Schadeloosstellingsrapport 17-02-2022 Brouwerseiland

SCHADELOOSSTELLINGS RAPPORT

Een raming van de schade als gevolg van het niet kunnen realiseren van het project Brouwerseiland door de initiatiefnemer Brouwerseiland BV, als gevolg van gesteld onrechtmatig handelen en of het niet nakomen van een overeenkomst door de gemeente Schouwen Duiveland

Opdrachtgever Brouwerseiland BV Ouddorpse Haven 13 3253 LM Ouddorp

17 februari 2022 Kenmerk: 30435085 Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Kerkstraat 54 3291 AM STRIJEN Tel. 078-3030336 overwater-grondbeleid.nl

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 1 van 23

INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 4 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 5 6

INLEIDING Opdracht en doel van het schadevergoedingsrapport Bijzonder uitgangspunt Toekomstige aanpassingen van het rapport Onafhankelijkheid Inspectie Toegepaste grondslagen voor het begroten van de schadevergoeding, de gekozen peildatum en te onderscheiden schadeposten Begrenzingen van het project Einddatum onderzoek Raming van de schade HET PROJECT BROUWERSEILAND De exploitatieovereenkomst d.d. 16 juli 2015 met de gemeente Schouwen-Duiveland gesloten met als doel het realiseren va het project De erfpachtovereenkomst d.d. 20 december 2019 met het Rijk en Staatsbosbeheer op basis waarvan Brouwerseiland over de grond kon beschikken. Het bestemmingsplan Brouwerseiland waarin de aanvraag omgevingsvergunning paste Het project: de aanleg van eilanden en bouw van woningen en voorzieningen OMSCHRIJVING GROND NODIG VOOR PROJECT Kadastrale gegevens Publiekrechtelijke beperkingen Zakelijke rechten als bedoeld in art. 5, lid 3, onder b, van de BP Opstalrechten Rechten blijkens inspectie Milieuaspecten WERKWIJZE EN BEGROTING VAN DE SCHADE Algemeen De werkwijze bij de post exploitatie schade Opbrengsten Kosten opstalexploitatie Kosten grondexploitatie De werkwijze bij het bepalen van de schadepost tevergeefs gemaakte plan- en onderzoekskosten. SLOTCLAUSULES OVERZICHT BIJLAGEN

3 3 4 5 5 5 7 9 10 10 11 12 12 13 13 14 15 15 15 15 15 15 17 17 18 18 19 19 20 22 23

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 2 van 23

1

INLEIDING

Brouwerseiland BV (hierna Brouwerseiland) is sinds, in ieder geval 2002 initiatiefnemer van oorspronkelijk het project Duurzame Jachthaven Van De Toekomst, nu Brouwerseiland. Het initiatief is ontstaan door invulling te geven aan het toen vigerende beleid waarbij diverse overheden inzetten op het economisch, recreatief door Zeeland laten maken van een 'doorstart', in de context van een gevreesd krimpscenario. Ter uitvoering van het beleid werd aan marktpartijen gevraagd om mee te denken en om met initiatieven te komen. Het initiatief ziet op het transformeren van de Middelplaathaven in de Grevelingen (een werkhaven aangelegd voor het uitvoeren van het Deltaplan) aan de Brouwersdam, in een eilandenarchipel van dertien eilanden. Dat ruimte verschaft voor verblijfsrecreatie bestaande uit maximaal 315 verblijfsrecreatieve eenheden, twee tot vier dienstwoningen en bijbehorende voorzieningen (350 ligplaatsen, recreatieve en centrum voorzieningen). Hierna te noemen: het project. Dit project is voortijdig beëindigd1, doordat de gemeente Schouwen-Duiveland het project onmogelijk heeft gemaakt, naar de stelling van Brouwerseiland in strijd met de wet en in strijd met een gesloten exploitatieovereenkomst, onder meer door op 5 november 2020 te weigeren het bestemmingsplan Brouwerseiland vast te stellen.

Brouwerseiland stelt dat de gemeente Schouwen-Duiveland door zo in strijd met haar juridische verplichtingen te hebben gehandeld, aansprakelijk is voor de door Brouwerseiland geleden schade en dat de gemeente deze schade aan haar moet vergoeden. De schade bestaat dan uit het gemiste exploitatie resultaat van het project, te vergeefs gemaakte plan- en onderzoekskosten en de gemaakte kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid. Dit rapport ziet op het ramen van de hoogte van de schade en de op basis daarvan te vorderen schadeloosstelling.

1.1

Opdracht en doel van het schadevergoedingsrapport

Bij e-mail d.d. 22 oktober 2021 heeft de heer M. Zeelenberg in zijn hoedanigheid als directeur namens Brouwerseiland BV, gevestigd te Ouddorpse Haven 13 te 3253 KM Ouddorp, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 20170062, aan Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV opdracht verstrekt tot het opstellen van een rapport houdende een raming van de schadeloosstelling waarop Brouwerseiland recht heeft als gevolg van gesteld onrechtmatig handelen dan wel van een toerekenbare tekortkoming door de gemeente Schouwen Duiveland.

1

Ten tijde van het opstellen van dit rapport heeft Brouwerseiland de gemeente voorgesteld de schade te beperken, door alsnog het

bestemmingsplan vast te stellen. Ook loopt er een beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak tegen de weigering tot het vaststellen van het bestemmingsplan. Zodat het mogelijk is dat het project toch nog zal doorgaan, dan vervalt de grondslag voor dit rapport en zal de dan geleden schade (door tijdsverloop) op een andere grondslag moeten worden begroot.

