CVS Motie voorkomen verdringing (jonge) inwoners op de woningmarkt bijlage 2

BIJLAGE Koopwoningen voor mensen met lokale binding

Meer Nederlandse gemeenten onderzoeken deze optie,

Iedereen is welkom op Schouwen-Duiveland, maar er

met wisselende conclusies. Ook in Vijfheerenlanden

moeten ook voldoende woningen zijn voor eilanders.

vraagt de raad naar mogelijkheden om eigen inwoners

Daarom zoekt de gemeente naar instrumenten om ook

voorrang te kunnen geven, maar de gemeente conclu-

hen te helpen. Dit is juridisch gezien een lastige kwes-

deert dat dat niet is toegestaan. Zij moeten concurre-

tie. In de aangepaste Huisvestingswet uit 2014 staat dat

ren met woningzoekenden van buiten.11 In de raad van

er zo weinig mogelijk regulering op de koopmarkt moet

de Brabantse gemeente Meierijstad gaan stemmen op

plaatsvinden. Alleen voor de Waddeneilanden geldt een

om bijvoorbeeld de helft van alle nieuwbouwwoningen

uitzonderingspositie: daar is een sociaal koopsegment,

aan dorpsbewoners te verkopen. Ook zij lopen echter

met maximumprijzen van 600.000 euro op Texel en

aan tegen wettelijke beperkingen.12

471.000 euro op Terschelling. Volgens een wethouder aldaar blijft een belangrijk deel van de woningmarkt zo

Er zijn ook gemeenten die wel kansen zien. Drechterland

beschikbaar voor de eilanderfamilies, en zou de lokale

wil dorpsbewoners voorrang geven bij nieuwbouw, dan

woningmarkt zonder deze maatregel een drama zijn.

mensen uit de rest van de gemeente en daarna pas

De gemeente Amsterdam wil ook graag een dergelijke

mensen van buiten.13 Volgens een artikel in het Noord-

constructie invoeren, waarbij woningen onder een

hollands Dagblad mag dit van Vereniging Eigen Huis

bepaald prijsniveau alleen gekocht mogen worden door

omdat de gemeente zelf eigenaar is van de grond.14

mensen met een huisvestingvergunning. Die krijg je bij

Navraag bij VEH levert geen uitsluitsel op over wat er

sociale of economische binding. Volgens een raadslid

precies kan en mag. Een woordvoerder spreekt van

hebben starters nu geen schijn van kans en moeten

pionieren. De gemeente kan het niet afdwingen bij een

Amsterdammers hun buurt of zelfs de stad uit, maar

ontwikkelaar, maar afspraken maken kan wel. Zonder

verhindert de Huisvestingswet adequaat ingrijpen.10

een rechterlijke uitspraak blijft dit een grijs gebied.

BIJLAGE

VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 25

BIJLAGE De minister onderzoekt op dit moment de ruimte voor

De gemeente Zaanstad lijkt het verst gevorderd te zijn.

van minimaal € 32.000,- tot maximaal € 45.000,- en

gemeenten om voorrang te geven aan eigen inwoners.15

De wens is daar om meer sociale koopwoningen te

starter of huurder op de woningmarkt zijn.”20 In de be-

Daaruit blijkt impliciet dat die ruimte er nu nog niet is.

bouwen voor huishoudens met een bruto jaarinkomen

grippenlijst wordt een starter vervolgens gedefinieerd

tussen 32.000 en 45.000 euro. Zaanse woningzoeken-

als “een ingezetene die (…).” Een ingezetene is iemand

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een voorrangs-

den die een sociale huurwoning achterlaten en Zaanse

die de afgelopen twee jaar óf acht van de afgelopen

beleid geschreven voor eigen woningzoekenden. Zij

starters moeten voorrang krijgen bij de verkoop.17 De

vijftien jaar woonachtig geweest in Zaanstad. Zo is de

krijgen “in principe” dertien weken voorrang op sociale

gemeente wil dit vastleggen in de doelgroepenverorde-

lokale bindingseis via de begrippenlijst vastgelegd. De

koopwoningen, met een getrapte prioriteringsvolgorde.

ning.18 In het daarvoor opgestelde raadsvoorstel wordt

gemeente richtte zelf een bv op, BKZ (Betaalbare Koop-

Zo wordt er niemand uitgesloten, stelt de gemeente,

verder ingegaan op de juridische onderbouwing.19

woningen Zaanstad), met een kant-en-klaarmodel voor

maar maken lokale woningzoekenden wel de grootste

Afwijken van het recht op vrije vestiging zou mogen,

sociale koopwoningen. De koper krijgt een uitgestelde

kans op een betaalbare koopwoning.16 Ondanks na-

mits gemotiveerd en onderbouwd wordt dat er een

betaling en inkomensafhankelijke erfpachtcanon, die

vraag is de status van dit beleidsplan nog onduidelijk.

legitiem doel wordt nagestreefd, dat dit doel door de

later helemaal kan worden afgekocht. Zo hoeft voor

In de lokale doelgroepenverordening is geen sprake

regeling wordt gediend, dat er geen ander middel is

een woning van 200-250.000 euro aanvankelijk maar

van voorrang voor inwoners van de eigen gemeente.

dat minder inbreuk maakt en waarom de inbreuk

100.000 euro geleend te worden. Ontwikkelaars mogen

proportioneel is in relatie tot het doel. De gemeente

de BKZ-woning inzetten voor sociale koop. De komende

“In ons land voltrekt zich een woonramp.”

