CVS Motie voorkomen verdringing (jonge) inwoners op de woningmarkt bijlage 1 rapport
Tekst van het document
VOORKOMEN VAN VERDRINGING INSTRUMENTEN VOOR DE WONINGMARKT VAN SCHOUWEN-DUIVELAND in opdracht van
de gemeente Schouwen-Duiveland
INHOUD INLEIDING
3
VERKENNING
4
PROBLEEMSTELLING
10
INSTRUMENTEN
12
VERDIEPING
18
CONCLUSIES
21
BRONNEN
22
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 2
INLEIDING Schouwen-Duiveland is populair. De ruim 34.000
Deze vraag kunnen we niet beantwoorden zonder de
inwoners zijn verknocht aan het eiland. Families wonen
lokale situatie te begrijpen. Daarom maken we eerst
er al generaties lang. Vele recreanten en badgasten uit
een verkenning van de woningmarkt. Kwantitatief, op
de wijde omtrek trekken elke zomer weer naar de kust.
basis van beschikbare cijfers en eerder onderzoek. En
Rust en ruimte zijn er in overvloed. Zierikzee is als
kwalitatief, volgend uit conversaties met stakeholders.
historische havenstad een bekende trekpleister, maar
Met deze informatie formuleren we de daadwerkelijke
ook de kleine dorpen zijn op eigen wijze karakteristiek.
probleemstelling. Daarna kunnen we de beschikbare
De vele natuurgebieden lenen zich uitstekend voor
sturingsinstrumenten in kaart brengen en beoordelen
zowel ontspanning als inspanning. Het eiland heeft
of deze interessant en effectief zijn voor Schouwen-
geen treinverbinding, maar is via twee dammen, een
Duiveland. We kijken naar aantal krachtige combinaties
kering en een brug goed ontsloten voor autoverkeer.
en tot slot volgen onze conclusies en aanbevelingen. In de bijlagen staat nog aanvullende informatie.
“Mijn opa is in zijn hele leven twee keer van het eiland af geweest: in de oorlog en tijdens de watersnoodramp.” Een bewoner over zijn familieband met het eiland
Deze populariteit krijgt steeds meer een keerzijde. De lokale woningmarkt staat onder druk. Het aanbod koopwoningen is opgedroogd, waardoor de doorstroming stokt. Jonge inwoners kunnen niet opbieden tegen beleggers en bieders met overwaarde in de achterzak, waardoor er verdringing ontstaat. Dit stelt de gemeenteraad op 27 mei 2021 in een raadsbrede motie. De raad vraagt om advies over instrumenten en maatregelen waarmee invloed op de lokale woningmarkt kan worden uitgeoefend.
INLEIDING
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 3
VERKENNING In de motie van 27 mei 2021 stelt de raad o.a. dat:
Makelaars geven aan dat de markt in 2020 behoorlijk
Met overwaarde op een woning uit de Randstad is het
de vraag naar betaalbare woningen toeneemt en
op hol geslagen is, met snel stijgende prijzen en een
makkelijker bieden. Op Schouwen-Duiveland zijn de
de druk op de woningmarkt hoog is;
vraag die veel groter is dan het aanbod.1 De
prijzen lager en is het rustiger wonen. De reistijd is nog
woningen worden opgekocht door beleggers of
prijsstijgingen begonnen bij de lagere huizenprijzen,
te overzien en mensen kunnen meer thuiswerken. De
door mensen van buiten de gemeente;
maar zetten nu door op de hele woningmarkt.
meeste dorpsraden herkennen deze beweging, en niet
woningen worden gebruikt voor illegale toeristische
Economen van de Rabobank stellen dat de nood
alleen dicht bij de uitvalswegen. Het vermoeden is wel
(particuliere) verhuur;
inmiddels net zo hoog is als op veel plekken in de
dat veel mensen die vanuit de Randstad komen oor-
er beperkte capaciteit is c.q. wordt ingezet voor
Randstad.2 Ook de dorpsraden maken zich zorgen. Zij
spronkelijk Zeeuwse wortels hebben, of er al hun hele
handhaving op de verdringingsproblematiek;
spreken unaniem van grote krapte, met veel meer
leven op vakantie gaan. Dat is voor ons cijfermatig niet
er veel overboden wordt waardoor (jonge)
vraag dan aanbod. Woningen worden meestal
te staven. Feit blijft dat mensen van buiten de gemeen-
inwoners niet aan een woning kunnen komen;
onmiddellijk verkocht, soms zelfs zonder tussenkomst
te op dit moment in groten getale naar Schouwen-
hierdoor verdringing op de woningmarkt ontstaat.
van een makelaar.
Duiveland verhuizen. Zie de grafiek rechtsonder op
•
• • • • •
pagina 7. We onderzoeken deze stellingen door er bewijs en
Woningen worden opgekocht door beleggers of
aanwijzingen bij te zoeken, zowel kwantitatief als
door mensen van buiten de gemeente
Het aandeel beleggers lijkt mee te vallen. Er zijn wel
kwalitatief. Zo kunnen we de lokale situatie verkennen
Het lijkt vooral te gaan om mensen van buiten de
een aantal lokale partijen die actief investeren, maar
en toewerken naar een probleemstelling.
gemeente die naar Schouwen-Duiveland verhuizen. Het
niet op grote schaal. Het zou vooral gaan om
noorden van Zeeland ‘profiteert’ van de komst van
goedkopere woningen voor arbeidsmigranten. De
De vraag naar betaalbare woningen neemt toe
mensen uit de Randstad, klinkt het vanuit de
reguliere huurmarkt is relatief klein, zeggen zowel
en de druk op de woningmarkt is hoog
makelaarshoek.1 De migratiecijfers laten in 2020 een
makelaars als de woningcorporatie. Zeeuwen kopen
Zowel cijfermatig als in diverse gesprekken wordt
sterke stijging zien van het aantal vestigers van buiten
liever; huren zit ze niet in de genen. Het zullen vooral
bevestigd dat dit ook op Schouwen-Duiveland speelt.
het eiland: van 1.187 naar 1.418 huishoudens.
mensen zijn met een acute woningvraag.
VERKENNING
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 4
VERKENNING
VERKENNING
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 5
VERKENNING
Woningen worden gebruikt voor illegale
Er wordt veel overboden waardoor (jonge)
toeristische (particuliere) verhuur
inwoners niet aan een woning kunnen komen
Schouwen-Duiveland gestaag terug, van ruim 700 naar 100 nu.
In tegenstelling tot reguliere verhuur is toeristische ver-
Ook in Zeeland is overbieden de norm geworden. In
Doordat het aanbod terugloopt neemt de druk op de markt toe.
huur wel populair op Schouwen-Duiveland. Dit is vanuit
2020 verdubbelde het aantal huizen dat boven de
Funda, waarvan er 31 beschikbaar en 50 in onderhandeling zijn.
het bestemmingsplan verboden, maar op verschillende
vraagprijs verkocht werd, naar 46 procent in het laatste
Waarde woningen
plekken nog wel de praktijk.6 Vooral grote woningen in
kwartaal. Makelaars schatten dat cijfer zelfs nog hoger
De gemiddelde WOZ-waarde stijgt al jaren, maar niet extreem.
de westhoek zijn populair. Doordat verhuur zo lucratief
in. Woningzoekenden geven aan dat ze telkens
De gemiddelde vraagprijs van aangeboden woningen is met
is zijn mensen sneller geneigd om zich niet aan de
overboden worden, ook al zitten ze zelf ruim boven de
name in 2020 sterk gestegen. Er zijn nog geen aanwijzingen
regels te houden.
vraagprijs.1 Alle doelgroepen hebben hier last van,
Grafieken op pagina 5 o
Aanbod koopwoningen Sinds 2016 loopt het aanbod beschikbare koopwoningen op
Op het moment van schrijven (juli 2021) staan er 81 huizen op o
Dat kan te maken hebben met het beperkte aantal transacties.
dat deze stijging in 2021 afvlakt; eerder het tegenovergestelde. o
Gemiddelde vraagprijs woningen
Het runnen van een B&B met maximaal vijf bedden is
lokale starters en jonge gezinnen daardoor tussen wal
per gemeente laten duidelijk de ontwikkeling tussen 2016 en
overigens wel toegestaan, bijvoorbeeld via Airbnb. Dan
en schip vallen. Zij hebben niet het budget dat mensen
moet de verhuurder er zelf wonen, maar dat mag ook
van buiten de gemeente wel kunnen meebrengen.
