969033 Bijlage 1 Adviesrapportage SMC Bruinisse - Republiq (oktober 2023)
Tekst van het document
Adviesrapportage SMC Bruinisse Gemeente Schouwen-Duiveland 5 oktober 2023
Colofon Referentie
20230813/505/NvdB/SdC
Contactpersoon
Mark Aanraad
Organisatie
Gemeente Schouwen-Duiveland
Auteurs
Nori van den Biggelaar Sander de Clerck
2
Inhoudsopgave 01
INLEIDING ................................................................................................................................................................................. 4 Aanleiding .................................................................................................................................................................................. 4 Achtergrond dorpshuizen in Schouwen-Duiveland ........................................................................................................ 4 Onderzoeken ............................................................................................................................................................................ 4 Proces ......................................................................................................................................................................................... 5 Leeswijzer ................................................................................................................................................................................... 5
02
UITGANGSSITUATIE .............................................................................................................................................................. 6 Algemeen................................................................................................................................................................................... 6 Gebruik ....................................................................................................................................................................................... 7 Technisch ................................................................................................................................................................................... 8 Financieel ................................................................................................................................................................................... 9 Conclusie .................................................................................................................................................................................. 10
03
OPLOSSINGSRICHTINGEN ............................................................................................................................................... 11 Beperken en uitstellen ........................................................................................................................................................... 11 Renoveren en verduurzamen ............................................................................................................................................. 12 Sloop-nieuwbouw .................................................................................................................................................................. 13 Sloop ......................................................................................................................................................................................... 14
04
CONCLUSIE EN ADVIES .................................................................................................................................................... 14
05
BIJLAGEN................................................................................................................................................................................ 15
3
01
INLEIDING Aanleiding
Stichting Multicultureel Centrum Bruinisse (SMC Bruinisse) is eigenaar en beheerder van het dorpshuis met aangrenzende sporthal de Vanger in Bruinisse. De gemeente subsidieert de stichting voor zowel het dorpshuis als de sporthal. Het gebouw is verouderd en investeringen voor actualisatie, achterstallig onderhoud en verduurzaming zijn noodzakelijk. De investeringen die nodig zijn om het gebouw klaar te maken voor de toekomst zijn hoog. Dat vormt de aanleiding voor de uitvoering van het onderzoek waarvan de resultaten in deze rapportage beschreven zijn. Om een mogelijke gemeentelijke investering in het dorpshuis en de sporthal van SMC Bruinisse te rechtvaardigen is het nodig inzicht te krijgen in de toekomstbestendigheid van het dorpshuis en de sporthal in Bruinisse. Hiermee worden niet alleen ‘de stenen’ maar ook de functies van een dorpshuis en sporthal bedoeld: welke bijdragen leveren ze aan dat wat de inwoners willen, nodig hebben en de visie en het beleid van de gemeente en hoe gaat hier uitvoering aan gegeven worden? Het college van burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland heeft een bestuursopdracht vastgesteld voor het project ‘Opstellen Businesscase SMC Bruinisse’.
Op basis van deze businesscase kan het college de gemeenteraad informeren, een besluit nemen en een opdracht geven tot het uitwerken van het scenario dat leidt tot een toekomstbestendige functie van het dorpshuis SMC Bruinisse. Gemeente Schouwen-Duiveland heeft aan Republiq gevraagd om de businesscase voor de Vanger op te stellen. In deze rapportage zijn de resultaten van de uitwerking van de businesscase opgenomen. Achtergrond dorpshuizen in Schouwen-Duiveland De gemeente Schouwen-Duiveland heeft ongeveer 34.000 inwoners, verdeeld over zeventien stads- en dorpskernen. In zestien kernen is een dorpshuis gevestigd. Deze dorpshuizen waren tot 2007 in eigendom van de gemeente, daarna zijn ze verzelfstandigd. Alle dorpshuizen, met uitzondering van de Vanger, zijn destijds in eigendom overgegaan naar woningcorporatie Zeeuwland. SMC Bruinisse is eigenaar en beheerder van De Vanger. Dertien van de vijftien dorpshuizen die in het bezit zijn van Zeeuwland worden beheerd door Stichting Dorps- en Gemeenschapshuizen Schouwen-Duiveland. De overige twee dorpshuizen worden beheerd door andere stichtingen. Met de verzelfstandiging van de dorpshuizen is ook een subsidieregeling ingericht. De gemeente subsidieert één-opéén de huur die de stichtingen aan Zeeuwland moeten betalen.
De huur die Zeeuwland in rekening brengt is gebaseerd op de te verwachten onderhoudskosten conform het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Onderzoeken In het verleden zijn meerdere onderzoeken uitgevoerd naar De Vanger. Voor dit onderzoek maken we gebruik van de resultaten en inzichten van de volgende onderzoeken: -
Duradis - Verduurzamingsplan Dorpshuis Bruinisse (2022)
-
A&MV Advies BV - Inspectierapport van de bestaande elektrotechnische installatie van Sporthal en Dorpshuis de Vanger (2021)
4
Proces Om tot een uitwerking van de business case en deze adviesrapportage te komen is een zorgvuldig proces doorlopen. Dit proces bestond uit de volgende stappen: 1.
