Techn. vragen en antw. SP - Bijlage 1 RVS Bestemmingsplan Gouwepoort 3 te Zierikzee (1024663)

Interne memo Van: Miranda van der Neut – van Wagtendonk Aan: Daniël Vroegindeweij Datum: 11 oktober 2018 Ruimtelijke beoordeling plannen YourSurprise - Businesspark Zierikzee

Stedenbouw en bouwhoogtes In de stedenbouwkundige structuur van het Businesspark zijn de hoekpunten de belangrijkste plekken. De noordelijke gevel op de hoek bij de rotonde legt het accent op de toegang naar de stad Zierikzee, de nieuwe poort. Om aan te sluiten bij de schaal en maat van de verkaveling en de stad is het wenselijk dat het noordelijke gebouw/accent duidelijk onderscheidend is van de andere bebouwing, zowel in hoogte als in architectuur. Dit betreft fase 3 van de ontwikkeling van het bedrijfspand van YourSurprise, welke nu nog niet aan de orde is. Op de noordelijke hoek (fase 3) wordt een hoogteaccent toegestaan tot een hoogte van maximaal 22 meter (20 meter was in het oorspronkelijke plan al toegestaan voor het accent met 2 meter extra om installaties op het dak aan het zicht te onttrekken). Op andere plaatsen is de hoogte beperkt tot 15 meter en drie bouwlagen (fase 1) en 11 meter (fase 2) waardoor de bebouwingswand langs de Weg naar de Val geleidelijk oploopt tot aan het hoekaccent. De hoogtes wijken af van de gestelde hoogtes en aantal bouwlagen in het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan waar nog werd uitgegaan van 9 en 13 meter en twee bouwlagen. Deze oorspronkleijk bedachte beperktere hoogtes en de solitaire ligging van het hoekgebouw zorgden ervoor dat het hoekaccent ook duidelijk visueel los kwam te staan van de overige bebouwing.

Dit heeft ook de ruimtelijke voorkeur. Met de situering van YourSurprise op deze locatie aan de noordzijde van het Businesspark wordt er afgestapt van een ruimtelijke segmentatie in de stedenbouwkundige wand langs de Weg naar de Val. De wand moet nu meer worden opgevat als een doorlopende en continue bebouwingsstrook, met een oplopende hoogte aan de noordzijde, zoals aangegeven in de onderstaande tekening. Door de openingen in de bebouwingswand is het (door)zicht op het stadssilhouet van Zierikzee wel gewaarborgd.

De nieuwe hoogtes/bouwlagen en de totale omvang van het bouwplan van YourSurprise zullen het aanzien van de stad Zierikzee aan de oostzijde gaan domineren. Hoewel de hoogtes vanuit stedenbouwkundige argumenten wellicht als te stevig kunnen worden getypeerd, zijn ze voor de Mw. Ing. M. van der Neut – van Wagtendonk Stedenbouwkundige gemeente Schouwen-Duiveland

oktober 2018

bedrijfsvoering van YourSurprise wel noodzakelijk. Er vanuit gaande dat de hoogtes en de foorprint van het gebouw zoals hierboven omschreven ‘onomkoombaar’ zijn, zal het dus een bijzondere opgave zijn om met de architectuur van de gebouwen de grotere massa te fragmenteren (zie ‘beeldkwaliteit’). Daarnaast zal het landschap met de groene schollen helpen om de plint van de gebouwen en de hoogte naar de omgeving te verzachten. (zie hierna ‘groenstructuur’). Duidelijk is wel dat met het plan van YourSurprise de stedenbouwkundige uitgangspunten van het kwaliteitshandboek Businesspark worden losgelaten. Beeldkwaliteit Er is in het stedenbouwkundig plan onderscheid gemaakt in verschillende kwaliteitsniveaus van de percelen. Het perceel van YourSurprise ligt in het gedeelte ‘kwaliteitsniveau A’. Hier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit op topniveau, met een markante bebouwing, uitmuntende architectuur en hoogwaardige materialen. De zichtbaarheid van deze locaties maakt dat er zorgvuldig ontworpen moet worden, met respect voor de landschappelijke structuur en inspelend op de kwaliteit van de stad. Alle gevels worden opgevat als een voorgevel, tenzij er gekozen wordt voor een integratie van het landschap met het gebouw (oorspronkelijk gedachte was een gebouwen met een groen dak als verlengstuk van het schollenlandschap).

Het ontwerp van fase 1 voor YourSurprise laat een gedeelte van het totaalconcept zien, gebaseerd op het idee van een cadeautjesfabriek. Het ontwerp maakt een knipoog naar de oudere fabriekspanden in Nederland waarin een sterke ritmiek is te herkennen die voortkomt uit de functionaliteit van het gebouw. Deze ritmiek wordt ook gebruikt om de raampartijen in de gevel te positioneren (zie onderstaande referentiebeelden). Door de overmaat in de ramen krijgt het gebouw een luchtige uitstraling, waardoor de schaal van de totale massa gevoelsmatig kleiner wordt. Dit principe is ook toegepast in de gevels van YourSurprise. De gekozen donker antraciet kleuren sluiten aan bij het kleurgebruik van de reeds gerealiseerde panden in deze stedenbouwkundige wand (panden van O Moda en Saman) en zijn goed gekozen. Ook voor de vervolgfasen gaan we uit van hetzelfde kleur en materiaalgebruik. Het stedenbouwkundig ‘accent’ op de hoek (fase 3 is 22 meter) is

vanwege de hoogte al krachtig genoeg en heeft geen bijzonder kleurgebruik nodig om voldoende effectief te zijn. Vanwege de opvallende ligging van het gebouw (fase 1, 2 en 3) moeten er hoogwaardige materialen worden toegepast. Alle technische installaties worden mee ontworpen en aan het zicht onttrokken.

