729064 RVS Huisvestingsverordening Schouwen-Duiveland 2023-2027

Raadsvoorstel Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Hoog, De vigerende Huisvestingsverordening Schouwen-Duiveland 2019-2022 heeft een geldigheidstermijn tot en met 7 maart 2023 en verliest daarna van rechtswege haar rechtskracht. Van belang is dat de actualisatie van deze Huisvestingsverordening voor genoemde datum is vastgesteld door uw raad. Indien dit niet of niet tijdig gebeurd, dan heeft onze gemeente geen Huisvestingsverordening en kunnen we niet sturen op onttrekking en verandering van de woonruimtevoorraad. Huisvestingsverordening Schouwen-Duiveland 2023-2027 729064 13 december 2022 Externe communicatie Ruimte en Milieu (RenM) D.P.W. Joppe Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. De "Huisvestingsverordening gemeente Schouwen-Duiveland 2023-2027" vast te stellen, en daarin o.a.; 2. Een registratieplicht voor toeristische verhuur van woonruimten op te nemen (conform amendement d.d. 27 januari 2022); 3. Een opkoopbescherming voor betaalbare woonruimten op te nemen (conform motie d.d. 23 december 2021);

Inleiding De vigerende Huisvestingsverordening Schouwen-Duiveland 2019-2022 heeft een geldigheidstermijn tot en met 7 maart 2023 en verliest daarna van rechtswege haar rechtskracht. Uw raad heeft door middel van een motie (d.d. 23 december 2021) kenbaar gemaakt uitvoering te willen geven aan de wens de huisvestingsverordening te actualiseren en daarin het volgende op te nemen: • Zo snel mogelijk voor bestaande betaalbare woningen in de prijsklasse tot in ieder geval de NHGgrens in nader te bepalen gebieden in onze gemeente een opkoopbescherming op te nemen in de huisvestingsverordening • Bij de herziening van de huisvestingsverordening ook te bekijken of het wenselijk is om het werkingsgebied voor het verbod op gebruik van woningen als tweede woning verder uit te breiden; Daarnaast is door middel van een amendement (d.d. 27 januari 2022) de wens aangegeven voor het invoeren van een meld- en registratieplicht: • Het college van Burgemeester en Wethouders legt vóór het zomerreces van 2022 een voorstel ter besluitvorming voor aan de gemeenteraad, dat ziet op het invoeren van de registratieplicht en de meldingsplicht voor woonruimte die men wil aanbieden voor toeristische verhuur als bedoeld in artikel 23a, respectievelijk in artikel 23b van de Huisvestingswet 2014.

De middelen die nodig zijn ter uitvoering van het registratiesysteem voor toeristische verhuur (beslispunt 3) zijn gehonoreerd bij de begrotingsbehandeling van dit jaar (totaal begrote bedrag voor drie jaar is € 225.000) De voornoemde instrumenten (opkoopbescherming en registratieplicht voor toeristische verhuur) zijn op basis van de benodigde juridische onderbouwing aan de hand van schaarste-onderzoek door adviesbureau STEC (zie bijlage A) mogelijk en effectief voor onze gemeente. Beoogd resultaat Het actualiseren van de huisvestingsverordening waardoor we als gemeente veranderingen in en onttrekking aan de woningvoorraad beter kunnen reguleren door onder andere het opnemen van een

