757542 Bijlage 3 Ruimtelijke onderbouwing
Tekst van het document
Hoogenboomlaan 34 Renesse
2
Inhoudsopgave
Ruimtelijke onderbouwing
5
Hoofdstuk 1
Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Projectgebied
8
1.3
Planologische regeling
9
1.4
Procedure
10
1.5
Leeswijzer
10
Hoofdstuk 2
Projectbeschrijving
13
2.1
Historie
13
2.2
Huidige situatie
13
2.3
Beoogde situatie
15
Hoofdstuk 3
Beleidskader
19
3.1
Inleiding
19
3.2
Rijksbeleid
19
3.3
Provinciaal beleid
21
3.4
Gemeentelijk beleid
26
Hoofdstuk 4
Omgevingsaspecten
33
4.1
Waterhuishouding
33
4.2
Bedrijven en milieuzonering
33
4.3
Bodemkwaliteit
36
4.4
Niet gesprongen explosieven
37
4.5
Luchtkwaliteit
38
4.6
Archeologie
40
4.7
Cultuurhistorie
41
4.8
Ecologie
42
4.9
Verkeer en parkeren
44
4.10
Wegverkeerslawaai
46
4.11
Externe veiligheid
48
4.12
Kabels en leidingen
50
4.13
Duurzaamheid, energie en klimaatadaptatie
50
4.14
Vormvrije mer-beoordeling
51
Hoofdstuk 5
Uitvoerbaarheid
53
5.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
53
5.2
Economische uitvoerbaarheid
53
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
3
Hoofdstuk 6
Afweging en conclusie
55
6.1
Aanleiding
55
6.2
Afweging
55
6.3
Conclusie
55
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
4
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
5
Ruimtelijke onderbouwing
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
6
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
7
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Aan de Hoogenboomlaan 34 te Renesse is een meelfabriek gelegen. Deze meelfabriek is vanwege het gebruik en omvang van de bebouwing sterk in contrast met zijn directe omgeving. Bovendien heeft deze meelfabriek een geluidscontour die beperkingen aan zijn directe omgeving oplegt. Initiatiefnemers zijn voornemens de locatie een nieuwe toekomstbestendige invulling te geven. De initiatiefnemers hebben het voornemen de bedrijfsactiviteiten van de meelfabriek definitief te beëindigen en de fabriek te slopen. De dan beschikbare gronden worden herontwikkeld ten behoeve van een kleinschalig recreatieterrein met maximaal 11 grote, kwalitatief hoogwaardige en levensloopbestendige recreatiewoningen op ruime percelen. Op het recreatieterrein komen geen centrale voorzieningen zoals een restaurant of een zwembad. Daarnaast is het voornemen om de twee bestaande bedrijfswoningen aan de Hoogenboomlaan 32 en 36 om te zetten naar burgerwoningen en een schuur, met tevens ruimte voor pony's, voor eigen gebruik te realiseren bij de woning aan de Hoogenboomlaan 36. Voor de totale ontwikkeling is een inrichtingsplan opgesteld waarin de huidige situatie wordt afgezet tegen de toekomstige duurzame invulling en het beheer en onderhoud van de locatie.
Figuur 1.1.1. Sfeerbeeld planvoornemen (bron: OpenKaart, inrichtingsplan) Om de ontwikkeling van de woningen juridisch-planologisch te kunnen regelen, wil de gemeente Schouwen-Duiveland meewerken door het verlenen van een `omgevingsvergunning voor het handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening'. Aan de omgevingsvergunning moet een gedegen ruimtelijke onderbouwing ten grondslag worden gelegd, ter motivering van het besluit. Deze ruimtelijke
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
8
onderbouwing voorziet hierin.
1.2
Projectgebied
Het projectgebied is gelegen aan de Hoogenboomlaan, ten westen van Renesse. Dit betreft de adressen Hoogenboomlaan 32, 34 en 36. In figuur 1.2.1 is de ligging van de locatie in beeld gebracht ten opzichte van zijn directe omgeving. In figuur 1.2.2 is het projectgebied aangeduid op de luchtfoto. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Westerschouwen sectie L, perceelnummers 444, 450, 525, 538, 539 en 545. Het projectgebied heeft een gezamenlijke oppervlakte van 13.277 m2 .
Figuur 1.2.1 Ligging projectgebied in zijn directe omgeving
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
9
Figuur 1.2.2 Projectgebied in combinatie met de luchtfoto en kadastrale percelen
1.3
Planologische regeling
Het projectgebied is momenteel juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan '1e herziening Kop van Schouwen'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Schouwen-Duiveland vastgesteld op 22 mei 2019. In dit bestemmingsplan wordt tevens verwezen naar de regels van het moederplan 'Kop van Schouwen', vastgesteld op 27 juni 2013. Het projectgebied heeft de bestemming 'Bedrijf'. De gronden binnen de enkelbestemming 'Bedrijf' zijn ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - meelfabriek' bestemd voor een meelfabriek als bedoeld in de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering uit 2009', onder SBI-2008 code 1061.2. Op het noordelijk deel van het projectgebied is de functieaanduiding 'parkeerterrein opgenomen'. Dit parkeerterrein dient uitsluitend ten behoeve van de meelfabriek. Ten behoeve van de bebouwing van het bedrijf is een 'bouwvlak' opgenomen en gelden de maatvoeringen 'maximum goothoogte, 6m; maximum bouwhoogte 10m', 'maximum goothoogte, 17m; maximum bouwhoogte 21m' en 'maximum bebouwingspercentage 60%'. Aan de zuidzijde zijn twee bouwvlakken opgenomen met elk de functieaanduiding 'bedrijfswoning' en respectievelijk de maatvoeringsaanduiding 'maximum goothoogte, 4m; maximum bouwhoogte 8m' en 'maximum goothoogte, 6m; maximum bouwhoogte 10m'.
Het bedrijf is aangemerkt als 'milieuzone - gezoneerd industrieterrein' ten behoeve van de maximale geluidsproductie van de meelfabriek. Rond de inrichting van de meelfabriek is een geluidscontour opgenomen. Binnen de 'geluidzone - industrie' gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van nieuwe geluidgevoelige functies. Aan de noord- en westrand en delen van de oost- en zuidrand van het projectgebied is de bestemming
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
10
'Groen - Landschappelijk' toegekend. De bestemming 'Groen - Landschappelijk' is opgenomen ten behoeve van een groene landschappelijke inpassing van de inrichting. Tevens geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-6'. Hiervoor geldt dat bij bodemverstoringen van meer dan 2.500 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 0,50 meter een archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden.
Figuur 1.3.1 Geldende bestemmingen (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) De beoogde ontwikkeling is in strijd met de bouw- en gebruiksregels van de geldende bestemmingsplannen. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken wordt een omgevingsvergunning aangevraagd waarbij in deze ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat met het toestaan van de beoogde functies en de daarbij behorende bebouwing sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
1.4
Procedure
Om de strijdigheid met het geldende bestemmingsplan op te heffen, wordt een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan aangevraagd. Op grond van artikel 2.1 sub f en 3.10 Wabo wordt de uitgebreide procedure doorlopen.
1.5
Leeswijzer
In Hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het gemeentelijk beleid. In Hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten behandeld, waaraan de nieuwe ontwikkeling wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan en tot slot wordt in Hoofdstuk 6 de afweging en conclusie uiteengezet.
