RVS Update Woningmarktanalyse 2020

Raadsvoorstel Portefeuillehouder Afdeling Ambtelijk opdrachtgever Behandelaar Datum Nummer Onderwerp

D.P.W. Joppe Werken, Wonen en Leven (WWL) Afdelingshoofd WWL Ellen Goossens 17 november 2020 356251 Update Woningmarktanalyse 2020

Voorstel 1) de update 'Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020' (inclusief de hoofdconclusies en aanbevelingen voor het vervolg) te onderschrijven en vast te stellen; 2) de update van de woningmarktanalyse 2020 te gebruiken als basis voor het opstellen van de Structuurvisie Wonen en hierdoor de maximale uitbreidingsbehoefte voor de periode 2020-2030 vast te stellen op 460 woningen, opgebouwd uit 405 woningen voor de behoefte in de (groei)kernen en 55 woningen voor extra bovenregionale behoefte. 3) kennis te nemen van de kwalitatieve en kwantitatieve confrontatie op hoofdlijnen met de plancapaciteit op basis van de totale maximale uitbreidingsbehoefte van 460 woningen, waaruit volgt dat er sprake is van een overcapaciteit en mismatch aan harde en zachte plannen. Inleiding Op 4 juni 2020 is uw raad, met een raadsbrief, geïnformeerd over de aanpak van het opstellen van de Structuurvisie Wonen ten behoeve van het borgen en oprichten van een Transitiefonds. De eerste stap in dit proces is het opstellen van een actuele Woningmarktanalyse. Het is namelijk belangrijk dat er een actuele markttechnische onderbouwing ten grondslag ligt aan de Structuurvisie Wonen en de nieuwe, met de provincie Zeeland, op te stellen regionale woningmarktafspraken.

Daarnaast is bij het vaststellen van de Woningmarktanalyse 2017-2027 op 15 februari 2018 door uw de raad unaniem het amendement van de SGP aangenomen om driejaarlijks de onafhankelijk woningmarktanalyse te actualiseren. Met deze actualisatie voldoen we hier ook aan. Bijgevoegde update woningmarktanalyse 2020 is, net als in 2017, uitgevoerd in het bureau Stec Groep uit Arnhem. Beoogd resultaat De update van de Woningmarktanalyse (WMA) 2020 vormt de inhoudelijke basis voor het opstellen van de Structuurvisie Wonen met Transitiefonds en komt tegemoet aan het amendement om driejaarlijks de WMA te actualiseren. Argumenten 1.1 De update van de Woningmarktanalyse 2020 geeft, in lijn met de bestaande woonvisie 2018-2027, een realistisch beeld van de (toekomstige) vraag naar woningen op Schouwen-Duiveland. Deze update woningmarktanalyse vormt een vervolgstap in de verdere ontwikkeling van het woonbeleid en de sturing op de woningmarkt van onze gemeente en is onderdeel van een goede ruimtelijke ordening. De update van de woningmarktanalyse 2020 is dus geen op zichzelf staande actie, maar een vervolgstap in het monitoren van het woonbeleid en de regionale afspraken.

In de Woonvisie 2018 (maar ook in die van 2013) is al aangegeven dat de demografische ontwikkelingen (bevolkingsafname en verandering van samenstelling van huishoudens) grote gevolgen hebben voor onze kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad. De op te stellen Structuurvisie Wonen moet zorgen voor een ruimtelijke vertaling van ons woonbeleid. De resultaten van deze actuele woningmarktanalyse vormen de basis voor de Structuurvisie Wonen en het verder werken aan een realistische en vraaggestuurde nieuwbouwplanning. 1.2 De conclusies en aanbevelingen uit de update WMA 2020 vormen een goede onderbouwing voor de Structuurvisie Wonen en geven u de mogelijkheid om actief te werken aan een kwalitatieve versterking van de kernen op Schouwen-Duiveland. Belangrijkste conclusies: • Schouwen-Duiveland functioneert als één verbonden en samenhangende woningmarkt, met Zierikzee als spin in het web. Ingrepen in de ene kern kunnen dus effect hebben op de situatie in een andere kern in de gemeente.

