Deze zijn onderscheiden in ruimtelijke randvoorwaarden en voorwaarden ten aanzien van het vervolgtraject. Doelstelling van onderhavige rapportage is om de realisatie van het onderliggende (bouw)plan planologisch en juridisch mogelijk te maken. Uit deze ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het plan geen negatieve ruimtelijk-fysieke, logistieke en milieu-hygiënische
gevolgen heeft voor de planlocatie en de directe omgeving ervan. In dit kader zijn de ruimtelijke en milieu-hygiënische effecten van de ontwikkeling nader beschouwd. Ook blijkt hoe het plan zich verhoudt tot de aanwezige functies, waarden en kwaliteiten binnen de planlocatie en de directe omgeving ervan. Kortom, de ruimtelijke onderbouwing onderbouwt dat het (bouw)plan past binnen het betrokken gebied. Alvorens het plan kan worden gerealiseerd, dient aan een aantal deels juridische
randvoorwaarden te worden voldaan. Het betreft daarbij de volgende voorwaarden:
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
9
1.
het motiveren van de afwijking van de geldende bestemming middels het opstellen van
de goede ruimtelijke onderbouwing als basis voor het verlenen van de omgevingsvergunning;
2.
het met de ruimtelijke onderbouwing aantonen van de ruimtelijk-fysieke, logistieke en milieu-hygiënische aanvaardbaarheid.
1.2 Ligging en begrenzing van de planlocatie De planlocatie ligt aan Hezelaar 2 — 2c, direct ten zuidoosten van de kern SintMichielsgestel. Op navolgende luchtfoto (maps.google.nl) zijn de ligging en globale begrenzing van de planlocatie aangegeven.
[L_] Plantocatie 13 Vigerend bestemmingsplan De planlocatie valt binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Buitengebied SintMichielsgestel” en heeft hierin de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Detailhandel’ met dubbelbestemming ‘Waarde — Archeologie 4', de gebiedsaanduidingen ‘historisch landschappelijk gebied’ en ‘reconstructiewetzone — verwevingsgebied’ en de functie aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel — antiekhandel’ (behorende bij de hoofdbestemming ‘Detailhandel’. Bouwvlakken zijn binnen de bestemmingen aanwezig om
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
10
aan te duiden waar bouwwerken mogen worden opgericht. Buiten deze ‘stedelijke’
bestemmingen, zijn de bestemmingen ‘Agrarisch’ en ‘Verkeer — Zandpad’ van kracht op de planlocatie. Een en ander is ook weergegeven op navolgende uitsnede van de verbeelding behorende bij het vigerende bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl). Hierbij aangetekend geldt dat de verbeelding is ontleend aan het bestemmingsplan “Buitengebied Sint-Michielsgestel”, maar dat voor de vigerende regels, welke na het kaartbeeld zijn uitgewerkt, zijn overgenomen van het plan “Buitengebied Sint-Michielsgestel, 2° actualisatie”,
welke enkel in regels een actualisatie is van het bestemmingsplan “Buitengebied SintMichielsgestel”.
DD Pinoene enkeeemming
oiebeenning
EE
obebesteneing
Waarde Archeoiogiea
DS
oom
__
Foncienndidng
E
Gebessmnaiang
r
angschappelkgebied
Gebessindidng venwe g geoee
emebetenmog B
A
Enieezening
a
Tandped
De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: een agrarische bedrijfsuitoefening; agrarisch gebruik; een grondgebonden bedrijf; tot en met s: niet van toepassing; wonen in een bedrijfswoning; de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in de bedrijfswoning, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten,
croans
maximaal 100 m? van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner;
Wintraecken Advies Planologisch adviesbureau
11
v.
een bed&breakfast accommodatie in een bedrijfswoning met maximaal 5 kamers en
voor maximaal 10 personen. Dit is inclusief de aanwezige accommodatie in bijgebouwen die door het bevoegd gezag middels een afwijking verleend kan worden; w. tot en met bb: niet van toepassing; cc. ter plaatse van de aanduiding 'historisch landschappelijk gebied', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide historisch landschappelijk gebied; dd. en ee: niet van toepassing;
ff.
ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone — verwevingsgebied', een verwevingsgebied;
gg. tot en met jj: niet van toepassing;
kk. het bewerken van ter plaatse geproduceerde producten; I. verkoop van zelf voortgebrachte of streekeigen producten als nevenactiviteit tot maximaal 100 m?; mm. : niet van toepassing nn. agrarisch natuurbeheer en/of landschapsbeheer; 00. extensief dagrecreatief medegebruik; pp. paden, wegen en parkeervoorzieningen ook ten behoeve van aangrenzende
bestemmingen; qa. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; rr.
tot en met tt: niet van toepassing.
