CVS Commissievoorstel Concept Structuurvisie Wonen

Raadsvoorstel Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Hoog, De Structuurvisie Wonen is nodig om vastgestelde uitgangspunten van de Woonvisie 2018-2027 verder uit te werken en daarmee het fundament te vormen voor het Transitiefonds. Daarnaast zorgt deze structuurvisie tevens ervoor dat er op kernniveau gebouwd kan worden naar behoefte en het aantrekkelijk en toekomstbestendig houden van de bestaande woningvoorraad. Concept Structuurvisie Wonen 635076 2 augustus 2022 Externe communicatie Ruimte en Milieu (RenM) D.P.W. Joppe Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. Kennisnemen van het concept "Structuurvisie Wonen" met uitvoeringsregels voor het Transitiefonds; 2. In te stemmen met het ter inzage leggen van het concept Structuurvisie Wonen.

Inleiding Op 22 mei 2019 is het raadsvoorstel ‘Beoordeling planvoorraad en vervolgstappen oprichten transitiefonds’ unaniem aangenomen door uw raad. Daarmee is ingestemd met het opstellen van een Structuurvisie Wonen (SV Wonen) ten behoeve van het borgen en oprichten van een Transitiefonds. Ook andere uitgangspunten van de Woonvisie zoals het uitruilen van woontitels tussen kernen en het aanwijzen van structuurversterkende plekken in de kernen zijn daarmee onderschreven en worden verwerkt in de Structuurvisie Wonen. In 2019 heeft, in navolging van het besluit tot het het heffen van een bijdrage aan het transitiefonds, de focus gelegen op het onderzoeken van de mogelijkheden voor het oprichten van een Transitiefonds, het (mede) opstellen van het Kwalitatief Woningmarktonderzoek Zeeland (KWOZ), de Woningmarkt Analyse en het opstellen van de Structuurvisie Zierikzee. Omdat het belangrijk is dat er een actuele markttechnische onderbouwing ten grondslag ligt aan de Structuurvisie Wonen is de Woningmarktanalyse geactualiseerd in augustus 2020 en vastgesteld in januari 2021. Deze documenten zijn gebruikt voor het onderbouwen van de Structuurvisie Wonen voor de gehele gemeente. Met de Structuurvisie Wonen willen we ervoor zorgen dat er op kernniveau gebouwd kan worden naar behoefte en dat de bestaande woningvoorraad in de kernen aantrekkelijk en toekomstbestendig blijft.

Beoogd resultaat Een vastgestelde eilandbrede Structuurvisie Wonen met uitvoeringsregels voor het Transitiefonds. Argumenten 1.1 Ter bespreking in de commissievergadering, zijn er een aantal vragen aan uw raad met betrekking tot de verschillende onderwerpen binnen de Structuurvisie Wonen. Bijlage A: de verbeelding • Er wordt prioriteit gegeven aan inbreiding binnen de kernen op structuurversterkende locaties. Deze structuurversterkende locaties zijn integraal afgewogen naar aanleiding van huidig woon- en milieubeleid en stedenbouw. Daarnaast zijn dit locaties die door middel van woningbouw een ruimtelijk knelpunt op kunnen lossen. Het gaat bijvoorbeeld om bedrijfsbestemmingen die in de huidige tijd minder gewenst zijn. Enkele locaties zijn direct beschikbaar voor woningbouw, terwijl andere locaties mogelijk in de toekomst vrijkomen. Dit is een eerste aanzet en deze locaties worden tijdens

Pagina 1 van 6

gesprekken met stads- en dorpsraden verder uitgewerkt. Zijn er aanvullingen/aanpassingen voor deze structuurversterkende plekken gewenst?

•

Binnen de woningbouwcontouren (rode vlak binnen de kernen) wordt woningbouw geprioriteerd. Hierbinnen is woningbouw mogelijk, daarbuiten spreken we van uitbreiding van de kernen en is een goede ruimtelijke onderbouwing nodig. In de groeikernen is al rekening gehouden met (toekomstige) uitbreidingslocaties. Zijn er aanvullingen/aanpassingen voor deze contouren gewenst?

