RVS Doelgroepenverordening Schouwen-Duiveland 2022

Raadsvoorstel

Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Hoog, De druk op de woningmarkt is hoog. Dat vraagt om maatregelen die de bereikbaarheid en betaalbaarheid vergroten van de woningen die in de gemeente Schouwen-Duiveland worden gerealiseerd. De doelgroepenverordening is één van die instrumenten. Doelgroepenverordening gemeente Schouwen-Duiveland 2022 603596 2 augustus 2022 Externe communicatie Ruimte en Milieu (RenM) D.P.W. Joppe Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. De “Doelgroepenverordening Schouwen-Duiveland 2022” vast te stellen.

Inleiding De druk op de woningmarkt is hoog. Naar aanleiding van de motie ‘verdringing op de woningmarkt’ d.d. 27 mei 2021 zijn door bureau KAW verschillende beleidsinstrumenten onderzocht om de druk en verdringing op de woningmarkt te beperken. Het implementeren van een doelgroepenverordening is onderdeel van het pakket aan maatregelen om te sturen op de woningmarkt. De doelgroepenverordening biedt de mogelijkheid (op grond van de Wet ruimtelijke ordening) om bij nieuwbouwplannen per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd voor doelgroepen die daar behoefte aan hebben (starters, lagere en middeninkomens). Door middel van een verwijzing naar de doelgroepenverordening in een bestemmingsplan kan meer sturing worden gegeven aan de samenstelling van de toekomstige woningvoorraad. Beoogd resultaat Gericht sturen op het woningaanbod en werken aan een blijvende betaalbaarheid, beschikbaarheid en toegankelijkheid van nieuwe woningen. Met een doelgroepenverordening borgen we dat de segmenten sociale huur, middenhuur en sociale koop voor de beoogde doelgroep ontwikkeld worden en behouden blijven. Argumenten 1.1 De doelgroepenverordening draagt bij aan een duurzame evenwichtige verdeling van betaalbare woningen voor personen met lagere en/of middeninkomens, ook op de langere termijn.

Door een algemeen woningtekort en opgelopen marktprijzen staat de ontwikkeling en het behoud van betaalbare woningen onder druk. Een doelgroepenverordening biedt de gemeente publiekrechtelijke handvatten om te sturen op het woningbouwprogramma. Volgens artikel 3.1 Wro kan de gemeente in een bestemmingsplan bepalen dat er in bepaalde gebieden bepaalde aantallen van bepaalde woningbouwcategorieën gebouwd moeten worden. Er zijn vier woningbouwcategorieën die in artikel 3.1.2 Bro worden aangegeven, namelijk: sociale huurwoningen / geliberaliseerde huurwoningen / sociale koopwoningen / (collectief) particulier opdrachtgeverschap (bouwkavels). Het advies van bureau KAW voor de situatie in Schouwen-Duiveland is te beginnen met het opnemen van de eerste drie genoemde woningbouwcategorieën in de doelgroepenverordening. Een doelgroepenverordening is een algemeen verbindend voorschrift. De gemeente kan in een doelgroepenverordening de doelgroepen opnemen waarvoor deze woningbouwcategorieën bedoeld zijn. Voor onze gemeente is de doelgroepenverordening gericht op starters en personen met lagere en/of middeninkomens. Naast de te bouwen categorieën voor woningen, regelt de verordening ook de instandhoudingstermijn dat deze woningen ook in de toekomst beschikbaar moeten blijven voor de beoogde doelgroepen en Pagina 1 van 4