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 3 van 23

Het opstellen van het schadeloosstellingrapport (hierna rapport), is uitgevoerd door de heren mr. P.S.A. Overwater, rentmeester NVR en grondzakenjurist en E. Noordam BBA BRE RMT ab, hierna gezamenlijk te noemen: deskundigen. Bij het opstellen van het rapport is als uitgangspunt gehanteerd het door Brouwerseiland ingenomen standpunt, dat zij recht heeft op een schadevergoeding op basis van onrechtmatig handelen dan wel een toerekenbare tekortkoming. Dit rapport is niet de plaats waar wordt uitgemaakt of dit standpunt juist is en in rechte haalbaar zal blijken te zijn. Maar kennisneming door deskundigen van dit rapport van het zeer omvangrijke dossier, brengt hen tot de conclusie dat het standpunt van Brouwerseiland begrijpelijk en op zijn minst pleitbaar is, reden waarom zij zich bereid hebben verklaard de opdracht van Brouwerseiland aan te nemen en menen dat in gemoede te kunnen doen. Het doel van dit rapport is dan het bepalen van de schadeloosstelling gebaseerd op de wet en jurisprudentie als gevolg van het door Brouwerseiland niet hebben kunnen realiseren van het project. De schade is daarbij begroot conform artikel 97 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, op de wijze die het meest met de aard in overeenstemming is.

De beëdigd rentmeester en grondzakenjurist Overwater verricht zijn werkzaamheden op basis van zijn jarenlange ervaring en studie op het gebied van gebieds- en locatieontwikkeling en het toepassen van grondbeleidsinstrumenten waaronder het begroten van schadeloosstellingen. De Register-Taxateur Noordam verricht zijn werkzaamheden op basis van zijn jarenlange ervaring als taxateur van gebieds- en locatieontwikkelingen met elementen van woningbouw, bedrijfsterreinen, natuur en recreatie. Wat betreft zijn werkzaamheden wordt opgemerkt dat een Register-Taxateur een Professionele Taxatiedienst in principe alleen uitvoert ten aanzien van Vastgoedobjecten die vallen onder het toepassingsbereik van zijn expertise en/of de Kamer waarin hij is ingeschreven. Indien de RegisterTaxateur een Professionele Taxatiedienst verricht ten aanzien van een Vastgoedobject dat valt onder het toepassingsbereik van een Kamer waarin hij niet is ingeschreven, zal de Register-Taxateur in het Taxatierapport vermelden op grond waarvan hij meent dat de uitvoering van de Professionele Taxatiedienst onder zijn competentie valt. In dat geval moet de Register-Taxateur overeenkomstig de Praktijkhandreiking van de betreffende Kamer handelen.

In dit rapport is sprake van een raming van de schadevergoeding van een vastgoed project (gebiedsontwikkeling) gebaseerd op de wet en jurisprudentie, waarvan het opstellen van een (fictieve) vastgoedexploitatie een belangrijk onderdeel uitmaakt. Taxateur is deskundig en ervaren op het gebied van taxaties van vastgoedexploitaties, op grond waarvan taxateur meent dat de onderhavige waardering onder zijn competentie valt. Dit rapport betreft dus geen Professionele Taxatiedienst als bedoeld in de Algemene gedrags- en beroepsregels alsmede de kamerreglementen van het NRVT en mag daarom niet gebruikt mag worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening.

1.2

Bijzonder uitgangspunt

De taxatie is gebaseerd op het bijzondere uitgangspunt dat het bestemmingsplan Brouwerseiland op de peildatum onherroepelijk zou zijn waardoor de benodigde omgevingsvergunningen voor de uitvoering van

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 4 van 23

civiele werken, de bouw van de recreatiewoningen met bijbehorende voorzieningen en aanleg van de ligplaatsen afgegeven zouden zijn.

1.3

Toekomstige aanpassingen van het rapport

Bij het opstellen van dit rapport is geconstateerd dat er zeer veel informatie beschikbaar is, op basis waarvan dit rapport is opgesteld (en waarnaar is verwezen). Er is nu voor gekozen om per heden (dagtekening van het rapport) een rapport uit te brengen omdat dat kan gezien de informatie die beschikbaar is en is verwerkt en opdrachtgever wil weten op welk bedrag, in ieder geval de orde van grootte hij aanspraak kan maken. Maar gezien de omvang van het dossier en het grote financiële belang is afgesproken dat er na de datum van het uitbrengen van het rapport verder zal worden gewerkt aan een verdere onderbouwing en verfijning van het rapport. Dat zal dan kunnen leiden tot het uitbrengen van een nieuwe versie van het rapport en het aanpassen van het schadebedrag. Ook omdat dit past bij de in de jurisprudentie door de Hoge Raad gemunte rechtsregel dat er in zaken zoals aan de orde in dit rapport kan worden begroot per peildatum (i.c. 5 november 2021, zie hierna bij punt 1.5), maar dat er rekening gehouden kan worden met feiten en ontwikkelingen die zich nadien daadwerkelijk hebben voorgedaan ten tijde van een vonnis.

1.4

Onafhankelijkheid

Overwater en Noordam verklaren dat zij, anders dan als opstellers van dit rapport, geheel onafhankelijk van de opdrachtgever zijn en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en hen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de opstellers in twijfel moet worden getrokken. Verder verklaren Overwater en Noordam de afgelopen drie jaar geen taxatie of advies te hebben uitgebracht met betrekking tot het project.

1.5

Inspectie

Ten behoeve van het ramen van de schadevergoeding is de locatie van het object op 18 januari 2021 door deskundigen vanaf de openbare weg opgenomen en bezichtigd. Hieronder zijn enkele foto's van de locatie en de omgeving opgenomen.

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 5 van 23

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 6 van 23

1.6

Toegepaste grondslagen voor het begroten van de schadevergoeding, de gekozen peildatum en te onderscheiden schadeposten

1.6.1 Grondslag vordering In dit geval vindt de vordering zijn grondslag in het civiele recht en niet in het publiek recht, want er is geen sprake van schade als gevolg van een rechtmatige overheidsdaad waar de schadeberekening bij onteigening, de vestiging van een gedoogplicht of een tegemoetkoming in schade bij planschade op ziet. De in casu als gevolg van een onrechtmatige overheidsdaad toepasselijke grondslagen voor het bepalen van een te vergoeden schade zijn gecodificeerd in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW), afdeling 10 Wettelijke verplichtingen tot schadevergoeding. Hierna volgt een opsomming van de in casu toepasselijke artikelen en de toepassing. - Artikel 6:95 definieert als te vergoeden schade: schade die voortvloeit uit een wettelijke verplichting tot schadevergoeding bestaande uit vermogensschade en ander nadeel. 'Ander nadeel' ziet met name op immateriële schade. Er wordt door deskundigen vanuit gegaan dat er in casu niet de vereiste billijkheidsgrondslag aanwezig is voor vergoeding van eventuele