Pagina 1 van 5

opkoopbescherming voor betaalbare woningen en een registratieplicht voor toeristische verhuur van woningen. Daarnaast blijft deeltijd wonen gereguleerd en woningvorming en splitsing vergunning plichtig. Argumenten 1.1 De zienswijzen tegen de concept "Huisvestingsverordening gemeente Schouwen-Duiveland 2023-2027" zijn samengevat en beantwoord in de antwoordnotitie. Het concept heeft van 14 november 2022 t/m 28 november 2022 ter inzage gelegen. Tegen dit concept zijn twee zienswijzen ingediend. In de antwoordnotitie, welke als bijlage bij dit advies is gevoegd, zijn alle ingediende zienswijzen toegevoegd en beantwoord (zie bijlage B). Waar nodig zijn deze in de Huisvestingsverordening verwerkt. 1.2 De Huisvestingswet 2014 en daarmee de "Huisvestingsverordening gemeente Schouwen-Duiveland 2023-2027" biedt nieuwe instrumenten om de druk op de woningmarkt te beperken. In de vigerende huisvestingsverordening (2019-2022) zijn regels opgenomen om deeltijd wonen (tweede woningen) in de kernen te reguleren en zijn wijzigingen in de woningvoorraad (door woningvorming of splitsing) vergunning plichtig gemaakt. Gezien de huidige druk op de woningmarkt is dit wenselijk om voort te zetten. Deeltijd wonen kan namelijk worden gezien als onttrekking van de woningvoorraad voor lokale inwoners. Deze regels worden ook meegenomen in de huisvestingsverordening 2023-2027.

Het advies is om de huidige werkingsgebieden voor onder andere deeltijd wonen te handhaven in de actualisatie van de huisvestingsverordening. Deze werkingsgebieden zijn in het verleden gebaseerd op leefbaarheid en schaarste van betaalbare woonruimte (zie bijlage C). Buiten de werkingsgebieden is de invloed van deeltijd wonen op de leefbaarheid en de schaarste van betaalbare woonruimte beperkter. Om de druk op de woningmarkt te beperken biedt de Huisvestingswet 2014 gemeenten aanvullende instrumenten om te sturen op onder andere het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Per 1 januari 2021 biedt de Huisvestingswet de gemeente de mogelijkheid om toeristische verhuur van woonruimte te reguleren en te controleren en om een opkoopbescherming in te voeren (per 1 januari 2022). Uw raad heeft aangegeven deze instrumenten ook in te willen zetten en daarom worden ze opgenomen in de Huisvestingsverordening 2023- 2027. 2.1 In de Huisvestingsverordening 2023-2027 is een registratieplicht voor het toeristisch verhuren van woonruimte opgenomen. Per 1 januari 2021 is de Wet toeristische verhuur woonruimte in werking getreden.

De wet biedt gemeenten het instrumentarium met als doel het reguleren van toeristische verhuur om oneigenlijk gebruik van woonruimten tegen te gaan (vooral gelet op schaarste aan woonruimte) en om de impact op de leefbaarheid van de woonomgeving te beperken. Hierdoor kunnen eventuele (negatieve) effecten van toeristische verhuur van woonruimte worden voorkomen. Het instrumentarium voor toeristische verhuur bestaat uit vier instrumenten: 1. registratieplicht, 2. nachtencriterium en meldplicht, 3. vergunningplicht en 4. ontheffingsplicht in plaats van vergunningplicht. Het amendement d.d. 27 januari 2022 doelt op de meld- en registratieplicht voor toeristische verhuur van woonruimte (instrument 1 en 2). Na verschillende sessies in de Klankbordgroep Wonen en met de initiatiefnemers van het amendement, is aangegeven eerst een registratieplicht in te willen voeren, deze te evalueren (na 2 jaar) en daarna, afhankelijk van de evaluatie, de registratieplicht voort te zetten en eventueel uit te breiden met de meldplicht. De registratieplicht houdt in dat de aanbieder van een woonruimte voor toeristische verhuur zich eenmalig moet registreren en het registratienummer moet vermelden bij iedere aanbieding van de woonruimte voor toeristische verhuur. Woningen mogen dus niet worden aangeboden op een (digitaal) verhuurplatform zonder registratievermelding.

