RVS Omgevingsvergunning Laone 11-13 Renesse

Raadsvoorstel Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Hoog, De initiatiefnemer was reed begonnen met de bouw van de appartementen nadat in november 2020 omgevingsvergunning was verleend. Het bouwen was mogelijk omdat de vergunning wel gewoon in werking was getreden. Deze situatie en het feit dat de initiatiefnemer ook reeds bouwmaterieel besteld had en geleverd heeft gekregen, maken dat voor hem de financiële belangen van voorspoedige besluitvorming groot zijn. Ten slotte is het een reeds lang lopende zaak, uitstel tot na de zomer is ook om die reden ongewenst. Omgevingsvergunning Laone 11-13 Renesse 443640 25 mei 2021 Externe communicatie Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. Te verklaren geen bedenkingen te hebben tegen het verlenen van de omgevingsvergunning voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing voor het realiseren van een woongebouw met zes levensloopgeschikte huurappartementen in het middeldure huursegment op het adres Laone 11 - 13 in Renesse. 2. De bijdrage in het transitiefonds van € 54.000 toevoegen aan de algemene reserve en daarbinnen oormerken voor het nog op te richten transitiefonds. Inleiding In 2019 is een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor de bouw van 6 huurappartementen onder de liberalisatiegrens aan de Laône 11-13 in Renesse. Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan en medewerking is mogelijk met de uitgebreide afwijkingenprocedure. Medio 2020 heeft de ontwerpomgevingsvergunning en ontwerpverklaring van geen bedenkingen ter inzage gelegen. Nadat ingediende zienswijzen waren weerlegd, heeft de gemeenteraad de verklaring van geen bedenkingen afgegeven en is de omgevingsvergunning verleend. Het tegen de omgevingsvergunning ingestelde beroep is echter gegrond verklaard en de rechtbank heeft de vergunning vernietigd. De aanvrager heeft tegen de uitspraak hoger beroep ingesteld bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op dit moment is nog niet bekend wanneer uitspraak wordt gedaan op het hoger beroep.

Ondanks het ingestelde hoger beroep is het voor de voortgang van het plan gewenst om over te gaan tot besluitvorming over de herleefde aanvraag omgevingsvergunning. Mocht de uitspraak in de hoger beroepszaak inhouden dat de oorspronkelijke omgevingsvergunning voor de 6 sociale huurappartementen alsnog uitgevoerd mag worden, dan gaat die uitspraak voor op eventuele besluitvorming van de gemeente genomen als vervolg op de uitspraak van de rechtbank. In dat geval kan de initiatiefnemer bouwen volgens de oorspronkelijk ingediende (en vergunde) aanvraag. De aanvraag is door de initiatiefnemer op een tweetal punten gewijzigd. Ten eerste is de buitentrap voorzien van een liftplateau, waarmee de drie appartementen op de eerste verdieping bereikbaar worden zonder traplopen. Mogelijk wordt ten behoeve van goede vluchtroutes nog een extra voorziening aangebracht. Hiermee is nu voor alle appartementen uit het bouwplan sprake van levensloopgeschikte woningen. Ten tweede is de doelgroep aan wie de appartementen verhuurd worden gewijzigd. In de oorspronkelijke aanvraag was sprake van huurwoningen in de sociale huursector, dit is gewijzigd in huurwoningen in het middeldure huursegment. Dit betreffen een tweetal ondergeschikte aanpassingen van de aanvraag.

Het is daarom niet noodzakelijk om eerst opnieuw een ontwerp-omgevingsvergunning en ontwerpverklaring van geen bedenkingen ter inzage te leggen, we kunnen gelijk overgegaan tot het nemen van een nieuw besluit op de aanvraag. Naar aanleiding van de wijzigen is een aanvulling/aanpassing van de ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Deze is als bijlage bij dit voorstel opgenomen. Om de omgevingsvergunning te kunnen verlenen dient de gemeenteraad (opnieuw) een verklaring van geen bedenkingen af te geven. Pagina 1 van 3

