8 Bijlage 10 Regionaal woonbehoefteonderzoek 2022-2032.pdf
Tekst van het document
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 Update van regionale kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte
Stec Groep aan regio Parkstad Limburg
Esther Geuting, Lotte Huiskens & Marijn Gradussen 3 februari 2022
2
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
Inhoudsopgave 1
Inleiding 1.1 1.2 1.3
4
Aanleiding................................................................................................. 4 Resultaten van dit onderzoek .................................................................. 4 Leeswijzer ................................................................................................. 5
2
Methode en aanpak
6
3
Conclusies en aanbevelingen
10
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
4
Huishoudens en woningbehoefte regio Parkstad 4.1 4.2 4.3 4.4
5
7
8
45
Huishoudensontwikkeling en doelgroepen ......................................... 45 Woonbehoefte 2022 tot 2032 ................................................................ 48
Kerkrade 8.1 8.2
38
Huishoudensontwikkeling en doelgroepen ......................................... 38 Woonbehoefte 2022 tot 2032 ................................................................ 41
Heerlen 7.1 7.2
31
Huishoudensontwikkeling en doelgroepen ......................................... 31 Woonbehoefte 2022 tot 2032 ................................................................ 34
Brunssum 6.1 6.2
19
Huishoudensontwikkeling kwantitatief ................................................ 19 Huishoudensontwikkeling doelgroepen .............................................. 21 Woningbehoefte kwantitatief en kwalitatief ........................................ 24 Woningbehoefte uitgebreide productmarktcombinaties (PMC’s) ..... 25
Beekdaelen 5.1 5.2
6
Twee scenario’s zijn verkend: het hoge scenario lijkt voor de komende jaren het meest waarschijnlijk.............................................. 10 Gebruik adaptieve werkwijze als basis voor uw programmering...... 11 Hanteer en monitor kantelpunten: migratie, huishoudensontwikkeling, leegstand ................................................... 13 Prioriteer uitvoering van no-regret plannen voor (middel)lange termijn behoefte ..................................................................................... 14 Benut flexibele en tijdelijke woonvormen voor korte termijn vraag ....................................................................................................... 16 Programmeren binnen gouden driehoek: vooral gericht op (midden)huur.......................................................................................... 17
52
Huishoudensontwikkeling en doelgroepen ......................................... 52 Woonbehoefte 2022 tot 2032 ................................................................ 55
3
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
9
Landgraaf 9.1 9.2
10
11
Huishoudensontwikkeling en doelgroepen ......................................... 59 Woonbehoefte 2022 tot 2032 ................................................................ 62
Simpelveld 10.1 10.2
66
Huishoudensontwikkeling en doelgroepen ......................................... 66 Woonbehoefte 2022 tot 2032 ................................................................ 69
Voerendaal 11.1 11.2
59
73
Huishoudensontwikkeling en doelgroepen ......................................... 73 Woonbehoefte 2022 tot 2032 ................................................................ 76
Bijlage A: Woonwens en verhuisgedrag
80
A.1 Primaire woonvoorkeuren van verschillende doelgroepen ..................... 80 A.2 Gerealiseerd verhuisgedrag van verschillende doelgroepen ................... 81 A.3 Verschil tussen primaire woonvoorkeur en gerealiseerd verhuisgedrag ........................................................................................ 82
Bijlage B: Tabellen PMC’s regio Parkstad
83
B.1 product-marktcombinatie: grondgebonden woningen (niet levensloopgeschikt) ............................................................................... 83 B.2 product-marktcombinatie: appartementen (niet levensloopgeschikt) ..... 84 B.3 product-marktcombinatie: appartementen/nultredenwoningen (levensloopgeschikt) .............................................................................. 84
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
4
1 Inleiding 1.1 Aanleiding De woningmarkt in de regio Parkstad Limburg heeft te maken met grote kwalitatieve en kwantitatieve opgaven. Er is sprake van huishoudensverdunning, vergrijzing en ontgroening. Hierdoor verschuift de kwalitatieve vraag van gezinswoningen naar levensloopbestendige en kleinere woonvormen, passend bij de doelgroep. Op termijn neemt ook het aantal huishoudens af, zo is de verwachting. Hierdoor kunnen overschotten ontstaan in de minder courante woningvoorraad. Op korte termijn is de vraag naar woningen echter hoog, mede door buitenlandse migratie en woningnood in het hele land. Om doorstroming op gang te brengen en huishoudens van een passende woning te voorzien, zijn nu meer woningen nodig dan in het verleden was voorzien. De kwaliteit van een deel van de bestaande woningvoorraad staat onder druk, en in delen van de regio is er sprake van een kwalitatieve en kwantitatieve mismatch. U heeft als regio Parkstad Limburg een goede basis voor marktstructurering van uw woningmarkt. De afgelopen jaren heeft u belangrijke stappen gezet in het ‘denken als belegger/woningcorporatie‘ in de bestaande woningvoorraad vanuit de samenwerking tussen gemeenten, en de samenwerking met uw woningmarktpartners.
De samenwerking heeft betrekking op afspraken en kennisdeling, waardoor u als regio en met uw partners ervaring opdoet met bruikbare arrangementen over de verbinding van nieuwbouw met de bestaande voorraad. Zo bent u overgegaan van woningbouwprogrammering naar woningmarktprogrammering. Verder heeft u samen met uw woningmarktpartners veel energie gestopt in de bestaande voorraad en de samenhang tussen nieuw en bestaand vastgoed op niveau van de regio. In dit rapport actualiseren wij voor u de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte, ofwel de vraagkant van uw woningmarktprogrammering. Dit doen we op niveau van regio Parkstad Limburg en de gemeenten op het niveau van woongebieden. Verschillen tussen gemeenten hangen onder andere samen met verschillen in leeftijdsopbouw (en daarmee samenhangend: geboorte en sterfte) en migratie (ingaande en uitgaande verhuizingen, binnenlands en buitenlands), woonmilieus en aantrekkelijkheid van de bestaande voorraad gezien huisvestingswensen en -eisen van huishoudens. Aanleiding voor het woonbehoefteonderzoek is de in 2022 nieuw op te stellen Regionale Woonvisie en de beleidsregel ‘Ruim baan voor goede woningbouwplannen’. Hiervoor beschikt u graag over een actuele – en gedragen – onderlegger voor wat betreft de woningbehoefte in de regio Parkstad Limburg. Tevens doen we aanbevelingen voor de korte, de middellange en de lange termijn.
1.2 Resultaten van dit onderzoek In dit woonbehoefteonderzoek leest u de volgende resultaten: • Inzichten in huishoudens- en doelgroepenontwikkelingen op het niveau van de regio Parkstad Limburg en de zeven gemeenten. Hierbij hanteren we een basis- en migratiescenario per gemeente 1. • Daaruit volgen actuele inzichten in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte, op basis van woonvoorkeuren van huishoudens en hun recente verhuisgedrag. • Actualisatie van de kwalitatieve behoefte aan verschillende productmarktcombinaties (PMC’s). Tevens inzicht in de productmarktcombinaties waarin overschotten kunnen ontstaan. • Conclusies over uw belangrijkste woningmarktopgaven en adviezen over oplossingsrichtingen.
1 Verschillen tussen gemeenten hangen samen met verschillen in ligging ten opzichte van banen, relatieve aantrekkingskracht en de verschillen in beschikbaarheid van woningen.
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
5
1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 leest u over de aanpak die we gehanteerd hebben in dit woonbehoefteonderzoek. Dit als toelichting vooraf, zodat we dit niet bij alle gemeenten afzonderlijk toe hoeven te lichten. Deel A van deze rapportage heeft betrekking op de regio Parkstad Limburg in zijn geheel. In hoofdstuk 3 leest u de conclusies en aanbevelingen, in hoofdstuk 4 de inzichten waarop deze gebaseerd zijn. In deel B (hoofdstuk 5 tot en met 11) zijn inzichten in huishoudensontwikkeling en woningbehoefte per gemeente opgenomen.