De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: tot en met r: niet van toepassing; wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen, waaronder bermen en beplanting;
NxEKron
straatmeubilair;
. voorzieningen van algemeen nut; civieltechnische kunstwerken; waterlopen en waterpartijen;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen; aa. oeververblnd\ngen (bruggen).
De voor ‘Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. en b: niet van toepassing; c.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel- antiekhandel', een antiekhandel;
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
12
wonen in een bedrijfswoning;
de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in de bedrijfswoning, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten, maximaal 100 m2 van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner;
een bed&breakfast accommodatie in een bedrijfswoning voor maximaal 10 personen verdeeld over maximaal 5 kamers; niet van toepassing;
7 ter plaatse van de aanduiding 'historisch landschappelijk gebied', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide historisch landschappelijk gebied;
avong
niet van toepassing; en k: niet van toepassing; ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied', een verwevingsgebied; . en n: niet van toepassing; paden, wegen en parkeervoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak', een bouwvlak waarbinnen bebouwing onder voorwaarden is toegestaan. Buiten het bouwvlak is bebouwing niet toegestaan behoudens de afwijkingsmogelijkheden in artikel 10.4.
Voor het bouwen van gebouwen, ter plaatse van de bestemming ‘Detailhandel’, gelden de volgende bepalingen: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht; b voldoende parkeergelegenheid binnen het bouwvlak wordt gerealiseerd zoals bedoeld in artikel 38, lid 38.2.
Voor het bouwen van bedrijfsgebouwen, ter plaatse van de bestemming ‘Detailhandel’, gelden de volgende bepalingen: a
de goothoogte van gebouwen binnen het bouwvlak mag niet meer bedragen dan
9
zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan. de bouwhoogte van gebouwen binnen het bouwvlak mag niet meer bedragen dan zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan; gebouwen mogen niet vóór de gevellijn gebouwd worden; de minimale afstand tot de waterlopen dient minimaal 5 meter te bedragen;
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
13
e.
en f: niet van toepassing.
De voor ‘Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a wonen in een woning; b. niet van toepassing; c een bed&breakfast accommodatie voor maximaal 10 personen verdeeld over maximaal 5 kamers binnen het hoofdgebouw. Dit is inclusief de aanwezige accommodatie in bijgebouwen die door het bevoegd gezag middels een afwijking kan worden verleend;
de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in het hoofdgebouw, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten,
maximaal 100 m? van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner;
tot en met n: niet van toepassing; ter plaatse van de aanduiding 'historisch landschappelijk gebied', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide historisch landschappelijk gebied; tot en met cc: niet van toepassing;
. ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied', een verwevingsgebied; ee.
niet van toepassing;
ff
tuinen, erven en terreinen;
99hh.
parkeervoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; groenvoorzieningen; ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak', een bouwvlak waarbinnen bebouwing onder voorwaarden is toegestaan. Buiten het bouwvlak is bebouwing niet toegestaan
j
behoudens de afwijkingsmogelijkheden in artikel 23.3.
Voor het bouwen van gebouwen, ter plaatse van de bestemming ‘Wonen', gelden de volgende bepalingen: a
b. c
gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht, met uitzondering van het bepaalde in 1 sub f; niet van toepassing; ter plaatse van het gekoppelde bouwvlak zijn op het gedeelte van het bouwvlak waar de woning niet is gesitueerd de legaal aanwezige bijgebouwen toegestaan.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
14
Voor het bouwen van een woning, ter plaatse van de bestemming ‘Wonen’, gelden de
volgende bepalingen: a. één woning is toegestaan binnen het bouwvlak; b. de woning dient op minimaal 50% ter plaatse van de bestaande fundering van de woning te worden opgericht bij herbouw tenzij er sprake is van nieuwbouw van een woning; c. de inhoud van de woning bedraagt maximaal 600 m3 exclusief onderkeldering (of inclusief onderkeldering indien deze ten behoeve van de verblijfsfunctie wordt
gebruikt) inclusief aan- en uitvouwen indien deze ten behoeve van de verblijfsfunctie worden gebruikt of in ieder geval niet meer dan op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp-bestemmingsplan en het geen woning betreft welke in het verleden
gesplitst is geweest. Indien het een karakteristieke boerderij betreft, geldt de bestaande inhoud. In afwijking van het voorgaande geldt dat ter plaatse van de aanduiding ‘maximum volume’, de inhoud niet groter mag zijn dan de aangegeven inhoud;
d.
de inhoud en maatvoering van een karakteristieke boerderij dienen te worden behouden;
e.
