5. RIB quickscan Schoolstraat - Kloosterhof

RAADSINFORMATIEBRIEF Aan

Gemeenteraad en raadscommissie

Van

College van burgemeester en wethouders

Datum

18 juni 2024

Zaakkenmerk

N.T.B.

Onderwerp

Raadsinformatiebrief quickscan Schoolstraat - Kloosterhof.

Geachte Raadsleden, Middels deze raadsinformatiebrief informeren wij u over de quickscan die in de afgelopen periode is uitgevoerd inzake mogelijke ontwikkelingen Schoolstraat – Kloosterhof te Bocholtz.

INLEIDING In het meest recente overzicht ‘stand van zaken projecten’ wordt vermeld dat na de ontbinding van de voorlopige koopovereenkomst door Meander, een verkenning is opstart naar mogelijkheden voor een herontwikkeling. Bij dit verkenningsproces zijn gebouweneigenaar Meander, gemeente Simpelveld en een andere partner (i.c. Krijtland Wonen) aangeschoven. Bij deze verkenning blijft het uiteindelijke doel overeind, nl. de ontwikkeling en realisatie van kwalitatief, duurzame en betaalbare appartementen (in principe huur) passend voor een gezonde mix aan doelgroepen (starters, senioren). In gezamenlijkheid met alle bovengenoemde partijen en onder begeleiding van externe adviseur Wiebenga Consultants is een quickscan uitgevoerd naar een mogelijke aankoop, verbouw en exploitatie door Krijtland Wonen van het voormalige zorgcomplex aan de Schoolstraat en de aanleunwoningen aan de Kloosterhof. Eén van de uitgangspunten die bij deze quickscan zijn gehanteerd betreft de verbouw van de huidige complexen. Hierbij heeft het meest recente verbouwplan als basis gediend qua woningaantallen, vloeroppervlakten etc.

Resultaat en conclusie Uit de financiële haalbaarheidsanalyse is duidelijk geworden dat als resultaat een negatieve waarde en onrendabele top resteren van ca. € 4.2 mln. Omgerekend betekent dit – uitgaande van 89 appartementen – een tekort van ca. € 47.000,- per appartement. Rekening houdend met de voor woningcorporaties geldende regelgeving komt Krijtland Wonen tot de conclusie dat aankoop op basis van de noodzakelijke investering versus de opbrengst niet haalbaar is. De hele quickscan is als bijlage toegevoegd aan deze raadsinformatiebrief.

VERVOLG / PLANNING Gezien de urgentie en de noodzaak om op deze locatie toch een herontwikkeling op gang te brengen is inmiddels een vervolgtraject opgestart waarbij niet alleen gekeken wordt naar de optie verbouw van de bestaande complexen, maar ook naar sloop-nieuwbouw. Een mogelijk scenario dat wordt onderzocht is de aankoop – sloop – bouwrijpfase door de gemeente Simpelveld. Vervolgens zou mogelijk Krijtland Wonen dan verder kunnen ontwikkelen om de juiste woonproducten voor de diverse doelgroepen te realiseren.

BIJLAGE(N) 1. Quickscan verkenning aankoop voormalig zorgcomplex en aanleunwoningen Bocholtz Pagina 1 van 1

Quick scan verkenning mogelijke aankoop voormalig zorgcomplex en aanleunwoningen Bocholtz Eindversie 27 mei 2024

1

1.

Situatieschets, vraagstelling en aanpak

2.

Resultaat beleidsanalyse

3.

Toelichting financiële haalbaarheidsanalyse

4.

Scenario’s renovatie Kloosterhof

5.

Conclusie

6.

Advies vervolg

drs. Daan Bours MMO | senior consultant drs. Wilfred Huijerjans MRE | senior consultant ir. Marc Houben Msc | consultant 2

1. Situatieschets, vraagstelling en aanpak

Situatie • Verkoop van voormalig zorgcomplex (schoolstraat 30) en aanleunwoningen (kloosterhof) door huidig eigenaar Meander. • Meander, Krijtland en gemeente in gesprek over mogelijkheden en condities aankoop door Krijtland Vraagstelling • Uitvoeren quick scan naar aankoopmogelijkheden en aankoopcondities • Aandachtspunten Krijtland: • Maatschappelijke meerwaarde mogelijke aankoop (verzorgd) wonen Bocholtz • Business case: sterkten/zwakten, financiële haalbaarheid, investeringsstatuut, governance Gefaseerde aanpak • 3 fasen: • Quick scan (Go N0 Go moment) • Verdiepend onderzoek Letter of Intens • Due diligence onderzoek (verdieping)

