5. Bijlage 4 Raadsvoorstel Verzoek toestemming en beschikbaarstelling krediet voor aankoop pand Irmstraat 23 van Gulpener_175312

gemeente

Simpelveld ADVIES AAN GEMEENTERAAD Zaak Vertrouwelijkheid Datum advies Afdeling Afdelingsmanager Opsteller Portefeuillehouder

09651326/1334 openbaar 7 september 2021 Sociaal domein leefomgeving G.G.J. Dupont L. A. Wierts M. J.J.M. (Thijs) Gulpen Financiële consequenties: Jaarlijkse kapitaallasten ad € 37.300,te dekken uit de jaarlijkse huuropbrengst excl. BTW ad € 37.686,-

ONDERWERP

Verzoektottoestemmingen beschikbaarstelling kredietvoor aankooppand Irmstraat 23 (locatiepartycentrum Oud-Zumpelveld) van Gulpener B.V.

BESLISPUNT 1. 2.

Toestemmingverleend aan het collegetotaankoopvan het pand Irmstraat 23 (locatie partycentrum Oud Zumpelveld incl. bovenwoning) van Gulpener B.V.; Een kredietvan € 425.000,- beschikbaar gesteld voor de aankoopvan het pand Irmstraat 23 (locatiepartycentrum Oud Zumpelveld incl. bovenwoning);

OVERLEG GEVOERD MET (ADVIES INGEWONNEN BIJ) • •

Financiën Juridische zaken

INLEIDING In de zomervan 2020 hebben, vanwege de coronabeperkingen, een afvaardiging van de verenigingen gevestigd in partycentrum Oud Zumpelveld en het bestuur van stichting Jeugdcentrum de Toekomst bij gemeenteSimpelveld aangegeven zich grotezorgente maken overde toekomst van het complexpartycentrum Oud Zumpelveld alsmede het pand van Jeugdcentrum de Toekomst. Dezezorgen richten zich met name op de financiële situatie van beide panden en de voortdurende Coronabeperkingen. Indien de financiële situatie zal leiden tot(tijdelijke) sluiting van de beide panden dan staan een veertigtal verenigingen en clubs ‘op straat', zonderalternatief. Gezien het maatschappelijk en cultureel belang van de verenigingen is gekomentotvoorliggendvoorstel.

PartycentrumOudZumpelveld Het pand partycentrum Oud Zumpelveld (Irmstraat 23) dateert van 1895en fungeert inmiddels ruim 80 jaar als horecapand. in 2007 is het pand door Gulpener Bierbrouwerij overgenomen van de toenmaligeeigenaar en exploitant. Redenen voor Gulpener omOud Zumpelveld overte nemen waren: het vertrouwen in de exploitant, de prominente roldie Oud Zumpelveld in de dorpsgemeenschap speelt (maatschappelijke rolrichting het verenigingsleven), de goedestaat van onderhoudvan het pand en de goedeomzetresultatenvan de exploitant. Naar aanleiding van het signaal van de afvaardiging van de verenigingen gehuisvest in Oud Zumpelveld heeft er in november2020 een bestuurlijk overlegplaatsgevonden met deze afvaardiging alsmede met de exploitant van Oud Zumpelveld. Tijdens deze gesprekken hebben zowelde afvaardiging van de verenigingen als de exploitant hun zorg uitgesproken overhet

Pagina 1 van 9

parkstad

.ud.r^io ümburg

gemeente

• Simpelveld toekomstperspectief van Oud Zumpelveld in relatie totde coronamaatregelenen de huisvesting van een groot gedeeltevan het Simpelveldse verenigingsleven. De input van bovengenoemdegesprekken, de daardoorontstane onzekerheidvoor het verenigingsleven en het ontbreken van alternatieven voor de culturele sectorzijn aanleiding geweestvoor een bestuurlijk overlegin december 2020 met de directievan Gulpener B.V. overde Coronabeperkingen en het hiermeegepaard gaande voortbestaanvan de locatiepartycentrum Oud Zumpelveld. Uit de gesprekken bleek dat Gulpener het voornemenheeft het pand in de verkoop te zetten.

