RVS Omgevingsvergunning Laone 11-13 Renesse - bijlage 4 onderbouwing bouw appartementen

Onderbouwing bouwplan 6 middeldure huurappartementen Aanvulling en wijziging van de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van 6 huurappartementen aan de Laône 11-13 in Renesse, zaaknummer 162185

Laône 11 Renesse

Datum: 19 mei 2021 Afdeling Ruimte en Milieu Gemeente Schouwen-Duiveland

Hoofdstuk 1 Inleiding Op 12 juni 2019 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van 6 appartementen aan de Laône 11 in Renesse. De ontwerp omgevingsvergunning en ontwerp verklaring van bedenkingen hebben van 28 april 2020 tot en met 9 juni 2020 ter inzage gelegen. Na afgifte op 29 oktober 2020 van de verklaring van geen bedenkingen door de gemeenteraad, is de omgevingsvergunning op 2 november 2020 verleend. Op 10 maart 2021 heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Zeeland – West-Brabant het beroep tegen de verlening van de omgevingsvergunning gegrond verklaard en de omgevingsvergunning vernietigd (ECLI:NL:RBZWB:2021:1077). Naar het oordeel van de voorzieningenrechter was onvoldoende gemotiveerd dat er een structurele aanvullende behoefte bestaat aan 1- en 2-persoonsappartementen in het segment sociale huur. Hierdoor was ook de motivering van het college om af te wijken van het negatieve welstandsadvies, niet draagkrachtig genoeg om die keuze te dragen. De overige in het beroep aan de orde gekomen onderwerpen hebben geen aanleiding gevormd om de vergunning te vernietigen. Het betrof onder meer de volgende onderwerpen.

• De afgegeven verklaring van geen bedenkingen was niet in strijd met de motie van de gemeenteraad van 22 mei 2019, de sociale huurwoningen hoefden dus niet eerst bestemmingsplanmatig vastgelegd te zijn; • De gevolgen van het bouwplan vanwege de massa, situering op de privacy en uitzicht van de naastgelegen woning zijn aanvaardbaar; • Bij de vergunningverlening is uitgegaan zijn van de juiste parkeerbehoefte, er werd wél voldaan aan het parkeerbeleid en de parkeerplaatsen in het openbaar gebied waren niet te ver weg gelegen; • Dat het bouwplan in strijd was met het voorontwerpbestemmingsplan dat voorafgaan aan de verlening van de vergunning ter inzage had gelegen, had geen gevolgen voor de vergunningverlening; • De stelling dat het bouwplan niet past in het karakter van de woonomgeving met woningen uit het duurdere segment maakt niet dat de vergunning niet verleend had kunnen worden. Als gevolg van de uitspraak moet nu een nieuw besluit genomen worden op de aanvraag omgevingsvergunning, met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is opgenomen. Naar aanleiding van de uitspraak heeft de aanvrager van de omgevingsvergunning de aanvraag op de volgende onderdelen gewijzigd: 1. Toevoeging aan het bouwplan van een plateaulift, waardoor de bovenste drie appartementen zonder traplopen toegankelijk worden; 2.

De zes appartementen worden niet verhuurd in de sociale huursector, maar de verhuur vindt plaats in het lage middeldure huursegment. Deze wijzigingen in de aanvraag zijn van ondergeschikte aard. Het bouwvolume en uiterlijk wijzigt niet, noch de functie als (huur)woningen. Hiermee is het niet nodig om eerst opnieuw een ontwerpvergunning en ontwerp verklaring van geen bedenkingen ter inzage te leggen. De wijzigingen maken wel dat de Ruimtelijke Onderbouwing van 6 augustus 2019 (Rho adviseurs) en overige stukken die samen de goede ruimtelijke onderbouwing van de aanvraag vormen moeten worden aangepast en aangevuld. Deze aanvulling en aanpassing is opgenomen in dit rapport.