Documentstudie: Het inventariseren en analyseren van de aanwezige informatie over de Vanger. Onder andere technische informatie over de staat van het gebouw, informatie over de financiële gezondheid van de stichting en cijfers over het gebruik en de bezetting van de Vanger.
2.
Interviews: We hebben interviews gehouden met betrokkenen bij de Vanger, om het beeld wat we uit de eerste stap van het proces hebben verkregen te toetsen. Er zijn interviews gehouden met wethouder Daniël Joppe, het bestuur van SMC Bruinisse, dorpshuisbeheerder José Schikker, de dorpsraad van Bruinisse, de bestuurder van corporatie Zeeuwland, projectleider Mark Aanraad en beleidsmedewerkers Heleen Vis en Peter Bijzet van de gemeente Schouwen-Duiveland.
3.
Workshop scenario’s: Op basis van de input uit stap 1 en 2 is een eerste uitwerking gemaakt van een aantal mogelijke scenario’s. Deze uitwerking is besproken in een workshop met het bestuur van SMC Bruinisse, wethouder Daniël Joppe en Mark Aanraad, Heleen Vis en Peter Bijzet. In deze workshop zijn de voor- en nadelen per scenario besproken en is een selectie gemaakt van oplossingsrichtingen die verder uitgewerkt zijn.
4.
Informeren en meenemen college: Vervolgens is het college meegenomen in de aanpak van de businesscase en geïnformeerd over de stand van zaken. In deze sessie is getoetst of we alle relevante oplossingsrichtingen en afwegingen in beeld hebben.
5.
Uitwerken adviesrapportage: Als laatste stap is deze adviesrapportage opgesteld. In deze rapportage geven we een advies voor het te kiezen scenario. Leeswijzer
In hoofdstuk twee van deze adviesrapportage brengen we de huidige situatie van het dorpshuis in beeld. We gaan in op de technische staat, de functionaliteit en de financiële stand van zaken van de Vanger. In hoofdstuk drie gaan we in op de oplossingsrichtingen en de verschillende afwegingen en keuzes die daarbij komen kijken. Vervolgens formuleren we in hoofdstuk vier de conclusies en het advies.
5
02
UITGANGSSITUATIE Algemeen
Het Dorphuis de Vanger is gelegen aan de Molenstraat in Bruinisse. De Vanger bestaat uit een dorpshuis (‘t Durps’uus) dat gebouwd is in 1968 en een sporthal met kantine die aangebouwd is in 1991. Het dorpshuis is één laags en heeft een oppervlakte van 1.419 m² bruto vloeroppervlak (BVO). De sporthal omvat circa 2/3 van het totale oppervlak. Het dorpshuis omvat twee zalen: een grote zaal met podium en een kleine zaal. De keuken van het dorpshuis grenst direct aan de
Figuur 1: dorpshuis De Vanger
grote zaal. De sporthal bestaat uit één grote hal (afmetingen circa 28 x 23 meter) met tribune, kleed- en doucheruimten en een kantine. De Vanger heeft een gezamenlijke entree voor het dorpshuis en de sporthal. In figuur 3 is de plattegrond van de Vanger afgebeeld, waarbij het dorpshuis met rood is omkaderd en de sporthal met blauw.
Figuur 2: locatie de Vanger
Figuur 3: Plattegrond de Vanger
6
Gebruik Voor het dorpshuis en de sporthal geldt dat er sprake is van een combinatie van structureel en incidenteel gebruik. Zo wordt het dorpshuis onder meer wekelijks gebruikt als locatie voor bloedprikken en ‘Thuis in je dorpshuis’, een initiatief tegen vereenzaming van ouderen in Bruinisse. Voor de sporthal geldt dat deze overdag structureel gebruikt wordt voor bewegingsonderwijs door de drie omliggende basisscholen (Op Dreef, De Meerpaal en ds. Pieter van Dijkeschool) en door verschillende sportverenigingen (volleybal, badminton en zaalvoetbal). In onderstaande tabel is het structureel gebruik van dorpshuis en sporthal van een ‘normale’ week in 2022 weergegeven (op aangeven van SMC Bruinisse). Het betreft het gebruik doordeweeks, in het weekend vinden veelal incidentele activiteiten plaats. Dag
Dag / avond
Dorpshuis
Sporthal
Maandag
dag
Yoga
Gym
Maandag
avond
Hersteltalent, yoga
Volleybal
Dinsdag
dag
Bloedprikken
Gym
Dinsdag
avond
Woensdag
dag
Bloedprikken, yoga, karate
Gym
Woensdag
avond
Yoga
Badminton
Donderdag
dag
Thuis in je dorpshuis
Gym
Donderdag
avond
Vrijdag
dag
Vrijdag
avond
Volleybal
