Bijlagen Bijlage 3 Aanvullende beleidsmatige motivering

MEMO Van

:

Joost Jansen

Project

:

Residentie Noordstaete

Opdrachtgever :

Bouwbedrijf Boogert B.V.

Datum

:

23-03-2020

Aan

:

Betreft

:

1.1

Aanvullende beleidsmatige motivering

Inleiding

In deze memo is de beleidsmatige motivering (met name in paragraaf 3.2) uit de ruimtelijke onderbouwing voor de realisatie van de hotelontwikkeling van Residentie Noordstaete op enkele punten geactualiseerd en aangevuld. De Zeeuwse Kustvisie (26 juni 2017) gaat uit van bescherming, versterking en waar nodig herstel van de Zeeuwse Kustkwaliteit. Er wordt vooral ingezet op kwaliteitsverbetering. Deze visie is vertaald in regels in de Provinciale Omgevingsverordening 2018. Die regels werken door in besluiten voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. In artikel 2.10, eerste lid van de Omgevingsverordening is bepaald dat nieuwvestiging van verblijfsrecreatie uitsluitend is toegestaan in de in bijlage 5 aangewezen badplaatsen. De kern Burgh-Haamstede is een van de aangewezen badplaatsen. Daarbij moet worden voldaan aan de in bijlage D onder 1 genoemde voorwaarden. Voor nieuwvestiging in badplaatsen gelden de voorwaarden B tot en met D. Het gaat daarbij om voorwaarden met betrekking tot drie thema’s:  B. economische haalbaarheid: economisch uitvoerbaar, op basis van een businessplan en centrale bedrijfsmatige exploitatie.  C. markt en onderscheidend vermogen van het concept: innovatief en hoogwaardig concept, als bijdrage aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust.  D.

sociaal maatschappelijke bijdrage: bijdrage aan werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en toegevoegde waarde voor omgeving. In deze memo zijn de drie thema’s nader uitgewerkt.

1.2

Economische haalbaarheid

Businessplan Het businessplan (niet openbaar) gaat uit van luxe hotelunits die worden verkocht en vervolgens bedrijfsmatig verhuurd via een professionele organisatie. Het initiatief is economisch uitvoerbaar. De vraag naar hotelunits aan de Zeeuwse kust voor de verkoop is groot. Voor alle hotelkamers zijn voorlopige koopcontracten getekend. Voor recreatieve huur van deze units zal naar verwachting ook veel vraag zijn, gelet op de locatie en de ontwikkeling van de hotelmarkt in Zeeland. De Zeeuwse kust is een van de belangrijkste toeristische trekkers in Nederland en de marktverwachting voor hotels in toeristische gebieden is goed.

Residentie Noordstaete

blz. 1

Uit onderzoek van Horwath HTL (HOSTA 2019) blijkt dat de bezettingsgraden, gemiddelde kamerprijzen en omzetten hoger zijn dan ooit tevoren. Uit cijfers van CBS (Statline, 2019) blijkt dat het aantal hotelovernachtingen in Nederland al jaren toeneemt. Het aantal buitenlandse gasten is de afgelopen jaren sterker toegenomen dan het aantal Nederlandse gasten. Hierdoor wordt nu iets meer dan de helft van het aantal overnachtingen door buitenlanders geboekt. De Nederlandse hotelbranche is dus afhankelijk van zowel Nederlandse als buitenlandse bezoekers. De verwachting is dat het buitenlands bezoek de komende jaren verder zal toenemen. In 2018 bezochten 19,1 miljoen toeristen Nederland, en de verwachting is dat dit zal oplopen tot 29 miljoen in 2030 (bron: NBTC). De toeristische markt is sterk afhankelijk van de economie. Bij een gunstig economisch klimaat, zorgt dit voor aanhoudende groei in het aantal overnachtingen (gemiddeld 6% per jaar). Het aantal hotelkamers aan de Zeeuwse kust neemt naar verwachting minder sterk toe dan de marktvraag. Dit komt door het terughoudende beleid ten aanzien van nieuwe hotelinitiatieven. Centrale bedrijfsmatige exploitatie Alle eenheden van het nieuwe hotel Noordstaete worden centraal bedrijfsmatig verhuurd via één professionele verhuurorganisatie, namelijk BHVK Leisure BV.

