761134 Bijlage 6 bijlagen bij de regels

HAGEWEG 1 BRUINISSE Bijlagen bij de regels bestemmingsplan, vastgesteld

Hageweg 1 Bruinisse

2

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de regels

5

Bijlage 1

6

Vlekkenplan

3

4

Bijlagen bij de regels

5

Bijlage 1

6

Vlekkenplan

A N A LY S E E N O N T W E R P

VLEKKENPLAN

BRUINISSE “ONZE HOEVE”

COLOFON BRUINISSE “ONZE HOEVE” VLEKKENPLAN Ruimtelijke analyse en vlekkenplan Deventer, 08-09-2021 IND-0462141-01A

Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500

Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23

Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500

info@CB5.com

CB5.nl

anteagroup.nl

Vrijgave Opsteller(s): Tim Bachmayer Remond Baselmans

Goedkeuring Projectleider: Edwin Oude Weenink

Datum vrijgave: 08-09-2021

I N H O U D S O P G AV E 1

INLEIDING

5

1.1 AANLEIDING

5

1.2 OPDRACHTOMSCHRIJVING

5

2

7

ANALYSE & ONDERLIGGENDE VISIES

2.1 HISTORISCHE ANALYSE

7

2.2 RUIMTELIJKE ANALYSE

9

2.3 LANDSCHAP

9

2.4 DE LOCATIE IN BEELD

11

2.5 DE ANALYSE VAN HET PLANGEBIED

13

2.6 UITGANGSPUNTEN VOOR NIEUWE ONTWIKKELING 15 3

VLEKKENPLAN

17

3.1 PLANKAART

17

3.2 PROGRAMMA

19

3.1 REFERENTIES

20

VLEKKENPLAN BRUINISSE “ONZE HOEVE”

|

3

Het plangebied op niveau van Bruinisse

1

INLEIDING 1. 1 A A N L E I D I N G Om het recreatiegebied “Onze hoeve” in Bruinisse te herontwikkelen tot een recreatiepark voor recreatiewoningen wordt namens de eigenaar een vlekkenplan opgesteld. Het betreft ca. 76 recreatiewoningen. Het vlekkenplan dient opgesteld te worden ter motivatie van de specifieke casus “Onze Hoeve”. Het traject omvat twee sporen, het planologische spoor om de ontwikkeling mogelijk te maken en het stedenbouwkundige en landschappelijke spoor om aan te tonen dat er ter plekke een kwalitatieve ontwikkeling kan plaatsvinden.

1.2 O P D R A C H T O M S C H R I J V I N G V L E K K E N P L A N De opdracht luid om de ontwikkeling van 76 recreatiewoningen (met elk ca. 300m2 grondoppervlak, toaal ca. 13% bebouwd oppervlakte) mogelijk te maken binnen de gestelde beleidskaders en het landschappelijke raamwerk. Het opstellen van het vlekkenplan dient de dialoog omtrent de ontwikkeling van het recreatiegebied “Onze Hoeve” kwalitatief richting te geven. De ontwikkeling dient aan te sluiten op het lokale Zeeuwse DNA. Aanwezige landschappelijke waarden, zoals waterstructuren en waardevol groen, dienen versterkt te worden al dan niet behouden te blijven.

Oppervlakte terrein Onze Hoeve Perceel kadastraal bekend, sectie, nummer H H H H H H H Totaal

382 1080 1 t /m 90 1547 1548 374 1550

Totaal incl. 50% H1547

groot m² 4910 18200 11536 6534 parkeerterrein zijde Aqua State 4736 terrein rondom parkeerterrein zijde Aqua State 640 636 47192 43925

Mogelijkheden bebouwd oppervlak bij 13% * bebouwd oppervlakte terrein 13% in m2 bebouwd oppervlakte per woning in m2 bebouwd oppervlakte per woning in m2 bebouwd oppervlakte per woning in m2 bebouwd oppervlakte per woning in m2

5710 90 80 75 70

63 woningen 71 woningen 76 woningen 82 woningen

* dienstwoning en receptiegebouw hoeven geen deel uit te maken van oppervlakteberekening

Programma en oppervlaktes Onze Hoeve VLEKKENPLAN BRUINISSE “ONZE HOEVE”

|

5

Topografische kaart omstreeks 1800, een duidelijke structuur wordt gerealiseerd die tot op heden terug te vinden is in het gebied. (Topotijdreis)

Topografische kaart omstreeks 1950, voorafgaande aan de watersnoodramp. (Topotijdreis)

