Commissievoorstel Motie voorkomen verdringing (jonge) inwoners op de woningmarkt

Commissievoorstel Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Hoog, Door de ingediende raadsbrede motie is het college verzocht te onderzoeken welke instrumenten beschikbaar zijn om invloed uit te oefenen op het voorkomen van verdringing van (jonge) inwoners op de woningmarkt van Schouwen-Duiveland. De instrumenten zijn beschreven in het rapport "Voorkomen van verdringing" en er is advies gegeven welke instrumenten in te zetten op welke termijn door middel van een commissievoorstel. De gemeenteraad heeft gevraagd het commissievoorstel op 13 september 2021 te behandelen in de Commissie Ruimte en Economie. Motie voorkomen verdringing (jonge) inwoners op de woningmarkt 473985 31 augustus 2021 Externe communicatie Ruimte en Milieu (RenM) D.P.W. Joppe Afdelingshoofd RenM

Voorstel

1.

2.

Kennisnemen van het rapport "Voorkomen van verdringing; instrumenten voor de woningmarkt van Schouwen-Duiveland" en de in het rapport opgenomen analyse van mogelijk in te zetten beleidsinstrumenten; De voorgestelde (te kiezen) beleidsinstrumenten gefaseerd invoeren op basis van effectiviteit voor de korte, middellange en lange termijn. 3. Het effect van de ingevoerde en of in te voeren instrumenten periodiek te evalueren en bij te sturen.

Inleiding De lokale woningmarkt van Schouwen-Duiven lijkt onder druk te staan. Het aanbod koopwoningen is opgedroogd, waardoor de doorstroming stokt. Jonge inwoners kunnen niet opbieden tegen beleggers en bieders met overwaarde in de achterzak, waardoor er verdringing op de woningmarkt ontstaat. Op 27 mei 2021 heeft de raad via een raadsbreed gesteunde motie het college verzocht te onderzoeken welke instrumenten beschikbaar zijn om invloed uit te oefenen op het voorkomen van verdringing van (jonge) inwoners op de woningmarkt van Schouwen-Duiveland. De motie stelt dat meer inzicht is gewenst in onder andere:

• • • •

de effectiviteit van het bestaande beleid en maatregelen ten behoeve van (jonge) inwoners; welke combinatie(s) aan instrumenten/maatregelen mogelijk zijn om (jonge) inwoners op de lokale woningmarkt te ondersteunen; welke wijze u invloed kan hebben op de bewoning en verkoop van zowel bestaande als nieuwe huur- en koopwoningen; wat de effecten zijn van verschillende instrumenten op verschillende doelgroepen.

Om bovenstaande vragen te kunnen beantwoorden heeft het college aan bureau KAW de opdracht gegeven een adviesrapport op te stellen. De raadswerkgroep heeft tussentijds een deelversie en het concept ontvangen en de mogelijkheid gehad om aan- en opmerkingen te kunnen geven. Deze aan- en opmerkingen zijn verwerkt tot een definitief concept. Dit heeft geleid tot een rapport waarin wordt ingegaan op de mogelijke maatregelen en instrumenten die (kunnen) worden ingezet om de druk op de woningmarkt van Schouwen-Duiveland voor (jonge) inwoners en terugkeerders te beperken. KAW heeft de punten die de raad stelt in de motie onderzocht door er bewijs en aanwijzingen bij te zoeken, zowel kwantitatief als kwalitatief. KAW concludeert dat alle punten van de raad in meer of mindere mate juist zijn. Het gaat daarbij wel specifiek om de koopmarkt, want voor huurwoningen is weinig interesse en zijn de wachttijden relatief kort. Het aandeel beleggers lijkt mee te vallen. Wel zijn er signalen dat de toeristische verhuur een hoge vlucht neemt en de handhaving strenger kan. Vooral kopers van buiten de gemeente komen sinds 2020 in grotere getale naar het eiland. Starters kunnen niet opbieden tegen mensen met overwaarde in de achterzak, waardoor zij moeilijker aan een woning kunnen komen. Hierdoor ontstaat verdringing op de woningmarkt van Schouwen-Duiveland. Wel merkt KAW

