RVS Actualisatie bedrijventerreinprogramma S-D Bijlage 1 bedrijventerreinen S-D 2017-2025

BEDRIJVENTERREINENPROGRAMMA SCHOUWEN-DUIVELAND

Colofon Foto voorkant: Joop van Houdt © Vastgesteld door de gemeenteraad op 28 september 2017

Inhoud Samenvatting 1. Introductie

5 9

1.1 Aanleiding

9

1.2 Leeswijzer

9

2. De uitgangssituatie

11

2.1 Bestaande voorraad bedrijventerreinen

11

2.2 Solitaire bedrijfslocaties in het buitengebied

17

2.3 Provinciaal beleid

17

3. Ontwikkelingen vraag en aanbod

19

3.1 Vraag

19

3.2 Aanbod

24

3.3 Confrontatie van vraag en aanbod

27

4. Opgaves komende jaren 4.1 Opgave 1: Werken aan evenwicht in vraag en aanbod

29 29

4.2 Opgave 2: Duidelijke keuze maken tussen spreiden ruimtevraag

over lokale, kleinschalige locaties of concentreren op grootschalige

bedrijventerreinen

4.3 Opgave 3: Veel liefde & aandacht voor bestaande voorraad

30 34

4.4 Opgave 4: Actieve betrokkenheid van ondernemers bij beheer

en onderhoud

35

4.5 Opgave 5: Accountmanagement als hoeksteen voor gezond

economisch klimaat

Bijlage 1: Bedrijventerreinen Schouwen-Duiveland Bijlage 2: Kwalitatieve typering per bedrijventerrein Bijlage 3: Raadsbesluit

36

39 41 45

Samenvatting Achtergrond De gemeente Schouwen Duiveland actualiseert het bedrijventerreinenprogramma uit 2011. Enerzijds vragen de ontwikkelingen sinds 2011 op de bedrijventerreinenmarkt daarom. Anderzijds vraagt de provincie Zeeland van alle gemeenten/regio’s in de provincie om een actueel bedrijventerreinenprogramma. Volgens het nieuwe provinciale Omgevingsplan en de bijbehorende Verordening Ruimte moeten solitaire bedrijfslocaties groter dan 1 hectare voortaan worden aangemerkt als kleinschalige bedrijventerreinen. Deze ontwikkelingen wilt u verwerken in een actueel bedrijventerreinenprogramma. Met het nieuwe bedrijventerreinenprogramma streeft de gemeente Schouwen-Duiveland naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht op de bedrijventerreinenmarkt. Dit is belangrijk om de kwaliteit van de bedrijventerreinen op orde te houden en een aantrekkelijk investeringsklimaat te garanderen voor bedrijven. Dit in het belang van de ruimtelijke kwaliteit, economie en werkgelegenheid op SchouwenDuiveland. En als basis voor de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Uitgangssituatie Schouwen-Duiveland beschikt over 17 bedrijventerreinen: 4 grootschalige en 13 kleinschalige bedrijventerreinen. Daarnaast kent de gemeente 12 solitaire locaties die volgens de nieuwe provinciale Verordening ook als kleinschalig bedrijventerrein moeten worden aangemerkt. Bedrijventerreinen hebben een belangrijke plaats in de lokale economie. Circa 27% van alle werkgelegenheid van de gemeente bevindt zich op een bedrijventerrein. De totale werkgelegenheid in de gemeente groeide tussen 2012 en 2015 licht. Die groei bevindt zich vooral in Zierikzee. Business Park, Duinzoom, Straalweg II en de uitbreiding van bedrijventerrein Bruinisse zijn nog (relatief ) nieuw. Haringvlietplein en delen van ’t Sas raken aan het einde van hun levensduur. Deze terreinen worden getransformeerd zodat ruimte ontstaat voor nieuwe functies. Dit komt de kwaliteit van deze gebieden ten goede. Voor een deel wordt het bestemmingsplan aangepast aan het huidige gebruik (bijvoorbeeld retail op Haringvlietplein). Ook zet de gemeente de bedrijvencarrousel in om het juiste bedrijf op de juiste plek te krijgen. De grootste groep bedrijventerreinen, alle andere terreinen, bevindt zich in een tussenfase van de levensloop. Over het algemeen functioneren deze terreinen nog aardig, maar de (ruimtelijke) kwaliteit staat her en der onder druk.

De openbare ruimte is bijvoorbeeld rommelig, bedrijven zitten krap of de bereikbaarheid is niet optimaal. Opvallend is dat er relatief weinig leegstand is op bedrijventerreinen in Schouwen-Duiveland.

Vraag en aanbod Op basis van eerdere ramingen en historische uitgifte komen we voor de periode 2016-2025 tot een vraag van circa 10 ha. Het gaat om uitbreidingsvraag: ‘autonome ‘ groei van lokale bedrijven. Het aanbod uitgeefbare hectares dat de gemeente Schouwen-Duiveland op dit moment heeft is circa 14 ha. Dit betekent een overaanbod van circa 4 ha. Het aanbod is daarmee circa 25% groter dan de vraag voor de komende 10 jaar. Het aanbod is geconcentreerd op grootschalige bedrijventerreinen. Het provinciale beleid staat alleen uitbreiding van kleinschalige terreinen toe tot maximaal 0,5 hectare voor de uitbreiding van lokale bedrijven en alleen als sprake is van een ruimtelijke afronding van het terrein. Kwalitatief bekeken kunnen drie soorten bedrijventerrein worden onderscheiden: hoogwaardig, moderngemengd en functioneel werkterrein (inclusief watergebonden bedrijventerrein). Op Schouwen-Duiveland is aanbod in elk van deze segmenten. Business Park is bedoeld voor hoogwaardige en modern-gemengde bedrijvigheid. Straalweg II en Bruinisse zijn vooral functioneel werkterrein en deels modern-gemengd. Gouwepoort zal ook gericht zijn op het segment modern-gemengd. Op een eventuele uitbreiding van Bruinisse kunnen ook watergebonden kavels beschikbaar worden gemaakt. De gemeente Schouwen5

Duiveland beschikt hiermee over een uitgebreide menukaart aan typen bedrijventerrein. Op basis van een verdeling van de vraag naar segment concluderen we een relatief overaanbod in de segmenten hoogwaardig en functioneel terrein. Vraag en aanbod naar modern-gemengd terrein zijn nagenoeg in balans.

Belangrijkste opgaves De analyses leiden tot de volgende belangrijkste opgaves voor de komende jaren: 1.

Werken aan evenwicht in vraag en aanbod Op dit moment is sprake van overaanbod aan bedrijventerreinen. Het is belangrijk vraag en aanbod in evenwicht te brengen. Van belang is te beseffen dat een deel van de functionele vraag alleen zal willen landen op kleinschalige bedrijventerreinen. Het huidige aanbod van 14 ha bevindt zich alleen op grootschalige terreinen. Als kleinschalige bedrijventerreinen uitbreiden, blijft het aanbod van 14 ha intact terwijl de vraag wel afneemt. Per saldo ontstaat bij uitbreiding van kleinschalige terreinen dus meer dan 4 ha overaanbod.

2.

Duidelijke keuze maken tussen spreiden ruimtevraag over lokale, kleinschalige locaties of concentreren op grootschalige bedrijventerreinen Het toestaan van de uitbreidingsbehoefte van kleinschalige bedrijventerreinen (inclusief solitaire locaties) heeft invloed op de voorraad uitgeefbaar bedrijventerrein. We onderscheiden drie soorten gevolgen: • financiën (bijvoorbeeld de effecten op lopende grondexploitaties); • sociaal-economische kenmerken (denk hierbij aan de gevolgen voor de werkgelegenheid); • ruimtelijk-economische kenmerken (zoals veroudering van de voorraad bestaand vastgoed en het vestigingsklimaat op bedrijventerreinen). We onderscheiden twee verschillende scenario’s die uitersten vormen van mogelijk te voeren beleid en brengen indicatief in beeld wat de gevolgen zijn op bovenstaande kenmerken. In scenario ‘concentreren’ gaan we er van uit dat er geen uitbreidingen meer worden toegestaan op solitaire locaties en kleinschalige bedrijventerreinen. In scenario ‘spreiden’ gaan we uit van het tegenovergestelde: uitbreiding van kleinschalige bedrijventerreinen inclusief solitaire locaties. Feitelijk is het niet realistisch deze locaties helemaal ‘op slot’ te gooien. Bedrijven kunnen door hun omvang, ligging of zeer hoge investeringen in het bestaande vastgoed zo goed als onverplaatsbaar zijn.