Topografische kaart omstreeks 1990, de eerste voltooide recreatieparken en campings aan de Hageweg. (Topotijdreis)

Topografische kaart omstreeks 1900, agrarische percelen en kreken domineren het land. (Topotijdreis)

Topografische kaart omstreeks 1965, Na de opening van de Grevelingendam. (Topotijdreis)

Topografische kaart omstreeks 2010, een reeks autonome recreatieparken zet de trend voor de Hageweg. (Topotijdreis)

2

A N A LY S E & O N D E R L I G G E N D E V I S I E S 2. 1 H I S T O R I S C H E A N A LY S E Bruinisse is een dorp gelegen in het uiterste oosten van Schouwen-Duivenland, in de provincie Zeeland. Rond 1468 werd het oostenlijk deel van Duivenland bedijkt. Kort hierop werd het vissersdorp Oost-Duivenland gesticht, hedendaags bekend onder de naam Bruinisse. Bruinisse wordt evenals diverse andere Zeeuwse kust dorpen gekenmerkt door het leven aan, maar ook strijd tegen het water. Tot op de dag van vandaag zit bijvoorbeeld de mosselkweek in het DNA van het dorp. Tot midden 1900 werd Bruinisse en het omliggende landschap gekenmerkt door visserij gerelateerde programma’s langs de kust, zeedijken, kreken, (kleinschalige)fruitboomgaarden nabij boerderijen en agrarische percelen.

Topografische kaart omstreeks 1980, de eerste recreatieparken en campings beginnen hun vorm aan te nemen. Ze laten de onderliggende structuur vaak volledig los. (Topotijdreis)

Dit sluimerende Zeeuwse landschap werd 1953 wakkergeschud door de ingrijpende watersnoodramp. Als reactie op dit natuurgeweld werd de Grevelingendam als onderdeel van de Deltawerken ontwikkeld. De ontwikkeling van de Grevelingendam bracht naast veiligheid echter ook diverse ruimtelijke consequenties en ontwikkelingen met zich mee. Zo vormt de N59 - Grevelingendam een fysieke scheiding tussen Bruinisse en het hiernaast gelegen landschap, maar vergoot deze structuur in zekere zin de bereikbaarheid van het gebied. Het is naast de allure van de Zeeuwse kust ook deze bereikbaarheid die de ontwikkeling van diverse recreatieve voorzieningen in het gebied in de hand werkte. In de kaart hiernaast ziet men hoe in de jaren zeventig zowel de jachthaven “Aqua Delta” vorm kreeg als ook diverse campings en eerste recreatieparken. De parken kenmerken zich door hun autonome wezen en laten het onderliggende landschap vaak volledig los. De ontwikkeling van de recreatieparken is tot op heden in volle gang bezig: steeds luxer en de traditionele kampeerplaatsen worden verdrongen door recreatiewoningen. Door de schaal worden de recreatieparken steeds meer autonome structuren in het landschap. Om zich van de concurrentie te onderscheiden dienen de parken een sterke identiteit te krijgen.

VLEKKENPLAN BRUINISSE “ONZE HOEVE”

|

7

Ruimtelijke analyse plangebied op het niveau van Bruinisse.

2. 2 R U I M T E L I J K E A N A LY S E De planlocatie bevind zich omsloten door twee andere recreatieparken aan de Hageweg. Het gebied kenmerkt zich op hoger schaalniveau door de lappendeken aan recreatieparken die elk hun eigen thematiek en verkavelingpatroon hanteren, los van het Zeeuwse cultuurhistorisch-landschap.

Laan- en wegbeplanting heeft een verkoelend effect op warme dagen Daarnaast is het ook een belangrijk element voor het gebied. (Atlas van Zeeland als bron)

Het toepassen van erfbeplanting draagt bij aan privacy van de individuele kavels, maar ook de Bosvisie Zeeland. (Atlas van Zeeland als bron)

Het autonome karakter van de recreatieparken wordt onderstreept door dichte bosschages en bomenrijen die het zicht nemen vanaf de Hageweg op de desbetreffende parken. De parken hebben evenzo geen directe relatie met de overzijde van de dijkstructuur, wel zijn er diverse wandelpaden die de parken met de overzijde verbinden. Wellicht kan men stellen dat de lappendeken die zich heeft gevormd tussen Hageweg en Oudendijk een nieuwe landschappelijke vormentaal

betreft waarin zowel het autonome karakter een rol speelt, als ook typerende Zeeuwse landschappelijke elementen. 2. 3 H E T L A N D S C H A P Binnen de “Bosvisie Zeeland” worden diverse zoekgebieden voor landschappelijke waardecreatie gedefinieerd. Het plangebied schikt zich volgens deze visie voor het toepassen van laan- en wegbeplanting, maar ook diverse erfbeplantingen en erfafscheidingen. Het toepassen van deze elementen kan een toekomstig ontwerp versterken en dragen bij aan de beleidsdoelstellingen van de Bosvisie.

Bosvisie Zeeland (Atlas van Zeeland als bron) VLEKKENPLAN BRUINISSE “ONZE HOEVE”

|

9

B. A.

Het plangebied

2. 4 D E L O C AT I E I N B E E L D Het plangebied omvat ca. 4,9 ha, waarvan elementen als de boerderij “Nooit Gedacht” en het parkeerterrein behouden zullen blijven. Het huidige patroon van locatie A. kent een rationele ruimtelijke opzet en schaal en maat (ca. 120 m2) van de plaatsen die gebruikelijk is voor campingterreinen. De locatie A. is omsloten door een watergang die de afwatering van het terrein verzorgd. De hoofdentree bevindt zich bij de boerderij aan de westzijde.

Locatie B. wordt deels betrokken bij de ontwikkeling. Zo zal kavelnummer 1548 volledig in de ontwikkeling mee gaan, maar kavelnummer 1547 maar voor 50%. De overige 50% van kavelnummer 1547 zal de functie als parkeerplaats behouden. Locatie A & B zullen in de toekomstige ontwikkeling als een geheel worden beschouwd om tot een integraal en kwalitatief hoogwaardig ontwerp te komen.

De kadastrale grenzen van het gebied VLEKKENPLAN BRUINISSE “ONZE HOEVE”

|

11

De analyse van groenstructuren binnen het gebied

2. 5 D E A N A LY S E VA N H E T P L A N G E B I E D Het plangebied kenmerkt zich door hoge en dichte bosschages die voorheen de standplaatsen van elkaar scheidde. De dichte bossages vormen tegenwoordig kamerstructuren, wat ongebruikelijk is voor het Zeeuwse landschap. De bestaande groenstructuren kunnen met enkele aanpassingen (selectief kappen en rooien) wel een tweede leven krijgen in een toekomstig ontwerp in de vorm van laan-, weg- en erfbeplanting.

De groene randen zijn duidelijk te herkennen op de luchtfoto. (Globespotter)

Men ziet door de groene randen, groene intieme kamers ontstaan (Globespotter)

context, echter deze is zeer beperkt doordat het park grotendeels is omgeven door andere parken. Structuurelementen op en rond het terrein zoals de watergang en de dijk zijn ontwerpaanleidingen voor het vervolg. De huidige hoofdontsluiting binnen het plangebied ligt op een gunstige locatie en zorgt voor een goede bereikbaarheid van het plangebied.

Wat betreft de structuur werd eerder al gesteld dat de parken aan de Hageweg autonoom zijn van karakter maar ook elk hun eigen thematiek en verkavelingspatroon hanteren. Een ontwerp voor de locatie kan reageren op zijn landschappelijke

Verblijf versus programma. De recreatieparken en campings vormen autonome clusters zuidelijk van de Hageweg. Het programma bevindt zich voornamelijk noordelijk hiervan.

Ontsluiting. Er bevind zich een duidelijke hoofdstructuur binnen het plangebied die eindigt aan de oostenlijke rand. VLEKKENPLAN BRUINISSE “ONZE HOEVE”

|

13

Uitgangspuntenkaart. “Verblijven in groene, bosrijke kamers”

2. 6 UITGANGSPUNTEN VOOR NIEUWE ONTWIKKELING BINNEN HET PLANGEBIED Het plangebied beschik over diverse kwaliteiten die meegenomen of versterkt kunnen worden in een toekomstige ontwikkeling. Zo kunnen de eerder genoemde groenstructuren zo worden aangepast dat ze belangrijke zichtlijnen mogelijk maken of accentueren, maar ook bijdragen aan de kaders van de “Bosvisie Zeeland”. Diverse parken schermen het zicht volledig af vanaf de Hageweg richting het park. Binnen het plangebied zou men juist fraaie zichtlijnen kunnen creëren om zicht te bieden op het hoogwaardige verblijfsmilieu. Laan- en wegbeplanting, wordt toegepast (of in stand gehouden) langs verharding.

Zoals eerder genoemd in de historische analyse

Fruitbomen kunnen worden toegepast als typerend Zeeuws element.