2

Hoofdstuk 2 Beleid 2.1 Woonvisie 2018-2027 In de door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie 2018-2027 is onder meer het volgende opgenomen. De krimp van de bevolking op Schouwen-Duiveland zet door. Het aantal huishoudens neemt nog wel een aantal jaar toe. Maar op de langere termijn (rond 2025) zal het aantal huishoudens stagneren en uiteindelijke afnemen. Daarnaast neemt het aantal ouderen verder toe, terwijl het aantal jongeren daalt. Zo’n 80-85% van de woningopgave tot 2040 wordt veroorzaakt door de groei van het aantal éénpersoonshuishoudens. Vooral in de bestaande ‘reguliere’ grondgebonden koopwoningen is er een groeiend overschot. Een deel van de bestaande voorraad is ongeschikt voor de groeiende (alleenstaande) doelgroep: niet levensloopgeschikt (te maken) en een te groot woonoppervlak. Een aanpassing van de bestaande koop- en huurwoningen voorraad is noodzakelijk. Onder kwantitatieve ambities is omschreven dat er volgens de prognose gedurende 10 jaar een groei is met ongeveer 245 huishoudens. In de groeikernen (Zierikzee, Bruinisse en BurghHaamstede) is de meeste potentie om de uitbreidingsvraag te hosten (480 huishoudens). Daar tegenover staat een (extra) afname van het aantal huishoudens in de overige kernen met op termijn negatieve effecten op de woningmarkt en een sloopopgave van (235 woningen) in deze kernen.

De raad heeft besloten om als basis voor de herijking van de woonvisie te kiezen voor de maximale uitbreidingsbehoefte in de groeikernen van 480 woningen voor de periode 2017-2027 en daarmee de maatschappelijke consequenties van leegstand in de balans- en transitiekernen te aanvaarden. De raad erkent hierbij de noodzaak om beleid en een concreet plan van aanpak op te stellen voor een extra sloop- en transitieopgave van 235 woningen in de balans- en transitiekernen én het publiekrechtelijk wegbestemmen van de functie wonen om maatschappelijke gevolgen te minimaliseren. Op het niveau van Schouwen-Duiveland betekent dit een netto uitbreidingsvraag van 245 woningen (toename van 480 woningen in de groeikernen en afname van 235 woningen in de balans- en transitiekernen) (zie par. 2.3, blz 11). Daarbij functioneert Schouwen-Duiveland als één samenhangende woningmarkt. Dat betekent dat een ingreep in de ene kern, in meer of mindere mate effect heeft op de nadere kernen in de gemeente. Maar het gaat niet alleen om de woning. Woonkwaliteit heeft ook te maken met de directe woonomgeving: de aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen, veilige speelplaatsen voor kinderen, voldoende groenvoorzieningen enz. En dit alles binnen een duurzaam kader. (par. 3.2, blz 13) Onder kwalitatieve ambities is omschreven dat uitbreiding van de woningvoorraad alleen gewenst is in de groeikernen.

Renesse is geen groeikern, maar een balanskern. In de balanskernen is voor de komende tien jaar een stagnatie van de groei of lichte afname van de woningvoorraad te verwachten. De huishoudensontwikkeling is te verwaarlozen. In de bestaande voorraad zou de focus daarom op instandhouding moeten liggen. In de balanskernen zijn er in principe geen of weinig toevoegingen. In deze kernen wordt ingespeeld op de kwalitatieve behoefte door sloop of wegbestemmen van incourante woningen en nieuwbouw van gewenste woningen. Er wordt in principe alleen nieuwbouw gerealiseerd door sloop of wegbestemmen van een woontitel elders. Dit vraagt wel om een strategie en beleid gericht op het voorkomen van problemen in de kernen. Om die reden kan alleen sprake zijn van een tijdelijke toevoeging van extra woningen. Een beperkte specifieke kwalitatieve opgave op structuurversterkende plekken, kan leiden tot het tijdelijk toevoegen van extra woningen. Kwalitatief toevoegen is daarbij omschreven als de juiste woning voor de doelgroep in het juiste segment.