Het denken in twee scenario’s biedt inzicht in de uiterste twee mogelijkheden die het beleid biedt en wat de gevolgen daarvan kunnen zijn. In feite is voor het te voeren beleid een middenweg tussen deze twee uitersten het meest realistisch.

3.

Veel liefde & aandacht voor bestaande voorraad Voor de grote groep bedrijventerreinen die zich in een latere fase van de levensloop bevinden geldt dat aan de toekomstwaarde van de bestaande voorraad vastgoed wordt gewerkt. Centraal begrip is ‘schoon, heel en veilig’. Wanneer de aandacht hiervoor verslapt, kan de kwaliteit van het terrein verder achteruit gaan. Het herstructureringsfonds Zeeland van de provincie biedt mogelijkheden voor subsidie voor het uitvoeren van herstructurering.

4.

Actieve betrokkenheid ondernemers bij beheer en onderhoud Beheer en onderhoud hoeven niet alleen een publieke zaak te zijn. Ondernemers hebben zelf het meeste voordeel van een schone, goed onderhouden en aantrekkelijke bedrijfsomgeving. Om private investeringen hierin uit te lokken is het belangrijk om ondernemers actief te betrekken. Als ondernemers voldoende georganiseerd zijn kan de gemeente de regie voeren. Een punt van aandacht hierbij is de organisatiegraad van de ondernemers op bedrijventerreinen. In Zierikzee is de Vereniging Bedrijvenpark Zuid actief. Maar de organisatiegraad op andere bedrijventerreinen in de gemeente kan hoger. Het oprichten van een Bedrijveninvesteringszone kan hiervoor een goede structuur zijn. Maar ook minder verregaande samenwerkingsvormen zijn denkbaar, waarvan een periodieke schouw met alle ondernemers een goed startpunt kan zijn.

5.

Accountmanagement als hoeksteen voor gezond economisch klimaat Veel bedrijven onderhouden een warme band met Schouwen-Duiveland. Hoewel deze bedrijven in beginsel niet zo snel zullen vertrekken, is dit natuurlijk zeker niet is uitgesloten. Investeren in behoud en verankering van de bestaande bedrijven is dan ook essentieel. Het aantrekken van nieuwe 6

bedrijven vormt slechts de ‘kers’ op de taart. Tevreden bedrijven zijn immers belangrijke ambassadeurs en zijn zo een ‘visitekaartje’ voor de gemeente Schouwen-Duiveland. We noemen dat ook wel de ‘rode loper-aanpak’ voor bestaande ondernemers. De gemeente moet pro-actief bezig zijn met de opgaves die bedrijven hebben. De gemeente kan op verschillende facetten bedrijven van dienst zijn: bij het leggen van contacten, vinden van subsidiepotjes, verhelderen (en waar mogelijk versnellen) van procedures, vinden van locaties, vinden van partners en het ontsluiten van de arbeidsmarkt. Om goed vinger aan de pols te kunnen houden is inzicht in uw bedrijvenbestand van groot belang. Wat zijn de grootste bedrijven in de gemeente? Welke investeringen overwegen bedrijven? Tegen welke knelpunten lopen ondernemers aan?

7

8

1

Introductie 1.1 Aanleiding Schouwen-Duiveland heeft behoefte aan een nieuw bedrijventerreinenprogramma. Het huidige programma dateert uit 2011 en sluit niet goed meer aan bij de huidige marktontwikkelingen. Bovendien vraagt de provincie Zeeland van alle gemeenten een actueel bedrijventerreinenprogramma. Hierin moet rekening worden gehouden met de nieuwe provinciale behoefteramingen naar de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen. En met de koerswijziging in het provinciale beleid, zoals opgenomen in het nieuwe Omgevingsplan en de Verordening Ruimte. Een van de koerswijzigingen is dat ook solitaire locaties van bedrijven groter dan 1 hectare als kleinschalig bedrijventerrein worden aangemerkt. In dit bedrijventerreinenprogramma zijn deze locaties daarom meegenomen in het aanbod kleinschalige bedrijventerreinen1. In de gemeente Schouwen-Duiveland zijn meerdere solitaire bedrijfslocaties aanwezig. Op een aantal van deze locaties zijn bedrijven gevestigd met een uitbreidingsvraag. In het bedrijventerreinenprogramma wordt duidelijk gemaakt hoe wij als gemeente omgaan met deze vraag. Met het nieuwe bedrijventerreinenprogramma streeft de gemeente Schouwen-Duiveland naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht op de bedrijventerreinenmarkt.

Dit is belangrijk om de kwaliteit van de bedrijventerreinen op orde te houden en een aantrekkelijk investeringsklimaat te garanderen voor bedrijven. Dit in het belang van de ruimtelijke kwaliteit, economie en werkgelegenheid op SchouwenDuiveland. En als basis voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het bedrijventerreinenprogramma heeft een focus van 10 jaar. Tussentijdse bijstelling van het programma is nodig als de marktontwikkelingen hierom vragen. Geregelde monitoring van vraag en aanbod is dan ook van belang bij de uitvoering van dit programma.

1.2 Leeswijzer We starten dit bedrijventerreinenprogramma met een analyse van de uitgangssituatie in hoofdstuk 2. Wat is er al aan bedrijventerrein in Schouwen-Duiveland? Wat is de kwaliteit daarvan? Wat zijn de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van onze bedrijventerreinenvoorraad? En: hoe belangrijk zijn de bedrijventerreinen eigenlijk voor de economie en werkgelegenheid op het eiland? In hoofdstuk 2 schetsen we de trends om rekening mee te houden voor de bedrijventerreinenmarkt in Schouwen-Duiveland. Vanuit die achtergronden maken we een analyse van vraag en aanbod (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 schetsen we vervolgens de belangrijkste opgaves en acties voor een sterke bedrijventerreinenmarkt op Schouwen-Duiveland komende jaren.

1

In de tekst spreken we echter nog wel over ‘solitaire bedrijfslocaties’ en ‘kleinschalige bedrijventerreinen’ om het onderscheid tussen beide aan te duiden.

9

10

2

De uitgangssituatie 2.1 Bestaande voorraad bedrijventerreinen De gemeente Schouwen-Duiveland beschikt over 17 bedrijventerreinen. De meeste bedrijventerreinen (13 stuks) zijn lokale, kleinschalige bedrijventerreinen. Straalweg II, Business Park en Bruinisse bedienen een (boven)regionale vraag. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de omvang en de uitgeefbare ruimte per terrein. In totaal is er in de gemeente Schouwen-Duiveland een voorraad van circa 177 hectare netto bedrijventerrein. Circa 40 hectare hiervan betreft solitaire bedrijfslocaties in het buitengebied. Volgens het herziene provinciale Omgevingsplan (zie hieronder) moeten deze tot de voorraad bedrijventerrein worden gerekend. De totale voorraad bedrijventerrein komt daarmee op circa 213 hectare. Van de totale voorraad is 14 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein. Dit aanbod is geconcentreerd op de grootschalige bedrijventerreinen Straalweg II, Business Park en Bruinisse. Business Park heeft een hoogwaardige uitstraling. De uitstraling van de rest van de bedrijventerreinen beoordelen we als modern-gemengd tot functioneel. Figuur 1: Bedrijventerreinen gemeente Schouwen-Duiveland en ligging terreinen in Zierikzee

Bron: Openstreetmaps. Bewerking Stec Groep (2016).

11

Bron: Openstreetmaps. Bewerking Stec Groep (2016).

Belang van bedrijventerreinen voor Schouwen-Duiveland De bedrijventerreinen op Schouwen-Duiveland hebben een belangrijke plaats in de lokale economie. In 2015 zijn ruim 2.700 van de in totaal circa 10.000 banen gelegen op bedrijventerreinen. Met 27% is dit iets lager dan het landelijk gemiddelde van circa 30%. Wel is het aandeel de laatste jaren licht toegenomen. Tabel 1: Werkgelegenheid Schouwen-Duiveland, totaal en op bedrijventerreinen Jaar Totaal banen Waarvan op Aandeel banen op Schouwen-Duiveland bedrijventerreinen bedrijventerreinen 2012 9.850 2.467 25% 2013 9.480 2.461 26% 2014 9.880 2.468 25% 2015 9.980* 2.715 27% * Schatting op basis van aantal banen in 2014 en de economische groei over 2015. CBS beschikt nog niet over cijfers van 2015. Bron: CBS (2016) en provincie Zeeland (2015). Bewerking Stec Groep (2016).

