technische vragen en antw. LSD-RVS Herontwikkeling Weelstraat en omgeving Oosterland (1450134)
Tekst van het document
Fractie: Leefbaar SchouwenDuiveland
TECHNISCHE VRAGEN
Portefeuillehouder: A.A. ten Cate
Voorstel / onderwerp: RVS Herontwikkeling Weelstraat en omgeving Oosterland (1450134)
1
Vraag
Antwoord
De informatie in kanttekening 2.2 van het RVS lijkt feitelijk onjuist als we het rapport van Synarchis ernaast leggen.
Het klopt dat er een discrepantie is tussen de informatie in het raadsvoorstel en de rapportage van Synarchis.
Uit de tabel investeringskosten op blz 9 van het synarchis rapport blijkt dat de investeringskosten inclusief btw in scenario 1 € 1.930.000 zijn. In argument 2.2. van het RVS staat dat die investeringskosten van scenario 1 € 1.100.000 zijn. Een verschil van € 800k.
In het raadsvoorstel zijn per abuis alleen de bouwkosten (exclusief btw) opgenomen voor scenario 1. De totale investering bedraagt inderdaad € 1.930.000 (alle kosten, inclusief btw) en betekent een gemiddelde kapitaallast van € 130.000 per jaar bij een afschrijving in 20 jaar. In het raadsvoorstel staat dat de gemiddelde kapitaallasten € 160.000 per jaar zijn bij scenario 2 (nieuwbouw), maar dat moet zijn € 141.000 per jaar bij een afschrijving in 40 jaar, gebaseerd op een investering van € 3.358.000 (alle kosten, inclusief btw). Het verschil in kapitaallasten kan worden verklaard, doordat in het raadsvoorstel is gerekend met het rentepercentage voor investeringen (4,4%) uit de begroting 2024, terwijl dit rentepercentage had moeten worden gebaseerd op de begroting 2025 (3,3%). Het raadsvoorstel kan niet meer worden aangepast. Bij het antwoord op vraag 6 is een en ander nog een keer samengevat. Indien de raad een ander besluit neemt over de sporthal dan ons college voorstelt, dan gelden bovenstaande structurele lasten.
Uit de tabel kapitaallasten op blz 10 van het Synarchisrapport blijkt dat de gemiddelde kapitaallasten bij scenario 1 € 130K per jaar zijn en bij scenario 2 € 141 K per jaar. In het RVS staat dat de kapitaallasten bij scenario 2 nieuwbouw gemiddeld € 160K zijn. Dit is feitelijk onjuist.
Kunnen in het raadsvoorstel alsnog de juiste financiële gegevens worden opgenomen?
2
We hebben als gemeente de ambitie om energieneutraal te zin in 2040 en van daaruit ook om bij verduurzaming een energieneutraal gebouw te realiseren (ENG). Toch wordt er gekozen voor de ‘esthetische
684851fb2f2aa_TEMP_OPDF
Deze kosten zijn niet opgenomen in het raadsvoorstel. Het dak van de sporthal bestaat uit twee verschillende componenten. Het hoge dak en het platte dak. De extra kosten voor het
1
Fractie: Leefbaar SchouwenDuiveland
TECHNISCHE VRAGEN
Portefeuillehouder: A.A. ten Cate
Voorstel / onderwerp: RVS Herontwikkeling Weelstraat en omgeving Oosterland (1450134)
3
Vraag
Antwoord
optie’ waarbinnen geen enkele verduurzaming is voorzien en daarmee missen we de kans om bij te dragen aan onze eigen doelstellingen m.b.t. verduurzaming en energieneutraal worden. Bovendien blijkt uit de rapportage dat in ieder geval het lage platte dak aan vervanging toe is en als dat dan toch vervangen moet worden ligt het voor de hand om met werk werk te maken en het dak ook gelijk te isoleren. Ook dit is niet meegenomen in de kosten in het RVS. Wat zijn de kosten als in ieder geval vervanging en gelijk isoleren van het dak wél wordt meegenomen?
renoveren en tegelijkertijd isoleren van beide daken zijn als volgt:
In het MJOP van de sporthal zijn de investeringen voor vervanging van de sportvloer, vervanging van de verlichting, renovatie van de luchtbehandelingskast en vervanging van het douchesysteem niet meegenomen. Wat zijn de totale extra kosten die hiervoor aan het MJOP toegevoegd moeten worden en wat doet dat met kapitaallasten?