Jeugdcentrum deToekomst Naast Oud Zumpelveld maken verenigingen gebruik van het pand Irmstraat 19-21. Dit pand is eigendomvan de stichting Jeugdcentrum de Toekomst. De stichting Jeugdcentrum de Toekomst exploiteerthet jeugdcentrum en verhuurt het pand (buiten de momentenwaarop activiteiten van het jeugdcentrum plaatsvinden) aan de exploitant van Oud Zumpelveld die de accommodatie wederom verhuurt aan een aantal verenigingen (in totaalzijn, incl. het jeugdcentrum zelf, 18 verenigingen actief binnen jeugdcentrum de Toekomst). In het bovengenoemdebestuurlijke overlegtussen het bestuur van de stichting Jeugdcentrum de Toekomst en de gemeenteSimpelveld heeft het bestuur aangegeven dat de financiële situatie van de stichting nijpend is (mede vanwege de Coronacrisis) en dat de stichting problemen voorziet in het betalen van de vaste lasten. Daarnaast kampt het jeugdcentrum met achterstallig onderhoudwaarvoorde stichting geen middelen ter beschikking heeft.

Huisvestingverenigingen Van oudsher zijn verenigingen/ organisaties binnen de gemeenteSimpelveld vooralgehuisvest in niet-gemeentelijkeaccommodaties.Particuliere accommodatieen zaalhouders, alsmede eigen verenigingslokalen (incl. de accommodatie Jeugdcentrum de Toekomst welkeis overgedragenvan de KatholiekeKerk aan het bestuur van de stichting Jeugdcentrum Simpelveld), bleken in het mate in het huisvestingsaanbod voor verenigingen/ organisaties in verleden in voldoende Simpelveld te voorzien.Dit is in de kern Simpelveld, indachtig bovengenoemdeontwikkeling, niet langer het geval. Voor gemeente Simpelveld is het van belang dat de continuïteit van huisvesting voor het verenigingsleven voor de toekomst gewaarborgd blijft. Vanwege de Coronacrisisen de tijdelijke sluiting van de accommodaties waarineen gedeeltevan de verenigingen gehuisvest zijn, is deze continuïteit van huisvesting echter in een ander daglicht komente staan. De waarborg voor continuïteit van huisvesting van een aantal verenigingen is voor de toekomst onzekergeworden.Tegen deze achtergrond bezien is gemeenteSimpelveld hierover in gesprek gegaan met de eigenaar van partycentrum Oud Zumpelveld, te weten bierbrouwerij Gulpener B.V.

en met de eigenaar van het Jeugdcentrum, te weten stichting Jeugdcentrum de Toekomst en de eventueel toekomstige eigenaar, te weten parochiefederatieDe Pelgrim (vertegenwoordigingvan de KatholiekeKerk)1.

WET- EN REGELGEVING •

Gemeentewet

1 De KatholiekeKerk heeft het pand in het verleden ondervoorwaardenverkochtaan de Stichting Jeugdcentrum De Toekomst. Het pand valt terug in eigendomaan de Kerk als de Stichting niet voldoet aan deze voorwaarden;derhalve zijn bij de gesprekken tevens de parochiefederatieDe Pelgrim betrokken. We zijn in afwachting van een reactie van de Kerk (de parochiefederatiemoet eea overleggenmet het bisdom).

1326/1334

na 2 van 9

parkstad ,ud *™«k> limburg

gemeente

• Simpelveld STRATEGISCHE VISIE / BELEIDSPROGRAMMA Dit voorstel behoort toe aan beleidsprogramma 5 Sport, Cultuur en recreatieen heeft met name een directe relatie met het speerpunt Blijven Wonen (met de benodigde basisvoorzieningen) uit onzegemeentelijkeStrategische Visie.

RELATIE MET BESTAAND BELEID / EERDERE VOORSTELLEN N.v.t.

OVERWEGINGEN Proces partycentrum OudZumpelveld Naar aanleiding van de signalen van de afvaardiging van de verenigingen gehuisvest in Oud Zumpelveld heeft eind 2020 een bestuurlijk overlegplaatsgevonden met de eigenaar van partycentrum Oud Zumpelveld overde gevolgenvan de coronacrisisen het hiermeegepaard gaande voortbestaanvan partycentrum Oud Zumpelveld. Doelvan dit overlegvoor het collegewas duidelijkheid te scheppen overde continuïteit van huisvesting voor de Simpelveldse verenigingen/ clubs in partycentrum Oud Zumpelveld. Mede vanwege het ontbreken van alternatieve huisvesting is deze continuïteit van huisvesting van belang voor de culturele sector. Dit bestuurlijk overlegis het startschotgeweesttoteen reeksvan overleggenmet betrekking tothet voortbestaanen de toekomst van de locatiepartycentrum Oud Zumpelveld en de maatschappelijke roldie deze locatievervult richting het Simpelveldse verenigingsleven. Tijdens deze overleggenis ook de mogelijkheidtotovernamevan het pand Irmstaat 23 (partycentrum Oud Zumpelveld) besproken. Uit de gesprekken bleek dat Gulpener belang hecht aan verkoopvan het pand; corebusiness is immers de verkoop van bier n niet het in eigendom hebben van vastgoed.Hierdoor ontstaat groteonzekerheidoverde continuïteit van huisvesting van de verenigingen.