De werkgelegenheid groeide de laatste vier jaar het sterkst in Zierikzee. Ook het relatieve aandeel van Zierikzee groeide. In 2012 bevond 54% van alle geregistreerde werkgelegenheid2 zich in Zierikzee. In 2015 2

De geregistreerde werkgelegenheid kan afwijken van het daadwerkelijke aantal werkzame personen. Bijvoorbeeld omdat banen in een nevenvestiging van een bedrijf allemaal worden geregistreerd op het adres van het hoofdkantoor. Ook zzp’ers en (tijdelijke) inhuurkrachten staan niet altijd geregistreerd op het adres waar ze op dat moment werkzaam zijn. We nemen aan dat de geregistreerde werkgelegenheid wel een goede afspiegeling vormt van het totaal aantal werkzame personen.

12

is dit aandeel opgelopen tot 62%. In de kleine kernen van onze gemeente was sprake van een lichte daling of was het aantal geregistreerde banen stabiel (zie onderstaande figuur). Dit lijkt in overeenstemming met het beleid om groei op grootschalige terreinen te laten plaatsvinden. Figuur 2: Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen per kern, 2012-2015

Bron: provincie Zeeland (2015). Bewerking Stec Groep.

Figuur 3: Percentage vestigingen per sector op bedrijventerreinen in Zeeland en Schouwen-Duiveland

Bron: provincie Zeeland (2014). Bewerking Stec Groep.

De grootste sector op bedrijventerrein in Schouwen-Duiveland is de bouwnijverheid (22%). Daarna volgen de detailhandel en financiële diensten (beide ruim 15%). Ook groothandel is met 14% een belangrijke sector op onze bedrijventerreinen. Vergeleken met de provincie Zeeland is de bouwnijverheid licht oververtegenwoordigd (ruim 15% in Zeeland). Voor detailhandel geldt het tegenovergestelde: ruim 20% van de vestigingen in Zeeland in deze sector is op een bedrijventerrein gevestigd. Ook horeca is in de rest van Zeeland relatief vaker op bedrijventerreinen gevestigd dan op Schouwen-Duiveland. Per saldo zien we dat de Schouwen-Duivelandse bedrijventerreinen minder ‘verkleurd’ zijn dan Zeeuwse bedrijventerreinen. Verkleuring betekent dat er zich op een bedrijventerrein functies vestigen, waarvoor het bedrijventerrein oorspronkelijk niet bedoeld is, zoals retail, horeca of wonen. Voorkomen moet worden dat door verkleuring bedrijven die echt op bedrijventerreinen horen er niet meer terecht kunnen. Bedrijventerreinen waar 13

verkleuring het meest zichtbaar is, zijn Boerenweg/Haringvlietplein en ’t Sas. Voor Haringvlietplein en ’t Sas zijn al masterplannen opgesteld. Daarmee spelen we als gemeente in op de verandering in functies op deze terreinen. Dit zijn bewuste keuzen. Leegstand Leegstand is een belangrijk kenmerk van veroudering. Op basis van cijfers via Funda en andere websites van makelaars constateren we leegstand op veel terreinen op Schouwen-Duiveland beperkt is. Op terreinen waar bedrijfsruimte wordt aangeboden, is de leegstand veelal onder frictieniveau (circa 5%). Dit is een gezond percentage leegstand dat nodig is om schuifruimte voor bedrijven te garanderen. Het is immers belangrijk dat bedrijven ruimte hebben om te verhuizen. Enige (tijdelijke) leegstand maakt dat mogelijk. Het huidige percentage leegstand op onze bedrijventerreinen lijkt daarom niet problematisch. Op Haringvlietplein en Groeneweegje is de leegstand wel hoog. Deze locaties lenen zich naar de toekomst ook niet meer als regulier bedrijventerrein en verkleuren langzaam naar meer economisch gemengde zones, met ook functies als retail. Met de bestaande herstructureringsplannen voor deze terreinen en onze ‘bedrijventerreinencaroussel’ (zie ook verderop) zetten we hier actief op in.

Tabel 2: Leegstand op bedrijventerreinen in Schouwen-Duiveland Bedrijventerrein Leegstand Boerenweg 4% Haringvlietplein 20% Roterij 4% Zuidhoek/Straalweg 1% Groeneweegje 12,5% Bron: informatie gemeente Schouwen Duiveland, IBIS (2015), Funda, Realnext, websites makelaars (peildatum juli 2016). Bewerking Stec Groep, 2016.

Kwaliteit bedrijventerreinen Schouwen-Duiveland: positie in de levenscyclus Na verloop van tijd neemt de (ruimtelijke) kwaliteit van bedrijventerreinen af. De belangrijkste oorzaak hiervan is veroudering. Dit is de zogenaamde levenscyclus van bedrijventerreinen. De afname van de kwaliteit met het verloop van tijd wordt weergegeven door de blauwe lijn in onderstaande figuur. We onderscheiden drie fases in de levenscyclus van bedrijventerreinen. Om de kwaliteit van een bedrijventerrein te waarborgen zijn in elke fase andere ingrepen nodig. Herstructurering is een combinatie van deze ingrepen en wordt vaak ingezet om veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan. Fase 2 geldt als de moeilijkste fase om maatregelen te nemen. De kwaliteit gaat al zichtbaar achteruit, waardoor zwaardere ingrepen nodig zijn. Maar omdat bedrijventerreinen nog redelijk naar behoren functioneren wordt de noodzaak niet altijd gedeeld. Mede hierdoor ligt ook de verwervingswaarde van bedrijven en kavels vaak nog relatief hoog. In onderstaande figuur hebben we de bedrijventerreinen in Schouwen-Duiveland ingedeeld op de levenscyclus, gebaseerd op een analyse van de terreinen door de Stec Groep. Een korte kwalitatieve typering per bedrijventerrein is opgenomen in bijlage 23. • Fase 1: Bedrijventerreinen Straalweg II en Business Park zijn nog volop in ontwikkeling en zitten daarom in fase 1.

Bedrijventerrein Bruinisse bestaat uit verschillende delen. Het laatste deel van de uitbreiding is ook nog van goede kwaliteit. Maatregelen zijn op deze terreinen (nog) niet nodig. • Fase 2: De meeste bedrijventerreinen in de gemeente Schouwen-Duiveland bevinden zich in fase 2. Om te bepalen welke maatregelen gewenst zijn, is een nadere analyse per bedrijventerrein nodig. In onderstaande figuur zijn de bedrijventerreinen in fase 2 indicatief, dus zonder rangorde, weergegeven. • Fase 3: Bedrijventerreinen ’t Sas en Haringvlietplein bevinden zich in/nabij fase 3. Voor deze terreinen bestaan al plannen voor herstructurering.

3

Op bedrijventerrein Gouwepoort is nog niets uitgegeven, dit terrein is daarom nog niet opgenomen op de levenscyclus.

14

Figuur 4: Levenscyclus bedrijventerreinen

Bron: Stec Groep

Onze rol en betrokkenheid als gemeente bij een bedrijventerrein hangt af van de fase waarin het terrein zich bevindt. Partnership tussen gemeente en bedrijven loopt op wanneer een terrein zich in levensfase 2 of 3 bevindt. Dit betekent dat een actievere houding van de gemeente gewenst is naarmate de kwaliteit van een bedrijventerrein terugloopt. Die actieve houding betekent niet dat de gemeente alleen verantwoordelijk is voor ingrepen. Ondersteuning bij het opzetten van een ondernemersvereniging of communicatie over subsidiemogelijkheden voor bedrijven zijn uitingen van een actieve houding. De verantwoordelijkheid voor ingrepen ligt dan deels bij bedrijven. Herstructurering In maart 2015 heeft onze gemeenteraad het Masterplan ‘zicht op ’t Sas’ vastgesteld. Dit masterplan heeft betrekking op een project om de zuidoostelijke entree van Zierikzee aantrekkelijker te maken. De herstructurering van bedrijventerrein Groeneweegje/’t Sas maakt hier onderdeel van uit. We zijn als gemeente grondeigenaar in het gebied. Het is de bedoeling om de geraamde opbrengsten van de verkoop van gemeentelijke grond te gebruiken voor de financiering van de uitvoering van bepaalde (deel) projecten. Daarnaast is een provinciale subsidie verleend. De herstructurering is in de uitvoeringsfase en we hebben als gemeente enkele gronden verworven.