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
11
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
12
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
13
Hoofdstuk 2
Projectbeschrijving
Dit hoofdstuk beschrijft de huidige en beoogde situatie in het projectgebied. De beoogde situatie is het uitgangspunt voor de te verlenen omgevingsvergunning en moet op een goede manier in de huidige situatie gepast worden.
2.1
Historie
Halverwege de 19e eeuw is op de locatie een molen gebouwd. Begin 20e eeuw is deze molen verkocht aan de familie van de huidige eigenaren. In de loop der jaren is de molen vervangen door een maalderij en zijn meerdere bedrijfsgebouwen gerealiseerd. Medio 2018 zijn de bedrijfsactiviteiten uiteindelijk beëindigd.
2.2
Huidige situatie
Het projectgebied is gelegen ten westen van Renesse, in een grootschalig verblijfsrecreatief gebied. Het verblijfsrecreatief gebied wordt omgeven door natuurgebied Kop van Schouwen. Het projectgebied grenst direct aan verschillende recreatieterreinen en aan natuur. Het projectgebied is gelegen aan de Hoogenboomlaan die in het oosten Renesse met het verblijfsrecreatieve gebied en vervolgens het natuurgebied en uiteindelijk het strand verbindt. De Hoogenboomlaan vormt tevens de zuidelijke grens van het projectgebied, met aan de overzijde van deze weg het natuurgebied. Aan de noord- en oostkant grenst het projectgebied direct aan recreatieterreinen. Aan de westzijde vormt de Luieweg een scheiding tussen het projectgebied en een recreatieterrein. Het huidige fabrieksensemble is prominent zichtbaar in de omgeving van de Hoogenboomlaan. Het projectgebied is grotendeels bebouwd met een meelfabriek en twee bedrijfswoningen. De meelfabriek bestaat uit een aantal bouwdelen met een oppervlakte van 2.150 m2 aan fabrieksgebouwen en 1.173 m2 aan loodsen. Het hoogste bouwdeel heeft een bouwhoogte van 21 meter. De fabrieksgebouwen vormen ten opzichte van de lagere bebouwing in de omgeving een dominant element in de skyline van Renesse. De fabriek is zodoende niet alleen van invloed op de omliggende recreatieparken, maar ook op het naastgelegen natuurgebied.
Het terrein direct rond de meelfabriek is volledig verhard (circa 4.200 m2 ). Aan de zijde van de Hoogenboomlaan is een brede entree gelegen die toegang biedt tot het verharde voorterrein van de meelfabriek, zie figuur 2.2.1. Het noordelijk deel van het projectgebied, ten noorden van de bebouwing van de meelfabriek, is onverhard, hier staan tevens enkele bomen. De bedrijfswoningen inclusief bijgebouwen hebben een oppervlakte van circa 173 m2 (nr. 36) en 350 m2 (nr. 32). Rond de bedrijfswoningen is groen aanwezig en zijn de gronden ingericht als tuin. Het terrein is bereikbaar via een brede entree aan de Hoogenboomlaan. De bedrijfswoningen zijn tevens bereikbaar via deze entree. Het projectgebied is aan de zijde van de Hoogenboomlaan en de Luieweg grotendeels groen ingepast
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
14
met hagen en bomen, zie figuur 2.2.3. Ook aan de noordzijde is een brede groenstrook met bomen aanwezig.
Figuur 2.2.1 Vooraanzicht van het terrein van de meelfabriek (bron: Google Street View, augustus 2018)
Figuur 2.2.2 Zicht op de Hoogenboomlaan met rechts de meelfabriek (bron: Google Street View, augustus 2018)
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
15
Figuur 2.2.3 Zicht op de Luieweg met achter de haag woning Hoogenboomlaan 36 en daar achter de meelfabriek (bron: Google Street View, augustus 2018)
2.3
Beoogde situatie
De fabrieksgebouwen worden vervangen door een duurzaam recreatiepark met 11 recreatiewoningen in een natuurlijk landschap. Door het park en de recreatiewoningen in samenhang te ontwerpen ontstaat een plan met aandacht voor natuurwaarden, lokale flora en fauna, kleinschaligheid en energieprestatie. Door in te zetten op een driegerenatie-concept ontstaat een onderscheidend aanbod met aandacht voor inclusiviteit. Alle recreatiewoningen zijn ingericht, ook voor vakantiegangers die minder goed ter been zijn, met een slaapkamer en voorzieningen op de begane grond. Eén recreatiewoning wordt uitgevoerd volgens de MIVA-standaard met extra ruime sanitaire voorzieningen, zodat rolstoelgebruikers met hun familie zonder beperkingen vakantie kunnen vieren. Om dit in te passen is het noodzakelijk om de basis van de woningen te vergroten van 75 m2 naar 85 m2 en 96 m2 . De 10 driegeneratierecreatiewoningen hebben een grondoppervlak van 85 m2 . De MIVA-recreatiewoning heeft een grondoppervlakte van 96 m2 . De recreatiewoningen hebben een bouwhoogte van maximaal 7 meter en bieden plaats aan 6 gasten per recreatiewoning. Bij elke recreatiewoning wordt een schuurtje/fietsenberging van 2,5 bij 2,2 meter gerealiseerd. Het schuurtje heeft zodoende een oppervlakte van 5,5 m2 .
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
16
Figuur 2.3.1 Beoogde inrichting (Bron: OpenKaart, inrichtingsplan) In de nieuwe situatie zal het recreatiepark nauwelijks zichtbaar zijn vanaf de straat. De recreatiewoningen liggen verscholen in het groen. Voor het park wordt gekozen voor een natuurlijke en luxe opzet met veel kwaliteit. De woningen worden verhuurd in het hogere segment; het park is kleinschalig en biedt ruime percelen en een grote natuurbeleving met veel streekeigen en kleurbrengende soorten. De kwaliteit van de woningen wordt doorgezet in de buitenruimte.
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
17
Figuur 2.3.2 Sfeerbeeld ligging recreatiewoningen Het park is vormgegeven als 11 'groene' kamers rondom een groen middengebied. Het groene middengebied wordt ingericht als natuurlijke speel- en verblijfsplaats en een wadi. De entree van het park bevindt zich tussen de twee woningen aan de Hoogenboomlaan. Rondom het open middenterrein zijn de recreatiewoningen bereikbaar over paden. Tussen de recreatiewoningen en de Hoogenboomlaan 36 is een brede groenstrook inclusief parkeerterrein aanwezig. Nabij de entree van het recreatieterrein wordt een herkenningspunt van maximaal 5 meter hoog gerealiseerd. Het object dient als uithangbord voor het vakantiepark. De vorm refereert aan de historie van de plek en het punt kan eventueel dienen als pauzeplek en als opstapje om over de nabijgelegen Vroongronden uit te kijken. Een toegepast ontwerp voor het herkenningspunt wordt nog ontwikkeld in samenspraak met initiatiefnemer. De huidige bedrijfswoningen Hoogenboomlaan 32 en 36 worden omgezet naar reguliere woningen. Woning nr. 36 krijgt een eigen entree aan de Hoogenboomlaan. Woning nr. 32 ontsluit via de entree van het recreatieterrein. Het parkeren vindt op eigen perceel plaats. Op het perceel van nummer 36 wordt een schuur gebouw waarin machines worden gestald voor het beheer van het recreatieterrein. De schuur doet tevens dienst als stal en biedt plaats aan vijf pony's.
