956268 RVS Nieuwbouw sociale huurwoningen Irenestraat en Sluispad Burgh-Haamstede

Raadsvoorstel Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Hoog, De verklaring van geen bedenkingen is noodzakelijk om de ruimtelijke procedure te kunnen vervolgen. Hoe eerder deze verklaring wordt afgegeven, hoe sneller we uiteindelijk tot afronding van de ruimtelijke procedure en daadwerkelijke realisatie kunnen overgaan. Verder willen we graag een poging doen om subsidie te verkrijgen voor beide projecten, via de Startbouwimpuls (Sbi), een subsidie voor bouwprojecten. De aanvraag moet voor 1 oktober 2023 worden ingediend. Nieuwbouw sociale huurwoningen Irenestraat en Sluispad Burgh-Haamstede 956268 22 augustus 2023 Externe communicatie Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg D.P.W. Joppe Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven voor het realiseren van zes sociale huurwoningen in de nabijheid van de Irenestraat en zeven sociale huurwoningen aan het Sluispad te Burgh-Haamstede om daarmee de uitgebreide omgevingsvergunningprocedure te kunnen starten. 2. Op basis van de aanmeldnotitie milieueffectrapportage vast te stellen dat het opstellen van een milieueffectrapportage voor beide locaties niet noodzakelijk is. 3. De bevoegdheid tot het afgeven van de definitieve verklaringen van geen bedenkingen te mandateren aan het college van burgemeester en wethouders, onder de voorwaarde dat er tegen de ontwerp verklaringen van geen bedenkingen geen zienswijzen worden ingediend en er geen gewijzigde omstandigheden zijn. 4. De grondcomplexen Irenestraat en Sluispad in te stellen en de bijbehorende grondexploitaties vast te stellen. 5. De in de grondexploitaties Irenestraat en Sluispad opgenomen budgetten beschikbaar te stellen. 6. Voor de grondexploitaties Irenestraat en Sluispad een verliesvoorziening vast te stellen ter grootte van € 433.934 (het in de grondexploitaties geprognosticeerde resultaat op eindwaarde) ten laste van de algemene reserve Ontwikkelingsbedrijf; 7. De voorbereidingskosten voor de beoogde woningbouwlocatie Platboslaan ter grootte van € 10.961 af te boeken ten laste van de algemene reserve Ontwikkelingsbedrijf; 8.

De boekwaarde van de grond aan het Sluispad ter grootte van € 20.905 af te boeken ten laste van de algemene reserve Ontwikkelingsbedrijf; 9. Kennis te nemen van de (koop)overeenkomst met Zeeuwland betreffende Irenestraat en Sluispad in Burgh-Haamstede.

Inleiding Op 19 juli 2022 hebben we kennisgenomen van de schetsontwerpen voor sociale woningbouw door Zeeuwland aan de Irenestraat, het Sluispad en de Platboslaan te Burgh-Haamstede en het verwachte financieel tekort op het bouw- en woonrijp maken van deze locaties. Tevens hebben we een voorbereidingskrediet van € 50.000 beschikbaar gesteld voor de nadere uitwerking van de drie planlocaties en aangegeven dat de ruimtelijke procedures gestart kunnen worden als er geen bezwaren worden ingediend tegen de voorgenomen verkoop van de gronden aan Zeeuwland en er zicht is op een oplossing voor het stikstofvraagstuk. U bent destijds per raadsbrief over dit alles geïnformeerd.

Pagina 1 van 5

Sinds de zomer van 2022 hebben er diverse overleggen plaatsgevonden tussen gemeente en Zeeuwland en hebben we voor de locaties Irenestraat en Sluispad, onder voorwaarde van een deel elektrische uitvoering van de werkzaamheden, een sluitende berekening voor de stikstofdepositie. De ruimtelijke onderbouwingen zijn gereed en we hebben een goede raming voor het bouw- en woonrijp maken van de beide locaties. Voor de locatie Platboslaan constateren we dat het niet mogelijk is om een sluitende berekening voor de stikstofdepositie te maken. Deze locatie is (voorlopig) niet in beeld voor sociale woningbouw. Wij adviseren u over de ruimtelijke procedures en stellen u voor het financiële kader (de grondexploitaties en het budget voor de uitvoering) vast te stellen om realisatie van de woningbouwlocaties Irenestraat en Sluispad in BurghHaamstede mogelijk te maken. Beoogd resultaat Wij willen in het voorjaar van 2024 starten met het bouwrijp maken van de beide woningbouwlocaties in Burgh-Haamstede. Om daadwerkelijk tot realisatie over te kunnen gaan, hebben wij een budget nodig voor het bouw- en woonrijp maken van de beide locaties en een verklaring van geen bedenkingen voor de start van de uitgebreide omgevingsvergunningen procedure.

Wij borgen de afspraken over de verkoop van de bouwkavels voor de sociale woningbouw voor zowel de ruimtelijke procedure als uitvoering van de werkzaamheden in een uitgebreide koopovereenkomst tussen gemeente en Zeeuwland. Argumenten 1.1 Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening Zeeuwland is voornemens zes levensloopbestendige, grondgebonden eengezinswoningen te realiseren op een perceel gesitueerd aan de Irenestraat te Burgh-Haamstede, nabij de beide basisscholen. Verder wil Zeeuwland op de locatie van de voormalige jeugdsoos Big-S aan het Sluispad zeven levensloopbestendige, grondgebonden eengezinswoningen realiseren. Binnen het geldende bestemmingsplan 'Burgh-Haamstede' is voor het plangebied aan de Irenestraat de bestemming 'Groen' opgenomen. Voor het Sluispas zijn dat de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Groen'. Binnen deze bestemming(en) is het bouwen van woningen niet (rechtstreeks) toegestaan. Er kan per locatie medewerking verleend worden door middel van een omgevingsvergunning op basis van de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Daarom is er een ruimtelijke onderbouwing opgesteld voor beide plannen. Uit de ruimtelijke onderbouwingen blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en er dus een ontwerp verklaring van geen bedenkingen kan worden afgegeven. De ruimtelijke onderbouwingen zijn bijgesloten.

1.2 De stikstofdepositie wordt opgelost door middel van elektrisch werken Op basis van de invoergegevens (zoals inzet materieel tijdens de aanleg en vervoersbewegingen bij ingebruikname van de woningen) is een AERIUS-berekening uitgevoerd voor zowel de realisatie als de gebruiksfase voor beide locaties. De uitkomst is dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn, hetzij door extern salderen toe te passen, hetzij door elektrificatie van (een deel van) het materieel tijdens de uitvoering. De projecten hebben daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Wij kiezen voor het deels toepassen van elektrisch materieel, zodat er geen ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming nodig is. Bovendien past elektrisch werken in het gemeentelijk beleid rondom duurzaamheid. 1.3 De welstandscommissie is positief over de bouwplannen In april 2023 heeft Zeeuwland de bouwplannen voor beide locaties gepresenteerd aan de gemeentelijke welstandscommissie. Uitgezonderd een aantal detailopmerkingen is de welstandscommissie positief over de plannen en zijn ze voornemens tijdens de ruimtelijke procedure akkoord te gaan met de bouwplannen. 2.1 Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat belangrijke nadelige gevolgen op voorhand zijn uitgesloten In bijlage D van het Besluit m.e.r.

is een groot aantal activiteiten met een drempelwaarde genoemd, waarvoor een m.e.r-beoordelingsplicht geldt. Indien een ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt die één van de in bijlage D genoemde activiteiten betreft, maar onder de drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.beoordeling aan de orde. In onderdeel D (sectie D 11.2) van de bijlage van het Besluit m.e.r. is de volgende activiteit opgenomen: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject'. De bijbehorende drempelwaarden zijn: · een oppervlakte van 100 hectare of meer; · een aaneengesloten gebied en 2000 woningen of meer; · 200.000 m² bedrijfsvloeroppervlakte of meer. De voorgenomen ontwikkeling valt dan ook ruim onder de drempelwaarden. Uit de vormvrije m.e.r.beoordeling blijkt dat belangrijke nadelige gevolgen op voorhand zijn uitgesloten. Er hoeft hierdoor geen milieueffectrapportage te worden opgesteld. 3.1 Dat versnelt het besluitvormingsproces Pagina 2 van 5

Conform de bepalingen in de Wabo en de Algemene wet bestuursrecht dient de uitgebreide omgevingsvergunning gedurende een termijn van zes weken voor een ieder ter inzage gelegd te worden. Indien er geen rechtsmiddelen worden ingezet tegen de uitgebreide omgevingsvergunningen en er geen wijzigde omstandigheden zijn, dan kunnen wij overgaan tot het afgeven van de definitieve verklaring van geen bedenkingen per locatie. Dat betekent een versnelling in het proces van besluitvorming en duidelijkheid op dit punt. 4.1 Om tot ontwikkeling van de percelen te komen, moeten de financiële kaders door u worden vastgesteld. Voor het starten van een grondexploitatie is volgens het Besluit begroting en verantwoording (BBV) een raadsbesluit nodig met de vaststelling van een grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de grondexploitatie geopend en kunnen kosten worden geactiveerd onder bouwgronden in exploitatie. 5.1 Hiermee beschikken wij over de middelen om de verder uitvoering maken mogelijk te maken. In de grondexploitaties is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. U bent bevoegd om de middelen uit de grondexploitaties beschikbaar te stellen aan ons om tot uitvoering over te gaan, waaronder het bouw- en woonrijp maken van beide locaties.

6.1 Dit bedrag kan niet gedekt worden binnen de grondexploitaties De voorbereidingskosten en kosten voor ruimtelijke procedures en bouw- en woonrijp maken van beide locaties worden niet volledig gedekt door de verkoopopbrengst van de bouwgrond. Dat heeft vooral te maken met de vooraf bepaalde kavelprijs voor sociale huurwoningen, conform een eerder door uw raad vastgesteld amendement inzake betaalbare woningen voor de eigen inwoners van Schouwen-Duiveland (november 2021). Deze afspraken zijn in de zomer van 2023 geactualiseerd, zie verderop dit voorstel. Volgens het Besluit begroting en verantwoording dient een voorziening getroffen te worden ter grootte van het geprognosticeerde verlies. De voorziening wordt getroffen ten laste van de algemene reserve Ontwikkelingsbedrijf. 7.1 De locatie Platboslaan wordt niet in exploitatie genomen waardoor de voorbereidingskosten niet kunnen worden gedekt uit een grondexploitatie. Vanwege stikstofproblematiek is de locatie Platboslaan (voorlopig) niet te ontwikkelen voor de beoogde sociale woningbouw. In het kader van deze ontwikkeling zijn wel voorbereidingskosten gemaakt, die niet ten laste van een grondexploitatie kunnen worden gebracht. Wij stellen voor deze kosten te dekken ten laste van de algemene reserve Ontwikkelingsbedrijf.

8.1 Het perceel aan het Sluispad heeft een boekwaarde die niet gedekt kan worden ten laste van de grondexploitatie Nu de grondexploitatie Sluispad volgens de prognose sluit met een negatief exploitatieresultaat is het niet mogelijk de boekwaarde die op de grond rust ten laste te brengen van de grondexploitatie. Wij stellen voor de boekwaarde af te boeken ten laste van de algemene reserve Ontwikkelingsbedrijf. 9.1 Met de koopovereenkomst leggen wij de voorwaarden en afspraken vast met Zeeuwland over de ontwikkeling en realisatie van de twee sociale woningbouwplannen De koopovereenkomst met Zeeuwland borgt de voorwaarden waaronder de bouwgrond voor de realisatie van 13 sociale huurwoningen aan Zeeuwland overgedragen wordt. Onze gemeente blijft grotendeels eigenaar van de openbare ruimte rond de kavels. In de koopovereenkomst zijn tevens afspraken gemaakt over (de termijnen waarbinnen) bouw- en woonrijp gemaakt wordt en de bouw moet plaatsvinden. In het kader van de afspraken met Zeeuwland over de prijzen van bouwkavels voor sociale huurwoningen zijn de afspraken in het amendement uit november 2021 van toepassing. Deze afspraken zijn in overleg met Zeeuwland in het voorjaar van 2023 geactualiseerd op basis van de hogere woningmarktprijzen.

Het voorgaande betekent dat Zeeuwland per kavel € 20.000 betaalt (in plaats van € 15.000) en dat Zeeuwland een woning uit de bestaande voorraad voor € 200.000 (in plaats van € 180.000) aanbiedt op de markt. Bovendien hebben we verder uitgewerkte (en licht aangepaste) voorwaarden uit het amendement van november 2021 opgenomen in de overeenkomst over het aantal woningen dat Zeeuwland in BurghHaamstede en in andere kernen moet verkopen en de termijn waarbinnen (drie jaar). Dit alles met als doel de doorstroming op de woningmarkt te realiseren. 9.2 Er zijn geen reacties binnengekomen in het kader van de Didam-publicatie In het najaar van 2022 hebben wij voor de beide locaties een publicatie gemaakt, waarin we gemotiveerd hebben aangegeven dat Zeeuwland de enige serieuze gegadigde is om op beide percelen sociale woningbouw te realiseren. Daar zijn geen reacties op binnengekomen. Het staat onze gemeente daarom naar alle waarschijnlijkheid vrij om één-op-één met Zeeuwland tot een koopovereenkomst te komen. Pagina 3 van 5

Kanttekeningen 1.1 Er is een afwijking van de molenbiotoop nodig aan de Irenestraat Voor het plangebied aan de Irenestraat geldt een molenbiotoop met een maximale bouwhoogte van 6 meter. Deze aanduiding is opgenomen om de vrije windvang van de molen 'De Graanhalm' te beschermen en voor de bescherming van de waarde van de molen als beeldbepalend element. Wij willen graag afwijken tot een maximale bouwhoogte van 7,50 meter, vanwege de (standaard) hoogte van de woningen van Zeeuwland. Deze bouwhoogte is noodzakelijk om woningen met een kap te kunnen realiseren. De molenaar geeft geen toestemming voor een afwijking. Gelet op het feit dat de omliggende bebouwing op diverse plaatsen in de nabijheid van de Irenestraat al hoger is dan 7,50 meter en het maatschappelijke belang van sociale woningbouw wijken we gemotiveerd af van de bouwhoogte van 6 meter. Dat is een procesrisico in de ruimtelijke procedure. 3.1 Bij bezwaren is uw raad het besluitvormende orgaan Als er voor een of beide locatie(s) wel rechtsmiddelen (in de vorm van bezwaar) worden ingezet, komen wij bij u terug voor nadere besluitvorming. Dat is een vertragende factor in de realisatie van de woningen. Indien er rechtsmiddelen worden ingezet, dan wordt in afstemming met Zeeuwland ingeschat of de werkzaamheden al dan niet worden opgestart in afwachting van een onherroepelijke vergunning.

6.1 De opbrengsten vanuit de grondexploitatie zijn onvoldoende voor een sluitende grondexploitatie. De verwachte resultaten uit de grondexploitaties zijn negatief. De kosten die gemaakt moeten worden voor de ruimtelijke procedure en het bouw- en woonrijp maken wegen niet op tegen de verkopen van de bouwgrond voor 13 sociale huurwoningen. Grondbeleid heeft mede ten doel om maatschappelijke resultaten te realiseren via gronduitgifte. Om die reden weegt in deze grondexploitaties het maatschappelijke resultaat zwaar. De voorgenomen kaveluitgifte draagt bij aan de realisatie van sociale huurwoningen en verkoop van goedkope koopwoningen die voor beweging op de woningmarkt zorgen. 9.1 Er is een kans dat er op korte termijn geen woningen vrij komen in de huidige woningvoorraad Bij het aanbieden van woningen uit de huidige woningvoorraad voor verkoop aan derden is Zeeuwland altijd afhankelijk van opzeggingen door huurders. Indien Zeeuwland in drie jaar tijd onverhoopt niet voldoende woningen kan verkopen uit de bestaande voorraad, dan volgt een nabetaling op de kavelprijs. Financiën Begroting Begrotingswijziging Eenmalige lasten Structurele lasten Eenmalige baten Structurele baten Dekking

Niet binnen begroting Ja 725800,00 260000,00 Algemene reserve ontwikkelingsbedrijf (€ 465.000)