Zaanstad denkt aan deze voorwaarden te voldoen.

drie jaar zijn er afspraken gemaakt voor 220 woningen.

In de Zaanse (begin 2020 door de raad goedgekeurde)

Zo blijft onduidelijkheid wat er precies kan en mag om

doelgroepenverordening staat: “de doelgroep voor

eigen inwoners te bedienen. Veel gemeenten zijn met

sociale koopwoningen is een huishouden die op het

dit vraagstuk bezig, maar de meesten ondernemen nog

moment van de start van de verkoopprocedure voor de

geen concrete stappen. Zaanstad is een uitzondering.

Wethouder Wonen van de gemeente Zaanstad in 2020

desbetreffende woning een gezamenlijk inkomen heeft

Het is pionieren, maar kan wel tot resultaten leiden.

BIJLAGE

VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 26

BIJLAGE Alternatieven buiten wet- en regelgeving om

Collega-corporatie Woongoed laat kopers in Zeeuws-

Ameide ziet ook collectief particulier opdrachtgeverschap

Particuliere verkopers zijn vrij om te kiezen aan wie zij

Vlaanderen solliciteren naar hun verkoopwoningen, om

(CPO) als mogelijkheid om eigen inwoners te bedienen.

hun woning verkopen. Een dorpsraad op het eiland

zo starters meer kans te geven. Beleggers en mensen

CPO valt onder organische gebiedsontwikkeling.29 Het

geeft aan dat woningen vaak lokaal verkocht worden,

die het huis recreatief willen gebruiken staan achteraan

eindresultaat krijgt geleidelijk vorm en toekomstige

nog voordat de makelaar het spreekwoordelijke bord in

in de rij. De corporatie vindt het belangrijk dat jonge

bewoners werken het plan samen (met begeleiding) uit.

de tuin kan plaatsen. Verkopers kunnen er bewust voor

mensen voor langere tijd in de regio blijven wonen en

CPO betekent dus ook meer onzekerheid en een langer

kiezen om hun huis niet bij het grote publiek aan te

de leefbaarheid van het dorp overeind willen houden.26

traject, maar is wel bij uitstek geschikt voor mensen uit

bieden, maar te kiezen voor een starter of zoekende uit

Kandidaat-kopers moeten onder andere motiveren wat

de omgeving. In de gemeente West Betuwe is dit de

het eigen dorp of de regio. Lokale makelaars kunnen

hun binding met de streek is en waarom zij behoefte

reden om hiermee aan de slag te gaan, bevestigt een

daarbij helpen. Goed voorbeeld doet goed volgen.25

hebben aan de aangeboden woning.27

lokale wethouder.30 In de kleine stad Heukelum bouw-

Woningcorporatie Zeeuwland verkoopt haar betaalbare

De gemeente Boxtel wil eigen inwoners informeren

en in Asperen werden twaalf levensloopbestendige wo-

woningen vrijwel uitsluitend aan starters van het eiland.

over nieuwbouwhuizen voordat ze (bijvoorbeeld via

ningen in CPO gebouwd door eigen inwoners.31 Ook de

Qua prijs past bestaande bouw beter bij hun budget dan

Funda) breder onder de aandacht worden gebracht. De

gemeente Schagen promoot CPO actief richting haar ei-

nieuwbouw. Ze worden als zoete broodjes verkocht,

gemeente stelt niet mee te werken aan plannen van

gen inwoners en ondersteunt ze hierbij, en is daarmee

want de behoefte is groot. Mogelijk kan de corporatie

ontwikkelaars en/of makelaars als zij dit weigeren. Dit

een voorbeeld voor anderen.32

nog extra woningen verkopen, want de wachttijden

gaat minder ver dan een constructie zoals in Zaanstad,

voor de sociale huur zijn nog beperkt. Zeker als de

maar kan in de praktijk net zo effectief zijn. Ook bij een

Bouwen met CPO past bij een dorpsgerichte benadering

gemeente extra nieuwbouw gaat initiëren en Zeeuwland

bouwproject in Ameide (gemeente Vijfheerenlanden)

met kleinschalig wonen. De dorpsraden op Schouwen-

ook (een deel van) de sociale koopwoningen oppakt.

pleiten politieke partijen voor het eerder informeren

Duiveland onderschrijven deze behoefte en willen hier

De corporatie heeft een sleutelrol op de woningmarkt

van inwoners uit het dorp, bijvoorbeeld via de streek-

graag over meedenken. Alle gesproken belanghouders

en is een belangrijke partner voor de gemeente.

bladen. Dat kan met de bouwer worden afgesproken.28

steunen een sterkere regierol van de gemeente.

den twaalf jonge stellen hun starterswoningen in CPO

BIJLAGE

VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 27