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
6
2 Methode en aanpak Behoefte aan woningen op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen Om de kwalitatieve woningbehoefte te bepalen werken we – net als in het vorige woningbehoefte onderzoek – in deze actualisatie weer met het doorstroommodel. Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van verschillende doelgroepen in de regio Parkstad liggen hieraan ten grondslag. Deze doelgroepen worden ingedeeld op basis van leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomensklasse en leefstijl gekoppeld aan woonmilieu. We werken met afrondingen op vijftallen. Dit kan bij kleine aantallen toe- of afnamen een relatief groot verschil maken, maar doet wel op hoofdlijn het meeste recht op de verwachtte toekomstige ontwikkelingen, zonder een schijnzekerheid te suggereren.
Door confrontatie van alle wensen en huidige woonsituaties ontstaat kwalitatieve opgave Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt eraan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert. Ook inzicht in behoefte op basis van recent verhuisgedrag Het doorstroommodel is een theoretische benadering: het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen in uw regio en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk soms ander gedrag vertonen dan op basis van hun woonwensen verwacht wordt, bijvoorbeeld omdat gewenst aanbod ontbreekt of niet betaalbaar is. Daarom brengen we de woningbehoefte niet alleen in beeld op basis van woonvoorkeuren (telkens blauw in de navolgende figuren), maar ook op basis van recent verhuisgedrag van doelgroepen (telkens groen in de figuren).
In bepaling van de behoefte houden we rekening met betaalbaarheid van de voorraad Daarnaast houden we in het woonbehoefteonderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat onhaalbare wensen ten aanzien van inkomens en woonwensen gecorrigeerd worden. Zo wordt de vraag naar koopwoningen vanuit lage en middeninkomens gedempt naar gelang de woningvoorraad in een gemeente duurder is. Dit resulteert erin dat huishoudens vaker aangewezen zijn op een huurwoning, omdat wensen voor koop niet door iedereen gerealiseerd kunnen worden. Adaptief programmeren: werken met scenario’s en kantelpunten Anders dan in het voorgaande woonbehoefteonderzoek werken we ditmaal de woningbehoefte voor de regio en afzonderlijke gemeenten uit in twee scenario’s: • Het ‘basisscenario’ bestaat uit de Progneff 2021 prognose. • Het ‘migratiescenario’ is een variatie hierop. In dit scenario gaan we uit van de actuele (hogere) migratie in de afgelopen vijf jaar, en veronderstellen dat deze trend de komende tien jaar door zal zetten. Hierdoor neemt de woningbehoefte in de regio en gemeenten de komende tien jaar minder sterk af. Alleen in de gemeente Simpelveld leidt dit scenario tot een lagere woningbehoefte. Dit komt omdat de afgelopen vijf jaar het migratiesaldo in Simpelveld negatiever was dan het gemiddelde van
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
7
de afgelopen 10 jaar. Gezien de omvang van het saldo, vermoeden we dat dit migratiesaldo te maken heeft met de relatieve beschikbaarheid van woningen en een zekere toevalsfactor 2. Daarnaast leggen we in het woonbehoefteonderzoek een basis voor adaptief programmeren. Dat betekent niet dat u ‘kiest’ voor een laag of hoog scenario en dat in de programmering ‘vastklikt’. Wel stelt deze werkwijze u in staat om met behulp van kantelpunten te monitoren in welke richting de huishoudensontwikkeling zich beweegt. Ook kunt u door te werken met scenario’s inzichtelijk krijgen welk deel van de woningbehoefte robuust is. Dit helpt bij het maken van keuzes over de woningmarktprogrammering. De uitgangspunten en scenario’s die in dit rapport staan sluiten aan bij ander recent onderzoek van de Stec Groep, zoals de analyse van de marktbehoefte aan middenhuurwoningen (afrondingsverschillen daargelaten).
LEESWIJZER BIJ DE TABELLEN EN FIGUREN IN DIT RAPPORT (1) Hoofdstuk vier tot en met elf geven voor de regio en per gemeente de woningbehoefte weer in diverse tabellen en figuren. Dit is per hoofdstuk als volgt opgebouwd: 1.
Eerst tonen we u de huishoudensontwikkeling. Kwantitatief brengen we de bandbreedte voor de woningbehoefte in beeld, in het basis- en migratiescenario. Hierna ziet u een figuur met daarin de huishoudensontwikkeling naar doelgroepen. In de tabel daaronder staat vervolgens de top-5 weergegeven van de uitgebreide Stec-doelgroepen die het sterkst groeien en krimpen 3. We geven telkens de ontwikkeling vanuit zowel het basisscenario als het migratiescenario weer.
2.
Daarna ziet u telkens één doorstroommodel per gemeente: met daarin het basisscenario en het migratiescenario. Hierin ziet u de behoefte aan reguliere grondgebonden woningen (sociale huur, vrijesectorhuur en koop) en aan appartementen en nultredenwoningen (sociale huur, vrijesectorhuur en koop). Het blauwe staafje geeft de behoefte voor de komende tien jaar weer, op basis van de woonvoorkeuren van huishoudens. Het groene staafje geeft diezelfde behoefte weer, maar dan op basis van recent verhuisgedrag van doelgroepen. De invloed van het migratiescenario is weergegeven met gearceerde blokjes. Het migratiescenario betekent doorgaans meer huishoudens (met uitzondering van Simpelveld), dit betekent dat het effect hiervan positief is: in het geval van een overschot aan woningen neemt dit af, in het geval van een behoefte aan woningen neemt deze toe.
3.
Vervolgens ziet u per gemeente nog drie figuren met de behoefte aan 44 PMC’s (productmarktcombinaties). Dit is een verdere verdieping op de woningtypen uit het doorstroommodel. Het eerste figuur laat de behoefte aan reguliere grondgebonden woningen zien, het tweede figuur de behoefte aan niet levensloopgeschikte appartementen en het derde figuur de behoefte aan levensloopgeschikte appartementen en nultredenwoningen 4. Het gaat wederom om de behoefte tot 2032. De blauwe staven laten de behoefte zien vanuit woonvoorkeuren, de groene staven vanuit verhuisgedrag. Ook hier is de invloed van de verschillende scenario’s weergegeven met de gearceerde blokjes.
We raden aan de ontwikkeling van het migratiesaldo goed te monitoren in alle gemeenten. We zien op dit moment geen gemeente specifieke aandachtspunten die de ontwikkeling van het migratiesaldo in Simpelveld verklaren. 3 Voor het overzicht geven we voor de regio Parkstad als geheel ook een tabel weer van de ontwikkeling van alle doelgroepen. Dit vormt onderliggend bij de afzonderlijke gemeenten uiteraard ook de basis in de bepaling van de behoefte. 4 Let op, de tekstuele uitleg (welke telkens boven het figuur staat) heeft sec betrekking op het woningtype wat in het figuur wordt weergegeven. 2
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
8
LEESWIJZER BIJ DE TABELLEN EN FIGUREN IN DIT RAPPORT (2) Dit betekent dat in het geval van een overschot in het basisscenario het gearceerde blokje en het opgevulde blokje samen het overschot vormen. In het geval van het migratiescenario valt het gearceerde blokje dus weg, en is alleen het opgevulde blokje het overschot. In het geval van een tekort werkt dit andersom. De behoefte in het basisscenario is dus alleen het volledig gekleurde blokje, en bij het migratiescenario komt het gearceerde blokje erbij.
