691615 Bijlage B Woningen in het buitengebied

Bijlage B Woningen in het buitengebied Aanleiding In het bestemmingsplan Buitengebied 2009 zijn er diverse mogelijkheden voor vrijkomende agrarische bebouwing. Eén van de mogelijkheden was een ruimte-voor-ruimteregeling die het mogelijk maakte om alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing (met uitzondering van de dienstwoning) te slopen en ter compensatie van deze sanering onder voorwaarden woning(en) te bouwen. Ook was er een regeling om in cultuurhistorische gebouwen extra woningen te realiseren. Met de vaststelling van de Woonvisie in 2013 en 2018 is besloten dat woningen geen kostendrager meer kunnen zijn voor het oplossen van problemen in het buitengebied. De regelingen in het bestemmingsplan waren bedoeld als kostendrager voor sanering van vrijkomende agrarische bebouwing of behoud cultuurhistorische bebouwing en daardoor sindsdien niet meer beschikbaar voor initiatiefnemers. Op 9 juli 2020 heeft de gemeenteraad besloten dat er opnieuw een beleidsmatige oplossing moet komen voor vrijkomende agrarische bebouwing. In deze notitie geven we inzicht wat er sindsdien is gebeurd en geven we een voorstel voor een nieuwe regeling voor extra woningen in ruil voor sanering van bestaande agrarische bedrijfsgebouwen.

De provincie Zeeland hanteert in haar beleid de term ruimte-voor-ruimte voor sanering van vrijkomende agrarische bebouwing en de term rood-voor-rood voor hergebruik van cultuurhistorische bebouwing. In deze notitie gaat het over sanering van vrijkomende agrarische bebouwing en sluiten we aan bij de term ruimte-voor-ruimte zoals die gebruikt wordt in het provinciale beleid.

Acties tot nu toe    



 

11 mei 2021 – bespreking in strategisch beraad college van BenW SD om inzicht te geven in verzamelde informatie en om de opdracht helder te krijgen. 31 augustus 2021 – collegebesluit om amendement rood-voor-roodregeling mee te nemen bij het opstellen van de Structuurvisie Wonen. Gemeenteraad is met raadsbrief geïnformeerd. September 2021 – uitvoeren inventarisatie knelpunten landelijk gebied. Uit de inventarisatie blijkt dat er één locatie is met een actueel ruimtelijk en milieuknelpunt: de Beldert bij Dreischor. November 2021 – diverse interne gesprekken met vakdisciplines m.b.t. woonbeleid, buitengebied beleid, stedenbouw en landschappelijke kwaliteiten om tot een voorstel te komen dat besproken kan worden met een afvaardiging van de agrarische sector. 1 december 2021 – bespreking met afvaardiging namens de agrarische sector (ASD/ZLTO) om inzicht te krijgen in hun standpunt en belangen. Zij hebben in dat overleg aangegeven dat als er weer een regeling komt zij er voorstander van zijn om alleen extra woningen toe te staan op locaties waarbij er geen sprake is van een verslechtering voor de bedrijfsvoering van bestaande agrarische bedrijven. Hier is sprake van als de nieuwe woning niet dichter bij bestaande agrarische bouwvlakken in de omgeving gesitueerd worden dan de bestaande afstand tot huidige bestaande woningen.

22 december 2021 – bespreking met verantwoordelijk wethouders en ambtelijk betrokkenen over het concept voorstel voor een nieuwe regeling en de input uit het overleg met ASD/ZLTO. Juni 2022: bespreking van het voorstel in de klankbordgroep m.b.t. woonbeleid op SchouwenDuiveland. Om vervolgens meegenomen te worden in het ontwerp van de Structuurvisie Wonen en de vaststellingsprocedure daarvan.

Mogelijkheden voor woningen in het buitengebied

1

Met de komst van de nieuwe Structuurvisie Wonen zijn er drie mogelijkheden voor bouw van nieuwe woningen in het landelijk gebied. A. Hernieuwde ruimte-voor-ruimteregeling Voor het bouwen van een ruimte-voor-ruimte woning gelden de volgende uitgangspunten:  Er zijn 10 nieuwe woningen beschikbaar voor toepassing van deze ruimte-voor-ruimteregeling.  Bij toepassing van deze regeling wordt een (dreigend) probleem opgelost en wordt er geen nieuw probleem gecreëerd.  De regeling is ter voorkomen van o.a. verpaupering en risico van ondermijnende activiteiten in leegstaande schuren.  We hanteren de volgende categorieën: o Categorie 1 Extra woningen worden ingezet voor sanering van vrijkomende hoofdtakken intensieve veehouderij (IV) met een omvang van minstens 1.000 m 2. Voorwaarde is dat de agrarische bestemming naar een woonbestemming wordt omgezet en dat alle voormalige agrarische bebouwing wordt gesloopt. Bij sloop van tenminste 1.000 m 2 mag er (maximaal) één extra woning worden gebouwd. o Categorie 2 Extra woningen worden ingezet voor sanering van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen met een omvang van minstens 1.000 m2. Deze categorie komt overeen met categorie 1 en de voormalige regeling - wijzigingsbevoegdheid Ruimte voor Ruimte in het bestemmingsplan Buitengebied (2009). In deze categorie is er echter geen beperking tot alleen voormalige IVbedrijven.

