RVS Verkoop van rijksmonument “Huis de Haene” gelegen aan Meelstraat 1 en Poststraat 4 te Zierikzee (1)

Raadsvoorstel

Urgentie Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Middel, De voorgenomen verkoop aan Stichting Burgerweeshuis Zierikzee is al een langlopend traject. Verkoop van rijksmonument “Huis de Haene” gelegen aan Meelstraat 1 en Poststraat 4 te Zierikzee 568778 25 oktober 2022 Passief openbaar Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg Afdelingshoofd RenM

Voorstel In te stemmen met de financiële consequenties verbonden aan de verkoop van rijksmonument “Huis de Haene” gelegen aan Meelstraat 1 en Poststraat 4 te Zierikzee. Inleiding Met de raadsbrief ‘herontwikkeling en verkoop “Huis de Haene” Zierikzee’ van 28 april 2021 hebben wij ons voornemen tot verkoop van “Huis de Haene” voor wensen en bedenkingen aan u voorgelegd. U heeft de raadsbrief voor kennisgeving aangenomen en geen wensen en bedenkingen geuit. De betreffende raadsbrief is als bijlage 1 bij dit voorstel gevoegd. Het doel van deze verkoop is het rijksmonument en tevens oudste bakstenen huis van Schouwen-Duiveland onder te brengen bij een partij die hart heeft voor cultuur en monumenten op Schouwen-Duiveland en ervaring heeft met het beheer en de instandhouding van monumenten. Stichting Burgerweeshuis heeft een concept plan uitgewerkt voor “Huis de Haene”, waarbij er op de begane grond winkelruimte wordt gerealiseerd en op de verdiepingen daarboven zes appartementen. Voor dit concept plan dient een aanzienlijke verbouwing plaats te vinden. Beoogd resultaat “Huis de Haene” onder te brengen bij een partij die hart heeft voor cultuur en monumenten op SchouwenDuiveland en ervaring heeft met het beheer en de instandhouding van monumenten. Argumenten 1.1 Stichting Burgerweeshuis is de enige potentiële gegadigde voor aankoop van “Huis de Haene”.

Stichting Burgerweeshuis is een in Zierikzee gevestigde stichting en heeft als doel vervulling van de cultuurhistorische taak van het Burger Weeshuis. Stichting Burgerweeshuis richt zich puur lokaal op Zierikzee en monumentenzorg van panden in Zierikzee is één van haar kernactiviteiten. Stichting Burgerweeshuis heeft onder meer als doel de instandhouding van het monumentale Burger Weeshuis. In het aan het Burger Weeshuis belendende koetshuis, is door Stichting Burgerweeshuis na verbouwing en restauratie een modern appartement gerealiseerd. Het initiatief van Stichting Burgerweeshuis om “Huis de Haene” aan te kopen en te herontwikkelen dient twee doelen. Met de aankoop blijft de cultuurhistorische waarde van “Huis de Haene” behouden, gezien Stichting Burgerweeshuis hart heeft voor de geschiedenis, de cultuur en het erfgoed van SchouwenDuiveland en in het bijzonder van Zierikzee. Bij de herontwikkeling van “Huis de Haene” is Stichting Burgerweeshuis bij uitstek een partij, die bijzonder veel waarde hecht aan het behoud van de in het pand aanwezige cultuurhistorische elementen en Stichting Burgerweeshuis zal bij een verbouwing van het pand, deze cultuurhistorische elementen zoveel mogelijk in tact laten.

Een ander doel van Stichting Burgerweeshuis voor dit initiatief is om het exploitatieresultaat, na verbouwing van “Huis de Haene”, deels in te zetten ten behoeve van de exploitatie van het Burger Weeshuis en de aankoop van toekomstige monumenten door Stichting Burgerweeshuis. Bij de verkoop van “Huis de Haene” aan Stichting Burgerweeshuis zijn dan ook meerdere panden van grote cultuurhistorische waarde gebaat, omdat (onder meer) voornoemde twee panden hierdoor in stand gehouden kunnen worden. Dit maakt Stichting Burgerweeshuis bij uitstek de enige potentiële gegadigde voor aankoop van “Huis de Haene”. Naast dat Stichting Burgerweeshuis zich puur lokaal richt op Zierikzee, is er geen andere partij die een link heeft met Pagina 1 van 4