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
Deel A: conclusies regio Parkstad
9
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
10
3 Conclusies en aanbevelingen 3.1 Twee scenario’s zijn verkend: het hoge scenario lijkt voor de komende jaren het meest waarschijnlijk CONCLUSIES HUISHOUDENSONTWIKKELING STADSREGIO PARKSTAD (4.1 EN 4.2) •
• • •
• •
Voor de Stadsregioregio Parkstad Limburg is de actuele Progneff 2021 prognose voor de periode 2022-2032 minder negatief dan de Progneff 2017 prognose voor de periode 2018-2028 (uit de woningmarktprogrammering 2019-2022). Het gaat respectievelijk om een afname van 3.345 huishoudens volgens de actuele Progneff 2021 prognose ten opzichte van een afname van 3.860 tot 3.910 huishoudens volgens de Progneff 2017 prognose. Fluctuaties in binnenlandse en buitenlandse migratie beïnvloeden deze huishoudensprognoses. Sinds 2017 is zowel het binnenlands als buitenlands migratiesaldo positief geweest. Als deze ontwikkeling de komende jaren doorzet, leidt dit op korte termijn tot een verhoogde woningvraag. Daarnaast heeft dit invloed op de huishoudensontwikkeling op middellange termijn. Wanneer we deze hoge actuele migratie verwerken in een scenario voor huishoudensontwikkeling ontstaat voor de regio een minder sterke huishoudensafname, namelijk -450 huishoudens tussen 2022 en 2032. Dit betekent dat de regionale huishoudensontwikkeling de komende tien jaar naar verwachting in de bandbreedte van -3.345 en -450 huishoudens ligt, afhankelijk van de migratiestromen. De verwachting in beide scenario’s is dat op langere termijn – door vergrijzing en ontgroening – het aantal huishoudens zal afnemen.
Deze ontwikkeling wordt niet gedreven door migratie, maar door de demografische opbouw van de huishoudens die al in de Stadsregioregio Parkstad Limburg wonen.
Het migratiescenario (wat een variant is van de actuele Progneff 2021 prognose) kent een kleinere afname van huishoudens dan het basisscenario. Dit komt omdat het migratiescenario gericht is op de meest actuele migratiecijfers (van de afgelopen vijf jaar in plaats van de afgelopen tien jaar). We verwachten naar de toekomst toe de kans aanzienlijk is dat we te maken blijven houden met hogere migratiecijfers dan in het wat verdere verleden. Dit heeft te maken met het feit dat er in regio Parkstad Limburg net als overal in Nederland sprake is van een relatieve vermindering van huishoudens in de werkzame leeftijd. De benodigde menskracht die bij de Nederlandse en regionale economie hoort wordt dan ook steeds vaker aangevuld met kenniswerkers en andere arbeidsmigranten van buiten Nederland. We signaleren daarbij dat de instroom van arbeidskracht gevoelig is voor schommelingen in de conjunctuur en bijvoorbeeld COVID 19, zoals we landelijk ook in 2020 zagen 5. Voor de korte- en middellange termijn (de komende vijf jaar) is de kans zeer aanzienlijk dat hoge migratiestromen aan de orde blijven. We benadrukken daarbij dat het in de scenario’s zoals we ze schetsten gaat om huishoudensontwikkeling op grond van de verwachte geregistreerde huishoudens, niet om huishoudens die op shortstay-basis in de regio verblijven.
Dit brengt een vraag naar flexibele huisvesting met zich mee die dit woonbehoefteonderzoek te buiten gaat.
We onderscheiden arbeidsmigratie voor kort verblijf en arbeidsmigratie met lang verblijf. In het kader van dit onderzoek gaat het alleen om de ontwikkeling van arbeidsmigratie van in het BRP geregistreerde (van oorsprong buitenlandse) huishoudens, dus overwegend over huishoudens die zich permanent in Nederland vestigden.
5
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
11
3.2 Gebruik adaptieve werkwijze als basis voor uw programmering Woningmarkt in regio Parkstad Limburg heeft te maken met kwantitatieve en kwalitatieve opgave De woningmarkt in regio Parkstad Limburg heeft de komende jaren te maken met grote kwalitatieve en kwantitatieve opgaven. De kwalitatieve vraag verschuift van gezinswoningen naar kleinere en levensloopbestendige woonvormen, door huishoudensverdunning, vergrijzing en ontgroening. Op termijn neemt naar verwachting ook het aantal huishoudens af, waardoor overschotten ontstaan in de minder courante woningvoorraad. Op korte termijn is de vraag naar woningen echter hoog, mede door buitenlandse migratie 6 en woningnood in het hele land. Hierdoor zijn meer (beschikbare) woningen nodig dan in het verleden was voorzien, om doorstroming op gang te brengen en huishoudens van een passende woning te voorzien. Regionaal woningmarktprogrammering als robuuste basis voor nieuwbouw én bestaande voorraad U werkt als regio met een woningmarktprogrammering waarin aandacht bestaat voor nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad. Hierin zoekt u naar balans tussen toevoegen van woningen die voorzien in een kwalitatieve behoefte en het beperken van (op termijn mogelijke) negatieve effecten in de incourante bestaande voorraad. Hierbij wilt u flexibel kunnen inspelen op actuele ontwikkelingen.
De toekomstige bevolkings- en huishoudensontwikkeling speelt hierbij een belangrijk rol, omdat deze bepalend is voor het aantal en type woningen waar in de regio op (middel)lange termijn behoefte aan bestaat. Het is belangrijk dat uw woningmarktprogrammering robuust is onder veranderende omstandigheden, waaronder fluctuaties in huishoudensprognoses (vaak als gevolg van binnenlandse en buitenlandse migratie). De ontwikkeling van een woningbouwplan duurt gemiddeld tien jaar, van initiatief tot oplevering. Om tot realisatie van goede plannen te komen, is het niet wenselijk om bij iedere nieuwe prognose uw woningmarktprogrammering weer te moeten herzien. Programmeer adaptief met behulp van heldere scenario’s (toekomstbeelden) en ontwikkelpaden Adaptief programmeren betekent werken met verschillen scenario’s of toekomstbeelden. Om hier te komen kunnen verschillende ontwikkelpaden gebruikt worden, die u vooraf bepaalt. Voor de woningmarktprogrammering in Parkstad Limburg betekent dit dat u bijvoorbeeld werkt met een basisscenario en een migratiescenario. In het basisscenario gaat u uit van de huishoudensontwikkeling van Progneff 2021, dus een afname van circa 3.345 huishoudens tussen 2022 en 2032. In het migratiescenario gaat u uit van actuele verhuizingen, waardoor het aantal huishoudens afneemt met circa 450.
Dit is de stip op de horizon waar u wilt aankomen, maar door (jaarlijkse) monitoring houdt u in de gaten of dit toekomstbeeld haalbaar blijkt, of dat verschuiving nodig is. Een verschuiving kan zowel op- als afschalen betekenen. Van belang is dat u als gemeenten het momentum herkent waarop een kantelpunt in het ontwikkelpad idealiter leidt tot een besluit om bij te sturen. Dit kan door over te stappen op een alternatief ontwikkelpad (bijvoorbeeld een wijziging in de programmering) of door zelfs het toekomstbeeld bij te stellen. Daarmee kunt u breder kijken dan alleen de ‘reguliere’ prognosemodellen voor inwoners en huishoudens. Met scenario’s en ontwikkelpaden kunt u flexibiliteit inbouwen in uw programmering en meer toekomstbestendig opereren. Hier hoort bij dat u daaraan voorafgaand ook spelregels benoemt hoe u in de regio omgaat met afwijkingen naar boven of naar beneden ten opzichte van de scenario’s, zodat u het proces rondom regionaal programmeren beheerst.
Buitenlandse migratie bestaat voor 80 tot 90% uit huishoudens die voor werk naar Parkstad Limburg zijn gekomen. De overige huishoudens zijn statushouders die na rato in iedere gemeente van Nederland worden gehuisvest. In dit onderzoek gaat het daarbij om huishoudens die bij de gemeente staan geregistreerd. Arbeidsmigranten die in de vorm van shortstay in regio Parkstad Limburg zijn gekomen, laten zich zelden registreren bij de gemeente en vallen buiten dit onderzoek.