Volleybal Bloedprikken
Gym Zaalvoetbal
Tabel 1: Overzicht activiteiten in de Vanger (bron: SMC Bruinisse)
Naast de structurele activiteiten die doordeweeks plaatsvinden worden er ook activiteiten georganiseerd in het weekend. Dit zijn bijvoorbeeld activiteiten op het vlak van sport, politiek en samenleving, welzijn van ouderen of evenementen. Voor het dorpshuis valt daarbij te denken aan activiteiten zoals een filmavond, pubquiz, bingo en activiteiten rondom feestdagen (o.a. Sinterklaas en Koningsdag). Bij de sporthal gaat het logischerwijs om sport gerelateerde activiteiten, bijvoorbeeld een zaalvoetbaltoernooi. In 2022 zijn er in totaal 115 activiteiten georganiseerd waar circa 9.900 bezoekers bij aanwezig waren. In 2019 kwamen er circa 12.000 bezoekers naar 145 activiteiten. In figuur 4 is het aantal incidentele activiteiten in de Vanger weergegeven tussen 2018 en 2022. Hierbij moet opgemerkt worden dat 2020, 2021 en het begin van 2022 ‘coronajaren’ waren, waarin er nauwelijks samengekomen mocht worden. Dit resulteert in een aanzienlijk lager aantal activiteiten. SMC Bruinisse geeft aan dat het aantal in de loop van 2023 weer flink aan het oplopen is en ze geven aan dat de verwachting is dat het weer op het niveau van pre-corona uitkomt.
7
Figuur 4: Activiteiten in de Vanger (weekend, bron: SMC Bruinisse)
Het dorpshuis is gebouwd in de jaren ‘60. Het gebruik van het dorpshuizen is sinds die tijd sterk veranderd. Met name de grote zaal, die vroeger onder meer werd gebruik voor bruiloften, is in de huidige tijd minder functioneel. Door de ruimte beter en flexibeler in te delen (bijvoorbeeld met een schuifwand) is het mogelijk om deze beter aan te laten sluiten bij het gebruik van deze tijd en is het mogelijk om de ruimte beter te benutten (bijvoorbeeld met 2 activiteiten tegelijkertijd). Daarnaast is de uitstraling van het dorpshuis gedateerd. Dat doet op zich niets af aan de functionaliteit, maar wel aan de aantrekkelijkheid ten opzichte van andere locaties. De verwachting van SMC Bruinisse is dat de Vanger intensiever gebruikt gaat worden na een grondige renovatie. Voor de sporthal geldt dat deze nu niet voldoet aan de officiële volleybalrichtlijnen van het NOC/NSF en dat de sporthal nu niet geschikt is voor tennis in de winterperiode (daarvoor zou de hal breder en hoger moeten zijn). De volleyclub (Forza SD) krijgt momenteel dispensatie om toch haar wedstrijden in de sporthal te mogen spelen. Tennis in de winterperiode wordt daarbij specifiek genoemd door SMC Bruinisse vanwege de naastgelegen tennisvereniging. Nu is tennis niet mogelijk, daarvoor is het plafond van de sporthal te laag.
Technisch Hieronder zijn voor het dorpshuis en de sporthal de technische kenmerken weergegeven. Deze gegevens zijn afkomstig uit de rapportage van Duradis (Verduurzamingsplan Dorpshuis Bruinisse (2022)). Dorpshuis. -
Gevels: metselwerk, binnen- en buitenblad, spouw naar verwachting 50 millimeter.
-
Dak: stalen dakconstructie met stalen dakplaten, isolatie van circa 3 centimeter.
-
Vloer: betonvloer, niet geïsoleerd.
-
Gevelopeningen: aluminimum kozijnen met dubbelglas, met uitzondering van de kozijnen in de kelder (hout met dubbelglas)
-
Verwarming: CV (2 stuks, Nefit EcomLine Excellent HRC 30), afgifte via radiatoren met standaard thermostaatkranen, leidingwerk tussen CV-ketels en radiatoren niet geïsoleerd.
-
Verlichting: geen LED-verlichting, grotendeels via tl-verlichting (126 armaturen).
-
Ventilatie: niet aanwezig.
-
Koeling: niet aanwezig.
Sporthal: -
Gevels: metselwerk, spouwisolatie aanwezig (60 millimeter, Rc-waarde van 2,0).
8
-
Vloer: geïsoleerd (Rc-waarde van 1,3)
-
Dak: schuine dak van sporthal bestaat uit staalconstructie met stalen buitenbeplating (met steenwolisolatie van 60 millimeter), plat dak voorzien van isolatie (PS-schuimplaten met Rc-waarde van 1,5).
-
Gevelopeningen: houten kozijnen met dubbelglas.
-
Verwarming: ￭
CV (2 stuks, Nefit TOPLINE Hr 100 ketel / Nefit EcomLine Excellent HRC 30 ketel), afgifte via radiatoren.