prijsklassen aan de hand van de gedefinieerde woonsegmenten. Zo is er voor langere tijd passend aanbod voor kwetsbare doelgroepen. Onze gemeente schept zo duidelijkheid en voorkomt speculatie. Daarnaast regelt de doelgroepenverordening de aanvangsprijs voor de betreffende huurwoningen en de maximale koopprijs van de nieuwbouw (sociale) koopwoningen. 1.2 Door middel van de doelgroepenverordening maken we het mogelijk om te sturen op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale koopwoningen voor personen met lagere en/of middeninkomens. Op basis van de Woonvisie 2018-2027 en de meest recente WMA 2020 (Woningmarkt Analyse) blijkt behoefte te zijn aan sociale koopwoningen tot €250.000. Ondanks de behoefte zien we dat het, in de huidige krappe markt en gelet op de huidige hoge bouwkosten, steeds lastiger is deze goedkope, sociale nieuwbouwkoopwoningen te realiseren. De doelgroepenverordening is een effectief instrument om te sturen op deze en andere categorieën woningen waar behoefte aan is. Daarom willen we via de doelgroepenverordening toch de mogelijkheid scheppen om in bestemmingsplannen te kunnen sturen op de realisatie van koopwoningen in het lagere segment. Een minimale oppervlakte vastleggen is niet verplicht. Wel wordt voorgesteld een minimale oppervlakte vast te leggen. Hiermee willen we voorkomen dat de oppervlakte wordt geminimaliseerd in relatie tot de prijs.

We kunnen per project in een bestemmingsplan of exploitatieplan vastleggen welke oppervlaktes (met bijbehorende prijzen) ontwikkeld moeten worden. Met de tabel in de doelgroepenverordening (zie artikel 5, eerste lid) kunnen er verschillende woningtypes en -groottes worden ontwikkeld en blijven ze betaalbaar. De tabel stopt nu bij een minimale oppervlakte van 125 m². Dit is gebaseerd op een bovengrens van €262.500 voor sociale koop. Meer is niet haalbaar met de gekozen normen voor inkomen, vermogen en de starterslening. Met een mix van oppervlakten en prijzen bedienen we verschillende doelgroepen, zodat er ook altijd interesse zal zijn. Voorgesteld wordt om starters als doelgroep aan te wijzen voor sociale koopwoningen (met een max. inkomen en max. vermogen, zie toelichting). Voor sociale koop is de wettelijke instandhoudingstermijn minimaal 1 jaar en maximaal 10 jaar. Voorgesteld wordt om een maximale termijn van 10 jaar te hanteren. 1.3 Door middel van de doelgroepenverordening maken we het mogelijk om te sturen op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale- en middenhuurwoningen voor personen met lagere en/of middeninkomens. Volgens de Woonvisie 2018-2027 en de WMA bestaat er ook behoefte aan middenhuur woningen met een huurprijs tussen €600 en €900. We zien dat de markt niet in deze behoefte voorziet, wat sturing hierop noodzakelijk maakt.

Door de categorie middenhuur op te nemen in de verordening kan er worden gestuurd op betaalbaarheid en beschikbaarheid van deze woningen. Middenhuur kost altijd minimaal €762,47 p/m (prijspeil 2022), dus daar hoort ook een bepaalde minimale oppervlakte bij. Bij middenhuur is het vaak de woningkwaliteit (locatie, energielabel, afwerkingsniveau, etc.) die een hogere prijs rechtvaardigt. Voorgesteld wordt om een minimum oppervlakte van 60 m2 op te nemen, waardoor kwaliteit wordt geborgd. Voor de categorie middenhuur is het mogelijk om een maximale huurprijs in te stellen. Voorgesteld wordt een maximum van 125% van de geldende liberalisatiegrens (dit komt neer op ongeveer €945 in 2022). Dit kan de betaalbaarheid van de toekomstige woningvoorraad ten goede komen. Voorgesteld wordt om ook een ondergrens voor sociale huurwoningen op te nemen voor zowel de corporaties als commerciële ontwikkelaars. Een ondergrens kan helpen om ‘minimaal bouwen voor een maximale prijs’ (door commerciële partijen) te voorkomen. 50 m2 wordt op Schouwen-Duiveland als ondergrens gezien. Woningen boven de eerste aftoppingsgrens zijn bedoeld voor gezinnen en moeten dus ook groter zijn.

