691615 RVS Structuurvisie Wonen

Raadsvoorstel

Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Hoog, De Structuurvisie Wonen is nodig om vastgestelde uitgangspunten van de Woonvisie 2018-2027 verder uit te werken en daarmee het fundament te vormen voor het Transitiefonds. Daarnaast zorgt deze structuurvisie ervoor dat er op kernniveau gebouwd kan worden naar behoefte en het aantrekkelijk en toekomstbestendig houden van de bestaande woningvoorraad. Structuurvisie Wonen 691615 20 december 2022 Externe communicatie Ruimte en Milieu (RenM) D.P.W. Joppe Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. 2.

De "antwoordnotitie zienswijzen concept Structuurvisie Wonen gemeente Schouwen-Duiveland" vast te stellen. De "Structuurvisie Wonen 2023-2033 gemeente Schouwen-Duiveland" vast te stellen.

Inleiding Op 22 mei 2019 is het raadsvoorstel ‘Beoordeling planvoorraad en vervolgstappen oprichten transitiefonds’ unaniem aangenomen door uw raad. Daarmee is ingestemd met het opstellen van een Structuurvisie Wonen (SV Wonen) ten behoeve van het borgen en oprichten van een Transitiefonds. Ook andere uitgangspunten van de Woonvisie zoals het uitruilen van woontitels tussen kernen en het aanwijzen van structuurversterkende plekken in de kernen zijn daarmee onderschreven en worden verwerkt in de Structuurvisie Wonen. In de tussengelegen periode heeft de focus gelegen op het onderzoeken van de mogelijkheden voor het oprichten van een Transitiefonds, het (mede) opstellen van het Kwalitatief Woningmarktonderzoek Zeeland (KWOZ) en de Woningmarkt Analyse 2020. Deze documenten zijn gebruikt voor het onderbouwen van de Structuurvisie Wonen voor de gehele gemeente. Met de Structuurvisie Wonen willen we ervoor zorgen dat er op kernniveau gebouwd kan worden naar behoefte en dat de bestaande woningvoorraad in de kernen aantrekkelijk en toekomstbestendig blijft. De concept Structuurvisie Wonen is behandeld in de commissievergadering R&E d.d. 12 september 2022. De uitkomst van de behandeling is meegenomen in de definitieve versie van de Structuurvisie. Beoogd resultaat Met de Structuurvisie Wonen zorgen we ervoor dat er op kernniveau naar behoefte gebouwd kan worden.

Hierdoor creëren we een aantrekkelijke woningvoorraad die in balans en toekomstbestendig is. Argumenten 1.1 De zienswijzen tegen de concept Structuurvisie Wonen zijn samengevat en beantwoord in de antwoordnotitie. Het concept heeft van 10 oktober 2022 tot en met 8 november 2022 ter inzage gelegen. Tegen dit concept zijn 3 zienswijzen ingediend. In de antwoordnotitie, welke als bijlage bij dit advies is gevoegd, zijn alle ingediende zienswijzen toegevoegd en beantwoord. Waar nodig zijn deze in de Structuurvisie Wonen verwerkt.

Pagina 1 van 5

2.1 Met de Structuurvisie Wonen zorgen we voor een aantrekkelijk en toekomstbestendige woningaanbod. Om te bouwen naar behoefte en de bestaande woningvoorraad in de kernen aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden worden er vijf strategieën onderscheidden in de Structuurvisie Wonen: 1. 2. 3. 4. 5.

Adaptief: onbenutte harde plancapaciteit (vastgestelde plannen) benutten binnen 5 jaar (amendement ‘Einddatum harde plancapaciteit’ d.d. 11 november 2021); Ruimte: inzet transitieprogramma voor kwalitatieve woonimpuls; Balans: extra transitieprogramma gaat samen met compensatie; Kwaliteit: inzet op de juiste woningen voor de juiste doelgroepen; Prioriteit: binnen de kernen op structuurversterkende plekken.

2.2 De Structuurvisie Wonen bevat voor veel onderwerpen een doorvertaling van bestaand beleid. Voor de meeste onderwerpen, zoals ze zijn benoemd in de Structuurvisie, geldt dat dit reeds bestaand beleid is, dat is door vertaald naar een integrale lange termijnvisie voor onze gemeente. De Woonvisie 2018-2027, de Regionale Woningmarktafspraken 2021, maar ook het 3-sporenbeleid in het kader van verdringing op de woningmarkt (bevordering doorstroming, tegengaan verdringing, benutten flexibele schil) vinden hun (ruimtelijke) uitwerking in deze Structuurvisie Wonen. Het zijn vooral bestaande beleidskeuzes, waarvan de onderlinge relaties zijn verduidelijkt en waarvan de mogelijke ruimtelijke consequenties in kaart zijn gebracht. 2.3 Binnen de Structuurvisie wordt het Transitiefonds en de uitwerking daarvan geborgd. Binnen de Structuurvisie Wonen wordt prioriteit gegeven aan nieuwbouw binnen de kernen op structuurversterkende locaties, zoals is vastgesteld in de Woonvisie 2018-2027. Voor élke woning die wordt gerealiseerd dient te worden gecompenseerd conform de uitgangspunten uit de vastgestelde Woonvisie 2018-2027. Deze compensatie kan op drie manieren: 1. 2. 3.