3

Verder is bij de kwalitatieve ambities omschreven dat in de bestaande voorraad wordt ingespeeld op de kwalitatieve behoefte van alle doelgroepen en dat met name aanvullende nieuwbouw voor de doelgroep 1- en 2-persoonshuishoudens van 55+ wordt gerealiseerd. Dat betekent het bouwen van appartementen/grondgebonden nultrede woningen. Renesse valt samen met de kernen Burgh-Haamstede, Scharendijke, Ellemeet en Noordwelle in het woonmilieu Wonen aan de kust. Voor invulling van de lokale behoefte is er door huishoudensverdunning nog een redelijke uitbreidingsvraag in de groeikern Burgh-Haamstede, in de overige kernen is uitbreiding van de woningvoorraad niet meer nodig. In het kwantitatieve kader voor de eigen behoefte is ten aanzien van het woonmilieu “Wonen aan de kust” opgemerkt dat kernen in dit woonmilieu relatief het meest vergrijzen. Vanwege de groeipotentie in Burgh-Haamstede en de krimp in de kleinere kernen is er nog redelijk sprake van een aanvullende lokale behoefte, in kwantitatieve zin. Door de aantrekkelijkheid van dit woonmilieu, ook voor de lokale behoefte, en de huishoudensverdunning is er nog een uitbreidingsbehoefte van ca. 100 woningen. In dit woonmilieu ligt het accent op de doelgroep 1- en 2-persoonshuishoudens (ouderen en alleenstaanden) en levensloopgeschikt bouwen.

In dit woonmilieu is vooral behoefte aan appartementen/nultrede woningen in de middeldure huur (€ 600,- tot € 850,-) en betaalbare koopwoningen tot € 200.000,-. Als kwalitatief beleidsaccent is onder meer genoemd het realiseren van levensloopgeschikte woningen waarbij de voordeur zonder traplopen te bereiken is en het vergroten van het aandeel middeldure huurwoningen. De realiteit is echter dat momenteel bijna alle planologisch harde woningbouwplannen (BurghHaamstede en Renesse; ongeveer 95 woningen) in aanbouw zijn of binnenkort van start gaan. In alle kernen in dit woonmilieu zal dus ingespeeld moeten worden op behoefte door sloop van incourante woningen en nieuwbouw van gewenste woningen. Kwalitatieve beleidsaccenten We leggen een accent op flexibel en levensloopgeschikt bouwen en wonen; We willen een groot deel van de nieuwbouw als levensloopgeschikte woning op de markt brengen (ca. 60-70% van de nieuwbouw). Een levensloopgeschikte woning kenmerkt zich door het feit dat de voordeur zonder traplopen is te bereiken en alle primaire voorzieningen (woonkamer, badkamer, slaapkamer en keuken) zich op één woonlaag bevinden.

We vergroten het aandeel middeldure huurwoningen Om te borgen dat niet alle ruimte wordt 'opgegeten' door de lucratieve koopsector kunnen we ook een percentage woningen in een bestemmingsplan bestemmen voor middeldure huur en een nadere aanduiding van de locaties in een overeenkomst over grondexploitatie of een exploitatieplan opnemen (het wat en waar). Kwantitatief / aantallen: Er is beschreven dat bijna alle planologisch harde plannen in aanbouw zijn. In alle kernen moet daarom ingespeeld worden behoefte door sloop tegelijk met gewenste nieuwbouw. (p.21). Als actie wordt de resterende uitbreidingsbehoefte van 5 zo ingezet dat er gebouwd wordt op juiste locaties in Burgh-Haamstede.

4

2.2. Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 Door Stec Groep is in oktober 2020 het rapport Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 opgesteld. De gemeenteraad heeft naar aanleiding hiervan in januari 2021 het volgende besloten: 1. De update Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 (inclusief de hoofdconclusies en aanbevelingen voor het vervolg) te onderschrijven en vast te stellen. 2. De update van de woningmarktanalyse 2020 te gebruiken als basis voor het opstellen van de Structuurvisie Wonen en hierdoor de maximale uitbreidingsbehoefte voor de periode 2020-2030 vast te stellen op 460 woningen, opgebouwd uit 405 woningen voor de behoefte in de (groei)kernen en 55 woningen voor extra bovenregionale behoefte. 3. Kennis te nemen van de kwalitatieve en kwantitatieve confrontatie op hoofdlijnen met de plancapaciteit op basis van de totale maximale uitbreidingsbehoefte van 460 woningen, waaruit volgt dat er sprake is van een overcapaciteit en mismatch aan harde en zachte plannen. 4. Prioriteit te geven aan het realiseren van levensloopbestendige/nultredenwoningen en nieuwe (geclusterde) woonvormen om doorstroming te realiseren in alle kernen, zowel bij het beoordelen van nieuwe woningbouwplannen als bij het bepalen van de regels voor het Transitiefonds in de nieuwe Structuurvisie Wonen. 5.