2021 zien. De donkerblauwe hoogste categorie verspreidt zich vanuit de Randstad als een olievlek over midden-Nederland. Schouwen-Duiveland hoort daar met gemiddeld 2.944 euro per
in een vrijstaand bijgebouw zijn. Er zijn dus nog wel
m2 nog niet bij, maar dat lijkt in deze markt een kwestie van tijd.
mogelijkheden om (grotere) woningen voor recreatieve
Hierdoor ontstaat verdringing op de woning-
verhuur in te zetten.
markt
Van het huidige aanbod op Funda is de gemiddelde vraagprijs 487.000 euro. De mediaan van de vraagprijzen is 395.000 euro. o
maar vanuit de dorpsraden komt het signaal dat vooral
Deze twee kaarten met de gemiddelde vraagprijs van woningen
Verdringing ontstaat wanneer een bepaalde groep de
Woningen naar eigendom Vergeleken met het gemiddelde van heel Nederland zijn er op
Capaciteit voor handhaving op de verdringings-
ruimte inneemt van een andere groep. Het is een feit
overige huur nam tussen 2012 en 2020 licht af. Daaruit blijkt
problematiek is beperkt/wordt beperkt ingezet
dat de groep instromers van buiten de gemeente sterk
dus niet dat beleggers meer woningen zijn gaan kopen om te
In de praktijk blijkt het verhuurverbod moeilijk te
is toegenomen, waardoor dat aanbod niet beschikbaar
handhaven.6 De gemeente verwacht dit jaar meer
is voor eilanders. Het is duidelijk dat dit als verdringing
resultaat door er extra prioriteit aan te geven.5
wordt ervaren, zeker voor/door jonge inwoners.
Schouwen-Duiveland relatief veel koopwoningen. Het aandeel
verhuren. Ook het aandeel sociale huurwoningen is lager dan het landelijke gemiddelde. Huren zit Zeeuwen niet in de genen, zo blijkt ook uit deze grafiek.
VERKENNING
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 6
VERKENNING Aantallen en leeftijden vertrekkers van Schouwen-Duiveland 37
955
1046
955
34 562 32
2011
602
558 33
2012
2013
2014
1185
1020 34
1037
1008
560
510
524
2015
37
36 35
2016
583
2017
Totaal aantal
Aantal jonger dan 30
Gemiddelde leeftijd
Aantallen en leeftijden vertrekkers van Schouwen-Duiveland
Aantallen en leeftijden verhuizingen binnen Schouwen-Duiveland 37
1063
511
2018
40
36
2019
2063
1046
1068
536
526
2020
1696 38
1732
813
36 834
2011
2012
1918
40 2066
37 903
2013
37
875
2014
1998
2015
2016
2078 39
2087 38
877
874
40 2173
37
910
884
867
2043
2017
2018
2019
927
2020
Aantallen en leeftijden vestigers van buiten Schouwen-Duiveland Het aantal vertrekkers is al tien jaar redelijk stabiel. Ook de groep jonger dan 30 blijft ongeveer gelijk. De
38
gemiddelde leeftijd van de vertrekkende groep is in tien jaar tijd toegenomen van 32 naar 37 jaar. Hieruit blijkt
33
dus niet dat er nu meer jongeren vertrekken dan voorheen.
36
Aantallen en leeftijden verhuizingen binnen Schouwen-Duiveland
992
933
938
456
493
450
35
36
1051
1041
522
494
40 1418
39
36 1130
36 1217
38 1246
1187
524
570
530
483
Het aantal verhuizingen binnen de gemeente is de afgelopen tien jaar geleidelijk opgelopen van 1.696 in 2011 naar 2.087 in 2020, met vooral van 2012 naar 2013 een sterke toename. In dat jaar steeg ook de gemiddelde leeftijd van de verhuizers. We zien in de cijfers van 2020 geen effect van de huidige krapte op de woningmarkt.
548
Aantallen en leeftijden vestigers van buiten Schouwen-Duiveland Het aantal vestigers van buiten de gemeente nam in 2020 sterk toe. Dat is een duidelijke aanwijzing voor verdringing van andere groepen. We zien op dit moment nog geen verband met de groep jongeren. Dat is wel een groot risico als de huidige krapte op de markt aanhoudt.
VERKENNING
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 7
VERKENNING Uit verschillende hoeken klinkt het geluid dat jongeren nu wegtrekken omdat zij geen passende woonruimte kunnen vinden, bijvoorbeeld in Bruinisse.9 De jeugd
wordt wel gezien als de toekomst van het eiland. Maar het is ook een feit dat jongeren al sinds de jaren ’80 wegtrekken, ook toen er wel veel woningaanbod was.7 Daardoor vergrijst de achterblijvende bevolking.8 Er wordt gevreesd voor personeelstekorten in bijvoorbeeld de horeca en de zorg. Maar een deel van de jongeren zal de gemeente en de provincie hoe dan ook verlaten.
Om te gaan studeren, elders te werken of de wijde wereld in te trekken. In de cijfers is zien we nog geen
Vraag in de dorpen
vooral behoefte aan koopwoningen of vrije kavels.
Zowel makelaars als dorpsraden roepen op om niet
Mensen tussen de 60 en 80 zoeken een appartement.
alle nieuwbouw te concentreren in Zierikzee en de
Ook in ‘Bru’ zijn er volgens de dorpsraad onvoldoende
groeikernen, maar die te spreiden over het eiland.
starterswoningen. Er worden geen betaalbare wonin-
De dorpsraden van Scharendijke en Bruinisse hebben
gen of woningen voor doorstromers gebouwd. Uit het
recent de lokale woningvraag onderzocht. In Scha-
onderzoek blijkt dat jongeren wel graag willen blijven.
rendijke zijn enkele tientallen woningzoekenden,
De dorpsraad ziet Bruinisse een “slaapdorp” worden,
waarvan twee derde in de categorie 20-30 jaar. Er is
maar met te weinig huizen om dit te bestendigen.
Het aantal interne verhuizingen binnen Zeeland in 2020; voor Schouwen-Duiveland is het beeld vergelijkbaar met de periode 2011-2019
Verhuizingen binnen Zeeland, 2020
verband tussen enerzijds de instroom van buiten de gemeente en anderzijds het aantal vertrekkers jonger dan 30 of de gemiddelde leeftijd van vertrekkers. Dat is echter wel een risico voor de langere termijn. Op de huurmarkt zijn er weinig signalen die wijzen op verdringing. Zoals gezegd kopen Zeeuwen over het algemeen liever. Vraag en aanbod zijn beperkt, vooral in de dorpen. De wachttijd voor een sociale huurwoning is zes tot achttien maanden; relatief heel kort.
VERKENNING
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 8
VERKENNING Conclusie Alle punten van de raad zijn (in meer of mindere mate) juist. Het gaat daarbij wel specifiek om de
koopmarkt, want voor huurwoningen is weinig interesse en zijn de wachttijden relatief kort. Het aandeel beleggers lijkt mee te vallen; wel zijn er signalen dat de toeristische verhuur een hoge vlucht neemt en de handhaving strenger kan. Vooral kopers van buiten de gemeente komen sinds 2020 in groten getale naar het eiland.
Starters kunnen niet opbieden tegen mensen met overwaarde in de achterzak, waardoor zij moeilijker aan een woning kunnen komen. Hierdoor ontstaat dus inderdaad verdringing op de woningmarkt van Schouwen-Duiveland.
Kanttekening: deze verdringing leidt nog niet zichtbaar tot een hogere uitstroom van jongeren. De aantallen zijn redelijk stabiel. Dit is echter wel een risico voor de komende jaren, wanneer de huidige situatie op de woningmarkt aanhoudt.
VERKENNING
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 9
PROBLEEMSTELLING Handhaving?
De gemeenteraad roept op tot ingrijpen en wil weten
Toenemende instroom van buiten de gemeente
(Illegale) recreatieve verhuur
Opkopende beleggers
Regelgeving?
welke mogelijkheden daartoe bestaan. Het lastige is dat de korte en de lange termijn niet bij elkaar komen.