Een mogelijkeovernamevan het pand door gemeenteSimpelveld zou in ieder geval een stuk zekerheidvoor huisvesting van de verenigingen in Oud Zumpelveld bieden. Om meerinzicht te krijgen in de waarde en de staat van onderhoudvan het pand Irmstraat 23, heeft het collegeopdracht gegeven een taxatie- en bouwtechnisch rapport op te laten stellen. Het taxatierapport2 geeft op waardepeildatum 22 februari 2021 voor het pand Irmstraat 23 een taxatiewaarde aan van € 295.000. Het bouwtechnisch rapport3 geeft op waardepeildatum 8 februari 2021 aan dat de verbouwingskosten op kortetermijn (binnen nu en 1 jaar) € 32.000 bedragen. Beide rapporten zijn door het collegemet de eigenaar van het pand partycentrum Oud Zumpelveld besproken. De eigenaar heeftaangegeven graag een 2e taxatierapport op te laten stellen omdatde 1e taxatie midden in de Coronacrisisheeft plaatsgevonden wat vergaande consequenties kan hebben voor de waarde van dit pand. Op waardepeildatum 22 juni 2021 is een 2e taxatie uitgevoerd. Het taxatierapport geeft hierbij een waarde aan van € 415.000 voor het pand partycentrum Oud Zumpelveld. Het verschil in taxatiewaarde tussen het 1e en 2e rapport wordtveroorzaakt door de waardepeildatum. Het 1e taxatierapport gaat uit van een waardepeildatum van 22 februari 2021.

Op 2 Een taxatierapport geeft een schatting van de waarde waartegen vastgoedzou worden overgedragenop de waardepeildatum tussen een bereidwillige koperen een bereidwillige verkoper in een zakelijketransactie. 3 Een bouwkundige inspectie geeft een duidelijk, onafhankelijk beeld van de staat en kwaliteit van de aan te kopen vastgoedobject(en). Daarbij wordteen raming gemaakt van noodzakelijke verbeteringsmaatregelen op kortetermijn.

1326/1334

igina3van9

parkstad

limbLirg

gemeente

• Simpelveld deze datum heersten er nog zeerstrikte coronabeperkingen. Het 2e taxatierapport gaat uit van een waardepeildatum van 22 juni 2021 (4 maanden later). Het 2e taxatierapport schetst een positiever beeld van dit horeca-object(coronabeperkingen waren t.o.v.het 1e rapport al versoepeld)en de verwachting is dat in het 3e kwartaal van 2021 de economie zich weerzal gaan herstellen.

Aanbod In juli 2021 zijn beide taxatierapporten in samenhang met een mogelijkeverkoopwaarde voor het pand partycentrum Oud Zumpelveld bestuurlijk besproken. De eigenaar heeft aangegeven bereid te zijn omhet pand partycentrum Oud Zumpelveld voor een bedrag van € 375.000 k.k. aan de gemeenteSimpelveld overte dragen, ondervoorwaarde dat voor een periodevan 20 jaar de lopende verplichtingen t.a.v. de drank (d.w.z. Gulpener portfolio en restpakket drank) worden voortgezet. Een en ander wordtt.z.t. nader uitgewerkt in de koopovereenkomst.

Huisvestingverenigingen Met de overnamevan het pand partycentrum Oud Zumpelveld door gemeenteSimpelveld wordtin de hier gehuisveste verenigingen/ clubs en de huidige iedergeval zekerheiden continuïteit voor exploitanten gecreëerden zal het pand partycentrum Oud Zumpelveld, waaronder het zalencomplex en het woongedeelte, behouden blijven voor gemeenteSimpelveld. Als gevolgvan de wettelijkebepalingen uit het Burgerlijk Wetboek(nl. koopbreekt geen huur) zal de huidige exploitant het pand partycentrum Oud Zumpelveld (incl. het woongedeelte) dan gaan huren van gemeenteSimpelveld. Het huidige huurcontract tussen Gulpener B.V. en de huidige exploitanten zal dus dienen als basis voor een nieuwe huurovereenkomst.Dezenieuwe huurovereenkomstzal nog nader worden uitgewerkt.