de woning dient ten opzichte van de weg zodanig te worden gepositioneerd dat deze
f.
in lijn staat met de woningen van aanliggende percelen; de maximale goothoogte van de woning bedraagt 6 meter en de maximale hoogte bedraagt 10 meter;
g.
het hoofdgebouw moet zijn voorzien van een kap met een dakhelling van ten minste 25° en ten hoogste 60°, met dien verstande dat deze dakhelling niet geldt bij een gebogen kap; h. afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen dient minimaal 5 meter te bedragen; i. de minimale afstand tot de waterlopen dient minimaal 5 meter te bedragen; j. indien de bestaande afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minder bedraagt dan de voorgeschreven afstand, dan dient deze bestaande afstand als minimale afstand te
k.
worden aangehouden; de afstand van de woning tot de weg is gelijk aan de afstand welke aanwezig is op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp-bestemmingsplan tenzij er sprake
is van nieuwbouw van een woning; woningen en/of vrijstaande bijgebouwen mogen niet vóór de gevellijn gebouwd worden. Indien er geen hoofdgebouw aanwezig is, dienen de woningen in de lijn van de omliggende woningen te worden gesitueerd; m. tot en met r: niet van toepassing.
I.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
15
De voor ‘Waarde — Archeologie
4’' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar
voorkomende bestemming, mede bestemd voor: a. de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden, in concreto terreinen met een hoge verwachting voor de periode Neolithicum tot Middeleeuwen en/of terreinen met een middelhoge verwachting. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd,
anders dan ten behoeve van deze bestemming, met uitzondering van: a. ver-/nieuwbouw van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en niet dieper dan ter plaatse van de
b. c. d. e.
bestaande fundering wordt gebouwd; de bouw van een bijgebouw of de uitbreiding van een bestaand hoofdgebouw met ten hoogste 100 m2; activiteiten waarvoor geen omgevingsvergunning is vereist; de gebouwen zoals bedoeld in 23.2.1 sub f en het zwembad zoals bedoeld in 23.2.1 sub g; activiteiten welke niet gepaard gaan met ingrepen in de bodem, dieper dan 0,5 meter of;
f
bouwen
binnen het bouwvlak.
Strijdigheid planvoornemen met vigerend bestemmingsplan en mogelijkheden tot planwijziging Onderhavig planvoornemen ziet op de bestemmingswijziging van de bestaande woonboerderij aan de Hezelaar 2 van de bestemming ‘Detailhandel’ in ‘Wonen’. Deze wijziging zal gepaard gaan met een forse ontstening / kwaliteitsverbetering binnen de planlocatie. Behalve deze bestemmingswijziging omhelst het planvoornemen het teniet doen van de bestaande woning aan de Hezelaar 2c en het terugbouwen van een nieuwe woning buiten het bestaande bestemmings-/bouwvlak. Het bouwvlak en bestemmingsvlak blijven in
oppervlakte ongewijzigd, maar zullen wel van vorm en positie worden gewijzigd. Indien aan de door de gemeente gestelde voorwaarden wordt voldaan, kan bevoegd gezag instemmen met de gewenste wijziging. De bestemmingsregels van de bestemming ‘Agrarisch’ geven een mogelijkheid tot wijziging in de bestemming ‘Wonen’. Het wijzigen van de bestemming ‘Agrarisch’, zonder bouwvlak,
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
16
ten behoeve van de verplaatsing van het bouwvlak van de bestemming ‘Wonen’ is
toegestaan, indien onder andere voldaan is aan de volgende voorwaarden: a. het bestaande bouwvlak niet wordt vergroot; b. de verandering noodzakelijk is vanuit verkeerskundig, danwel akoestisch danwel stedenbouwkundig oogpunt; c. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden gelijk danwel verbeterd worden; d.
de ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de aanwezige of
potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving; e.
de ontwikkeling geen belemmering vormt uit oogpunt van externe veiligheid;
f.
aandacht wordt besteed aan de verschillende deelaspecten namelijk water, landschappelijke inpassing, cultuurhistorie, natuur en landschap, milieu, verstening en veiligheid.