Lage rentestand
Te weinig passend aanbod
Al jaren verlaten jongeren het eiland en is er sprake van een krimpprognose voor de langere termijn. Dat betekent ook beperkt ruimte voor nieuwbouwwoningen. Desondanks kwamen er tussen 2014 en 2020 netto 650 woningen bij, maar de woningmarkt is de afgelopen jaren onverwacht sterk aangetrokken. Daardoor is de vraag nu op veel plaatsen veel groter dan het aanbod,
Niet voldoende - aantallen - spreiding - betaalbaar - levensloopbestendig
Te weinig passende nieuwbouw Leegloop dorpen
ook op Schouwen-Duiveland. Doordat er weinig passend aanbod is voor ouderen stokt ook de doorstroming. Het gevolg is dat jongeren geen huis meer kunnen vinden. De raad is bezorgd dat deze verdringing op termijn leidt tot het vertrek van meer jongeren. Dat zou een vicieu-
"Anticipeerregio? Wanneer gaan we anticiperen dan?"
Krimpprognose lange termijn
VERDRINGING OP SCHOUWENDUIVELAND
Scholen en sportclubs verdwijnen
Ouderen stromen niet door
Personeelstekort zorg en horeca
Koopmarkt op hol "Twee dingen: starters komen niet aan bod en ouderen kunnen niet weg."
Jongeren vinden geen huis
ze cirkel betekenen met nog meer krimp en vergrijzing. Op dit moment laten de cijfers deze ontwikkeling nog niet zien. De toenemende instroom wordt deels veroorzaakt door corona, en dat speelt pas sinds 2020. Omdat
Negatief verhuissaldo
Geboortetekort en vergrijzing
Jongeren verlaten het eiland
Risico!
de onzekerheid en het risico zo groot zijn is het legitiem om nu toch al in te willen grijpen op de woningmarkt. Jongeren gaan studeren
PROBLEEMSTELLING
Jongeren vinden elders werk
Jongeren willen iets anders
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 10
-
PROBLEEMSTELLING
Toenemende instroom van buiten de gemeente
(Illegale) recreatieve verhuur
Handhaving?
Simpel gezegd zien we twee manieren, twee routes om
Opkopende beleggers
Regelgeving?
het verdringingsprobleem aan te vliegen.
Enerzijds: het woningaanbod vergroten.
+
Gericht toevoegen van nieuwbouw voor kwetsbare groepen, met name ouderen en starters. Voor nieuwbouwwoningen zijn er veel aanvullende sturingsinstrumenten. Nadeel is dat het veel tijd kost om daadwerkelijk aanbod toe te voegen.
Niet voldoende - aantallen - spreiding - betaalbaar - levensloopbestendig
+ Te weinig passende nieuwbouw Leegloop dorpen
Anderzijds: sturen in de woningvraag.
-
Instrumenten inzetten om te zorgen dat het bestaande aanbod anders verdeeld wordt. Vragende partijen die verdringen moeten daarmee beperkt worden, zodat
"Anticipeerregio? Wanneer gaan we anticiperen dan?"
Lage rentestand
Te weinig passend aanbod
Krimpprognose lange termijn
VERDRINGING OP SCHOUWENDUIVELAND
Scholen en sportclubs verdwijnen
Ouderen stromen niet door
Personeelstekort zorg en horeca
Koopmarkt op hol "Twee dingen: starters komen niet aan bod en ouderen kunnen niet weg."
Jongeren vinden geen huis
jonge eilanders ook een kans krijgen. Nadeel is vaak de beperkte effectiviteit.
Schouwen-Duiveland hoeft niet te kiezen tussen deze
Negatief verhuissaldo
Geboortetekort en vergrijzing
Jongeren verlaten het eiland
Risico!
routes. Voor maximaal resultaat zijn ze allebei nodig. We analyseren de beschikbare instrumenten per route. Jongeren gaan studeren
PROBLEEMSTELLING
Jongeren vinden elders werk
Jongeren willen iets anders
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 11
INSTRUMENTEN
+ Het aanbod vergroten
In gebruik?
Interessant?
Effectief?
Termijn?
Door wie?
Actief grondbeleid
Beperkt
Ja
Ja
Lang
Gemeente
Grond in erfpacht(/huurkoop)
Beperkt
Ja
Ja
Lang
Gemeente
Doelgr. in bestemmingsplan
Nee
Ja
Ja
Lang
Gemeente
Doelgroepenverordening
Nee
Ja
Ja
Lang
Gemeente Corp.&SHZ/Gem.
Prestatieafspraken
Beperkt
Ja
Ja
Kort/Lang
Tijdelijke woningen
Beperkt
Ja
Ja
Middellang
Combinatie
Zelfbewoningsplicht
Beperkt
Ja
Beperkt
Kort/Lang
Corp./Gem.
Antispeculatiebeding
Nee
Ja
Beperkt
Kort/Lang
Corp./Gem.
Huisvestingsverordening
Ja
Ja
Ja
Kort
Gemeente
Instrumenten
Sturen in de vraag
INSTRUMENTEN
Uitgestelde betaling
Beperkt
Ja
Ja
Kort/Lang
Corporatie
Bewoning recreatiewoningen
Beperkt
Beperkt
Ja
Kort
Gemeente
Starterslening
Ja
Ja
Beperkt
Kort
Gemeente
Verbod toeristische verhuur
Nee
Ja
Beperkt
Kort/Middellang
Gemeente
Opkoopbescherming
Nee
Ja
Beperkt
Kort/Middellang
Gemeente
Leegstandsverordening
Nee
Ja
Beperkt
Middellang
Gemeente
Leegstandsvergunning
Ja
Nee
Nee
Kort
Gemeente
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 12
+
INSTRUMENTEN Het aanbod vergroten Instrument
Toelichting
Toepassing
Voordelen
Nadelen
Termijn
Actief grondbeleid
Met actief grondbeleid heeft de gemeente de regie bij ontwikkeling en voert zelf de grondexploitatie uit. De gemeente heeft (of verwerft) de grond, laat die bouw-/woonrijp maken en geeft de grond uit aan ontwikkelaars of particulieren (individueel/CPO).
Enerzijds om grote uitleglocaties van de grond te krijgen, anderzijds voor kleinschalige toevoegingen in kernen. Geschikt voor organische ontwikkeling, bijvoorbeeld via collectief-particulier opdrachtgeverschap. Eigen grond kan ook goed tijdelijk bestemd worden.
Via actief grondbeleid kan de gemeente zelf sturen op aantal, locatie, omvang en invulling van ontwikkelingen. Zo kunnen lokale doelen en wensen worden gediend. Geschikt voor ontwikkeling met hoge prioriteit en/of een groot maatschappelijk belang.
Actief grondbeleid kan financieel risico meebrengen voor de gemeente, zoals we in crisistijd zagen. De gemeente wordt ook en marktpartij en krijgt zo twee petten op. Een visie op grondbeleid, expertise in eigen huis en financiële buffers zijn vereist.
Actief grondbeleid past bij de huidige druk op de markt. Wellicht eerst op kleinere schaal met beperkte risico’s in de dorpskernen. Met de juiste expertise kan dit binnen een jaar opgezet zijn. Het bouwproces dat daarna volgt zal drie tot tien jaar in beslag nemen.
Grond in erfpacht (/huurkoop)
Erfpacht is het recht om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken, voor een bepaalde periode. De grond blijft eigendom van de erfverpachter. Die ontvangt jaarlijks een vergoeding (canon) voor het gebruik van de grond. Kan worden afgekocht.
Erfpacht is geen populair instrument. Het grootste deel van de erfpachtwoningen staat in Amsterdam, veelal met een lang afgekochte canon. Ook daar stapt men ervan af. Als middel voor prijsverlaging bij aanschaf bruikbaar, maar vooral voor tijdelijke woningen.
Erfpachtgrond hoeft niet te worden gekocht en dus ook niet te worden gefinancierd. Zo krijgen potentiële kopers extra ruimte voor het financieren van de woning zelf. Ook geschikt voor tijdelijke woningen met het oog op potentiële toekomstige krimp.
Voor de gemeente is het nadelig dat de grondwaarde niet direct betaald wordt en dus ook niet elders ingezet kan worden. Ook kunnen er administratieve kosten zijn. Kopers kunnen minder happig zijn om woningen op erfpachtgrond te kopen.