De doelgroepen voor sociale en middeldure huur en sociale koop worden vastgelegd op basis van inkomensgrenzen (zie toelichting) In de Bro (Besluit ruimtelijke ordening) is vastgelegd dat de instandhoudingstermijnen voor sociale huur en middeldure huur minimaal 10 jaar zijn. Voorgesteld wordt een minimale instandhoudingstermijn te hanteren voor sociale en middeldure huur van minimaal 20 jaar. Kanttekeningen 1.1 De uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid van het instrument 'doelgroepenverordening' wordt landelijk als belangrijk knelpunt ervaren. Er is landelijk nog weinig ervaring opgedaan in de uitvoering en handhaving van de doelgroepenverordening. Uit een publicatie van Platform 31 uit 2019 over de doelgroepenverordening komt naar voren dat veel Pagina 2 van 4

gemeenten bekend zijn met het instrument en in veel gevallen een doelgroepenverordening hebben vastgesteld. Desalniettemin wordt maar in een beperkt aantal gemeenten de verordening daadwerkelijk toegepast door percentages sociale huur, middenhuur of sociale koop in bestemmingsplannen op te nemen. Een knelpunt dat veelal wordt benoemd zijn manco's betreffende de handhaafbaarheid van de verordening. Er kan handhavend worden opgetreden wanneer een woning bijvoorbeeld niet meer beschikbaar is voor de doelgroep of voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende de instandhoudingstermijn. Het handhaven zal in eerste instantie bestaan uit het toepassen van een last onder dwangsom om een geconstateerde overtreding te beëindigen. Het is echter zeer lastig een werkwijze te bepalen om op de hoogte te zijn van eventuele overtredingen. 1.2 Ook met beperkt handhaving heeft de doelgroepenverordening het gewenste effect. De verordening heeft, ook met beperkte handhaving, gewenst effect. Bovendien is de kans groter, ten opzichte van een overeenkomst met de ontwikkelaar, dat de woningen voor een lange termijn beschikbaar en betaalbaar blijven zoals bedoeld.

Het niet vaststellen van de doelgroepenverordening houdt in dat de mogelijkheden om sturing te geven aan de woningbouwprogrammering sterk verminderen en dat teruggevallen moet worden op inzet van privaatrechtelijke instrumenten om de beleidsambities te verwezenlijken. Deze instrumenten bieden echter minder zekerheid. 1.3 De doelgroepenverordening staat niet op zichzelf; deze is pas van toepassing wanneer de hierin opgenomen woon-/bestemmingscategorieën zijn vastgelegd in het betreffende bestemmingsplan (of Omgevingsplan). De instrumenten bestemmingsplan en doelgroepenverordening zien op de ruimtelijke ordening en niet op het toewijzen aan bepaalde doelgroepen. Om de doelgroepenverordening toe te passen, moet dit in het betreffende bestemmingsplan worden vastgelegd. Hiervoor moet in het bestemmingsplan een gebied worden aangeduid (op de verbeelding) waarbij in de bestemmingsplanregels wordt bepaald welk percentage voor welke woningbouwcategorie geldt in het betreffende gebied (bijvoorbeeld 30% sociale huur). Het toepassen van de doelgroepenverordening is een keuze die afhankelijk van de afwegingen in het bestemmingsplan moet worden gemaakt. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw.