Om tegemoet te komen aan de gewenste kwalitatieve en kwantitatieve uitbreiding van o.a. (zorg)wooneenheden voor (kwetsbare) senioren moet bij het opstellen van de nieuwe Regionale Woningmarktafspraken met de provincie Zeeland extra restruimte (aantallen) bovenop de WMA cijfers 2020 worden gecreëerd om deze kwalitatieve transformatieslag mogelijk te maken. In 2017 is een uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar de woningmarkt. In de Woonvisie zijn vervolgens ambities en uitgangspunten vastgesteld. De ruimtelijke impact van en de uitvoeringsregels voor het Transitiefonds krijgen, met de uitgangspunten uit de Woonvisie, vorm in de Structuurvisie Wonen. Als actuele basis voor de structuurvisie is de woningmarktanalyse uit 2017 in 2020 op onderdelen geactualiseerd met realisatiecijfers, uitkomsten van het Kwalitatief Woon Onderzoek Zeeland (2019) en de meest actuele provinciale prognose (2019). Als belangrijkste conclusies worden onder meer genoemd: • Voor de periode 2020-2030 verwachten volgt een (netto) uitbreidingsvraag van 405 woningen op basis van de provinciale huishoudensprognose. Daaromheen ligt een bandbreedte van 75 (Primos 2019) tot 460 (Primos 2020) huishoudens. • De kernen Zierikzee, Burgh-Haamstede en Bruinisse hebben – net als in 2017 - de grootste potentie om de kwantitatieve uitbreidingsvraag te hosten.

De kernen Brouwershaven en Renesse worden aangemerkt als transitiekern en de overige kernen worden aangemerkt als balanskern. Kwalitatieve opgaven zijn er overal. • Toename van het aantal oudere een- en tweepersoonshuishoudens en afname van het aantal gezinnen en jongere huishoudens zet door; dit zorgt voor een duidelijke toename in de vraag naar levensloopbestendige grondgebonden woningen en appartementen en een afname in de vraag naar reguliere – niet levensloopbestendige - grondgebonden woningen (zie figuur 12). • Woningen waar op termijn naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar zijn kijkend naar woning- en omgevingskenmerken kennen de grootste risico’s qua toekomstbestendigheid. Het gaat primair om kleine grondgebonden sociale huurwoningen (niet levensloopgeschikt) en om betaalbare (niet levensloopgeschikte) grondgebonden woningen in het koopsegment. • Op dit moment ligt er in de gemeente een netto harde plancapaciteit voor toevoeging van 290 woningen. De totale plancapaciteit (incl. zacht en potentieel) bedraagt circa 685 woningen.

5

2.3 Toetsing van het bouwplan aan het beleid Zoals ook in de uitspraak van de rechtbank van 10 maart 2021 is opgenomen, volgt uit de Woonvisie 2018-2027 dat in Renesse alleen een beperkte specifieke kwalitatieve opgave op structuurversterkende plekken kan leiden tot het tijdelijk toevoegen van extra woningen. Het aantal jongeren in Renesse neemt de komende jaren af en voor de doelgroep van 1- en 2persoonshuishoudens van 55+ wordt in de Woonvisie weliswaar gesproken over aanvullende nieuwbouw, maar niet in het segment sociale huur. In die doelgroep is vooral behoefte aan levensloopgeschikte woningen in de middeldure huursegment en aan betaalbare koopwoningen. Ten aanzien van het woonmilieu “Wonen aan de kust” geldt dat kernen relatief het meest vergrijzen. Het accent in de behoefte ligt op de doelgroep 1- en 2-persoonshuishoudens (ouderen en alleenstaanden) en levensloopgeschikt bouwen, en er is vooral behoefte aan

6

appartementen/nultrede woningen in de middeldure huur (€ 600,- tot € 850,-) en betaalbare koopwoningen tot € 200.000,-. In Renesse wordt ingespeeld op de kwalitatieve behoefte door sloop of wegbestemmen van incourante woningen en nieuwbouw van gewenste woningen. Er wordt in principe alleen nieuwbouw gerealiseerd door sloop of wegbestemmen van een woontitel elders. Een beperkte specifieke kwalitatieve opgave op structuurversterkende plekken, kan leiden tot het tijdelijk toevoegen van extra woningen. Een groot deel van de nieuw bouwen woningen (ca. 60-70%) moet als levensloopgeschikte woning op de markt worden gebracht. Het bouwplan voldoet hieraan, alle appartementen zijn bereikbaar zonder traplopen. Doelgroep De wijziging van de aanvraag omgevingsvergunning maakt dat de strijd met de oorspronkelijke aanvraag met de woonvisie is opgeheven. De zes levensloopgeschikte1 appartementen worden verhuurd in het middeldure huursegment en worden daarmee gericht op de doelgroep 1- en 2persoonshuishoudens van 55+. Het bouwplan voldoet geheel aan de kwalitatieve opgave die er in het betreffende woonmilieu ligt. Uit het rapport Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 volgt dat deze kwalitatieve opgave nog steeds overduidelijk aanwezig is. Ook blijkt uit de inventarisatie van de bruto harde plancapaciteit dat levensloopgeschikte vrije sector appartementen nauwelijks worden gebouwd.