￭
Bij de CV-ketels is een boilervat van 290 liter geplaats in december 2022. Deze boiler wordt voornamelijk gebruikt voor het douchwater in de kleedkamers.
￭
De gymzaal wordt verwarmd door middel van luchtverwarming. Er hangen 4 gasgestookte luchtverwarming units aan het plafond van de gymzaal. De werking van deze verwarming gaat volgens een tijdsschakelaar.
￭
Alle warmwaterleidingen zijn voorzien van isolerende schaalelementen.
-
Verlichting: nagenoeg volledig ledverlichting (met uitzondering van 3 oude tl-armaturen).
-
Ventilatie: kleedruimten en kantine voorzien van ventilatiesysteem.
-
Koeling: niet aanwezig.
In 2021 heeft A&MV Advies een inspectie uitgevoerd naar de elektrotechnische installaties in het dorpshuis. Uit die inspectie komt naar voren dat de elektrische installatie gedateerd is, dat de algehele status van de elektrische installatie matig tot slecht is en dat er sprake is van achterstallig onderhoud. De geconstateerde gebreken in combinatie met het ontbreken van tekeningen maken dat de overzichtelijkheid en algemene veiligheid voor gebruikers en de veiligheid voor het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden als onvoldoende zijn beoordeeld. Naar aanleiding van de inspectie zijn verschillende maatregelen getroffen om de veiligheid te verbeteren en te voldoen aan de wettelijke vereisten. Uit de verschillende onderzoeken en uit een rondgang door SMC Bruinisse (januari 2023) komen de volgende gebreken naar voren: -
Slechte kierdichting bij gevelopeningen, ramen sluiten niet goed.
-
Kozijnen en deuren aan buitenzijde vertonen rotte plekken.
-
Vloer in sporthal stuk (2 locaties).
-
Wastafel defect (heren kleedruimte sporthal).
-
Lekkages douche (heren & dames kleedruimten in sporthal).
-
Binnendeuren sluiten niet goed.
-
Werkblad keuken defect, kraan zit daardoor los.
-
Vaatwasser defect.
-
Brandmeldpaneel functioneert niet.
-
Toiletten defect (2 urinoirs vervangen).
In de bijlagen zijn een aantal foto’s opgenomen van geconstateerde gebreken. Financieel SMC Bruinisse is eigenaar van De Vanger en is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud. SMC Bruinisse wordt gesubsidieerd door de gemeente Schouwen-Duiveland. De stichting ontving in 2022 circa € 32.300,- subsidie van de gemeente voor het dorpshuis. Sinds 2021 ontvangt de stichting daarnaast een tijdelijke subsidie voor de sporthal (€ 21.500,- per jaar, toegekend tot en met 2023).
9
Uit het jaarverslag over 2022 komt naar voren dat de stichting een negatief eigen vermogen heeft van circa € 130.000. Daarnaast heeft de stichting een voorziening getroffen voor onderhoud van circa € 334.000. De stichting heeft circa € 195.000 aan liquide middelen beschikbaar. In onderstaande tabel is de realisatie van de begroting van SMC Bruinisse in 2022 op hoofdlijnen en met afgeronde bedragen weergegeven. Dit beeld is, volgens SMC Bruinisse, representatief voor voorgaande jaren. Omschrijving
Bedrag
Opbrengsten Subsidie dorpshuis
€ 32.300
Subsidie sporthal
€ 21.500
Overige inkomsten
€ 37.000
Omzet
€ 54.500
Totaal
€ 145.300
Kosten Inkoopwaarde van de omzet
€ 20.400
Personeelskosten
€ 50.000
Huisvestingskosten
€ 23.000
Energielasten
€ 20.000
Exploitatiekosten
€ 11.000
Algemene kosten
€ 20.000
Afschrijving
€ 2.900
Totaal
€ 147.300
Saldo
-/- € 2.000
Tabel 2: Exploitatieoverzicht SMC Bruinisse
Uit Tabel 2: Exploitatieoverzicht blijkt dat de stichting een negatief saldo draaide in 2022. Belangrijk hierbij om op te merken is dat de energielasten in 2022 erg hoog waren. Gezien het huidige energiecontract is het onwaarschijnlijk dat de energielasten (zonder grootschalige renovatie) zodanig zullen dalen dat het exploitatietekort gedekt wordt. Conclusie Samenvattend kunnen we zeggen dat de Vanger op technisch vlak niet klaar is voor de toekomst. Daarnaast moet het gebouw in de toekomst flink verduurzaamd worden. Om te zorgen dat er een gebouw staat wat tientallen jaren mee kan, zal er grondig gerenoveerd moeten worden. Daarnaast komen er wettelijke eisen aan op het gebied van duurzaamheid voor zowel maatschappelijk vastgoed als gebouweigenaren. De Vanger voldoet hier op dit moment niet aan. Dat betekent niet dat er morgen iets misgaat als je besluit om niks te doen. Je kunt het achterstallig onderhoud wegwerken en verder in de toekomst blijven vervangen wat nodig is. Dan blijft het gebouw technisch in stand. De vraag is daarbij wel hoe lang het nog (goed) mogelijk is om de beoogde functies te blijven uitoefenen in het gebouw. In het volgende hoofdstuk werken we verschillende oplossingsrichtingen uit voor de geschetste problematiek.
