Bijlagen Bijlage 1 Ladderonderbouwing Residentie Noordstaete

MEMO Van

:

Tom Bogers, Joost Jansen

Project

:

Residentie Noordstaete

Opdrachtgever :

Hoekse B.V.

Datum

:

05-04-2019

Aan

:

Betreft

:

1.1

Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking

Toets ladder voor duurzame verstedelijking

De beoogde ontwikkeling aan de Noordstraat 29-39 in Burgh-Haamstede voorziet in de realisatie van hotelcomplex Noordstaete, dat 17 hotelappartementen omvat. De hotelappartementen variëren tussen de 53 en 77 m2 gebruiksvloeroppervlakte. Aan de achterzijde van het complex worden 17 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze zijn gesitueerd op eigen terrein. De 17 hotelappartementen zijn onderverdeeld in de volgende typen kamers:  2 maal zespersoonskamer  10 maal vierpersoonskamer  2 maal tweepersoonskamer (luxe)  2 maal tweepersoonskamer Naast de hotelappartementen zullen op de begane grond twee commerciële ruimten worden gerealiseerd, met een oppervlakte van in totaal 192 m2 bvo. Een deel van deze commerciële ruimtes zal worden gebruikt als ontbijtruimte. Met de ontwikkeling wordt een nieuw hotel gerealiseerd met een klassieke uitstraling. De tot voor kort bestaande bebouwing op deze locatie is door een brand verloren gegaan. De ontwikkeling kan dan ook gezien worden als afronding van de lintbebouwing in de Noordstraat. Stedelijke ontwikkeling en de ladder voor duurzame verstedelijking De ladder in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening schrijft voor dat de toelichting bij een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling.

Mocht de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied zijn voorzien dan moet ook gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het realiseren van een hotel is niet mogelijk op basis van de geldende centrumbestemming en hotels worden beschouwd als stedelijke ontwikkeling. De commerciële ruimtes worden beschouwd als ondergeschikt aan de hotelvoorziening en zijn bovendien al toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan. Deze functies zijn daarom niet aan te merken als stedelijke ontwikkeling. De locatie heeft al een stedelijke functie en ligt in het centrum van Burgh-Haamstede. Een motivering van de locatiekeuze is daarom niet noodzakelijk. Hierna is de behoefte aan het hotel beschreven.

1.2

Trends en ontwikkelingen hotelsector

Hotels

Residentie Noordstaete

blz. 1

Uit onderzoek van Horwath HTL blijkt dat de gemiddelde bezettingsgraad van hotels in Nederland in 2017 is gestegen tot 76,8%. De bezettingsgraad in het 4 en 5 sterrensegment is ook gestegen.

Ontwikkeling bezettingsgraad (Horwath HTL, 2017) Inmiddels is bekend dat de bezettingsgraad in 2018 naar verwachting uitkomt op 78,7%, een absoluut record (HOSTA 2018). Over de hele linie is een stijging te zien in zowel bezettingsgraad als gemiddelde kamerprijs.

Ontwikkeling kamerprijzen Nederlandse hotels (Horwath HTL, 2017) De verwachting van de gemiddelde kamerprijs is dat deze op 116 euro uitkomt (HOSTA 2018). Voor 2019 verwacht nog 48% van de hoteliers dat de bezettingsgraad verder stijgt, terwijl 45% uitgaat van een stabilisatie en slechts 7% een daling verwacht. Ook voor 2019 verwacht echter circa 88% van de hoteliers dat de prijzen verder zullen stijgen. Voor 2019 verwacht Horwath dat de bezettingsgraad licht stijgt of stabiliseert, bij een prijsstijging van circa 3%. De sterkste groei wordt verwacht in het toeristisch individuele segment (Horwath, HOSTA 2017). BurghHaamstede is vooral een toeristische bestemming. Leisure Uit onderzoek van NRIT Media blijkt dat de vrije tijd onder meer in het teken staat van de geniet-economie en retro-grenzen. Geniet-economie Genieten is weer helemaal terug in de vrije tijd. Nu de economische crisis is, is het genieten volop terug. Samen zijn, doen en denken lijkt een belangrijke rol te hebben in de vrije tijd. Het aanbod van vrijetijdsactiviteiten blijft groeien, waarbij vernieuwende concepten zoals break-in rooms (als tegenhanger van escape rooms) of belevingen met storytelling de innovatie tonen. Waar fysiek shoppen op zijn retour lijkt, werken winkel- en stadscentra steeds meer aan de RED-methode.