Pagina 1 van 7

op dat de verdringing nog niet zichtbaar leidt tot een hogere uitstroom van jongeren. De aantallen zijn redelijk stabiel. Dit is echter wel een risico voor de komende jaren, wanneer de huidige situatie op de woningmarkt aanhoudt. KAW ziet in haar rapportage twee routes om het verdringingsprobleem aan te vliegen, te weten door: a) het woningaanbod vergroten, via gericht toevoegen van nieuwbouw voor kwetsbare groepen, met name ouderen en starters. Voor nieuwbouwwoningen zijn er veel aanvullende sturingsinstrumenten. Nadeel is dat het veel tijd kost om daadwerkelijk aanbod toe te voegen. b) sturen in de woningvraag. Instrumenten inzetten om te zorgen dat het bestaande aanbod anders verdeeld wordt. Vragende partijen die verdringing veroorzaken moeten daarmee beperkt worden, zodat jonge eilanders ook een kans krijgen. Nadeel is vaak de beperkte effectiviteit van deze instrumenten. Daarbij hoeft niet gekozen te worden tussen deze routes. Voor maximaal resultaat zijn ze allebei nodig. In het voorliggende rapport heeft KAW de beschikbare instrumenten, de toepassingsmogelijkheden en de vooren nadelen per route geanalyseerd en toegelicht. Het woning aanbod vergroten De voorgestelde instrumenten voor ‘het woningaanbod vergroten ‘ zijn vrijwel allemaal interessant en ook effectief voor de situatie op Schouwen-Duiveland.

Nieuwbouwaanbod kan gericht worden afgestemd op en aangeboden aan de gewenste doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ook zijn er prijsverlagende instrumenten en kunnen beleggers en speculanten worden geweerd. Het grote nadeel is dat nieuwbouw naar schatting drie tot tien jaar in beslag neemt, terwijl de grote vraag nu is. Daarom is het belangrijk om ook ‘tijdelijke’ opties te bekijken, om de hedendaagse behoefte op te kunnen vangen. Flexwoningen op eigen grond kunnen er in twee jaar staan. Ze zijn duurzaam, breed inzetbaar en kunnen met erfpacht ook in de koop worden aangeboden. Sturen in de vraag Daarnaast zijn ook vraagsturende instrumenten beschikbaar voor de bestaande bouw. Deze kunnen vaak sneller worden ingezet, maar zijn over het algemeen minder effectief. Het (tijdelijk) toestaan van permanente bewoning van recreatiewoningen is de grote uitzondering; dat zou in één klap veel extra aanbod kunnen opleveren. Er zitten echter ook veel haken en ogen aan. Op kleinere schaal kunnen de starterslening en de opkoopbescherming bijdragen, maar dan moet er wel aanbod zijn. Via de leegstandsverordening kan de gemeente proberen om ongebruikte panden een woonfunctie te geven. Ook dat is echter meer maatwerk dan massa. De grens tussen beide routes is niet keihard. Enkele instrumenten aan de aanbodkant zijn (in theorie) ook in de bestaande bouw inzetbaar om verdringing tegen te gaan.

Zeeuwland is feitelijk de enige partij die dat kan en wil (en ook al ruimschoots doet). Ook voor een corporatie zijn er grenzen, zowel wettelijk als financieel. Maar het is in deze missie wel een zeer belangrijke samenwerkingspartner voor de gemeente. Combinaties van instrumenten KAW concludeert in het rapport dat er aan de aanbodkant krachtige combinaties van instrumenten mogelijk zijn. Doelgroepen benoemen in bestemmingsplan en doelgroepenverordening is een logische eerste stap voor de langere termijn. Actief grondbeleid kan daarbij als katalysator dienen. Ook de inzet van tijdelijke woningen kan op korte termijn het aanbod vergroten. Aan de vraagkant kan sneller resultaat voor de doelgroep worden behaald door het verhogen van het maximumbedrag voor startersleningen. Uitbreiding van de huisvestingsverordening en (tijdelijke) bewoning van recreatiewoningen zijn het onderzoeken waard. De combinatie zelfbewoningsplicht / antispeculatie-beding is minder effectief voor Schouwen-Duiveland dan de combinatie bestemmingsplan / doelgroepenverordening. Daarom misschien zinvol voor later. Hetzelfde geldt voor opkoopbescherming, verbod op toeristische verhuur en leegstandsverordening; snel resultaat is mogelijk, maar wel beperkt. Deze instrumenten versterken elkaar ook niet direct. Een leegstandsvergunning is voor andere tijden.

