729064 Bijlage B Antwoordnotitie zienswijzen concept huisvestingsverordening

Ontvangen zienswijzen concept “Huisvestingsverordening gemeente SchouwenDuiveland 2023-2027” In deze reactienota zijn alle opmerkingen die zijn ontvangen op de concept “Huisvestingsverordening gemeente Schouwen-Duiveland 2023-2027” opgenomen en van een reactie voorzien. Hartelijk dank voor al uw reacties. Deze helpen ons zeer bij het opstellen van de Huisvestingsverordening gemeente Schouwen-Duiveland 2023-2027. Alle ingekomen opmerkingen op de concept Huisvestingsverordening zijn per pagina en per afzender gerubriceerd en van een reactie voorzien. De opmerkingen zijn onderverdeeld in twee delen; - Deel 1; de opmerkingen die in de papieren versie van de concept Huisvestingsverordening zijn achtergelaten - Deel 2; de opmerkingen die via de digitale weg tot ons zijn gekomen.

Per opmerking is aangegeven of de opmerking wordt overgenomen, gedeeltelijk wordt overgenomen/verduidelijkt, of dat deze niet wordt overgenomen. In dat laatste geval wordt de keuze hiervoor onderbouwd. De bovengenoemde categorieën worden aangeduid met de volgende kleurcodering:

Yyy

Wordt aangepast Wordt gedeeltelijk overgenomen/ verduidelijkt

Wordt niet aangepast

Deel 1: opmerkingen per pagina Geen opmerkingen aangebracht in de papieren versie

Deel 2: Algemene vragen en opmerkingen Organisatie Inwoner

Opmerking Geachte heer Van den Berg, beleidsmedewerker volkshuisvesting S-D Gisteren belde ik u met vraag naar de details van de aangekondigde regeling van Zelfbewoningsplicht bij aankoop huis op S-D. U vertelde dat het plan nu is: Plicht om 4 jaar zelf het huis te bewonen en/of waarbij het in die periode maximaal 12 maanden verhuurd mag worden. Ik woon gewoon in Zierikzee en zoek een woning voor onszelf dus val in de groep waarvoor hiermee bescherming beoogd wordt. Graag wil ik voorleggen dat die 4 jaar erg lang is en snel een wurgkoord en dat lijkt ook niet nodig om zoals bedoeld commerciële koop te voorkomen.

Reactie/actie De opkoopbescherming geldt volgens de concept Huisvestingsverordening alleen voor woningen met een WOZ-waarde tot € 300.000 (in Zierikzee) en alleen binnen het werkingsgebied zoals afgebeeld in de bijlage. Dus niet alle woningen vallen onder deze opkoopbescherming. De opkoopbescherming geldt voor 4 jaar (het wettelijk maximum van het instrument). Deze termijn is gebaseerd op advies en onderzoek van adviesbureau STEC. De 4 jaar is voldoende onderbouwd, omdat er is aangetoond dat er op dit

Een duur wurgkoord wordt het bij heel veel situaties die niemand plant, maar die wel regelmatig voorkomen: Scheiding, baan kwijt raken, zelfstandige zijn met onverwachtse barre tijden, maar ook bij (toch/ineens) elders samen willen gaan wonen, ineens een baan/project elders kunnen krijgen al/niet met echte vastigheid. Daarbij was juist de ‘nieuwe’ regeling van serieel, tijdelijk mogen verhuren tot het tij is gekeerd of tot er normaal verkocht kan de oplossing. Juist nu de prijzen zoveel hoger zijn (dus hypotheken ed), de kansen bij verkoop door deze regeling juist ook al minder worden en omdat er hier eigenlijk al nauwelijks markt is voor verhuur voor max 1 jaar aan mensen die zich er vestigen (want geen studenten of goede tijdelijke banen o.i.d.), is dat al helemaal van belang. Het is niet zomaar dat een grote stad met een heel moeilijk woningmarkt maar overigens nb. wel veel tijdelijke bewoners als Utrecht heeft gekozen voor 3 jaar met de optie van verhuur voor 12 maanden binnen die periode. Die lengte + beperking in soort verhuur geeft zelfs hier al veel meer beperking dan daar voor gewone inwoners. In de hoop dat u het aanpast, bereikbaar en met groet, Vereniging Stad en Lande SchouwenDuiveland