De exploitatie van het plan is niet sluitend, waardoor uitvoering ook afhankelijk is van andere partijen. Voor bedrijventerrein Haringvlietplein is in mei 2015 een Structuurvisie vastgesteld door de raad. Als gevolg van leegstand, veroudering en verrommeling van functies functioneerde dit bedrijventerrein niet meer optimaal. De herstructurering van Haringvlietplein is erop gericht om dit gebied te transformeren tot een GDV-locatie en twee grote supermarkten. De herstructurering moet in samenwerking met alle partijen (vastgoedeigenaren en ondernemers) plaatsvinden. De gemeente neemt bij de herstructurering van Haringvlietplein vooral een regisserende rol. Dit betekent dat er geen actieve verwerving van vastgoed of gronden zal plaatsvinden. De herstructurering van Haringvlietplein is nauw verbonden met de ontwikkelingen op het dichtbij gelegen Boerenweg, waar ook grootschalige detailhandel gevestigd is. Herstructurering van dat terrein is nu nog niet aan de orde. Voor de bedrijventerreinen die zich in fase 2 van de levenscyclus bevinden schatten we in dat ingrijpende maatregelen nu niet nodig zijn. Wel is het nodig om vinger aan de pols te houden om ervoor te zorgen dat bedrijventerreinen niet afglijden. Zeker nu de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen afneemt, is aandacht voor de bestaande vastgoedvoorraad steeds belangrijker.

Hier ligt vooral ook een belangrijke verantwoordelijkheid bij de ondernemers en eigenaren op deze terreinen.

15

De belangrijkste thema’s per levensfase zijn in onderstaande tabel uitgewerkt. Voor ieder bedrijventerrein geldt dat maatwerk vereist is bij het bepalen van een individuele aanpak. De thema’s en vervolgstappen bieden hiervoor richting. Tabel 3: Belangrijkste thema’s per fase van de levenscyclus bedrijventerreinen Fase levenscyclus Fase 1 Rol gemeente: Voornamelijk stimuleren. Waar nodig ook faciliteren

Belangrijkste thema’s en mogelijke invulling van rol gemeente • Vestigingsbeleid a) Investeren in acquisitie en actief in gesprek gaan met ondernemers over verhuis- c.a. investeringsplannen. Het is van belang om wensen van bedrijven in de gemeente goed en tijdig in beeld te hebben. b) Een realistisch beeld van de marktvraag opstellen. c) In combinatie met uitbreidingsbeleid voor fase 2 bedrijventerreinen; faciliteren van verhuizende ondernemers naar grootschalige terreinen. • Financiën a) Flexibiliteit in lopende grexen. De gemeente houdt rekening met een langere looptijd en de gemeente houdt de rug recht om gewenste type bedrijven en ruimtelijke kwaliteit op terreinen te realiseren. b) Mogelijkheid tot opzetten fonds onderzoeken om verplaatsing van groeiende, lokale bedrijven naar grootschalige bedrijventerreinen financieel te kunnen ondersteunen. • Schoon, heel en veilig Fase 2 a) Vastleggen ‘basiskwaliteit’ samen met ondernemers. Rol gemeente: b) Schouw bedrijventerrein en identificeren eventuele knelpunten. Bedrijven vooral c) Aanpak knelpunten met ondernemers bespreken en in beeld brengen mofaciliteren, maar ook blijven stimuleren. gelijke private betrokkenheid bij onderhoud openbare ruimte. • Uitbreidingsbeleid a) In beeld brengen ruimtevraag ondernemers.

b) Bespreken of uitbreiding op huidige locatie gewenst is en wat mogelijkheden voor verhuizing naar grootschalige terreinen in Zierikzee of Bruinisse zijn. c) Balans tussen ruimtevraag en verhuisopties: identificeren mogelijke knelpunten. d) Afsprakenkader welke uitbreidingen worden toegestaan. Door te bepalen wat wel en niet wordt toegestaan, kunnen discussies of ad hoc besluiten in de toekomst voorkomen worden. • Private investeringen uitlokken a) Ondernemers die op hun huidige locatie gevestigd blijven, moeten worden gestimuleerd zoveel mogelijk te investeren. De gemeente brengt ondernemers indien nodig met elkaar in contact om initiatieven af te stemmen. b) Eventueel strategische verwerving om private herstructurering te stimuleren. Echter, terughoudendheid hiermee is gewenst. c) De gemeente verhoogt organisatiegraad van ondernemers op de terreinen. De gemeente helpt bij het opzetten van bedrijvenverenigingen of BIZ’en, met eventueel daaraan gekoppeld een fonds voor investeringen in de openbare ruimte. d) De gemeente investeert in excellent accountmanagement voor de bestaande bedrijven. ‘rode loper-aanpak’ voor bestaande ondernemers (zie ook opgave 5 in hoofdstuk 4).

Fase 3 • Visie op herstructurering/transformatie ontwikkelen Rol gemeente: In deze fase heeft de gemeente een actievere rol, bijvoorbeeld door het opVooral actieve rol stellen van structuurvisies of masterplannen voor herstructurering of transfornodig; hier horen ook matie. Gericht aankopen en slopen van panden kan daar deel van uitmaken. ingrepen bij. Voor alle andere terreinen geldt dat gebruik gemaakt kan worden van het herstructureringsfonds van de provincie Zeeland. Projecten moeten een bijdrage leveren aan een kwaliteitsimpuls voor bedrijventerreinen, waardoor het regionaal aanbod aan bedrijventerreinen zo goed mogelijk aansluit bij de vraag. Door een visie te ontwikkelen op herstructurering kan sneller worden aangesloten bij de criteria die het fonds stelt aan herstructureringsprojecten. Een prioritering op basis van de belangrijkste kenmerken kan hierbij helpen. Het provinciaal Fonds Impuls Bedrijventerreinen is vastgesteld en de uitgangspunten zijn bekend (Provinciaal blad 2016 nr. 539030 september 2016) 16

BEDRIJVENCARROUSSEL EN MENUKAART ZIERIKZEE Herstructurering van bedrijventerreinen gaat niet vanzelf, zo constateren we. In Zierikzee vinden op dit moment verschillende herstructureringsprojecten plaats. De gemeente speelt een actieve rol bij het invullen van bestaande, nieuwe en geherstructureerde terreinen. Het motto van de gemeente daarbij is ‘ondernemen… met succes en inspiratie op de juiste plek’. Daarvoor hebben we als SchouwenDuiveland het idee van de bedrijvencarroussel ontwikkeld. Dat houdt in dat bedrijven die om ruimte vragen, door de gemeente naar een passende locatie worden begeleid. Die passende locatie kan nieuw vastgoed op een nieuw terrein zijn, maar ook al bestaand vastgoed. Ook vindt op plaatsen sloopen nieuwbouw plaats. Een ander belangrijk uitgangspunt is de menukaart die de gemeente hanteert. Bedrijven moeten in staat zijn om te kunnen kiezen uit een aanbod van verschillende soorten terreinen. Business Park is een representatief bedrijventerrein voor hoogwaardige en kantoorachtige bedrijven. Haringvlietplein/ Boerenweg ontwikkelt zich tot retail-locatie (mede onder invloed van de structuurvisie Haringvlietplein). Zuidhoek/Straalweg/Groeneweegje biedt plaats aan reguliere bedrijvigheid met functionele uitstraling. Op Straalweg II is ook ruimte voor hogere milieucategorieën (tot en met categorie 4).

2.2 Solitaire bedrijfslocaties in het buitengebied Volgens het nieuwe Omgevingsplan en de Verordening Ruimte van de provincie moeten bedrijfslocaties groter dan 1 hectare als kleinschalig bedrijventerrein worden gezien. Gemeenten moeten deze locaties daarom opnemen in het aanbod. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de locaties waar het in de gemeente Schouwen-Duiveland om gaat. In totaal gaat het om 16 bedrijfslocaties in het buitengebied met een gezamenlijk uitgegeven oppervlakte van 40 hectare. Eventuele uitbreidingen van deze bedrijfslocaties vallen onder de provinciale regels die gelden voor uitbreiding van lokale bedrijventerreinen (in de volgende paragraaf gaan we nader in op het provinciale beleid). Een uitbreiding van deze bedrijven kan spanning betekenen. Enerzijds moeten lokale bedrijven niet geremd worden in hun groei. Anderzijds groeien op deze manier solitaire bedrijvenlocaties in het buitengebied uit tot bedrijventerreinen van soms grote omvang. Naast de ruimtelijke knelpunten, kan dit tot gevolg hebben dat locaties die juist bedoeld zijn om groeiende bedrijven op te vangen, zoals het Business Park, niet vol raken. Sommige solitaire locaties hebben een omvang van meerdere hectares. Deze bedrijven passen gezien de aard en schaal soms beter thuis op grootschalige bedrijventerreinen.

In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de opgave die hieruit volgt en een mogelijke aanpak voor ons als gemeente.