Transitiefonds • Binnen de Structuurvisie Wonen zijn er vrijstellingsmogelijkheden opgenomen voor de bijdrage aan het Transitiefonds. Deze richten zich met name op het toevoegen van kwalitatief gewenste woningen waar behoefte aan is. Daarnaast is opgenomen wanneer men aanspraak kan maken op een bijdrage uit het Transitiefonds. Zijn er aanvullingen/aanpassingen voor deze criteria gewenst?

Woningen buiten de kernen • Buiten de afgebakende kernen, zoals opgenomen in bijlage A, staan we beperkt woningbouw toe. Hiervoor reserveren we in totaal 10 woningen in het transitieprogramma (hiervoor gelden ook de compensatieregels van het Transitiefonds). Is er, gezien de huidige druk op de woningmarkt, behoefte aan meer aantallen voor het buitengebied?

Na de bespreking in de commissievergadering zal de Structuurvisie Wonen nogmaals worden besproken in de raadsklankbordgroep Wonen die gepland wordt voor september 2022. 1.2 De Structuurvisie Wonen is een innovatieve en ingewikkelde maatregel, maar wel noodzakelijk. Het opstellen van een Structuurvisie Wonen met uitvoeringsregels voor een Transitiefonds is een innovatieve en ingewikkelde maatregel. Zowel inhoudelijk als procesmatig moet zorgvuldig gehandeld worden. Voor het opstellen van de Structuurvisie Wonen hebben we 5 stappen onderscheidden: 1. 2. 3. 4. 5.

Maken actuele markttechnische onderbouwing: Actualisatie WMA 2020 (vastgesteld januari 2021); Bijeenkomst en startdocument: afstemmen focus en doelen Structuurvisie; Uitwerking gebiedslabels en beslisboom voor Structuurvisie met Transitiefonds; Opstellen van Structuurvisie Wonen zelf met verbeelding en uitvoeringsregels; Besluitvorming over de (ontwerp) Structuurvisie Wonen in het najaar van 2022.

1.3 Met de Structuurvisie Wonen zorgen we voor een aantrekkelijk en toekomstbestendige woningaanbod. Om te bouwen naar behoefte en de bestaande woningvoorraad in de kernen aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden worden er vijf strategieën onderscheidden in de Structuurvisie Wonen: 1. 2. 3. 4. 5.

Adaptief: onbenutte harde plancapaciteit (vastgestelde plannen) benutten binnen 5 jaar (amendement ‘Einddatum harde plancapaciteit’ d.d. 11 november 2021); Ruimte: inzet transitieprogramma voor kwalitatieve woonimpuls; Balans: extra transitieprogramma gaat samen met compensatie; Kwaliteit: inzet op de juiste woningen voor de juiste doelgroepen; Prioriteit: binnen de kernen op structuurversterkende plekken.

1.4 De Structuurvisie Wonen bevat voor veel onderwerpen een doorvertaling van bestaand beleid. Voor de meeste onderwerpen, zoals ze zijn benoemd in de Structuurvisie, geldt dat dit reeds bestaand beleid is, dat is door vertaald naar een integrale lange termijnvisie voor onze gemeente. De Woonvisie 2018-2027, de Regionale Woningmarktafspraken 2021, maar ook het 3-sporenbeleid in het kader van verdringing op de woningmarkt (bevordering doorstroming, tegengaan verdringing, benutten flexibele schil) vinden hun (ruimtelijke) uitwerking in deze Structuurvisie Wonen. Het zijn vooral bestaande beleidskeuzes, waarvan de

Pagina 2 van 6

onderlinge relaties zijn verduidelijkt en waarvan de mogelijke ruimtelijke consequenties in kaart zijn gebracht. 1.5 Binnen de Structuurvisie wordt het Transitiefonds en de uitwerking daarvan geborgd. Binnen de Structuurvisie Wonen is opgenomen dat er alleen nieuwbouw plaatsvindt wanneer het een kwalitatieve versterking betekent binnen de afgebakende kernen zoals aangegeven op de kaartbeelden in bijlage A. Conform de vaststelling Woonvisie 2018-2027 is een verplichte betaling aan het transitiefonds van toepassing verklaard, welke nu verder gedetailleerd is uitgewerkt in de Structuurvisie Wonen. Deze compensatie kan op drie manieren: 1. 2. 3.