De bestemmingsregels van de hoofdbestemming ‘Wonen’ geven een mogelijkheid tot wijziging in de bestemming ‘Agrarisch'. Het wijzigen van de bestemming ‘Wonen’ (ten behoeve van de vormverandering van het bestemmings-/bouwvlak) in de bestemming
‘Agrarisch’ is toegestaan, indien onder andere voldaan is aan de volgende voorwaarden: a. het bestaande bouwvlak niet wordt vergroot; b.
de bestaande woning wordt gesloopt;
c.
de verandering noodzakelijk is vanuit verkeerskundig, danwel akoestisch danwel stedenbouwkundig oogpunt; de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden gelijk danwel verbeterd worden; aandacht wordt besteed aan de verschillende deelaspecten namelijk water, landschappelijke inpassing, cultuurhistorie, natuur en landschap, milieu, verstening
d. e.
en veiligheid;
f.
deze bevoegdheid in combinatie met de wijzigingsbevoegdheid in artikel 3.8.15, 5.8.15 dan wel 6.8.12 wordt uitgevoerd.
In de ruimtelijke onderbouwing wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke en milieuhygiënische effecten van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Uit de ruimtelijke onderbouwing moet dus blijken hoe het initiatief zich verhoudt — zowel in negatieve als positieve zin — tot de aanwezige functies en waarden op de planlocatie en de directe omgeving ervan. In dit kader worden, behalve het ruimtelijk-planologische beleid en de stedenbouwkundige toets, alle ruimtelijke en milieukundige aspecten nader beschouwd.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
17
1.4 Leeswijzer
In de volgende hoofdstukken wordt aandacht besteed aan de verschillende aspecten van de ruimtelijke onderbouwing. Hoofdstuk t bevat de inleiding. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande situatie. Hoofdstuk 3 geeft de visie op het plan in relatie tot de planlocatie en de directe omgeving. Hoofdstuk 4 behandelt het beleidskader. Het hoofdstuk 5 gaat in op de ruimtelijk-fysieke, logistieke en milieu-hygiënische aspecten. De juridische aspecten worden toegelicht in hoofdstuk 6, de onderdelen economische uitvoerbaarheid in hoofdstuk 7 en de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 tot slot bevat de conclusie.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
18
2.
BESCHRIJVING
BESTAANDE
SITUATIE
2.1 Huidige situatie omgeving
De planlocatie ligt even ten zuidoosten van de kern Sint-Michielsgestel, aan de Hezelaar 2 2c. De omgeving van de planlocatie is landelijk van karakter met hier en daar enkele agrarische bedrijven en burgerwoningen. Zie navolgende afbeelding voor een impressie (bron: maps.google.nl)
(O Slobale lgging plantocatie De Hezelaar is een landelijke weg welke met name gebruikt wordt door bestemmingsverkeer. 2.2 Planlocatie
Momenteel is er een antiekhandel met bedrijfswoning aanwezig binnen de planlocatie, waartoe ook enkele opstallen behoren. Navolgende schets geeft een weergave van het bestaande gebruik en de indeling van de planlocatie. Ook is er een tweede woning aanwezig welke
losstaat van de antiekhandel.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
19
Navolgende afbeelding betreft een schets van de huidige situatie in relatie tot de nieuwe situatie.
727
Wintraecken Advies Planologisch adviesbureau
20
3.
VISIE OP
HET
PLAN
EN
LANDSCHAPPELIJKE
INPASSING
3.1 Visie op het plan
Het planvoornemen betreft het wijzigen van een bestemming en een bestemmings/bouwvlak aan, respectievelijk, Hezelaar 2 en 2c te Sint-Michielsgestel. Ten aanzien van adres Hezelaar 2 geldt dat er een bedrijfsbeëindiging plaatsvindt. Een belangrijke toegevoegde waarde van onderhavige ontwikkeling is de sanering van een groot
deel van de aanwezige bedrijfsbebouwing in een land(schapp)elijke en natuurrijke omgeving. De woning aan de Hezelaar 2c wordt gesloopt. Herbouw vindt plaats binnen de planlocatie,
maar buiten het bestaande bestemmingsvlak en bouwvlak. Op navolgende afbeeldingen is te zien dat het bestemmings-/bouwvlak weliswaar iets van locatie wijzigt, maar vooral van vorm.
Overtollige bebouwing moet worden gesloopt. Concreet houdt dit in dat in totaal tenminste 626 m? aan bebouwing gesaneerd wordt. De bestaande historische schuur van 300 m2 blijft behouden als ook de bestaande boerderij-/bedrijfswoning. Initiatiefnemer zal echter wel de
(eventueel aanwezige) asbestbedekking van de overeind te houden bebouwing saneren. Op navolgende oude foto's zijn onder andere de oorspronkelijke schuurgebouwen te zien. Deze bijgebouwen waren in de dertiger en veertiger jaren open landbouwschuren die in de beginjaren vijftig aan de voorzijde zijn dichtgemaakt. Ook in die periode hebben ze dienst gedaan als landbouwschuren voor onder meer opslagdoeleinden. In de jaren zestig hebben ze hun oorspronkelijke functie nog steeds niet verloren en is de combinatie gemaakt met de opslag van antieke meubelen. De schuren hebben sinds die periode tot aan nu hun authenticiteit en uitstraling behouden en maken nog immer onderdeel uit van de totale uitstraling van de Witte Boerderij als geheel.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
21
Ook op navolgende recente foto's is de connexiteit tussen de boerderijwoning en de oude schuur goed te zien. Boerderij, schuur en oude put vormen tezamen een soort binnenplaats. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt is het derhalve wenselijk dat de bestaande schuur ter behouden blijft.