BHVK Leisure BV bemiddelt in de verhuur van vakantiewoningen, vakantieparken en hoteleenheden. Dit wordt vastgelegd in een exploitatie-overeenkomst met de kopers van de hoteleenheden. Deze exploitant gaat met kopers in het project een langjarige (10 jaar) verhuur- en exploitatieovereenkomst aan tegen een verhuurbemiddelingspercentage en een marktconforme beheervergoeding. Uit het businessplan blijkt dat sprake is van een exploitabel initiatief.

1.3

Markt en onderscheidend vermogen van het concept

Innovatief en hoogwaardig Het hotelconcept valt in het viersterrensegment en bestaat uit 17 luxe tot zeer luxe hoteleenheden met oppervlaktes tussen 33m2 en 81m2. Hotelunits 2 persoons 4 persoons 6 persoons

Luxe 3 10 2

Zeer luxe 2

Met 17 hotelunits is sprake van een hotel met een kleinschalig karakter. Het grootste deel (70%) van de eenheden is gericht op 4 tot 6 personen, terwijl het overgrote deel van de hotelkamers, ook op de Kop van Schouwen gericht is op 2 personen. Hotel Noordstaete richt zich daardoor in belangrijke mate op gezinnen en families. Het hotel heeft grote luxe hotelkamers bestaande uit een zit- en één of meer slaapkamers met vaak 2 badkamers, een extra slaapkamer en een deel zelfs met eigen sauna aan de kamer. Bovendien worden alle eenheden voorzien van een kitchenette. Door deze voorzieningen wordt een langer verblijf in het hotel gestimuleerd. De combinatie van een kleinschalig, luxe hotel dat geschikt is voor 2 tot 6 personen voor een langer verblijf, maakt het concept innovatief en hoogwaardig en onderscheidend ten opzichte van andere hotels in de omgeving. Bijdrage aan gedifferentieerd programma in de Zeeuwse kust Het concept gaat uit van een 4-sterrenhotel. Van Spronsen en Partners heeft onderzoek gedaan naar de verschillende 4-sterrenhotelconcepten en doelgroepen (Het 4-sterrenhotel in Beeld, 2019). Het beoogde hotel valt - zoals vrijwel alle hotels op de Kop van Schouwen Duiveland - in de categorie Leisure-hotel.

Residentie Noordstaete

blz. 2

Figuur 1. 4-sterrenhotelconcepten (Bron: Het 4-sterrenhotel in Beeld, 2019) Kenmerken van een leisure-hotel zijn:  Hotels gelegen in natuur, buitengebied, toeristische omgeving of kleinere kernen.  Complete hotelbedrijven met een breed aanbod faciliteiten; restaurant, zalen, wellness, sport (golf) en overig.  Afhankelijk van alle segmenten (businessmix) om bezetting te genereren.  Specialisatie: wellness, fitness, hippisch (paarden) of culinaire hotels. Het hotel richt zich vooral op individuele toeristen en toeristen in kleine toeristische/familiale groepen.

Figuur 2. Doelgroepen (Bron: Het 4-sterrenhotel in Beeld, 2019) Kenmerken van deze groep is een ‘koopmoeitebereidheid van circa 15 minuten’ tot de bestemming. Toeristen zijn over het algemeen bereid om circa 15 minuten te reizen vanaf hun hotel naar hun toeristische hoofdbestemming. Bezoekmotieven van de individuele toerist zijn: recreatieve hotelovernachtingen, cultuur, shoppen & stad, attracties & evenementen, beweging & natuur, eten & drinken en health & wellness. Bezoekmotief van groepen zijn zowel functionele en recreatieve hotelovernachtingen. Dit betreffen busreizen, gezelschappen, groepen vanuit bruiloften of feesten en dergelijke. Het hotel is zeer geschikt voor kleine gezelschappen. Noordstaete ligt binnen de toeristische hoofdbestemming (De Zeeuwse kust). De ligging in een historische dorpskern op de grens van een uitgestrekt bos- en duingebied maakt een hotelinitiatief op deze plek kansrijk. Met de ligging op de grens van de brede duinen met daarachter het strand en de historische dorpskern van Haamstede heeft de hotelbezoeker profijt van beide. Hiermee biedt het hotel Noordstaete een zeer aantrekkelijk recreatief product. Om te bepalen of ook sprake is van voldoende gedifferentieerd aanbod (voegt het concept iets toe aan het bestaande aanbod/niet meer van hetzelfde) is het hotelaanbod op de kop van Schouwen geïnventariseerd.