Deprogrammeren: het onttrekken van onbenutte onherroepelijke plancapaciteit voor woningbouw. Onttrekken bestaande woningen: bestaande woningen aan de voorraad onttrekken. Financiële compensatie: wanneer bovenstaande compensatiemaatregelen niet gelijktijdig met het initiatief mogelijk zijn, is financieel compenseren de laatste mogelijkheid. Het gaat om financiële compensatie van € 13.500 per toe te voegen woning (bijdrage aan Transitiefonds).

De kern van het Transitiefonds is dat dit fonds gevoed dient te worden om medewerking te kunnen verlenen aan de bouw van extra woningen bovenop de behoefte. Het totale aantal woningen wat bijgebouwd kan worden, conform afspraken met de provincie, ligt op 1.615 woningen. De regionale behoefte is echter 1.025 woningen. Het verschil hier tussen is 590 woningen en dient in de toekomst onttrokken te worden aan de woningvoorraad. Het betreft dus een bijdrage aan een uitgestelde sloopopgave. Door het nu nog toevoegen van kwalitatief gewenste woningen, ontstaat er mogelijk op middellange termijn (binnen 5-10 jaar) een overschot van incourante woningen, vooral in de balans- en transitiekernen. In balanskernen wordt voor de komende tien jaar een stagnatie van de groei of lichte afname van de woningvraag verwacht en in de transitiekernen een afname van de woningvraag. Een Transitiefonds moet ons op middellange termijn in staat stellen om incourante woningen uit de markt te halen om verpaupering, leegstand en leefbaarheidsproblemen in de kernen te voorkomen. Dit fonds moet gevoed worden met middelen. Hiervoor heeft uw raad inmiddels een bedrag van € 1.000.000,- beschikbaar gesteld. Dit is echter niet voldoende. Ieder nieuw initiatief dient sinds de besluitvorming van 22 mei 2019 een bijdrage te doen aan dit fonds. Hiermee bereiken we twee dingen: • •

Realisatie van extra aantallen kwalitatief gewenste woningen in de (groei)kernen Voeden van het Transitiefonds om toekomstige problemen in de bestaande woningvoorraad aan te pakken.

Het betalen van een bijdrage is juridisch mogelijk met de ontwikkelde instrumenten, welke worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer 2.1 Transitiefonds moet geborgd worden in een bestemmingsreserve. Voor het innen en reserveren van de bijdragen aan het transitiefonds is het noodzakelijk een bestemmingsreserve op te nemen. Momenteel worden de bijdragen opgenomen in de algemene middelen. In een bestemmingsreserve worden de reeds betaalde transitievergoedingen, de opgelegde transitievergoedingen, het door de raad beschikbaar gestelde bedrag van € 1.000.000,- en toekomstige bijdragen aan het transitiefonds ondergebracht. Onttrekking aan de bestemmingsreserve is mogelijk: • • •

Ten behoeve van het onttrekken van incourante woningen aan de woningmarkt Voor het onttrekken van woningen bij krimp van het inwonersaantal en/of kernen van de gemeente en leegstand van woningen. Andere ontwikkelingen in de toekomst die momenteel nog niet te voorzien zijn waarbij deze bijdrage, bijdraagt in het realiseren van kwalitatief gewenste woningen. Hiervoor dient een B en W advies te worden opgesteld voor besluitvorming