2.3 Provinciaal beleid In maart 2016 is de herziene versie van het Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 door Provinciale Staten van Zeeland vastgesteld. In het Omgevingsplan wordt beschreven wat volgens de provincie nodig is voor een krachtig Zeeland, met sterke economische groei, ontwikkeling en innovatie. Bedrijventerreinen nemen daar een belangrijke rol in. Dit bedrijventerreinenprogramma sluit aan bij het herziene Omgevingsplan en de daarbij behorende Verordening. De herziening bevat enkele wijzigingen die mogelijk van invloed zijn op het gemeentelijk bedrijventerreinenbeleid. Ten aanzien van kleinschalige bedrijventerreinen geldt: • De voorraad bedrijventerrein neemt toe, omdat zogenaamde solitaire locaties in het buitengebied >1 hectare moeten worden opgenomen als voorraad bedrijventerreinen. • Kleinschalige bedrijventerreinen mogen beperkt worden afgerond. Van een beperkte afronding is sprake als de omvang maximaal 20% is van de bestaande oppervlakte van het terrein of maximaal 0,5 hectare is. De provincie gaat ervan uit dat in de komende generatie 40% van de agrarische ondernemers gaat stoppen met het bedrijf. Dit betekent dat in het buitengebied veel agrarische bebouwing vrijkomt. Een nieuwe invulling hiervan is noodzakelijk om verpaupering tegen te gaan.

De provincie streeft naar voldoende ruimte voor nieuwe en uitbreiding van bestaande niet-agrarische en semi-agrarische activiteiten in het landelijk gebied. Voorwaarde is dat deze activiteiten qua aard, schaal, omvang en verkeersaantrekkende werking passen in het landelijk gebied. De nieuwe activiteiten mogen volgens het herziene Omgevingsplan een maximaal bouwvlak van 1 hectare omvatten. In het Omgevingsplan 17

wordt uiteengezet dat gemeenten moeten aangeven op basis van locatie, ontsluiting, omvang van de opstallen et cetera in hoeverre (her)gebruik van bouwvlakken als nieuwe economische drager (NED) tot de mogelijkheden behoort. Daarbij kunnen gemeenten, binnen de provinciale kaders, voorwaarden stellen aan de aard en maximale omvang van een (toekomstig) NED. Indien sprake is van verkeersaantrekkende werking, is de capaciteit van het bestaande wegennet bepalend. Een NED onderscheidt zich dus van een kleinschalig bedrijventerrein of solitaire bedrijfslocatie op basis van twee kenmerken: de maximale omvang van 1 hectare en het niet-agrarische of semi-agrarische karakter van de activiteiten. Het onderscheid tussen een NED en een kleinschalig bedrijventerrein lijkt hiermee duidelijk. Voor dit bedrijventerreinenprogramma hoeven NED’s dus niet te worden meegeteld in de voorraad. Wel is het van belang om vervaging van functies te voorkomen en de regels rond maximale omvang en type economische activiteiten strikt toe te passen. Het is in het belang van het vestigingsklimaat op bedrijventerreinen om concurrentie tussen vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) en kleinschalige bedrijventerreinen te voorkomen. Voor dienstverlenende bedrijven kan vrijkomende agrarische bebouwing bijvoorbeeld als kleinschalige kantoorruimte dienen.

Als dit tot leegstand in bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen leidt, is dit nadelig voor het vestigingsklimaat. De opgave van VAB’s en NED’s moeten dus steeds integraal, in samenhang met het bedrijventerreinenbeleid worden opgepakt. Want het beleid dat de gemeente voert rondom VAB’s en NED’s kan gevolgen hebben voor bedrijventerreinen.

18

3

Ontwikkelingen vraag en aanbod 3.1 Vraag Meest recente prognoses tonen uitbreidingsvraag van 1 tot 7 hectare op Schouwen-Duiveland De provincie Zeeland heeft voorjaar 2016 nieuwe ramingen naar de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen gemaakt (Stec Groep, juni 2016). De verwachte maximale vraag voor de gemeente Schouwen-Duiveland voor de periode tot en met 2025 is 7 hectare. De minimale vraag bedraagt in deze periode 1 hectare. Tabel 4: Raming behoefte bedrijventerreinen provincie Zeeland 2016-2025 Regio Marktaandeel Maximale vraag Per jaar De Bevelanden 34% 39 4 Schouwen-Duiveland 6% 7 1 Tholen 7% 8 1 Walcheren 23% 26 2 Zeeuws-Vlaanderen 28% 32 3 Totaal Zeeland 100% 112 10

Minimale vraag 3 1 1 2 3 9

Bron: Actualisatie vraagraming bedrijventerreinen provincie Zeeland, Stec Groep, 2016.

Deze hectares betreffen de zogenaamde uitbreidingsvraag. Dit is de vraag naar bedrijventerrein als gevolg van capaciteitsgebrek in de huidige, uitgegeven voorraad bedrijventerreinen; deze (extra) ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de provincie). Deze vraag komt dus bovenop de ruimte die nu al voor bedrijventerrein in gebruik/uitgegeven is. Werkgelegenheidsgroei was in het verleden een van de drijvende krachten achter de snelle groei van het areaal bedrijventerreinen. In de meest actuele prognoses loopt de groei van de werkgelegenheid in de provincie Zeeland terug. Dat de vraag naar hectares bedrijventerrein desondanks stijgt, kan een aantal verklaringen hebben. • Het terreinquotiënt (het aantal vierkante meter kavel per werkzame persoon) kan stijgen. Daardoor is per werkzame persoon meer vierkante meter kavel nodig. In Zeeland steeg het terreinquotiënt van 387 vierkante meter per persoon in 2006 naar 394 vierkante meter per persoon in 2015. • De locatietypevoorkeur (aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen) kan veranderen. Wanneer relatief meer bedrijven op bedrijventerreinen gevestigd zijn, neemt de ruimtevraag toe. Voor Zeeland was de locatietypevoorkeur redelijk constant.

Tussen 2001 en 2015 fluctueerde deze tussen 24% en 26%. Schouwen-Duiveland zit daar met 27% in 2015 iets boven. Op basis van historische uitgifte is uitbreidingsvraag van 10 hectare realistisch uitgangspunt De uitbreidingsvraag voor Schouwen-Duiveland bedraagt op basis van de provinciale prognose dus 1 tot 7 hectare. Voor een nauwkeuriger raming van de uitbreidingsvraag extrapoleren we de historische uitgifte van bedrijventerreinen in Schouwen-Duiveland. In tabel 5 wordt de uitgifte van bedrijventerreinen in gemeente Schouwen-Duiveland in de periode 2005-2015 weergegeven. De bron hiervoor zijn de jaarrekeningen van de gemeente, aangevuld met IBIS data. Met name in 2011 (0 ha) en 2012 (0,38 ha) was de uitgifte volgens IBIS fors lager. We gebruiken een langdurige periode van 11 jaar om de invloed van ‘incidenten’ en het effect van de economische en financiële crisis in de uitgifte te reduceren. Gemiddeld werd in deze periode in Schouwen-Duiveland circa 1,12 hectare netto per jaar uitgegeven. In vergelijking met de historische uitgifte is de raming van de uitbreidingsvraag op basis van de nieuwe provinciale prognoses voor de komende tien jaar iets lager. Waar op basis van de historische uitgifte kan worden uitgegaan van een vraag van circa 1,12 hectare per jaar, komen we op basis van de provinciale raming uit op een vraag van maximaal 7 hectare in totaal tot en met 2025.

Sinds 2011 is er weer een stijgende lijn in de uitgifte. Gemiddeld ligt de uitgifte de laatste 5 jaar op 1,21 hectare per jaar. Dit wordt echter ook beïnvloed door de relatief hoge uitgifte in 2012. Voorzichtigheidshalve baseren we de 19

vraagraming voor de komende 10 jaar op de gemiddelde uitgifte per jaar na de financiële crisis. De totale vraag voor de periode 2016-2025 ramen we zodoende op 10*1,0 ha= 10 hectare. Tabel 5: Historische uitgifte bedrijventerreinen Schouwen-Duiveland Jaar 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Uitgifte 0,90 2,28 1,10 1,94 0 0 1,07 2,71 (ha netto)

2013 0,52

2014 0,40

2015 1,34

Bron: jaarrekeningen gemeente Schouwen-Duiveland. In IBIS, onder andere basis voor provinciale raming, zijn andere cijfers opgenomen

Periode 2005-2015 (langjaarlijks gemiddelde) 2005-2008 (voor crisis) 2008-2015 (na crisis) 2011-2015 (5 jaarlijks gemiddelde)

Gemiddelde uitgifte per jaar (ha netto) 1,12 1,43 1,00 1,21

Bron: IBIS (2015) en gemeente Schouwen-Duiveland. Bewerking Stec Groep (2016).