Met het rapport "Voorkomen van verdringing" zijn de verschillende instrumenten beschreven en is er advies gegeven welke instrumenten in te zetten en op welke termijn. Advies: Op basis het rapport stellen we u voor de volgende instrumenten in te zetten: Instrumenten die we al inzetten en nog kunnen aanscherpen:

• • • • •

Prestatieafspraken Uitgestelde betaling Verhogen van het maximum bedrag van de starterslening Het faciliteren van ontwikkeling van tijdelijke woningen (eventueel met erfpacht) Permanente bewoning van recreatiewoningen

Instrumenten die we op korte termijn kunnen (laten) introduceren met effect op middellange / langere termijn:

• • • •

Doelgroepen in een bestemmingsplan opnemen Een doelgroepenverordening opstellen Actief grondbeleid inzetten Uitbreiding van de huisvestingsverordening Pagina 2 van 7

Instrumenten die we (later) kunnen inzetten, maar realiseren we wel dat deze minder effectief bijdragen aan het beoogde doel:

• • • • •

Opkoopbescherming Verbod toeristische verhuur Leegstandsverordening Zelfbewoningsplicht Anti-speculatiebeding

Beoogd resultaat Dit rapport is opgesteld om uw raad inzicht te geven in de mogelijkheden om de druk op de woningmarkt van Schouwen-Duiveland voor (jonge) inwoners en terugkeerders te verlagen. Door uitvoering te geven aan de voorgestelde beleidsinstrumenten kan er meer invloed worden uitgeoefend om de druk op te woningmarkt te verlagen. Argumenten 1. Met dit rapport is inzicht verkregen in mogelijkheden om te sturen op de woningmarkt Het rapport met het advies van bureau KAW heeft er voor gezorgd dat er meer inzicht verkregen kan worden in de mogelijkheid van de gemeente(raad) om invloed uit te oefenen op het beperken van de druk op de woningmarkt van Schouwen-Duiveland. Hierdoor is er inzicht verkregen in een aantal zaken:

• •

De huidige beleidsinstrumenten die al worden ingezet en de effectiviteit hiervan; Instrumenten die kunnen worden ingezet op de korte en lange termijn en de effectiviteit hiervan.

2. Het rapport biedt optionele beleidsinstrumenten voor de korte termijn In het rapport worden een aantal instrumenten genoemd die ingezet kunnen worden op de korte termijn. Hiervan zet de gemeente er al een aantal in om de druk op de woningmarkt te reguleren. De volgende vijf genoemde instrumenten worden/zijn al toegepast door de gemeente. Deze instrumenten zouden op korte termijn aangevuld of uitgebreid kunnen worden, waardoor ze mogelijk nog een effectiever resultaat behalen. 1) Prestatieafspraken: 0-1 jaar De gemeente maakt jaarlijks prestatieafspraken met woningcorporatie Zeeuwland. Hierin worden ook afspraken gemaakt over nieuwbouw: aantallen, locaties en doelgroepen. Nieuwbouw gaat niet alleen over huurwoningen, maar ook over koopwoningen. Zoals aangegeven zal nieuwbouw voor koop op langere termijn mogelijk zijn, terwijl verkoop uit bestaande woningvoorraad het aanbod direct kan vergroten. Dit zal ook worden meegenomen in de nieuwe prestatieafspraken voor het jaar 2022. De andere beleidsinstrumenten die worden beschreven in het rapport en die uitgevoerd zouden kunnen worden door de woningcorporatie worden ook besproken met Zeeuwland. 2) Uitgestelde betaling: 0-1 jaar Sinds 2020 biedt woningcorporatie Zeeuwland op Schouwen-Duiveland "Kopen naar Wens" aan. Dit leidt ertoe dat kopers minder geld te hoeven lenen om een woning te kunnen kopen.