Jeugdcentrum de Toekomst Het bestuur van stichting Jeugdcentrum de Toekomst heeft bij gemeenteSimpelveld aangegeven financiële problemen te ondervinden bij de exploitatievan het pand Irmstraat 19-21. Momenteelzijn eveneens gesprekken gaande met de stichting Jeugdcentrum De Toekomst en de parochiefederatieDe Pelgrim gericht op overnamevan het pand Irmstraat 19-21. In de meestideale exploitatiekan worden beschikt overbeide locaties.Het pand Oud Zumpelveld wordtechterals cruciaal gezien. In het geval niet totovernamevan het jeugdcentrum zou kunnen worden overgegaan, is huisvesting van de verenigingen middels het pand Oud Zumpelveld geborgd, hetgeen wel herschikkingen van de gebruiksmomenten door de verenigingen zal vragen.

Resumerend Middels bijgevoegd raadsvoorstel verzoekthet collegeuw raad toestemmingte verlenen en het beschikbaar stellen van een kredietvoor aankoopvan het pand Irmstraat 23 (partycentrum Oud Zumpelveld). Doelvan het verwerven van dit pand is het waarborgen van de continuïteit van huisvesting voor de Simpelveldse verenigingen voor de toekomst. Na instemming door de raad zal de koopovereenkomst met Gulpener en huurovereenkomstmet de exploitant nader worden uitgewerkt. Naast de aanschaf van dit pand zal het collegedan tevens de opdracht verstrekken tothet uitvoeren van de verbouwingswerkzaamheden voor de kortetermijn zoalsaangegeven in het bouwtechnisch rapport (€ 32.000), het opstellenvan een meerjaren onderhoudsplanning (MOP) (kostenbedragen € 4.000) en jaarlijks een bedrag voor groot onderhoudreserveren(€ 5.000). De kapitaallast van deze investering en de bijkomende kostendienen gedekt te worden uit de huuropbrengsten (zie paragraaf Financiële Aspecten).

OPTIES

Pagina 4 van 9

parkstad .ud«9b,|jmburg

gemeente

Simpelveld PERSONELE ASPECTEN

FINANCIËLE ASPECTEN De aankoopprijs van het pand aan de Irmstraat 23 (locatiepartycentrum Oud Zumpelveld) te Simpelveld bedraagt € 375.000,- en is op grond van de Wet Belastingen van rechtsverkeer vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De overigeaankoopkosten(denk hierbij aan notaris en makelaar) zijn nog niet definitief bekend. Uitgegaan wordtvan een schatting van € 8.000. Een bouwtechnisch bedrijf heeft de noodzakelijke verbouwingskosten voor de kortetermijn (0-1 jaar) in beeld gebracht. Dit komtneer op een bedrag van € 32.000. Samengevat kan de aanschaf van het pand Irmstraat 23 als volgtwordenweergegeven: AankoopPand Irmstraat23

€ 375.000

Aankoopkostenpand •

Overdrachtsbelasting

Gemeenteis vrijgesteld van overdrachtsbelasting

•

Aankoopkosten

€8.000

Totaleaanschafwaarde

€ 383.000

Verbouwingskosten

€ 32.000

Onvoorzien

€ 10.000

Totaalbenodigd budget

€ 425.000

De gevolgenvoor de begroting kunnen afgerond):

dan als volgtin beeld wordengebracht (bedragen

Pand Irmstraat23

Afschrijving per jaar aanschaf (40 jaar)

€9.500

Afschrijving per jaar verbouwing (20 jaar)

€ 1.600

Afschrijving per jaar onvoorzien (20 jaar)

€500

Rentelasten 1% aanschaf gebouw (40 jaar)

€3.800

Rentelasten 1% verbouwing (20 jaar)

€300

Rentelasten 1% onvoorzien (20 jaar)

€ 100

parkstad

.i.d.,.S!o|jmburg

gemeente

Simpelveld Jaarlijkse dotatieonderhoudsreserve

€5.000

Jaarlijks onderhoud

€ 1.500

Kostenverzekering, OZB e.d.