6
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
12
Figuur 1: Schematische weergave van een adaptieve werkwijze met ontwikkelpaden en kantelpunten
AANPASSINGSVERMOGEN VERGROTEN DOOR ADAPTIEF PROGRAMMEREN Adaptiviteit is het aanpassingsvermogen aan veranderende omstandigheden zonder dat het systeem transformeert. 7 De kunst van adaptiviteit is om het juiste evenwicht tussen flexibiliteit en beheersbaarheid te vinden, zodat je kunt inspelen op veranderingen die je niet van te voren kunt overzien. Om adaptief te programmeren is het niet nodig om alle onzekerheden te beheersen, maar om een werkwijze te hebben die weerbaar is tijdens mogelijke (maar onzekere) gebeurtenissen. Het gaat minder om beheersing van de inhoud, maar juist om de beheersing van het gezamenlijke proces.
7
Bron: Platform31: Woningprogrammering: kan het ook adaptief?
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
13
3.3 Hanteer en monitor kantelpunten: migratie, huishoudensontwikkeling, leegstand Basis voor een adaptieve programmering zijn kantelpunten en monitoring Een adaptieve woningmarktprogrammering kan bijdragen aan een sterke regionale woningmarkt. Dit staat of valt bij het bepalen van de juiste kantelpunten en structurele monitoring hiervan. Wanneer een kantelpunt zich voordoet, is dit een signaal dat het nodig kan zijn om van ontwikkelpad te wisselen, of om zelfs het gehele toekomstbeeld bij te stellen. Voor Parkstad Limburg zijn migratie – en daarmee huishoudensontwikkeling – en leegstandsontwikkeling de belangrijkste indicatoren voor een kantelpunt. Monitor migratie (en huishoudensontwikkeling) om kwalitatieve woningbehoefte te peilen Migratie heeft een grote impact op zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve woningvraag in de regio. Wanneer u inzet op een toekomstbeeld met hogere migratie, betekent dit dat u ervan uitgaat dat u de komende jaren in een grotere woningvraag kunt voorzien. Dit stelt gemeenten in staat om woningen te ontwikkelen waaraan een kwalitatieve behoefte bestaat, zoals levensloopbestendige woningen en middenhuurwoningen. Dit draagt bij aan doorstroming en beweegruimte in de bestaande woningvoorraad.
Hiermee kunt u op korte termijn een sterk en divers woonprogramma neerzetten, met oog op het voorkomen en mitigeren van negatieve effecten in mindere courante woningen op langere termijn. Belangrijk is wel om te monitoren of de binnenlandse en buitenlandse migratie daadwerkelijk zo positief blijft en leidt tot meer huishoudens. Door de hoge druk op de woningmarkt en de toenemende instroom van het aantal arbeidsmigranten (geregistreerd in het BRP 8) is het denkbaar dat de migratie de komende jaren hoog blijft. We zien echter dat migratiestromen – zeker op gemeenteniveau – sterk kunnen fluctueren per jaar en afhankelijk zijn van ontwikkelingen elders. Bepaal daarom kantelpunten voor binnenlandse en buitenlandse migratie, zowel voor opschalen (als migratie hoog blijft) als afschalen (als migratie toch lager uit blijkt te vallen) en doe dit vanuit een regionale samenhang. Monitor tevens de leegstandsontwikkeling, zeker voor kwetsbare buurten en incourante woningtypen Voor een goede adaptieve en gebiedsgerichte woningmarktprogrammering dienen nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad als communicerende vaten beschouwd te worden. Parkstad Limburg en de gemeenten hierbinnen zijn gebaat bij sterke centra en kernen, met aantrekkelijke woningen. Op dit moment is de vraag hoog en het beschikbare aanbod beperkt, zeker in betaalbare segmenten.
De leegstand op de woningmarkt is laag en van overschotten is geen sprake. We constateren echter dat er op (middel)lange termijn geen uitbreidingsbehoefte bestaat aan (betaalbare) koopwoningen. Ook verwachten we op termijn overschotten in de kleinere, niet levensloopgeschikte sociale huurappartementen. Nieuwbouw kan onbedoeld zorgen voor negatieve effecten in kwetsbare buurten en incourante woningtypen, zoals leegstand, waardedaling en ongewenste leefbaarheidseffecten. Ons advies is daarom om vooralsnog in te zetten op het hoge (migratie)scenario, maar hierbij goed te monitoren of migratie daadwerkelijk hoog blijft (binnenlands en buitenlands). Monitor daarnaast de leegstandsontwikkeling. Wanneer deze oploopt kunnen risico’s ontstaan in de minder courante voorraad. Vooral naoorlogse particuliere koopwoningen lopen hierbij een risico, evenals woningen die niet levensloopbestendig of duurzaam (te maken) zijn.
8 Aanvullend zijn er nog arbeidsmigranten die zich niet laten registreren en die in Nederland op short stay basis verblijven. Deze huishoudens zijn niet in dit Woonbehoefteonderzoek meegenomen.
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
14
3.4 Prioriteer uitvoering van no-regret plannen voor (middel)lange termijn behoefte CONCLUSIES WOONBEHOEFTE REGIO PARKSTAD LIMBURG (4.3 EN 4.4) 9 •
•
•
•
•
In Parkstad Limburg neemt het aantal 65-plushuishoudens de komende tien jaar sterk toe. Overige doelgroepen, zoals gezinnen en starters, nemen af. Ook in het hoge migratiescenario is sprake van vergrijzing. Dit wordt veroorzaakt door het grote aantal huishoudens dat al in de regio woont. Oudere huishoudens hebben een voorkeur voor levensloopgeschikte woningen. In alle gemeenten is dit terug te zien in een behoefte aan levensloopgeschikte huur- of koopappartementen en nultredenwoningen (+ 5.475 o.b.v. woonvoorkeuren en + 5.930 o.b.v. verhuisgedrag). De behoefte aan sociale huurappartementen verschilt per gemeente. In Heerlen en Kerkrade ontstaat de komende tien jaar een kwantitatief overschot. Dit betekent echter niet dat er geen kwalitatieve opgave bestaat. Vaak is er een tekort aan levensloopgeschikte appartementen en nultredenwoningen, terwijl een overschot bestaat aan kleine, niet levensloopgeschikte sociale huur appartementen (- 2.170 o.b.v. woonvoorkeuren en – 645 o.b.v. verhuisgedrag). In alle gemeenten ontstaat een kwantitatief overschot in grondgebonden koopwoningen (- 5.055 o.b.v. woonvoorkeuren en – 8.010 o.b.v. verhuisgedrag), door afname van het aantal jonge huishoudens en gezinnen in combinatie met de relatief grote bestaande voorraad grondgebonden woningen.
Deze grondgebonden koopwoningen staan nu nog niet leeg, maar wanneer oudere huishoudens doorstromen naar levensloopgeschikte woningen, kunnen hier overschotten optreden omdat er (op termijn) onvoldoende huishoudens zijn om deze te betreden. Een deel van deze bestaande grondgebonden (koop)woningen kan aangepast worden zodat hiermee voorzien kan worden in de behoefte aan meer levensloopgeschikte woningen.
Inzichten per gemeente leest u in hoofdstuk 5 tot en met 11. We gaan in op de behoefte aan reguliere grondgebonden woningen (sociale huur, vrijesectorhuur en koop) en aan appartementen/nultredenwoningen (sociale huur, vrijesectorhuur en koop), tevens uitgesplitst naar de 44 PMC’s. Werk met no-regret acties en adaptieve ‘speelruimte‘ in de programmering Een belangrijk uitgangspunt voor een adaptieve woningmarktprogrammering is dat deze robuust moet zijn onder veranderde (en mogelijk onvoorziene) omstandigheden. Wanneer ontwikkelingen zich voordoen, die resulteren in de noodzaak om over te (moeten) stappen op een ander ontwikkelpad of toekomstbeeld, is het essentieel dat uw woningmarktprogrammering (grotendeels) overeind blijft. Het is daarom belangrijk om te kiezen voor zogenaamde ‘no-regret’ acties, die onder alle scenario’s een goede keuze zijn. Het overige deel van de programmering (indicatief zo’n 15 tot 20% in uw regio) kunt u dan zien als flexibele ‘speelruimte’. Gemeenten kunnen hierin bijvoorbeeld plannen toevoegen die slechts in enkele scenario’s voorkomen, plannen voor specifieke doelgroepen (starters, expats) of onderscheidende concepten (zoals tiny houses, friends-concepten en (andere) CPO’s 10). Voorwaarde hierbij is wel dat het grootste deel van de programmering voorziet in woningen waaraan op langere termijn in alle scenario’s behoefte bestaat.