-
In totaal betekent dat circa € 165.000 exclusief btw en circa € 200.000 inclusief btw. Onze gemeentelijke gebouwenbeheerder geeft aan dat door bovengenoemde aanpassingen van het dak, in combinatie met de geplande vervangings- en onderhoudswerkzaamheden aan de installaties van de sporthal, we de doelstelling van ENG in 2040 kunnen behalen, mits de raad in 2026 akkoord geeft op de herziening van de voorziening onderhoud gebouwen (waar verduurzaming onderdeel van wordt). Bij een afschrijvingstermijn van 20 jaar en een rentepercentage van 3,3% betekent dit een gemiddelde kapitaallast van circa € 13.465. Synarchis heeft in zijn rapportage (niet limitatief) aangegeven welke maatregelen bij een variant renovatie/verduurzaming allemaal nodig zijn, die nu nog geen onderdeel uitmaken van het MJOP. Navraag bij Synarchis leert het volgende: -
-
-
4
Een nieuwe sporthal kan iig 40 jaar mee, bij keuze voor renovatie kan de bestaande sporthal nog 20 jaar mee. Gezien de strategische visie waarin de toename van het aantal inwoners die beoogd wordt grotendeels tussen Zierikzee en Bruinisse plaats moet vinden is het niet onwaarschijnlijk dat er vervolgens na 20 jaar alsnog een nieuwe sporthal moet komen. Betekent dat niet dat om een eerlijke vergelijking te kunnen maken tussen nieuwbouw en renovatie je in het scenario renovatie ook rekening zou moeten houden met een investering in nieuwbouw met bijbehorende kapitaallasten na 20 jaar?
5
We komen niet alle posten die in de paragraaf financiën van het RVS genoemd worden tegen in de
684851fb2f2aa_TEMP_OPDF
Circa € 100.000 voor het hoge dak (in lijn met de rapportage van Synarchis) Circa € 65.000 voor het platte dak (inclusief dakranden)
Vervangen sportvloer: het is raadzaam om de vloer te laten keuren op demping. Als de demping onvoldoende is en de volledige sportvloer vervangen moet worden, dan kost dit € 85-90 per m². Als de demping voldoende is en alleen de toplaag vervangen moet worden, kan worden volstaan met € 50 per m². Dus worst case is dat 468 m2 x € 90 m2, dus circa € 42.500. Vervangen verlichting: het vervangen van de verlichting in de sportzaal ramen we op € 10.000 en vervangen overige verlichting ook op € 10.000. Dus in totaal circa € 20.000. Renovatie luchtbehandelingskast: er is momenteel geen luchtbehandelingskast aanwezig en dit betreft dus het plaatsen van een nieuwe kast inclusief kanalenwerk, aansluitvoorzieningen, regeltechniek en mogelijke verzwaring dakconstructie. Kosten hiervoor zijn circa € 70.000. Vervangen douchesysteem: het vervangen van het douchesysteem wordt geraamd op circa € 17.500. Echter, uit de interviews blijkt dat weinig tot geen van de gebruikers doucht.