Mw. Ing. M. van der Neut – van Wagtendonk Stedenbouwkundige gemeente Schouwen-Duiveland

oktober 2018

Rooilijn De rooilijnen aan de oostzijde van het plan verspringen per deelgebied, waardoor er in de opzet van het plan een gewenste verschaling van de ruimtelijke indeling van het bedrijventerrein ontstaat. De ‘sprongen’ zijn zo gekozen dat de noordelijke hoeken van de deelgebieden telkens in het zicht komen te liggen. Het zicht op deze percelen betekent een belangrijke meerwaarde voor de situering van deze panden/bedrijven. De sprong in de rooilijn is telkens fors, waardoor er een sterke en herkenbare ritmiek in de stedenbouwkundige structuur ontstaat. Van deze keuze wordt in het voorliggende plan niet afgeweken. Dit zou namelijk betekenen dat er verminderd zicht ontstaat op de hoekpercelen en er afbreuk wordt gedaan aan het oorspronkelijke idee van het stedenbouwkundig plan en het landschapsplan van de oostelijke rand van het Businesspark. De rooilijn wordt wel rechtgetrokken.

Inrichting, groen en water Het groen en het landschap van het Businesspark zijn belangrijke structuurdragers van het plan. De ruimtelijke segmentering van het bedrijventerrein wordt ondersteund door open, groene ruimtes die doorzichten geven naar de stad. De oostzijde kenmerkt zich door een doorlopend, groen schollenlandschap als nieuwe voortuin van de stad en de overgang naar het dijkenlandschap. De vormgeving daarvan is een hedendaagse interpretatie van het water wat hier in het verleden was. De bedrijfsbebouwing vormt het robuuste decor van dit schollenlandschap. De vegetatie op de lage grondlichamen bestaat uit ruig gras en kruiden met verspreid een aantal bomen. De grondlichamen worden afgewisseld met verdiepte waterbuffers (wadi’s). Het plan voor het bedrijfsgebouw van YourSurprise laat het totaalbeeld van deze landschapszone aan de oostzijde in takt. De naast de locatie gelegen, langgerekte groene schol wordt verlengd en enigszins gemodelleerd naar de nieuwe vorm van het gebouw en het perceel maar blijft verder gehandhaafd. Met iets meer boombeplanting op het talud kan beter worden ingespeeld op de schaalsprong van de gebouwen. Dit is daarom een belangrijke voorwaarde. Aan de binnenzijde van het noordelijk deel van het Businesspark verschilt het ruimtelijk beeld van de andere delen. Hier staan de bedrijfsgebouwen in een omgeving van groene parkeertuinen.

De (zuid)westzijde van het perceel van YourSurprise is onderdeel van deze gedachte. Daar waar mogelijk moet het terrein een groene uitstraling krijgen, verhardingen alleen toepassen indien deze noodzakelijk zijn voor de logistiek, parkeren en verkeersruimte en uitvoeren in een waterdoorlatende verharding. De randen aan deze zijde van het perceel moeten ook worden vormgegeven met groen (haag en bomen). In het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan/kwaliteitshandboek was op de locatie van YourSurprise een kleiner bouwvolume voorzien met een grasdak. Deze keuze was met name ingegeven vanuit duurzaamheid en het vasthouden van hemelwater in het gebied. In het bouwplan van YourSurprise is geen grasdak meer voorzien. Ook de footprint van de nieuwbouw is aanzienlijk groter dan in het kwaliteitshandboek is aangegeven en het terrein is omwille van logistiek en parkeren grotendeels verhard (in fase 1 is dit uiteraard maar gedeeltelijk uitgevoerd). Het is niet duidelijk welke gevolgen dit heeft voor de totale wateropgave in het Businesspark. Bij de inrichting van het perceel van YourSurprise moet daarom gewerkt worden met een waterdoorlatende verharding bij het parkeerterrein waardoor hemelwater beter kan infiltreren en het verlies van opvangcapaciteit in dit gebied enigszins zal worden gecompenseerd. Mw. Ing. M. van der Neut – van Wagtendonk Stedenbouwkundige gemeente Schouwen-Duiveland

oktober 2018

Verder is het uitgangspunt dat het benodigd aantal parkeerplaatsen is onderbouwd door ervaringscijfers van YourSurprise. Parkeren moet volledig op eigen erf worden gerealiseerd, inclusief het stallen van fietsen en plaats voor vrachtwagens/logistiek.

Stedenbouwkundig advies Het bovenstaande in ogenschouw nemend is het bouwvolume en hoogte van het nieuwe bedrijfsgebouw van YourSurprise (fase 1, 2 en 3) fors te noemen voor de schaal van Zierikzee. De hogere bouwhoogtes en het grotere volume zullen met de bovengenoemde aandacht voor architectuur en inrichting van de omliggende (openbare) ruimte moeten worden verzacht tot een acceptabel niveau. De uitgangspunten uit het kwaliteitshandboek Businesspark worden voor deze locatie dan losgelaten.

Mw. Ing. M. van der Neut – van Wagtendonk Stedenbouwkundige gemeente Schouwen-Duiveland

oktober 2018