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 7 van 23

immateriële schade, dus dat deze (nadere) grondslag voor een schadeloosstelling verder buiten beschouwing kan blijven. - Artikel 6:96 bepaalt in: lid 1 dat vermogensschade zowel geleden verlies als gederfde winst kan bevatten. In casu is uitgegaan van gederfde winst, veroorzaakt door het niet doorgaan van het project. lid 2 dat onder vermogensschade ook valt: a. Redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade. In casu ziet dat op de advocaat- en adviseurskosten die zijn gemaakt om de gemeente Schouwen- Duiveland te weerhouden van het niet vaststellen van het bestemmingsplan. b. Redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. In casu ziet dat op de kosten van het opstellen van dit rapport en de daarmee samenhangende juridische kosten en interne bedrijfskosten. c. Redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. In casu ziet dat op juridische kosten, zoals die voor ingebrekestelling. Met als randvoorwaarden dat de kosten genoemd onder lid 2 moeten voldoen aan de in de jurisprudentie ontwikkelde norm van de dubbele redelijkheidstoets (terecht gemaakt en redelijk van omvang) en voor zover de werkzaamheden onder b en c niet vallen onder de voorgaande regels met betrekking tot proceskosten. -

Artikel 6:97 bepaalt dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld deze wordt geschat. Bij het toepassen van dit artikel is uitgangspunt dat degene die schade lijdt zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin hij zou verkeren als de schade niet zou zijn toegebracht. De omvang van de schade wordt dan bepaald door een vergelijking met de toestand zoals die is en zou zijn geweest.

1.6.2 De schadepost gemist exploitatieresultaat met als peildatum 5 november 2021 In casu is er voor gekozen de schade te baseren op een zogenaamde grond- en opstal exploitatie berekening. Daarbij worden de te maken kosten en opbrengsten inclusief financieringskosten vanaf de aanvang van het project in de tijd uitgezet en met elkaar verrekend, waarna na het afronden van het project het resultaat en in casu dus de schade resulteert die dan wordt teruggerekend naar een peildatum (de aanvangsdatum van het project). Dit is een algemeen gehanteerde werkwijze van ontwikkelaars en gemeenten bij een locatieontwikkeling als de onderhavige om het geprognotiseerde resultaat te bepalen en wordt ook toegepast bij het bepalen van volledige schadeloosstellingen bij onteigening. Dit betekent dus dat deze berekeningswijze kan worden beschouwd als de wijze van schade begroten die het meest in overeenstemming is met de aard van de schade als gevolg van het niet doorgaan van de locatieontwikkeling Brouwerseiland. Uitgaande van de fictie dat de raad wel had gedaan wat ze volgens Brouwerseiland had moeten doen, namelijk het per 5 november 2020 vaststellen van het bestemmingsplan en goedkeuren van de omgevingsvergunning aanvraag, is als aanvangsdatum voor de exploitatie gehanteerd 5 november 2021.

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 8 van 23

Op basis van de aanname dat op 5 november 2021 het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning onherroepelijk zou zijn geworden door het per die datum door de Afdeling hebben afgewezen van beroepen tegen het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning en dat daarna met de exploitatie zou zijn aangevangen. Per 5 november 2021 is de exploitatie in de tijd uitgezet: plan- en onderzoekskosten, kosten aanleg eilanden en bouw huizen, verkoopkosten, rentekosten en opbrengsten door verkoop van de recreatie eenheden, ligplaatsen en andere opstallen. Het saldo dat dan resteert is contant gemaakt per 5 november 2021. Het daaruit volgende bedrag kan dan als schade per die datum vermeerderd met wettelijke rente in rechte worden gevorderd. Zie het recente arrest van de Hoge Raad d.d. 30-08-2019 voor het begroten van de schade naar een peildatum in het verleden2: Volgens art. 6:97 BW begroot de rechter schade op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Volgens vaste rechtspraak heeft de rechter bij het begroten van schade de vrijheid om de geleden en te lijden schade te kapitaliseren in een bedrag ineens naar een peildatum die geruime tijd voor zijn uitspraak ligt. Ook bij een dergelijke wijze van begroting blijft het uitgangspunt dat zoveel als redelijkerwijs mogelijk is de werkelijk geleden en te lijden schade wordt begroot.

Bij dit uitgangspunt past niet dat de rechter slechts rekening mag houden met de op de peildatum bestaande verwachtingen over wat de toekomst zou kunnen brengen. Het staat hem derhalve vrij rekening te houden met feiten en ontwikkelingen die zich nadien daadwerkelijk hebben voorgedaan. De casus die in dit arrest speelde ziet op het door een gemeente (de toenmalige gemeente Vianen) aansprakelijk zijn voor schade en rente ad € 92 mio als gevolg van het niet nakomen van een overeenkomst, ofwel een casus die wat dat aspect betreft in grote mate overeenkomst met die van de onderhavige.

1.6.3 De schadepost tevergeefs gemaakte plan- en onderzoekskosten Daarnaast kwalificeren de al daadwerkelijk gemaakte plan- en onderzoekskosten, zijnde tevergeefs gemaakt, als een apart te vergoeden schadepost. Althans voor zover deze post ook als te maken plan- en onderzoekskosten post is opgevoerd in de exploitatieopzet van de schadeberekening, want deze zou anders twee keer ten laste van Brouwerseiland komen. Voor zover er daadwerkelijk kosten zijn gemaakt die niet vallen onder de gehanteerde reguliere opzet van een exploitatieopzet komen die niet voor vergoeding in aanmerking en komen dan dus ten laste van het exploitatieresultaat. Net zoals dat het geval geweest zou zijn bij het daadwerkelijk hebben uitgevoerd van het project.