Levensloopgeschikte woningen zijn in alle gemeenten nodig op (middel)lange termijn Voor Parkstad Limburg is het toevoegen van levensloopgeschikte woningen een ‘no-regret’ actie. In alle gemeenten is door de aankomende vergrijzing behoefte aan dit type woning. Zie ook onderstaand figuur. Er bestaat vooral behoefte aan levensloopgeschikte appartementen en nultredenwoningen in de middenhuur (tot € 1.000) en koop (nadruk op het segment € 200.000 tot € 300.000). Door een groot deel van de programmering in te zetten op deze segmenten, draagt deze bij aan een robuustere woningmarkt.
9
De cijfers in dit kader zijn de cijfers van het migratiescenario, voor verdere uitsplitsing van de cijfers; zie Bijlage B. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
10
15
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
Aan sociale huurappartementen is in veel gemeente ook nog een kwantitatieve behoefte, maar in Heerlen en Kerkrade niet. Hier treden op termijn overschotten op. Onderliggend is te zien dat de overschotten vooral optreden in het goedkope, kleine en niet levensloopgeschikte segment (tot de aftoppingsgrens en tot 80m²). De vraag is hoe hiermee om te gaan: deels is kwalitatieve verbetering van incourante woningen nodig soms door renovatie, soms door sloop en onttrekking en soms door sloop-nieuwbouw. Belangrijk is daarbij het saldo van de woningaantallen in de gaten te houden. In alle gemeenten bestaat een behoefte aan levensloopgeschikte appartementen en nultredenwoningen in de sociale huur tussen de aftoppings- en liberalisatiegrens (€ 752). Toevoegen van deze woonproducten kan bijdragen aan doorstroming binnen de sociale huur. Dit vraag wel om een strategie op de vrijkomende niet levensloopgeschikte woningen (met name in Heerlen en Kerkrade). Figuur 2: Kwalitatieve behoefte 2022 tot 2032 op basis van Stec-doorstroommodel -10.000 -9.000 -8.000 -7.000 -6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
GGB SH GGB VSH GGB Koop APP/Nultr. SH APP/Nultr. VSH APP/Nultr. Koop o.b.v. woonvoorkeuren
invloed scenario
o.b.v. verhuisgedrag
invloed scenario
Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.
Tabel 1: Kwalitatieve behoefte 2022 tot 2032 op basis van Stec-doorstroommodel Woningtype Grondgebonden sociale huur Grondgebonden vrijesectorhuur Grondgebonden koop Appartementen/nultredenwoningen sociale huur Appartementen/nultredenwoningen vrijesectorhuur Appartementen/nultredenwoningen koop Totaal
Woonvoorkeuren Basisscenario Migratiescenario 195 675 255 365 -6.465 -5.060 -1.385 -760 2.290 2.395 1.770 1.940 -3.340 -445
Verhuisgedrag Basisscenario Migratiescenario 405 885 590 710 -9.335 -8.010 85 770 3.025 3.150 1.885 2.050 -3.345 -445
Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.
Bouw voor de doorstroming om bestaande woningvoorraad beter te benutten Gemeenten in Parkstad Limburg hebben te maken met een tekort aan doorstroming, waardoor de bestaande woningvoorraad niet optimaal benut wordt. Mede hierdoor is er op dit moment een tekort aan (betaalbare) koopwoningen, terwijl we in dit segment op termijn overschotten verwachten. Het is daarom belangrijk woningen toe te voegen die aanzetten tot verhuisbewegingen. De langste verhuisketens ontstaan wanneer ouderen verhuizen naar een passende nieuwe woning. Ouderen zijn echter minder verhuisgeneigd dan jongere huishoudens, daarom dient het woonproduct in de nieuwbouw hen echt te verleiden.
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
16
Voor Parkstad Limburg zijn verschillende concepten geschikt om doorstroming te genereren, denk aan: • Concepten met een mix van ouderen en starters, gericht op een doelgroep die op zoek is naar contact met diverse medebewoners. Denk hierbij aan betaalbare (huur)appartementen voor starters en ruimere appartementen voor ouderen, met de mogelijkheid om zorg af te nemen. • Knarrenhofjes: vaak levensloopgeschikte grondgebonden woningen met een binnentuin, gericht op ondernemende ouderen die graag met elkaar samen willen werken. • Erfdelen: kleinschalige woonvorm op het erf van voormalige boerderijen, hierdoor kunnen ouderen (maar ook starters of andere doelgroepen) op een betaalbare manier in het landelijk gebied blijven wonen, waarbij bewoners elkaar helpen. Woonbehoeften faciliteren in bestaande voorraad is altijd ‘no-regret’ Op termijn zullen er door demografische transities overschotten optreden in de bestaande voorraad. Vooral de goedkopere particuliere koopwoningen en niet levensloopgeschikte sociale huurwoningen lopen hierbij een risico. Wanneer zich kansen voordoen om in de behoefte aan levensloopgeschikt wonen te voorzien en gelijktijdig risico’s in de bestaande voorraad te mitigeren is dit ook een no-regret actie.
Denk aan levensloopgeschikt maken van grondgebonden koopwoningen, het in specifieke situaties inponden van koopwoningen door woningcorporaties , levensloopgeschikt maken van sociale huurwoningen, of deze verhuren in de middenhuur. NO-REGRET ACTIES VOOR PARKSTAD LIMBURG • • • • •
Middenhuur: levensloopgeschikte appartementen/nultredenwoningen, tot € 1.000. Koop: levensloopgeschikte appartementen/nultredenwoningen, nadruk op € 200.000 - € 300.000. Sociale huur: levensloopgeschikte appartementen/nultredenwoningen, tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (en met strategie voor vrijkomende incourante appartementen). Bovenstaande woonvormen uitvoeren in kleinschalige concepten voor ouderen, met aandacht voor ontmoeting, mogelijkheden voor zorg, nabij voorzieningen en binnen de eigen kern. Woonbehoeften zo veel mogelijk faciliteren door aanpassing/transformatie van de bestaande voorraad, anders nieuwbouw binnen bestaand ruimtebeslag.
3.5 Benut flexibele en tijdelijke woonvormen voor korte termijn vraag Op het moment is de woningmarkt zeer gespannen. Dit heeft nadelige gevolgen voor de betaalbaarheid van de woningvoorraad en daarmee voor de kansen van huishoudens met minder bestedingskracht. Met name starters en jonge huishoudens met een relatief laag inkomen hebben het lastig om een geschikte woning te vinden, terwijl er in beginsel voldoende woningen in passende segmenten in de bestaande woningvoorraad staan. Deze woningen zijn echter niet op korte termijn beschikbaar of voldoen niet aan de huisvestingswensen en -eisen. Ook spoedzoekers – zoals bijvoorbeeld huishoudens in scheiding of woonurgenten – ondervinden hiervan relatief veel hinder op de woningmarkt.