€5.000

Onvoorzien

€ 10.000

Totaaljaarlijkse kostenpand

€ 37.300

Jaarlijkse huuropbrengstexcl.BTW

€ 37.686

Jaarlijksoverschot

€ 386

Een pand dient volgenshet Besluit Begroting en Verantwoordingprovincies en gemeenten en de gemeentelijkeNotaactiveren en afschrijven 2017 te wordenafgeschreven in 40 jaar. Afschrijving vindt dan plaats over€ 383.000, verdeeldover40 jaar komtdat neer op € 9.500 per jaar. Een verbouwing dient volgensdezelfderegelgeving volledigte wordenafgeschreven in 20 jaar. Dit leidt toteen afschrijving van € 1.600 per jaar, voor een periodevan 20 jaar. Uitgaande van een stelpostvan € 10.000 voor aanvullende verbouwingskosten bedraagt de jaarlijkse afschrijving op de (mogelijke)verbouwingskosten € 2.100. Conformde systematiek die ook bij de begroting 2021 en 2022 wordtgehanteerd is gerekend met een rentepercentage van 1% overde boekwaardeaan het begin van het verslagjaar. Omdat jaarlijks op het pand wordtafgeschreven zal de rentelast jaarlijks iets dalen. Bij een eventuele rentestijging in de toekomst kunnen de rentelasten in verhouding iets stijgen. Voor wat betreft de jaarlijkse onderhoudskostenwordtvooralsnog uitgegaan van € 1.500 en van overigelasten van € 5.000. Onder de overigelasten dienen o.a.de verzekering, gemeentelijke-en waterschapsbelastingen te wordenverstaan. Dit betreft vooralsnog schattingen. Wat de huurprijs/ huurcontract betreft wordtervan uitgegaan dat de huurprijs die de huurder momenteelbetaalt aan de huidige eigenaar/verhuurder kan wordenvoortgezet. 4

AANBESTEDING COMMUNICATIE Parallel aan de toezending van stukken aan de commissieen raad zal een persbericht worden verzonden en zullen er overleggenplaatsvinden met de huidige exploitanten van café Oud Zumpelveld, Gulpener, het bestuur van stichting Jeugdcentrum de Toekomst en een afvaardiging van de verenigingen gehuisvest in partycentrum Oud Zumpelveld. Tijdens deze overleggenzijn bovengenoemdepartijen overde stand van zaken geïnformeerd. 4 Door een vastgoedadviseur Bedrijfsmatig Onroerend Goedvan de Aelmansgroep Vastgoedis aangegeven dat de huurprijs voor het gehelecomplexmarktconformis

parkstad .troelalimbcirg

gemeente

• Simpelveld EVALUATIE

VERVOLG / PLANNING Na instemming van uw raad met dit voorstel zal het collegede aankoopprocedurerondomhet pand Irmstraat 23 (locatiepartycentrum Oud Zumpelveld) verdervoortzetten en uw raad hierover informerenmiddels een RIB.

BIJLAGEN

326/1334

Pagina 7 van 9

parkstad .ud«9*o|jmburg

gemeente

Simpelveld BESLISPUNT 1. 2.

Toestemmingverleend aan het collegetotaankoopvan het pand Irmstraat 23 (locatie partycentrum Oud Zumpelveld incl. bovenwoning) van Gulpener B.V.; Een kredietvan € 425.000,- beschikbaar gesteld voor de aankoopvan het pand Irmstraat 23 (locatiepartycentrum Oud Zumpelveld incl. bovenwoning);

In de raadscommissievergadering van 23 september 2021 hebben de fracties als volgt geadviseerd: De fractie

BurgerBelangen ............. :

voor/tegen

LeefbaarSimpelveld......:

voor / tegen

LokaalActief.................. :

voor / tegen

CDA............................... :

veer/ tegen / onthouding

Samen 1........................ :

veer/ tegen / onthouding

De commissiegriffier

parkstad ,u,J ‘™^,limb Urg

gemeente

Simpelveld AANBIEDING AAN DE GEMEENTERAAD Aan de raad wordtvoorgesteld om: 1. 2.

Toestemmingte verlenen aan het collegetotaankoopvan het pand Irmstraat 23 (locatie partycentrum Oud Zumpelveld incl. bovenwoning) van Gulpener B.V.; Een kredietvan € 425.000,- beschikbaar te stellen voor de aankoopvan het pand Irmstraat 23 (locatiepartycentrum Oud Zumpelveld incl. bovenwoning);

2021 Simpelveld, 7 oktober

parkstad «udi/rsiolimburQ