1.7

Begrenzingen van het project

Hieronder is een tekening opgenomen van alle gronden die liggen binnen de grenzen van het project. Gebaseerd op de kadastrale gegevens en de tekening met als kenmerk Uitgiftetekening die als bijlage 1 is gevoegd bij de erfpactovereenkomst d.d. 20 december 2019.

2

ECLI:NL:2019:1291 Vianen

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 9 van 23

Binnen de grenzen van het project zijn de navolgende onroerende zaken te onderscheiden, volgens de berichten Eigendomsinformatie d.d. 4 november 2021 van het Kadaster kadastraal bekend als volgt:

Perceelnummer, Oppervlakte Oppervlakte Eigena(a)r(en) kadastrale gemeente kadastraal in plangebied Middenschouwen, sectie G 501 111.750 m² 111.750 m² Staatsbosbeheer 502 500.030 m² 322.480 m² Staatsbosbeheer 625 5.649.920 m² 125.250 m² De Staat (Infrastructuur en Waterstaat) 559.480 m² Totaal oppervlakte object De berichten Eigendomsinformatie is als bijlage 1 aangehecht. Bijlage 1: Eigendomsinformatie

1.8

Einddatum onderzoek

Als einddatum is gehanteerd 1 januari 2022. Tot aan die datum is onderzoek gepleegd en kennisgenomen van ontwikkelingen met betrekking tot de vastgoedmarkt. Op basis van de stand op de peildatum 5 november 2021, is dit rapport opgesteld.

1.9

Raming van de schade

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 10 van 23

Rekening houdend met de omstandigheden welke op het resultaat van het project van invloed kunnen zijn, de ingewonnen en verkregen informatie, genoemde overwegingen en hierna te noemen overwegingen en bijbehorende berekeningen, wordt de schade voor Brouwerseiland als gevolg van het niet doorgaan van het project op de peildatum geraamd op: Een bedrag van de schadeloosstelling als vermogensschade van € 90.200.000,- plus 2x PM (zegge: negentigmiljoentweehonderdduizend euro plus twee maal PM) Bestaande uit - Gemist resultaat - Tevergeefs gemaakte plan- en onderzoekskosten

€ 77.500.000,€ 12.700.000,-

Te vermeerderen met de PM posten: -

deskundige en rechtskundige bijstand als bedoeld in artikel 97 lid 2 boek 6 BW; de wettelijke rente per de peildatum 5 november 2021.

Voor de achtergrondinformatie die heeft geleid tot de raming van de schadeloosstelling, verwijzen ondergetekenden naar paragraaf 2 en 3 van dit rapport. In paragraaf 4 is de onderbouwing van de waardering opgenomen. Tot het verstrekken van een nadere toelichting zijn ondergetekenden steeds bereid. Aldus gedaan naar beste kunnen en weten te Strijen, 17 februari 2022

mr P.S.A. Overwater, Lid Koninklijke Nederlandse Vereniging van Rentmeesters

E. Noordam BBA BRE RMT ab Beëdigd makelaar/taxateur o.z. Beëdigd door de Arrondissementsrechtbank te Groningen op 23 augustus 1999 Geregistreerd bij VastgoedCert en NRVT met certificaat nummer RT588011992 - Kamer landelijk en agrarisch Vastgoed - Kamer wonen - Kamer bedrijfsmatig Vastgoed expiratiedatum van de inschrijving 31 december 2022.

2

HET PROJECT BROUWERSEILAND

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 11 van 23

In deze rapportage is hierna volstaan met een beschrijving van de omstandigheden die het met elkaar mogelijk maakten om het project te realiseren en een beschrijving van het project zelf. Er is afgezien van het beschrijven van het omvangrijke voortraject van planvorming, omdat er in dit rapport uitgegaan wordt van het tot stand zijn gekomen van het project, op basis van de aanname dat de gemeente Schouwen Duiveland aan haar verplichtingen terzake m.b.t. het vaststellen van het bestemmingsplan en/of het nakomen van de exploitatieovereenkomst had voldaan. De omstandigheden die het met mogelijk maakten om het project te realiseren zodat er, uitgaande van boven genoemde aanname daadwerkelijk sprake geweest zou zijn van een exploitatieresultaat, zijn hierna beschreven. Deze omstandigheden liggen ook ten grondslag aan deze schade raming.

2.1

De exploitatieovereenkomst d.d. 16 juli 2015 met de gemeente Schouwen-Duiveland gesloten met als doel het realiseren va het project

Een overeenkomst tussen de gemeente Schouwen-Duiveland, vertegenwoordigd door de toenmalige burgemeester G. Rabelink en Brouwerseiland BV, vertegenwoordigd door M. Zeelenberg en Boskalis Nederland BV. De overeenkomst ziet op het overeenkomen van de voorwaarden waarop Brouwerseiland het initiatief 'Brouwerseiland' voor eigen rekening en risico zal kunnen realiseren. De gemeente verplichtte zich medewerking te verlenen aan de benodigde wijziging van het bestemmingsplan op basis van eerder opgestelde documenten, zoals een beeldkwaliteitsplan. De exploitatieovereenkomst kwalificeert ook als overeenkomst op basis waarvan aan het voor de gemeente verplichte kostenverhaal op grond van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening is voldaan, door het overeenkomen van een betalingsverplichting door Brouwerseiland. Zodat er op basis van deze overeenkomst van kon worden uitgegaan dat de gemeente medewerking zou verlenen aan het realiseren van het initiatief en er is voldaan aan de verplichting tot kostenverhaal door de gemeente. In de schadeberekening zijn verwerkt de bedragen die Brouwerseiland op grond van deze overeenkomst aan de gemeente heeft betaald en nog moest betalen. Bijlage 2: Exploitatieovereenkomst d.d. 16 juli 2015

2.2

De erfpachtovereenkomst d.d. 20 december 2019 met het Rijk en Staatsbosbeheer op basis waarvan Brouwerseiland over de grond kon beschikken.