Flexibiliteit voor grote, bovenregionale vestigers, maar geen zekerheid De uitbreidingsvraag van 5 hectare is het gevolg van de ‘autonome’ groei van bedrijven die al gevestigd zijn op Schouwen-Duiveland. De nieuwe provinciale prognoses (Stec Groep, juni 2016) voor de vraag op Schouwen-Duiveland gaan daarbij uit van de vraag-/aanboddynamiek en -verhoudingen uit het verleden en recente ontwikkeling op de arbeidsmarkt. Bovenregionale vestigers komen alleen incidenteel voor, zoals ook blijkt uit de Database Locatiebeslissingen van de Stec Groep4 (zie figuur 6). Daaruit blijkt dat bovenregionale beslissingen in Zeeland schaars zijn. De gemeente rekent zich niet rijk. De prognose wordt niet te rooskleurig bijgesteld op basis van een enkele bovenregionale transactie. Wel is het verstandig om enige flexibiliteit te hebben in de voorraad bedrijventerreinen. Zo hebben we de mogelijkheid om via een wijzigingsbevoegdheid op Straalweg II nog circa 10 hectare nieuw aanbod toe te voegen. Daarmee beschikken we als SchouwenDuiveland over de flexibiliteit om in te spelen op een eventuele vestiger met een grote ruimtevraag die bovenop de geprognosticeerde groei komt. Wel moeten we ons er van bewust zijn dat het vasthouden van deze capaciteit van invloed is op de ruimte (‘Ladderruimte’5) voor eventuele nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen komende jaren in Schouwen-Duiveland.

INTERESSE VAN MARKTPARTIJEN VOOR BEDRIJFSKAVELS De laatste tijd merkt de gemeente een toenemende interesse voor bedrijfskavels. Op Straalweg II is op dit moment (peildatum oktober 2016) in totaal voor circa 6,5 hectare aan opties verleend. Op Business Park gaat het om in totaal circa 1 hectare. Interesse en opties leiden echter niet altijd ook tot uitgifte. Ervaringscijfers tonen aan dat over het algemeen slechts een 20 tot 25% daadwerkelijk tot uitgifte leidt. We trekken opties daarom niet af van het uitgeefbare aanbod, en kunnen ze ook niet meetellen in uitgiftecijfers. Het geeft het wel aan hoe de ‘temperatuur’ van de markt voor bedrijfskavels is en geeft zo ‘namen en rugnummers’ aan de geraamde uitbreidingsvraag.

4

5

Stec Groep monitort sinds 2000 jaarlijks alle bovenregionale locatiebeslissingen van bedrijven >50 werknemers. De Database Locatiebeslissingen is actueel en laat zien welke regio’s in trek zijn voor bovenregionale verplaatsingen (verhuizing van de ene naar de andere corop-regio). De wijzigingsbevoegdheid moet als plancapaciteit meegerekend worden in kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit kan als effect hebben dat er geen ‘Ladderruimte’ meer is voor eventuele nieuwe (gewenste) andere ontwikkelingen. E.e.a. hangt echter wel af van aard (doelgroepen, marktregio, planologische afbakening) van de beoogde nieuwe ontwikkeling.

20

Figuur 5: Bovenregionale locatiebeslissingen 2000-2015

Bron: Stec Groep (2016).

Conclusie: 10 hectare vraag in planperiode Op basis van bovenstaande redenering gaan we uit van alleen vraag uit autonome groei. We rekenen niet op extra vraag van bovenregionale vestigers. Dit is reëel gezien de historische verhuisdynamiek en het aantal bovenregionale verhuizers in onze gemeente . We gaan zodoende uit van een totale vraag van maximaal 10 hectare voor de planperiode 2016-2025. Om te bepalen in welke segmenten deze vraag zal optreden maken we gebruik van onderstaande indeling. Het betreft een indicatie gebaseerd op ervaringscijfers en informatie van Stec Groep (2016). Gezien de segmentering zoals in hoofdstuk 1 gepresenteerd, verwachten we voor Schouwen-Duiveland geen grote afwijkingen hierop. Als we deze indeling toepassen op de totale vraag van 10 hectare naar bedrijventerreinen in Schouwen-Duiveland komen we tot een vraag van 1 hectare voor hoogwaardige bedrijvigheid, 5 hectare voor modern gemengd en 4 hectare voor functioneel werkterrein inclusief nat. De vraag naar nat bedrijventerrein bedraagt, op basis van kengetallen en de bureau-expertise van Stec Groep circa 15-20% van de totale vraag naar bedrijventerreinen. Dit betekent dat we voor SchouwenDuiveland rekening houden met een vraag van 1,5-2 hectare naar nat bedrijventerrein.

21

Figuur 6: Indeling vraag bedrijventerreinen Schouwen-Duiveland naar verschijningsvorm

1e klas bedrijvenpark • Bedrijven met meer dan 30% kantoor • Voorkeur voor zichtlocaties • Showrooms (topsegment)

Modern gemengd • Value added logistiek • Bedrijfsruimte met representatieve uitstraling • Diverse sectoren • Circa 20% tot 30% kantoor

Functioneel werkterrein • Bedrijfsruimtegebruikers met veel opslag en buitenruimte • Kleinschalige handel en reparatie • Havengerelateerde activiteiten • Sloop en recycling

Bron: Stec Groep (2016).

Belangrijkste trends en ontwikkelingen In onderstaande tabel staan de belangrijkste trends en ontwikkelingen voor de komende jaren op de bedrijventerreinenmarkt. Telkens geven we aan wat deze betekenen voor Schouwen-Duiveland.

22

Tabel 6: Belangrijkste trends/ontwikkelingen en impact op bedrijventerreinen Schouwen-Duiveland Trends en ontwikkelingen Wat betekent dit voor Schouwen-Duiveland? De vraag naar bedrijfsruimte verandert; kwaliteit krijgt een meer centrale rol in de locatiebeslissing • De bedrijventerreinenportefeuille voldoet in • De vraag naar bedrijfsruimte is steeds meer grote mate aan de vestigingswensen van de een vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag belangrijkste doelgroepen op de bedrijventerneemt met het economisch herstel toe, maar reinenmarkt in de gemeente en regio. ligt op middellange tot lange termijn op een Met Business Park hebben we de beschikking structureel lager niveau dan we decennia ge- • over een exclusieve, hoogwaardige plek. De wend waren. vraag hiernaar is echter beperkt. • Het belang van aanbod en kwaliteit van arbeid en kennis neemt toe bij de locatiekeuze. • Het is belangrijk om de bestaande terreinen up Hiermee samenhangend geldt dit ook voor de to date te maken en vooral ook te houden. Hier kwaliteit van de locatie en het vastgoed. Onder moet continue aandacht voor zijn omdat het meer doordat bedrijven meer waarde hechten gevaar voor snelle veroudering op de loer ligt. aan imago en om zo aantrekkelijk te kunnen Dit is een gezamenlijke taak van gemeente en zijn voor werknemers. ondernemers op deze terreinen.

• Door de grote en snellere veranderingen in de economie wordt de levenscyclus van bedrijventerreinen korter. Immers, wensen en eisen van bedrijven veranderen sneller. Het onderscheid tussen grootschalig en kleinschalig wordt steeds groter • Aan de ene kant hebben de laatste jaren fusies • Belangrijk aandachtspunt is de vestiging van en consolidaties van bedrijven/vestigingen de juiste bedrijven op de juiste bedrijventerplaatsgevonden. Hierdoor zijn bedrijven/vestireinen. Het biedt voordelen om bedrijven die gingen groter geworden. kleinschalige, lokale bedrijventerreinen of soli• Aan de andere kant is juist een groei zichtbaar taire bedrijfslocaties ontgroeien, te vestigen op van kleine bedrijven door groei van zzp-schap, grootschalige bedrijventerreinen. afslanking en doorstart van failliete bedrijven. • De vraag vanuit het middelgrote segment holt uit; de markt wordt tweekoppiger. Belang duurzaamheid neemt toe • Het belang van duurzame bedrijventerreinen • Bij de aanpak van de terreinen kijken we samen neemt toe. Steeds meer bedrijven/ondernemet ondernemers goed welke stappen extra mers hechten hier belang aan. kunnen worden gezet in het verduurzamen van de locaties. Denk aan vormen van duurzame energie, duurzame verlichting, et cetera.