Daardoor komen ook huizen met een hogere waarde beschikbaar voor deze doelgroep. Dit wordt al toegepast door Zeeuwland in de bestaande woningvoorraad. Ook dit instrument zal worden meegenomen in de jaarlijkse prestatieafspraken. Dit zou ook toegepast kunnen worden door de gemeente bij nieuwbouw, maar wel op de langere termijn (310 jaar). 3) Verhogen starterslening: 0-1 jaar Onze gemeente maakt al gebruik van een starterslening met een maximale koopsom tot €180.000. Het aanbod van woningen tot €180.000 is echter beperkt. Het advies is om het bedrag voor de starterslening te verhogen. In omliggende gemeenten ligt de koopsom voor de starterslening hoger (Noord-Beveland €250.000 en Tholen rond €210.000). Onderzocht moet worden wat de voor- en nadelen zijn van verhoging van de starterslening en tot welk bedrag de lening zou moeten worden verhoogd om effectiever te worden. Het nadeel zou kunnen zijn dat verhoging van de starterslening mogelijk prijsopdrijvend werkt, waardoor de gemeente de verhoging van de prijzen op de woningmarkt verder stimuleert. 4) Faciliteren ontwikkeling tijdelijke woningen: 1-2 jaar Tijdelijke woningen (flexwoningen) worden vaak gerealiseerd op plekken waar een grote urgentie of tijdelijke behoefte is. Flexibiliteit is belangrijk met het oog op mogelijke toekomstige krimp.

Het voordeel van deze flexwoningen is dat ze vaak sneller beschikbaar en betaalbaarder zijn dan reguliere woningen en dat deze woningen buiten de bouwtitel discussie vallen. Bij flexwoningen gaat het niet alleen om nieuwbouw, ze kunnen ook gerealiseerd worden in bestaande panden. Op Schouwen-Duiveland zijn al tijdelijke woningen gerealiseerd (tiny houses in Renesse). We zullen met Zeeuwland in gesprek gaan of ze mogelijkheden zien om op korte termijn extra flewoningen te realiseren. Vanuit de provincie loopt een onderzoek over flexwonen. Dit onderzoek zal nader worden uitgewerkt en biedt inzicht in woningtype, locaties en behoefte.

Pagina 3 van 7

5) Permanente bewoning recreatiewoningen: 0-1 jaar De gemeente kan permanente bewoning van (bestaande) recreatiewoningen (tijdelijk) legaliseren of gedogen via een object- en persoonsgebonden vergunning voor permanente bewoning. Dit is binnen onze gemeente al toegepast in uitzonderlijke situaties. Bepaalde parken of specifieke woningen zouden hiervoor aangewezen kunnen worden. Welke hier geschikt voor zouden zijn en wat de voor- en nadelen zijn, zou nader onderzocht moeten worden. Ook dit instrument zorgt ervoor dat het bestaande woningaanbod snel (tijdelijk) zal worden vergroot. Dit instrument zou voor de komende twee jaar kunnen worden ingezet als tijdelijke maatregel. In de tussentijd kan worden afgewogen of het wenselijk is dit instrument permanent in te voeren en onder welke voorwaarden. 3. Het rapport biedt beleidsinstrumenten welke ingezet kunnen worden op de korte termijn met effect op middellange / langere termijn De volgende vier instrumenten kunnen we op korte termijn (laten) introduceren, maar deze zullen wel effect hebben op de middellange / langere termijn. 1) Doelgroepen in bestemmingsplan: 3-10 jaar In het bestemmingsplan kan de gemeente vastleggen hoe gronden gebruikt en bebouwd mogen worden. Het percentage sociale huur, sociale koop, middenhuur en particulier opdrachtgeverschap kan worden vastgelegd.