Deze verordening betreft een actualisatie van de Huisvestingsverordening gemeente SchouwenDuiveland 2019-2022. Ten opzichte van de vorige versie heeft deze actualisatie opnieuw aandacht besteed aan een aantal thema's dat betrekking heeft op wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad (te weten deeltijdwonen, woningvorming, en splitsing van woonruimten), maar daarnaast ook aan de toeristische verhuur en opkoopbescherming van woonruirnten in specifieke delen van de kernen op SchouwenDuiveland. De actualisatie van de huisvestingsverordening geeft de gemeente Schouwen-Duiveland handvatten om meer grip te houden op ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad, de toeristische verhuur, en het opkopen van woonruimte in de woonkernen van SchouwenDuiveland. Daarbij gaat het vooral om het beschikbaar houden van woonruimte voor starters en doorstromers met kleinere beurs, alsmede het waarborgen van de leefbaarheid in de kernen. Stad & Lande juicht de nadere detaillering en uitbreiding van de huisvestingsverordening toe. Hiermee krijgt het gemeentebestuur van Schouwen-Duiveland de beschikking over meer mogelijkheden om onwelgevallige ontwikkelingen in de benutting van de woonruimtevoorraad te reguleren. Op enkele punten hebben wij evenwel opmerkingen omtrent onderdelen van de verordening.

Dit betreft in het bijzonder de onderdelen deeltijdwonen en opkoopbescherming en de bestuurlijke boetes bij overtreding van de verboden.

moment schaarste aan goedkope woonruimte met WOZ-waarde tot € 300.000 bestaat en dit instrument (opkoopbescherming) eraan kan bijdragen deze schaarste terug te dringen. Bij de genoemde onverwachte redenen behoort verkoop van de woning tot de mogelijkheden. Daarnaast kan het college door middel van een hardheidsclausule afwijken van de opkoopbescherming en in bepaalde gevallen toch een vergunning verlenen.

Binnen de categorie wijzigingen in de bestaande woningvoorraad hebben de onderdelen woningvorming en splitsing betrekking op alle woonruimten in de gemeente SchouwenDuiveland. De verordening voor toeristische verhuur betreft eveneens alle woonruimten in de gemeente. Voor deeltijdwonen (= tweede woningen) en opkoopbescherming gaat het om gespecificeerde gebieden per woonkern. In de meeste woonkernen gaat het om een beperkt deel van deze kernen. In de woonkernen Ellemeet, Sirjansland, Zonnemaire, en Zierikzee gaat het om een ruimer gebied. Opvallend daarentegen is dat in het bijzonder in Burgh-Haamstede sprake is van een zeer krappe afbakening van het gebied. Stad & Lande plaatst vraagtekens bij de gekozen contour voor Burgh-Haamstede, daar waar de nieuwere woonwijken zijn uitgesloten. Ook in deze nieuwere woongebieden beïnvloedt deeltijd wonen de leefbaarheid en het voorzieningenniveau. Verder is de contour rond de wijk 'de Duinen' niet erg precies, mede door het gebruik van een verouderde ondergrond. Stad & Lande vindt de contour hier zeker terecht, maar verzoekt nog eens te kijken naar de exacte begrenzing.

De contouren zijn gebaseerd op onderzoek naar schaarste aan goedkope woonruimte (met WOZwaarde max. € 355.000) en leefbaarheid. Binnen de contouren kunnen tweede woningen de meeste invloed hebben op de leefbaarheid en bestaat er schaarste aan goedkopere woonruimte voor. Buiten de contouren van de werkingsgebieden is er minder/geen sprake van schaarste aan goedkope woonruimte. De contour rondom ‘De Duinen van Haamstede’ is te ruim genomen en passen we aan. Alleen ‘De Duinen van Haamstede’ vallen hieronder. De rondom gelegen woningen vallen buiten het werkingsgebied.