Dit geeft ons als gemeente meer zicht op de adressen en personen die (illegaal) verhuren aan toeristen. Onder toeristische verhuur van een woonruimte wordt verstaan: het tegen betaling bieden van verblijf aan personen van een woonruimte die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen. Een woonruimte wordt gedefinieerd als woonruimte waarop uitsluitend een woonbestemming rust. De registratieplicht ziet daarmee alleen toe op woonruimten met een woonbestemming. Hieronder vallen ook: bed & breakfast en short stay. Onder deze wet vallen niet: recreatiewoningen. Pagina 2 van 5

3.1 In de Huisvestingsverordening 2023-2027 wordt een opkoopbescherming voor betaalbare woonruimte (tot WOZ-waarde € 355.000) opgenomen. Vanaf 1 januari 2022 is het ook mogelijk om regels voor opkoopbescherming op te nemen in de huisvestingsverordening. Dit om woningzoekenden, waaronder koopstarters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een betaalbare koopwoning en om extra druk op de leefbaarheid als gevolg van de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Na invoering van het stelsel is het de koper van een goedkope of middeldure woning verboden om deze zonder vergunning te verhuren binnen een periode van vier jaar na de leveringsdatum. Uit onderzoek van adviesbureau Stec komt naar voren dat het aandeel opgekochte woningen met name hoog is in de grotere kernen van de gemeente: Bruinisse (16%), Burgh-Haamstede (19%), Ouwerkerk (18%), Renesse (17%), Scharendijke (15%) en Zierikzee (17%). Daarom wordt geadviseerd een opkoopbescherming in deze kernen in te voeren (binnen de werkingsgebieden, zie bijlage C), maar wel te differentiëren naar maximumprijs per kern. Het advies is als volgt: • In Burgh-Haamstede en Renesse een opkoopbescherming invoeren voor woningen met WOZ-waarde tot € 355.000; • In alle overige kernen (Bruinisse, Ouwerkerk, Scharendijke en Zierikzee) een opkoopbescherming invoeren voor woningen tot WOZ-waarde € 300.000.

Bovenstaande bedragen worden voorgesteld aangezien we tot deze grens nog kunnen spreken over betaalbare woningen. Indien we de NHG-grens nemen, die jaarlijks fluctueert en die volgend jaar stijgt tot € 405.000 kunnen we niet meer spreken van woningen in het betaalbare segment. De opkoopbescherming mag volgens de wet uitsluitend gelden voor koopwoningen die: • Na invoering van de opkoopbescherming worden aangekocht vrij van gebruik en huur, of • Bij aankoop in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden, of • Werden verhuurd met een vergunning daarvoor. Als aankoopdatum geldt hierbij de datum van inschrijving door de notaris van de akte van levering in de openbare registers. Kanttekeningen 1.1 De grondslag van de Huisvestingsverordening bevindt zich in schaarste of leefbaarheid. Uw raad kan alleen een huisvestingsverordening vaststellen als dat echt nodig is en daar een goede onderbouwing voor ten grondslag ligt. Voor de onderbouwing van deze verordening kan het om twee redenen gaan: schaarste aan woonruimte (artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014) en/of zorg voor de leefbaarheid van de woonomgeving (tweede lid, onder b). Adviesbureau Stec heeft deze onderbouwing gemaakt (zie bijlage A). Hieruit blijkt dat de voorgestelde inzet van instrumenten binnen de huisvestingsverordening voldoende onderbouwd kan worden.

1.2 Naast de mogelijkheden die de Huisvestingswet 2014 biedt, zijn er andere instrumenten beschikbaar om toeristische verhuur te reguleren. Volgens onze vigerende bestemmingsplannen is binnen de bestemming Wonen uitsluitend permanente bewoning toegestaan. Deze bestemming is bedoeld voor 'het wonen in woningen' en (zelfstandige) recreatie wordt binnen de bestemming niet toegestaan: recreatieve verhuur is hier dus uitgesloten. In een aantal gevallen binnen onze gemeente zijn er woningen met een dubbelbestemming (bestemming 'wonen' met functieaanduiding 'recreatiewoning'). Dit aantal wordt geschat op 50 en bevinden zich voornamelijk in de westkant van onze gemeente in het hogere segment van de woningmarkt. Hier is recreatieve verhuur van de woningen wel toegestaan middels een uitsterfconstructie. Het is niet toegestaan om een woning anders te gebruiken dan de ingevolgde het bestemmingsplan op de betreffende gronden rustende bestemming. Hierdoor is handhaving op strijdig gebruik met het bestemmingsplan al mogelijk en dit wordt ook al toegepast. De geldende bestemmingsplannen bieden dus al voldoende mogelijkheden te handhaven op het onrechtmatig gebruik van woningen, ook buiten de meld- en registratieplicht om.