De bestaande waterstructuren kunnen worden uitgebreid om waterspelen en -recreatie mogelijk te maken.

kenmerkt Zeeland zich door haar eindeloze verwevenheid met het water. Elementen als kreken en waterpartijen in het land spelen hier ook een belangrijke rol in. De watergangen binnen het plangebied bieden de kans om verblijfssferen langs het water te realiseren. De bestaande hoofdstructuur binnen het plangebied dient waar mogelijk behouden te worden. Daarnaast kan een van de huidige aansluiting aan de Hageweg benut worden voor een calamiteitenroute. Tot slot zijn er diverse landschappelijke elementen die thematisch benut kunnen worden, zoals; laan- en wegbeplanting, erfbeplanting en fruitboomgaarden. De verschillende elementen maakten het mogelijk om een drietal verblijfsmilieus te creëren.

Verblijven met zicht op water. VLEKKENPLAN BRUINISSE “ONZE HOEVE”

|

15

Het vlekkenplan

3

VLEKKENPLAN 3. 1 P L A N K A A R T Het vlekkenplan laat de rationele structuur die voorheen te vinden was binnen het plangebied grotendeels los. Elementen die behouden blijven zijn de hoofdontsluiting, die in het ontwerp als laan uitgevoerd wordt en de entree.

verblijfsruimte die beschikt over diverse hoogstamfruit soorten, typerend voor het Zeeuwse landschap. Vanaf de Hageweg is er zicht op drie van deze hofjes, zonder inbreuk te doen op de privacy van de recreanten. De hofjes zijn ideale recreatieplaatsen voor gezinnen met kleine kinderen door de centrale speelplek.

De dichte bosschage en standplaatsen maakt plaats voor een drietal sferen.

Verblijven in de bosrand Verblijven in het groen wordt mogelijk gemaakt door een deel van de bomen en struiken te behouden en nieuwe aanplant op de randen van de kavels. De recreatiewoningen worden in het midden van hun perceel geplaatst en omgeven door robuust groen, wat bijdraagt aan een besloten en intieme verblijfsplek met veel privacy.

Verblijven in de fruitboomgaard Dit gebied kenmerkt zich door zijn halfopen verschijningsvorm en centraal gelegen groenplekken. De bebouwing oriënteert zich op een gezamenlijke

Verblijven aan het water De relatie met het water is onmisbaar in Zeeland en zal ook zijn plek krijgen binnen het plangebied. De watergang aan de oostzijde wordt verbreed en voorzien van natuurvriendelijke oevers. Een deel van deze recreatiewoningen krijgen een plek aan de watergang, het andere deel bevindt zich op korte afstand. In het gebied ligt een specifieke waterspeeltuin. Water is een centraal thema en komt terug op meerdere plekken in de vorm van speelplekken en aanleidingen. Sferen binnen het plangebied VLEKKENPLAN BRUINISSE “ONZE HOEVE”

|

17

Max aantal 14 Max aantal 14 Max aantal 19 Max aantal 10

Max aantal 19

Maximaal aantal 76 units Het Vlekkenplan, programma en woonmilieu

3. 2 P R O G R A M M A Het gesuggereerde programma van 76 units wordt volgens het huidige model behaald. De drie gebieden binnen het plangebied beschikken over de volgende oppervlaktes (afgerond op tientallen).

Verblijven in de bosrand Hoeveelheid units: 19 Oppervlakte: 6.000 m2 Verblijven aan het water

Verblijven in de fruitboomgaard Hoeveelheid units: 38 Oppervlakte: 12.800 m2

Hoeveelheid units: 19 Oppervlakte: 6.200 m2

Het plangebied Hoeveelheid units: 76 Oppervlakte: 25.000 m2

VLEKKENPLAN BRUINISSE “ONZE HOEVE”

|

19

Verblijven in de bosrand

3. 3 R E F E R E N T I E S Verblijven in de fruitboomgaard

Verblijven aan het water

VLEKKENPLAN BRUINISSE “ONZE HOEVE”

|

21

Vestiging Oosterhout

Vestiging Maastricht

Beneluxweg 125

Wim Duisenbergplantsoen 21

Postbus 40

Postbus 959

4900 AA Oosterhout

6200 AZ Maastricht

+31 (0) 162 487 500

+31 (0) 43 325 32 23

info@CB5.com

www.croonenburo5.com

Laan van St. Hilaire 2 4301 SH Zierikzee Postadres: Postbus 5555 4300 JA Zierikzee T (0111) 452 000 F (0111) 452 452 gemeente@schouwen-duiveland.nl www.schouwen-duiveland.nl