Samen maken wij het centrum

Wij zijn al samen aan de slag

Schoolstraat 30

Schoolstraat 30

Huidige locatie telt 77 PG plaatsen. • •

Verbouw tot nieuwe situatie 47 appartementen mogelijk conform plan XYZA Niet alle appartementen voorzien van een buitenruimte, wel mogelijk om te realiseren.

Ter plaats van Schoolstraat kunnen 47 woningen gerealiseerd worden met plan XYZA als uitgangspunt. Hiervan hebben 36 appartementen een eigen buitenruimte en 11 geen eigen buitenruimte. Dit voldoet aangezien de genoemde 11 woningen kleiner zijn dan 50m2. Dit zou ondervangen kunnen worden door een zelfdragende losse constructie aan te brengen aan de gevel zijde van betreffende woningen om ook de kleinere appartementen te voorzien van een eigen buitenruimte. Onder andere bouwkundige onderzoeken en vergunningsplichtigheid dient hiervoor onderzocht te worden. Alle woningen hebben de mogelijkheid tot een externe berging (5m2) elders in het pand en geen bergruimte in de woning zelf.

Kloosterhof • • • •

Kloosterhof 25 t/m 107

42 (bestaande) aanleunwoningen. (incl. 2 extra) Relatief kleine woningen Allen een eigen buitenruimte Sloop van verbindingsgang noodzakelijk t.b.v. herinrichting terrein t.b.v. parkeren.

In Kloosterhof kunnen 42 woningen gerealiseerd worden op basis van de huidige indeling als uitgangspunt. Hiervan hebben alle woningen een eigen buitenruimte. Alle woningen hebben een interne berging, echter varieert deze van 1,6 tot 1,9m2. Eén groter appartement heeft een interne berging van 5,7m2. Dit betekent dat sommige appartementen niet voldoen aan huidige eisen bouwbesluit welke groter zijn dan 50m2 GO. Indien het GO calculatie per appartement onder de 50m2 uitkomt voldoen de bergingen wél.

2. Resultaat beleidsanalyse

•

Geanalyseerde beleidsdocumenten: • Verkennen wonen met zorg 2023-2040, ABF dec 2023 • Regionale en lokale woonvisie 2023-2028, Stadsregio Parkstad • Wonen en zorg in balans • Koers en wensportefeuille tot 2030

•

Door dubbele vergrijzing Bocholtz duidelijk toenemende vraag naar achterblijvend zorgaanbod Daarnaast achterblijvend aanbod betaalbare woningen jongeren Leefbaarheid onder druk Kansen om in te spelen op aanvullende aanbod zorggeschikte appartementen en geschikte appartementen jongeren Kortom kansen toekomstbestendig woonconcept realiseren in combinatie met naastgelegen Welzijns Medisch Centrum Bocholtz

• • • •

Samen maken wij het centrum

Wij zijn al samen aan de slag

3. Toelichting financiële haalbaarheidsanalyse -1Resultaat residuele grondwaarde berekening Op basis van gehanteerde uitgangspunten is resultaat als volgt:    

Kosten inclusief aankoop (€ 3 mln rekenwaarde.) ca. € 24, 2 mln. bedragen Opbrengsten ca € 20 mln. Bedragen afhankelijk van de gekozen rendementseis/afschrijving Negatieve waarde en onrendabele top ca. € 4,2 mln. Per woning een tekort van ca. € 47.000,€ 3 mln. rekenwaarde c.q. grondwaarde teruggerekend naar 89 app betekent € 32.000 grondwaarde / appartement is casco (Referentie sociale huurwaarde zonder casco liggen tussen de 17.500 en 19.500 en niet-daeb woningen zonder casco grondwaarde 26.000 a 27.000)

Van invloed op residuele grondwaarde: • Woningcorporatie gebonden aan lagere huuropbrengsten dan vrije/commerciële huur. • Woningcorporatie BTW component bij kosten geen verrekening commercieel belasten inkomsten. • Aankoop in de OVB • Woningcorporatie hanteert hoge mate van vernieuwbouw eisen in vergelijk tot vrije/ commerciëlere Samen maken huur • Woningcorporatie hanteert hoge mate van onderhoudeisen / maatregelen in vergelijking tot wij vrije/commerciële huur.