Het is dan ook niet de bedoeling of toegestaan om de registratie- of meldplicht in te voeren uitsluitend voor het (meer efficiënt) innen van toeristenbelasting of registreren van eigenaren welke de woning (on)rechtmatig verhuren volgens de geldende bestemmingsplannen. Pagina 3 van 5

2.1 Een registratieplicht kan tot verwarring leiden bij (toekomstige) verhuurders. Iedereen die dat wenst kan een registratienummer voor toeristische verhuur aanvragen. Er wordt niet getoetst aan het bestemmingsplan of deze aanvraag een toegestaan verhuurobject betreft. Het registratienummer wordt zonder enige restrictie afgegeven door een externe partij. Dus ook voor woningen met woonbestemming waar toeristische verhuur van de woning niet toegestaan is conform het bestemmingsplan. Het registratienummer biedt echter geen toestemming voor het recreatief verhuren van woningen, maar het vermoeden dat verhuur legaal is met een registratienummer kan wel gewekt worden. Desondanks is verhuur van een woonbestemming, ook met registratienummer, in strijdig gebruik met bestemmingsplan en daarmee illegaal. De verantwoordelijkheid ligt bij de eigenaar om na te gaan of het bestemmingsplan recreatieve verhuur toestaat. Een disclaimer bij ontvangst van het registratienummer, en op de website, dient te worden opgenomen waarbij kenbaar wordt gemaakt dat het ontvangen van het registratienummer geen recht tot verhuur geeft maar afhankelijk is van het vigerende bestemmingsplan of verhuur van een woning is toegestaan (zie voorbeeld bijlage D). 2.2 Overgangsperiode en geldigheid van de registratieplicht.

Bij invoering van een meld- en registratiesysteem is er wettelijk een overgangsperiode van 6 maanden waarbij de eigenaren in de gelegenheid worden gesteld een nummer aan te vragen. Pas na deze 6 maanden kan gecontroleerd en gehandhaafd worden op registratienummers. Handhaving op strijdig gebruik met het bestemmingsplan kan gedurende deze overgangsperiode wel doorgang vinden. Een ieder die een registratienummer aanvraagt behoudt deze tot het moment dat de aanvrager het registratienummer zelf intrekt. Het registratienummer is namelijk persoonlijk en aan het adres gekoppeld. Indien een eigenaar het nummer heeft aangevraagd maar het vervolgens niet gebruikt (omdat het in strijd is met het bestemmingsplan), is het risico aanwezig van vervuiling van het registratiesysteem en bemoeilijkt de controle en handhaving. 3.1 Opkoopbescherming is niet hetzelfde als een zelfbewoningsplicht. De opkoopbescherming is niet hetzelfde als een zelfbewoningsplicht. De zelfbewoningsplicht is alleen van toepassing op nieuwbouwwoningen en wordt contractueel vastgelegd. Omdat opkoopbescherming zich richt op het behouden van goedkope en middeldure koopwoningen in het koopsegment (in de bestaande woningvoorraad), is de opkoopbescherming waarbij verhuur enkel in uitzonderingsgevallen is toegestaan, een passender en minder vergaand instrument, gegeven het te bereiken beleidsdoel.

De opkoopbescherming is dus alleen van toepassing voor woonruimten die verkocht worden na de inwerkingtreding van het verbod binnen onze gemeente. Hierdoor weten potentiële kopers voordat ze de woning verwerven, dat het verbod om de woning zonder vergunning van burgemeester en wethouders te verhuren van toepassing is op die woning. Een mogelijk gevolg van de opkoopbescherming kan zijn dat de omvang van het segment particuliere verhuur in de woningvoorraad niet meer toeneemt of (op termijn) zelfs afneemt. Door bij invoering deze omvang te monitoren kunnen we als gemeente hier zicht op houden. 3.2 Opkoopbescherming is een inperking van het eigendomsrecht. De opkoopbescherming is een inperking van het eigendomsrecht en daarom dient hier prudent mee te worden omgegaan. Een inperking van het eigendomsrecht is slechts toelaatbaar indien dat gerechtvaardigd is. Dit houdt in dat voldaan moet zijn aan vier voorwaarden: 1. De maatregel moet bij wet voorzien zijn; 2. De beperking moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang; 3. Er moeten toereikende procedurele waarborgen voor betrokkenen bestaan; 4. Er moet sprake zijn van een ‘fair balance’ tussen de mate van inperking van het eigendomsrecht van woningeigenaren en het daarmee gediende algemeen belang. In de opzet van de maatregel is met deze voorwaarden rekening gehouden.