De verordening is dus alleen van kracht voor nieuw vast te stellen of wijzigingen van bestemmingsplannen en geldt niet met terugwerkende kracht voor al eerder vastgestelde bestemmingsplannen en daarmee gerealiseerde woningbouw. De doelgroepenverordening kan ook toegepast worden bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De Omgevingswet biedt de mogelijkheid bij inwerkingtreding op 1 januari 2023 om de bepalingen uit de doelgroepenverordening over te nemen in het omgevingsplan. Dit kan voor de eerder genoemde categorieën woningbouw. Op welke manier de bepalingen uit de doelgroepenverordening ‘overgaan’ naar het Omgevingsplan is niet in beton gegoten. Er is (beleids)ruimte om dit als gemeente zelf vorm te geven. Afhankelijk van de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de doelgroepenverordening dus meegenomen bij nieuwe bestemmingsplannen. 1.4 De doelgroepenverordening regelt niet de daadwerkelijke toedeling van de woningbouwcategorieën aan de beoogde doelgroepen cq. huishoudens. In de doelgroepenverordening mogen geen regels over toewijzing van woningen aan doelgroepen worden opgenomen. De huisvestingsverordening is het juiste wettelijke instrument om de toewijzing van woningen aan doelgroepen te regelen. Op dit moment is toewijzing alleen toegestaan voor sociale huurwoningen.

Gezien de huidige druk op de woningmarkt en de ontstane behoefte van gemeenten om ook te kunnen sturen op de doelgroep toewijzing van sociale koop, heeft het ministerie BZK laten weten de invoering van deze doelgroep te beoordelen bij de actualisatie van de Huisvestingswet. De doelgroep voor sociale huur is wettelijk gedefinieerd op basis van een vastgestelde inkomensgrens. De doelgroep middeldure huur is op basis van een inkomensgrens opgenomen in de toelichting van de doelgroepenverordening en kan worden opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. Het is hierdoor geen ‘harde’ eis waarmee daadwerkelijk kan worden gestuurd op de toewijzing van deze doelgroep, maar zo weten marktpartijen wel waarmee zij rekening moeten houden bij het bouwen en in gebruik nemen van de woningen. 1.5 Grens sociale koop Pagina 3 van 4

Momenteel is de maximale grens voor sociale koop wettelijk vastgesteld op €200.000 (op grond van Bro). Bij ingang van de Omgevingswet gaat dat maximumbedrag naar de geldende NHG-grens (€ 355.000 prijspeil 2022). Voorgesteld wordt een maximale koopprijs (afhankelijk van het aantal m2 gebruiksoppervlakte) te hanteren met een maximum tot € 262.500 voor Schouwen-Duiveland. Gemeenten mogen (vooruitlopend op de invoer van de Omgevingswet) deelnemen aan een ‘experiment’ op basis van Crisis- en Herstelwet waarbij ze de NHG-grens als maximum mogen hanteren. Hiervoor hebben we ons als gemeente ook aangemeld. Communicatie Er wordt een persbericht opgesteld dat na een positief besluit wordt verspreid aan lokale nieuwbladen, de sociale mediakanalen en plaatsen op de gemeenterubriek en website. We plaatsen een online publicatie van de verordening op overheid.nl en alle (relevante) partners informeren we op directe wijze over het besluit en de inhoud van de verordening (zoals woningcorporaties, provincie en stads- en dorpsraden). Met lokale ontwikkelaars, makelaars en notarissen wordt gekeken naar aanvullende informatie die meegegeven kan worden bij verhuur of verkoop van woningen die onder de doelgroepenverordening vallen. Gestandaardiseerde passages worden opgenomen in contracten en overeenkomsten.

Uitvoering De doelgroepenverordening is alleen van toepassing op nieuwbouwprojecten indien er per deelgebied in het bestemmingsplan is opgenomen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd. Indien van toepassing, zullen initiatiefnemers bij aanvragen voor een principebesluit of bestemmingsplanwijzigingen worden gewezen op de verordening zodat zij in hun planontwikkeling met de regels rekening kunnen houden. Voor pijplijn projecten van woningbouw, waarvoor nog geen ruimtelijke procedure is gestart, wordt bekeken of en hoe de doelgroepenverordening toegepast kan worden. Bijlagen 1. Doelgroepenverordening gemeente Schouwen-Duiveland 2022 2. Toelichting doelgroepenverordening

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland hebben op 2 augustus 2022 besloten, G.J. Benou

J.Chr. van der Hoek MBA

Locosecretaris

Burgemeester

Pagina 4 van 4