10
03
OPLOSSINGSRICHTINGEN
Om een oplossing te vinden voor de geschetste problematiek en knelpunten zijn een aantal verschillende oplossingsrichtingen onderzocht, te weten: 1.
Beperken en uitstellen
2.
Renoveren en verduurzamen
3.
Sloop-nieuwbouw
4.
Sloop
Deze oplossingsrichtingen zijn op hoofdlijnen uitgewerkt. Vervolgens zijn de (on)mogelijkheden en implicaties van de oplossingsrichtingen besproken met de betrokken stakeholders (vanuit de stichting en de gemeente). Aan de hand van die bespreking zijn de oplossingsrichtingen verder uitgewerkt. Hieronder lichten we bovenstaande oplossingsrichtingen nader toe. Beperken en uitstellen In deze oplossingsrichting schuiven we de fundamentele keuzes over de toekomst van De Vanger vooruit en worden er geen vervangingsinvesteringen gepleegd. Het gebouw wordt aangepakt waar nodig zodat het er weer een aantal jaar tegen kan. Het achterstallig onderhoud wordt weggewerkt, installaties worden op orde gebracht zodat voldaan wordt aan de wettelijke eisen en aan de veiligheidsnormen. Gebreken worden verholpen (voor zover dit niet leidt tot grootschalige investeringen) en daar waar mogelijk worden esthetische verbeteringen doorgevoerd. Na deze ingrepen is nog steeds jaarlijks onderhoud nodig (voor zaken die kapot gaan en versleten zijn) maar vervangende investeringen vinden niet plaats. De kosten voor het wegwerken van achterstallig onderhoud, verhelpen van gebreken en op orde brengen van installaties bedragen ongeveer € 159.000. In onderstaande tabel is een nadere uitsplitsing van dat bedrag opgenomen. Ingreep
Kosten
Achterstallig onderhoud
€ 38.500
Gebreken oplossen
€ 8.500
Onderhoud (o.a. brandmeldinstallatie, toiletten, schilderwerk)
€ 17.000
Verduurzaming (LED verlichting, infraroodkachels en ventilatiesysteem)
€ 95.000
Totaal
€ 159.000
Tabel 3: kosten ‘beperken en uitstellen’
Voor onderhoud is in de sector een kengetal van tussen de € 25 en € 30 per m² gebruikelijk. Voor de Vanger resulteert dit in een bedrag tussen de € 35.000 en € 45.000 per jaar. Dit bedrag is voor onderhoud en omvat dus geen vervangingsinvesteringen voor bijvoorbeeld installaties, dak en vloer. Die grote investeringen worden namelijk niet uitgevoerd, de keuze hierover wordt vooruit geschoven. Dat betekent niet dat deze investeringen in de toekomst niet nodig zijn. Het is niet mogelijk om deze investeringen eindeloos vooruit te schuiven. Hoe ver deze ingrepen vooruit geschoven kunnen worden is niet exact te duiden. Voor zaken die niet echt kapot gaan (zoals dak en gevels) zijn met name de wet- en regelgeving over verduurzaming van belang. Afhankelijk van de toekomstige wetgeving zijn ingrepen in verduurzaming (isolatie) nodig. De strategie van deze oplossingsrichting brengt een aantal risico’s met zich mee. Zoals hierboven beschreven wordt de meer fundamentele keuze over de toekomstige invulling vooruit geschoven. In de tussenliggende periode kan het
11
voorkomen dat er toch vervangingsinvesteringen nodig zijn, bijvoorbeeld omdat installaties kapot gaan en reparatie niet meer mogelijk is. Losse investeringen zijn opgeteld vaak duurder dan de totale investering van een grote renovatie. Indien in de toekomst besloten wordt tot nieuwbouw (of sloop) zullen de investeringen die uitgevoerd zijn in de tussenliggende periode versneld moeten worden afgeschreven. Een tweede risico dat bestaat bij deze oplossingsrichting is dat ondanks het wegwerken van het achterstallig onderhoud het dorpshuis en de sporthal nog steeds onvoldoende aantrekkelijk en het gebruik niet toeneemt of zelfs afneemt. Renoveren en verduurzamen In deze oplossingsrichting wordt De Vanger gerenoveerd en verduurzaamd tot een doelmatig en functioneel gebouw dat klaar is voor de toekomst. Het gebouw wordt gasloos en energiezuinig, de indeling wordt aangepast zodat een betere invulling van zowel de dorpshuisfunctie als de sportfunctie mogelijk is. Onder meer de volgende ingrepen worden uitgevoerd: -
Sanitair vervangen
-
Vloer sporthal vervangen
-
Isolatie aanbrengen (vloer, gevel en dak)
-
Binnen- en buitenkozijnen vervangen (inclusief glas vervangen).