Op de locatie is maatwerk noodzakelijk omdat er in het bestemmingsplan geen specifieke wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het wijzigen van de bestemming ‘Detailhandel’ in ‘Wonen’. Gelet op het feit dat de planlocatie in het buitengebied ligt, is sprake van een, uit
ruimtelijk oogpunt, gewenste ontwikkeling. Er wordt immers een groot deel van de bestaande bebouwing gesaneerd. Daarnaast voorkomt de ontwikkeling dat er een nieuwe detailhandelsonderneming in het buitengebied gestart kan worden. Detailhandel past in beginsel niet binnen de drie hoofdfuncties van het buitengebied: landbouw, recreatie en natuur.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
22
Er vindt tevens ruimtelijke kwaliteitswinst plaats. Door het herbestemmen van de locatie
wordt overtollige bedrijfsbebouwing gesloopt, met uitzondering van de bestaande schuur van 300
m2.
Ook wordt het bouwvlak voor Hezelaar 2 verkleind. Het bouwvlak heeft nu een oppervlakte van £2.500 m?. Voor de omschakeling naar ‘Wonen’ moet dit verkleind worden naar een acceptabel oppervlak van +1.000 m2. Hierdoor wordt er gebruik gemaakt van een zorgvuldig ruimtegebruik van het bouwvlak. Tot slot is er sprake van winst voor het milieu. Het antiekbedrijf wordt gestaakt. Zodra het perceel is herbestemd naar ‘Wonen’, is nieuwe bedrijfsvoering op het perceel uitgesloten. Voorts wordt duidelijk op welke wijze het bestemmingsvlak en bouwvlak een nieuwe plek krijgen binnen de planlocatie. Ten aanzien van de eerder aanwezige parkeervoorziening
geldt dat de bestaande parkeervoorziening in zijn geheel zal worden verwijderd, omdat deze nu geen functie meer zal hebben.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
23
Op navolgende afbeelding is in roze de woonbestemming van de boerderij aangegeven. Het
roze vlak is nu 1348 m? groot. Het blauwe vlak is het bouwvlak van Hezelaar 2C en deze bedraagt 805 m2?.
estaande besterheeg orpetoonpje:
n
v i b
j
7
bestandepen
jj
ijgebouw
”
cert
30072
worerep
vesebonen
a
1e
broten
semuren
d67
n Getaihende veor egrersen weenrik gslend o
n2
hauten weisepoort
Binnen de planlocatie worden per woning tenminste 3 parkeerplekken ingericht. Hiermee wordt voldaan aan de geldende eisen ten aanzien van vrijstaande woningen in het buitengebied. Tevens biedt de nieuwe plansituatie ruimte voor groen en water om de natuurbalans in het buitengebied te behouden en op onderdelen te versterken en om het geheel een hydrologisch neutraal terrein te laten zijn.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
24
Met name ten aanzien van de nieuw op te richten woning zal initiatiefnemer veelvuldig met gemeente/welstand in contact treden om een woning op te richten welke passend is bij de planlocatie en de omgeving en welke voldoet aan de eisen die gemeente stelt als het gaat om woningen buiten de dorpskern. 3.2 Landschappelijke inpassing Door GV Advies is een landschappelijk inpassingspan opgesteld (zie bijlage 1). Ruimtelijke structuur en beeldkwaliteit van de planlocatie en omgeving blijven ongewijzigd en de planlocatie behoudt het land(schapp)elijke karakter. De ‘berekening investeringsbijdrage kwaliteitsverbetering’ is als separate bijlage 1.1 toegevoegd. Onderliggend initiatief doet geen afbreuk aan de representativiteit van de locatie. Verder blijft de ruimtelijke beeldkwalliteit van het gebied in stand. Zodoende is het initiatief niet van negatieve invloed op het ruimtelijke omgevingskader en levert het evenmin een negatieve invulling aan de waarborging van de land(schapp)elijke karakteristiek en identiteit ter plaatse.