het centrum

Wij zijn al samen aan de slag

3. Toelichting financiële haalbaarheidsanalyse -2•

Type 49,5m2 (< 55m2) - uitgangspunt kale huurprijs € 575 (50% v.d. appartementen) en voor jongeren tot 23 jr. kale huurprijs 454,47 (50% v.d. appartementen)

650

•

Type 61m2 (56 – 65m2) - uitgangspunt kale huurprijs € 650 (lage aftoppingsgrens)

697,07

•

Type 76m2 (66 – 76m2) - uitgangspunt kale huurprijs € 697.07 (hoge aftoppingsgrens)

725

•

Type 81m2 (>77m2)

575 454,47

05

- uitgangspunt kale huurprijs € 725,00 BLOK 1

OPBRENGST

BLOK 2

huurprijs per m2 go

10,25

10,01

maandhuur gemiddeld per woning

661

535

31.062 372.750

22.450 269.394

maandhuur totaal jaarhuur totaal

53.512 642.144

3,31%

rendement BAR in % totaal beleggingswaarde exclusief btw

20.037.374

subsidie aanname, n.t.b. totaal opbrengsten

20.037.374

3,07%

Samen maken 11.266.395 8.770.979 wij 0 het 11.266.395 centrum

0 8.770.979

Wij zijn al samen aan de slag

4. Scenario’s renovatie Kloosterhof -1Aanleiding opstellen scenario’s Basis / uitgangspunt Krijtland • Volledige renovatie 40 jaar afschrijving en inclusief energetische maatregelen gebaseerd op duurzaamheidambities • No regret maatregelen om te voorkomen dat over 10/15 jaar opnieuw fors geïnvesteerd moet worden Nuancering op basis uitgangspunten voor mate van renovatie Kloosterhof • Enkel naar label A brengen met relatief beperkte ingrepen • Kosten omlaag – > 3 scenario’s 1. Volledige renovatie, 40 jaar afschrijving, maximale energetische maatregelen t.b.v. duurzaamheidsambities en no regret 2. Beperkte renovatie, duurzaamheidsambitie minimaal label A 3. Zo lang mogelijk door exploiteren en beperkte renovatie

Samen maken wij het centrum

Wij zijn al samen aan de slag

4. Scenario’s renovatie Kloosterhof -2-

Samen maken wij het centrum

Wij zijn al samen aan de slag

Voor uitgebreidere financiële onderbouwing zie bijlage Excel document

5. Conclusie 1 Algemeen Gemeente, Krijtland en Gemeente Simpelveld, en Meander • Heldere uitgangspunten • Gehanteerde kentallen STIKO en residuele grondwaardeberekening realistisch • Realistisch beeld kosten en opbrengsten 2 Conclusie Krijtland Gebaseerd op afwegingscriteria: • Beleidswaarde eis Onrendabele top bij nieuwbouw max 35% bij appartement van 80m2 • NB berekende beleidswaarde bedraagt € 12 mln (= 50% ORT bij renovatie) • Risico fasering, herhuisvesting • Maatschappelijke meerwaarde afgezet tegen stevige overige investeringsopgaven • Beperking mogelijkheid opbrengstoptimalisatie (huur) • Niet alle appartementen een buitenruimte • Maatvoering appartementen kloosterhof beperkt. Komt Krijtland tot de conclusie dat: • Aankoop op basis van investering (inclusief aankoop a 3 mln (rekenwaarde) en opbrengst niet haalbaar is (scenario 1 Kloosterhof - > volledige renovatie en maximaal realiseren duurzaamheidsambitie) • Zelfs met terugdringen kosten renovatie Kloosterhof (scenario 2 en 3) resteert een ORT van 30 % voor renovatie en voldoet niet aan beleidswaarde eis

Samen maken wij het centrum

Wij zijn al samen aan de slag

Postbus 5049, 6202 WD Maastricht | Avenue Ceramique 226, 6221 KX Maastricht | +31 (0)43 763 03 67 e. info@wiebengaconsultants.nl | w. www.wiebengaconsultants.nl 12