Nieuwe werken en internetwinkelen • Gedreven door ontwikkelingen op het vlak • Veranderende eisen aan de bedrijventerreinen van ICT verandert de manier van werken van waar het gaat om bijvoorbeeld de bereikbaarbedrijven en hun werknemers en ontstaan heid (digitaal en fysiek). verschuivingen (van werkgelegenheid) tussen sectoren. Er is toenemende automatisering en werknemers werken meer op andere plekken, zoals thuis. • Op bedrijventerreinen ontstaat een groeiende ruimtevraag voor logistieke functies die samenhangen met internetwinkelen/e-commerce. Nieuwe sectoren vragen ruimte op terreinen • Steeds vaker zoeken stedelijke functies en • Met de bestaande herstructureringstrajecten voorzieningen een plekje op een (binnenvoor Haringvlietplein en Groeneweegje/’t Sas stedelijk) bedrijventerrein (functiemenging/ speelt de gemeente al in op deze trend. We verkleuring). Denk aan retail, leisure, onderwijs, kijken of er op andere bedrijventerreinen nog zorg, maar ook wonen. locaties/plekken aangewezen moeten worden • We verwachten dat de behoefte aan deze voor functiemenging, maar we willen dit zeker functiemenging de komende jaren doorzet. niet overal mogelijk maken. Het kan de vestigings-/ ontwikkelingsmogelijkheden van reguliere bedrijven immers ook beperken, zeker in een zwaardere milieucategorie. 23

Trends en ontwikkelingen Wat betekent dit voor Schouwen-Duiveland? Minder sterke verdienstelijking van de economie • • •

Verdienstelijking van de economie neemt minder sterk toe dan verwacht. Minder vraag dan verwacht naar kantoren en hoogwaardige bedrijventerreinen. Vooral vraag naar reguliere bedrijvigheid als logistiek, groothandel en (hoogwaardige) productie.

•

De vraag naar bedrijventerreinen in Schouwen-Duiveland komt vooral uit het segment reguliere bedrijvigheid zoals bouw, detail- en groothandel (in lijn met huidige terreinen). Minder vanuit kantoorachtige bedrijvigheid.

3.2 Aanbod 14 hectare uitgeefbaar op terreinen Business Park, Straalweg II en Bruinisse Uit tabel 1 in bijlage 1 volgt dat het beschikbare aanbod bedrijfskavels 14 hectare bedraagt. Dit aanbod bevindt zich op grootschalige bedrijventerreinen. Dit is overeenstemming met de provinciale doelstelling dat 80% van de uitbreiding van het areaal op grootschalige terreinen moet plaatsvinden.

MOGELIJKHEID TOT ‘AFRONDING’ KLEINSCHALIGE (EN SOLITAIRE) LOCATIES: IN POTENTIE 5 HECTARE ZACHT AANBOD Op kleinschalige bedrijventerreinen zijn in Schouwen-Duiveland op dit moment geen hectares uitgeefbaar. Er is dus geen sprake van hard planaanbod dat meegenomen moet worden in de confrontatie van vraag en aanbod. Het provinciale Omgevingsplan staat uitbreiding van kleinschalige bedrijventerreinen toe als de ruimtelijke kwaliteit verbetert en het om beperkte afronding gaat. De uitbreiding mag 20% van het oppervlak van het terrein of maximaal 0,5 hectare groot zijn. We maken daarom wel een indicatieve berekening van het gevolg van een eventuele uitbreiding van deze kleinschalige locaties. Schouwen-Duiveland beschikt over 13 kleinschalige bedrijventerreinen en 12 solitaire locaties (die volgens het Omgevingsplan in dit bedrijventerreinenprogramma als kleinschalige bedrijven worden beschouwd). In totaal gaat het dus om 25 (13+12) kleinschalige bedrijventerreinen. Dit betekent dat er in theorie maximaal 12,5 hectare (25*0,5 hectare) aanbod is op kleinschalige bedrijventerreinen. Het is echter niet reëel om te veronderstellen dat op al deze terreinen ook daadwerkelijk sprake zal zijn van een uitbreidingsbehoefte van 0,5 ha. Veel solitaire locaties zijn niet groter dan 1-1,5 ha.

Een uitbreiding van 0,5 hectare is voor deze terreinen niet realistisch (het betreft dan een uitbreiding van 30-50%). Op Haringvlietplein (en daaraan gerelateerd Boerenweg) en Groeneweegje/’t Sas wordt geherstructureerd. Hier is uitbreiding niet logisch, gezien de beoogde ruimtewinst die herstructurering oplevert. Bovendien worden verschillende terreinen (o.a. Reparatiehaven, Roterij, Noorddijk, Duinzoom) (grotendeels) omringd door bebouwd gebied of groene bufferzones waardoor uitbreiding niet mogelijk is. Zonder deze kleinschalige terreinen en de kleinere solitaire locaties komt het aantal bedrijventerreinen waar uitbreidingen van 0,5 hectare eventueel aan de orde zijn wat lager te liggen. Wanneer we rekenen met circa 20 stuks en daarvan de helft meenemen komen we op 10 bedrijventerreinen * 0,5 ha = 5 hectare in potentie zacht planaanbod vanuit de toegestane uitbreiding van kleinschalige bedrijventerreinen (inclusief solitaire bedrijfslocaties). Geen noemenswaardig heruitgeefbare ruimte door herstructurering Ook kan ruimtewinst bij herstructurering leiden tot heruitgeefbare kavels. Deze kunnen dan bij het aanbod worden opgeteld. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de hectares die worden geherstructureerd. Hieruit blijkt dat alleen kavels worden onttrokken aan de voorraad.

Op Groeneweegje is bijvoorbeeld een parkeerterrein ingericht op de plek van de voormalige sporthal en zwembad. We gaan daarom niet uit van extra aanbod door herstructurering6. Totaal 14 hectare aanbod Het totale aanbod in de planperiode 2016-2025 in Schouwen-Duiveland bedraagt circa 14 hectare.

6

Op dit moment zijn geen andere transformatieplannen bekend. Transformatie van kleinschalige bedrijventerreinen of solitaire bedrijfslocaties naar andere functies kan invloed hebben op het aanbod. Als een bedrijventerrein de functie verliest, wordt niet alleen de voorraad uitgegeven bedrijventerrein lager. Ook de mogelijkheid tot uitbreiding met 0,5 ha vervalt. Dit kan het aanbod uitgeefbaar beïnvloeden.

24

Tabel 7: Aanbod uitgeefbaar op bedrijventerreinen Schouwen-Duiveland7 Business Park Gouwepoort Straalweg II Bruinisse (excl. plannen uitbreiding) Restkavel Boerenweg Totaal

Totaal aanbod (hectare) 3,7 1,5 7,2 1,5 0,1 14

Bron: IBIS (2015) en gemeente Schouwen-Duiveland. Bewerking Stec Groep.

Terreinen Schouwen-Duiveland bedienen vooral lokale doelgroep, concurrentie met omringende regio’s daarom relatief beperkt De grootschalige bedrijventerreinen in onze gemeente bedienen een lokale en (boven)regionale vraag. In de directe omgeving van Schouwen-Duiveland zijn andere gemeenten die bedrijventerrein aanbieden. We beoordelen dit aanbod om de marktkansen voor onze bedrijventerreinen in te schatten. Een analyse van verhuizingen van bedrijven8 laat zien dat er weinig verhuisdynamiek is. Dit wordt ook bevestigd door de Database Bovenlokale Locatiebeslissingen van de Stec Groep. Daaruit blijkt dat er nauwelijks bedrijven van buiten de regio naar Zeeland verhuizen. De geregistreerde verhuisbewegingen (35 stuks in de afgelopen 5 jaar) vinden plaats tussen SchouwenDuiveland en de Bevelanden (circa 50%), Walcheren (circa 40%) en Tholen (circa 10%). Tabel 8: Verhuizingen van bedrijven 2011-april 2016 Verhuisd binnen Schouwen-Duiveland Verhuisd naar Schouwen-Duiveland Verhuisd uit Schouwen-Duiveland Totaal

Aantal verhuisbewegingen 338 (90%) 14 (4%) 21 (6%) 373 (100%)

Bron: Vastgoeddata.nl, bewerking Stec Groep (2016).