Geconcludeerd kan worden dat het planvoornemen bijdraagt aan een ruimtelijke en visuele koppeling met de omgeving en daarmee een positieve functionele invulling vormt. De voorgestane ontwikkeling steunt de waarborging van de land(schapp)elijke uitgangspunten en daarmee de ruimtelijke karakteristiek en identiteit ter plaatse.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
25
4.
BELEIDSTOETS
4.1 Inleiding
Wat betreft de verantwoordelijkheidstoedeling en bevoegdheidsverdeling zijn het Rijk, de provincies en de gemeenten verantwoordelijk voor hun eigen belangen. Er kan slechts sprake zijn van bemoeienis van Rijk of provincie met de gemeente, indien dat noodzakelijk is vanwege een nationaal respectievelijk provinciaal belang. Rijk en provincies beschikken in
de Wet ruimtelijke ordening over dezelfde bevoegdheden als gemeenten om hun eigen ruimtelijke belangen te kunnen uitvoeren. Daarnaast kunnen het Riijk en de provincies algemeen verbindende regels uitvaardigen en aanwijzingen geven om hun belangen veilig te stellen. Het beleid van de gemeente Sint-Michielsgestel vormt dus het kader waarbinnen de functionele en ruimtelijke ontwikkeling wordt vastgesteld. De ruimtelijke ontwikkelingsplannen van Rijk, provincie en regio vormen randvoorwaarden voor het gemeentelijke beleid. Voor zover relevant voor de plannen worden in de volgende paragrafen het Rijks-, provinciaal en
gemeentelijk beleid toegelicht. 4.2 Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), 2012
Toetsingskader Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Deze structuurvisie vormt de uitwerking van de ambities van het Rijk, op basis van haar
verantwoordelijkheden, in Rijksdoelen en daarmee samenhangende nationale belangen op het gebied van een samenhangend ruimtelijk en mobiliteitsbeleid. Het Rijk heeft tot doel Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te maken in een periode van
economische conjunctuurschommelingen, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Aanleiding voor het vaststellen van de visie is de constatering dat het voorheen geldende ruimtelijke Rijksbeleid onvoldoende bijdroeg aan het behalen van deze doelen, onder meer door het veroorzaken van bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving en een te sectorale blik op vraagstukken. Om dit te keren brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en provincies.
Het Rijk onderscheidt thans nog dertien nationale belangen. Uitsluitend op basis van deze belangen intervenieert het Rijk in de ruimtelijke ordening. Een groot deel van deze belangen
leidt tot het reserveren van ruimte voor functies. Dit betreft dan bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor waterberging, militaire activiteiten en de uitbreiding van het hoofdwegennet.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
26
Deze belangen zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en
de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Eén van de belangen die niet leidt tot een ruimtereservering is het belang van een ‘zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten’. In het kader van dit belang heeft het Rijk besloten om, ten behoeve van het verminderen van de bestuurlijke drukte en het neerleggen van verantwoordelijkheden bij decentrale overheden, de verstedelijkingsstrategie te wijzigen. Dit houdt in dat het
bundelingsbeleid, verdichtingsbeleid, locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, beleid voor basiskwaliteit, stedelijke netwerken, nationale landschappen en rijksbufferzones is afgeschaft en dat daar slechts één beleidslijn voor terug komt: de ‘ladder voor duurzame
verstedelijking’. Deze ‘ladder’ heeft tot doel het principe van vraaggericht programmeren en het principe van zorgvuldig ruimtegebruik bindend voor te schrijven bij de afwegingen van gemeenten en provincies. Dit belang is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Grondgedachte van de ladder is dat een activiteit op meerdere locaties zou kunnen plaatsvinden en dat vervolgens de planologisch meest juiste locatie gekozen moet worden.
Dat gaat uit van de activiteit. Hiermee wordt beoogd om de voorheen bestaande praktijk, waarbij in veel gevallen een bestemming wordt gezocht voor een bepaalde locatie om te vormen.
Doorwerking
plan(locatie,
De voorliggende planlocatie is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een (relevante) ruimtereservering geldt. Uitsluitend het nationale belang van een ‘zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten’, als vervat in de ladder voor duurzame verstedelijking, is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst. Conclusie
Aspecten als water, veiligheid, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit vormen onderdeel van
de planologische toets. Daarmee is het plan niet in strijd met het rijksbeleid. Geconcludeerd kan verder worden dat de onderhavige planlocatie niet gelegen is in een gebied waarvoor van Rijkswege een relevante ruimtereservering geldt. Aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt navolgend getoetst.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
27
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), 2012
Toetsingskader Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken
onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau
van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmings- en wijzigingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale
belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende
Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Doorwerking
plan(locatie
De planlocatie is niet gelegen in een gebied waarvoor op basis van het Barro en Rarro een relevante ruimtereservering geldt. Daarnaast wordt niet in een ontwikkeling voorzien die raakt aan een van de nationale belangen. Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het Barro en Rarro niet van toepassing zijn op onderhavig plan.
Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 lid 2 Bro) Toetsingskader Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) — de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ — geldt voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van decentrale overheden die (planologisch) nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken een bijzonder procesvereiste.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
28
Het procesvereiste van het doorlopen van de Ladder is gebaseerd op één van de nationale belangen als opgenomen in de SVIR, opgesteld door het Rijk. Dit nationale belang houdt in dat, ten behoeve van een goed systeem van ruimtelijke ordening, een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand te voorkomen.
Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Artikel 3.1.6, tweede lid, luidt nu als volgt:
De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke
ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren,
detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.
De Laddertoets geldt alleen voor ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake
als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was of kon worden gerealiseerd. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het een functiewijziging betreft, moet worden
beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarbij moet ook het ruimtebeslag betrokken worden. In de nieuwe Ladder is het woord 'regionale' niet meer aanwezig. De Ladder bepaalt niet nader voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. Het is primair aan het bevoegd gezag om op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
29
ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet
uitstrekken. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling bepaalt op welk niveau de afweging moet worden gemaakt. De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Daarbij is het niet relevant of de planlocatie binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. In beide gevallen dient de plantoelichting een beschrijving van de behoefte te bevatten.
In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen,
dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwallificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Doorwerking
plan(locat
Onderliggende ontwikkeling voorziet het plan niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Gezien het voorgaande vormt de ladder voor duurzame ontwikkeling geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling. Conclusie
Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. Daardoor is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
30
4.3 Provinciaal
beleid
Omgevingsvisie Noord-Brabant en Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Toetsingskader Het provinciale ruimtelijke beleid staat de realisering van de plannen niet in de weg. Hoofddoelstellingen van de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant zijn ‘zuinig ruimtegebruik' met daaraan gekoppeld de ‘concentratie van verstedelijking’. De accenten moeten hierbij liggen op ‘inbreiding’ en ‘herstructurering’.
Concentratie van verstedelijking De provincie stuurt op concentratie van verstedelijking: het is belangrijk dat er verschil
bestaat en blijft bestaan tussen de steden en dorpen. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant en is onderverdeeld in ‘concentratiegebieden’ en ‘overig stedelijk gebied'’. In concentratiegebieden wordt de bovenlokale groei van verstedelijking
opgevangen. Daarnaast moet hier een hoog voorzieningenniveau geboden worden, waardoor de (suburbane) kernen en dorpen buiten het concentratiegebied het huidige (landelijke) karakter behouden. In overig stedelijk gebied is grootschalige verstedelijking ongewenst. Wel kan hier voor de eigen behoefte gebouwd worden.
Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur het volgende bereiken:
zorgvuldig ruimtegebruik; meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit; betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur; versterking van de economische kennisclusters. Voor onderhavig initiatief spelen de elementen ‘zorgvuldig ruimtegebruik' en ‘meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit’ een rol.
Zorgvuldig ruimtegebruik De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor
intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het ‘aansnijden van nieuwe ruimte’ voor verstedelijking wordt in samenhang
bezien met deze mogelijkheden. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijke gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
31
Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit Karakteristieke verschillen tussen dorpen en steden vervagen. Uitbreidingswijken en werklocaties in steden en dorpen gaan steeds meer op elkaar lijken. De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap.
Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Het beleid uit de Omgevingsvisie Noord-Brabant is verwerkt in de regels die zijn opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant van de provincie. De onderwerpen die in de verordening staan komen dus uit de provinciale omgevingsvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij één van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. In de verordening is een aantal aspecten opgenomen die van toepassing zijn op onderhavig plan. Deze zullen hierna worden besproken. De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Noord-Brabant bevorderen. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen een bijdrage moeten leveren aan de kernkwalliteiten van NoordBrabant. De provincie biedt ontwikkelingsruimte in het buitengebied, mits een ontwikkeling
bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen bieden een kans voor behoud en ontwikkeling van het landschap. Het ontwikkelen van landschap reikt verder dan het behouden wat er is, ontwikkelen van het landschap gaat ook om het toevoegen van nieuwe ruimtelijke kwaliteiten. De provincie onderscheidt een zestal mogelijk van toepassing zijnde thema's waarin beleidsuitgangspunten zijn opgenomen. Deze thema's zijn tevens in kaart gebracht.