Hierdoor kan een specifiek aanbod voor kwetsbare doelgroepen worden gegarandeerd. Het nadeel is dat er weinig ruimte is voor flexibiliteit en aanpassingen later. Dit instrument kan alleen worden toegepast voor projecten die nog moeten starten. Het opnemen van de gewenste verdeling van doelgroepen in het bestemmingsplan kan op korte termijn plaatsvinden. Maar heeft, zoals gezegd, alleen betrekking op nog nieuw te starten opgaven. Daarmee is het geen instrument dat op korte termijn effectief is, omdat het realiseren van de woningen meer tijd kost. 2) Doelgroepenverordening opstellen: 3-10 jaar Een doelgroepenverordening wordt aanvullend ingezet op het bestemmingsplan. Het waarborgt dat de woningen voor een bepaalde periode behouden blijven voor de gekozen doelgroepen en prijsklassen. Op deze manier kan bepaald worden hoe lang de te bouwen woningen per doelgroep beschikbaar moeten blijven. Hierdoor wordt gewaarborgd dat er voor langere tijd passend aanbod voor kwetsbare doelgroepen beschikbaar is. Ook hier is het inzetten van een doelgroepenverordening op korte termijn mogelijk, maar het realiseren van de woningen zal op lange termijn plaatsvinden. 3) Actief grondbeleid inzetten (onderzoeken): 3-10 jaar Met actief grondbeleid heeft de gemeente de regie bij ontwikkeling en voert zelf de grondexploitatie uit.

Via actief grondbeleid kan de gemeente zelf sturen op aantal, locatie, omvang en invulling van ontwikkelingen. Zo kunnen lokale doelen en wensen worden gediend. Geschikt voor ontwikkeling met hoge prioriteit en/of een groot maatschappelijk belang. Actief grond beleid kan wel financieel risico meebrengen voor de gemeente. Met de juiste expertise kan dit binnen een jaar opgezet zijn. Het bouwproces dat daarna volgt zal drie tot tien jaar in beslag nemen. 4) Uitbreiding huisvestingsverordening: 0-1 jaar De huisvestingsverordening wordt al toegepast op afgebakende werkingsgebieden per kern. Hierdoor is deeltijd wonen in principe niet meer toegestaan in de kernen binnen de gemeente. Toch omvat het werkingsgebied van de Huisvestingsverordening niet altijd de grens van de bebouwde kom, waardoor er alsnog woningen behorende tot de kern als deeltijd woning kunnen worden gekocht en gebruikt (zoals in Renesse). (Gedeeltelijke) uitbreiding van het werkingsgebied zou hiervoor een oplossing kunnen zijn. Ondanks dat dit instrument op korte termijn zou kunnen worden uitgebreid, dienen de wenselijkheid en de voor- en nadelen (van uitbreiding) van dit instrument eerst goed te worden onderzocht. Daarnaast zijn de effecten pas op langere termijn zichtbaar. 4.

Het rapport biedt ook beleidsinstrumenten die we (later) in kunnen zetten, maar daarvan realiseren we wel dat deze minder effectief bijdragen aan het beoogde doel. In het rapport worden ook beleidsinstrumenten beschreven waarvan het advies is om ze niet (direct) in te zetten, omdat ze (op dit moment) minder effectief blijken te zijn in het bijdragen aan het beoogde doel. Het gaat om de volgende zes beleidsinstrumenten. 1) Opkoopbescherming: 0-1 jaar De gemeente kan per 1 januari 2022 een opkoopbescherming invoeren voor (een) nader te bepalen gebied(en), in de vorm van een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren. De opkoopbescherming kan gericht worden ingezet in gebieden waar goedkope en middeldure huur schaars is, bijvoorbeeld aan de kust. Voor Schouwen-Duiveland is dit instrument minder effectief, omdat er al relatief weinig woningen worden gekocht om regulier te verhuren. Ondanks dat het instrument pas per 1 januari 2022 in werking kan treden, kan er al wel nagedacht worden over gebieden en de grenzen waarop dit instrument van toepassing kan zijn. De opkoopbescherming kan alleen met onderbouwing en in bepaalde gebieden worden ingevoerd. Het advies is om dit instrument (nog) niet in te zetten. 2) Verbod toeristische verhuur: 0-1 jaar Dit instrument is bedoeld om de vakantieverhuur van (deeltijd) woningen in goede banen te leiden en uitwassen te voorkomen.