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
17
Flexibele woningen kunnen voorzien in korte termijn tekorten, zonder uw woningmarkt op lange termijn te ‘verzwaren’ Flexibele woonvormen kunnen helpen om huishoudens die moeilijk hun plek kunnen vinden op de woningmarkt toch te bedienen, zonder dat hiermee de risico’s voor de kwetsbare bestaande voorraad vergroot worden. Met flexibele en tijdelijke woningen creëert u een flexibele schil om de woningmarkt. De relatieve snelheid, betaalbaarheid en het tijdelijke karakter van deze woonvormen dragen hieraan bij. Een voorbeeld hiervan zijn de Uuthuuskes. Dit zijn kleine flexibele huurwoningen bestemd voor jongeren die geen huis kunnen vinden in de huidige overspannen woningmarkt. Doordat de woningen daarnaast verplaatsbaar zijn, zijn ze goed in te zetten op tijdelijk beschikbare locaties. Daarnaast zijn er off-the-grid concepten, waarvoor aansluitproblemen minder spelen 11. Zo kan de beschikbare ruimte optimaal benut worden, met een korte planologische voorbereidingstijd en met betrekkelijk lage voorinvesteringen.
3.6 Programmeren binnen gouden driehoek: vooral gericht op (midden)huur Door de opbouw van de regionale woningvoorraad is een woningmarkt ontstaan die doorstroming bemoeilijkt. Door de aanhoudende prijsstijgingen op de koopmarkt wordt dit alleen maar moeilijker, voor met name starters (samenhangend met regels rondom hypotheekverlening, en ondanks de lage rente). Er zit een gapend en groeiend gat tussen (betaalbare) sociale huur en de alsmaar duurdere koopmarkt. Huishoudens met een middeninkomen (tussen circa € 40.000 en € 55.000) zitten klem en outsiders komen er niet meer tussen. Zoomen we in op de doorstroming van middeninkomens dan speelt de uitwisseling tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop een sleutelrol. We focussen hier op de gouden driehoek van de woningmarkt. In onderstaand figuur is de gouden driehoek weergegeven. Idealiter is de driehoek gesloten en kan doorstroming tussen de segmenten soepel verlopen. In de huidige praktijk is dit veelal niet het geval. Van sociale huur naar koopwoning betekent vaak een grote sprong in de woonlasten en is voor minder huishoudens te overbruggen. Een oplossing voor deze huishoudens ligt in een middenhuurwoning of een betaalbare koopwoning. Daarnaast verdient een deel van de huishoudens te veel voor een sociale huurwoning of kan hier, door wachtlijsten, niet in terecht.
Middenhuur (van € 752 tot € 1.000) is voor deze huishoudens veelal een alternatief, daarom is dit is een belangrijk segment om te vergroten en te behouden. Middenhuur zal voor veel huishoudens een tussenstap zijn naar een koopwoning. Uiteindelijk is ook hier een betaalbare koopwoning een belangrijke voorwaarde om te kunnen kopen en vervolgens binnen de koop door te kunnen stromen, naar een (middel)dure koopwoning bijvoorbeeld.
Bij off the grid -concepten is in de praktijk wel altijd een water-aansluiting nodig, dit is wettelijk verplicht. Deze concepten kunnen echter voor het overige stand-alone zijn (geen aansluiting op riolering, of elektriciteitsnetwerk nodig).
11
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
18
Figuur 3: Gouden driehoek
Behoefte binnen gouden driehoek in Parkstad Limburg vooral gericht op middenhuur In kwantitatieve zin zijn er voldoende sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen in Parkstad Limburg. 12 De belangrijkste opgave is om deze bestaande voorraad beter te benutten. De woningen zijn nu niet altijd beschikbaar voor de doelgroep. Er is meer doorstroming nodig. Hiervoor kan middenhuur een passend product zijn. Een middenhuurwoning biedt voor jonge huishoudens een flexibel en betaalbare woonvorm. Ook voor ouderen kan een middenhuurwoning een passende woonvorm zijn, vooral in combinatie met een zorgcomponent. Daarnaast kan middenhuur een oplossing bieden aan woonurgenten die snel op zoek zijn naar woonruimte. De afweging om in te zetten op middenhuur of betaalbare koop is lastig, omdat beide voorzien in een vraag, de woonlasten die samenhangen met betaalbare koop kunnen bovendien op korte termijn netto lager zijn dan een vergelijkbare huurwoning. We zien echter wel risico’s naar de toekomst toe met het bezitten van een koopwoning in het segment waar naar de toekomst toe een groot potentieel overschot kan bestaan. Toevoegen van middenhuur geniet hierin wel een voorkeur, vanwege het mogelijk achterblijvend waarde perspectief van grondgebonden koopwoningen op termijn en het complementair bouwen aan de bestaande voorraad.
Toevoegen van betaalbare koop kan op korte termijn namelijk ook in een vraag voorzien, maar kan op lange termijn bijdragen aan overschotten in incourante voorraad. Realiseer betaalbare koop daarom vooral als levensloopgeschikt product of als tijdelijke woning. Zorg ook dat deze woningen daadwerkelijk voor de beoogde doelgroep beschikbaar zijn (woonplicht) en blijven (anti-speculatiebeding).
Dit is mede afhankelijk van marktontwikkelingen. Ook in regio Parkstad Limburg zijn de prijzen flink gestegen, zei het dat de prijsstijging sterk afwijkt van de gemiddelde prijsstijging in Nederland, waardoor netto het prijsverschil tussen een vergelijkbare woning in bijvoorbeeld het midden van het land en in regio Parkstad Limburg groter is geworden.
12
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
19
4 Huishoudens en woningbehoefte regio Parkstad 4.1 Huishoudensontwikkeling kwantitatief Tot 2032 huishoudensontwikkeling verwacht van circa -3.345 tot -450 huishoudens Voor de komende tien jaar gaat de meest actuele Progneff 2021 prognose – het basisscenario – uit van een afname van circa 3.345 huishoudens in Parkstad Limburg. Deze prognose valt positiever uit dan de verwachtte huishoudensontwikkeling die in 2019 in de woningmarktprogrammering is gehanteerd. Deze prognose (op basis van Progneff 2017) ging uit van een afname van 3.860 tot 3.910 huishoudens tussen 2018 en 2028. Deze verandering in prognoses komt mede door de positievere binnenlandse migratie in de regio sinds 2017, waardoor bevolkingsontwikkeling positiever was dan in voorgaande jaren (zie figuur 4). Het migratiescenario (wat een variant is van de actuele Progneff 2021 prognose) kent een kleinere afname van huishoudens dan het basisscenario. Dit komt omdat het migratiescenario gericht is op de meest actuele migratiecijfers (van de afgelopen vijf jaar in plaats van de afgelopen 10 jaar). Hierdoor neemt de woningbehoefte in het migratiescenario in de regio en (meeste) gemeenten de komende tien jaar minder sterk af dan in het basis-scenario 13. Op basis van het migratiescenario neemt het aantal huishoudens in Parkstad Limburg de aankomende tien jaar met circa 450 af.
Het basisscenario gaat uit van de migratie in 2008 tot en met 2020 (gemiddeld jaarlijks saldo van +170), terwijl het migratiescenario uitgaat van de migratie in 2016 tot en met 2020 (gemiddeld jaarlijks saldo van +750). We verwachten naar de toekomst toe dat de kans aanzienlijk is dat we te maken blijven houden met hogere migratiecijfers dan in het wat verdere verleden. Dit heeft te maken met het feit dat er in regio Parkstad Limburg net als overal in Nederland sprake is van een relatieve vermindering van huishoudens in de werkzame leeftijd. De benodigde menskracht die bij de Nederlandse en regionale economie hoort wordt dan ook steeds vaker aangevuld met kenniswerkers en andere arbeidsmigranten. We signaleren daarbij dat de instroom van arbeidskracht gevoelig is voor schommelingen in de conjunctuur en bijvoorbeeld COVID 19, zoals we landelijk ook in 2020 zagen 14. De bandbreedte voor de huishoudensontwikkeling in de Parkstad Limburg ligt daarmee op -3.345 tot -450 tussen 2022 en 2032. Zie onderstaande tabel.