Deprogrammeren: het onttrekken van onbenutte onherroepelijke plancapaciteit voor woningbouw. Onttrekken bestaande woningen: bestaande woningen aan de voorraad onttrekken. Financiële compensatie: wanneer bovenstaande compensatiemaatregelen niet gelijktijdig met het initiatief mogelijk zijn, is financieel compenseren de laatste mogelijkheid. Het gaat om financiële compensatie van € 13.500 per toe te voegen woning (bijdrage aan Transitiefonds).

Een Transitiefonds moet ons op middellange termijn in staat stellen incourante woningen uit de markt te halen om verpaupering, leegstand en leefbaarheidsproblemen in de kernen te voorkomen. Dit fonds moet gevoed worden met middelen. Hiervoor heeft uw raad inmiddels een bedrag van € 1.000.000,- beschikbaar gesteld. Dit is echter niet voldoende. Ieder nieuw initiatief dient sinds de besluitvorming van 22 mei 2019 een bijdrage te doen aan dit fonds. 2.4 Onttrekking aan de bestemmingsreserve is mogelijk Onttrekking aan de bestemmingsreserve is mogelijk: • • •

Ten behoeve van het onttrekken van incourante woningen aan de woningmarkt Voor het onttrekken van woningen bij krimp van het inwonersaantal en/of kernen van de gemeente en leegstand van woningen. Andere ontwikkelingen in de toekomst die momenteel nog niet te voorzien zijn waarbij deze bijdrage, bijdraagt in het realiseren van kwalitatief gewenste woningen. Hiervoor dient een B en W advies te worden opgesteld voor besluitvorming.

Momenteel is niet in te schatten of te voorspellen, op welke termijn en in welke hoedanigheid er een beroep op het transitiefonds gedaan dient te worden. Op dit moment is er geen sprake van krimp maar van een tekort van woningen voor onze inwoners. Dit monitoren wij driejaarlijks met de provincie bij het vaststellen van de prognoses en frequent doen wij dit als gemeente, zodat er tijdig op geanticipeerd kan worden. Kanttekeningen

Pagina 2 van 5

2.1 De woningmarkt is (momenteel) aan grote veranderingen onderhevig, waardoor monitoring en bijsturing van de Structuurvisie Wonen noodzakelijk is. De woningmarkt is voortdurend aan grote veranderingen onderhevig, zoals de hoge druk op dit moment. We blijven de woningmarkt driejaarlijks monitoren door middel van het updaten van het WMA. Binnen de looptijd van deze Structuurvisie Wonen analyseren we de woningmarkt op Schouwen-Duiveland nog drie keer volgens de hierboven beschreven methodiek per peildatum 1.1.2023, 1.1.2026 en 1.1.2029. Hierdoor zijn we tijdig in staat om bij te sturen waar nodig. Wanneer ontwikkelingen op de woningmarkt daar aanleiding toe geven, wordt deze Structuurvisie Wonen herijkt. Daarbij monitoren we, zoals beschreven, de leegstand per kern jaarlijks. 2.2 In de praktijk zal het niet altijd mogelijk of gewenst zijn om een bijdrage te vragen voor het Transitiefonds. Voor élke woning die sinds de vaststelling van het besluit van 22 mei 2019 (vaststelling Woonvisie) wordt toegevoegd, dient er te worden gecompenseerd conform de mogelijkheden zoals beschreven onder 1.4. Het kan echter aan de orde zijn dat een zacht plan kwalitatief zeer gewenst is, maar waarbij de bijdrage aan het Transitiefonds financieel niet haalbaar is.

Het college kan dan vrijstelling van de compensatieplicht verlenen wanneer er door aanvrager aangetoond wordt dat de verplichte bijdrage de realisatie financieel onhaalbaar maakt maar realisatie door het college wel als gewenst wordt bestempeld of dat er met een woningbouwinitiatief wordt voldaan aan de beschreven eisen in de Structuurvisie (zie vrijstellingsmogelijkheden paragraaf 2.5 in Structuurvisie). 2.3 Indien besloten wordt een bijdrage aan het Transitiefonds niet op te leggen, dient dit bekostigd te worden vanuit de algemene middelen. Bij het niet opleggen van een bijdrage aan het transitiefonds door de aanvrager, dient de bijdrage, per eenheid, te worden bekostigd door onze gemeente vanuit de algemene middelen. Hierdoor wordt geborgd dat er voldoende middelen aan het Transitiefonds worden toegevoegd om in de toekomst in te zetten voor het onttrekken van incourante woningen. 2.4 De SV Wonen en de uitwerking op kernniveau is nog niet afgestemd met alle stads- en dorpsraden. In het kader van de SV Wonen en de uitwerking van locaties en behoefte aan woningen per kernniveau zijn we begonnen met het opstellen van kernprofielen. Ondertussen zijn er kernprofielen voor zes kernen opgesteld. Door middel van het kernprofiel bepalen we, en gaan we het gesprek aan over, de behoefte aan woningbouw en de locaties per kern. De overige kernen zullen volgen.

Recent zijn de eerste kernprofielen en een evaluatie daarvan voorgelegd aan uw raad (608077, 20 oktober 2022).Ook naar aanleiding van de kernprofielen blijft herijking van de Structuurvisie mogelijk. 2.5 Aanpalende thema's zijn beperkt meegenomen in de Structuurvisie Wonen. Deze Structuurvisie Wonen is van toepassing op objecten met de bestemming ‘Wonen’. De structuurvisie is primair gericht op balans tussen woningvraag en -aanbod. Voor aanpalende thema’s zoals wonen met zorg (maatschappelijke bestemming), tijdelijke woningen, wonen in het buitengebied en beleid gericht op specifieke doelgroepen is deze structuurvisie van toepassing wanneer het gaat om reguliere woningen. In overige gevallen geldt dit niet. Uiteraard bezien we deze Structuurvisie wel in samenhang met aanpalende relevante beleidsvelden. Omdat deze Structuurvisie zich specifiek op de functie wonen richt, is ervoor gekozen het beleid met betrekking tot het buitengebied niet op te nemen in dit document. Zie daarom voor de omgang met ontwikkelingen in het buitengebied de “Notitie Ruimte-voor-Ruimteregeling landelijk gebied” die als bijlage bij het Raadsvoorstel is toegevoegd.

Pagina 3 van 5

Financiën Begroting Begrotingswijziging Eenmalige lasten Structurele lasten Eenmalige baten Structurele baten Dekking

Niet binnen begroting Nee

Algemene reserve via financiële rapportages en jaarrekening

Voor het voor eigen rekening nemen van de vrijstellingen van de reeds ingediende aanvragen en de bijdragen en vrijstellingen in de toekomst waarvoor de gemeente de betaling overneemt, stellen wij voor de verantwoording hiervan jaarlijks mee te nemen in de financiële rapportages (april/september) en de jaarrekening. Communicatie In de Structuurvisie Wonen 2023-2033 wordt invulling gegeven aan het transitiefonds die gevolgen hebben voor inwoners van de gemeente Schouwen-Duiveland en initiatiefnemers voor woningplannen binnen de gemeente. Duidelijke communicatie hierover is, zowel intern als extern, van groot belang. Dit doen wij door middel van een nieuwsbrief om de ontwikkelingen binnen het gemeentelijke woonbeleid toe te lichten en de inwoners en andere belanghebbende organisaties daarover te informeren. Daarnaast informeren we de betrokken ambtenaren over het nieuwe beleid. Bij vaststelling van de voorwaarden met betrekking tot het transitiefonds, initiatiefnemers die, met terugwerkende kracht, in aanmerking komen voor vrijstelling, informeren en waar van toepassing het betaalde bedrag crediteren. Uitvoering 2.1. Eigenaren in de periode tussen het vaststellen van het besluit tot invoering transitiefonds en vaststellen van de voorwaarden in de Structuurvisie Wonen, hebben een bijdrage betaald of opgelegd gekregen ten behoeve van het transitiefonds.

Er zijn in de periode vanaf 22 mei 2019 tot heden: • door 8 aanvragers van 1 particuliere woontitel is een bijdrage aan het transitiefonds betaald. • door 6 aanvragers van een particuliere woontitel is een overeenkomst getekend tot het betalen van de transitievergoeding • voor 10 aanvragers van een particuliere woontitel is er het principeverzoek tot het betalen van de bijdrage aan het transitiefonds. Daarvan voldoen de volgende aantallen aan de gestelde voorwaarden in de Structuurvisie Wonen tot vrijstelling tot het betalen van een bijdrage aan het transitiefonds. • door 4 aanvragers van 1 particuliere woontitel is een bijdrage aan het transitiefonds betaald. • door 3 aanvragers van een particuliere woontitel is een overeenkomst getekend tot het betalen van de transitievergoeding maar nog niet betaald. • voor 5 aanvragers van een particuliere woontitel is er het principeverzoek tot het betalen van de bijdrage aan het transitiefonds. Voor de aanvragen waarvoor de vrijstelling geldt, wordt de verplichting tot het betalen van de transitievergoeding overgenomen door onze gemeente. De reeds betaalde gelden dienen terug te worden geboekt aan de aanvragers. Het voorstel is hiervoor een termijn te hanteren van maximaal 5 maanden na vaststelling van de Structuurvisie Wonen. 2.2.

Anterieure overeenkomst Het betalen van een bijdrage is juridisch mogelijk, omdat dit wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. Bijlagen Bijlage - Stec Groep: Structuurvisie Wonen Bijlage - Antwoordnotitie zienswijzen concept structuurvisie Wonen Bijlage B - Woningen in het buitengebied

Pagina 4 van 5

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland hebben op 20 december 2022 besloten, G.J. Benou

J.Chr. van der Hoek MBA

Locosecretaris

Burgemeester

Pagina 5 van 5