Brouwerseiland heeft op 20 december 2019 een erfpachtovereenkomst gesloten met de Staat der Nederlanden en Staatsbosbeheer, eigenaar van de grond in het projectgebied. Deze overeenkomst geeft Brouwerseiland het recht om tot 20 december 2022 te vorderen dat er tegelijkertijd vijf erfpachtrechten zullen worden gevestigd voor het projectgebied voor een termijn van 50 jaar, met de mogelijkheid van verlenging. Als opschortende voorwaarde voor het vestigen van het erfpachtrecht geldt dat de benodigde vergunningen zullen zijn verleend. Dit betekent dat als de vergunningen zouden zijn verleend (wat zou zijn

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 12 van 23

gebeurd als het bestemmingsplan was vastgesteld), Brouwershaven had kunnen beschikken over de grond. Daarom is daar (het kunnen beschikken over de grond) bij het begroten van de schade vanuit gegaan. In de schadeberekening zijn verwerkt het hebben betaald van reserveringskosten en is verdisconteerd de te betalen erfpachtcanon. Bijlage 3: Erfpachtovereenkomst d.d. 20 december 2019

2.3

Het bestemmingsplan Brouwerseiland waarin de aanvraag omgevingsvergunning paste

Het d.d. 5 november 2020 ter vaststelling aan de gemeenteraad van de gemeente Schouwen Duivenland voorgelegde bestemmingsplan Brouwerseiland zag op de realisatie van het project. Zodat als het plan zou zijn vastgesteld, het de planologische grondslag voor het project had opgeleverd. De omgevingsvergunning aanvraag paste binnen het bestemmingsplan Brouwerseiland en doordat een coördinatiebesluit was genomen zou de omgevingsvergunning hetzelfde traject hebben doorlopen als het bestemmingsplan. Zodat de aanname m.b.t de peildatum van 5 november 2021 voor het bestemmingsplan ook wordt gedaan voor de omgevingsvergunning. Daarvan, het mogen bouwen per peildatum 5 november 2021 en het per die datum aanvangen van de uitvoering van het project is bij het begroten van de schade uitgegaan.

2.4

Het project: de aanleg van eilanden en bouw van woningen en voorzieningen

In de provincie Zeeland, binnen de gemeente Schouwen-Duivenland ligt aan de Brouwersdam, tussen de eilanden Goeree-Overflakkee en Schouwen-Duivenland, aan de kant van de Grevelingen de (voormalige) werkhaven Middelplaathaven. Dit vormt het projectgebied. Het project Brouwerseiland zag op het omvormen en het saneren van de bodem van het gebied. Het omvormen en saneren zag op baggerwerkzaamheden, het aanbrengen van zand voor het vormen van eilanden en het gebied bouwrijp maken. Nadien zou het gebied woonrijpgemaakt en bebouwd zijn met vakantiewoningen samen met de aanleg van een jachthaven en bijbehorende voorzieningen en dan worden verkocht. Het project onderscheidde zich door het in ieder geval voor Nederland unieke concept van eilanden met woningen aan het water aan een zandstrand. Het onderscheidde zich ook door te mikken op het financieel hoogste marktsegment. Het project bestaat uit vijf onderdelen (erfpachtrechten) met totaal conform de erfpachtovereenkomst maximaal 59.104 m² BVO3 aan woningen en 4.500 m2 BVO voor de functies 'Commercieel Havenloodsen', 'Centrum Gebied' en 'Jachthaven'. Er zijn 5 deelgebieden benoemd zijnde: a. Wonen aan het water; recreatiewoningen met ligplaatsen b. Wonen Centrumgebied: recreatiewoningen c. Commerciële havenloodsen: commerciële ruimten d. Centrumgebied; centrumvoorzieningen e. Jachthaven; jachthaven

3

Bruto vloeroppervlak volgens NEN 2580 (BVO)

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 13 van 23

Er is uitgegaan van het opsplitsen van de erfpachtrechten sub a en b in appartementsrechten, het vaststellen van een regelement van splitsing, oprichten van een vereniging van eigenaren het instellen van een parkstructuur en dan het verkopen van de appartementsrechten, ligplaatsen, commerciële ruimten, centrumvoorzieningen en jachthaven. Waarbij voor de helft van de woningen de contractueel vastgelegde eis zou gelden van het minimaal negen maanden per jaar de woning te huur aan te bieden. De andere helft van de woningen zou geen verhuurplicht opgelegd krijgen.

3

OMSCHRIJVING GROND NODIG VOOR PROJECT

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 14 van 23

3.1

Kadastrale gegevens

Het Kadaster vermeldt op haar berichten Eigendomsinformatie van de in het projectgebied gelegen percelen (zoals opgenomen onder 1.7) de volgende, voor zover voor deze taxatie van belang zijnde, gegevens. De eigendom van de percelen kadastraal bekend Middenschouwen, sectie G, nummers 501 en 502 staat op naam van: Staatsbosbeheer Smallepad 5 3811 MG AMERSFOORT De eigendom van het perceel kadastraal bekend Middenschouwen, sectie G, nummers 625 staat op naam van: De Staat (Infrastructuur en Waterstaat) Korte Voorhout 7 2511 CW 'S-GRAVENHAGE

3.1.1 Publiekrechtelijke beperkingen Het Kadaster vermeldt bij alle bovengenoemde percelen een publiekrechtelijke beperking met De Staat (Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit als betrokken bestuursorgaan). Het gaat om een besluit op basis van artikel 9.1 Wet Natuurbescherming afkomstig uit stuk Hyp4 63282/00154 ingeschreven op 04-09-2013. Voor perceel Middenschouwen, sectie G, nummer 625 gelden daarnaast nog twee andere publiekrechtelijke beperkingen op basis van artikel 9.1 Wet Natuurbescherming afkomstig uit de stukken Hyp4 63282/00157 en Hyp4 54412/00025.

3.1.2 Zakelijke rechten als bedoeld in art. 5, lid 3, onder b, van de BP Volgens de berichten Eigendomsinformatie is de eigendom van de percelen niet belast met zakelijke rechten zoals bedoeld in art. 5, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht.

3.1.3 Opstalrechten Volgens de berichten Eigendomsinformatie is de eigendom van de percelen niet belast met een opstalrecht.