Naast de schuur ligt een paddock waar de pony's kunnen lopen. De pony's verblijven enkele weken per jaar op de locatie. De overige tijd van het jaar staan de pony's op het Landgoed het Watergat. Een uitgebreide omschrijving van het planvoornemen, de inrichting en onder ander de landschappelijke inpassing zijn opgenomen in het inrichtingsplan.
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
18
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
19
Hoofdstuk 3
3.1
Beleidskader
Inleiding
Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: a. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie b. Duurzaam economisch groeipotentieel c. Sterke en gezonde steden en regio's d. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: a. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; b.
Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; c. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toetsing De NOVI wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. In de NOVI wordt verwezen naar het Kustpact. Behoud van openheid is hierin o.a. een belangrijk thema. Het projectgebied is reeds bebouwd en van openheid is dan ook geen sprake. Er is daarnaast geen sprake van kustgebied dat voor
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
20
de ontwikkeling moet wijken. Eén van de andere nationale belangen die relevant is voor het voorliggende ontwikkeling is een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Hier wordt aan voldaan. Voor het overige is geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het voorliggende ontwikkeling. De in de NOVI genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR (nu de NOVI). Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Op het projectgebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro. Het kustfundament ligt om Renesse heen, zie figuur 3.1. Daarmee ligt het projectgebied buiten het kustfundament en zijn de voorwaarden van het kustfundament niet van toepassing.
Figuur 3.1 Kustfundament (bron: ruimtelijkeplannen.nl - Barro)
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
21
3.2.3 De ladder voor duurzame verstedelijking De ladder is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan of vergunning dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, moet in de toelichting worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Toetsing Omdat sprake is van een toename van 11 recreatieve verblijfseenheden en het feit dat de functie van het terrein wijzigt, kwalificeert kan de planontwikkeling zich als een stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder kwalificeren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de behoefte van de ontwikkeling onderbouwd, zie bijlage 1. Uit het onderzoek blijkt dat over het algemeen wordt verwacht dat de ontwikkeling een positieve bijdrage zal hebben aan het toerisme van Renesse.
De ontwikkeling zal bijdragen aan de diversiteit (met name door de focus op meergeneratiewoningen), de verbondenheid (met name doordat er geen centrumvoorzieningen worden aangelegd) en aan de toekomstbestendigheid van het toerisme (door het belang van de exploitatiefase in plaats van de ontwikkelfase). Uit de marktruimteberekening volgt dat de toevoeging van 11 recreatiewoningen aan de markt in de gemeente Schouwen-Duiveland ruim binnen de marktruimte valt. De bandbreedte die voor de marktruimte gesteld is, is namelijk 170-210. Daarbij komt dat verwacht wordt dat de beoogde ontwikkeling ook een additionele vraag voor circa 1 tot 2 woningen creëert. Dit komt doordat het concept bestaat uit meergeneratiewoningen en met name door de MIVA woning waarvan er tekort zijn in de markt. Tevens kan worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling een prima prijs-kwaliteitsverhouding heeft. De prijs-kwaliteitsverhouding van de ontwikkeling ligt precies op de trendlijn van de markt. Het is daarom waarschijnlijk dat de ontwikkeling voldoende inspeelt op de wensen van de toerist en daardoor gebruik maakt van de marktruimte. 3.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.
3.3
Provinciaal beleid
3.3.1 Zeeuwse Omgevingsvisie De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen voor de periode tot 2050, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030. De Zeeuwse Omgevingsvisie beschrijft vier Zeeuwse Ambities voor 2050: 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland; 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied; 3. Een duurzame en innovatieve economie; 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland; Recreatie en toerisme zijn zeer belangrijk voor Zeeland, als pijlers voor de economie, werkgelegenheid en leefbaarheid. Een grote impact op het toerisme aan de Zeeuwse kust is de verwachte toename tot 2030 van het aantal Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
22
bezoekers. De vraag is hoe Zeeland wil omgaan met deze ambitie. Een dergelijke prognose heeft immers ruimtelijk en sociaal grote effecten. Inspelen op een dergelijke prognose is belangrijk willen we de huidige kwaliteit van onze leefomgeving behouden en de ingezette koers tot versterking van Zeeuwse Kustkwaliteit bereiken. De huidige economische crisis als gevolg van de coronamaatregelen onderschrijft het belang van een toekomstbestendige en robuuste sector, maar ook het belang van meer inzicht in onze gasten en de impact van bezoekersstromen op natuur/landschap, economie en leefbaarheid. Hierdoor kunnen we immers bepalen of de bestemming Zeeland in balans is en welke toekomstige ontwikkelopgaven er zijn. Er is sprake van een turbulente markt, die sterk onder invloed staat van externe factoren. De verandering van het klimaat als gevolg van de uitstoot van broeikasgassen heeft ingrijpende gevolgen. De zeespiegel stijgt en weerextremen zoals overvloedige neerslag, lange periodes van hitte en droogte en stormen gaan vaker optreden. Dit resulteert in een groter risico op overstroming, wateroverlast, hittestress en ernstig watertekort/droogte. De gevolgen van klimaatverandering zijn zeker voor Zeeland van belang. Bescherming tegen het water, maar ook het gebruik van het water verdient daarom de continue aandacht.
De provincie wil binnen haar mogelijkheden haar bijdrage leveren aan het beperken van het klimaatprobleem; zowel aan de bron als in de gevolgen. Toetsing De provincie streeft naar kwaliteitsverbetering van het verblijfsrecreatieve product. De ontwikkeling betreft de sloop van een meelfabriek die gelegen is in een gebied met bijna uitsluitend recreatieterreinen. Op de plaats van de fabriek wordt een nieuw recreatieterrein gerealiseerd. Hoewel sprake is van nieuwvestiging van een recreatieterrein, betreft dit slechts een beperkte toevoeging in oppervlakte en eenheden. Namelijk 11 eenheden op grote percelen. Ten opzichte van de huidige situatie neemt de omvang aan bebouwing en verhard oppervlakte fors af. De beoogde functie, bebouwing en inrichting sluit daarmee beter aan bij zijn directe omgeving en draagt bij aan een klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. Met het planvoornemen worden kwalitatief hoogwaardige accommodaties op het recreatieterrein gerealiseerd. De transformatie speelt in op de behoefte aan luxe accommodaties voor verblijfsrecreatie voor een specifieke doelgroep, zie paragraaf 3.2.3. Bovendien wordt rekening gehouden met duurzaamheid en energiezuinigheid en hiervoor worden diverse maatregelen getroffen bij de inrichting van het terrein en de bouw van de nieuwe recreatiewoningen, zie paragraaf 2.3 en 4.13.