-
Zonnepanelen plaatsen
-
Ventilatiesysteem aanbrengen (dorpshuis & sporthal)
-
Warmtepomp plaatsen
-
Esthetische aanpassingen (o.a. vloer- en wandafwerking)
-
Schuifwand plaatsen in theaterzaal
-
Brandmeldinstallatie vervangen
-
Armaturen en lampen vervangen voor LED
-
Keuken vervangen
-
Kachels in sporthal vervangen voor infraroodstralers
De renovatie brengt een forste investering met zich mee. De investeringskosten worden geraamd op circa € 1.500.000 (exclusief btw, prijspeil maart 2023). Uitgangspunt is dat SMC Bruinisse bijdraagt aan de investering door de inbreng van de beschikbare liquide middelen (circa € 195.000). Door de verduurzamingsmaatregelen dalen de energielasten flink, naar verwachting neemt het verbruik met ongeveer 80% af. Door de ingreep wordt het gebouw aantrekkelijker, daardoor neemt de verhuur naar verwachting toe. Dat heeft een positieve impact op de exploitatie van De Vanger. Met woningcorporatie Zeeuwland is gesproken over de overname van De Vanger en de mogelijke ingrepen die nodig zijn. Zeeuwland heeft aangegeven het gebouw in de huidige staat niet over te willen nemen. Dat betekent dat de kosten voor de ingreep voor rekening van de gemeente komen. Indien Zeeuwland wel bereid zou zijn tot overname van het gebouw in de huidige staat komen de kosten indirect toch voor rekening van gemeente. Zeeuwland verdisconteert de kosten voor de ingrepen die nodig zijn dan namelijk in de huur die ze in rekening brengt bij de exploitant. En die huur is vervolgens weer gekoppeld aan de subsidie die de gemeente verstrekt aan de exploitatie.
12
Sloop-nieuwbouw In deze oplossingsrichting wordt het bestaande gebouw gesloopt en wordt een nieuw gebouw teruggebouwd. In tegenstelling tot de voorgaande twee oplossingsrichtingen (beperken en uitstellen & renoveren en verduurzamen) is het bij sloop-nieuwbouw mogelijk om een andere programma terug te bouwen. In de onderzoeksfase zijn de combinaties met sociale woningbouw en basisscholen onderzocht. Hieronder lichten we beide oplossingsrichtingen nader toe en geven we aan waarom deze niet haalbaar zijn. -
Combinatie sociale huurwoningen: met Zeeuwland is onderzocht of de combinatie van nieuwbouw van het dorpshuis en de sporthal gecombineerd kan worden met de realisatie van sociale huurappartementen. Uit de gesprekken met Zeeuwland komt naar voren dat het toevoegen van sociale woningbouw geen positieve impact op de businesscase heeft. Zeeuwland geeft aan dat de exploitatie van sociale huurwoningen niet rendabel is en daardoor ook geen verdiencapaciteit ontstaat.
-
Combinatie met scholen: de schoolgebouwen van de drie basisscholen in Bruinisse (Ds. Pieter van Dijkeschool, De Meerpaal en Op Dreef) stammen uit de jaren ’70 en ’80. Deze gebouwen zijn op termijn aan vervanging (of levensduur verlengende renovatie) toe. In de gesprekken met de gemeente is gesproken over het combineren van nieuwbouw van De Vanger in combinatie met een of meerdere scholen. Het combineren van de drie functies (dorpshuis, sporthal en onderwijs) op het bestaande perceel is niet mogelijk. Dit komt onder meer door de wettelijke vereisen voor onderwijs (ingang begane grond, voldoende buitenruimte).
In de onderzoeksfase is ook gekeken naar de mogelijkheden voor nieuwbouw op een andere locatie in Bruinisse. Uit de gesprekken en interviews met de betrokken stakeholder komt naar voren dat er op dit moment geen andere (meer) geschikte locatie voor De Vanger in beeld is. Zowel gemeente als SMC Bruinisse onderschrijven dit. De huidige locatie van de Vanger heeft een aantal belangrijke pluspunten, het is gelegen midden in het dorp en wordt omringd wordt door de basisscholen die gymmen in de sporthal. Nieuwbouw op een andere locatie lijkt dan ook geen logische keuze. Voor de businesscase gaan we uit van sloop-nieuwbouw op dezelfde locatie. Wat betreft oppervlakte hanteren we als uitgangspunt dat voor het dorpshuis hetzelfde aantal vierkante meters teruggebouwd wordt. Voor de sporthal hanteren we een iets grotere oppervlakte én dakhoogte. Door die aanpassingen wordt voldaan aan de volleybalrichtlijnen van het NOC-NSF én is het mogelijk om binnen te tennissen (in de winterperiode). Het nieuw te bouwen gebouw wordt energieneutraal, dat is nog een stapje extra ten opzichte van het huidige bouwbesluit maar hierdoor is het gebouw op het gebied van duurzaamheid helemaal klaar voor de toekomst. Bij de indeling van het dorpshuis wordt gekeken naar de maatstaven van de huidige tijd. Denk daarbij onder meer aan flexibel in te delen ruimten en mogelijkheden voor deelgebruik.