het Burger Weeshuis, en het exploitatieresultaat na verbouwing van “Huis de Haene”, onder andere in zet ten behoeve van de exploitatie van het Burger Weeshuis. Stichting Burgerweeshuis heeft geen winstoogmerk en een positief exploitatiesaldo komt ten goede aan het in stand houden van cultuur en erfgoed op Schouwen-Duiveland. 1.2 Uit een advies over de voorgenomen verkoop van “Huis de Haene” van Adriaanse van der Weel Advocaten blijkt dat verkoop aan Stichting Burgerweeshuis mogelijk is. In verband met de voorgenomen verkoop van “Huis de Haene” hebben wij advies ingewonnen bij Adriaanse van der Weel Advocaten met betrekking tot de volgende vragen: (i) welke invloed heeft het arrest-Didam op de verkooponderhandelingen met Stichting Burgerweeshuis? (ii) is het mogelijk “Huis de Haene” één op één te verkopen aan Stichting Burgerweeshuis? (iii) is er mogelijk sprake van (verenigbare) staatssteun als “Huis de Haene” voor een symbolische verkoopprijs verkocht wordt aan Stichting Burgerweeshuis? Het door Adriaanse van der Weel Advocaten uitgebrachte advies van 19 mei 2022 is als bijlage 2 (vertrouwelijk) bij dit voorstel gevoegd. Het advies van Adriaanse van der Weel Advocaten is in de uitwerking van het onderhavige voorstel meegenomen. 1.3 Er is geen sprake van staatssteun. Stichting Burgerweeshuis wenst “Huis de Haene” voor een symbolische koopprijs aan te kopen van de gemeente.

Uit het opgemaakte taxatierapport, dat als bijlage 3 (vertrouwelijk) bij dit advies is gevoegd, volgt een marktwaarde die hoger is dan voornoemde symbolische koopprijs. Indien een verkoop niet marktconform verloopt, is er in beginsel sprake van verboden staatssteun. Bij deze voorgenomen verkoop is er echter geen sprake van staatssteun, omdat niet aan alle voorwaarden wordt voldaan, wil er sprake zijn van staatssteun. Er wordt namelijk niet voldaan aan de voorwaarde dat het voordeel een ongunstig effect heeft op het handelsverkeer tussen de lidstaten. Voor een uitgebreidere toelichting wordt verwezen naar de bij dit advies gevoegde bijlage 4. 1.4 Stichting Burgerweeshuis zal zich inspannen tot het (gedeeltelijk) verhuren van de begane grond van “Huis de Haene” aan Stichting Wereldwinkel Schouwen-Duiveland. Met de verkoop van “Huis de Haene” aan Stichting Burgerweeshuis kan mogelijk een nieuwe locatie geboden worden aan Stichting Wereldwinkel Schouwen-Duiveland. Stichting Burgerweeshuis heeft zich bereid verklaard zich in te spannen een huurovereenkomst te sluiten met Stichting Wereldwinkel SchouwenDuiveland. 2.1 Door de eenmalige lasten voor eigen rekening te nemen kan het oudste bakstenen huis van SchouwenDuiveland worden ondergebracht bij een partij met hart voor cultuur en monumenten en kan het pand een duurzame, bestendige bestemming krijgen.

Stichting Burgerweeshuis is niet bereid om de eenmalige lasten voor haar rekening te nemen, omdat zij een positief exploitatieresultaat wenst te behouden ten behoeve van cultuur en de instandhouding van monumenten. Een concept begroting van Stichting Burgerweeshuis is als bijlage 5 (vertrouwelijk) bij dit advies gevoegd. Het belang voor verkoop van “Huis de Haene” is gelegen in het niet verder in verval laten raken van “Huis de Haene” en dat het pand een duurzame, bestendige bestemming krijgt voor de toekomst. De eenmalige lasten bestaan uit: Afboeking boekwaarde: € 36.309,00 Legeskosten/kosten ruimtelijke procedure: € 30.000,00 Totaal eenmalige lasten: € 66.309,00 4.1 Op deze wijze kan Stichting Wereldwinkel Schouwen-Duiveland de ruimte aan Mol 23-25 te Zierikzee nog enige tijd huren. De huidige huurovereenkomst met Stichting Wereldwinkel Schouwen-Duiveland voor de ruimte aan Mol 2325 te Zierikzee eindigt op 31 december 2022. Zoals onder argument 1.4 van dit advies aangegeven zal Stichting Burgerweeshuis zich inspannen om een huurovereenkomst te sluiten voor de huur van een ruimte in “Huis de Haene”. Stichting Wereldwinkel Schouwen-Duiveland heeft echter per 1 januari 2023 geen huurovereenkomst meer.

Om die reden is het gewenst een nieuwe huurovereenkomst met Stichting Wereldwinkel Schouwen-Duiveland te sluiten (voor twee jaar of korter, op grond van artikel 7:301 BW) voor de ruimte aan Mol 23-25 te Zierikzee, ingaande per 1 januari 2023. Kanttekeningen 1.1 Andere potentiële gegadigden kunnen het niet eens zijn met de voorgenomen verkoop van “Huis de Haene” aan Stichting Burgerweeshuis. Onder argument 1.2 van dit advies wordt het Didam-arrest genoemd. In dit arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat als een overheidslichaam grond wil verkopen en er meerdere potentiële gegadigden zijn voor de grond (of als dit redelijkerwijs te verwachten is), het overheidslichaam ruimte moet bieden aan de potentiële gegadigden om mee te dingen. De Hoge Raad geeft in zijn oordeel één uitzondering: een overheidslichaam hoeft geen mededingingsruimte te bieden als op voorhand als op voorhand vast staat (of als dit redelijkerwijs kan worden aangenomen) dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria Pagina 2 van 4