Ook hiervoor is een goede onderbouwing op gebiedsniveau vereist. 3.3 Opkoopbescherming en de andere instrumenten kunnen mogelijk leiden tot een waterbedeffect. Door de opkoopbescherming in een bepaalde kern in te voeren, wijken investeerders mogelijk uit naar kernen waar geen opkoopbescherming zal gelden (waterbedeffect). Monitoring kan helpen in het op tijd Pagina 4 van 5

waarnemen van dit effect. Hierna kunnen passende maatregelen volgen, zoals uitbreiding van het werkingsgebied van dit instrument. De (geactualiseerde) huisvestingsverordening moet bijdragen aan een structurele verbetering van de woningmarkt van Schouwen-Duiveland. De uitkomsten en werking van de huisvestingsverordening zullen we halfjaarlijks tot jaarlijks te monitoren. Op deze manier houden we een vinger aan de pols en kunnen we, indien nodig, de huisvestingsverordening aanpassen. Zo kunnen we een eventueel waterbedeffect (verplaatsing van problemen naar kernen waar bepaalde instrumenten niet of in mindere mate gelden) voorkomen. Op deze manier zorgt de huisvestingsverordening voor het gewenste resultaat in de woonruimteverdeling. Communicatie In de Huisvestingsverordening 2023-2027 worden een aantal instrumenten geïntroduceerd die gevolgen hebben voor (het eigendomsrecht van) de woningeigenaren van Schouwen-Duiveland. Duidelijke communicatie hierover is van groot belang. Dit doen we door middel van een nieuwsbrief om de ontwikkelingen binnen het gemeentelijke woonbeleid toe te lichten en de inwoners en andere belanghebbende organisaties daarover te informeren. Tevens vraagt de invoering van een registratiesysteem voor een verduidelijking voor wie dit bestemd is.

We nemen een disclaimer op bij ontvangst van het registratienummer, en op de website, waarbij kenbaar wordt gemaakt dat het ontvangen van het registratienummer geen recht tot verhuur geeft, maar afhankelijk is van het geldende bestemmingsplan of verhuur van een woning is toegestaan. Uitvoering Na inwerkingtreding van de huisvestingsverordening is het college bevoegd om de in de verordening genoemde vergunningen te verlenen, waaronder onttrekkingsvergunningen, vergunning voor woningvorming/splitsing of vergunningen voor verhuur onder opkoopbescherming. Voor het registratienummer ten behoeve van toeristische verhuur is eenmalige registratie digitaal, laagdrempelig en kosteloos. Als gemeente zijn we zelf verantwoordelijk voor de inrichting van deze registratiemethode, dit wordt intern ontwikkeld en uitgerold. Na twee jaar volgt een evaluatie waarna eventueel de registratieplicht wordt uitgebreid met meldplicht of eventueel afscheid wordt genomen van de registratieplicht. Bij tussentijdse bijzonderheden wordt de gemeenteraad geïnformeerd.

Bijlagen Bijlage A - Stec Groep: schaarste onderzoek Huisvestingsverordening Bijlage B - Antwoordnotitie zienswijzen concept Huisvestingsverordening Bijlage C - Werkingsgebieden deeltijd wonen en opkoopbescherming Bijlage D - Uitleg toeristische verhuur - Stroomdiagram communicatie Bijlage E - Kostenoverzicht meld- en registratiesysteem Bijlage F - Huisvestingsverordening gemeente Schouwen-Duiveland 2023-2027 Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 5 van 5