Dit is de combinatie van Retail (winkels met iets extra), Entertainment (evenementen, attracties of andere trekkers van bezoekers) en Dining (leuke plekken om te eten en drinken). De huidige consument is kritisch en kiest een steeds hoger kwaliteitsniveau. Aan de andere kant is

Residentie Noordstaete

blz. 2

ook de charme van kleinschaligheid, simpel en basic een succesfactor. Samen en live beleven zijn door de digitalisering het belangrijkste doel van onze vrijetijd. Net als het bevestigen van onze lifestyle. Retro-grenzen Na de jarenlange globalisering lijken grenzen weer retro te zijn. We zijn meer geneigd om ons voor vrije tijd binnen onze eigen landsgrenzen te oriënteren. De Engelsen begonnen met deze trend door de Brexit. Zij gaan nu meer in eigen land op vakantie. De verkiezing van Donald Trump lijkt ervoor te zorgen dat ook wereldspeler USA dit gaat doen. In Nederland blijven we eveneens meer genieten in eigen land. We beschikken over de beste leisure-infrastructuur van de wereld. Veel, veilig en dichtbij genieten zijn weer terug. De trend van lokalisering blijft succesvol. Economisch is de gastvrijheidsindustrie een belangrijke economische pijler met 69 miljard euro omzet. Economische groeiverwachting De economie in Nederland groeit. Voor 2018 gaat het CPB uit van een economische groei van 2,8 procent. In 2019 zal de economie naar verwachting met 2,5 procent groeien. Trends en ontwikkelingen hotelsector Landelijk gezien wordt een stijgende vraag naar hotelovernachtingen verwacht (Rabobank Cijfers en Trends, 2018). Een deel van deze groei zal worden opgevangen door uitbreiding van het aanbod. Het andere deel zal resulteren in groei van de bezettingsgraden.

Ook op de langere termijn wordt een groei verwacht. De actuele ontwikkelingen in de hotelbranche zijn als volgt samen te vatten:  Het aantal overnachtingen stijgt door enerzijds de groei van het inkomende toerisme en anderzijds doordat ook Nederlanders meer overnachtingen boeken.  Er zijn grote regionale verschillen in zowel aantallen als prestaties. Deze worden veroorzaakt doordat de ene regio meer te bieden heeft op het gebied van toerisme en zakelijke activiteiten dan de andere.  'Pricing' en beleving worden steeds belangrijker. De consument van nu wil een kwalitatief zo goed mogelijk product tegen een zo scherp mogelijke prijs.  Hotels worden steeds groter. Dit als gevolg van de noodzakelijke investeringen.  Er worden steeds meer overnachtingen geboekt via Airbnb. Hiermee wordt dit platform een geduchte concurrent voor de traditionele hotels.  Reviews zijn in de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden in het boekingsproces. Consumenten zijn geneigd om hier hun boekingsbeslissing van af te laten hangen.  Verder is het verduurzamen van vastgoed van groot belang binnen de hotellerie, met name omdat het energieverbruik relatief hoog is ten opzichte van andere typen vastgoed. Nieuwe hotels worden steeds duurzamer gebouwd. Dit betekent dat bij nieuw- of verbouw altijd rekening dient te worden gehouden met de laatste ontwikkelingen op het gebied van duurzaam vastgoed.

Conclusie De ontwikkeling van een hotel in het leisure-gebied Burgh-Haamstede sluit aan op de actuele trends en ontwikkelingen. De verwachting is dat het aantal bezoekers dat wil overnachten – zal toenemen. Gelet op de economische groeiverwachting en de trend van meer genieten in eigen land, zal de toeristische vraag en daarmee de bezettingsgraad toenemen.

1.3

Analyse verblijfsrecreatie

Overnachtingen in Nederland Volgens het CBS werd in Nederland in 2018 een recordaantal van 116,9 miljoen overnachtingen doorgebracht, een groei van 5% ten opzichte van 2017. De binnenlandse markt heeft met 57,1% het grootste aandeel in het aantal overnachtingen. De groei van het toerisme in 2018 wordt vooral veroorzaakt door buitenlandse gasten. Deze markt is ten opzichte van 2017 toegenomen met 6,1%. Van alle buitenlandse gasten bezoekt de Duitse gast ons land het meest. Van het totale aantal buitenlandse overnachtingen werd 16% door Duitsers overnacht, oftewel 19,4 miljoen overnachtingen. De Duitse markt stijgt al jaren, zo ook dit jaar weer. Het aantal