•

In de actualisatie van de woningmarktanalyse is de periode 2020-2030 e.v. in ogenschouw genomen. Daarbij zijn de meest actuele prognoses: Primos2019, Primos 2020 en de Provinciale Prognose uit 2019 betrokken. In deze prognoses is het hoge migratiesaldo van SchouwenDuiveland van de afgelopen jaren verwerkt. Voor de periode 2020-2030 verwachten we een (netto) uitbreidingsvraag van 405 woningen op basis van de provinciale huishoudensprognose. Daaromheen ligt een bandbreedte van 75 (Primos2019) tot 460 (Primos2020) huishoudens (zie bijlage A). • De provinciale prognose ligt met 405 extra woningen binnen deze bandbreedte en is met de huidige (hoge) migratie de referentieraming. De bovenkant van de bandbreedte kan worden opgezocht met plannen die aantoonbaar extra huishoudens aantrekken van buiten onze regio, bovenop reguliere migratiestromen die in de provinciale prognose zijn verwerkt. De onderkant komt in zicht wanneer migratie de komende jaren structureel lager ligt dan de afgelopen jaren. • Op basis van nieuwe cijfers en een actuele prognose is indeling van groei-, balans- en transitiekernen geactualiseerd. De kernen Zierikzee, Burgh-Haamstede en Bruinisse hebben – net als in 2017 - de grootste potentie om de kwantitatieve uitbreidingsvraag te hosten. De kernen Brouwershaven en Renesse worden aangemerkt als transitiekern en de overige kernen worden aangemerkt als balanskern.

Kwalitatieve opgaven zijn er overal. • Toename van het aantal oudere een- en tweepersoonshuishoudens en afname van het aantal gezinnen en jongere huishoudens zet door; dit zorgt voor een duidelijke toename in de vraag naar levensloopbestendige grondgebonden woningen en appartementen en een afname in de vraag naar reguliere – niet levensloopbestendige - grondgebonden woningen. • Woningen waar op termijn naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar zijn (kijkend naar woning- en omgevingskenmerken) kennen de grootste risico’s qua toekomstbestendigheid. Het gaat primair om kleine grondgebonden sociale huurwoningen (niet levensloopgeschikt) en om betaalbare (niet levensloopgeschikte) grondgebonden woningen in het koopsegment. • Op dit moment ligt er in de gemeente een netto harde plancapaciteit voor toevoeging van 290 woningen. De totale plancapaciteit (incl. zacht en potentieel) bedraagt circa 685 woningen. Dit aantal overstijgt de vraag van circa 405 woningen voor de komende tien jaar ruim. Daarnaast sluiten plannen kwalitatief niet altijd aan op de kwalitatieve behoefte. Dit maakt keuzes noodzakelijk. Aanbevelingen: 1. Ga uit van een (minimale) uitbreidingsvraag van 405 woningen op Schouwen-Duiveland voor de periode 2020-2030. 2.

Onderken verschillen tussen groei-, balans en transitiekernen (niet overal uitbreiding van het aantal woningen) en versterk kernen passend bij opgave. 3. Stuur actief op doorzettende verschuiving in woningvragen (huishoudengroei voor rekening 65plussers) en kwetsbaarheden bestaande voorraad (circa 800 woningen kwetsbaar, risico’s in sociale en goedkope grondgebonden koop). Een uitgebreide toelichting op deze aanbevelingen is te vinden in de samenvatting van de update WMA op de pagina's 4 tot en met 6. 2.1 en 3.1 De actuele woningmarktopgave moet een doorvertaling krijgen in de Structuurvisie Wonen en de nieuwe regionale woningmarktafspraken. De richting van de huishoudensontwikkeling wordt met deze update wederom bevestigd en staat vast. Deze groeit nog minimaal, maar vlakt de komende jaren steeds verder af. Dit betekent een steeds beperktere vraag om uitbreiding van woningen en meer aandacht voor kwalitatieve toevoegingen en voor versterking van de bestaande voorraad. Stuur daarom actief mee in deze veranderingsopgave en zorg voor verder draagvlak van de resultaten van de analyse. Toevoeging van woningen die niet leiden tot een versterking van de bestaande voorraad en niet kwalitatief noodzakelijk zijn, leidt op termijn tot grote negatieve effecten. Denk aan prijsdalingen, slechtere verkoopbaarheid, snellere veroudering op kwetsbare woningen/plekken in de kernen.

Die effecten, evenals leegstand, hebben in de toekomst gevolgen voor de vitaliteit van een kern/wijk en daarmee komt de leefbaarheid voor onze inwoners in kernen/wijken waar die effecten optreden onder druk te staan. Zoals in de laatste aanbeveling is aangegeven verwachten we dat deze effecten (op middellang termijn) gaan optreden in de kwetsbare bestaande voorraad en dan vooral in de sociale en goedkope grondgebonden koopwoningen.