Momenteel is niet in te schatten of te voorspellen op welke termijn en in welke hoedanigheid er een beroep op het transitiefonds gedaan dient te worden. Op dit moment is er geen sprake van krimp maar van een Pagina 3 van 6

tekort van woningen voor onze inwoners. Dit monitoren wij driejaarlijks met de provincie bij het vaststellen van de prognoses en frequent doen wij dit als gemeente zodat er tijdig op geanticipeerd kan worden. Voor het borgen van de bestemmingsreserve en de financiële consequenties wordt een apart voorstel voorgelegd aan uw raad. Kanttekeningen 1.1 De woningmarkt is (momenteel) aan grote veranderingen onderhevig, waardoor monitoring en bijsturing van de Structuurvisie Wonen noodzakelijk is. De woningmarkt is voortdurend aan grote veranderingen onderhevig, zoals de hoge druk op dit moment. We blijven de woningmarkt driejaarlijks monitoren door middel van het updaten van het WMA. Binnen de looptijd van deze Structuurvisie Wonen analyseren we de woningmarkt op Schouwen-Duiveland nog drie keer volgens de hierboven beschreven methodiek per peildatum 1.1.2023, 1.1.2026 en 1.1.2029. Hierdoor zijn we tijdig in staat om bij te sturen waar nodig. Wanneer ontwikkelingen op de woningmarkt daar aanleiding toe geven, wordt deze Structuurvisie Wonen herijkt. Daarbij monitoren we, zoals beschreven, de leegstand per kern jaarlijks. 1.2 In de praktijk zal het niet altijd mogelijk of gewenst zijn om een bijdrage te vragen voor het Transitiefonds.

Voor élke woning die sinds de vaststelling van het besluit van 22 mei 2019 (vaststelling Woonvisie) wordt toegevoegd, dient er te worden gecompenseerd conform de mogelijkheden zoals beschreven onder 1.4. Het kan echter aan de orde zijn dat een zacht plan kwalitatief zeer gewenst is, maar waarbij de bijdrage aan het Transitiefonds financieel niet haalbaar is. Het college kan dan vrijstelling van de compensatieplicht verlenen wanneer er door aanvrager aangetoond wordt dat de verplichte bijdrage de realisatie financieel onhaalbaar maakt maar realisatie door het college wel als gewenst wordt bestempeld of dat er met een woningbouwinitiatief wordt voldaan aan de beschreven eisen in de Structuurvisie (zie vrijstellingsmogelijkheden paragraaf 2.5 in Structuurvisie). 1.3 Eigenaren in de periode tussen het vaststellen van het besluit tot invoering transitiefonds en vaststellen van de voorwaarden in de Structuurvisie Wonen, hebben een bijdrage betaald of opgelegd gekregen ten behoeve van het transitiefonds. Er zijn in de periode vanaf 22 mei 2019 tot heden: • door 8 aanvragers van 1 particuliere woontitel een bijdrage aan het transitiefonds betaald.

• door 6 aanvragers van een particuliere woontitel een overeenkomst getekend tot het betalen van de transitievergoeding • voor 10 aanvragers van een particuliere woontitel is er het principeverzoek tot het betalen van de bijdrage aan het transitiefonds Daarvan voldoen de volgende aantallen aan de gestelde voorwaarden in de Structuurvisie Wonen tot vrijstelling tot het betalen van een bijdrage aan het transitiefonds. • door 4 aanvragers van 1 particuliere woontitel een bijdrage aan het transitiefonds betaald. • door 3 aanvragers van een particuliere woontitel een overeenkomst getekend tot het betalen van de transitievergoeding • voor 5 aanvragers van een particuliere woontitel is het principeverzoek tot het betalen van de bijdrage aan het transitiefonds Voor de aanvragen waarvoor de vrijstelling geldt wordt de verplichting tot het betalen van de transitievergoeding overgenomen door onze gemeente. De reeds betaalde gelden dienen terug te worden geboekt aan de aanvragers. Het voorstel is hiervoor een termijn te hanteren van maximaal 5 maanden na vaststelling van de Structuurvisie Wonen. 1.4 Indien besloten wordt een bijdrage aan het Transitiefonds niet op te leggen, dient dit bekostigd te worden vanuit de algemene middelen.