Residentie Noordstaete

blz. 3

overnachtingen door onze oosterburen is vergeleken met vorig jaar 8,2% gestegen. Ook wordt ons land steeds populairder onder de Belgen. Zo is het afgelopen jaar het aantal overnachtingen gestegen met 7,6% naar 5,9 miljoen overnachtingen. Ondanks dat de Nederlandse markt iets minder hard groeit (+2,9%), zorgen de Nederlanders nog steeds voor de meeste overnachtingen in ons land. In totaal komt het neer op bijna 69,5 miljoen overnachtingen. Groei is ook in Zeeland zichtbaar Het CBS noteerde ook een nieuw record voor Zeeland: 10,5 miljoen overnachtingen in toeristische accommodaties, 4,5% meer dan in 2017. In 2017 was het aandeel van het aantal overnachtingen door buitenlandse gasten voor het eerst groter dan het aantal overnachtingen door Nederlanders. De verdeling was respectievelijk 52,3% en 47,7%. Het verschil is in 2018 groter geworden, namelijk 45,1% van alle overnachtingen door Nederlanders en 54,9% door buitenlanders. Het toerisme vanuit het buitenland is dus ook in Zeeland toegenomen: 9,7% meer overnachtingen door buitenlanders dan in 2017. Deze groei is met name te danken aan de groei van het aantal overnachtingen door Belgen, met maar liefst 19,4% naar ruim 1,2 miljoen overnachtingen. Zeeland is nu de populairste Nederlandse provincie voor onze Zuiderburen, in 2017 had Zeeland nog de vijfde positie op de ranglijst.

Ondernemers en medewerkers van VVV-inspiratiepunten zeggen dat de Bløf-hit Zoutelande hier een belangrijke bijdrage aan heeft geleverd. Talloze, vooral Vlaamse, toeristen vroegen naar het ‘oude strandhuis’ of maakten een foto met het plaatsnaambord Zoutelande. Van de buitenlandse markt heeft Duitsland nog steeds het grootste aandeel van alle overnachtingen in Zeeland. In totaal hebben onze oosterburen namelijk 4,3 miljoen overnachtingen doorgebracht in onze provincie, een toename van 7,5% ten opzichte van 2017. Zeeland is daarmee, na Noord-Holland, de meest populaire bestemming voor Duitse verblijfsgasten. In 2018 kwamen 3,4% meer Nederlanders naar Zeeland, maar ze bleven korter, waardoor het aantal overnachtingen daalde met 1% naar 4,8 miljoen. Zeeland verliest hierdoor marktaandeel in eigen land: de provincie staat nu op de 8e plaats voor wat betreft het aantal overnachtingen van Nederlanders. De meeste overnachtingen van Nederlanders vonden in provincie Noord-Holland en Gelderland plaats. Nederland, Duitsland en België blijven verreweg de belangrijkste herkomstmarkten, slechts 2,5% van de gasten komt uit andere landen.

Overnachtingen in Zeeland Groei aantal overnachtingen met name in schouderseizoenen Kijkend naar de spreiding over het jaar is een flinke groei zichtbaar in het eerste kwartaal (+24%). Deels wordt dit veroorzaakt door de vroege Pasen (en dus een verschuiving van overnachtingen van april naar maart), maar ook in februari werden veel meer overnachtingen geregistreerd. In de zomermaanden was er nauwelijks sprake van groei, maar dit is van oudsher al de drukstbezochte periode in Zeeland. In het vierde kwartaal werden wel weer groeicijfers genoteerd (+8%). Wanneer we kijken naar de overnachtingen van de afgelopen 5 jaar zien we de groei in de schouderseizoenen ook duidelijk terug, met name in het eerste en vierde kwartaal (respectievelijk +32% en +20%). De buitenlandse markt is de belangrijkste factor geweest in deze groei. Zo zien we bijvoorbeeld in het eerste kwartaal (januari –

Residentie Noordstaete

blz. 4

maart) een stijging van maar liefst 68% ten opzichte van 2014. Opvallend is dat in dit kwartaal het aantal overnachtingen van onze oosterburen verdubbeld is, van 168.000 naar 339.000. Toch vinden de meeste overnachtingen van Duitsers nog altijd plaats in het tweede en derde kwartaal. Nederlanders komen het liefst in de zomermaanden naar Zeeland toe. Desondanks zien we de afgelopen 5 jaar een flinke daling van het aantal Nederlandse overnachtingen in Zeeland in deze periode, namelijk een daling van 16% t.o.v. 2014. Ook in het tweede kwartaal (april – juni) zien we een flinke daling, namelijk 11%. In de overige kwartalen is een lichte stijging te zien, +5% in het eerste kwartaal en +3% in het vierde kwartaal.

Overnachtingen in Zeeland per kwartaal Overnachtingen per type accommodatie Zeeland heeft met name veel aanbod van vakantiewoningen, verhuurchalets en toeristische kampeerplaatsen. Ook qua aantal overnachtingen zijn deze accommodatietypes het populairst, 46% van alle overnachtingen vindt plaats in vakantiewoningen en verhuurchalets en 34% vindt plaats op kampeerplaatsen. De grootste groei vond echter plaats voor de Zeeuwse hotels en pensions: 13% meer overnachtingen, vooral dankzij buitenlandse toeristen. Ook het aantal nachten op ‘huisjesterreinen’ (bungalowparken en verhuurchalets op campings) groeide verder in 2018 (+7%). Het toeristisch kamperen daalde opnieuw licht in 2018; Nederlandse kampeerders verbleven minder nachten en het aantal buitenlandse kampeerovernachtingen bleef gelijk. Overigens is Zeeland wel de populairste provincie voor buitenlandse kampeergasten: ruim een kwart koos voor Zeeland als bestemming van de kampeervakantie.

Overnachtingen in Zeeland naar accommodatietype N.B. CBS meet het aantal overnachtingen bij toeristische accommodaties. In dit onderzoek worden kleine (vaak particuliere) logiesaanbieders niet meegenomen en ook het verblijf van vaste gasten (mensen met een eigen

Residentie Noordstaete

blz. 5

vakantieverblijf zoals een stacaravan, boot of tweede woning) telt niet mee. CBS brengt dus slechts een deel van het toerisme in beeld. De totale omvang van overnachtingen in Zeeland wordt door Kenniscentrum Kusttoerisme geraamd op zo’n 17,5 miljoen. CBS publiceerde in maart 2019 de voorlopige cijfers, definitieve cijfers worden tegen de zomer verwacht. Kenniscentrum Kusttoerisme zal deze cijfers verder analyseren en publiceren in de jaarlijkse leaflet met kerncijfers over toerisme in Zeeland. In de leaflet van het Kenniscentrum Kusttoerisme 2017 (vrijetijdseconomie Zeeland 2017) is verder ingezoomd op de Zeeuwse markt. Hieruit blijkt dat Schouwen-Duiveland binnen Zeeland op de 1e de plek staat met het aantal toeristische overnachtingen en met het aantal overnachtingen in hotels. Het werkelijke aantal overnachtingen ligt veel hoger dan uit cijfers van het CBS blijkt. Bij de aanpak van het CBS blijft een deel van het verblijfstoerisme buiten beeld. Kleine (vaak particuliere) logiesaanbieders worden door het CBS niet meegeteld. Ook het verblijf van vaste gasten (mensen met een eigen vakantieverblijf zoals een stacaravan of tweede woning) blijft buiten beschouwing. Ten slotte blijft ook de watersport en cruisevaart buiten beeld.

Overnachtingen in Schouwen-Duiveland en Zeeland Conclusie Uit deze cijfers blijkt dat steeds meer mensen in hotels in zeeland overnachten. De kust heeft een sterke aantrekkingskracht op binnenlandse en buitenlandse toeristen en er wordt steeds meer jaarrond overnacht. Schouwen-Duiveland speelt hierin binnen Zeeland de grootste rol. Hier overnachten de meeste toeristen en neemt het aantal overnachtingen al jaren toe.

Residentie Noordstaete

blz. 6

1.4

Nadere analyse verblijfsrecreatie Schouwen Duiveland

In tabel 1 is het aantal toeristische overnachtingen in de gehele gemeente Schouwen-Duiveland weergegeven in de periode 2014 tot en met 2016. In deze periode is het aantal overnachtingen met 7% toegenomen. Van belang voor de beoogde ontwikkeling is dat het toeristisch verblijf in hotels en pensions toeneemt. In 2016 is het aantal overnachtingen met 23% gestegen ten opzichte van 2014. In tabel 2 is het aantal toeristische overnachtingen per kern in de gemeente Schouwen-Duiveland weergegeven. De kernen Renesse en Burgh-Haamstede hebben veruit de meeste toeristische overnachtingen. Het aantal overnachtingen in Burgh-Haamstede is met 27% toegenomen ten opzichte van 2014. Aantal toeristische overnachtingen in de gemeente Schouwen Duiveland (bron: Toerisme op Schouwen-Duiveland, Kenniscentrum Kusttoerisme, juni 2017)