De gemeente kan een registratieplicht voor verhuurders, een meldplicht bij iedere

Pagina 4 van 7

verhuring, een nachtencriterium of een vergunningplicht opnemen in de huisvestingsverordening. Met deze instrumenten kan de gemeente optreden tegen excessieve of overlastgevende toeristische verhuur. Dat gaat oneigenlijk woninggebruik en dus onttrekking van aanbod tegen, met name aan de kust. Daarnaast heeft het instrument een preventieve werking, omdat het onaantrekkelijker wordt voor investeerders om een woning uit de markt te onttrekken en illegaal toeristisch te gaan verhuren. De onderbouwing, de administratie en de handhaving van een verhuurverbod gaat de gemeente veel tijd en geld kosten. Het is de vraag of de extra opbrengst dat waard is, aangezien nu al geldt dat kamerverhuur (bed en breakfast) alleen mag in de eigen woning/perceel. Voor de illegale verhuur van (deeltijd) woningen biedt dit instrument op korte termijn wel inzicht. Het advies is om verder te onderzoeken of dit instrument het beoogde doel dient, doorstroming op gang brengen op de woningmarkt. Er zou een begin kunnen worden gemaakt door het invoeren van onderdelen van dit instrument, zoals een registratieplicht voor verhuurders. Dit kan op korte termijn inzicht bieden in de (illegale) verhuur op Schouwen-Duiveland.

3) Leegstandsverordening: 1-10 jaar De gemeente kan regels vaststellen voor het verplicht melden van leegstand van woningen door de eigenaren, het voeren van gesprekken met eigenaren, het doen van een verplichtende voordracht (van een huurder) en het opleggen van bestuurlijke boetes. De gemeente kan gericht actie ondernemen op bijvoorbeeld vervallen huizen, bedrijfspanden zonder toekomst, panden van speculanten. Zo kan er op kleine schaal lokaal aanbod worden toegevoegd. In de huidige markt is er echter weinig leegstand. In combinatie met de kleinschaligheid van de panden, is dit instrument beperkt effectief in het toevoegen van grote aantallen. De gemeente moet tijd steken in het inventariseren van de leegstand, gesprekken met eigenaren en plannen voor een nieuwe bestemming. Geschikte panden inventariseren kan relatief snel gaan, zeker met hulp van de dorpsraden. Het proces van praten, plannen maken en (ver)bouwen zal veel meer tijd kosten. Het advies is om dit instrument (nog) niet in te zetten, aangezien het leegstandspercentage voor onze gemeente laag is. 4) Leegstandsvergunning: 0-1 jaar Een leegstandsvergunning is bedoeld voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die langere tijd niet tegen redelijke condities verkocht kunnen worden. Het kan ook gaan om leegstand door aanstaande renovatie of sloop.