Met tijdelijke woningen op erfpachtgrond (met of zonder canon) kan de gemeente snel schakelen, buiten de bouwtiteldiscussie om. Grond bouwrijp maken duurt in de regel ongeveer zes maanden. Het bouwen daarna weer drie tot maximaal tien jaar.
Doelgroepen in bestemmingsplan
In het bestemmingsplan kan de gemeente vastleggen hoe gronden gebruikt en bebouwd mogen worden. Vanuit de Wro mag ook het aandeel woningen per categorie worden bepaald. In het bestemmingsplan mogen alleen ruimtelijk relevante zaken staan.
De gemeente bepaalt per gebied de gewenste verdeling voor in het bestemmingsplan. Later kan ook, via een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. Het maximumbedrag voor sociale koop is 325.000 euro (de NHGgrens) en er gelden inkomensgrenzen.
De gemeente kan in het bestemmingsplan percentages vaststellen voor sociale huur, sociale koop, middenhuur en particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels). Zo is de gewenste mix en specifiek aanbod voor kwetsbare doelgroepen gegarandeerd.
Vooraf vastleggen in het bestemmingsplan laat weinig ruimte over voor flexibiliteit en aanpassingen later, bijvoorbeeld door veranderde marktomstandigheden. Het kan nadelig zijn voor de grondexploitatie of de bereidheid van ontwikkelaars om te bouwen.
Het bepalen van de gewenste verdeling en het opnemen in een bestemmingsplan kost weinig tijd. Kan alleen voor projecten die nog moeten starten, dus voordat de huizen er staan zijn er wel jaren voorbij. Minimaal zo’n drie jaar, maar eerder vijf tot tien jaar.
Doelgroepenverordening
Met een doelgroepenverordening aanvullend op het bestemmingsplan waarborgt de gemeente dat woningen voor een bepaalde periode behouden blijven voor de gekozen doelgroepen en prijsklassen. Verplicht als het bestemmingsplan doelgroepen benoemt.
Voor de categorieën sociale huur en middeldure huur geldt een termijn van ten minste tien jaar. Vaak wordt voor 15 of 25 jaar gekozen. Voor sociale koop geldt juist een maximum van tien jaar. Er zal wel actief gehandhaafd moeten worden.
Per doelgroep kan de gemeente bepalen hoe lang de te bouwen woningen voor hen beschikbaar moeten blijven. Zo is er voor langere tijd passend aanbod voor kwetsbare doelgroepen. De gemeente schept zo duidelijkheid en voorkomt speculatie.
Vooral de categorie sociale koop wordt bediscussieerd. Het maximumbedrag van 325.000 euro is te hoog voor veel starters en zou moeten worden beperkt. Een maximumbedrag biedt nog geen garantie dat er daadwerkelijk een kwetsbare zoekende kan kopen.
Hiervoor geldt hetzelfde als bij het bestemmingsplan. Het opstellen van een doelgroepenverordening is niet wat tijd kost, maar wel het bouwen van de woningen nadat de verordening is vastgesteld. Hiervoor geldt dezelfde horizon van drie tot tien jaar.
INSTRUMENTEN
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 13
+
INSTRUMENTEN Het aanbod vergroten Instrument
Toelichting
Toepassing
Voordelen
Nadelen
Termijn
Prestatieafspraken
De gemeente, Zeeuwland en huurdersorganisatie SHZ kunnen afspraken maken over nieuwbouw: aantallen, locaties en doelgroepen. Ook hoeveel woningen er worden verkocht en met welke voorwaarden. Corporaties mogen (tijdelijk) ook weer koop bouwen.
De gemeente maakt een woonvisie als basis voor de prestatieafspraken. Het bod van Zeeuwland is gebaseerd op eigen strategische keuzes, in overleg met de huurdersorganisatie. De afspraken zijn leidend maar niet bindend. Wat Zeeuwland kan doen is bepalend.
Zeeuwland is een belangrijke maatschappelijke partner voor de gemeente die niet voor maximale opbrengst zal gaan. Gezamenlijk kunnen gemeente en corporatie zorgen voor betaalbaar duurzaam aanbod van goede kwaliteit, zowel huur als (betaalbare) koop.
De prestatieafspraken zijn geen wondermiddel. Zeeuwland moet binnen de financiële ratio’s blijven en kan voor grond niet de marktwaarde betalen. Er is weinig vraag naar huurwoningen op Schouwen-Duiveland, en verhuren is wel de hoofdactiviteit van Zeeuwland.
Elk jaar maken de gemeente, Zeeuwland en SHZ prestatieafspraken voor het komende jaar, met een doorkijk voor de langere termijn. Bouwen voor koop gaat jaren duren, maar (extra) verkoop uit bestaande bouw zou het aanbod direct kunnen vergroten.
Tijdelijke woningen
Tijdelijk wonen kan gaan over verplaatsbare woningen, tijdelijke woningen in bestaande panden, tijdelijke huurcontracten en gemengde wooncomplexen. Het is een antwoord op een veranderende woningvraag en behoefte aan snelheid en flexibiliteit.
Flexwoningen worden vaak gemaakt op plekken waar een grote urgentie of een tijdelijke behoefte is. Flexibiliteit is belangrijk met het oog op mogelijke krimp. Vooral geschikt op eigen grond. Er zijn diverse aanbieders die de gemeente ook kunnen ontzorgen.
Tijdelijke woningen (of flexwoningen) zijn vaak sneller beschikbaar en betaalbaarder dan reguliere woningen. In aanleg zijn ze duurzaam en circulair. Kan in bestaande panden of modulaire units. Het kan buiten de bouwtitels om de druk op de woningmarkt verlichten.
Financieel is er soms een groter risico of hogere investering nodig. Er is niet altijd voldoende vraag. Voor starters die iets willen opbouwen is het ook geen ideale oplossing. Grond voor tijdelijk wonen is voor langere tijd niet beschikbaar voor andere doeleinden.
Afhankelijk van de keuze voor een bestaand gebouw of modulaire units. Een aanbieder van units zegt tot drie keer sneller te kunnen bouwen dan traditioneel mogelijk is. Vaak gaat er wel veel tijd zitten in de planvoorbereiding. Binnen twee jaar moet kunnen.
Zelfbewoningsplicht
Bij projecten waar de gemeente via gronduitgifte bij betrokken is of waarvoor planologische medewerking noodzakelijk is kan een zelfbewoningsplicht contractueel worden bedongen. Ook andere verkopers (zoals woningcorporaties) kunnen dit doen.
De meest gebruikte toepassing is door gemeenten en woningcorporaties, als voorwaarde bij nieuwbouw of verkoop. Verhuur aan eerstegraads familieleden of voor een lage huurprijs kan worden toegestaan. Kan voor onbepaalde tijd worden vastgesteld, maar ook korter.
Een zelfbewoningsplicht verplicht kopers om het gekochte zelf te gaan bewonen. Verhuur is niet toegestaan, waardoor investeerders geen rendement meer kunnen halen. Daardoor is er minder prijsopdrijvende concurrentie voor potentiële kopers.
Aantrekkelijk in tijden van schaarste, maar een hindernis wanneer de vraag afneemt. Het vermindert de groep potentiële (kapitaalkrachtige) kopers. Het maakt eigenaars minder flexibel in het gebruik van hun huis. Er zal ook op gehandhaafd moeten worden.
Zeeuwland verkoopt haar woningen al met een zelfbewoningsplicht. De gemeente maakt er nog geen gebruik van. Het is een relatief eenvoudige bepaling, maar zal pas gelden als er nieuwbouw kan worden verkocht. Dat gaat dus wel drie tot tien jaar duren.
Antispeculatiebeding
De koper moet een aantal jaren zelf te wonen voordat de woning (met opzet) mag worden doorverkocht. Soms moet de koper toestemming vragen voor verkoop of winst afdragen aan de vorige eigenaar. Ook hier kunnen andere verkopers zelf voor kiezen.
Zeeuwland maakt op dit moment geen gebruik van een antispeculatiebeding, de gemeente evenmin. Andere gemeenten doen dat wel. Utrecht kiest voor een termijn van vijftien jaar. Het beding kan op elk moment door de gemeente worden opgeheven.
Voor een langere tijd de garantie van betaalbare koopwoningen. Doordat woningen niet direct mogen worden doorverkocht zijn ze minder interessant voor investeerders en speculanten. Ook hierdoor is er minder concurrentie voor potentiële kopers.