Binnen de huidige zachte en harde plancapaciteit wordt nergens in het woonmilieu ‘Wonen aan de kust’ voorzien in de bouw van woningen in de middeldure huursector. Er staan dus welgeteld nul middeldure huurwoningen in de westhoek van het eiland op de planning! Het is niet eenvoudig om woningen in het middeldure huursegment te (laten) realiseren, terwijl de behoefte juist groot is. Het tekort aan middeldure huurwoningen is overigens zelfs landelijk een behoorlijk probleem. Het bouwplan voorziet derhalve in woningen die gericht zijn op een doelgroep waarbinnen grote vraag is aan de betreffende woningen en die elders in de komende periode niet of nauwelijks gerealiseerd worden. De aanvraag om hier een zestal middeldure huurwoningen te mogen bouwen is kans die de gemeente niet kan en mag laten liggen. Toename aantal woningen De bouw van zes appartementen op een locatie waar twee woningen zijn toegestaan, brengt mee dat er sprake is van een toename van 4 woningen. Uit de Woonvisie volgt dat alleen een beperkte specifieke kwalitatieve opgave op structuurversterkende plekken kan leiden tot het tijdelijk toevoegen van extra woningen. Dat er ook in Renesse een kwalitatieve opgave ligt die vraagt om een toename van levensloopgeschikte appartementen in het middeldure huursegment is duidelijk. Een toename van het aantal woningen mag echter alleen tijdelijk zijn.

Op 22 mei 2019 heeft de gemeenteraad besloten dat voor nieuwe gewenste woningbouwplannen medewerking kan worden verleend indien in een anterieure overeenkomst wordt vastgelegd dat per extra te bouwen woning een bijdrage van € 13.500 wordt voldaan aan het nog op te richten Transitiefonds. Het Transitiefonds stelt ons op middellange termijn in staat om incourante woningen uit de markt te halen om verpaupering, leegstand en leefbaarheidsproblemen in de kernen te voorkomen. Dit fonds wordt gevoed worden met middelen, zoals de hiervoor genoemde bijdrage per toe te

1

Een levensloopgeschikte woning kenmerkt zich door het feit dat de voordeur zonder traplopen is te bereiken en alle primaire voorzieningen (woonkamer, badkamer, slaapkamer en keuken) zich op één woonlaag bevinden (blz. 24 Woonvisie 2018-2027).

7

voegen woning. Tevens heeft de gemeenteraad een bedrag van € 1.000.000,- beschikbaar gesteld. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin is vastgelegd dat voor de toevoeging van 4 woningen een bijdrage in het transitiefonds wordt gestort. Op deze wijze is verzekerd dat de toevoeging slechts tijdelijk is, aangezien middelen uit het Transitiefonds in de komende jaren worden ingezet om incourante woningen uit de markt te halen. Structuurversterkende plek De toevoeging van woningen vindt volgens het beleid op een structuurversterkende plek plaats. Structuurversterkende plekken (p.29): - liggen in het hart van of zeer nabij het centrum; - liggen naast of zeer dichtbij (bestaande) voorzieningen; - zijn oude leegstaande, vervallen gebouwen/panden of overlast gevende lege plekken (kan er een probleem/knelpunt opgelost worden?); - hebben een goede bereikbaarheid voor al het verkeer; - dragen bij herontwikkeling met woningbouw (als functie, naast eventuele andere functies) bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van het centrum. In essentie is het uitgangspunt van een structuurversterkende plek derhalve dat nieuwbouw van woningen in of nabij het centrum van een kern plaatsvindt en er een probleem of knelpunt wordt opgelost. Bereikbaarheid en een positief effect op het centrum van de kern spelen daarbij ook rol.