Het moet gaan om panden die redelijkerwijs niet op een andere manier verhuurd kunnen worden. De tijdelijke huurder moet er daadwerkelijk wonen. Een leegstandsvergunning kan eigenaren die met een pand omhoog zitten helpen om toch enige inkomsten te genereren. Het pand is daardoor ook weer beschikbaar in het aanbod. Het kan een uitkomst zijn voor mensen die (snel) tijdelijke woonruimte zoeken. Zeker in de huidige markt is het niet aannemelijk dat geschikte panden langere tijd niet op een andere manier gebruikt kunnen worden. De leegstandsvergunning kan direct worden afgegeven wanneer een eigenaar daarom vraagt. Dit is een instrument voor tijden met meer aanbod dan vraag. Niet zo relevant omdat het nu als instrument voor Schouwen-Duiveland niet interessant of effectief is. Dan is het inzetten van een leegstandsverordening logischer. 5) Zelfbewoningsplicht: 3-10 jaar Bij projecten waar de gemeente via gronduitgifte bij betrokken is of waarvoor planologische medewerking noodzakelijk is kan een zelfbewoningsplicht contractueel worden bedongen. Een zelfbewoningsplicht verplicht kopers om het gekochte zelf te gaan bewonen. Verhuur is niet toegestaan, waardoor investeerders geen rendement meer kunnen halen. Daardoor is er minder prijsopdrijvende concurrentie voor potentiële kopers.

De meest gebruikte toepassing is door gemeenten en woningcorporaties, als voorwaarde bij nieuwbouw of verkoop. Dit instrument wordt al ingezet door Zeeuwland, de gemeente maakt er nog geen gebruik van. Ondanks dat het op korte termijn kan worden ingevoerd, zal het instrument pas gelden als er nieuwbouw kan worden verkocht. Dat zal plaatsvinden op de lange termijn. Ook hier geldt dat dit instrument voor Schouwen-Duiveland minder effectief is, omdat er relatief weinig woningen worden gekocht (door beleggers) om regulier te verhuren. 6) Anti-speculatiebeding: 3-10 jaar De koper moet een aantal jaren zelf in de woning wonen voordat de woning (met opzet) mag worden doorverkocht. Zeeuwland maakt op dit moment geen gebruik van een anti-speculatiebeding, de gemeente evenmin. Andere gemeenten doen dat wel. Het beding kan op elk moment door de gemeente worden opgeheven. Dit instrument biedt voor langere tijd de garantie van betaalbare koopwoningen. Doordat woningen niet direct mogen worden doorverkocht zijn ze minder interessant voor investeerders en speculanten. Ook hierdoor is er minder concurrentie voor potentiële kopers. Afhankelijk van de voorwaarden kan het kopers belemmeren of afschrikken en de prijs/waarde doen dalen. Voor een anti-speculatiebeding geldt hetzelfde als voor de zelfbewoningsplicht.

Niet het opnemen van het beding zelf, maar het bouwen van de woningen gaat drie tot tien jaar duren. Zeeuwland zou wel direct resultaat kunnen boeken met de invoering. Kanttekeningen 1. Effectiviteit van maatregelen is niet allemaal gelijk en direct zichtbaar Het rapport geeft inzicht in instrumenten welke zijn in te zetten op twee gebieden: in de bestaande voorraad en in nieuwbouw. Zoals is aangegeven in het rapport zijn de vraagsturende instrumenten voor bestaande bouw over het algemeen minder effectief, maar ze kunnen wel sneller worden ingezet. Een groot deel van de

Pagina 5 van 7

instrumenten is van toepassing op nieuwbouw en nieuwbouw kost nou eenmaal tijd om gerealiseerd te worden, terwijl er op dit moment een grote vraag is. Daarentegen zijn de instrumenten gericht op nieuwbouw wel effectief. Actief grondbeleid gecombineerd met een initiatief - een 'tijdelijk' doorstroomconcept waarvan de eenheden niet meetellen in de behoeftecijfers voor de reguliere woningmarkt - voor nieuwbouw van passend aanbod voor doelgroepen die nu niet in aanmerking kunnen komen binnen het aanbod sociale huur en ook niet in aanmerking komen voor een hypotheek om duurdere woningen te financieren en daarmee buiten de boot vallen, vraagt eerst om aanvullend onderzoek. Het advies is om op korte termijn een kort lopend onderzoek op te starten, dat zorgt voor meer inzicht in: De vraagzijde:

• • • •

•

de bandbreedte van aantallen jongeren alleenstaand; de bandbreedte van aantallen jongeren samenwonend; wat is voor beide doelgroepen een realistische maximale woonlast (huur per maand / koopprijs); welke woonoppervlakte (bv 55m2 / 70m2 BVO) past bij deze woonlasten en vinden deze doelgroepen passend binnen 'het doorstroomconcept' in een opstap naar het reguliere aanbod in de woningmarkt van Schouwen-Duiveland (>85m2 BVO). welke bedrijven en hoeveel werknemers daarvan zijn op zoek naar passende tijdelijke woonruimte voor stagiaires en tijdelijk personeel?