Afhankelijk van de voorwaarden kan het kopers belemmeren of afschrikken en de prijs/waarde doen dalen. Er zijn een aantal ontheffingsgronden waardoor verkoop toch mogelijk is. Dat kan fraude in de hand werken. Sowieso zal handhaving ook hier nodig zijn.
Voor een antispeculatiebeding geldt hetzelfde als voor de zelfbewoningsplicht. Niet het opnemen van het beding zelf, maar het bouwen van de woningen gaat drie tot tien jaar duren. Zeeuwland zou wel direct resultaat kunnen boeken met de invoering.
INSTRUMENTEN
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 14
-
INSTRUMENTEN Sturen in de vraag Instrument
Toelichting
Toepassing
Voordelen
Nadelen
Termijn
Huisvestingsverordening
Met de huisvestingsverordening kan de gemeente bepalen in welke gebieden woningen niet voor deeltijdwonen mogen worden gebruikt. Ook kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld om schaarste te voorkomen.
Op dit moment heeft de gemeente specifiek bepaalde dorpskernen aangewezen waarvoor de huisvestingsverordening geldt. Die kunnen worden uitgebreid als daar behoefte aan is. Er moet wel worden gehandhaafd op de uitvoering van de verordening.
De groep kopers voor deeltijdwoningen valt weg en het woningaanbod blijft beschikbaar voor reguliere woningzoekenden. Het komt de vitaliteit en leefbaarheid van straten en kernen ten goede. Het instrument is op maat in te zetten voor de gewenste gebieden.
De manier waarop de gemeente nu de huisvestingsverordening inzet kent weinig nadelen. Als de markt verandert is het mogelijk niet meer wenselijk. Mogelijk ontstaan er concentraties van deeltijdwoningen net buiten de grenzen van het verordeningsgebied.
De huisvestingsverordening is al van kracht. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat de huidige druk op de woningmarkt snel gaat afnemen. De gemeente kan waarschijnlijk nog jaren vooruit met de huidige huisvestingsverordening.
Uitgestelde betaling
Huizen worden onder de marktwaarde verkocht. De koper hoeft het restant pas later te betalen. De eigenaar profiteert (grotendeels) van de waardeontwikkeling. Kan met terugkoopoptie (bijv. Kopen naar Wens) of zelfs met terugkoopplicht (bijv. KoopGarant).
Sinds 2020 biedt Zeeuwland op Schouwen-Duiveland Kopen naar Wens aan. De gemeente kan dit bij nieuwbouw ook vragen/eisen bij ontwikkelaars. Op dit moment werkt Zeeuwland hier niet met een terugkoopoptie. KoopGarant werkt met een erfpachtconstructie.
Kopers hoeven minder geld te lenen om een huis te kunnen kopen. Daarmee komen ook huizen met een hogere waarde binnen bereik. Zij kunnen op elk moment weer verhuizen. Met een terugkoopoptie/-plicht kan de woning opnieuw worden aangeboden.
Een deel van de koopsom wordt later betaald en kan dus niet direct opnieuw door de verkoper geïnvesteerd worden. KoopGarant heeft als nadeel dat de verkoper geld moet reserveren om aan de terugkoopplicht te kunnen voldoen. Bij Kopen naar Wens is dat niet zo.
Zeeuwland is gestopt met KoopGarant vanwege de terugkoopplicht, en werkt nu met Kopen naar Wens. Dit is de enige route via de bestaande bouw. De gemeente kan ook bij nieuwbouw uitgestelde betaling regelen, zoals Ede. Dat duurt wel weer drie tot tien jaar.
Bewoning recreatiewoningen
De gemeente kan permanente bewoning van (bestaande) recreatiewoningen (tijdelijk) legaliseren of gedogen via een objectgebonden vergunning voor permanente bewoning. De woningen moeten wel voldoen aan de eisen uit het bouwbesluit.
De gemeente zou specifieke woningen of parken kunnen aanwijzen dicht bij stedelijk gebied, waar voor een bepaalde tijd objectgebonden vergunningen voor permanente bewoning worden afgegeven. Het heeft wel veel implicaties en zal op weerstand stuiten.
Het beschikbare woningaanbod kan snel en fors worden vergroot. De gemeente kan zelf bepalen waar en voor hoe lang. Bewoners hoeven geen tweede adres meer aan te houden. Het kan goed zijn voor de leefbaarheid op recreatieparken.
Veel belanghouders vinden het mengen van wonen en recreëren onwenselijk. Recreatieparken staan los van stedelijk gebied, de omgeving is niet bedoeld om bewoond te worden. Het beperkt de toeristische sector, met potentieel banenverlies. Handhaving is moeilijk.
Hoewel de mogelijkheid nu al bestaat wordt het eenvoudiger met het invoeren van de Omgevingswet, gepland voor 2022. Daarin krijgen gemeenten ruimte om buiten het omgevingsplan locaties een (tijdelijke) woonfunctie te geven.
Starterslening
Met een starterslening kun je extra geld lenen voor het kopen van een eerste huis. De starterslening overbrugt het verschil tussen de koopprijs en de hypotheek bij de bank. Op Schouwen-Duiveland geldt nu een maximale koopsom van € 180.000.
Schouwen-Duiveland maakt al gebruik van de starterslening. In andere gemeenten is die recent verhoogd, naar gemiddeld € 250.000. Kan ook voor nieuwbouw. Naast binding door wonen kan de lening ook worden ingezet voor mensen die op het eiland werken.
Met een starterslening is het mogelijk om een duurder huis te kopen dan op basis van de hypotheekruimte zou kunnen. Aan de starterslening kunnen eisen worden gesteld van bijvoorbeeld lokale binding of doorstroming vanuit een sociale huurwoning.
Momenteel is er bijna geen aanbod tot € 180.000. De starterslening wordt nu dus weinig gebruikt. Hij kan worden verhoogd, maar dat zou prijsopdrijvend en dus averechts werken. Het Kadaster concludeerde in 2019 van niet,33 maar de AFM stelt in 2021 van wel.34
De voorwaarden voor de starterslening zijn direct aan te passen en kunnen zo snel uitkomst bieden. Kan ook tijdelijk. Vanwege het beperkte aanbod en aantal transacties zal het om kleine aantallen blijven gaan, tenzij er in deze prijscategorie gebouwd wordt.
INSTRUMENTEN
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 15
-
INSTRUMENTEN Sturen in de vraag Instrument
Toelichting
Toepassing
Voordelen
Nadelen
Termijn
Verbod toeristische verhuur
Vanaf 1 januari 2021 is de Wet toeristische verhuur onderdeel van de Huisvestingswet, bedoeld om de vakantieverhuur van woningen in goede banen te leiden en uitwassen te voorkomen. Dat mag nu als er niet direct schaarste is ook op leefbaarheidsgronden.
De gemeente kan een registratieplicht voor verhuurders, een meldplicht bij iedere verhuring, een nachtencriterium of een vergunningplicht opnemen in de huisvestingsverordening. Noodzaak, geschiktheid en proportionaliteit moeten wel goed onderbouwd worden.
Met deze instrumenten kan de gemeente optreden tegen excessieve of overlastgevende toeristische verhuur. Dat gaat oneigenlijk woninggebruik en dus onttrekking van aanbod tegen, met name aan de kust. Het zal ook bevorderlijk zijn voor de leefbaarheid.
De onderbouwing, de administratie en de handhaving van een verhuurverbod gaat de gemeente veel tijd kosten. Het is de vraag of de extra opbrengst dat waard is, aangezien nu al geldt dat het alleen mag in de eigen woning. En toeristen moeten ook ergens slapen.
De gemeente kan direct starten met het uitwerken van een verhuurverbod. De onderbouwing en de uitrol zullen tijd kosten. Na invoer geldt nog een overgangsperiode van zes maanden. Realistisch gezien kan het verhuurverbod na één jaar in werking zijn.
Opkoopbescherming
De gemeente kan per 1 januari 2022 een opkoopbescherming invoeren voor (een) nader te bepalen gebied(en), in de vorm van een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren. De gemeente mag zelf de grenzen voor de segmenten bepalen.
De opkoopbescherming is onderdeel van een herziening van de Woningwet. De gemeente kan een verhuurverbod invoeren. Uitzonderingen zijn verhuur aan familie, woon-werkpanden en tijdelijke verhuur (wanneer de eigenaar zelf minimaal één jaar heeft gewoond).