Met de aanvrager is in 2020 een overeenkomst gesloten over planschade verhaal en bijdrage transitiefonds. In die overeenkomst is bepaald dat geen bijdrage in het transitiefonds verplicht is nu het gaat om woningen in de sociale huursector en de gemeenteraad eerder heeft bepaald dat voor die categorie woningen geen bijdrage verplicht is. Nu de gewijzigde aanvraag echter ziet op woningen in het middeldure huursegment, is een bijdrage wel verplicht, de overeenkomst wordt hierop aangepast middels een addendum. Een omgevingsvergunning wordt niet eerder verleend dan nadat het addendum is ondertekend. Beoogd resultaat Een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen van zes appartementen aan de Laone 11 - 13 in Renesse. Argumenten Verklaring van geen bedenkingen vereist De gemeenteraad moet een verklaring van geen bedenkingen afgeven, voordat de omgevingsvergunning verleend mag worden. De ingekomen zienswijzen zijn ook gericht op de ontwerpverklaring van geen bedenkingen, zodat de raad ook gevraagd wordt zich te buigen over de zienswijzen. Woningen in het middeldure huursegment zijn zeer gewenst De oorspronkelijk aanvraag zag op de bouw van 6 sociale huurappartementen. Voor dit plan bestond veel draagkracht zowel in uw raad als in ons college, juist met name het feit dat het sociale huurwoningen betrof en hier in ons beeld veel vraag naar is.

De rechtbank heeft in de uitspraak echter op een stevige wijze geformuleerd dat de bouw van sociale huurwoningen in Renesse niet past binnen de kaders van de Woonvisie. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de Woonvisie dat in Renesse alleen een beperkte specifieke kwalitatieve opgave op structuurversterkende plekken kan leiden tot het tijdelijk toevoegen van extra woningen. Er is onvoldoende gebleken dat met de zes appartementen voorzien wordt in een specifieke kwalitatieve opgave. Uit de Woonvisie blijkt immers niet van een tekort aan sociale huurwoningen. Ook is een toegenomen vraag niet aangetoond. De kwalitatieve behoefte (1-2 persoonshuishoudens van 55+) ziet op levensloopbestendige woningen in het middeldure huursegment en betaalbare koopwoningen, en niet op sociale huurwoningen. Daar komt bij dat de Woonvisie betrekkelijk recent is vastgesteld. Er is daarom onvoldoende gemotiveerd dat er een structurele aanvullende behoefte bestaat aan de 6 sociale huurappartementen. Zoals de rechtbank ook in de uitspraak benoemt, maakt de Woonvisie inzichtelijk dat er (in tegenstelling tot sociale huurwoningen) wel een behoefte is aan woningen in het middeldure huursegment. Afgelopen januari heeft uw raad besloten het rapport ‘Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020’ (Stec Groep) te onderschrijven.

Uit het rapport volgt dat de kwalitatieve opgave in het middeldure huursegment nog steeds overduidelijk aanwezig is. Ook blijkt uit de inventarisatie van de bruto harde plancapaciteit dat zowel levensloopgeschikte appartementen als de dure huur (waar in dit rapport middeldure huur ook onder valt) nauwelijks worden gebouwd. Binnen de huidige zachte en harde plancapaciteit wordt in de westhoek van onze gemeente nergens voorzien in de bouw van woningen in de middeldure huursector, er staan daar dus welgeteld nul middeldure huurwoningen op de planning. Het is dus niet eenvoudig om woningen in het middeldure huursegment te (laten) realiseren, terwijl de behoefte juist groot is. Het tekort aan middeldure huurwoningen is niet voor niets zelfs landelijk een behoorlijk probleem. Na de uitspraak van de rechtbank hebben we dan ook de mogelijkheden verkend van verhuur van de appartementen in het middeldure huursegment. Wij menen dat het bouwplan haalbaar is als het zich richt op middeldure huur. Voorts wordt voldaan aan de eis uit de Woonvisie dat in een kern als Renesse alleen een tijdelijke toevoeging van woningen mogelijk is. Vanwege de gewijzigde doelgroep is een bijdrage in het transitiefonds vereist.

Zoals bekend stelt het transitiefonds ons op middellange termijn in staat om incourante woningen uit de markt te halen om verpaupering, leegstand en leefbaarheidsproblemen in de kernen te voorkomen. Dit fonds wordt gevoed worden met middelen, zoals de hiervoor genoemde bijdrage per toe te voegen woning en het bedrag dat eerder door uw raad al beschikbaar gesteld. De toevoeging door het bouwplan van woningen aan de woningvoorraad wordt derhalve in de komende jaren weer ongedaan gemaakt, doordat incourante woningen in Renesse aan de markt zullen worden onttrokken. De Woonvisie maakt nieuwbouw alleen mogelijk op structuurversterkende plekken. In de als bijlage opgenomen ‘Onderbouwing bouwplan 6 middeldure huurappartementen’ is beargumenteerd dat ook aan deze voorwaarde wordt voldaan. Uiteraard is van belang dat ook de aanvrager de mogelijkheden ziet voor verhuur in het middeldure huursegment. Hij heeft de aanvraag hier dan ook op aangepast. De zienswijzen geven ook na de gewijzigde aanvraag geen aanleiding af te zien van vergunningverlening Naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen op de ontwerp-omgevingsvergunning en ontwerpverklaring van geen bedenkingen heeft u in oktober 2020 besloten de antwoordnotitie zienswijzen vast te stellen.

Pagina 2 van 3

De zienswijzen zagen voornamelijk op de bouwmassa en situering van het pand, het niet passen in de omgeving van de Laône, strijdigheid van sociale huurwoningen met de Woonvisie, het negatieve welstandsadvies en de parkeersituatie. Het bouwplan zelf is voor wat betreft de massa, situering enzovoorts niet gewijzigd, het gebruik als huurwoning evenmin. Van strijd met het beleid is geen sprake (meer), van het negatieve welstandsadvies kan in dit geval vanwege zwaarwegende redenen worden afgeweken en de parkeersituatie geeft geen problemen. De beantwoording van de zienswijzen zoals opgenomen in de antwoordnotitie kan gehandhaafd blijven, aangevuld met de onderbouwing zoals bijgevoegd bij dit voorstel. De zienswijzen geven dan ook geen aanleiding om alsnog af te zien van de vergunningverlening. Financiën Begroting Begrotingswijziging Eenmalige lasten Structurele lasten Eenmalige baten Structurele baten Dekking

Niet binnen begroting Ja 54000,00 68201600 / 834904 (Overige volkshuisvesting, exploitatiebijdrage onbelast)

Bijdrage in het Transitiefonds door toevoeging van 4 woningen: 4 x € 13.500 = € 54.000. Deze bijdrage voegen we toe aan de algemene reserve en oormerken we daarbinnen voor het nog op te richten transitiefonds. Communicatie De omwonende die eerder beroep had ingesteld tegen het (vernietigde) vergunning wordt op de hoogte gebracht van de behandeling van de antwoordnotitie in de commissie Ruimte en Economie. Het verlenen van de vergunning wordt op de gebruikelijke wijze bekendgemaakt. Uitvoering Tegen het besluit de omgevingsvergunning te verlenen kan beroep worden ingesteld bij de rechtbank. Ook kan een verzoek om voorlopige voorziening worden gevraagd om te voorkomen dat de vergunning in werking treedt. Mocht vergunning worden verleend voordat uitspraak is gedaan in de hoger beroepszaak, dan kan op grond van art 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht rechtstreeks beroep worden ingediend bij de Raad van State en maakt het beroep onderdeel uit van de lopende hoger beroepszaak.

Bijlagen Antwoordnotitie zienswijzen ontwerp-omgevingsvergunning (van oktober 2020) Concept beschikking verlenen omgevingsvergunning Tekening en situatieschets uit aanvraag voor de vergunning Onderbouwing bouw 6 middeldure huurappartementen (aanvulling op oorspronkelijk ruimtelijke onderbouwing van 6 augustus 2019) Ruimtelijke onderbouwing (van 6 augustus 2019) Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, M.K. van den Heuvel

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 3 van 3