Instructieregels voor gemeenten: basiskaart Binnen het kaartbeeld ‘Instructieregels voor gemeenten: basiskaart’ is de planlocatie
aangeduid als ‘Landelijk gebied’ ‘Verbod uitbreiding veehouderij’. Dit is geïllustreerd in navolgend kaartbeeld.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
32
[D] Plentoestie Landelijk gebied Thema: bedrijven, energie, landbouw, recreatie, voorzieningen,
Onderhavige planlocatie is gelegen in het ‘Landelijk gebied’ van de provincie Noord-Brabant. Binnen de provincie wordt onderscheid gemaakt in het landelijke en het stedelijke gebied. Binnen deze eerste aanduiding is onder voorwaarden een stedelijke ontwikkeling mogelijk. Binnen de primair agrarische gebieden is de provincie terughoudend met de (verdere) ontwikkeling van niet-agrarische functies. De land- en tuinbouw heeft in deze gebieden het primaat.
Tevens dient bij stedelijke ontwikkelingen in het landelijke gebied worden voorzien in een kwaliteitsverbetering. Artikel 3.9 ‘kwaliteitsverbetering landschap’ zegt hierover het volgende: Lid 1
Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2
Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 6.2 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. Lid3
Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten:
a.
de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing;
Wintraecken Advies Planologisch adviesbureau
33
7
het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land;
=oa9
het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; het wegnemen van verharding; het slopen van bebouwing; de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.
Lid4
Ingeval er toepassing wordt gegeven aan het tweede lid onder b geldt dat een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd én over de besteding van dat fonds periodiek verslag wordt gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken. Doorwerking
plan(locatie
Onderhavig planvoornemen behelst onder meer de bestemmingswijziging van ‘Detailhandel in ‘Wonen’, en de verplaatsing van een bestemmingsvlak ‘Wonen' met bestemmings/bouwvlak in het landelijk gebied. Binnen de kaders van de provinciale regelgeving is de
oprichting van een nieuwe stedelijke functie mogelijk, mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgesteld in artikel 3.9 van de Interim Omgevingsverordening NoordBrabant (ontwerp). Deze regels stellen voorwaarden aan de kwaliteit van de planlocatie in
relatie tot de omgeving. Met onderhavig planvoornemen wordt hier aan voldaan. Dit blijkt uit deze ruimtelijke onderbouwing, en dan met name uit het landschappelijke inpassings- en kwaliteitverbeteringsplan dat als bijlage 1 is toegevoegd en waarvan de belangrijkste onderdelen reeds in hoofdstuk 3 zijn omschreven. Instructieregels voor gemeenten: aardkundige, culltuurhistorische en groenblauwe waarden Binnen het kaartbeeld ‘Instructieregels voor gemeenten: aardkundige, culltuurhistorische en
groenblauwe waarden’ is de planlocatie aangeduid als gebied van ‘Cultuurhistorische waarden’. Dit is geïllustreerd in navolgend kaartbeeld.
Wintraecken Advies planologisch adviesbureau
34
DD Pintoene 77
Cultuurhistorische waarden
DEE Thema:
cultuurhistorie
Een omgevingsplan van toepassing op een locatie aangeduid als een gebied met ‘Cultuurhistorische waarden’ is mede gericht op het behoud, het herstel of de duurzame
ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart. Tevens zijn er ter plaatse regels opgesteld ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden
gebieden en bebouwing. Dit heeft bijvoorbeeld een plek gekregen binnen de regelgeving van het bestemmingsplan (aanduiding of dubbelbesteming). Voorts zijn ter plaatse alleen activiteiten en functies mogelijk die geen afbreuk doen aan de aanwezige cultuurhistorische waarden
en kenmerken
Doorwerking
of deze versterken.
plan(locatie,
Onderhavig planvoornemen behelst onder meer de bestemmingswijziging van ‘Detailhandel’ in 'Wonen’ en de verplaatsing van een bestemmingsvlak ‘Wonen’ met bouwvlak in het landelijk gebied. Met het plan wordt een bestaande woonboerderij met historische schuur behouden, maar wordt ten behoeven van de verplaatsing van het bestemmingsvlak ‘Wonen’ met bouwvlak nieuwe grond aangeboord. Met name voor deze laatste is het van belang dat er een onderzoek plaatsvindt naar mogelijk archeologische waarden. Dit onderzoek is uitgevoerd, de belangrijkste conclusies zijn terug te vinden in paragraaf 5.2 en het volledige rapport is terug te vinden als bijlage 2 bij deze ruimtelijke onderbouwing. Instructieregels voor gemeenten: water en geluidszone provinciale wegen Binnen het kaartbeeld ‘Instructieregels voor gemeenten: water en geluidszone provinciale