De opkoopbescherming kan gericht worden ingezet in gebieden waar goedkope en middeldure huur schaars is, bijvoorbeeld aan de kust. Beleggers kunnen niet meer kopen voor verhuur, ook niet voor reguliere verhuur. Daardoor is er minder koopconcurrentie.
De opkoopbescherming kan alleen met onderbouwing en in bepaalde gebieden worden ingevoerd. Er is minder regulier huuraanbod. Op Schouwen-Duiveland minder effectief omdat er al relatief weinig woningen worden gekocht om regulier te verhuren.
Het streven is om de opkoopbescherming per 1 januari 2022 in werking te laten treden. De gemeente zou nu al na kunnen denken over gebieden en de segmentgrenzen, om klaar te zijn voor eventuele invoer. Na vijf jaar wordt de maatregel geëvalueerd.
Leegstandsverordening
Gemeenten kunnen regels vaststellen voor het verplicht melden van leegstand van woningen door de eigenaren, het voeren van gesprekken met eigenaren, het doen van een verplichtende voordracht (van een huurder) en het opleggen van bestuurlijke boetes.
De leegstandsverordening is zinvol als de gemeente een integraal en actief leegstandsbeleid wil voeren. De gemeente moet zelf weten wat zij wil voordat het gesprek met de eigenaar gevoerd kan worden. Mogelijk hoort daar een bestemmingsplanwijziging bij.
De gemeente kan gericht actie ondernemen op bijvoorbeeld vervallen huizen, bedrijfspanden zonder toekomst, panden van speculanten. Zo kan er op kleine schaal lokaal aanbod worden toegevoegd. Het aanpakken van ‘rotte plekken’ is goed voor de leefbaarheid.
In de huidige markt is er weinig leegstand. De gemeente moet tijd steken in het inventariseren van de leegstand, gesprekken met eigenaren en plannen voor een nieuwe bestemming. Het zal meestal kleinschalig zijn, en dus qua aantallen beperkt effectief.
Geschikte panden inventariseren kan relatief snel gaan, zeker met hulp van de dorpsraden. Het proces van praten, plannen maken en (ver)bouwen zal veel meer tijd kosten. Zeer afhankelijk van de omstandigheden en variabelen tussen de één en tien jaar.
Leegstandsvergunning
Een leegstandsvergunning is bedoeld voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die langere tijd niet tegen redelijke condities verkocht kunnen worden. Het kan ook gaan om leegstand door aanstaande renovatie of sloop.
Het moet gaan om panden die redelijkerwijs niet op een andere manier verhuurd kunnen worden. De tijdelijke huurder moet er daadwerkelijk wonen. Als het gaat om aanstaande renovatie of sloop moet die “binnen een redelijke termijn” plaatsvinden.
Een leegstandsvergunning kan eigenaren die met een pand omhoog zitten helpen om toch enige inkomsten te genereren. Het pand is daardoor ook weer beschikbaar in het aanbod. Kan een uitkomst zijn voor mensen die (snel) tijdelijke woonruimte zoeken.
Meestal veel werk voor een relatief korte periode. Zeker in de huidige markt is het niet aannemelijk dat geschikte panden langere tijd niet op een andere manier gebruikt kunnen worden. Dit is een instrument voor tijden met meer aanbod dan vraag.
De leegstandsvergunning kan direct worden afgegeven wanneer een eigenaar daarom vraagt. Niet zo relevant omdat het nu als instrument voor Schouwen-Duiveland niet interessant of effectief is. Dan is het inzetten van een leegstandsverordening logischer.
INSTRUMENTEN
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 16
INSTRUMENTEN Conclusie
Er zijn ook vraagsturende instrumenten voor de be-
We onderscheiden twee routes om verdringing aan
staande bouw. Deze kunnen vaak sneller worden in-
te pakken: enerzijds het aanbod vergroten (via
gezet, maar zijn over het algemeen minder effectief.
nieuwbouw), of anderzijds sturen in de vraag (in de
Het (tijdelijk) toestaan van permanente bewoning
bestaande bouw). Voor beide routes is een reeks
van recreatiewoningen is de grote uitzondering; dat
instrumenten beschikbaar, met elk hun eigen voor-
zou in één klap veel extra aanbod kunnen opleveren.
en nadelen. We bekijken de instrumenten per route.
Er zitten echter ook veel haken en ogen aan. Op kleinere schaal kunnen de starterslening en de opkoop-
De instrumenten aan de pluskant zijn vrijwel allemaal
bescherming bijdragen, maar dan moet er wel aanbod
interessant en ook effectief voor de situatie op
zijn. Via de leegstandsverordening kan de gemeente
Schouwen-Duiveland. Nieuwbouwaanbod kan gericht
proberen om ongebruikte panden een woonfunctie te
worden afgestemd op en aangeboden aan de gewen-
geven. Ook dat is echter meer maatwerk dan massa.
ste doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ook zijn er prijsverlagende instrumenten en kunnen beleggers
De grens tussen beide routes is niet keihard. Enkele
en speculanten worden geweerd. Het grote nadeel is
instrumenten aan de pluskant zijn (in theorie) ook in
dat nieuwbouw naar schatting drie tot tien jaar in be-
de bestaande bouw inzetbaar om verdringing tegen
slag neemt, terwijl de grote vraag nu is. Daarom is
te gaan. Zeeuwland is feitelijk de enige partij die dat
het belangrijk om ook tijdelijke opties te bekijken.
kan en wil (en ook al ruimschoots doet). Ook voor
Flexwoningen op eigen grond kunnen er in twee jaar
een corporatie zijn er grenzen, zowel wettelijk als
staan. Ze zijn duurzaam, breed inzetbaar en kunnen
financieel. Maar het is in deze missie wel een zeer
met erfpacht ook in de koop worden aangeboden.
belangrijke samenwerkingspartner voor de gemeente.
INSTRUMENTEN
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 17
+
VERDIEPING De meeste instrumenten staan niet op zichzelf, maar
Nieuwbouw met zelfbewoningsplicht en anti-
Het hoeft nadrukkelijk niet te gaan om tiny houses. Er
kunnen elkaar juist aanvullen. We bekijken een aantal
speculatiebeding
zijn diverse aanbieders met modulaire concepten in alle
krachtige combinaties voor op Schouwen-Duiveland.
Zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding worden
soorten en maten. Na afloop van de tijdelijke woonpe-
vaak in één adem genoemd. Beiden zijn instrumenten
riode kunnen deze weer worden verplaatst of verkocht.
Nieuwbouw met actief grondbeleid, doelgroepen
om investeerders als potentiële kopers te weren. Het is
Huur ligt voor de hand, maar er zijn ook varianten met
in bestemmingsplan en doelgroepenverordening
een stevige en voor dat doel ook effectieve combinatie.
koopconstructies denkbaar. Erfpacht kan daarbij een
De meest effectieve instrumenten zijn alleen inzetbaar
Voor de specifieke situatie op Schouwen-Duiveland
bruikbaar instrument zijn voor tijdelijke oplossingen.
voor nieuwbouwwoningen. Doelgroepen benoemen in
geldt dat minder, aangezien het nu vooral kopers van
(Voor permanente nieuwbouwwoningen zijn er andere
het bestemmingsplan en een doelgroepenverordening
buiten de gemeente zijn die verdringing veroorzaken.
prijsverlagende instrumenten, zoals de doelgroepen-
zou stap één moeten zijn. Een zorgvuldige uitwerking
Een doelgroepenverordening met instandhoudingster-
verordening of een uitgestelde-betalingsregeling.) Met
is wel essentieel; daarvoor zijn er goede voorbeelden
mijn heeft bovendien deels het dezelfde effect als deze
de combinatie tijdelijke woningen op erfpachtgrond kan
van andere gemeenten. Leg prijsgrenzen en inkomens-
combinatie: sociale koopwoningen mogen niet worden
gericht en lokaal in een actuele behoefte worden voor-
grenzen vast, met een stevige instandhoudingstermijn.
verhuurd en niet voor woekerprijzen worden verkocht.
zien, bijvoorbeeld in de dorpen. Flexibiliteit is daarbij
Daarmee garandeert de gemeente voor langere tijd
Ten slotte betekent het ook weer extra handhaving.
het sleutelwoord voor risicobeperking. Hiermee kan de
betaalbaar woningaanbod op Schouwen-Duiveland.