De opkoopbescherming heeft betrekking op dezelfde gebieden per woonkern als die voor deeltijdwonen gelden. Wel wordt onderscheid gemaakt tussen de gebieden in de woonkernen Burgh-Haamstede en Renesse enerzijds, en alle andere woonkernen anderzijds. Voor BurghHaamstede en Renesse geldt dit voor woonruimten met een WOZ-waarde van 355.000 euro of lager, terwijl dit voor de andere kernen gaat om woonruimten met een WOZ-waarde van 300.000 euro of lager. Stad & Lande vindt de formulering in de verordening omtrent het doel en modaliteiten van de opkoopbescherming erg onduidelijk. Gaat het alleen om een vergunning tot verkoop of verhuur van woonruimten in specifieke gebieden per woonkern of worden hiermee ook andere doelen beoogd, zoals zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding en voorrangsregeling via kernenbinding? Over laatstgenoemde overwegingen is in de verordening niets opgenomen.

Onder de opkoopbescherming is het niet toegestaan een woning te verhuren binnen 4 jaar na aankoop van de woning (voor uitzondering zie artikel 4.2 lid 2). Dit instrument ziet specifiek toe op verhuur, dus niet op verkoop van de woning. Zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding zijn andere instrumenten gericht op nieuwbouwwoningen en worden contractueel vastgelegd en hebben geen plaats in de huisvestingsverordening.

Stad & Lande vindt verder dat genoemde financiële grenzen omtrent de WOZ-waarden van de woonruimten erg laag zijn gezien de huidige marktprijzen, met andere woorden niet heel veel woonruimten zullen hiervoor in aanmerking komen. Daar komt bij dat door het opnemen van deze bedragen in de verordening in de komende jaren steeds minder woonruimten hieronder zullen vallen. Stad & Lande is derhalve van mening dat deze WOZ-waarden op zijn minst jaarlijks dienen te worden aangepast.

De bestuurlijke boetes zoals weergegeven in bijlage 1 van de voorgestelde huisvestingsverordening maken onvoldoende duidelijk voor welke overtreding van de verboden deze gelden. Stad & Lande is van mening dat deze verduidelijkt moeten worden. Tevens is Stad & Lande van mening dat ook boetebedragen dienen te worden vastgesteld in het geval binnen 4 jaar een tweede overtreding plaats vindt.

Voorrangsregeling via kernenbinding is een beleidskeuze van de woningcorporatie (in overleg met de gemeente) en wordt ook niet in de huisvestingsverordening geregeld. Opkoopbescherming is een inperking van het eigendomsrecht en daarom dient hier prudent mee te worden omgegaan. De financiële grenzen met betrekking tot de genoemde WOZwaarden zijn gebaseerd op het schaarste onderzoek van adviesbureau STEC. De uitkomsten en werking van de huisvestingsverordening in het algemeen zullen halfjaarlijks tot jaarlijks worden gemonitord. Op deze manier houden we een vinger aan de pols en kunnen we, indien nodig, tijdig bijsturen en de huisvestingsverordening aanpassen. De overtredingen van de verboden zoals omschreven in bijlage 1 zijn juridisch correct geformuleerd. De artikelen waar naar wordt verwezen, zijn terug te vinden in de Huisvestingswet 2014. De bedragen van de eerste twee regels zijn de maximale bedragen volgens de wet vanwege de afschrikkende werking. De wet noemt bij herhaling van de overtreding geen andere boete categorieën. Voor de opkoopbescherming en de vergunningen als genoemd in artikel 21 noemt de wet wel een hogere boetecategorie bij herhaling vandaar dat deze ook opgenomen zijn.