Het perceel aan de Laône 11 ligt in de directe nabijheid (minder dan 150 meter) van de Lange Reke, één van de straten die het levendige centrum vormen van het toeristische centrum van de kern Renesse.

Uitsnede ontwerpbestemmingsplan Renesse

8

Op de uitsnede uit het ontwerpbestemmingsplan is rechtsboven de bouwlocatie omcirkeld, het grote omlijnde gebied is grofweg het ‘centrum’ van Renesse met de vele verschillende functies en voorzieningen zoals detailhandel, horeca en dienstverlening. Het perceel is reeds geruime tijd een lege plek. Het bestemmingsplan staat de bouw toe van twee twee-onder-een-kapwoningen. Hoewel planologisch dus rechtstreeks mogelijk, voorziet de woningsoort van duurdere grondgebonden woningen met een ruime tuin niet in een actuele behoefte. De beoogde invulling met levensloopgeschikte appartementen in het middeldure huursegment, levert daarentegen een waardevolle bijdrage aan een serieus en lastig op te lossen volkshuisvestelijk en maatschappelijk probleem. Het bieden van een huisvestingsmogelijkheid voor een doelgroep die anders buiten Renesse huisvesting moeten zoeken, draagt dan ook bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van het centrum en zorgt voor doorstroming in de kern(en). Voorst is de bereikbaarheid van de locatie goed. Dit geldt voor allerlei vormen van vervoer: voor auto’s (inclusief parkeermogelijkheden op het openbare parkeerterrein aan de Laône) en voor fietsers. Ook is Renesse goed ontsloten met het openbaar vervoer.

Voorwaarde middenhuur Vergunning is gevraagd voor verhuur in het middeldure huursegment en de vergunning wordt op grond hiervan ook verleend onder de voorwaarde dat verhuur in dat betreffende segment plaatsvindt. Overigens maken de beperkte oppervlakte van de appartementen dat verhuur in het dure huursegment niet realistisch is. Voorts is in de Huisvestingsverordening een verbod opgenomen om zonder vergunning een woongebouw te splitsen in appartementsrechten om daarmee de woningen afzonderlijk te kunnen verkopen. Losse verkoop van de appartementen wordt hiermee voorkomen.

2.4 Conclusie beleid De bouw van 6 appartementen aan de Laône 11 past in het gemeentelijk (woon)beleid. De appartementen betreffen zijn levensloopgeschikt en worden verhuurd in het middeldure huursegment. Vanuit het geldend planologisch regime is sprake van een toevoeging van 4 woningen, maar deze toevoeging is slechts een tijdelijke toename, nu tegelijk is voorzien in de borging dat in de komende jaren 4 woningen aan de markt kunnen en zullen worden onttrokken. De locatie betreft een structuurversterkende plek, mede de beoogde invulling ervan in ogenschouw nemende. Hierbij dient opgetekend te worden dat zelfs als geen sprake zijn geweest van een structuurversterkende plek zoals beschreven in de Woonvisie, dan nog is medewerking aan het bouwplan voor middeldure huurwoningen zodanig gewenst, dat op dat punt van het beleid afgeweken zou worden.

9

Hoofdstuk 3 Welstand Op 14 januari 2020 heeft de welstands- en monumentencommissie van de gemeente SchouwenDuiveland (hierna: de welstandscommissie) een negatief advies gegeven over de aanvraag. De toetsing door de welstandscommissie geschiedt aan de hand van de door de gemeenteraad vastgestelde Welstandsnota 2012. De locatie aan de Laône 11 is getoetst aan de criteria die opgenomen zijn voor het deelgebied ‘Duingebied’.

De welstandscommissie schrijft in haar advies over de aanvraag omgevingsvergunning dat de commissie van mening is dat “het pand te dicht op de perceelsgrenzen is gesitueerd in relatie tot de belending en respecteert het plan onvoldoende het bestaande gespreide bebouwingpatroon (…)”. Voorts schrijft de commissie dat “in de welstandnota is vastgesteld dat afdekking met een plat dak niet is toegestaan, dat voor dakvlakken een helling van 30 graden of meer toegepast dient te worden en dat bouwmassa’s de landelijke bouwtraditie dienen te respecteren” en “qua maat en schaal vindt de commissie de geleding in de voorgevel om aan te sluiten bij de schaal van de omgeving voorstelbaar, echter ziet zij deze verfijning in maat en schaal niet terug in de zij- en achtergevel. Vooral het overhoekse beeld vanaf de linker- en rechterzijde overtuigt de commissie onvoldoende”. De welstandscommissie vindt de voorgevel van het gebouw ‘voorstelbaar’, de voorgevel op zichzelf voldoet dus aan de redelijke eisen van welstand. In de welstandnota is aangegeven dat vanuit welstandsoptiek het bouwen aan de voorkant in het algemeen van grotere invloed is dan het bouwen aan de achterkant en dat met het oog op behoud van kwaliteit bouwwerken aan de voorkant altijd kritischer worden beoordeeld (zie bijlage 2, bladzijde 39 welstandsnota 2012).

Het advies van de welstandscommissie is gebaseerd op de volgende aspecten: 1. De afstand tot de perceelgrenzen, waarmee het plan onvoldoende het bestaande gespreide bebouwingspatroon respecteert. De afstand tot de perceelsgrenzen bedraagt alleen aan de grens met Laône 15 minder dan 3 meter, en dan alleen nog aan de voorzijde van het perceel. De afstand loopt overigens naar achter toe op tot meer dan drie meter. De afstand van het pand tot het perceel aan de Laone 9 bedraagt drie meter, hetgeen ook volgens het bestemmingsplan is toegestaan. De kortere afstand van bijna twee meter aan één zijde doet derhalve afbreuk aan het gespreide bebouwingspatroon, maar tegelijk constateert het college dat de inbreuk met wat bestemmingsplanmatig mogelijk is, beperkt is en dat het vrijstaande karakter van het gebouw voldoende zichtbaar is. 2. Het pand voldoet volgens de commissie niet aan de redelijke eisen van welstand vanwege de bouw van twee bouwlagen met plat dak (met een hoogte van 6 meter). Het bestemmingsplan staat een goothoogte van 4 meter toe, waarop verdiepingen in een kap mogelijk zijn (tot een hoogte van 10 meter). De gevolgen voor de bouwmassa door de

10

overschrijding van de goothoogte met twee meter is echter beperkt terwijl tegelijk het geldende bestemmingsplan een bouwhoogte toestaat die vier meter hoger is dan die van het pand. Voorts is van belang dat de hogere goothoogte (het platte dak) aanvangt op ruim 4 meter vanaf de voorgevel van het pand en dat het gesitueerd is achter het zadeldak aan de voorzijde. Het zicht vanaf de straatzijde is dus beperkt. De inbreuk op de redelijke eisen van welstand is derhalve beperkt. Zo is de vanuit welstandsoptiek meest zwaarwegende deel van het gebouw, de voorgevel, niet in strijd met de redelijke eisen van welstand. Dit vormt één van de redenen om af te wijken van het welstandsadvies. Daarbij maakt ook het volgende dat het afwijken van het welstandsadvies volstrekt gewenst is en dat het zoeken naar een bouwplan met minder woningen en dat daarmee mogelijk wel kan voldoen aan de redelijke eisen van welstand niet aan de orde is. De aanvraag omgevingsvergunning ziet op de bouw van 6 levensloopgeschikte huurwoningen in het middeldure segment. De aanvrager heeft aangegeven dat het met de bouw van een ander gebouw, waar de welstandscommissie mogelijk wel een positief advies voor zou kunnen geven, financieel niet haalbaar is om huurwoningen in het middeldure segment te realiseren.

Het kan niet gevergd worden om in afwijking van de aanvraag, alleen een gebouw toe te staan dat voorzien is van een positief welstandsadvies: • Het zou geen gelijkwaardig resultaat betekenen: een smaller gebouw, dat slechts één volwaardige bouwlaag kent met daarboven een bouwlaag in een kap betekent dat er minder woningen worden gerealiseerd; • een vermindering van het woongenot van woningen in de bovenste bouwlaag, vanwege de aanwezigheid van schuine daken; • er is een hogere kap nodig, mogelijk met dakkapellen, hetgeen nadelige gevolgen kan hebben voor de privacy en de schaduwwerking; • op voorhand is duidelijk dat de bouwkosten per woning wezenlijk hoger zijn: o de bouwkosten, inclusief de kosten van grond en inrichting van het perceel moeten worden verdeeld over minder woningen; o de woningen uit het bouwplan zijn identiek en bestaan onder meer uit prefab constructies, terwijl een gebouw met één bouwlaag en daarboven een bouwlaag met een kap met zich meebrengt dat geen sprake meer is van identieke woningen waardoor de bouwkosten stijgen. De beduidend hogere bouwkosten zullen moeten worden doorberekend in de huurprijs. De noodzaak om in het segment middeldure huur te bouwen is groot. En dat is niet alleen op Schouwen-Duiveland het geval, het tekort aan deze categorie woningen is al jaren zelfs een landelijk probleem.