De investeringsopgave voor sloop-nieuwbouw bedraagt circa € 3.400.000 (exclusief btw, prijspeil maart 2023). Deze investeringskosten zijn gebaseerd op de volgende kengetallen voor sloop-nieuwbouw: -
Dorpshuis: 678 m² x € 2.300
-
Sporthal: 900 m² x € 2.050
De gemeente neemt de investering voor haar rekening. Uitgangspunt is dat SMC Bruinisse bijdraagt aan de investering door de inbreng van de beschikbare liquide middelen (circa € 195.000). Doordat het nieuwe gebouw energieneutraal is zijn er geen energielasten meer. Daarnaast wordt het gebouw aantrekkelijker en neemt naar verwachting de verhuur duidelijk toe. Zowel het wegvallen van de energielasten als het toenemen van de omzet hebben een positief effect op de exploitatie. Uiteindelijk kan dit ook resulteren in een daling van de subsidie die de gemeente verstrekt aan de exploitant (SMC Bruinisse).
13
Sloop In deze oplossingsrichting worden het dorpshuis en de sporthal gesloopt en wordt geen vervangende nieuwbouw gerealiseerd. De functie van het dorpshuis en de sporthal komen hiermee te vervallen voor Bruinisse. De implicaties van deze oplossingsrichting zijn groot en leiden naar verwachting tot veel weerstand bij gebruikers en bewoners van Bruinisse. Daarbij zal nadrukkelijk gewezen worden op de aanwezigheid van een dorpshuis in alle andere dorpen in de gemeente. De basisscholen maken voor hun bewegingsonderwijs gebruik van de sporthal. Indien bewegingsonderwijs niet meer mogelijk is in Bruinisse, moet de gemeente zorgen voor vervoer van de drie basisscholen naar een andere gymzaal in bijvoorbeeld Oosterland, Nieuwerkerk, Dreischor of Zierikzee. Dit brengt aanzienlijke kosten met zich mee: volgens de gemeente gaat het dan om een bedrag van circa € 30.000,- per jaar. Een andere optie is de bouw van een gymzaal. Een grove inschatting is dat de bouw hiervan circa € 1.500.000 tot € 2.000.000 zal kosten. Uit de gesprekken met stakeholders en bestuur komt duidelijk naar voren dat deze oplossingsrichting niet wenselijk is.
04
CONCLUSIE EN ADVIES
De Vanger vervult een belangrijke functie in Bruinisse. Het dorpshuis en de sporthal worden gebruikt voor uiteenlopende activiteiten en na een aantal zware jaren door Corona trekt het aantal verhuringen en activiteiten weer aan. De technische en functionele staat van het gebouw zijn ondermaats, De Vanger is niet klaar voor de toekomst. Achterstallig onderhoud, verouderde installaties, beperkte indeelbaarheid en de verduurzamingsopgave vragen om een forse ingreep. Van de onderzochte oplossingsrichtingen liggen de opties ‘renoveren en verduurzamen’ en ‘sloop-nieuwbouw’ het meest voor de hand. De oplossingsrichting ‘beperken en uitstellen’ lost de problematiek niet op, alleen de beslissing wat te doen schuift naar de toekomst. De oplossingsrichting ‘sloop’ is niet realistisch, alle betrokkenen willen het dorpshuis en de sporthal behouden voor Bruinisse. De opties ‘renoveren en verduurzamen’ en ‘sloop-nieuwbouw’ leiden allebei tot een kwalitatief goed en duurzaam dorpshuis en sporthal. De financiële impact van beide oplossingsrichtingen verschilt nogal. De investering om De Vanger te renoveren en verduurzamen bedraagt circa € 1.500.000 (exclusief btw). Sloop-nieuwbouw met hetzelfde programma (in volume) brengt een investering van circa € 3.400.000 (exclusief btw) met zich mee.
In beide gevallen is er sprake van een positieve financiële impact op de exploitatie van het gebouw door afnemende energielasten (bij nieuwbouw zelfs naar 0). Daarnaast is de verwachting dat de omzet toeneemt door toename van de verhuur. Die effecten zijn bij nieuwbouw naar verwachting iets groter dan bij renovatie. Dat verschil staat echter in geen verhouding tot het verschil aan de benodigde investeringskosten. Bovenstaande in beschouwing nemend verdient het aanbeveling om de oplossingsrichting ‘renoveren en verduurzamen’ te bestempelen als voorkeursvariant en deze verder uit te werken. In de verdere uitwerking is ook aandacht nodig voor de beheersituatie. Voor nu hanteren we het uitgangspunt dat de stichting SMC Bruinisse verantwoordelijk blijft voor het beheer en dat het gebouw in eigendom overgaat naar Zeeuwland.