3.1.4 Rechten blijkens inspectie Plaatselijk zijn geen bijzonderheden waargenomen waaruit blijkt dat sprake is of kan zijn van een recht van overpad, noch als heersend erf noch als dienend erf. Behoudens het bovenstaande is verder geen uitgebreid titelonderzoek gedaan naar eventueel andere aanwezige zakelijke rechten, beperkingen en/of genotsrechten van derden.

3.2

Milieuaspecten

Hieronder is een uitsnede van de kaart opgenomen zoals d.d. 5 november 2021 is weergegeven op www.bodemloket.nl.

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 15 van 23

Bij het Bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering. Er is een nader rapport van bureau ATKB van 2 juli 2014 (zie bijlage 3.8 bij de erfpachtovereenkomst, bijlage 3 van dit rapport). Hieruit blijkt dat de bodem van de werkhaven is vervuild (dikke laag slib). Deskundigen zijn er op basis van bovenstaande van uitgegaan dat de werkzaamheden gericht op het omvormen van haven naar recreatie woongebied ook zouden omvatten het saneren van de bodem en dat de kosten zijn verwerkt in de desbetreffende aanneemsom.

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 16 van 23

4

WERKWIJZE EN BEGROTING VAN DE SCHADE

4.1

Algemeen

4.1.1 Er is uitgegaan van de mogelijkheid dat dit rapport zal worden ingebracht bij een gerechtelijke procedure en dat een rechter dan deskundigen zal benoemen. Ook is er rekening mee gehouden dat deze procedure vele jaren zal duren. Mede reden waarom het rapport is en wordt voorzien van zoveel mogelijk onderliggend materiaal en er zorg voor zal worden gedragen dat het dossier digitaal beschikbaar blijft. 4.1.2 De bijzondere omstandigheid doet zich in het onderhavige geval voor dat er al veel voorbereidende werkzaamheden waren uitgevoerd ter realisatie van het op 29 juni 2017 vastgestelde bestemmingsplan Brouwerseiland en de op 31 juli 2017 verleende omgevingsvergunning die op 30 april 2019 door een uitspraak van de Afdeling is vernietigd. Met als gevolg dat er aanneemsommen voor het maken van de eilanden en het bouwen van de huizen beschikbaar zijn. Die later zijn aangepast wegens tijdsverloop anticiperend op het door de gemeente vaststellen van het bestemmingsplan op 5 november 2021. Ook was ten tijde van het vernietigen van het plan al een groot deel van de appartementen verkocht (koopovereenkomsten die van rechtswege zijn vervallen omdat het bestemmingsplan is vernietigd, waardoor niet voor de uiterlijk overeengekomen datum kon worden begonnen met bouwen). Dat betekent dat er gerealiseerde verkoopprijzen beschikbaar zijn en is aangetoond dat er vraag is.

Van deze informatie is gebruik gemaakt. 4.1.3 In de exploitatieovereenkomst heeft Brouwerseiland zich verplicht om een eventuele tegemoetkoming in planschade te vergoeden, ook een eventuele tegemoetkoming in Nadeelcompensatie zou voor rekening van Brouwerseiland komen. Er is in april 2015 door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken een onderzoek terzake gedaan met als conclusie dat de het project niet zou leiden tot het moeten vergoeden van nadeelcompensatie. Deskundigen menen dat uit het rapport blijkt dat dit ook geld voor planschade, zodat deze post in de exploitatieopzet op nihil is gezet. Bijlage 4. Rapport SAOZ d.d. 15 april 2015 4.1.4 Er is sprake van bijzondere marktomstandigheden. - Enerzijds wat betreft de exceptionele stijging van de verkoopprijzen van recreatie woningen in Zeeland en aan de Zuid Hollandse kust. De vraag is of deze 'Bonanza' zich doorzet, stabiliseert of dat er sprake zal zijn van een terugval. Maar uitgaande van het per peildatum 5 november 2021 gaan verkopen van de appartementsrechten en de aangenomen relatief korte verkoopperiode (met ook als referentie de voorspoedige eerdere verkoop van het project) zien deskundigen geen reden om niet van de verkoopprijzen per peildatum uit te gaan. Voorzichtigheidshalve is daarbij geen stijging (die zich wel heeft voorgedaan c.q. voordoet) van de verkoopopbrengsten na de peildatum toegepast.

- Wat betreft de aanneemkosten, die stijgen momenteel o.a. door prijsstijgingen voor materiaal ook met meer dan het normaliter aangehouden (inflatie) percentage. Hiermee is rekening gehouden door te rekenen met 5% stijging bij start bouw en daar bovenop 5% voor afkoop prijsstijging risico bij de opstalexploitatie. Ook is daarom een post van 10% onvoorzien opgenomen bij zowel de grond- als opstalexploitatie.

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 17 van 23

4.2

De werkwijze bij de post exploitatie schade

Zoals al vermeld is deze post begroot op basis van een grond- en opstalexploitatie. De volledige berekening is opgenomen in de hierbij als bijlage overlegde berekening (Bijlage 5: Grond- en opstalexploitatie berekening d.d. 16 februari 2022). Hierna zijn op een aantal rubrieken van de berekening een toelichting gegeven

4.2.1 Opbrengsten De opbrengsten van het project zijn voor wat betreft de (recreatie)woningen berekend op basis van twee referentieprojecten. Het project Punt-West Hotel & Beachresort dat kenmerken heeft van een verglijkbare ligging (de projecten liggen niet ver uit elkaar, beiden aan de Grevelingen). Een deel van de kavels liggen aan het open water en een deel van de kavels in een lijn daarachter. Bij Brouwerseiland hebben 282 kavels (op de 34 kavels Duinsuites na) door de eilandenstructuur een ligging nabij het open water en met een eigen strand. Zodat gesteld kan worden dat Brouwerseiland een nog aantrekkelijk en exclusiever project is dan het project Punt-West Hotel & Beachresort, met een bijbehorende hogere opbrengst. Maar hier is voorzichtigheidshalve vanaf gezien. Ook is er sprake van een vergelijkbare juridische structuur, waarbij er sprake is van erfpacht en er appartementsrechten worden gekocht. Een analyse van verkopen in de periode rondom de peildatum toont aan dat de woningen met directe waterligging in het project Punt-West voor ca. € 2.715,- per m3 verkocht worden en de woningen in de ring daarachter voor ca. € 1.900 per m3. Er is gekozen voor het in de exploitatieopzet hanteren van een eenheidsprijs per m3 inhoud van de woningen omdat zo het verschil in kaveloppervlakte en kenmerken van de kavel worden geëlimineerd.