Conclusie: interessant, maar beperkt effectief –
gemeente invulling geven aan de term anticipeerregio.
Actief grondbeleid is daarbij niet strikt noodzakelijk,
zeker wanneer al wordt gekozen voor een doel-
Conclusie: tijdelijke woningen kunnen relatief
maar vergroot de mogelijkheden om de gewenste
groepenverordening met sociale koopwoningen.
snel en eenvoudig uitkomst bieden. Het aanbod
instrumenten voor nieuwbouwwoningen in te zetten.
Het overwegen waard, maar geen eerste keus.
moet wel op maat zijn; flexibiliteit is essentieel.
Conclusie: interessante en effectieve combinatie
Erfpachtgrond kan koopconstructies faciliteren.
zonder grote nadelen, behalve natuurlijk de
Nieuwbouw van tijdelijke woningen met erfpacht
Het verdient zeker aanbeveling om de vraag, het
benodigde tijd om tot nieuwbouw te komen.
Met tijdelijke woningen kan de druk op de woningmarkt
aanbod en de kansen verder te onderzoeken.
Logisch om zo deze snel mogelijk in te voeren.
gericht verlicht worden, buiten de bouwtiteldiscussie om.
VERDIEPING
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 18
-
VERDIEPING In de bestaande bouw zijn er minder effectieve opties.
1 januari 2022 mogen gemeenten gebieden aanwijzen
Bewoning van recreatiewoningen
Dat is een tegenvaller, want nieuwbouw kost tijd en de
waarbinnen gekochte woningen voor een bepaalde tijd
Hij staat op zichzelf, maar is als instrument wel zeer
nood is hoog. Toch zijn er wel enkele mogelijkheden.
niet mogen worden verhuurd. De gemeente kan hier
krachtig: bewoning van recreatiewoningen (tijdelijk)
specifiek het starterssegment voor aanwijzen, zodat
toestaan. Wellicht zijn er parken die qua locatie, type
Huisvestingsverordening, opkoopbescherming,
het de duurdere recreatiemarkt niet onnodig raakt.
woningen en (gebrek aan) populariteit geschikt zijn, zo-
verbod toeristische verhuur en leegstandsveror-
Mogelijk is dit een goede oplossing voor het kustgebied.
als op Goeree-Overflakkee onderzocht is. Het kan voor
dening
Dat geldt ook voor een verbod op toeristische verhuur,
parken en omgeving ook gunstige bijeffecten hebben.
Dit is geen combinatie van gelijksoortige instrumenten,
bijvoorbeeld via Airbnb. Het kan lokaal wel uitkomst
Conclusie: geen generieke oplossing, maar zeer
maar ze dienen wel hetzelfde doel: andersoortig gebruik
bieden, maar ook binnen de huidige regelgeving mag
effectief en dus wel een locatieonderzoek waard.
van (potentiële) woningen tegengaan. Voor meer effect
het alleen in de eigen woning. In plaats van een extra
zouden ze gestapeld kunnen worden. De huisvestings-
verbod kan meer handhaving hetzelfde effect hebben.
Uitgestelde betaling en starterslening
verordening is succesvol in het voorkomen van deeltijd-
Op kleinere schaal kan het inzetten van een leegstands-
Twee instrumenten om woningen bereikbaar te maken
wonen binnen de kernen. De verordening zou in een
verordening interessant en effectief zijn. Soms staan
voor starters. Zeeuwland past uitgestelde betaling al toe;
groter gebied ingezet kunnen worden. Voor een twee-
panden leeg of zijn ze in verval geraakt. Met een
van andere verkopers kan dat niet verwacht worden.
de (recreatie)woning zijn mensen dan aangewezen op
leegstandsverordening kan de gemeente het gesprek
Het maximumbedrag van de starterslening zou verhoogd
de daarvoor bestemde recreatieparken. Makelaars stel-
met de eigenaren aangaan om tot afspraken te komen.
moeten worden voor meer effectiviteit. Buurgemeenten
len dat woningen buiten de kernen juist bij uitstek ge-
Conclusie: het huisvestingsverordeningsgebied
variëren tussen de 170.000 en 250.000 euro. Tholen
schikt zijn voor recreatie, met veel hogere prijzen dan
(gedeeltelijk) uitbreiden is potentieel effectief.
hanteert 65% van de NHG-grens, nu zo’n 210.000 euro.
starters kunnen betalen. Voor potentiële doorstromers
Logisch om te onderzoeken, maar wel per gebied
Ook het maximale leenbedrag varieert per gemeente;
kunnen ze echter wel geschikt zijn, zeker in deze markt.
beoordelen. Een verbod op toeristische verhuur,
Schouwen-Duiveland zit met 36.000 euro al vrij hoog.
Opkoopbescherming is een andere manier om kopen
opkoopbescherming en leegstandsverordening
Conclusie: logisch om in deze tijd principes even
voor niet-eigen woninggebruik te ontmoedigen. Vanaf
kunnen vooral lokaal (beperkt) nuttig zijn.
opzij te zetten en de starterslening te verhogen.
VERDIEPING
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 19
VERDIEPING Conclusie
Snel resultaat mogelijk
Aan de pluskant zijn er krachtige combinaties van
Voor de langere termijn
instrumenten mogelijk. Doelgroepen benoemen in
bestemmingsplan en doelgroepenverordening is
Verhogen maximum starterslening
een logische eerste stap voor de langere termijn. Actief grondbeleid kan daarbij als katalysator dienen. Sneller resultaat voor de doelgroep is mogelijk
Meteen starten
met een hoger maximum voor startersleningen. Inzet van tijdelijke woningen, een uitbreiding van
Tijdelijke woningen (evt. met erfpacht)*
Uitbreiding huisvestingsverordening* Bewoning van recreatiewoningen*
de huisvestingsverordening en (tijdelijke) bewoning
Doelgroepen in bestemmingsplan Doelgroepenverordening opstellen Actief grondbeleid inzetten*
van recreatiewoningen zijn het onderzoeken waard.
Opkoopbescherming
De combinatie zelfbewoningsplicht-antispeculatiebeding is minder effectief voor Schouwen-Duiveland dan de combinatie bestemmingsplan-doelgroepen-
Misschien later
verordening. Daarom misschien zinvol voor later.
Verbod toeristische verhuur Leegstandsverordening
Zelfbewoningsplicht Anti-speculatiebeding
Hetzelfde geldt voor opkoopbescherming, verbod op toeristische verhuur en leegstandsverordening; snel resultaat is mogelijk, maar wel beperkt. Deze
Voorlopig niet
Leegstandsvergunning
instrumenten versterken elkaar ook niet direct. Een leegstandsvergunning is voor andere tijden.
VERDIEPING
* Onderzoeken.
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 20
CONCLUSIES Er is sprake van verdringing van jonge inwoners,
verordening garandeert betaalbare koopwoningen voor
worden gemaakt op basis van afkomst. Er zijn wel
vooral door mensen van buiten de gemeente
kwetsbare doelgroepen, voor langere termijn. Tijdelijke
gemeenten die pionieren met voorrangsconstructies.
In 2020 nam het aantal kopers uit Rotterdam en omge-
woningen kunnen er sneller staan, al dan niet met erf-
Alternatieven buiten wet- en regelgeving om kunnen
ving sterk toe. Zij waarderen de combinatie van lagere
pachtconstructie. Zelfbewoningsplicht en antispeculatie-
ook effectief kunnen zijn: motivatiebrieven, lokale com-
prijzen en hoger woongenot, zeker met thuiswerken.
beding zijn minder effectief en niet direct noodzakelijk.
municatie en collectief particulier opdrachtgeverschap.
bewoners van het eiland. Zeker jonge starters kunnen
Instrumenten aan de vraagkant zijn minder
Woningcorporatie Zeeuwland is een belangrijke
daardoor amper nog een huis kopen op het eiland.
effectief, maar kunnen samen wel bijdragen
samenwerkingspartner voor de gemeente
Het maximumbedrag voor de starterslening zou direct
Zeeuwland heeft mogelijkheden die de gemeente en
Een vicieuze cirkel voorkomen kan door passend
verhoogd kunnen worden; dat helpt lokale starters. De
particulieren niet hebben. Op de huurmarkt is het nog
aanbod te vergroten en/of te sturen in de vraag
huisvestingsverordening wordt al adequaat ingezet en
relatief rustig. Dat betekent dat de corporatie kan ver-
Door verwachte krimp op langere termijn wordt er (te)
kan nog verder uitgebreid worden. Andere instrumen-
kopen uit bestaand bezit, met uitgestelde betaling en
weinig passend aanbod toegevoegd. Ouderen kunnen
ten tegen oneigenlijk gebruik van (potentiële) wonin-
zelfbewoningsplicht, ook aan lokale woningzoekenden.
niet doorstromen. Veel woningen worden gekocht door
gen zijn het overwegen waard, maar dan vooral lokaal.