Aantal toeristische overnachtingen per kern gemeente Schouwen-Duiveland (bron: Toerisme op Schouwen-Duiveland, Kenniscentrum Kusttoerisme, juni 2017)

Residentie Noordstaete

blz. 7

Ontwikkeling aantal toeristische overnachtingen in gemeente Schouwen-Duiveland ten opzichte van de provincie Zeeland (bron: Toerisme op Schouwen-Duiveland, Kenniscentrum Kusttoerisme, juni 2017) Verblijfs- en dagtoerisme zorgen voor een hoge toeristisch bestedingsgraad, zoals weergegeven in tabel 3. Toerisme is een belangrijke inkomensbron voor veel inwoners van Schouwen-Duiveland, maar ook van de gemeente. Daardoor is het van belang dat er goede verblijfsfaciliteiten worden geboden binnen de gemeente/kernen, zodat de toeristische bestedingen hoog blijven binnen de gemeente. Een belangrijk criterium om hierin te slagen is het bieden van een hoogwaardig verblijf aan de toerist. Dit kan in de vorm van voldoende dagrecreatie, maar ook in de vorm van goede verblijfsrecreatieve voorzieningen. Toeristische bestedingen in gemeente Schouwen-Duiveland (bron: Toerisme op Schouwen-Duiveland, Kenniscentrum Kusttoerisme, juni 2017)

Analyse hotel aanbod Schouwen-Duiveland Van belang is te analyseren wat het huidige hotel/pension aanbod is binnen het de gemeente Schouwen Duiveland. In totaal beschikt de gemeente Schouwen-Duiveland over 970 kamers, verdeeld over 29 hotels en 10 pensions (bron: Horeca DNA, april 2019). Burgh-Haamstede en Renesse hebben veruit het grootste aanbod binnen de gemeente.

Residentie Noordstaete

blz. 8

Spreiding aanbod hotels/pensions op de kop van Schouwen-Duiveland (bron: Booking.com, april 2019) In Renesse zijn 15 hotels/pensions. Hiervan biedt 1 hotel (de Zeeuwse Stromen) kamers voor 6 personen. De overige kamers zijn voornamelijk geschikt voor twee tot vier personen. In Burgh-Haamstede zijn 6 hotels en 1 pension gevestigd. De kamers in Burgh-Haamstede zijn voornamelijk voor twee tot vier personen. Hotel Bom beschikt over één accommodatie voor zes personen. Het aanbod aan hotels aan de kust neemt mede door beleidsmatige belemmeringen slechts beperkt toe. Er zijn enkele initiatieven bekend, waaronder Brouwerseiland. Gelet op de groeiverwachting en de steeds hoge bezettingsgraad van de hotels zal het toevoegen van hotelkamers aan de kust niet leiden tot (onaanvaardbare) leegstand. Toetsing Op basis van de algemene trends en ontwikkelingen, alsmede de toename van het aantal toeristische overnachtingen in Schouwen-Duiveland en Burgh-Haamstede, wordt geconcludeerd dat er vraag is naar verblijfsaccommodatie. De realisatie van Residentie Noordstaete betekent een toevoeging van 17 hotelappartementen aan het bestaande aanbod hotelkamers in Schouwen-Duiveland. Ten opzichte van het huidige aanbod hotelkamers binnen de gemeente Schouwen-Duiveland, is dit een toevoeging van 2%.

De toevoeging aan het totale aanbod hotelkamers is dusdanig klein, dat er geen onaanvaardbare effecten worden verwacht op het ondernemersklimaat. Er zal dan ook geen onevenredige leegstand optreden als gevolg van de ontwikkeling van Residentie Noordstaete.

1.5

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er behoefte is aan de beoogde ontwikkeling van Residentie Noordstaete. Daarbij wordt met het beoogde gebruik ingespeeld op de verwachte groei in de toerismebranche en de actuele trends en ontwikkelingen binnen de hotelbranche. Daarbij zorgen toeristische bestedingen voor een belangrijke bron van inkomsten voor de gemeente. Burgh-Haamstede kent samen met Renesse het grootste aantal toeristische overnachtingen van de gemeente. In beide kernen zit dan ook het grootste aanbod hotels/pensions. De toevoeging van 17 hotelappartementen aan het totale aanbod, is minimaal. Verwacht wordt dat er geen onaanvaardbare effecten worden verwacht op het ondernemersklimaat. Herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is de voorkeursvolgorde volgens de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. Met de herontwikkeling van het braakliggende terrein in de Noordstraat is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Residentie Noordstaete

blz. 9