Hierbij zijn de extra huishoudens door migratie naar rato over de bestaande huishoudens en doelgroepen verdeeld. We onderscheiden arbeidsmigratie voor kort verblijf en arbeidsmigratie met lang verblijf. In het kader van dit onderzoek gaat het alleen om de ontwikkeling van arbeidsmigratie van in het BRP geregistreerde (van oorsprong buitenlandse) huishoudens, dus overwegend over huishoudens die zich permanent in Nederland vestigden.
13 14
20
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
Tabel 2: huishoudensontwikkeling 2022-2032 en vergelijking met ontwikkeling uit programmering 2019 Regio
Stand huishoudens 2022 125.640
Parkstad
Ontwikkeling 2018-2028 (uit programmering 2019) -3.860 tot -3.910
Ontwikkeling 2022-2032 BASISSCENARIO -3.345
Ontwikkeling 2022-2032 MIGRATIESCENARIO -450
Bron: Progneff (2017 & 2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.
Fluctuaties in prognoses worden gedreven door binnenlandse en buitenlandse migratie Het aantal personen in Parkstad Limburg daalde jaarlijks in de afgelopen tien jaar, met uitzondering van 2019 toen de bevolking met circa 200 personen toenam. Dit komt voornamelijk door het sterfteoverschot: gemiddeld was er jaarlijks een natuurlijke groei van -1.035 personen. Fluctuaties in bevolkingsontwikkeling worden dan ook veel meer gedreven door zowel de binnenlandse als buitenlandse migratie. Van 2011 tot 2017 was het binnenlands migratiesaldo negatief. Vanaf 2017 was het binnenlandsmigratiesaldo jaarlijks positief. Het buitenlands migratiesaldo is sinds 2014 altijd positief geweest. Zoals te zien in onderstaand figuur is de gemiddelde bevolkingsontwikkeling de laatste vijf jaar minder negatief geweest dan gemiddeld sinds 2011. Figuur 4: bevolkingsontwikkeling (naar personen) in de regio Parkstad van 2011 tot 2021 1.500 1.000 Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
500 0
Binnenlandse verhuizingen (saldo)
-500 Buitenlandse migratie (saldo)
-1.000 -1.500
Totaal personen
-2.000 -2.500 2011
2012
2013
2014
2015
Bron: CBS (2021) Bewerking Stec Groep (2021).
2016
2017
2018
2019
2020
21
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
4.2 Huishoudensontwikkeling doelgroepen In beide scenario’s is sprake van huishoudensverdunning en vergrijzing De komende tien jaar krijgt de regio Parkstad te maken met verdere vergrijzing, zowel in het basis- als migratiescenario. Zo neemt het aantal gezinnen en (jonge) huishoudens tot 35 jaar af. Het aantal (jonge) huishoudens tot 35 jaar neemt relatief sterk af met zo’n 14% tot 2032 (in het basisscenario). Het aantal gezinnen zal relatief gezien met circa 5% afnemen tot 2032 (in het basisscenario). Het aantal alleenstaanden en stellen van 35 tot 65 jaar neemt zowel absoluut als relatief het sterkst in omvang af, deze doelgroep zal de aankomende jaren met circa 18% afnemen (in het basisscenario). Daarmee belandt een groot deel van deze huishoudens in de doelgroep 65-plushuishoudens. In onderstaand figuur is te zien dat het aantal 65plussers als enige toeneemt de komende tien jaar (met circa 16% in het basisscenario). Figuur 5: Huishoudensontwikkeling in de regio Parkstad naar doelgroep van 2022 tot 203215 -8.000
-6.000
-2.000
-1.785 -1.495
Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
-1.630 -805
Gezinnen
Alleenstaanden & stellen 35 t/m 65 jaar
-4.000
-
2.000
4.000
6.000
8.000
Basisscenario
Migratiescenario
-6.520 -5.690
Alleenstaanden & stellen 65 jaar en ouder
6.585 7.535
Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.
Deze indeling naar huishoudenstypen sluit aan bij hoe in Nederland huishoudensprognoses worden opgesteld en geeft de meeste relevante informatie over hun huisvestingswensen en eisen. Aanvullend werken we met de 25 doelgroepen.
15
22
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
De huishoudens in Parkstad hebben we verdeeld naar 25 doelgroepen, zie tabel 2 (en tekstkader voor toelichting op de doelgroepenindeling). Het volgende valt op: • In totaal wonen er in Parkstad 52.190 huishoudens in een stedelijk woonmilieu. Voor stedelijke huishoudens is de grootste afname, zowel relatief als absoluut, zichtbaar bij de alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar. Specifiek de doelgroep met een laag inkomen (‘KISS’) neemt het meest af. De oudere doelgroep (alleenstaanden en stellen van 65 jaar en ouder) neemt als enige toe. Waarbij de doelgroep met een laag inkomen (‘Oudere eenvoud Stedelijk’) het meest toeneemt. • Het grootste deel van de bevolking woont in een suburbaan woonmilieu (66.790 huishoudens). In dit woonmilieu wordt de grootste afname verwacht in de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen 35 en 65 jaar. De oudere doelgroep (alleenstaanden en stellen van 65 jaar en ouder) neemt als enige toe. Absoluut gezien neemt de groep ‘Suburbane Senioren’ het meest toe. • Slechts 6.665 huishoudens wonen in een landelijk woonmilieu. Omdat de omvang een stuk lager ligt, is in dit woonmilieu ook de minste ontwikkeling zichtbaar. Net als in de andere woonmilieus neemt de oudere doelgroep (alleenstaanden en stellen van 65 jaar en ouder) als enige toe. Tabel 3: Ontwikkeling alle doelgroepen Parkstad Grootste doelgroepen (top-5 toename)
Samenstelling en leeftijd huishouden
Woonmilieu
Inkomen
Stand 2022
Ontwikkeling 2022-2032 BASIS
Ontwikkeling 2022-2032 MIGRATIE
Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen
Stedelijk
Laag
3.940
-605
-510
Stedelijk
Midden
815
-120
-100
Stedelijk
Hoog
1.040
-155
-130
Stedelijk
7.045
-370
-195
Stedelijk
Laag en midden Hoog
Gezinnen
7.270
-390
-215
Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder Alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder
Stedelijk
Laag
8.510
-1.585
-1.375
Stedelijk
Midden en hoog Laag
6.565
-1.240
-1.080
12.395
2.005
2.310
Stedelijk
Midden en hoog
4.610
755
865
Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen
Suburbaan
Laag
3.850
-540
-455
Suburbaan
2.410
-310
-260
8.510
-370
-180
Gezinnen
Suburbaan
Midden en hoog Laag en midden Hoog
10.955
-460
-220
Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder Alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder
Suburbaan
Laag
9.745
-1.745
-1.530
Suburbaan
Midden en hoog Laag
9.195
-1.670
-1.465
15.790
2.495
2.840
6.335
985
1.120
Stedelijke woonmilieus JULB (jong urbaan, laag budget) JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies Stadse drukte / geboren en getogen / Stadjers Stads-elite KISS (klein inkomen, Stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud Stedelijk Stedelijk genieten
Stedelijk
Suburbane woonmilieus Vroeg Volwassen Veel voor weinig Familie doorzon Ruimtezoekers voor de kinderen / Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Suburbane Senioren Ruim(t)egenieters / zilveren rand
Suburbaan
Suburbaan Suburbaan
Midden en hoog
23
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
Landelijke woonmilieus Lokaal gebonden / JOLO (JOng LOkaalgebonden) Blijvers en Terugkeerders / Relaxed Ruraal Rurale ruimtezoekers / Betaalbare ruimte gezin Gegoed ruraal gezin
Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen
Landelijk
Laag
245
-25
-20
Landelijk
Midden en hoog Laag
255
-25
-20
555
-10
0
Gezinnen
Landelijk
1.600
-30
10
Honkvast / Blijf-in-dewijkers Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud
Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder Alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder
Landelijk
Midden en hoog Laag
675
-110
-95
Midden en hoog Laag
990
-165
-140
1.540
225
265
805
115
135
Landelijke luxe
Landelijk
Landelijk Landelijk Landelijk
Midden en hoog
Totaal 125.640 -3.345 Bron: Progneff (2017 & 2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.