Door het onderkennen en vertalen van de veranderende woningbehoefte in de Structuurvisie Wonen met een Transitiefonds kan mogelijke onacceptabele leegstand en waardevermindering van de bestaande en toekomstige woningvoorraad in de toekomst worden voorkomen. Hierdoor komt er meer aandacht voor de transformatieopgave en de financiële uitvoerbaarheid hiervan. De veranderopgave heeft ook direct effect op de (nog te realiseren) woningbouwplannen. Zowel de eigen plannen, als plannen van marktpartijen en particulieren. De uitkomsten van de update woningmarktanalyse en de confrontatie met de harde en zachte planvoorraad wijst uit dat bijsturen nog steeds noodzakelijk is. Niet alle plannen voldoen kwalitatief en kwantitatief aan de veranderende woonopgave. We gaan dit verder uitwerken in de nieuwe regionale woningmarktafspraken met de provincie, omdat de huidige afspraken dateren uit 2014 en nog gebaseerd zijn op de Woonvisie 2013-2022. 2.2 Het benutten van de maximale uitbreidingsbehoefte van 460 woningen lijkt in beginsel mogelijk, maar vraagt wel om kwalitatief goede plannen op de juiste locaties. Uit de Provinciale prognose 2019 volgt voor de periode 2020-2030 een woningvraag van 405 op Schouwen-Duiveland. Dit ligt iets hoger dan de verwachtingen uit het WMA 2017. In deze nieuwe prognoses is het hoge migratiesaldo van Schouwen-Duiveland van de afgelopen jaren verwerkt.

Omdat prognoses gepaard gaan met onzekerheid zijn ook de Primosprognoses 2019 en 2020 in beeld gebracht. Dit geeft een bandbreedte tussen 75 en 460 woningen in de periode tot 2030. Vermeld moet worden dat alle prognoses voor de periode tussen 2030 en 2040 een daling van het aantal huishoudens laten zien van met een bandbreedte tussen de 250 huishoudens (1,5%) en 450 huishoudens (3%). De provinciale prognose ligt met 405 extra woningen dus binnen deze bandbreedte en is met de huidige (hoge) migratie een goed uitgangspunt voor richtinggevend beleid. Daarnaast is de provinciale prognose op maat gemaakt voor de regionale woningmarkt Zeeland en is dit de gemeenschappelijke basis voor het woonbeleid en de afspraken in de provincie. Daarom hanteren we de provinciale prognose als referentieraming in deze update van het WMA. De bandbreedte geeft aan dat er onzekerheid bestaat over het realiseren van huishoudensgroei. Primos2020 geeft daarbij met 460 woningen een indicatie van de ‘extra ruimte’ die kan worden verzilverd met onderscheidende, kwalitatief hoogstaande woningplannen die extra huishoudens van buiten onze woningmarktregio trekken bovenop reguliere migratiestromen de afgelopen jaren die in prognoses zijn verwerkt (zie bijlage B). Deze indicatieve extra ruimte van 55 woningen blijft, zoals aangegeven in de Woonvisie, beschikbaar voor de groeikernen Zierikzee en BurghHaamstede.

Uit de verhuisstromen blijkt nog steeds dat deze kernen de meeste potentie hebben om mensen van buitenaf aan te trekken. 3.2 Er moet alleen nog worden gebouwd waar kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan is, daarom blijft het noodzakelijk om te kiezen voor de beste plannen op de juiste locaties. Kwantitatieve samenvatting huidige planvoorraad: In bijlage C is de confrontatie op hoofdlijnen met de plancapaciteit op basis van de totale maximale uitbreidingsbehoefte van 460 woningen in beeld gebracht. Totaal zijn er per 1 juli 2020 nog 685 woningen in de harde en zachte plannen. De harde planologische plancapaciteit voorziet in 290 woningen voor Schouwen-Duiveland. Deze woningen kunnen, al dan niet na het verlenen van een bouwvergunning, direct worden gebouwd. Het grootste gedeelte van deze plannen zijn voorzien in Zierikzee, zo’n 205 van de 290 woningen. Ook de plannen waarvoor in het verleden exploitatie- /samenwerkingsovereenkomsten zijn gesloten liggen grotendeels in Zierikzee. Daarnaast zijn er nog ong. 190 woningen aan zachte plannen in alle kernen. Hieruit blijkt dat de planologische en privaatrechtelijke harde plannen de behoefte met ruim 20% overschrijden. Géén van deze plannen voldoet op dit moment aan de criteria van onderscheidende en kwalitatief hoogstaande plannen met een bovenregionale trekkracht.

