RVS Doelgroepenverordening Schouwen-Duiveland 2022 Bijlage 2 Toelichting

Toelichting doelgroepenverordening DOELGROEPENVERORDENING

Bedragen in 2022 In de verordening worden meerdere bedragen genoemd, bijvoorbeeld huurprijzen, inkomens en vermogens. Die zijn nu zo gedefinieerd dat ze jaarlijks geïndexeerd worden, zodat de verordening niet elk jaar vernieuwd hoeft te worden. Hieronder geven we weer welke bedragen in 2022 bij welke definities horen: Artikel 1, 2 en 4  DAEB-norm voor meerpersoonshuishoudens: € 45.014. 1,5× de DAEB-norm: € 67.521.  Wettelijke maximale vermogen voor huurtoeslag zonder toeslagpartner: € 31.747. ‒ ‒ Artikel 3  Huishoudens met een inkomen zoals opgenomen in artikel 16, eerste lid onder a en b van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015: € 40.765 voor eenof tweepersoonshuishoudens en € 45.014 voor meerpersoonshuishoudens. ‒ ‒ Artikel 5  De kwaliteitskortingsgrens: € 442,46 p/m.  Eerste aftoppingsgrens: € 633,25 p/m.  De liberalisatiegrens: € 763,47 p/m.  125% van de liberalisatiegrens: € 954,34 p/m. Artikel 1 De meeste van deze begripsbepalingen liggen wettelijk vast. Over een aantal dingen (‘sociale koopwoning’, ‘middenhuurwoning’ en ‘starter’) kan de gemeente zelf beslissen welke grenzen gehanteerd worden. Onze voorstellen zijn gebaseerd op wat andere gemeenten hierover hebben vastgelegd en wat we daarbinnen redelijk vinden voor Schouwen-Duiveland. Artikel 2 1. Nu hanteren we de DAEB-norm als grens (een jaarinkomen van € 45.014). Dat is scherp.

Een andere optie is om bijvoorbeeld 1,5 keer de DAEB-norm te hanteren (een inkomen van € 67.521). Dan is er een grotere groep mensen die in aanmerking komt, maar je stelt dus ook meer mensen teleur. De vraag is wie je met sociale koopwoningen wil bedienen. Deze grens zit aan de onderkant van wat we bij andere gemeenten zien. Dit is ongeveer wat een startend stel verdient. De grens verhogen betekent meer concurrentie en minder kans dat je degenen bedient die het echt nodig hebben. Een ondergrens benoemen lijkt ons niet nodig aangezien de hypotheekverstrekker daar al om vraagt, maar kan indien gewenst ook geen kwaad. 2. Een maximaal vermogen benoemen is niet verplicht, maar scherpt de doelgroep wel verder aan. Wij stellen deze grens voor (in 2022 € 31.747), maar die kan ook lager of hoger. Het lijkt ons een redelijk bedrag; eventuele (studie)schulden worden immers nog van het vermogen afgetrokken. Het doel is om de mensen te bedienen die dat het hardst nodig hebben. Artikel 3

1

Dit artikel gaat over sociale huur; de doelgroep hiervan ligt wettelijk vast. De gemeente kan hier dus niks aan veranderen. ‘Meerpersoonshuishoudens’ zijn gezinnen, dus mensen met kinderen mogen iets meer verdienen dan één- of tweepersoonshuishoudens. Artikel 4 Wij vinden het logisch dat de doelgroep voor middenhuur meer verdient dan mensen in een sociale koopwoning. Ze bevinden zich een segment hoger, hoe krom dat in de huidige markt soms ook lijkt. Het afwerkingsniveau is doorgaans hoger en de locatie gunstiger. De markt voor middenhuur is beperkt op Schouwen-Duiveland. Rijssen-Holten en Wierden gebruiken bijvoorbeeld ook 1,5 keer de DAEB-norm als inkomensgrens; dat zijn qua markt vergelijkbare gemeenten. Woudenberg heeft de grens op € 60.000 per jaar gezet; dat is vergelijkbaar. Artikel 5 Een minimale oppervlakte vastleggen is niet verplicht en gebeurt ook niet in alle gemeenten. We willen hiermee voorkomen dat de oppervlakte wordt geminimaliseerd in relatie tot de prijs. De hier genoemde prijzen en oppervlakten zijn voorstellen van KAW en kunnen ter discussie staan. Ook is het vanzelfsprekend mogelijk om op projectniveau af te wijken van deze richtlijnen. We leggen per categorie (sub-artikel) hoe we tot de voorgestelde prijs-kwaliteitverhoudingen zijn gekomen. 1.

2.

3.

We willen ook de ontwikkeling van kleinere sociale koopwoningen mogelijk maken. De gemeente kan per project in een bestemmingsplan of exploitatieplan vastleggen welke oppervlaktes (met bijbehorende prijzen) ontwikkeld moeten worden. Met deze tabel kunnen er verschillende woningtypes en -groottes worden ontwikkeld en blijven ze betaalbaar. De verhoudingen zijn gebaseerd op diverse actuele nieuwbouwprojecten, met een verrekening voor Schouwen-Duiveland. De prijs per m² is hoger bij kleinere woningen, omdat bij ontwikkeling van woningen altijd vaste lasten en variabele lasten zijn. De vaste lasten vormen bij kleinere woningen een groter aandeel van de totale ontwikkelkosten. De tabel stopt nu bij een minimale oppervlakte van 125 m². Er worden vast ook grotere woningen ontwikkeld, maar voor sociale koop is € 262.500 wel de bovengrens. Meer is niet haalbaar met de gekozen normen voor inkomen, vermogen en de starterslening. Je wil niet dat alleen starters met (geschonken) vermogen in aanmerking komen. Met een mix van oppervlakten en prijzen bedien je verschillende doelgroepen, zodat er ook altijd interesse zal zijn. Deze ondergrens voor sociale huurwoningen geldt zowel voor de corporatie als voor commerciële ontwikkelaars. Een ondergrens is kan helpen om ‘minimaal bouwen voor een maximale prijs’ (door commerciële partijen) te voorkomen.