Bij het niet opleggen van een bijdrage aan het transitiefonds door de aanvrager, dient de bijdrage, per eenheid, te worden bekostigd door onze gemeente vanuit de algemene middelen. Hierdoor wordt geborgd

Pagina 4 van 6

dat er voldoende middelen aan het Transitiefonds worden toegevoegd om in de toekomst in te zetten voor het onttrekken van incourante woningen. 1.5 De SV Wonen en de uitwerking op kernniveau is nog niet afgestemd met alle stads- en dorpsraden. In het kader van de SV Wonen en de uitwerking van locaties en behoefte aan woningen per kernniveau zijn we begonnen met het opstellen van kernprofielen. Ondertussen zijn er kernprofielen voor zes kernen opgesteld. Door middel van het kernprofiel bepalen we, en gaan we het gesprek aan over, de behoefte aan woningbouw en de locaties per kern. De overige kernen zullen volgen. Binnenkort worden de eerste kernprofielen en een evaluatie daarvan voorgelegd aan uw raad. Ook naar aanleiding van de kernprofielen blijft herijking van de Structuurvisie mogelijk. 1.6 Aanpalende thema's zijn beperkt meegenomen in de Structuurvisie Wonen. Deze Structuurvisie Wonen is van toepassing op objecten met de bestemming ‘Wonen’. De structuurvisie is primair gericht op balans tussen woningvraag en -aanbod. Voor aanpalende thema’s zoals wonen met zorg (maatschappelijke bestemming), tijdelijke woningen, wonen in het buitengebied en beleid gericht op specifieke doelgroepen is deze structuurvisie van toepassing wanneer het gaat om reguliere woningen. In overige gevallen geldt dit niet.

Uiteraard bezien we deze Structuurvisie wel in samenhang met aanpalende relevante beleidsvelden. Omdat deze Structuurvisie zich specifiek op de functie wonen richt, is ervoor gekozen het beleid met betrekking tot het buitengebied niet op te nemen in dit document. Zie daarom voor de omgang met ontwikkelingen in het buitengebied de “Notitie Ruimte-voor-Ruimteregeling landelijk gebied” die als bijlage bij het Raadsvoorstel is toegevoegd. Financiën Begroting Begrotingswijziging Eenmalige lasten Structurele lasten Eenmalige baten Structurele baten Dekking

Niet binnen begroting Nee

nvt

Besluiten met financiële consequenties boven de € 25.000 en het instellen en beschikken over reserves zijn een Raadsbevoegdheid. Dit voorstel gaat niet verder dan het instemmen met de concept structuurvisie door de commissie. Op dit moment zijn, in afwachting van het instellen van een bestemmingsreserve transitiefonds, veel middelen tijdelijk geparkeerd in de reserve uitvoering strategische visie (1 miljoen startkapitaal) en de algemene reserve (ongeveer 2,3 miljoen voor bijdrages aan het transitiefonds). Dit geeft een vertekend beeld van onze financiële positie. We stellen daarom voor de Raad van september een separaat raadsvoorstel op waarin we het vormen van een bestemmingsreserve transitiefonds en de overheveling van de tijdelijk geparkeerde middelen vanuit de reserve uitvoering strategische visie en de algemene reserve formaliseren. Op basis van het nu voorliggende voorstel maken we dus nog geen begrotingswijziging. Communicatie In afstemming met communicatie zijn de volgende stappen nodig: • Kennisgeving publiceren tot het "voornemen tot voorbereiding structuurvisie" • Aankondiging voor de ter inzage procedure communiceren

Bijlagen 1. Structuurvisie Wonen 2. Regeling ruimte-voor-ruimte

Pagina 5 van 6

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, G.J. Benou

J.Chr. van der Hoek MBA

Locosecretaris

Burgemeester

Pagina 6 van 6