Opvallend is dat erin deze periode geen verhuizingen van en naar Goeree-Overflakkee zijn geregistreerd. Een analyse van de verhuisdynamiek van de regio Goeree-Overflakkee laat zien dat verhuisbewegingen zich vooral tussen Goeree en de Hoeksche Waard en de regio Rotterdam voordoen. Op basis van de meest recente gegevens over de bedrijventerreinenvoorraad op De Bevelanden (bron: provincie Zeeland) concluderen we dat 33 hectare uitgeefbare grond beschikbaar is op de grootschalige terreinen. Het beeld per terrein, met tussen haakjes het aantal hectare dat publiek uitgeefbaar is: • De Poel II in Goes (9,5 hectare): gemengd terrein met accenten op groothandel, showroomactiviteiten, industrie en commerciële dienstverlening (milieucategorie 3). • Smokkelhoek in Kapelle (13,2 hectare): gemengd (regionaal) terrein in aanvulling op het bedrijventerreinaanbod van de stedelijke ontwikkelingszone Goes (milieucategorie 4.1). • Nishoek in Reimerswaal (0,8 hectare): gemengd terrein met veel bedrijven in agribusiness en daaraan gerelateerde logistiek (milieucategorie 4). • Olzendepolder in Yerseke (0,5 hectare): het terrein richt zich op aquabusiness en heeft dus een specifieke doelgroep. Sowieso is er nog maar beperkt ruimte beschikbaar. • Olzendepolder uitbreiding (9 hectare): betreft een planologisch vastgelegde uitbreiding (in 2e herziening bestemmingsplan Olzendepolder uit 2009).

De gronden zijn bestemd voor (1) bedrijven die nu op het bestaande bedrijventerrein Olzendepolder zitten en willen uitbreiden, (2) aan Yerseke en ruime omgeving (westelijk deel Reimerswaal) gebonden bedrijven en aan aquabusiness gelieerde bedrijven.

7 8

Exclusief de 5 ha potentieel zacht aanbod als gevolg van uitbreiding kleinschalige bedrijventerreinen Nota bene: het gaat hier niet om alleen verhuizingen van en naar bedrijventerreinen, maar om verhuizingen van alle bedrijven. Dit geeft echter wel een goed beeld van de relaties die er bestaan tussen de Zeeuwse regio’s.

25

In de regio Walcheren is circa 31,5 hectare bedrijventerrein uitgeefbaar (bron: IBIS, 2015 en provincie Zeeland). Het gaat om de volgende terreinen: • Karreveld in Koudekerke (1,6 hectare): bedrijventerreinen in de gemeente Veere zijn alleen bedoeld voor uitbreiding van Veerse bedrijven. Dit is opgenomen in het bestemmingsplan bedrijventerreinen. Karreveld vormt hierop een uitzondering. Onder voorwaarden kunnen zich hier kleine en middelgrote bedrijven van buiten vestigen (milieucategorie 3.2). • Mortiere in Middelburg (6,8 hectare): geschikt voor hoogwaardige bedrijvigheid (milieucategorie 3.2). • Arnestein in Middelburg (ca 0,5 hectare): gemengd terrein, nog beperkt ruimte uitgeefbaar (milieucategorie 5.1). • Poortersweg in Vlissingen (7,5 hectare): functioneel bedrijventerrein voor (zwaardere) industriële bedrijven. Een deel van de op dit terrein uitgeefbare grond is bestemd voor de vestiging van een marinierskazerne (milieucategorie 5.1). • Souburg in Vlissingen (circa 10 hectare). Modern grootschalig bedrijventerrein met zichtlocaties aan de A58. Kavels zijn minimaal 0,5 hectare (milieucategorie 4.2). • Kenniswerf in Vlissingen (5 hectare). Bedoeld voor lichte bedrijvigheid, kantoorachtige bedrijven en maatschappelijke functies (campus hogeschool).

In de gemeente Tholen is in totaal ruim 10 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein (bron: bedrijventerreinprogramma gemeente Tholen). Alleen Welgelegen is als grootschalig bedrijventerrein aangewezen. De uitgeefbare voorraad op dit terrein is circa 6 hectare. Er is een voorontwerp bestemmingsplan voor een uitbreiding met circa 15 hectare. Dit terrein ligt gunstig ten opzichte van de nieuwe A4 en is specifiek bestemd voor (grootschalige) logistiek. Figuur 7: Concurrerend aanbod in de Bevelanden, Walcheren en Tholen

Bron: Openstreepmaps. Bewerking Stec Groep (2016).

Marktkansen voor bedrijventerreinen Schouwen-Duiveland Het potentieel concurrerend aanbod in de regio’s rond Schouwen-Duiveland is aanwezig op grootschalige bedrijventerreinen. In Vlissingen en Middelburg is ruimte voor hogere milieucategorieën dan op Straalweg II en Bruinisse. Voor logistieke bedrijven zijn terreinen in Goes, Vlissingen en Middelburg, maar bijvoorbeeld ook Tholen, overwegend gunstiger gelegen door de directe aansluiting op de A58 (en nieuwe A4). Bedrijventerrein Mortiere biedt een vergelijkbaar aanbod als Business Park. Tegelijkertijd constateren we dat onze gemeente en de omringende regio’s weinig verhuisdynamiek is en de bedrijven sterk lokaal gebonden zijn. (Concurrerend) aanbod in de omringende gemeenten hoeft daarom geen groot probleem te zijn. Het gros van het aanbod bedrijventerreinen in Schouwen-Duiveland zal dus opgenomen (moeten) worden door groeiende, lokale bedrijven die verplaatsen naar een regionaal bedrijventerrein.

26

3.3 Confrontatie van vraag en aanbod We constateren dat er in Schouwen-Duiveland maximaal 10 hectare vraag naar bedrijventerrein is in de periode tot 2025. Die bestaat uit uitbreidingsvraag: ‘autonome ‘ groei van lokale bedrijven. Daartegenover staat een aanbod van 14 hectare. De 14 hectare is wel exclusief de wijzigingsbevoegdheid voor het deel van Straalweg II. Als we vraag (10 hectare) en aanbod (14 ha) confronteren, dan constateren we dat er per saldo sprake is van een overaanbod van 4 hectare in de planperiode 2016-2025. In onderstaande figuur zijn vraag en aanbod uitgesplitst naar type terrein9. Figuur 8: Confrontatie vraag en aanbod naar type terrein Vraag (hectare) Aanbod (hectare) Hoogwaardig 1 2 Modern gemengd 5 5,4 Functioneel 4 6,6 Totaal 10 14

Saldo (hectare) 1 0,4 2,6 4

Bron: Stec Groep (2016).

Er lijkt op basis van de aannames over aanbod (zie voetnoot 9) vooral overaanbod in hoogwaardig en functioneel terrein. Relatief is het overaanbod het grootst voor het segment hoogwaardig. Er is 100% meer aanbod dan geraamde vraag. In absolute aantallen valt vooral het overaanbod aan functioneel terrein op, circa 2,6 ha overaanbod. Mocht er meer vraag naar modern-gemengd terrein ontstaan dan geraamd biedt Straalweg II de mogelijkheid tot flexibiliteit. Eventuele schaarste in dit segment is dan ook relatief eenvoudig op te vangen. Het aanbod op bedrijventerrein (1,8 hectare) Bruinisse bestaat deels uit natte kavels. De vraagraming laat zien dat er circa 1,5-2 hectare uitbreidingsvraag is naar dit soort kavels in de gemeente SchouwenDuiveland. Vraag en aanbod zijn hier dus in evenwicht. Twee kanttekeningen kunnen hierbij worden gemaakt. Ten eerste staat de huidige verkaveling maar beperkt echt watergebonden kavels toe. Het bedrijventerrein richt zich met name op watergerelateerde bedrijven. Ten tweede is alleen de lokale vraag vanuit Schouwen-Duiveland geraamd. Maar de specifieke vraag naar natte kavels kent mogelijk een ruimere marktregio omdat het een erg specifiek type terrein is. Om dat definitief vast te stellen is meer marktonderzoek nodig10. Voor nu kan worden geconcludeerd dat er evenwicht is in het aanbod aan natte bedrijfskavels.

Omdat een deel van de 1,8 ha aanbod op Bruinisse als ‘droge’ kavels kan worden beschouwd, kan dit evenwicht ook omslaan in een tekort. Een uitgebreider onderzoek naar de plannen voor de uitbreiding van Bruinisse is nodig om dit nader in beeld te brengen. 9

10

We gaan uit van de volgende aannames met betrekking tot het aanbod. Het aanbod op Straalweg en Bruinisse is overwegend functioneel terrein (incl.nat) (75%). Daarnaast is er ruimte voor modern-gemengd terrein (25%). Op Business Park is het aanbod voor 60% hoogwaardig, en 40% moderngemengd. Het aanbod op Gouwepoort is gericht op het segment modern-gemengd. Voor verdere uitbreiding van bedrijventerrein Bruinisse is ook een Ladderonderbouwing nodig. De vraagraming die voor dit bedrijventerreinprogramma is gemaakt is weliswaar een eerste aanzet, maar geen volledige Ladderonderbouwing.