981116 RVS Nieuwbouw sociale huurwoningen Bernhardstraat Julianastraat Burgh-Haamstede

Raadsvoorstel Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Hoog, De verklaring van geen bedenkingen is noodzakelijk om de ruimtelijke procedure te kunnen vervolgen. Hoe eerder deze verklaring wordt afgegeven, hoe sneller we uiteindelijk tot afronding van de ruimtelijke procedure en daadwerkelijke realisatie kunnen overgaan. Nu we een aanvraag hebben gedaan voor een uitgebreide omgevingsvergunning onder de Wet ruimtelijke ordening is het noodzakelijk de procedure snel te starten. Nieuwbouw sociale huurwoningen Bernhardstraat/Julianastraat BurghHaamstede 981116 9 april 2024 Externe communicatie Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg D.P.W. Joppe Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven voor het realiseren van acht sociale huurwoningen op de hoek Bernhardstraat/Julianastraat te Burgh-Haamstede om daarmee de uitgebreide omgevingsvergunningprocedure te kunnen vervolgen. 2. Op basis van de aanmeldnotitie milieueffectrapportage vast te stellen dat het opstellen van een milieueffectrapportage voor deze locatie niet noodzakelijk is. 3. De bevoegdheid tot het afgeven van de definitieve verklaringen van geen bedenkingen te mandateren aan het college van burgemeester en wethouders, onder de voorwaarde dat er tegen de ontwerp verklaring van geen bedenkingen geen zienswijzen worden ingediend en er geen gewijzigde omstandigheden zijn. 4. Het grondcomplex Bernhardstraat/Irenestraat in te stellen en de bijbehorende grondexploitatie vast te stellen. 5. De in de grondexploitatie Bernhardstraat/Julianastraat opgenomen budgetten beschikbaar te stellen. 6. Voor de grondexploitatie Bernhardstraat/Julianastraat een verliesvoorziening vast te stellen ter grootte van € 226.380 (het in de grondexploitatie geprognosticeerde resultaat op eindwaarde) ten laste van de reserve woonconcepten Schouwen-Duiveland. Inleiding De locatie op de hoek Bernhardstraat/Julianastraat was in eerste instantie beoogd voor de ontwikkeling van zes tot tien woningen in de koopsector.

Aangezien de locatie Platboslaan vanwege de ruimtelijke haalbaarheid (stikstof) niet langer in beeld is, heeft de stuurgroep Burgh-Haamstede eerder dit jaar besloten om de locatie Bernhardstraat/Julianastraat te ontwikkelen voor sociale woningbouw. Op basis van de verkavelingsstudie (bijlage 1) kunnen er acht woningen gebouwd worden. Eerder is er een voorbereidingskrediet van € 35.000 beschikbaar gesteld voor de nadere uitwerking van deze ontwikkellocatie. De afgelopen periode hebben er diverse overleggen plaatsgevonden tussen gemeente en Zeeuwland en hebben we voor de locatie Bernhardstraat/Julianastraat, onder voorwaarde van een deel elektrische uitvoering van de werkzaamheden, een sluitende berekening voor de stikstofdepositie. De ruimtelijke onderbouwingen zijn gereed en we hebben een realistische raming voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie. Tevens hebben wij met de naastgelegen grondeigenaar overeenstemming bereikt over een grondruil, waardoor wij de beschikking krijgen over een goed en efficiënt te ontwikkelen kavel en de betreffende grondeigenaar zelfstandig verder kan met de voorbereiding en realisatie van zijn beoogde woning op het kavel aan de Julianastraat. Pagina 1 van 4

Wij adviseren u over de ruimtelijke procedure en stellen u voor het financiële kader (de grondexploitatie en het budget voor de uitvoering) vast te stellen om realisatie van de woningbouwlocatie Bernhardstraat/Julianastraat in Burgh-Haamstede mogelijk te maken. Beoogd resultaat Wij willen begin 2025 starten met de uitvoering van de werkzaamheden, zodat er spoedig 8 sociale huurwoningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad binnen onze gemeente, met de verplichting voor Zeeuwland om tegelijkertijd starterswoningen te verkopen om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Argumenten 1.1 Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening Zeeuwland is voornemens acht levensloopbestendige, grondgebonden eengezinswoningen te realiseren op een perceel gesitueerd op de hoek van de Bernhardstraat/Julianastraat, nabij het dorpshuis. Binnen het geldende bestemmingsplan 'Burgh-Haamstede' is voor het plangebied aan de Bernhardstraat/Julianastraat de bestemming 'Maatschappelijk' opgenomen. Binnen deze bestemming is het bouwen van woningen niet (rechtstreeks) toegestaan. Er kan medewerking verleend worden door middel van een omgevingsvergunning op basis van de uitgebreide voorbereidingsprocedure, aangezien de aanvraag voor 1 januari 2024 is ingediend. Er is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld voor het plangebied.

Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en er dus een ontwerp verklaring van geen bedenkingen kan worden afgegeven. De ruimtelijke onderbouwing is bijgesloten (bijlage 2). 1.2 Voor de stikstofdepositie is een ecologische onderbouwing opgesteld Op basis van de invoergegevens (zoals inzet materieel tijdens de aanleg en vervoersbewegingen bij ingebruikname van de woningen) is een AERIUS-berekening uitgevoerd voor zowel de realisatie als de gebruiksfase voor beide locaties. De uitkomst is dat er, ook bij substantieel elektrisch werken, rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol/ha/j. We hebben daarom een ecologische onderbouwing laten opstellen, waaruit volgt dat er vanwege de kleine en tijdelijke stikstofdepositie geen significante gevolgen zijn voor het habitattype Duinbossen binnenduinrand, die in de huidige situatie een overwegend goede kwaliteit heeft. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. 2.1 Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat belangrijke nadelige gevolgen op voorhand zijn uitgesloten In bijlage D van het Besluit m.e.r. is een groot aantal activiteiten met een drempelwaarde genoemd, waarvoor een m.e.r-beoordelingsplicht geldt.

Indien een ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt die één van de in bijlage D genoemde activiteiten betreft, maar onder de drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.beoordeling aan de orde. In onderdeel D (sectie D 11.2) van de bijlage van het Besluit m.e.r. is de volgende activiteit opgenomen: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject'. De bijbehorende drempelwaarden zijn: · een oppervlakte van 100 hectare of meer; · een aaneengesloten gebied en 2000 woningen of meer; · 200.000 m² bedrijfsvloeroppervlakte of meer. De voorgenomen ontwikkeling valt dan ook ruim onder de drempelwaarden. Uit de vormvrije m.e.r.beoordeling blijkt dat belangrijke nadelige gevolgen op voorhand zijn uitgesloten. Er hoeft hierdoor geen milieueffectrapportage te worden opgesteld. 3.1 Dat versnelt het besluitvormingsproces Conform de bepalingen in de Wabo en de Algemene wet bestuursrecht dient de uitgebreide omgevingsvergunning gedurende een termijn van zes weken voor een ieder ter inzage gelegd te worden. Indien er geen rechtsmiddelen worden ingezet tegen de uitgebreide omgevingsvergunningen en er geen wijzigde omstandigheden zijn, dan kunnen wij overgaan tot het afgeven van de definitieve verklaring van geen bedenkingen per locatie. Dat betekent een versnelling in het proces van besluitvorming en duidelijkheid op dit punt.

4.1 Om tot ontwikkeling van de percelen te komen, moeten de financiële kaders door u worden vastgesteld. Voor het starten van een grondexploitatie is volgens het Besluit begroting en verantwoording (BBV) een raadsbesluit nodig met de vaststelling van een grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de grondexploitatie geopend en kunnen kosten worden geactiveerd onder bouwgronden in exploitatie. 5.1 Hiermee beschikken wij over de middelen om de verder uitvoering maken mogelijk te maken.

Pagina 2 van 4

In de grondexploitaties is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. U bent bevoegd om de middelen uit de grondexploitaties beschikbaar te stellen aan ons om tot uitvoering over te gaan, waaronder het bouw- en woonrijp maken van beide locaties. 6.1 Dit bedrag kan niet gedekt worden binnen de grondexploitaties De voorbereidingskosten en kosten voor ruimtelijke procedures en bouw- en woonrijp maken worden niet volledig gedekt door de verkoopopbrengst van bouwgrond. Dat heeft vooral te maken met de vooraf bepaalde kavelprijs voor sociale huurwoningen, conform een eerder door uw raad vastgesteld amendement over betaalbare woningen voor de eigen inwoners van Schouwen-Duiveland (november 2021). Deze afspraken zijn in de zomer van 2023 geactualiseerd. Volgens het Besluit begroting en verantwoording dient een voorziening getroffen te worden ter grootte van het geprognosticeerde verlies. De voorziening wordt getroffen ten laste van de reserve woonconcepten Schouwen-Duiveland. Kanttekeningen 1.1 Er is een afwijking van de molenbiotoop Voor het plangebied aan de Bernhardstraat/Julianastraat geldt een molenbiotoop met een maximale bouwhoogte van 7 meter. Deze aanduiding is opgenomen om de vrije windvang van de molen 'De Graanhalm' te beschermen en voor de bescherming van de waarde van de molen als beeldbepalend element.