De hotels in het vergelijkbare viersterrensegment zijn hieruit gefilterd en vergeleken op verschillende aspecten. Zie tabel 1. In de tabel zijn overeenkomsten groen gemarkeerd, grote verschillen rood gemarkeerd en hotels met enkele raakvlakken oranje gemarkeerd. Tabel 1. Inventarisatie 4-sterrenaanbod Kop van Schouwen Naam hotel

Plaats

Sterren

Schaal/aantal kamers

Doelgroep

Ligging

Kitchenette/keuken

Noordstaete

BurghHaamstede

4

17

Luxe

17

Badhotel Renesse

Renesse

4

94 + 5 appartementen

Luxe

Rand van dorp, tussen dorpskern en brede duinen Rustige ligging Nabij voorzieningen Aan rand van dorp, loopafstand strand, nabij voorzieningen

Residentie Noordstaete

5

blz. 3

Fletcher landgoedhotel

Renesse

4

44

Luxe

Grand hotel Ter Duin

BurghHaamstede

4

133 + 4 appartementen

Luxe

Fletcher Duin Hotel Burgh Haamstede Hotel Bom

NieuwHaamstede

4

41

Budget

BurghHaamstede

3,5

10

Budget

Hotel de Zeeuwse Stromen

Renesse

4

22 + 26 app en 9 villa’s

Luxe

Landgoed net buiten dorp, nabij voorzieningen In verblijfsrecreatiegebied, nabij brede duinen rand van NieuwHaamstede, aan brede duinen In dorp, nabij brede duinen en voorzieningen In verblijfsrecreatiegebied onder aan duinen, loopafstand strand

0

4

0

0

9

Hieruit blijkt dat er geen vergelijkbaar aanbod is aan een kleinschalig concept met luxe hotelunits en kitchenette. In de andere hotels is ook nagenoeg geen aanbod aan hotelunits met meerdere kamers. Het concept is daarmee onderscheidend. Het concept kan door de aanwezigheid van een kitchenette, afzonderlijke slaapkamers en aanvullende voorzieningen bijdragen aan langer recreatief verblijf. Alle hotels liggen op aantrekkelijke recreatieve plekken. Op de Kop van Schouwen is er voor iedere kustdoelgroep passend aanbod. De locatie is kansrijk door de ligging in het karakteristieke en aantrekkelijke dorpscentrum van Haamstede met voorzieningen in de buurt op loopafstand van de brede duinen. Er zijn weinig hotels met een vergelijkbare locatie. Alleen Hotel de Bom (10 kamers) ligt op een min of meer vergelijkbare locatie, maar heeft een ander concept en doelgroep.

1.4

Sociale maatschappelijke bijdrage

Bijdrage aan werkgelegenheid Het concept levert 4 tot 6 fte werkgelegenheid op in Burgh-Haamstede. Het gaat om de volgende banen:  Medewerker receptie  Bedrijfsleider/gastheer  Personeel restaurant  Housekeeping Hiermee kan invulling worden gegeven aan de behoefte aan meer jaarrond werkgelegenheid. Behoud van voorzieningen Burgh Haamstede heeft iets meer dan 4.200 inwoners en dit aantal neemt door de vergrijzing langzaam af. Er is alleen nog woningbehoefte door de gezinsverdunning. Het voorzieningenniveau is groter dan op basis van het aantal inwoners te verwachten. Deze voorzieningen zijn mede afhankelijk van - liefst zoveel mogelijk jaarrond - toerisme. Zonder toerisme zou een kern van deze omvang aan de ondergrens zitten voor een eigen voorzieningenniveau. Het draagvlak van permanente bewoners neemt langzaam af. Door het toevoegen van jaarrond verblijfsrecreatiemogelijkheden (zoals hotelkamers) wordt bijgedragen aan behoud van het voorzieningenniveau. De gasten zullen namelijk gebruik maken van de recreatieve voorzieningen, horeca en

Residentie Noordstaete

blz. 4

detailhandel in de kern. Bij hotels met kitchenette wordt ook het draagvlak van de lokale dagelijkse detailhandelsvoorzieningen vergroot, met name gericht op eenvoudige gerechten. Toegevoegde waarde voor omgeving Het toevoegen van hotelkamers in Burgh-Haamstede leidt tot meer verblijfsrecreanten en daarmee ook meer levendigheid en bestedingen in de omgeving. Daarnaast wordt een gat in de bebouwingsstructuur in de kern (dat na brand is ontstaan) opgevuld met een nieuwe duurzame economische functie. Met het opnieuw invullen van een leeggekomen plek in het dorp is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Residentie Noordstaete

blz. 5