Dus van de ruimte boven de groei van 405 woningen (potentie extra migratie +55) kan géén gebruik gemaakt worden. Dit betekent dat er kwantitatieve keuzes maken onvermijdelijk is. Daarbovenop hebben we nog eens zachte plannen met 190 wooneenheden, plannen zonder publiekrechtelijke en privaatrechtelijke afspraken. Deze plannen kunnen echter wel vanuit de kwalitatieve volkshuisvestelijke behoefte erg gewenst zijn en beslaan nog eens bijna 50% van de behoefte. In bijlage D wordt in de eerste tabel inzicht gegeven in de harde plannen en in de tweede tabel inzicht gegeven in de zachte plannen. Kwalitatieve samenvatting huidige planvoorraad: In tabel 8 op blz. 29 van de update is de bruto plancapaciteit verdeeld naar woningtype en eigendom. Ruim 55% van de totale bruto planvoorraad per 1 juli 2020 voorziet in grondgebonden woningen. Verder voorziet ongeveer 25% van de harde planvoorraad in appartementen, en nog 19% in patio en nultredenwoningen. Vanuit de Woonvisie ligt er een opgave op 60-70% levensloopgeschikt te bouwen. Hier wordt met de harde planvoorraad niet aan voldaan. Vooral bijsturing naar grondgebonden patio/nultredenwoningen in Zierikzee en 'Wonen aan de kust' is noodzakelijk.

In het woonmilieu ‘dorpswonen’ zijn relatief veel nultredenwoningen geprogrammeerd. Hiermee sluit de harde planvoorraad in het woonmilieu ‘dorpswonen’ aan op de verwachte kwalitatieve opgave in de balanskernen. Ruim driekwart van de planvoorraad voorziet in koopwoningen, vooral in Zierikzee is het aandeel koopwoningen hoog (89%). Het aandeel (middel-)dure huur is beperkt (circa 5%). Ook hierop is bijsturing gewenst. Gerealiseerde planvoorraad in 1-1-2017 tot 1-7-2020: In deze periode van 3,5 jaar zijn er ong. 206 nieuwbouwwoningen opgeleverd - gemiddeld 60 woningen per jaar (zie bijlage D). In de afgelopen 5 jaar is er een gemiddelde toename geweest van ong. 30 huishoudens per jaar binnen de gemeente. Er worden dus op dit moment 2x zo veel woningen gebouwd, dan dat er een toename is van het aantal huishoudens. In Zierikzee zijn de meeste woningen gerealiseerd - ong. 131 woningen: Poortambacht, Noorderpolder De Lanen en De Velden en Buzee. In Wonen aan de kust zijn ong. 58 woningen gerealiseerd: BurghHaamstede - Duinoord en Julianastraat en Renesse - Hogezoom en WEA locatie. In Dorpswonen zijn ong. 17 woningen gerealiseerd: Nieuwerkerk en Oosterland. Daarnaast zijn er nog meerdere individuele woningen gerealiseerd op lege kavels in de verschillende kernen.

Niet alle geplande woningbouwprojecten komen van de grond, daarom zijn we op een aantal locaties met de ontwikkelende partij in gesprek om tot een andere kwalitatieve en kwantitatieve invulling te komen. Kanttekeningen De wereld staat niet stil, we blijven voortdurend letten op de effecten van het woonbeleid en de veranderende situaties. Om die reden updaten we de woningmarktanalyse regelmatig. Op deze wijze worden de mogelijke effecten op de woningmarkt door de druk uit de randstad, de kansen voor flexibele/modulaire toepassingen en de Corona-crisis nauwlettend in de gaten gehouden en kunnen we inspelen op eventuele veranderingen. Communicatie Op 28 september 2020 is in een openbare informatiebijeenkomst van de gemeenteraad de update van de Woningmarktanalyse toegelicht. Na vaststelling wordt de update gepubliceerd op de gemeentelijke website. Uitvoering De resultaten van de update woningmarktanalyse 2020 vormen de basis voor het opstellen van de Structuurvisie Wonen en het verder werken aan een realistische en vraaggestuurde nieuwbouwplanning. Een actualisatie van de huidige woonvisie is niet noodzakelijk, omdat de kwalitatieve en kwantitatieve uitkomsten van de update woningmarktanalyse de koers en strategie die ingezet zijn met de Woonvisie in 2018 bevestigen.

We hebben nog wel te maken met harde (planologische en privaatrechtelijke) plancapaciteit die kwalitatief en kwantitatief niet geheel passend zijn. In een aantal gevallen zijn we gekomen tot nieuwe afspraken ‘minder en anders’, maar hier ligt nog steeds een opgave. We gaan daarom, daar waar gewenst en noodzakelijk, de ruimtelijke uitgangspunten verwerken in de Structuurvisie Wonen en de volkshuisvestelijke aspecten verwerken in actuele regionale woningmarktafspraken met de Provincie. We koersen af op vaststelling van de Structuurvisie Wonen en de regionale woningmarktafspraken in het 2e kwartaal 2020. Bijlagen Bijlage Stec groep update WMA Schouwen-Duiveland (2020) Bijlage A-B-C-D raadsvoorstel update WMA 2020 Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland,