RVS Omgevingsvergunning Laone 11-13 Renesse - bijlage 1 antwoordnotitie zienswijzen

Antwoordnotitie zienswijzen ontwerp omgevingsvergunning en ontwerp verklaring van geen bedenkingen Laone 11 – 13 Renesse 1. Inleiding

De ontwerp omgevingsvergunning voor het bouwen van een woongebouw met zes appartementen aan de Laone 11 – 13 Renesse én een ontwerp verklaring van geen bedenkingen afgegeven door de gemeenteraad heeft van 28 april 2020 tot en met 9 juni 2020 ter inzage gelegen in het gemeentehuis en was digitaal raadpleegbaar via www.schouwen-duiveland.nl. Gedurende deze periode heeft iedereen bij de gemeenteraad schriftelijk of mondeling zienswijzen naar voren kunnen brengen op de ontwerp omgevingsvergunning. Er zijn 43 zienswijzen op de ontwerp omgevingsvergunning naar voren gebracht. Deze zienswijzen zijn na een complete beoordeling, samengevat, beantwoord en van een conclusie voorzien. In de conclusie is opgenomen of en zo ja op welke wijze de gemeenteraad de verklaring van geen bedenkingen al dan niet onder voorwaarden afgeeft en het college van burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning al dan niet gewijzigd verleend.

2. Zienswijzen

De volgende reclamanten hebben een zienswijze ingediend: 1. Das rechtsbijstand indiener zienswijze 1 2. Meerdere bewoners Renesse middels een identieke zienswijze De ontvangen zienswijzen zijn in de periode ter inzage ligging naar voren gebracht. De ingekomen zienswijzen zijn tijdig ontvangen en ontvankelijk.

Das rechtsbijstand namens indiener zienswijze 1 Zaaknr: 295574 Samenvatting De zienswijze is ingediend namens de directe buren van het adres Laone 11 – 13 in Renesse. De indiener heeft problemen met de massa en het volume van het gebouw ten opzichte van de overige aanwezige bebouwing aan de Laone en vinden het karakter van het pand, 6 appartementen, niet passend in het karakter van de Laone waar vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen uit het duurdere segment gelegen zijn. Indiener vreest voor een vermindering van de privacy, lichtinval en hinder door het parkeren alsmede een waardevermindering van de woning. In de zienswijze worden de volgende punten aangedragen: 1. Het plan is niet passend binnen het geldende bestemmingsplan alsmede het voorontwerp bestemmingsplan Renesse. Ter plaatse geldt de bestemming Wonen met de aanduiding tweeaan-een. Het plan voorziet in de realisatie van een gebouw met 6 huurappartementen. Het pand wordt te dicht op de perceelsgrens gebouwd. In het voorontwerp bestemmingsplan is vastgelegd dat er ter plaatse van het adres Laone 11 – 13 Renesse slechts twee woningen zijn toegestaan. 2. Het standpunt van het college is gewijzigd. In 2017 heeft de initiatiefnemer op de verzoek van het college een zelfde aanvraag ingetrokken en vervolgens een aanvraag ingediend voor de realisatie van een twee-onder-een-kap woning. 3.

Het is niet duidelijk of er wordt voldaan aan de afstand van 3 meter tot één van de zijdelingse perceelsgrenzen. Hier zit een verschil in tussen de tekeningen bij het ontwerp besluit en de ruimtelijke onderbouwing. Daarnaast wordt de maximale breedte van het hoofdgebouw met 1,8 meter overschreden. Deze mag op basis van het bestemmingsplan maximaal 15 meter bedragen. 4. Het plan past niet in de gemeentelijke Woonvisie 2018 – 2027. In de ruimtelijke onderbouwing is de behoefte naar starterswoning onvoldoende aangetoond. Daarnaast geeft de woonvisie aan dat er geen behoefte is aan nieuwe starterswoningen binnen Renesse los van het bestaande aanbouw of het geen wat gerealiseerd wordt door het slopen van bestaande starterswoningen en

Antwoordnotitie ontwerp omgevingsvergunning Laone 11 – 13 Renesse

1

de realisatie van nieuw. Daarnaast gaat de Zeeuwland 24 tiny houses realiseren voor o.a. starterswoningen. Dit project is wel uitdrukkelijk opgenomen in de woonvisie. 5. Het plan is door een onafhankelijke welstandscommissie negatief beoordeeld. Het college heeft besloten om af te wijken van dit negatieve advies. De indiener geeft aan dat het besluit om af te wijken van dit advies onvoldoende onderbouwd is. 6. Het bouwplan voorziet in onvoldoende parkeermogelijkheid op eigen terrein. De indiener draagt aan dat in de ruimtelijke onderbouwing de verkeer parkeernorm is gehanteerd en dat het plan daardoor niet kan voldoen aan de parkeernorm. Daarnaast wordt er verwezen naar het stedenbouwkundige advies waarin wordt aangegeven dat het haaksparkeren voor de voorgevel stedenbouwkundig niet wenselijk is. 7. Het plan heeft effecten op de waterhuishoudkundige staat in het gebied doordat de bestaand waterloop doorkruist wordt en gebruikt wordt om auto’s te parkeren. Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat hierover nog geen overeenstemming is met het waterschap. 8. Er is niet aannemelijk gemaakt dat het plan geen toename van de stikstofdepositie heeft. Dit omdat er gebruik gemaakt is van een oude versie van de AERIUS-calculator. 9. Gemeenteraad heeft de tekst in het besluit van de ontwerp verklaring van geen bedenkingen niet zelf opgesteld. 10.

Daarnaast wordt het bestemmingsplan niet gewijzigd, wat een voorwaarde is in het door de gemeenteraad aangenomen amendement voor het niet betalen van de bijdrage aan het transitiefonds. Daarbij is er op het moment van het ter inzage gaan van de ontwerp omgevingsvergunning nog geen privaatrechtelijke overeenkomst afgesloten. 11. Indiener stelt dat het ontbreekt aan een deugdelijke bezonningsstudie waaruit blijkt dat er geen sprake is van schaduwvorming op het perceel Laone 9 Renesse. 12. Indieners vrezen voor een vermindering van hun privacy door de balkons die aan de achterzijde gesitueerd zijn. 13. Indieners voorzien een waardedaling van hun woning waarop een verzoek tot planschade zal volgen.

Beantwoording 1. De procedure voor het actualiseren van het huidige bestemmingsplan is inderdaad gestart, het voorontwerpbestemmingsplan ‘Renesse’ heeft in 2019 ter inzage gelegen en het ontwerpbestemmingsplan wordt naar verwachting dit jaar nog ter inzage gelegd. Omdat het een actualisatietraject betreft, is de huidige aanvraag (nog) niet opgenomen in dit nieuwe bestemmingsplan. Het opnemen van het bouwplan in een in (voor)ontwerpbestemmingsplan is ook geen vereiste. De aanvraag omgevingsvergunning vinden wij passen binnen de huidige beleidskaders en de huidige wetgeving. Het bouwplan voldoet aan de goede ruimtelijke ordening, reden voor ons om medewerking te verlenen aan de aanvraag. 2. De afgelopen jaren zijn er aanvragen voor het adres Laone 11 – 13 Renesse voorbij gekomen, waaronder een twee-onder-een-kap woning. Eerder ingediende aanvragen hebben echter geen invloed op de vraag of het huidige bouwplan past in het nu geldende beleid en wetgeving. Het bouwplan zoals nu voorligt is volgens ons passend en wenselijk, zodat medewerking aan de aanvraag verleend kan worden. 3. Op gronden met de aanduiding twee-aan-een moeten gebouwen aan minimaal één zijde ten minste 3 uit de zijdelingse perceelgrens gesitueerd worden. Het plan voldoet aan de zijde met Laone 9 aan deze voorwaarde, de zijgevel van het gebouw ligt 3 meter uit de zijdelingse perceelgrens.

Deze afstand van 3 meter volgt uit de bouwtekeningen behorende bij de aanvraag omgevingsvergunning. De bouwtekeningen uit de aanvraag zijn bepalend voor de situering en uiterlijk van het gebouw. 4. In de woonvisie 2018-2027 is het beleid vastgelegd op het gebied van wonen. In hoofdstuk 2 van de visie zijn de trends en ontwikkelingen in de afgelopen jaren opgenomen en zijn de conclusies uit de woningmarktanalyse 2017-2022 opgenomen. Als één van de hoofdconclusies van de woningmarktanalyse (blz. 11) is opgenomen: ’Er zijn verschillen tussen kernen: grootste potentie om kwantitatieve uitbreidingsvraag te hosten in Zierikzee, Burgh-Haamstede en Bruinisse. Kwalitatieve opgaven zijn er overal, waardoor ook in kleine kernen kwalitatief toevoegen nodig kan zijn’. In de kwalitatieve ambities voor de eigen behoefte (blz 14 Woonvisie) is vastgelegd dat we met name aanvullende nieuwbouw realiseren voor de doelgroep 1- en 2-persoons huishoudens van 55-plus, “Bij nieuwbouw moeten we inspelen op de vraag naar sociale huur (van € 597 - € 711) en vrijesector huur (> € 711- € 850) en soms ook koop“. Het is juist dat in de Woonvisie is aangegeven dat de groeikern Burgh-Haamstede (samen met Zierikzee en Bruinisse) de meeste potentie heeft om de uitbreidingsvraag te hosten en dus

Antwoordnotitie ontwerp omgevingsvergunning Laone 11 – 13 Renesse

2

aanvullende nieuwbouw te realiseren. Dit betekent echter niet dat het beleid geen enkele ruimte laat voor toevoeging van woningen in Renesse, dat onder hetzelfde woonmilieu valt (Wonen aan de kust). Binnen de woonvisie zien wij voldoende mogelijkheden om medewerking aan de aanvraag te verlenen. Een kwalitatieve opgave vanwege de duidelijke toename in de vraag naar appartementen en een sterke afname in de vraag naar reguliere grondgebonden woningen laten zich overal voelen. We constateren dat het aanbod van koopwoningen in Renesse voornamelijk ziet op woningen in de duurdere prijsklassen en dat het aanbod van goedkopere koop- en huurwoningen laag is. In dit specifieke geval zien we een plan voor appartementen dat geschikt is voor 1- en 2- persoonshuishoudens waarvan tenminste 3 woningen onder de noemer levensloopbestendig vallen en waarmee onder meer ook de leeftijdsgroep 55-plus kan worden bediend. Daarbij is sprake van nieuwbouw die inspeelt op de vraag naar sociale huur. Dit is een vanuit het woonbeleid gewenste ontwikkeling. Hierbij speelt mee de ligging nabij het centrum van Renesse en de situatie dat het een braakliggend perceel betreft bestemd voor minder wenselijk geachte twee-onder-één-kapwoningen met ruime tuinen. Er is ruim voldoende parkeergelegenheid op het perceel en in de directe omgeving.

Verder past de aanvraag binnen de kaders van het Masterplan Renesse, ook voor wat betreft hierin is opgenomen over het wonen. Zo is bijvoorbeeld in dit beleid voor Renesse opgenomen “De insteek is dat de ontwikkeling van nieuwe woningen vooral zal worden ingezet om in te spelen op de maatschappelijke vraag (1-2 persoonshuishoudens) en om ruimtelijke opgaven in het dorp vorm te geven. De focus nu en in de toekomst ligt daarom op herstructurering en transformatie van de bestaande woningvoorraad (sloop-nieuwbouw woningen)” (blz 64) en “Het ligt voor de hand nieuwe woningen voor 1-2 persoonshuishoudens zo dicht mogelijk bij de winkelvoorzieningen te ontwikkelen. Nieuwe woningen kunnen bovendien een bijdrage leveren aan het herontwikkelen van verrommelde plekken in het dorp” (blz. 93). Kortom, de aanvraag voor de 6 sociale huurappartementen vinden wij vanuit het (woon)beleid een passende ontwikkeling. Wij blijven er dan ook bij dat het een gewenste ontwikkeling is waar wij onze medewerking aan willen verlenen. 5. De komst van de 6 sociale huurwoningen op deze locatie in Renesse vinden wij erg belangrijk. De welstandsommissie heeft geen positief advies gegeven vanwege de stedenbouwkundige situering, massa en vorm én maat en schaal. Deze bezwaren zien kort samengevat op de omvang van het gebouw.

Zo bestaan het gebouw aan de zij- en achtergevels niet uit de gewenste één bouwlaag met kap en is de afstand tot de perceelsgrenzen te klein. Echter, een voorwaarde om de woningen waarvoor een lage huur wordt gevraagd te kunnen bouwen, is uiteraard dat de feitelijke bouwkosten per woning niet te hoog worden. Strikte naleving van de eisen vanuit de welstandsnota, zoals verwoord in het advies van de welstandsommissie maken in dit geval dat het niet mogelijk is de 6 sociale huurwoningen op het perceel te kunnen realiseren. De resterende bouwmassa zou hiervoor te klein worden. Daar komt bij dat de gekozen hoofdvorm er mede voor zorgt dat de woningen klimaatneutraal kunnen worden gebouwd. Het advies van de welstandscommissie weegt voor ons zwaar en wij wijken hier in beginsel zelden van af. Maar in dit geval zien wij echter aanleiding om van het advies af te wijken, aangezien wij aan het belang van de bouw van sociale huurwoningen die bovendien klimaatneutraal worden gebouwd een zwaarder gewicht toekennen. 6. Het plan moet voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor de woningen. In ons ‘Parkeerbeleid 2017-2020’ is opgenomen dat wij geen parkeernormen vaststellen, omdat situaties vaak specifieke zijn en om maatwerk vragen. Om deze reden maken we gebruik van de richtlijnen uit de CROW publicatienummer 317 ‘kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’.

Hierbij gaan we uit van de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’ en van de locatie ‘rest bebouwde kom’. Voor de woningen uit de aanvraag (huurhuizen sociale sector) betekent dit een parkeerbehoefte van tussen 1,2 en 2,0 parkeerplaatsen. Wij gaan hierbij uit van 1,6 parkeerplaatsen per woning, in totaal zijn dus 10 parkeerplaatsen vereist. Volgens het beleid worden deze in principe op eigen terrein gerealiseerd. Mocht dit niet mogelijk zijn, is het parkeren op openbaar terrein mogelijk, mits daar voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. De initiatiefnemer zorgt op het eigen terrein voor 6 parkeerplaatsen, zodat in beginsel iedere woning 1 auto op eigen terrein kan parkeren. Op het perceel is geen ruimte aanwezig voor meer parkeerplaatsen. De overige benodigde 4 parkeerplaatsen moeten dan op een openbaar toegankelijk parkeergelegenheid in de omgeving gezocht worden. Zoals al onder punt 5 is aangegeven, vinden wij de ontwikkeling van sociale huurwoningen zeer gewenst en vinden wij het acceptabel dat de resterende parkeerbehoefte elders wordt ingevuld. Direct aan de overzijde van het perceel is een groot parkeerterrein gelegen wat tot behoort tot een sportcomplex van de voetbalvereniging. Op dit terrein bevinden zich 150 parkeerplaatsen. Het sportcomplex wordt niet meer intensief gebruikt.

Na de bouw van de vergunde 24 tiny houses op een deel van het sportcomplex resteert er nog één sportveld. Voor de tiny houses zijn 24 parkeerplaatsen nodig. Op het parkeerterrein zijn meer dan genoeg

Antwoordnotitie ontwerp omgevingsvergunning Laone 11 – 13 Renesse

3

parkeerplaatsen aanwezig die gebruikt kunnen worden ten behoeve van de woningen. De overige benodigde parkeercapaciteit kan hier opgevangen worden. 7. Het waterschap heeft in juni van dit jaar een watervergunning verleend voor het aanleggen van dammen in de watergang aan de voorzijde van het perceel. De aanwezige watergang aan de voorzijde van het perceel vormt dus geen belemmering voor de aanleg van de parkeerplaatsen. 8. In de zienswijze wordt terecht geschreven dat de in de ruimtelijke onderbouwing de stiksotfuitstoot is berekend aan de hand van een oude versie van de AERIUS-calculator. De aanvrager heeft naar aanleiding hiervan een nieuwe berekening aangeleverd, die onderdeel wordt van de stukken behorende bij de omgevingsvergunning. Uit de berekening volgt dat er geen significante negatieve effecten zijn in aanleg- en gebruiksfase van het plan. 9. Een concept-ontwerp verklaring van geen bedenkingen is door burgemeester en wethouders voorgelegd aan de gemeenteraad. Het was vervolgens aan de gemeenteraad om het besluit om de verklaring al dan niet gewijzigd of aangevuld ter inzage te leggen of juist in ontwerp te verklaren dat er wél bedenkingen zijn tegen het plan. In dit geval heeft gemeenteraad besloten de ontwerp verklaring van geen bedenkingen ter inzage te leggen. 10.

De gemeenteraad heeft in april 2019 ingestemd met het opstellen van een structuurvisie wonen en daarbij besloten om vooruitlopend op deze structuurvisie te bepalen dat bij woningbouwplannen in een anterieure overeenkomst vastgelegd wordt dat een bijdrage in een transitiefonds moet worden voldaan. Een uitzondering op de verplichting om deze bijdrage te voldoen wordt gemaakt voor onder meer sociale huurwoningen die bestemmingsplanmatig zijn vastgelegd. Het beoogde doel is derhalve dat voor sociale huurwoningen (zoals die uit de aanvraag) als zodanig in stand blijven en dat géén bijdrage in een transitiefonds hoeft te worden voldaan. Dat in dit geval medewerking wordt verleend middels een omgevingsvergunning en niet eerst een bestemmingsplan wordt vastgesteld, is geen beletsel. Het vastleggen dat de woningen alleen als sociale huurwoningen mogen worden verhuurd kan vooruitlopend op een regeling in een bestemmingsplan evengoed opgenomen worden in een voorwaarde aan de omgevingsvergunning (art. 5.20 Besluit omgevingsrecht). In de voorwaarde aan de activiteit strijd met regels van ruimtelijke ordening zoals opgenomen in de ontwerpvergunning zien wij bij nader inzien echter niet de beoogde borging van de status van sociale huurwoning. De voorwaarde passen wij dan ook bij de verlening van de vergunning aan.

De voorwaarde komt te luiden: “De zes woningen mogen allen (100%) uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van verhuur in de woningbouwcategorie sociale huurwoning.” Voorts is de privaatrechtelijke overeenkomst inmiddels gesloten. 11. In de ruimtelijke onderbouwing wordt gesteld dat doordat het gebouw aan de noordoostzijde van het perceel Laone 9 gebouwd wordt er geen of slechts heel beperkt sprake is van schaduw op het perceel Laone 9. Uit de in de bijlage opgenomen bezonningsstudie blijkt dat het bouwplan inderdaad niet of nauwelijks zorgt voor meer schaduwwerking ten opzichte de twee-onder-éénkapwoningen die het bestemmingsplan rechtstreeks mogelijk maken. De gevolgen zijn dermate gering dat volgens ons zeker geen sprake is van een onacceptabel toename van de schaduwwerking. 12. Het balkon van het dichtstbij gelegen appartement ligt op minimaal drie meter uit de perceelsgrens met Laone 9. De afstand tussen de perceelsgrens en het balkon van het daarnaast gelegen appartement bedraagt zelfs bijna 8,5 meter. De balkons zijn gesitueerd op de eerste verdieping van het pand, op een hoogte van ca 3 meter en ze zijn voorzien van privacyschermen. Daarnaast komen in de zijgevel van het pand géén ramen. Met deze maatregelen wordt de inkijk en daarmee ook de vermindering van de privacy op het perceel Laone 9 zoveel mogelijk beperkt.

De gevolgen voor de privacy voor de omgeving door dit bouwplan zijn niet nadeliger dan de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan rechtstreeks biedt voor de bouw van woningen op dit perceel. Ook te twee-onder-één kapwoningen die gebouwd mogen worden, kunnen voorzien worden van balkons, zelfs nog gesitueerd op een grotere hoogte dan die uit de aanvraag, nu de bouwhoogte van de woningen volgens het bestemmingsplan 10 meter mag bedragen. De zienswijze geeft voor ons geen aanleiding om alsnog af te zien van medewerking aan het plan. 13. Het bouwplan geeft gezien de bestaande mogelijkheden uit het geldend bestemmingsplan geen enkele aanleiding voor het oordeel dat een eventuele waardevermindering onevenredig hoog zou kunnen zijn en dat dit moet leiden tot het afzien van medewerking aan de aanvraag. Bovendien voorziet de wetgeving in een aparte procedure voor een eventuele tegemoetkoming in planschade.

Antwoordnotitie ontwerp omgevingsvergunning Laone 11 – 13 Renesse

4

Meerdere bewoners Renesse Zaaknr: 292279 Samenvatting Door middel van een uitgedeelde flyer is door 42 personen een zienswijze naar voren gebracht. De volgende argumenten worden in deze zienswijze aangedragen. Het plan past niet binnen het bestemmingsplan en het voorontwerp bestemmingsplan Renesse omdat er geen sprake is van een twee-onder-een-kap woning. Het perceel heeft in beide bestemmingsplan de bestemming wonen met de aanduiding twee-aan-een. Het pand is breder dan toegestaan volgens het bestemmingsplan. Het is niet passend in de omgeving en het verstoord het beeld van de Laone. Beantwoording De aanvraag voor de bouw van de 6 appartementen past inderdaad niet in het geldend bestemmingsplan en ook niet in het voorontwerp bestemmingsplan zoals dit enige tijd geleden ter inzage heeft gelegen. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voorziet in een procedure die het mogelijk maakt om medewerking te verlenen aan een aanvraag omgevingsvergunning. Zoals bij elke ontwikkeling die niet geheel voldoet aan het bestemmingsplan, onderzoeken wij dan ook of medewerking toch mogelijk is, bijvoorbeeld omdat het in onze ogen een wenselijke ontwikkeling is én het plan ook voldoet aan de wet- en regelgeving. De bouw van de appartementen vinden we zeer wenselijk en voldoet de aanvraag aan de wet- en regelgeving.

Om voor de woningen een lage huur te kunnen vragen, is het uiteraard nodig dat de bouwkosten per woning niet te hoog worden. Door zes woningen op het perceel te bouwen wordt het mogelijk gemaakt om ze als sociale huurwoningen te gaan verhuren. En dit laatste vinden wij belangrijk, omdat hiernaar vanuit Renesse een duidelijke vraag leeft. De bouw van zes woningen heeft echter wel tot gevolg dat er een iets groter gebouw komt te staan dan volgens het bestemmingsplan is toegestaan. Er blijft voldoende afstand aanwezig tot beide perceelsgrenzen en de bouwhoogte blijft ook onder het maximum zoals het in het bestemmingsplan is opgenomen. Vanaf de voorzijde gezien is verder sprake van een lage goothoogte. De overschrijding van de bouwregels uit het bestemmingsplan is in onze ogen dan ook zo beperk mogelijk gehouden. Om deze reden vinden wij het aanvaardbaar dat de 6 appartementen op deze locatie gerealiseerd worden. Verder vinden wij het een voordeel dat de appartementen worden gebouwd op een locatie bestemd voor 2 twee-onder-één-kapwoningen. Als de appartementen op een andere, nu nog onbebouwde locatie zouden worden gerealiseerd, zou deze 2 woningen alsnog zonder meer gebouwd kunnen worden. Conclusie naar aanleiding van de zienswijzen De zienswijzen geven geen aanleiding om alsnog de vergunning te weigeren.

Wel zien wij aanleiding om de voorwaarde aan de omgevingsvergunning met betrekking tot de activiteit strijd met regels van ruimtelijke ordening te wijzigen. Deze komt als volgt te luiden: “De zes woningen mogen allen (100%) uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van verhuur in de woningbouwcategorie sociale huurwoning.”

Antwoordnotitie ontwerp omgevingsvergunning Laone 11 – 13 Renesse

5