Het project Harbour Village aan de Grevelingen betreft ook een park met recreatiewoningen waarbij de ligging van de woningen min of meer gelijk is aan de ligging van de woning op Brouwerseiland voor wat betreft de Duinsuite woningen en de woningen in Punt-West in de 2e of 3e ring achter de woningen met directe ligging aan het water. De opbrengstprijzen van Harbour Village komen overeen met de referenties van de woningen in Punt-West zonder directe waterligging. Mede om te kunnen vergelijken met het project Harbour Village zijn de verkoopprijzen van het project West en van het project, teruggerekend naar vol eigendom. De opbrengsten van de centrumgebouwen zijn berekend op basis van een opbrengst die is gelijkgesteld met de bouwkosten. Bij de gevoerde besprekingen tussen Landal GreenParks en Brouwerseiland voor de exploitatie van het park was ook het uitgangspunt minimaal een neutrale overdracht van de centrumgebouwen. Dit is ook algemeen gebruikelijk bij dit soort recreatieve ontwikkelingen. Voor wat betreft het multifunctionele - en het havengebouw ligt een hogere opbrengst dan kostenneutraal in de rede, maar omdat de exacte invulling voor wat betreft het gebruik en gebruiker nog niet vastomlijnd was in de planvorming, is voorzichtigheidshalve vooralsnog gerekend met een neutrale opbrengst.

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 18 van 23

De ligplaatsen in het project zijn berekend op basis van een opbrengst van € 50.000,- excl. BTW per ligplaats voor wat betreft de ligplaatsen die bij de (recreatie)woningen kunnen worden verkocht. Deze prijs is mede gebaseerd op basis van een verkoopreferentie in het project Harbour-Village. De ligplaatsen voor passanten en commercieel gebruik zijn begroot op € 25.000,- excl. BTW per ligplaats. Deze waardering is afgeleid van de verkoopprijzen die bijv. Regatta Center Medemblik rekent voor ligplaatsen. De ligging van Brouwerseiland is naar de mening van deskundigen beter dan Medemblik. In bijlage 6 zijn de verkoopprijzen van Regatta Center Medemblik over 2021 weergegeven. Een waardering van € 25.000,- per ligplaats is in lijn met Medemblik en gelet op het verschil in ligging voorzichtig berekend. Bijlage 6: Prijslijst ligplaatsen 2021 Regatta Center Medemblik Bij het berekenen van de opbrengsten is hierbij ook o.a. betrokken het in opdracht van Brouwerseiland ten behoeve van de bestemmingsplanprocedure opgestelde rapport Oplegnotitie actualisatie onderzoeken brouwerseiland van zka leisure consultants. Niet wat betreft conclusies of aanbevelingen maar wat betreft cijfers met bronvermelding (bijlage 7).

Wel onderschrijven deskundigen de conclusie van zka dat er uitgegaan kan worden van een zeer grote, groeiende vraag naar het huren van recreatiewoningen in Zeeland in relatie tot beleggen. Dezelfde conclusie wordt getrokken in de rapportages terzake door de NVM. Bijlage 7: Actualisatie onderzoeken Brouwerseiland zka juni 2020 Ter onderbouwing, controle van de uitkomst is gekeken naar de berekende opbrengst van de verkoopprijzen, waarna deze zijn afgezet tegen de eerder feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen. Dan blijkt dat de stijging grosso modo overeenkomt met die van de procentuele stijging van de prijs van recreatiewoningen tussen 2017 en 2021.

4.2.2 Kosten opstalexploitatie Deskundigen hebben de kosten van de opstalexploitatie berekend op basis van de verschillende offertes van de bouwkosten van de (recreatie)woningen en de centrumvoorzieningen die zijn overlegd van: 1. Van den Nieuwendijk Bouw met als de laatste versie 25-01-2021; 2. Fraanje BV met als laatste versie 08-02-2022. De geoffreerde bouwkosten zijn gecorrigeerd met de indirecte bouwkosten, afkoop prijsstijgingen, voorbereiding en begeleidingskosten, heffingen en diversen, verkoopkosten en algemene kosten. Er is gerekend met 8% rentekosten over de voorbereidingskosten en 6% over de bouwkosten. Tenslotte is er gerekend met 10% voor risico onzekerheid ontwikkeling in de vorm van vertragingen, nieuwe eisen van overheden etc.

4.2.3 Kosten grondexploitatie Uitgegaan is van de staat van uit te voeren werkzaamheden baggeren, zand opbrengen en bouwrijp maken van het gebied door Boskalis d.d. 19 februari 2016 en een nadere notitie van Boskalis uit 2020. Hierin wordt uitgegaan van een aanneemsom van € 38.900.000,- met een plus tussen de € 3 en € 5 mio in verband met een mogelijke wijziging in de scope van de uitvoeringstechniek op de prijspeildatum.

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 19 van 23

Dit is een voor deskundigen lastig te beoordelen post, omdat het werk waarop het ziet exceptioneel, eenmalig is. Dus kan de aanneemsom anders dan gewoonlijk niet worden afgezet tegen vergelijkingsprojecten en opgaven van bouwkosten etc. Hierbij is van belang de gemaakte afspraak tussen de aandeelhouders (waarvan Boskalis er één was) om het werk ook daadwerkelijk uit te voeren conform de opgegeven offerte. Deskundigen hebben de offerte beoordeeld en zijn van mening dat in de prijsopgave een dusdanige marge voor risico's is verdisconteerd, dat zij inschatten dat een aanbesteding waarschijnlijk tot een gunstigere prijs van derden zou hebben geleid. Om de risico's van het project niet te positief in te schatten zijn deskundigen toch uit gegaan van de prijsopgave van Boskalis inclusief en de bovenkant van de bandbreedte prijsopslag. Dit betekent dat wordt gerekend met een kostenpost van € 43.900.000,-. De kosten van € 1.228.500,- voor de aanloop van de erfpachtperiode zijn berekend conform de concept erfpacht akte, net als de € 50.000,- reserverings- en administratiekosten van de erfpachtovereenkomst. De plankosten zijn berekend op basis van 22,5% van de te maken kosten van de grondexploitatie zonder de kosten die gerelateerd zijn aan de erfpacht, planschade en de post onvoorzien. Dit percentage is algemeen gebruikelijk voor de omvang van dergelijke projecten.