Voor de uitvoering van de grondexploitaties is een budget van € 693.934 nodig. Dit bedrag is in de grondexploitaties opgenomen (zie bijlage). Daartegenover staan inkomsten die voortvloeien uit de verkoop van de bouwgrond van € 260.000. Er resteert een verlies van € 433.934 waarvoor we een verliesvoorziening vormen. We doen dit door een toevoeging van € 237.994 uit de grondexploitatie Sluispad en € 195.940 vanuit de grondexploitatie Irenestraat aan de verliesvoorziening bouwgrondexploitatie (96500000). Dekking vindt plaats vanuit de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf. De niet te dekken voorbereidingskosten van de beoogde woningbouwlocatie Platboslaan van € 10.961 brengen we ten laste van het element algemeen beheer ontwikkelingsbedrijf (68301400) en dekken we uit de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf. De boekwaarde van de grond Sluispad van € 20.905 boeken we af op het element Plantsoenen UOR (65601400). Deze afboeking dekken we eveneens uit de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf. Door deze afboeking vervalt de structurele rentelast. Gezien het geringe bedrag maken we hiervoor geen begrotingswijziging. Tot slot doen we nog een poging om subsidie te verkrijgen voor beide projecten. Om stilstand van de bouw door de veranderde economische omstandigheden te voorkomen, heeft de minister Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een aantal maatregelen genomen.

Eén hiervan is de Startbouwimpuls (Sbi), een subsidie voor bouwprojecten. De aanvraag moet voor 1 oktober 2023 worden ingediend. Of we kunnen voldoen aan alle criteria is de vraag, nu een van de voorwaarden onder meer is dat er een onherroepelijk bestemmingsplan moet zijn voor de projecten. Desondanks gaan we een poging wagen.

Pagina 4 van 5

Communicatie We hebben Zeeuwland geïnformeerd over ons collegebesluit. We gaan over tot ondertekening van de koopovereenkomst, nadat uw raad heeft ingestemd met voorliggend voorstel. Direct na onze besluitvorming en daarmee ruim voorafgaande aan uw raadsvergadering, hebben we de verkavelingsstudies voor de beide locaties gepubliceerd op de website van de Dorpsvisie Burgh-Haamstede. Tevens hebben we de stuurgroep Burgh-Haamstede en de projectgroep Wonen Burgh-Haamstede alvast geïnformeerd over het besluitvormingsproces. Nadat de ontwerp verklaring van bedenkingen voor de omgevingsvergunning is verleend, kunnen we spoedig de inzage termijn starten. We doen dit overigens via een aparte procedure voor beide projecten om te voorkomen dat het ene project vertraagd als er onverhoopt bij het andere project rechtsmiddelen worden ingezet. Uitvoering Indien er geen rechtsmiddelen worden ingezet in het kader van de ruimtelijke procedures zijn we voornemens in het 2e kwartaal van 2024 de beide locaties bouwrijp te maken, nadat we de infrastructurele werkzaamheden hebben aanbesteed. Vervolgens kan de bouwkundig aannemer van Zeeuwland in het 2e en 3e kwartaal 2024 over gaan tot realisatie. Onze infra aannemer kan waarschijnlijk in het 4e kwartaal 2024 overgaan tot woonrijp maken van beide locaties met als doel het project in het 1e kwartaal van 2025 af te ronden.

Graag willen we met Zeeuwland nog acht sociale huurwoningen op de hoek Bernhardstraat/Julianastraat realiseren. Dit perceel was beoogd voor een (voor)selectie met marktpartijen, maar nu op basis van stikstofberekeningen blijkt dat de locatie Platboslaan niet te ontwikkelen is voor acht sociale huurwoningen, willen we graag deze locatie inzetten. Het is de bedoeling om in de tweede helft van 2023 een ruimtelijke onderbouwing op te stellen voor de Bernhardstraat/Julianastraat, zodat we eind 2024 over kunnen gaan tot bouwrijp maken van genoemde locaties. Wij komen met een separaat raadsvoorstel. Wij zullen te zijner tijd bekijken wat we met de gronden aan de Platboslaan willen doen. Een kleinschalige ontwikkeling is op basis van de stikstofberekening wellicht een optie, waarmee we nog een opbrengst kunnen realiseren voor die locatie. Bijlagen • Ruimtelijke onderbouwingen locatie Irenestraat en Sluispad (2 bijlagen) • Documenten grondexploitatie locatie Irenestraat en Sluispad (5 bijlagen)

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 5 van 5