Dat betekent een totale investering van circa € 150.000 (exclusief btw) en circa 180.000 inclusief btw. Bij een afschrijvingstermijn van 20 jaar en een rentepercentage van 3,3% betekent dit een gemiddelde kapitaallast van circa € 12.000. Voor een zuivere financiële vergelijking wordt bij renovatie met een afschrijvingstermijn van 20 jaar gerekend en bij nieuwbouw met een afschrijvingstermijn van 40 jaar. Dit zijn standaard termijnen die we binnen onze gemeente gebruiken. Of het gebouw over 20 jaar (bij keuze voor renovatie) dan wel toe is aan nieuwbouw, kan pas te zijner tijd beoordeeld worden. Dat hangt mede samen met de kwaliteit van onderhoud, het aantal gebruiksuren en soort gebruik en de eisen die over 20 jaar worden gesteld aan sporthallen in het algemeen en duurzaamheid in het bijzonder. Onder beslispunt 2 en 3 gaan we in op de hoogte van de kosten voor de esthetische
2
Fractie: Leefbaar SchouwenDuiveland
TECHNISCHE VRAGEN
Portefeuillehouder: A.A. ten Cate
Voorstel / onderwerp: RVS Herontwikkeling Weelstraat en omgeving Oosterland (1450134) Vraag
Antwoord
besluitpunten van het RVS. Graag een tabel waarin de dekking onder financiën klopt met de besluitpunten (of andersom als blijkt dat er besluitpunten missen).
aanpassing van de sporthal. Dit betreft € 400.000. Die uitgave doen we in 2027 en is als zodanig onder het kopje ‘financiën’ benoemd. Onder beslispunt 5 vragen we een extra budget van € 800.000 voor tijdelijke huisvesting van de Oosterburcht en Kibeo en de dekking staat onder beslispunt 7. Die € 800.000 is verdeeld over meerdere jaarschijven, hetgeen onder het kopje ‘financiën’ terugkomt.
Lasten en dekking uit reserve strategische visie 2026: € 100.000 ten behoeve van extra tijdelijke huisvesting Oosterburcht en Kibeo Lasten en dekking uit reserve strategische visie 2027: € 350.000 ten behoeve van extra tijdelijke huisvesting Oosterburcht en Kibeo Lasten en dekking uit reserve strategische visie 2028: € 250.000 ten behoeve van extra tijdelijke huisvesting Oosterburcht en Kibeo Lasten en dekking uit reserve strategische visie 2029: € 100.000 ten behoeve van extra tijdelijke huisvesting Oosterburcht en Kibeo Opgeteld dus € 800.000 verdeeld over vier jaren.
6
Kan er een complete en kloppende financiële vergelijking (investering en kapitaallasten) worden aangeleverd van de 3 scenario’s (1 renovatie en verduurzaming, 2 nieuwbouw en 3 esthetische opwaardering?
7
Is het binnen het bestaande gebouw mogelijk en wenselijk om een aantal van de nadelen van het gebouw op te lossen? Bijvoorbeeld de kantine die slechts 1 x per jaar gebruikt wordt in te zetten als afsluitbare opslag sportmaterialen waar een tekort aan is? Zo ja wat kost dat?
684851fb2f2aa_TEMP_OPDF
Onder beslispunt 6 hebben wij de € 25.000 extra voorbereidingskosten voor het gezondheidscentrum benoemd en dat komt onder het kopje ‘financiën’ terug. De dekking staat onder beslispunt 7. Op basis van het bovenstaande komen we dan tot het volgende: 1. Renovatie: investering van € 1.930.000 en gemiddelde kapitaallast van € 130.000 per jaar. 2. Nieuwbouw: investering van € 3.358.000 en gemiddelde kapitaallast van € 141.000 per jaar. 3. Esthetische opwaardering: eenmalige exploitatie uitgave van € 400.000 en geen kapitaallast (op basis van het originele voorstel). Wij hebben niet beoordeeld of het mogelijk is om de kantine om te zetten naar een afsluitbare opslag of andere functie. Dat verzoek is ook niet specifiek gedaan door de gebruikers, maar een constatering van Synarchis op basis van diverse interviews. We weten dat de technische ruimte momenteel ook gebruikt wordt als opslag voor divers klein materiaal. De ruimte waar momenteel de keuken is gesitueerd, zou hiervoor ook geschikt kunnen zijn. Dit kan gerealiseerd worden tegen lage extra kosten, hooguit kleine aanpassingen aan de deur en het slot (€ 1.000). Er hoeven dan verder geen aanpassingen gedaan te worden.
3