Conclusie De ontwikkeling waarop deze omgevingsvergunning ziet, past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. 3.3.2 Omgevingsverordening Zeeland 2018 Op 21 september 2018 hebben Provinciale Staten van Zeeland de Omgevingsverordening Zeeland 2018 vastgesteld. De Omgevingsverordening Zeeland 2018 is een middel om het beleid uit de Omgevingsvisie juridisch door te laten werken. In de omgevingsverordening zijn onder andere regels opgenomen voor de nieuwvestiging en uitbreiding (in oppervlakte en eenheden) van bestaande verblijfsrecreatieterreinen. Deze regels zetten onder meer in op behoud en versterking van aanwezige landschappen, landschapselementen en cultuurhistorisch waardevolle elementen. Daarnaast zijn regels opgenomen met betrekking tot centrale bedrijfsmatige exploitatie en een verbod op permanent wonen. Verzekerd dient te worden dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Daarnaast dient duurzaam beheer en onderhoud van het terrein te worden geborgd. Deze regels gelden ook voor herzieningen van bestaande verblijfsrecreatieterreinen, ook wanneer voor deze onderwerpen reeds regels zijn opgenomen. Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
23
Artikel 2.10 van de Provinciale Omgevingsverordening 2018 stelt regels met betrekking tot de ontwikkeling van verblijfsrecreatie in de kustzone. Deze regels hebben betrekking op een nieuw verblijfsrecreatieterrein of uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterrein. Voor ontwikkelingen binnen de afwegingszone van Natuurnetwerk Zeeland (NNZ) dient (conform art. 2.27 van de Omgevingsverordening) beschreven te worden dat geen onevenredige aantasting van de kenmerken en waarden van die natuurgebieden plaatsvinden. Bij een uitbreiding van de oppervlakte van verblijfsrecreatieterreinen in de kustzone is het ontwikkelkader van toepassing zoals opgenomen in bijlage D onder 1 van de Omgevingsverordening. Daarbij gelden de volgende voorwaarden: ruimtelijke kwaliteit; een beperkte uitbreiding van oppervlakte is mogelijk indien het nieuw uit te breiden terrein: 1. integraal onderdeel uitmaakt van een (nieuw) landschap; 2. de dichtheid en omvang van de bebouwing passend is in het betreffende landschap; 3. het beheer en onderhoud van het landschap geborgd is; 4. sprake is van een maximale invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie op het totale uitbreidingsoppervlak van 13% (exclusief centrale voorzieningen) en op het bestaande terrein uitdunning plaatsvindt; 5.
maximaal 20% van het totale terrein aan de openbaarheid wordt onttrokken (deze maximale maat is vanwege het aspect veiligheid niet van toepassing bij kampeerterreinen) 6. de openbare paden en routestructuren integraal onderdeel uitmaken van het landschap. economische haalbaarheid: 1. er moet een businessplan zijn; 2. er moet sprake zijn van centrale bedrijfsmatige exploitatie. markt en onderscheidend vermogen: qua verschijningsvorm en type accommodatie is sprake van een innovatief en hoogwaardig concept, waardoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product van de Zeeuwse kust. Ingezet wordt op circulair bouwen. sociaal-maatschappelijke bijdrage: ontwikkelingen leveren een bijdrage aan werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving. Toetsing Het projectgebied is volgens de Omgevingsverordening gelegen in de kustzone en volgens de Zeeuwse Kustvisie binnen het verblijfrecreatief gebied, zie paragraaf 3.3.4. De ontwikkeling betreft de sloop van een meelfabriek die gelegen is in een gebied met bijna uitsluitend recreatieterreinen. Op de plaats van de fabriek wordt een klein nieuw recreatieterrein gerealiseerd, waarmee het oppervlak aan verblijfsrecreatieterreinen beperkt wordt uitgebreid.
Hoewel feitelijk sprake is van nieuwvestiging van een recreatieterrein, betreft dit slechts een beperkte toevoeging in oppervlakte en eenheden, gelegen binnen bestaand bebouwd gebied. Namelijk 11 eenheden op ruime percelen met een terreinoppervlakte van circa 0,8 ha. 1. Ruimtelijke kwaliteit De beoogde ontwikkeling is passend in het betreffende landschap. Het nieuwe recreatieterrein gaat functioneel onderdeel uitmaken van de door recreatieterreinen omgeven locatie. De toevoeging van circa 0,8 ha aan recreatieterrein sluit aan bij de reeds aangrenzende recreatieterreinen met een gezamenlijke omvang van circa 500 ha. De huidige locatie is bovendien reeds bebouwd, waardoor geen sprake is van nieuw ruimtebeslag. Met de sloop van de hoge bedrijfsbebouwing ontstaat daarnaast een kwaliteitsverbetering op de omliggende recreatieterreinen en natuurgebieden. Met de nieuwe inrichting is sprake van een afname aan bebouwing en verhardingen en daarmee kwaliteitsverbetering op de locatie zelf. De nieuwe bebouwing wordt landschappelijk ingepast zodat deze bijna volledig uit het zicht wordt onttrokken.
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
24
Het recreatieterrein kent een oppervlakte van in totaal 8.170 m2 . Het opgetelde grondoppervlak van de 11 recreatiewoningen is in totaal 946 m2 (10x 85 m2 en 1x 96 m2 voor de MIVA-woning) Bij elke recreatiewoning wordt een schuurtje/fietsenberging gerealiseerd van 5,5 m2 , met een gezamenlijk oppervlak van 60,5 m2 . Het totaal bebouwd oppervlak bedraagt zodoende 1.007 m2 , zie paragraaf 2.3. Het percentage invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie bedraagt 12,3% en blijft daarmee onder de 13%. Vanwege de sloop van de huidige bedrijfsbebouwing is sprake van een sterke afname van het totaal bebouwd oppervlak. Het groenonderhoud en beheer van het park wordt verzorgd door de eigenaren van de locatie zelf. Machinerie voor groenbeheer en onderhoud wordt opgeslagen in de schuur, die onderdeel is van het erf van de woning aan Hoogenboomlaan 36. Het recreatieterrein is voor recreanten afgesloten met een slagboom. Aan de voorzijde van het terrein, aan de Hoogenboomlaan ligt het voornemen om een uitkijkpunt te realiseren die zicht biedt op het natuurgebied. Dit uitkijkpunt is openbaar toegankelijk voor passanten. 2. Economische haalbaarheid De geschatte kosten van de realisatie van het park worden voor circa 60% door de bank gefinancierd en voor 40% uit eigen vermogen van initiatiefnemers.
Duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is gewaarborgd middels onder meer een centrale bedrijfsmatige exploitatie, een beheerplan voor de instandhouding van de landschappelijke inpassing en het gegeven dat de ondergrond van het park in handen blijft van één partij. BHVK Leisures in Burgh-Haamstede verzorgt de verhuur van de huisjes samen met de schoonmaak en de ontvangst (en de communicatie) van de gasten. BHVK Leisures is een lokaal en gespecialiseerd verhuurbedrijf met de nodige ervaring en heeft de beschikking over een groot netwerk. Het onderhoud van de recreatiewoningen en het park (reparatiewerkzaamheden, groenvoorzieningen etc.) wordt in eigen beheer genomen. Verder staan initiatiefnemers in de toekomst open om de werkzaamheden uit te breiden door de service voor de gasten te verbreden, door bijvoorbeeld een ontbijtservice of een gezamenlijke barbecue op het park. 3. Markt en onderscheiden vermogen Qua verschijningsvorm en type accommodatie is sprake van een onderscheidend en hoogwaardig concept. Het betreft driegeneratiewoningen en een MIVA-recreatiewoning gebouwd in een stijl van het Zeeuwse DNA, die is omschreven in paragraaf 2.3 en het inrichtingsplan. 4. Sociaal maatschappelijke bijdrage Met het verdwijnen van de bedrijfsbebouwing en het inleveren van de milieuvergunning is geen sprake meer van een gezoneerd industrieterrein met omliggende geluidszone.