-450
DOELGROEPENINDELING OP BASIS VAN WOON We hebben de huishoudens opgedeeld naar verschillende doelgroepen om zo gerichter uitspraken te kunnen doen. De doelgroepen zijn verdeeld op basis van de volgende criteria: • Woonmilieu: stedelijk, suburbaan of landelijk • Leeftijd: tot 35 jaar, 35 tot 65 jaar of 65 jaar en ouder • Samenstelling: alleenstaand, stel of gezin • Inkomen: laag (tot € 40.024), midden (€ 40.024 tot € 51.198) of hoog (vanaf € 51.198) Let op: niet alle 25 doelgroepen zijn in iedere gemeente in dezelfde verhouding aanwezig. Zo hebben bijvoorbeeld niet alle gemeenten stedelijke of landelijke buurten/wijken. Aantal 65-plus doelgroepen neemt het sterkst toe, aantal doelgroepen van 35 tot 65 jaar neemt af We zoomen nu in op de top vijf doelgroepen die de aankomende 10 jaar het meest toe- en afnemen. In de top vijf van doelgroepen die de aankomende tien jaar het meest zullen groeien, komen alleen maar oudere doelgroepen terug. Alle 65-doelgroepen groeien in de regio Parkstad. De toename zit vooral in 65plushuishoudens met een laag inkomen (‘Suburbane Senioren’ en ‘Oudere eenvoud Stedelijk’). De ouderen die landelijk wonen groeien het minst hard. De groei komt omdat er in de regio Parkstad een dubbele vergrijzing optreedt. Enerzijds gaat de oudere doelgroep een relatief groter aandeel vormen van de inwoners van de regio Parkstad.
Anderzijds komt ook de gemiddelde leeftijd steeds hoger te liggen waardoor de doelgroep steeds omvangrijker wordt. De doelgroepen die het sterkst in aantal afnemen zijn voornamelijk alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar. De twee grootste afnemende doelgroepen wonen in een suburbaan woonmilieu (‘Jong geleerd, oud gedaan’ en ‘Woonerf Welgestelden’). Tevens nemen alle alleenstaanden en stellen tot 35 jaar af. De doelgroep die het meest afneemt zijn de jongeren wonend in een stedelijk woonmilieu met een laag inkomen (‘JULB’). Ook het aantal jongeren met een laag inkomen in een suburbaan woonmilieu (‘Vroeg Volwassen’) daalt de aankomende 10 jaar.
24
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
Tabel 4: Stand en ontwikkeling doelgroepen (top-5 groeiers en top-5 dalers) Grootste doelgroepen (top-5 toename)
Samenstelling en leeftijd huishouden
Woonmilieu
Inkomen
Alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder Oudere eenvoud Stedelijk Alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder Ruim(t)egenieters / Alleenstaanden en zilveren rand stellen 65 jaar en ouder Stedelijk genieten Alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder Landelijke eenvoud Alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder Subtotaal toenemende doelgroepen
Suburbaan
Laag
Stedelijk Suburbaan
Grootste doelgroepen (top-5 afname)
Samenstelling en leeftijd huishouden
Woonmilieu
Inkomen
Jong geleerd, oud gedaan (voortbordurend op vroeg volwassen) Woonerf Welgestelden
Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar
Suburbaan
Laag
Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar KISS (klein inkomen, Alleenstaanden en Stedelijke setting) stellen 35 - 64 jaar Midlife, Mid-City Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar JULB (jong urbaan, laag Alleenstaanden & budget) stellen tot 35 jaar Subtotaal afnemende doelgroepen Eindtotaal Parkstad
Suburbaan
Suburbane Senioren
Stedelijk Landelijk
Stedelijk Stedelijk Stedelijk
Stand 2022
15.790
Ontwikkeling 2022-2032 BASIS 2.495
Ontwikkeling 2022-2032 MIGRATIE 2.840
Laag
12.395
2.005
2.310
Midden en hoog Midden en hoog Laag
6.335
985
1.120
4.610
755
865
1.540
225
265
41.470
6.585
7.545
Stand 2022
9.745
Ontwikkeling 2022-2032 BASIS -1.745
Ontwikkeling 2022-2032 MIGRATIE -1.530
Midden en hoog Laag
9.195
-1.670
-1.465
8.510
-1.585
-1.375
Midden en hoog Laag
6.565
-1.240
-1.080
3.940
-605
-510
84.170 125.640
-9.930 -3.345
-7.995 -450
Bron: Progneff (2021), LMW (2019), WoOn2015 en WoOn2018. Bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op vijftallen.
4.3 Woningbehoefte kwantitatief en kwalitatief Behoefte komende tien jaar gaat vooral uit naar appartementen en nultredenwoningen Onderstaand figuur toont de kwalitatieve behoefte aan verschillende woningtypen voor de komende tien jaar. Hierin is inzichtelijk wat de behoefte is vanuit woonvoorkeuren (blauw) en recent verhuisgedrag (groen) van huishoudens. Daarnaast is de invloed van het scenario zichtbaar: in het geval van een behoefte komt de arcering erbij, in het geval van een overschot valt de arcering eraf. Het volgende valt op: Bij grondgebonden sociale huurwoningen is een relatief kleine behoefte zichtbaar, zowel vanuit woonvoorkeuren als verhuisgedrag. Bij appartementen en nultredenwoningen in de sociale huur is vanuit de woonvoorkeuren een overschot zichtbaar terwijl er vanuit verhuisgedrag een kleine behoefte is. Dit betekent dat er op regionaal niveau voldoende sociale huurappartementen en nultredenwoningen zijn om in de behoefte van huishoudens te voorzien vanuit hun primaire woonvoorkeur. Echter zijn er op regionaal niveau nog tekorten als we kijken naar verhuisgedrag. Dit komt doordat sociale huur niet altijd de voorkeur heeft van huishoudens terwijl zij hiervoor wel een geschikte doelgroep zijn, bijvoorbeeld omdat jonge huishoudens met een laag inkomen een woning willen kopen.
Daarnaast zijn in dit segment grote verschillen zichtbaar tussen gemeente, die nu uitgevlakt worden door het regionale schaalniveau. In de grondgebonden vrijesectorhuur is er maar een relatief kleine behoefte zichtbaar, zowel vanuit woonvoorkeuren als uit verhuisgedrag. De behoefte is voornamelijk aanwezig bij appartementen en nultredenwoningen in de vrijesectorhuur. We zien dat er op basis van woonvoorkeur een iets kleinere
25
Woonbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2022 - 2032 21.235
behoefte is dan op basis van verhuisgedrag. Dit betekent dat er net wat meer mensen naar dit type woningen zijn verhuisd dan dat eigenlijk hun primaire woonvoorkeur was. Bijvoorbeeld omdat er geen nultredenwoning in de sociale huur of koop beschikbaar was (afhankelijk van de doelgroep). In de koopsector bestaat er een groot verschil tussen grondgebonden woningen en appartementen en nultredenwoningen. Er ontstaat de komende tien jaar een groot overschot aan grondgebonden koopwoningen in Parkstad Limburg. Het overschot ontstaat zowel vanuit woonvoorkeuren als verhuisgedrag. Wel is het overschot vanuit verhuisgedrag groter, Dit betekent dat minder huishoudens de afgelopen twee jaar een grondgebonden koopwoning betrokken dan dat in eerste instantie hun voorkeur was. Reden hiervoor kan zijn dat er geen grondgebonden koopwoningen beschikbaar waren, of dat deze niet betaalbaar waren voor de doelgroep. De huidige druk op de markt is hierin te herkennen. Figuur 6: Kwalitatieve behoefte 2022 tot 2032 op basis van Stec-doorstroommodel -11.000 -10.000 -9.000 -8.000 -7.000 -6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000