Bij nieuwbouwprojecten kan Zeeuwland ook meedenken
mensen van buiten de gemeente. Het risico is dat meer
Bewoning van recreatiewoningen is de spreekwoorde-
over de sociale koopwoningen. Een belangrijke partner.
jongeren gaan wegtrekken omdat zij geen huis vinden.
lijke olifant in de kamer: veel potentie, maar ook veel
Er zijn twee oplossingsroutes: het aanbod vergroten of
bezwaren. In ieder geval het onderzoeken waard.
Dankzij hun overwaarde kunnen zij meer bieden dan
de sturen in de vraag. Een combinatie is nog krachtiger.
Er is onder alle gesproken belanghouders breed draagvlak voor ingrijpen van de gemeente
Voorrang voor eigen inwoners is juridisch pro-
Alle belanghouders zijn positief over het voornemen van
Instrumenten aan de aanbodkant zijn effectief,
blematisch, maar in de praktijk wel mogelijk
de gemeente(raad) om in te grijpen en lokale starters
mits nieuwbouw snel kan worden toegevoegd
Iedereen is welkom, maar voor eilanders moeten er
te gaan helpen. Ze benadrukken dat haast geboden is.
Een uitgebreider bestemmingsplan met doelgroepen-
ook woningen zijn. Juridisch mag er geen onderscheid
Er is veel bereidheid om mee te denken op het eiland.
CONCLUSIES
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 21
BRONNEN Tekst 1: https://www.pzc.nl/zeeuws-nieuws/gekte-op-de-zeeuwse-woningmarkt-als-je-er-niet-in-meegaat-vind-je-nooit-een-huis~a41b93ea/ 2: https://www.omroepzeeland.nl/nieuws/126236/Huizenprijzen-gaan-in-rap-tempo-omhoog-nood-plaatselijk-net-zo-hoog-als-in-de-Randstad
3: https://www.publicresult.nl/project/ondersteuning-anticipeerregio-schouwen-duiveland/ 4: Rapportage “Invloed corona op verhuismotieven Zeeland”, I&O Research en KAW, 2021 5: https://www.pzc.nl/schouwen-duiveland/schouwen-voert-jacht-tegen-illegale-verhuur-tweede-woningen-aan-toeristen-op~a24a79a5/ 6: https://www.pzc.nl/schouwen-duiveland/het-illegaal-verhuren-van-particuliere-huizen-moet-stoppen-want-dat-geeft-overlast~ab77215b/ 7: https://issuu.com/meneerdeleeuw/docs/de-kering-a4 8: https://www.aedesmagazine.nl/edities/5-2017/artikelen/schouwen-duiveland 9: https://www.pzc.nl/schouwen-duiveland/een-echte-bruenaar-gaat-niet-naar-zierikzee-roep-om-meer-huizen-voor-jongeren-zwelt-aan~aa91fc12/
10: https://www.parool.nl/amsterdam/koophuis-alleen-voor-wie-hier-woont-of-werkt-amsterdam-haalt-inspiratie-van-waddeneilanden~b5f160aa/ 11: https://www.ad.nl/rivierenland/eigen-inwoners-eerst-op-de-woningmarkt-dat-kan-volgens-vijfheerenlanden-echt-niet~a704ddaf/ 12: https://www.bd.nl/meierij/voorrang-voor-eigen-inwoners-bij-kopen-woning-dat-zien-starters-als-luc-en-joey-wel-zitten~a2b014a2/ 13: https://www.noordhollandsdagblad.nl/cnt/dmf20191104_68998516 14: https://www.noordhollandsdagblad.nl/cnt/dmf20190902_667487 15: https://www.omgevingsweb.nl/beleid/kamerbrief-reactie-op-evaluatie-huisvestingswet-2014/ 16: https://www.heuvelrug.nl/_flysystem/media/voorrangsbeleid-betaalbare-woningen-eigen-inwoners.pdf 17: https://zaanstad.nieuws.nl/actueel/43192/meer-sociale-koopwoningen-voor-huidige-inwoners/ 18: https://www.rtvzaanstreek.nl/betaalbare-woning-voor-alle-zaankanters/content/item?1148519 19: https://zaanstad.raadsinformatie.nl/document/8230896/1/Raadsvoorstel_Meer_woningen_voor_Zaanse_starters_en_huishoudens_met_lage_middeninkomens 20: https://zaanstad.raadsinformatie.nl/document/8230897/1/Verordening_doelgroepen_sociale_koopwoningen_Zaanstad_2019 21: https://www.nul20.nl/dossiers/zaanstad-sociale-koopwoningen-voor-eigen-inwoners
BRONNEN
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 22
BRONNEN 22: https://www.vbtm.nl/weblog/goedkeuring-niet-daeb-investeringen-per-1-januari-2021-tijdelijk-afgeschaft 23: https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nieuws/ede-neemt-woningbouw-in-eigen-hand.16484560.lynkx 24: https://www.bd.nl/meierij/voorrang-voor-boxtelaren-bij-kopen-van-br-nieuw-huis-in-eigen-gemeente~a25e0f33/
25: https://www.nhnieuws.nl/nieuws/287238/haarlemse-96-weigert-huis-te-verkopen-aan-beleggers-liever-een-jong-stel 26: https://www.omroepzeeland.nl/nieuws/128434/Sollicitatie-en-niet-het-hoogste-bod-levert-een-huis-op-in-West-Zeeuws-Vlaanderen 27: https://www.benmakelaar.nl/files/2021-07/olmenstraat-51-info.pdf 28: https://www.hetkontakt.nl/regio/alblasserwaard/241293/politiek-vhl-wil-voorrang-inwoners-ameide-bij-nieuwbouwplan-de29: https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/PBL_2012_Planeconomie-en-organische-gebiedsontwikkeling.pdf 30: https://www.weekbladwestbetuwe.nl/nieuws/algemeen/1033512/bouwen-maar-voor-wie31: https://westbetuwe.christenunie.nl/k/n6097/news/view/1323155/1084246/woonvisie-wonen-naar-behoefte-gemeente-west-betuwe-2020-2030.html
32: https://www.noordhollandsdagblad.nl/cnt/dmf20200522_86735005 33: https://www.svn.nl/starterslening-drijft-woningprijzen-niet-op/ 34: https://www.nu.nl/wonen/6117181/starterslening-wordt-weer-populairder-dit-zijn-de-voordelen-en-valkuilen.html Afbeeldingen Pagina 1: https://deltaplatform.nl/living-lab-schouwen-duiveland-zoekt-deelnemers/ Pagina 2: https://zeelandwoningontruiming.nl/schouwen-duiveland-zierikzee/ Pagina 5: https://www.waarstaatjegemeente.nl/dashboard/dashboard/Bouwen-en-wonen/ Pagina 7: verhuiscijfers gemeente Schouwen-Duiveland Pagina 9: https://schouwen-duiveland.groenlinks.nl/home Pagina 17: https://www.stichtingmonumenten.nl/wp-content/uploads/2019/05/ko01-1024x768.jpg Pagina 22: https://www.zalig-zeeland.com/wp-content/uploads/De-mossel-aan-de-haven-5.jpg
BRONNEN
VOORKOMEN VAN VERDRINGING | 25 AUGUSTUS 2021 | DEFINITIEF | 23
PROJECTNAAM Voorkomen van verdringing: instrumenten voor de woningmarkt van Schouwen-Duiveland OPDRACHTGEVER Gemeente Schouwen-Duiveland PROJECTTEAM Bastiaan Prickartz, Daniel Depenbrock STATUS Definitief DATUM 25 augustus 2021
KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl l +31 88 529 0000 l info@kaw.nl