Dit heeft meerwaarde op de directe omgeving. Zowel voor de omliggende recreatieterreinen in de vorm van verbetering van de landschappelijke inrichting en meerwaarde (financieel) voor omliggende panden. Ook de afname van geluidsoverlast in het natuurgebied is van meerwaarde. Daar komt bij het landschappelijk/stedenbouwkundige voordeel dat een hoog object langs een natuurgebied verdwijnt en er een bebouwingslint ontstaat dat passend is bij de lintbebouwing van Renesse. De locatie krijgt bovendien een historische knipoog naar het verleden als molen. Dit draagt bij aan de cultuurhistorie van de omgeving. Vanwege het ontbreken van centrumvoorzieningen op het park zullen gasten bovendien meer dan gemiddeld gebruik maken van reeds bestaande voorzieningen in de omgeving, zoals horeca en winkels. Ligging binnen als Groene Zeeuwse topkwaliteit aangewezen gronden Het projectgebied is op de kaart 'Verblijfsrecreatie' aangewezen als Groene Zeeuwse topkwaliteit. Deze gebieden zijn aangewezen ten behoeve van de bescherming van de natuurlijke en recreatieve waarden ter plaatse. In de huidige situatie is geen sprake van aanwezigheid van natuurlijke en recreatieve waarden. Gezien hier in de huidige situatie sprake is van een bedrijf met bijbehorende bebouwing en Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
25
verhardingen en twee woningen is sprake van een omissie. De provincie Zeeland heeft aangegeven dat deze fout moet worden hersteld. Deze fout wordt in de eerstvolgende herziening van de Omgevingsverordening Zeeland 2018 dan wel de nieuwe Omgevingsverordening, zie paragraaf 3.3.3, hersteld. Afwegingszone natuurgebieden Het projectgebied is gelegen binnen de 100 meter afwegingszone rond natuurgebieden. Met het planvoornemen wijzigt het gebruik binnen de locatie. Aangezien de intensiteit van het gebruik en de hoeveelheid verhardingen afneemt, ontstaat meer ruimte voor een landschappelijke en natuurlijke inrichting. Bovendien ontstaat met de sloop van de hoge bedrijfsbebouwing een kwalitatieve verbetering van het zicht op de locatie vanuit het natuurgebied. Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling, zie paragraaf 4.14. blijkt dat met de transformatie significant negatieve effecten kunnen worden uitgesloten. Van een onevenredige aantasting van het Natuurnetwerk Zeeland is dan ook geen sprake. Conclusie De beoogde ontwikkeling voldoet aan de regels uit de Omgevingsverordening. 3.3.3 Ontwerp omgevingsverordening Zeeland Provinciale Staten moeten op grond van de Omgevingswet één omgevingsverordening vaststellen, waarin alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. De invulling hiervan is de Omgevingsverordening Zeeland.
Op 21 december 2021 hebben Gedeputeerde Staten een ontwerp Omgevingsverordening Zeeland vastgesteld voor inspraak. De ontwerp Omgevingsverordening Zeeland ligt vanaf 11 januari tot en met 21 februari 2022 ter inzage. Tot het moment van vaststelling van deze Omgevingsverordening is de Omgevingsverordening uit 2018 van kracht, zie paragraaf 3.3.2. 3.3.4 Zeeuwse Kustvisie De Zeeuwse kust is van groot belang voor Zeeland én Nederland vanwege het behoud en de versterking van de waterveiligheid en natuurwaarden, het Zeeuwse DNA in landschap en erfgoed, alsmede de economie en werkgelegenheid. De diversiteit aan functies maakt mede dat er discussie is over de gewenste ontwikkeling van de Zeeuwse kust. Met het opstellen van de Zeeuwse Kustvisie is invulling gegeven aan de opgaven in de kustzone en wordt tegemoetgekomen aan de afspraken in het Nationale Kustpact. Toetsing Op basis van de Zeeuws Kustvisie ligt het projectgebied binnen het zogenaamde verblijfsrecreatieve gebied, zie figuur 3.2.
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
26
Figuur 3.2 Uitsnede Zeeuwse Kustvisie, projectgebied rood omcirkeld (bron: Provincie Zeeland) In deze gebieden wordt, zoals ook aangegeven in het Omgevingsvisie, kwaliteitsverbetering en differentiatie bij bestaande recreatieverblijven gestimuleerd. Het daarbij behorende ontwikkelkader is vertaald en opgenomen in bijlage D onder 1 A t/m D van de Omgevingsverordening, zie paragraaf 3.3.2. De beoogde ontwikkeling voldoet hieraan.
3.4
Gemeentelijk beleid
3.4.1 Strategische Visie 'Tij van de Toekomst 2011-2040' De gemeenteraad heeft op 3 oktober 2011 de Strategische Visie 'Tij van de Toekomst' vastgesteld. In de visie is opgenomen hoe de gemeente Schouwen-Duiveland er in 2040 uit zou moeten zien. In de strategische visie staat de volgende ambitie centraal: 'In 2040 kent vakantie-eiland Schouwen-Duiveland een toonaangevende watereconomie die de duurzame verbinding vormt tussen wonen, werken, zorgen en genieten'. In de visie zijn de drie strategische doelen 'werken', 'wonen' en 'verblijven' uitgewerkt. Voor het onderhavige plan zijn met name de strategische doelen voor ‘werken’ en ‘verblijven’ relevant. Hierna zijn deze strategische doelen met bijbehorende ambities voor 2040 beschreven. Strategische doelen: werken De economie van Schouwen-Duiveland is sterk watergerelateerd. Landbouw en aquacultuur zijn geïnnoveerd en verweven met andere functies. Kleinschalige bedrijvigheid floreert, optimaal gestimuleerd en gefaciliteerd. Vraag en aanbod van de arbeidsmarkt zijn in balans. Schouwen-Duiveland is krachtig gepositioneerd als toonaangevend in water en veelzijdig vakantie-eiland. Strategische doelen: verblijven De bijzondere kwaliteiten (water, natuur, cultuur) maken Schouwen-Duiveland tot een aantrekkelijk vakantie-eiland. Het eiland Schouwen-Duiveland heeft een krachtig en duidelijk herkenbare toeristische hoofdstructuur.
We benutten de daaraan verbonden potenties. De kwaliteit en diversiteit van de toeristische sector is groot. We maken gebruik van de unieke mogelijkheden die het water biedt.
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
27
Schouwen-Duiveland is een aantrekkelijk vakantie-eiland door de bloeiende watersport en de vele watergerelateerde activiteiten en evenementen. Toetsing en conclusie De realisatie van recreatiewoningen past binnen het strategische doel 'Schouwen-Duiveland als vakantie-eiland'. Deze functie sluit bovendien beter aan bij de toeristische hoofdstructuur van zijn directe omgeving. Middels behoefteonderzoek is aangetoond dat de recreatiewoningen aansluiten bij de behoefte, zie paragraaf 3.2.3. De toevoeging van verblijfsrecreatieve eenheden draagt bij aan een versterking van het recreatieve aanbod en aan een variatie aan type verblijven. Met de totale inrichting van de locatie is bovendien sprake van een versterking van het landschap. 3.4.2 Masterplan Renesse In 2015 heeft de gemeenteraad van Schouwen-Duiveland het Masterplan Renesse vastgesteld. Hierin is een visie geschetst op de ontwikkeling van Renesse voor de komende 20 tot 30 jaar. Jaarlijks komen veel toeristen naar Renesse om te recreëren. Uitbreiding van verblijfsrecreatie is niet gewenst. De opgave ligt vooral in het verbeteren van de kwaliteit en het comfort van verblijven en de verdere landschappelijke inbedding ervan. Uitbreiding van verblijfsrecreatie bij omvorming/kwaliteitsverbetering wordt in beginsel alleen toegestaan in oppervlakte terrein en niet in aantal eenheden.
Nieuwe ontwikkelingen dienen een bijdrage te leveren aan de landschappelijke kwaliteit, of een ruimtelijk knelpunt op te lossen. Het Masterplan geeft bestaande solitaire bedrijven de mogelijkheid te verplaatsen. De meelfabriek wordt als specifiek voorbeeld benoemd. De meelfabriek vormt in het aangezicht van de Hoogenboomlaan een afwijkend beeld en genereert veel vrachtverkeer, dat voor onveilige situaties en overlast zorgt op de Vroonweg en Hoogenboomlaan. Toetsing en conclusie Met het verdwijnen van de meelfabriek en de sloop van de bedrijfsbebouwing wordt een ruimtelijk knelpunt opgelost en is sprake van een kwaliteitsverbetering van het landschap. Dit zorgt bovendien voor een verbetering in belevingswaarde en zicht vanuit de omliggende recreatieterreinen en natuurgebieden. Eigenaren zijn niet voornemens de fabriek te verplaatsen, maar de huidige locatie recreatief te gebruiken. Daarmee is sprake van duurzaam ruimtegebruik. Met het planvoornemen is sprake van de realisatie van een nieuw recreatieterrein. Hoewel volgens het Masterplan uitbreiding van verblijfsrecreatie niet direct gewenst is, is de functieomzetting van bedrijf naar recreatie op onderhavige locatie wenselijk. De functie als recreatieterrein sluit bovendien beter aan bij de recreatieve gebruik van zijn directe omgeving dan de huidige meelfabriek.
Het recreatieterrein heeft een beperkte omvang met slechts 11 recreatiewoningen. Deze recreatiewoningen betreffen een aanvulling op het aanwezige segment, waarvan de behoefte is aangetoond, zie paragraaf 3.2.3. 3.4.3 Agenda Toerisme 2018-2026 De gemeenteraad van Schouwen-Duiveland heeft op 25 oktober 2018 de ‘Agenda Toerisme 2018-2026' vastgesteld, inclusief bijbehorend uitvoeringsprogramma en regelgeving. De Agenda Toerisme 20182026 geeft de ambities voor Schouwen-Duiveland als toeristisch recreatieve bestemming voor de toekomst weer. De agenda bevat strategische keuzes voor de toekomst, doelstellingen en uitvoeringsthema’s aan de hand waarvan per thema beleidskeuzes worden gemaakt. Belangrijke doelen voor de langere termijn zijn: hogere bruto toegevoegde waarde; hogere bezettingsgraad (meer overnachtingen, meer omzet in relevante sectoren); meer jaarrond werkgelegenheid;; financieel gezonde en vitale toeristische bedrijfstak met investeringsvermogen, waardoor meer kwaliteit kan worden gegenereerd. Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
28
De uitvoeringsthema’s van de Agenda Toerisme zijn: 1. Uitgekiende marketing van onze ‘Groen Blauwe Oase’. 2. Meer Beleving: ‘Schouwen-Duiveland als podium voor de beste natuurbeleving op de grens van land en water’. 3. Het hele eiland gastvrij en meer jaarrond bezoekers. 4. Voortdurend vernieuwen. 5. Het mooiste strand als blijvende trekker. 6. Zorgeloos de unieke plekken op het eiland vinden. Voor de ontwikkelingen in het plangebied is met name het thema ‘Voortdurend vernieuwen’ van belang. Het voortdurend vernieuwen van de Groen Blauwe Oase in de toekomst. In de Groen Blauwe Oase Schouwen-Duiveland wordt ingezet op het behouden en versterken van belangrijke omgevingskwaliteiten voor de gasten en het stimuleren van meer bijzondere en gedifferentieerde vormen van verblijfsrecreatie in een natuurlijke omgeving. Kwaliteit is leidend. In brede zin geldt terughoudendheid met nieuwvestiging van verblijfsrecreatie. Maatwerk is het sleutelwoord. Innovatie en kwaliteitsverbetering wordt gestimuleerd, evenals de energietransitie en circulaire ontwikkelingen. Om de kwaliteit van verblijfsrecreatieterreinen te behouden is er terughoudendheid met betrekking tot de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. In het thema 'Voortdurend vernieuwen' wordt uitgegaan van het belang van meebewegen met de markt en permanent investeren in vernieuwing en kwaliteit.
Één van de keuzes daarbij is het stimuleren van herstructurering, kwaliteitsverbetering en productdifferentiatie en het creëren van schaarste door geen nieuwvestiging van verblijfsrecreatieve bedrijven toe te staan. De gemeente stelt een Adviesteam Toerisme in dat toeristisch-recreatieve plannen op kwaliteit beoordeelt. Consumptieve horeca (restaurantfunctie) en voorzieningen (zwembad, supermarkt) op recreatieterreinen, moeten dienend zijn aan het recreatieterrein en passend in omvang, maar mogen ook gericht zijn op inwoners en gasten anders dan van het recreatieterrein. Herstructurering en kwaliteitsverbetering van bestaande verblijfsrecreatieve bedrijven is mogelijk, mits de kwaliteitsverbetering van deze bestaande bedrijven plaats vindt binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het bedrijf en voldoet aan onderdeel A t/m D van het ontwikkelkader 'Verblijfsrecreatief gebied', inclusief het maximum percentage van 13% voor invulling verblijfsrecreatie: A. Ruimtelijke kwaliteit: 1. Kwaliteitsverbetering vindt plaats binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het bedrijf; 2.
Onder voorwaarden is een beperkte uitbreiding van oppervlakte mogelijk: het nieuw uit te breiden terrein maakt integraal onderdeel uit van een nieuw landschap; de dichtheid en omvang van de bebouwing is passend in het betreffende landschap; beheer en onderhoud van het landschap is geborgd; er is sprake van een maximale invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie op de totale uitbreidingsoppervlakte van 13% (exclusief centrale voorzieningen en inclusief sanitair en bergingen bij eenheden); de openbaar toegankelijke paden en routestructuren maken integraal onderdeel uit van het landschap. B. Economische haalbaarheid; C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept; D. Sociaal maatschappelijke bijdrage. Daarnaast moeten de aspecten waterveiligheid, duurzaamheid (wettelijke normen) en leefbaarheid (voor zover van toepassing) worden geborgd. Maatwerk is mogelijk in overleg en op advies van het Adviesteam Toerisme op basis van het uitgangspunt om te komen tot Zeeuwse kustkwaliteit (bijvoorbeeld hoger percentage invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie gekoppeld aan extra Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
29
landschapscompensatie). Randbeplanting vindt plaats op basis van een integraal omgevingskwaliteitsplan (soorten, diversiteit, streekeigen). Dit integrale omgevingskwaliteitsplan wordt planologisch en/of privaatrechtelijk vastgelegd. De eerder geldende standaardeisen blijven van toepassing voor bestaande situaties. Randbeplanting of landschapsontwikkeling moet op eigen terrein worden gerealiseerd. Toetsing De randvoorwaarden binnen het verblijfsrecreatief gebied volgen uit het provinciaal beleid. In paragraaf 3.3.2 is het planvoornemen aan deze randvoorwaarden getoetst. Daaruit blijkt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan het ontwikkelkader. Uit de toetsing blijkt bovendien dat aan het maximum bebouwingspercentage voor recreatieve eenheden van 13% wordt voldaan. Dit betreft maximaal 12,3% zie paragraaf 3.3.2. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan een duurzame, leefbare en klimaatadaptieve verbetering van de locatie. Met de nieuwe inrichting van het terrein wordt beter aangesloten op de omliggende recreatieterreinen en het aangrenzende natuurgebied. Daarnaast neemt het verhard oppervlakte aan bebouwing en verhardingen fors af. Beheer en onderhoud van het park is geborgd, door middel van het beheers- en onderhoudsplan dat onderdeel is van het inrichtingsplan.
Wat betreft de economische haalbaarheid, is van belang dat de ontwikkeling plaatsvindt op basis van een businessplan en dat sprake is van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Het project voorziet in een marktbehoefte en biedt een onderscheidend concept. Voor de marktbehoefte wordt verwezen naar de Ladderonderbouwing, die is bijgevoegd als bijlage 1 bij de toelichting. Door de combinatie van ligging, inrichting en accommodatie is sprake van een onderscheidend concept, dat nauw aansluit bij het lokale DNA en het principe van Zee in Land. Wat betreft de door de gemeente gewenste sociaal-maatschappelijke bijdrage is van belang dat de ontwikkeling van de locatie bijdraagt aan het behoud van voorzieningen en een toegevoegde waarde heeft voor de leefomgeving. Door de functiewijziging van bedrijf naar recreatiewoningen, in een stijlvol karakteristieke bebouwing te combineren met een hoogwaardig inrichtingsniveau ontstaat een kwalitatief hoogwaardig recreatieterrein, waarmee wordt bijgedragen aan de gemeentelijke beleidsdoelen uit de Agenda Toerisme. Landschappelijke inpassing Het beleid van de gemeente Schouwen-Duiveland ten aanzien van de landschappelijke inpassing ten opzichte van de openbare ruimte vraagt om een minimaal 10 meter brede afschermende beplanting of 5 meter met een wal van 2 meter hoog. Tussen recreatieterreinen onderling is geen landschappelijke inpassing vereist.
Op basis van de in juli 2021 gedeeltelijk gewijzigde regelgeving van de Agenda Toerisme moet de totale hoogte van de randbeplanting minimaal net zo hoog zijn als de recreatieve eenheden die aan het zicht onttrokken moeten worden die er achter liggen. Daarnaast kan aan de landschappelijke inpassing ook op een andere wijze worden voldaan, voorwaarde is dan wel dat dit gebeurt in goed overleg tussen de initiatief nemende ondernemer, eventueel de brancheorganisatie, de natuurpartijen en de gemeente. In het geldende bestemmingsplan '1e herziening Kop van Schouwen' is rond een deel van de projectlocatie reeds een afzonderlijke groenbestemming ('Groen - Landschappelijk') opgenomen voor de bestaande stroken met landschappelijke inpassing. Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
30
Aan de westzijde, de zijde grenzend aan de Luieweg, wordt het projectgebied landschappelijk ingepast met een 5 meter brede aarden wal van 2 meter hoog, met daarop opgaande beplanting. Tussen recreatieterreinen onderling is geen landschappelijke inpassing vereist. Desondanks wordt aan de noord- en oostzijde een beplante strook van respectievelijk 3 en 2 meter gerealiseerd. Hierdoor ontstaat ook aan de noord- en oostzijde een natuurlijke afscheiding. De Hoogenboomlaan 32 en 36 worden middels een 10 meter brede groenstrook, begroeid met streekeigen soorten, gescheiden van het recreatieterrein. Hiermee wordt het recreatieterrein voldoende landschappelijk ingepast. In het inrichtingsplan is de landschappelijke inpassing nader omschreven. Daarnaast is hierin een groen- en beplantingsplan opgenomen. 3.4.4 Nota Recreatiewoningen Om te komen tot een algemeen toetsingskader dat de gemeente kan gebruiken bij de toetsing van initiatieven tot het ontwikkelen en bouwen van recreatiewoningen, heeft de gemeente Schouwen-Duiveland in 2011 een 'Behoefteonderzoek recreatiewoningen Schouwen-Duiveland' laten uitvoeren. Op basis van de belangrijkste conclusies uit het behoefteonderzoek is onder andere geconcludeerd dat nieuwbouw is toegestaan als sprake is van een uniek concept. Hierbij dient in onderhavig geval rekening te worden gehouden met de volgende uitgangspunten: 1.
Herstructurering van recreatiewoningen(terreinen) gaat voor nieuwbouw; 2. Locatie, Binnen de Kop van Schouwen is uitbreiding van het areaal aan verblijfsaccommodaties niet toegestaan; Daarnaast zijn o.a. voorwaarden opgenomen ten aanzien van de exploitatie, landschappelijke inpassing, architectuur, perceelseisen, parkeren en ontwerpeisen, rekening houdend met de specifieke situatie van een bestaand recreatieterrein. Toetsing en conclusie De ontwikkeling betreft een functiewijziging van een bedrijf naar een kleinschalig recreatieterrein. De hoeveelheid bebouwing en verhardingen neemt fors af. Met de herstructurering van het terrein wordt tevens een aanmerkelijke verduurzaming van de bebouwing gerealiseerd, die voldoet aan de hedendaagse eisen. Hoewel een uitbreiding in areaal zoals een nieuw recreatieterrein niet direct is toegestaan ontstaat met de ontwikkeling een dusdanige meerwaarde dat de functiewijziging is geoorloofd. Daarnaast wordt een onderscheidend type accommodatie gerealiseerd waarvan de behoefte is aangetoond, zie paragraaf 3.2.3. In de ladderonderbouwing is bovendien een nadere toetsing aan de Nota Recreatiewoningen opgenomen, zie bijlage 1. Aan de eisen met betrekking tot landschappelijke inpassing, architectuur etc. wordt verder voldaan, zie paragraaf 2.3 en de nadere toetsing in paragraaf 3.3 en 3.4.3.
3.4.5 Kengetallen parkeren en verkeer In de raadsvergadering van de gemeente Schouwen-Duiveland is op 4 juni 2020 de memo 'kengetallen parkeren en verkeer Agenda Toerisme' vastgesteld door de gemeenteraad en daarmee onderdeel gemaakt van het parkeerbeleid van de gemeente. De kengetallen voor parkeren en verkeer uit de Agenda Toerisme komen daarmee te vervallen. De verdeling van recreatieve subeenheden is ruimer dan op basis van de CROW. Voor recreatieverblijven zijn specifieke kengetallen opgenomen. Voor recreatiewoningen wordt een parkeernorm van 1 parkeerplaats per 3 slaapplaatsen gehanteerd. De verkeersgeneratie wordt gekoppeld aan het aantal parkeerplaatsen en betreft 2,2 per parkeerplaats. Toetsing en conclusie Met de realisatie van in totaal 66 recreatieve slaapplaatsen in 11 recreatiewoningen, zie paragraaf 2.3, zijn ter plaatse (66/3) = 22 parkeerplaatsen noodzakelijk. In deze parkeerbehoefte wordt voldaan. De toekomstige verkeersgeneratie heeft slechts een beperkte invloed om de omgeving. In paragraaf 4.2 Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
31
is het aspect parkeren en verkeer nader uitgewerkt. Daarmee past de ontwikkeling binnen de uitgangspunten van de in juni 2020 vastgestelde memo kengetallen parkeren en verkeer.
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
32
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
33
Hoofdstuk 4
4.1
Omgevingsaspecten
Waterhuishouding
Beleid en normstelling Het is wettelijk verplicht een watertoets uit te voeren. Dit is een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. De watertoets heeft als doel het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die negatieve effecten hebben op het duurzame waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Scheldestromen en het beheersgebied van Rijkswaterstaat. Onderzoek Om na te gaan of het voorliggend plan in strijd is met duurzaam waterbeheer en voldoet aan de waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen, is gebruik gemaakt van het aanmeldformulier Watertoets van het waterschap. Daarin is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de criteria uit de Zeeuwse Handreiking Watertoets. Het aanmeldformulier is opgenomen in bijlage 2. Het projectgebied is in de huidige situatie grotendeels verhard. De beoogde ontwikkeling bestaat uit het amoveren van de huidige fabrieksbebouwing en bijbehorende verhardingen ten behoeve van de realisatie van een groen ingericht recreatieterrein met 11 recreatiewoningen. Het projectgebied heeft een totaal oppervlakte van 13.277 m2 , zie paragraaf 1.2. In de huidige situatie is sprake van in totaal circa 4.000 m2 aan bebouwing en 4.200 m2 verhard terrein, zie paragraaf 2.2.
In de toekomstige situatie bedraagt het bebouwd oppervlakte aan recreatieve bebouwing 1.007 m2 en 723 m2 aan overige bebouwing (woningen, schuur, bijgebouwen). Daarnaast is in de toekomstige situatie sprake van circa 1.600 m2 aan verhard oppervlak (inrit recreatieterrein en verhardingen bij woningen) en circa 1.000 m2 aan halfverhard oppervlak (paden en parkeerplaatsen). De ontwikkeling voorziet in een flinke afname van het verharde oppervlak waardoor hemelwater direct in de bodem kan infiltreren. Dit betekent tevens een afname van de hemelwaterafvoer op het drukrioleringssysteem. De realisatie van een extra waterberging is niet noodzakelijk. Conclusie Het aspect waterhuishouding vormt geen belemmering voor de geplande ontwikkeling.
4.2
Bedrijven en milieuzonering
Beleid en normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
34
Om de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Voor de beoordeling is het van belang om te weten of het gebied getypeerd kan worden als een rustige woonwijk of een gemengd gebied. Een gemengd gebied wordt als volgt getypeerd: “Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven". Onderzoek In de beoogde situatie worden recreatiewoningen gerealiseerd en worden de twee bestaande bedrijfswoningen omzet naar reguliere woningen. Daarnaast wordt een schuur met tevens stalling voor pony's gerealiseerd. Hiermee worden milieugevoelige functies opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In het gebied zijn voornamelijk recreatieterreinen en woningen aanwezig waardoor de omgeving getypeerd kan worden als 'rustige woonwijk'.
Meelfabriek - Hoogenboomlaan 34 (huidige situatie) Overeenkomstig de VNG-publicatie gelden voor een meelfabriek met code 1061.2, zie paragraaf 1.3, richtafstanden voor geluid (200 meter), geur (100) en stof (50). Voor geluid is specifiek een geluidscontour opgenomen. Met het planvoornemen komt de functie als meelbedrijf te vervallen. Aan de richtafstanden hoeft dan ook niet meer te worden getoetst. Het nieuwe gebruik betreft een verbetering ten opzichte van het huidige gebruik.
Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
35
Figuur 4.2.1 Gebruik en afstand tot omliggende functies Recreatieterrein - Hoogenboomlaan 34 (toekomstige situatie) Overeenkomstig de VNG-publicatie geldt voor 'kampeercentra, vakantiecentra' een richtafstand van 50 meter in een rustig buitengebied/rustige woonwijk. De woningen Hoogenboomlaan 32 en 36 zijn binnen het projectgebied, op respectievelijk 6 en 24 meter gelegen. De meest nabij gelegen woning buiten het projectgebied betreft de Hoogenboomlaan 30, op 38 meter van de inrichtingsgrens van het nieuwe recreatieterrein, zie figuur 4.2. Aan de richtafstand van 50 meter wordt zodoende niet voldaan. De Hoogenboom 30, 32 en 36 betreffen echter bestaande woningen die bovendien op korte afstand van reeds bestaande recreatieterreinen zijn gelegen. Hoogenboomlaan 30 grenst aan 'Vakantiepark Schouwen', de afstand van de gevel tot dit recreatieterrein bedraagt 25 meter. Deze afstand is derhalve maatgevend. Gezien de afstand tot onderhavig recreatieterrein groter is dan de reeds bestaande afstanden is geen sprake van een belemmering. De afstand van 6 meter tussen de Hoogenboomlaan 32 betreft de afstand tot het toegangspad. De afstand tot het deel waar gerecreëerd wordt bedraagt circa 30 meter. Hoogenboomlaan 32 is tevens gelegen op circa 30 meter van recreatieterrein 'Vakantiepark Schouwen'. Hoogenboomlaan 36 ligt op circa 15 meter van recreatieterrein 'EurekaPark Renesse'.
Deze afstanden in de bestaande situatie zijn derhalve maatgevend. Bovendien wordt tussen deze woningen en het recreatieterrein een brede afschermende groenzone gerealiseerd. Van een beperking van een goed woon- en leefklimaat als gevolg van het nieuwe recreatieterrein is dan ook geen sprake. Rho adviseurs voor leefruimte
20190368.002
36
Schuur - Hoogenboomlaan 36 De schuur met ruimte voor de stalling ten behoeve van pony's wordt gerealiseerd nabij de woning Hoogenboomlaan 36. Het aspect geur is hier maatgevend. Tussen de Hoogenboomlaan 36 en de recreatiewoningen wordt een brede afschermde zone gerealiseerd. Deze bestaat uit een groene afscheiding van 10 meter breed. Daarnaast worden hier parkeerplaatsen gerealiseerd die met groen worden afgeschermd. Hierdoor ontstaat een strook van 30 meter breed tussen de schuur en de recreatiewoningen. De hoeveelheid pony's is op de locatie beperkt tot maximaal 5 pony's. Er is sprake van het hobbymatig houden van dieren, waardoor de activiteiten niet onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit of de Wet geurhinder en veehouderij vallen en er geen wettelijke afstanden gelden voor het aspect geur. De pony's staan het grootste deel van het jaar op Landgoed Het Watergat en zijn dan niet binnen het projectgebied aanwezig. De pony's zijn maximaal 4 volle weken per jaar op de locatie aanwezig. De omvang van mogelijke hinder is gezien het beperkte aantal dieren en de beperkte aanwezigheid op de locatie laag. Gezien het voorgaande kan relevante geurhinder worden uitgesloten. Een nadere toetsing aan richtafstanden tussen de schuur en de Hoogenboomlaan 32 en andere woningen in de omgeving is dan ook niet noodzakelijk.
Horeca - Hoogenboomlaan 38 Aan de Hoogenboomlaan 38 is een horecabedrijf gelegen. Dit betreft een restaurant met een richtafstand van 10 meter. De bestemmingsgrens van dit restaurant ligt op circa 15 meter van de gevel van de Hoogenboomlaan 36 en op minimaal 33 meter van het nieuwe recreatieterrein en de recreatiewoningen. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstanden. In de nabije omgeving van het projectgebied zijn verder geen agrarische of andere bedrijven gelegen. Onderlinge toetsing tussen recreatieve verblijven is niet noodzakelijk. Zodoende is geen sprake van een belemmering vanuit de omgeving. Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het project. De wijziging van functie van meelfabriek naar recreatieterrein betreft bovendien een verbetering voor de directe omgeving van het projectgebied.