50 m 2 wordt op SchouwenDuiveland als ondergrens gezien. Woningen boven de eerste aftoppingsgrens zijn bedoeld voor gezinnen en moeten dus ook groter zijn. Middenhuur kost altijd minimaal € 762,47 p/m (in 2022 tenminste), dus daar hoort ook een bepaalde minimale oppervlakte bij. Bij middenhuur is het vaak de woningkwaliteit die een hogere prijs rechtvaardigt. Denk aan locatie, energielabel, afwerkingsniveau etc. De oppervlakte is minder bepalend. Een middenhuurwoning zou groter moeten zijn dan een sociale huurwoning, maar hoeft niet van gezinsgrootte te zijn. Daarom kiezen we hier voor 60 m 2 . Ook dit voorstel kan uiteraard bediscussieerd worden. Hetzelfde geldt voor de maximale maandhuur, die hebben we nu op 125% van de liberalisatiegrens (2022: € 945) hebben gezet. Meerdere gemeenten (Rijssen-Holten, Woudenberg…) gebruiken ook ongeveer € 950 als huurprijsgrens. Dat lijkt ons voor Schouwen-Duiveland ook passend; alles daarboven is dan ‘dure huur’. Rotterdam bijvoorbeeld neemt € 1060 als bovengrens, maar het prijspeil ligt daar sowieso hoger.

We hebben twee voorbeeldberekeningen gemaakt van huurwoningen boven de liberalisatiegrens op Funda.  Boomdijk 10, Bruinisse : een karakteristieke, recent gerenoveerde dijkwoning (91 m 2 ) met twee slaapkamers en uitzicht op het water. Vraagprijs € 950 per maand, volgens onze berekening 192 punten en een maximale huurprijs van ongeveer € 1.020 per maand. Met de gevraagde prijs valt de woning (nog net) in het middenhuursegment, als 125% van de liberalisatiegrens de norm is.  Brouwerstraat 12, Nieuwerkerk : eenvoudige maar ruime eengezinswoning (116 m 2 ) met vier grote slaapkamers en een ruime tuin. De gevraagde huurprijs is € 1.200 per maand. 2 De woning heeft volgens onze berekening 204 punten, wat neerkomt op een maximale huurprijs van bijna € 1.100. Het verschil kan worden veroorzaakt doordat we met een WOZ-waarde uit 2021 gerekend hebben. Deze woning valt in het segment dure huur.

Artikel 6 Het doel van een instandhoudingstermijn is om een nieuwbouwwoning voor langere tijd binnen een bepaalde categorie te houden (en dus voor langere tijd die doelgroep te voorzien). We hanteren nu 10 jaar voor sociale koop (het wettelijk maximum) en 20 jaar voor sociale en middenhuur. Woningen binnen de termijn onttrekken aan de opgelegde categorie is in strijd met de doelgroepenverordening. Als een woning bijvoorbeeld wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner of voor een te hoge huur wordt verhuurd kan de gemeente handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom. 1.

2.

3.

Binnen 10 jaar na de bouw mag een sociale koopwoning niet worden verkocht boven de sociale grens als de eerste bewoner(s) verhuist/verhuizen. Bijna alle gemeenten hanteren dit wettelijk maximum. De corporatie bepaalt in principe zelf in beleid na hoeveel jaar ze hun sociale huurwoningen gaan verkopen (in overleg met de gemeente). Meestal is dat veel meer dan 20 jaar. Commerciële partijen kiezen vaak eerder voor verkoop; vandaar deze voorgestelde termijn. Ook hier geldt dat afstemming met de woningcorporaties wenselijk is. Maar onze inschatting is dat vooral commerciële partijen eerder zullen willen verkopen, meestal na ongeveer 15 jaar.

Artikel 7, 8 en 9 Deze artikelen spreken voor zich. Geldigheid van de doelgroepenverordening De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in het bestemmingsplan eisen te stellen aan percentages van bepaalde categorieën woningen. In exploitatieplannen kunnen deze percentages worden uitgewerkt door exacte aantallen en situering te benoemen (artikel 6.2.10 sub a Bro). Dit kan bij nieuwbouwwoningen en bij transformatie van bestaande bouw, voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Om de doelgroepenverordening toe te kunnen passen moet dat in het betreffende bestemmingsplan vastgelegd worden. De doelgroepenverordening maakt het niet mogelijk om woningen te bouwen; daarvoor is het bestemmingsplan. De verordening is alleen van kracht voor nieuw vast te stellen bestemmingsplannen en geldt niet met terugwerkende kracht voor al eerder vastgestelde bestemmingsplannen. De doelgroepen worden bepaald in de verordening. Alleen de doelgroep sociale huur is wettelijk vastgelegd, dus daar hoeft niet naar verwezen te worden in bestemmingsplannen. In deze doelgroepenverordening zitten echter ook voor sociale huur extra eisen (m.b.t. minimale oppervlakte); daarvoor moet dus wel worden verwezen naar deze verordening.

We hebben die minimale oppervlaktes toegevoegd om de prijs-kwaliteitverhouding te optimaliseren. De meeste sociale huurwoningen zullen door de corporatie ontwikkeld worden; het is belangrijk dat zij zich herkennen in deze voorstellen.

3