Een probleem dat duidelijk ook niet eenvoudig op te lossen is, nieuwbouw van woningen in het betreffende segment komt niet of nauwelijks van de grond. In de bestaande harde en zachte plancapaciteit zijn géén plannen voor woningen in middeldure huur opgenomen! Dat hier de mogelijkheid bestaat om zes woningen met een lage huur te bouwen maakt dat medewerking aan de aanvraag méér dan gewenst is. Deze kans moet met beide handen worden aangegrepen, andere kansen doen zich nu niet voor. Hierin ligt dan ook de belangrijkste overweging om af te wijken van het negatieve advies van de welstandscommissie. Voorts zorgt de bouw met een platte dak er voor dat hier het gehele dakvlak benut kan worden ten behoeve van het plaatsen van zonnepanelen. De zonnepanelen kunnen onder de optimale hellingshoek van circa 35° geplaatst worden. Gezien de situering van het perceel kunnen zonnepanelen op een schuin dak ook niet op het zuiden worden gericht. Ook zorgt de situering van het platte dak ervoor dat de zonnepanelen niet vanaf de openbare weg zichtbaar zijn. Dit maakt het mogelijk dat de woningen geheel energieneutraal worden en aan dit aspect wordt het nodige gewicht toegekend.

11

Hoofdstuk 4 Parkeren en verkeer

Situatieschets bouwplan met 6 parkeerplaatsen op eigen terrein

Bij de beslissing op de oorspronkelijke aanvraag is ervan uitgegaan dat in een deel van de parkeerbehoefte (6 parkeerplaatsen) werd voorzien door de mogelijkheid om te parkeren op het openbare parkeerterrein bij de voormalige voetbalvelden, gelegen aan de overzijde van het Laône 11. Dit parkeerterrein ligt op loopafstand van het bouwperceel en er zijn voldoende parkeerplaatsen beschikbaar ten behoeve van het bouwplan. De in beroep aangedragen argumenten over de parkeersituatie, hebben niet geleid tot een gegrond beroep op dat onderdeel. De onderbouwing op dit onderdeel heeft derhalve stand gehouden.

Openbare parkeerterrein bij voormalige voetbalvelden aan de Laône

12

Door de wijziging in de aanvraag wordt zowel qua verkeersaantrekkende werking als van de parkeerbehoefte van gunstigere aantallen uitgegaan, dan bij de oorspronkelijke aanvraag voor sociale huurwoningen. In ons parkeerbeleid is vastgelegd dat we gebruik maken van de richtlijnen uit de CROW publicatienummer 317 ‘kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’. Hierbij gaan we uit van de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’ en van de locatie ‘rest bebouwde kom’. Voor de woningen uit de aanvraag (“huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)”) betekent dit een parkeerbehoefte van tussen 1,2 en 1,8 parkeerplaatsen. Wij gaan hierbij uit van 1,4 parkeerplaatsen per woning, in totaal zijn dus 9 parkeerplaatsen vereist. De initiatiefnemer zorgt op het eigen terrein voor 6 parkeerplaatsen, zodat in beginsel iedere woning 1 auto op eigen terrein kan parkeren. Zoals eerder al was onderbouwd, kan in de resterende benodigde behoefte van 3 parkeerplaatsen worden voorzien op het aan de overzijde gelegen parkeerterrein. Voor de verkeersaantrekkende werking gingen we bij de oorspronkelijke aanvraag uit van een toename van het aantal verkeersbewegingen van 12 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal). Uitgaan de van CORW-normen voor appartementen in de categorie “huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)”, is sprake van een toename van 7 mvt/etmaal.

Hiermee is duidelijk dat de gevolgen van de verkeersaantrekkende werking van het plan en de wijze waarop in de parkeerbehoefte is voorzien, geen belemmeringen vormen voor het verlenen van een vergunning.

13