Er is gerekend met een afdracht aan de gemeente van € 435.000,- plankosten geïndexeerd vanaf 01-012015 vermeerderd met een vrijwillige bijdrage van € 200.000,-. Alle kosten op basis van eerdere offertes zijn op basis van de CBS index voor GWW geïndexeerd naar de peildatum. De exploitatieberekening is in eerste opgezet op basis van eigendom, de noodzakelijke stap naar erfpacht is gemaakt door de canon verplichting, van bij aanvang € 1.365.000,- met indexering contant te maken op basis van als marktconform beschouwd 1,75%. Dit leidt tot een verlaging van ruim € 78.000.000,- van de residuele grondwaarde.

4.3

De werkwijze bij het bepalen van de schadepost tevergeefs gemaakte plan- en onderzoekskosten.

Uit de door Brouwerseiland gevoerde administratie en door de aandeelhouders van Brouwerseiland goedgekeurde jaarrekeningen blijken de tot de peildatum 5 november 2021 gemaakte zo door haar gerubriceerde voorbereidingskosten. Deze bedragen € 14.952.140,07 en zien ook op gemaakte plan- en onderzoekskosten4. Omdat er voor het bepalen van de schade is gerekend met een volledige, reguliere exploitatieopzet zijn daar ook de gebruikelijke plan- en onderzoekskosten in verwerkt, die daardoor dus ten laste van het resultaat en dus het schadebedrag zijn gebracht. Daarom komen de daadwerkelijk gemaakte plan- en onderzoekskosten in aanmerking om te worden vergoed als schade, omdat Brouwerseiland deze kosten anders ten onrechte twee keer in plaats van een keer zou betalen.

4

Althans dit zijn de cijfers uit de jaarrekening 2020, ten tijde van het schrijven van dit rapport was nog geen rapport over 2021

beschikbaar. Maar de aanname wordt gedaan dat er in 2021 (nagenoeg) geen voorbereidingskosten heeft gemaakt.

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 20 van 23

Wel geldt dat dan alleen voor zover die posten zijn verwerkt in de exploitatieopzet. Het eventueel meerdere zou anders bij het realiseren van het project ten laste van het resultaat zijn gekomen en komt niet voor vergoeding in aanmerking. In de exploitatieopzet is voor de posten plan- en onderzoekskosten gerekend met € 12.700.000,-, een bedrag dat dus voor vergoeding in aanmerking komt. Ter controle, dit komt ook overeen met de fase waarin het project zich bevond ten tijde van de beoogde datum van vaststellen van het bestemmingsplan 5 november 2020, het project was toen uitvoering gereed als gevolg van daadwerkelijk uitgevoerde plan- en onderzoekskosten (o.a. t.b.v. het opstellen van het bestemmingsplan) die vooraf gaan het starten met de uitvoering.

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 21 van 23

5

SLOTCLAUSULES

Bij deze taxatie is rekening gehouden met de volgende veronderstellingen en omstandigheden, tenzij anders vermeld: - er zijn geen rechten van derden uit enige overeenkomst anders dan eerder vernoemd; - de onroerende zaak is, in geval van een levering, vrij van hypotheek en beslagen; - alle bedragen zijn exclusief omzetbelasting (BTW); - de vastgestelde waarden zijn 'kosten koper'; - er wordt geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook of hoe dan ook genaamd; - ervan uitgaande dat de gronden en/of de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten; - dit rapport is bestemd voor het in het aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever.

Er wordt geen verantwoordelijkheid door ondergetekende(n) aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van ondergetekende(n); - de aansprakelijkheid van opdrachtnemer is beperkt tot het bedrag van ons honorarium met een maximum van het bedrag dat in het betreffende geval door onze beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar wordt uitgekeerd; - niets uit deze taxatie mag worden gepubliceerd, gefotografeerd of vermenigvuldigd anders dan na schriftelijke toestemming van de taxateur(s); - op deze taxatie zijn de Voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Rentmeester (NVR) van toepassing; - ingeval sprake is van opstallen, is de onderhoudstoestand van het dak vanaf de begane grond beoordeeld; - de eventueel aanwezige apparatuur/installaties zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan; - ondergetekende(n) verklaart/verklaren dat zij in het afgelopen jaar niet betrokken is/zijn c.q.

is/zijn geweest bij een transactie die ten grondslag ligt aan deze taxatie; - de taxateur(s) heeft/hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten anders dan de opgegeven zouden blijken; - voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende(n) vanuit gegaan dat deze oppervlakten correct zijn; - huurwaardevaststelling op basis van de wettelijke bepalingen voor de vaststelling van de huurprijs van (on)zelfstandige woonruimte heeft uitdrukkelijk niet plaats gevonden; - ofschoon de waarden van delen van het getaxeerde object of complex ten behoeve van een juiste waardeonderbouwing afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waardevaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 22 van 23

6

OVERZICHT BIJLAGEN

Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7:

Eigendomsinformatie Exploitatieovereenkomst d.d. 16 juli 2015 Erfpachtovereenkomst d.d. 20 december 2019 Rapport SAOZ d.d. 15 april 2015 Grond- en opstalexploitatie berekening d.d. 16 februari 2022 Prijslijst ligplaatsen 2021 Regatta Center Medemblik Actualisatie onderzoeken Brouwerseiland zka juni 2020

Schadeloosstelling Brouwerseiland | 17 februari 2022 | T01| pov | eno | Pagina 23 van 23