De aanbodzijde:

• • •

wat kan en wil de corporatie Zeeuwland en/of lokale beleggers voor rol vervullen; welke rol kan de vastgoedmarkt vervullen om dergelijke concepten op korte termijn te realiseren, binnen bandbreedten zoals uit het onderzoek aan de vraagzijde zal blijken; welke - duurzame - producten passen bij voornoemde uitgangspunten en woonwensen van deze doelgroepen.

De resultaten van dit integrale onderzoek kunnen wij samen met het in beeld brengen van geschikt of geschikt te maken locaties uiterlijk maart 2022 of zoveel eerder als mogelijk aanbieden om zo tot een gericht besluit te komen om snel in te kunnen spelen op een deel van de gewenste behoefte binnen de woningmarkt. 2. De uit te kiezen instrumenten evalueren en zo nodig ook weer aanpassen aan (komende) veranderingen De instrumenten dienen goed tegen het licht te worden gehouden en de voor- en nadelen van ieder instrument dienen goed in beschouwing te worden genomen. Zoals in het rapport wordt benoemd, zijn bepaalde instrumenten (op korte termijn) effectief ten tijde van schaarste op de woningmarkt, maar wanneer de vraag afneemt kan het instrument juist als hindernis gaan werken. Flexibiliteit is daarom van belang. Daarnaast is van belang om in het achterhoofd te houden dat Schouwen-Duiveland is aangemerkt als anticipeerregio en dat vraag en aanbod op lange termijn (> 10 jaar) weer zal veranderen, waardoor de effectiviteit van de instrumenten mede zal veranderen. 3. De risico’s van instrumenten onderkennen Niet alle genoemde instrumenten zijn in het land al op grote schaal (met succes) ingevoerd en hebben ook nog niet allemaal de toets der kritiek en procedures doorstaan.

Dat betekent indien de grenzen bij bepaalde instrumenten worden opgezocht er rekening dient mee te worden gehouden dat niet alles de eindstreep zal halen en voor jaren overeind kan worden gehouden. Dat betekent dat regelmatig evaluatie en of bijsturing van de ingezette instrumenten noodzakelijk is. 4. Het in werking (laten) treden van (een aantal) beleidsinstrumenten, brengt extra kosten met zich mee. Ondanks dat een aantal genoemde beleidsinstrumenten eenvoudig te realiseren zijn, zijn er complexere instrumenten die ingezet kunnen worden. Een voorbeeld hiervan is de doelgroepenverordening in combinatie met doelgroepen vastleggen in het bestemmingsplan. Deze doelgroepen dienen nader toegelicht en beschreven te worden. Om dit instrument efficiënt en effectief in werking te laten treden, is het advies hiervoor om een extern bureau in te huren. Externe kosten en eventueel juridische toets wordt geschat op ongeveer € 10.000,- De inschatting voor de eigen uren van interne collega's zal rond de 30 tot 40 uur liggen, welke worden geschat op een bedrag van € 5.000,-

Uitvoering

Pagina 6 van 7

Het commissievoorstel zal op 13 september 2021 in de Commissie Ruimte en Economie worden behandeld. Het resultaat van de commissiebehandeling nemen we mee bij het opstellen van het definitieve raadsvoorstel.

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland hebben op 31 augustus 2021 besloten, G.J. Benou

J.Chr. van der Hoek MBA

Locosecretaris

Burgemeester

Pagina 7 van 7