Wij willen graag afwijken tot een maximale bouwhoogte van maximaal 7,50 meter, vanwege de (standaard) hoogte van de woningen van Zeeuwland. Deze bouwhoogte is noodzakelijk om woningen met een kap te kunnen realiseren. Gelet op het feit dat de omliggende bebouwing op diverse plaatsen in de nabijheid van het plangebied al hoger is dan 7,50 meter en het maatschappelijke belang van sociale woningbouw wijken we gemotiveerd af van de bouwhoogte van 7 meter. In een specifieke rapportage van Peutz, die onderdeel is van de ruimtelijke onderbouwing, is inzichtelijk gemaakt dat er slechts heel minimaal gevolgen zijn voor de windvang. 3.1 Bij bezwaren is uw raad het besluitvormende orgaan Als er voor een of beide locatie(s) wel rechtsmiddelen (in de vorm van bezwaar) worden ingezet, komen wij bij u terug voor nadere besluitvorming. Dat is een vertragende factor in de realisatie van de woningen. Indien er rechtsmiddelen worden ingezet, dan wordt in afstemming met Zeeuwland ingeschat of de werkzaamheden al dan niet worden opgestart in afwachting van een onherroepelijke vergunning. 6.1 De opbrengsten vanuit de grondexploitatie zijn onvoldoende voor een sluitende grondexploitatie. De verwachte resultaten uit de grondexploitatie is negatief.

De kosten die gemaakt moeten worden voor de ruimtelijke procedure en het bouw- en woonrijp maken wegen niet op tegen de verkopen van de bouwgrond voor de 8 sociale huurwoningen. Grondbeleid heeft mede ten doel om maatschappelijke resultaten te realiseren via gronduitgifte. Om die reden weegt in deze grondexploitatie het maatschappelijke resultaat zwaar. De voorgenomen kaveluitgifte draagt bij aan de realisatie van sociale huurwoningen en verkoop van goedkope koopwoningen die voor beweging op de woningmarkt zorgen. Financiën Begroting Begrotingswijziging Eenmalige lasten Structurele lasten Eenmalige baten Structurele baten Dekking

Niet binnen begroting Ja 463629,00 237250,00 Reserve woonconcepten Schouwen-Duiveland (€ 226.380)

Voor de uitvoering van de grondexploitatie is een budget van € 463.629 nodig (inclusief inflatie en rente). Dit bedrag is in de grondexploitatie opgenomen (bijlage 3, 4a en 4b). Daartegenover staan inkomsten voor een bedrag van € 237.250 die voortvloeien uit de verkoop van de bouwgrond, grondruil en een exploitatiebijdrage in de saneringskosten. Er resteert een verlies op einddatum van € 226.380 waarvoor we een verliesvoorziening vormen. We doen dit door een toevoeging aan de verliesvoorziening bouwgrondexploitatie (96500000). Dekking vindt plaats vanuit de reserve woonconcepten Schouwen-Duiveland, in lijn met de voorwaarden die hiervoor zijn vastgesteld. Communicatie We hebben Zeeuwland geïnformeerd over ons collegebesluit. We gaan over tot ondertekening van de koopovereenkomst, nadat uw raad heeft ingestemd met voorliggend voorstel.

Pagina 3 van 4

Tevens hebben we de eigenaar van het naastgelegen perceel op de hoogte gesteld van het collegebesluit. We zijn overgegaan tot ondertekening van de exploitatieovereenkomst met grondruil. Op korte termijn brengen we de Didam-publicaties voor zowel de koopovereenkomst met Zeeuwland als de grondruil met de eigenaar van het naastgelegen perceel (als onderdeel van de exploitatieovereenkomst) in procedure. Direct na onze besluitvorming en daarmee ruim voorafgaande aan uw raadsvergadering, hebben we de verkavelingsstudie voor de bouwlocatie gepubliceerd op de website van de Dorpsvisie Burgh-Haamstede. Daarnaast hebben we de stuurgroep Burgh-Haamstede en de projectgroep Wonen Burgh-Haamstede geïnformeerd over het besluitvormingsproces. Nadat de ontwerp verklaring van bedenkingen voor de omgevingsvergunning is verleend, kunnen we spoedig de inzage termijn starten. Uitvoering Indien er geen rechtsmiddelen worden ingezet in het kader van de ruimtelijke procedures zijn we voornemens in het 1e kwartaal van 2025 de locatie bouwrijp te maken, nadat we de infrastructurele werkzaamheden hebben aanbesteed. Vervolgens kan de bouwkundig aannemer van Zeeuwland in het 2e kwartaal van 2025 over gaan tot realisatie. Onze infra aannemer kan waarschijnlijk in het 3e kwartaal 2025 overgaan tot woonrijp maken van de locatie met als doel het project snel na de zomer van 2025 af te ronden.

Bijlagen Bijlage 1: Verkavelingsstudie Bijlage 2: Ruimtelijke onderbouwing Bijlage 3: Begrotingswijziging Julianastraat BH Bijlage 4a: Samenvatting grondexploitatie Julianastraat BH Bijlage 4b: Begroting gefaseerd Julianastraat BH Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 4 van 4