14
05
BIJLAGEN
Bijlage 01 – foto’s huidige situatie
15
16
Bijlage 02 – foto’s Gebreken
Entree deuren tochtportaal sluiten niet (geen rubbers)
Uitzetter raam in hal bij kapstok kapot
Kraan in keuken zit los door rot werkblad
Lekkage in douche (heren)
Wastafel kapot
Rooster douche (heren)
17
Lekkage douche (dames) Vloer in sporthal stuk
18
Bijlage 03 - Overzicht van investeringen en exploitatiesaldo's Onderstaande tabel geeft een overzicht van de investeringen en lasten rondom De Vanger. Een inschatting is opgenomen van de exploitatie voor de verschillende oplossingsrichtingen. Om een zuivere vergelijking te schetsen is de structurele subsidie in de huidige situatie meegenomen. De oplossingsrichting ‘sloop’ is niet meegenomen in onderstaande tabel. Er wordt in de huidige situatie geen planmatig onderhoud gepleegd. Om de huidige situatie te vergelijken met renovatie of nieuwbouw, is er een inschatting gemaakt van de uitgaven voor planmatig onderhoud in de huidige situatie.
Investering
Beperken en
Renoveren en
Sloop-
uitstellen
verduurzamen
Nieuwbouw
159.000
1.520.000
3.400.000
0
195.000
195.000
159.000
1.325.000
3.205.000
0
-195.000
-195.000
-159.000
0
0
Omzet
54.500
65.400
70.850
Overige inkomsten
37.000
44.400
48.100
Inkoopwaarde van de omzet
20.400
24.480
24.480
Personeelskosten
50.000
50.000
50.000
Huisvestings- en exploitatiekosten
73.500
43.500
22.500
Algemene kosten
20.000
20.000
20.000
Vergoeding voor planmatig onderhoud
128.000
64.000
48.000
-200.400
-92.180
-46.030
Kapitaallasten gemeente SD
0
-121.635
-217.620
Voor rekening SMC Bruinisse
0
-195.000
-195.000
Voor rekening gemeente SD
-159.000
0
0
Voor rekening SMC Bruinisse
0
0
0
Voor rekening gemeente SD
-200.400
-213.815
-263.650
Totale investering waarvan voor rekening SMC waarvan voor rekening gem. SD
Eenmalige lasten
SMC Bruinisse Gemeente Schouwen-Duiveland
Structurele lasten
SMC BRUINISSE Opbrengsten
Kosten
Exploitatiesaldo
Totalen eenmalig
Totalen structureel
Dekking Uitbreidingsinvestering Prog.begr. 24-27 Reguliere subsidie 2024 Saldo
positief is overschot, negatief is tekort
0
189.666
189.666
36.615
36.615
36.615
-163.785
12.466
-37.369
19
Uit de tabel blijkt dat, ongeacht voor welk scenario wordt gekozen, er sprake is van een negatief exploitatieresultaat. Dat is op zich niet onlogisch, dat geldt voor elk dorpshuis op Schouwen-Duiveland. Het blijkt derhalve dat dorpshuizen in principe niet kostendekkend zijn te exploiteren, ongeacht of de exploitatie door een zelfstandige stichting plaatsvindt of door de Stichting Dorps- en gemeenschapshuizen. Het verschil is wel dat de zelfstandige stichtingen die binnen Schouwen-Duiveland een dorpshuis exploiteren aan de hand van een vast subsidiebedrag ‘zelf hun broek moeten ophouden’. Voor de Stichting Dorps- en gemeenschapshuizen geldt dat in mindere mate vanwege de vigerende ‘open-eind regeling’ waarbij de gemeente het negatieve exploitatieresultaat bijpast. Daarbij merken wij nog op dat in Bruinisse de exploitatie van de sporthal onderdeel uitmaakt van de gehele exploitatie. Zeker bij een sporthal die is gelegen in een relatief kleine dorpskern ligt het voor de hand dat deze niet kostendekkend is te exploiteren. Uit de tabel blijkt dat het negatieve exploitatieresultaat voor SMC Bruinisse lager wordt, als er gekozen wordt voor renoveren en verduurzamen. En nog lager wordt indien er gekozen wordt voor sloop-nieuwbouw. Indien de kapitaallasten meegenomen worden, ontstaat een ander beeld.
Het scenario “renoveren en verduurzamen” is dan financieel gunstiger dan het scenario “sloop-nieuwbouw”. In deze rapportage geldt als voorkeursvariant het scenario “renoveren en verduurzamen”. Uit de tabel blijkt dat daarvoor SMC Bruinisse de eenmalige lasten dient te bekostigen en de gemeente de structurele lasten. Deze bedragen respectievelijk € 195.000 en € 213.815. Voor de gemeente geldt dat in de Programmabegroting 2024 in totaal een bedrag van € 226.281 beschikbaar is als dekking. Dat betekent dat met deze variant uiteindelijk sprake is van een structureel positief saldo van € 12.466.
20