slechts één serieuze gegadigde voor de verkoop in aanmerking komt. Het overheidslichaam moet dit wel (kunnen) motiveren en voorafgaand aan de verkoop bekend maken. Voor een nadere toelichting op deze kanttekening verwijzen we naar de als bijlage 6 (vertrouwelijk) bij dit advies gevoegde toelichting. De gemeente zal de voorgenomen verkoop publiceren en daarmee uitvoering geven aan het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021. De concept publicatie is als bijlage 9 bij dit advies gevoegd. 1.2 Stichting Burgerweeshuis zou na levering van “Huis de Haene” over kunnen gaan tot verkoop aan een derde. In de concept koopovereenkomst tussen de gemeente en Stichting Burgerweeshuis is echter overeengekomen dat de gemeente een eerste recht van terugkoop heeft, ingeval Stichting Burgerweeshuis (nadat Huis de Haene aan de stichting geleverd is) tot verkoop van Huis de Haene wenst over te gaan. De gemeente heeft dus nog de mogelijkheid het pand terug te kopen. Ingeval Stichting Burgerweeshuis tot verkoop aan een derde over gaat, niet zijnde de gemeente, dan is Stichting Burgerweeshuis een nabetaling verschuldigd aan de gemeente. Bij de bepalingen in de concept koopovereenkomst met betrekking tot het voorkeursrecht van (terug)koop en de nabetalingsverplichting is rekening gehouden dat Stichting Burgerweeshuis “Huis de Haene” nu voor een symbolische koopprijs van de gemeente koopt.

De concept koopovereenkomst is als bijlage 7 (vertrouwelijk) bij dit advies gevoegd. 1.3 Staatssteun kan wel worden aangenomen. Aangegeven is dat er geen sprake is van staatssteun, omdat niet voldaan wordt aan één van de voorwaarden, dat het voordeel dat Stichting Burgerweeshuis verkrijgt een ongunstig effect heeft op het handelsverkeer tussen de lidstaten. Uit het advies van Adriaanse van der Weel (bijlage 2) volgt dat ‘een ongunstig effect’ wel snel wordt aangenomen en dat hier voorzichtigheid is geboden. Ook wordt in het advies aangegeven dat bij renovatie van monumentale panden al snel wordt aangenomen dat hier interesse voor is vanuit de markt. De gemeente loopt hier een risico, echter de gemeente kan ook een beroep doen op de vrijstelling dat steun verleend wordt voor cultuur en instandhouding van het erfgoed. Deze vrijstelling is opgenomen in de AGVV (artikel 53 van de Algemene Groepsvrijstellingsverordening). Voor een uitgebreidere toelichting wordt verwezen naar de bij dit advies gevoegde bijlage 8. Financiën Begroting Begrotingswijziging Eenmalige lasten Structurele lasten Eenmalige baten Structurele baten Dekking

Niet binnen begroting Ja 66309,00 0 0 15536,00 algemene reserve concern, algemene reserve ontwikkelingsbedrijf en budgettaire ruimte 2023 en verder

De restant boekwaarde van Huis de Haene bedraagt in 2022 € 36.309,-. De kosten voor regulier onderhoud, die nu geboekt worden op element 3 Gebouwenbeheer monumenten/bouwkundig onderhoud (68210002/434435), en de kosten voor groot onderhoud, die nu geboekt worden als voorziening gemeentelijke gebouwen, zullen komen te vervallen. Ingeval het onderhoud structureel afgeraamd wordt, zal dit voor het reguliere onderhoud plaatsvinden op voornoemd elementnummer en zal de aframing voor het groot onderhoud plaatsvinden via een structurele verlaging van de dotatie aan de voorziening. Zoals bij argumenten onder 2.1 is aangegeven bedraagt de afboeking van de boekwaarde € 36.309,-. Deze dekken we uit de algemene reserve van het concern. De legeskosten en de kosten van de ruimtelijke procedure bedragen € 30.000,-. Deze dekken we uit de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf. Door de verkoop besparen we structureel € 15.536,- aan exploitatielasten. Deze voegen we toe aan de budgettaire ruimte 2023 en verder. Communicatie Het voornemen tot verkoop aan Stichting Burgerweeshuis Zierikzee wordt gepubliceerd in De Wereldregio, het Gemeenteblad en op de website van Gemeente Schouwen-Duiveland. De concept publicatie is als bijlage 9 bij dit advies gevoegd.

Uitvoering Na uw positieve besluitvorming wordt het voornemen tot verkoop aan Stichting Burgerweeshuis Zierikzee (eerst) gepubliceerd in De Wereldregio, het Gemeenteblad en op de website van Gemeente SchouwenDuiveland. Bijlagen De bijlagen bij het raadsvoorstel zijn dezelfde bijlagen als bij het B&W-advies. Pagina 3 van 4

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland hebben op 25 oktober 2022 besloten, G.J. Benou

J.Chr. van der Hoek MBA

Locosecretaris

Burgemeester

Pagina 4 van 4