Onder deze categorie vallen ook alle andere bedrijven met een agrarische bestemming. o Categorie 3 Extra woningen worden ingezet om een milieu- of ruimtelijke knelpunt op specifieke locaties op te lossen. De voorwaarde in deze categorie is dat de bestaande bedrijfssituatie een knelpunt voor meerdere woningen in de omgeving oplevert. In het buitengebied van Schouwen-Duiveland is op dit moment slechts één specifieke situatie in beeld en dat is de Beldert bij Dreischor.  Locatie specifieke voorwaarden voor nieuw te bouwen extra woning: o Nieuwe woning wordt gebouwd in een stads- of dorpskern op het eiland of o Nieuwe woning wordt gebouwd in het landelijk gebied - buiten de kern en niet aangrenzend aan de contour van de kern*.Bij bouwen in het landelijk gebied geldt dat de nieuwe woning geen verslechtering mag betekenen voor de agrarische bedrijfsvoering in de omgeving. De nieuwe woning mag niet dichter bij een agrarisch bedrijf (en de daarbij horende planologische mogelijkheden) gevestigd zijn dan de dichtstbijzijnde bestaande woning.  Nieuwe woningen zijn vrijstaande woningen in groene setting en op ruime kavel.  Nieuwe woningen worden getoetst aan het RWMA-kader met o.a. richtlijnen voor levensloopgeschiktheid.  Nieuwe woningen moeten ook voldoen aan de voorwaarden in het bestaande beleid voor het buitengebied, toetsing gaat via kwaliteitsteam buitengebied.

 Deze nieuwe woningen zijn een toevoeging – extra ten opzichte van de huidige voorraad – en moeten daarom bijdragen aan het transitiefonds Wonen. Hierna een tabel met een overzicht van de voorwaarden voor toepassing nieuwe ruimte voor ruimteregeling waarbij inzichtelijk is gemaakt hoe deze voorwaarden zich verhouden tot de geldende voorwaarden van de voormalige ruimte-voor-ruimte regeling in het bestemmingsplan Buitengebied (2009) en voorwaarden die voortvloeien uit ander gemeentelijk beleid.

2

Voorwaarden bij nieuwe regeling -

-

-

-

-

-

-

Alle bedrijfsgebouwen van het voormalige (agrarisch) bedrijf worden gesloopt, de voormalige bedrijfswoning niet meegerekend; Ter compensatie van de sloop met een minimum van 1.000m2 wordt de bouw van maximaal 1 extra woning per locatie toegestaan.

De woning heeft een inhoud van ten hoogste 750m3 (afhankelijk van grootte erf kan hier een gradatie in gemaakt worden. 1350m3 bij erf van 2 hectare). Per woning is een bijgebouw met een oppervlak van ten hoogste 60m² toegestaan; Mogelijkheid dit te vergroten tot 100m2. De woning moet levensloopgeschikt zijn. Uitgangspunten ruimtelijke kwaliteit voor extra woning wordt na advies van het kwaliteitsteam voor het Buitengebied op locatieniveau vastgesteld. Uitgangspunten gaan over: o beeldkwaliteit: Welstandsnota doet hier uitspraken over voor woningen in het landelijk gebied o architectuur en positionering extra woning op bestaand erf met voormalige bedrijfswoning o uitstraling totale erf op zijn omgeving – landschappelijke inbedding o toekomstbestendig bouwen en klimaaten water robuuste inrichting van het erf Op het terrein wordt in de eigen parkeerbehoefte voorzien. Extra woning is uitsluitend toegestaan met inachtneming van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ingevolge de Wet geluidhinder ten aanzien van wegverkeerslawaai. Extra woning leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

Vergelijking met voormalige ruimte-voorruimte-regeling en overig bestaand beleid Gelijk aan voorwaarde bij voormalige ruimtevoor-ruimteregeling bp Buitengebied. Nieuwe voorwaarde Het Bp Buitengebied liet per 1.000 m 2 een woning toe met een maximum van 3 woningen per locatie. Dit stellen we voor de nieuwe regeling niet voor omdat er maar 10 woningen beschikbaar zijn en we met de nieuwe regeling zoveel mogelijk initiatiefnemers willen faciliteren. Gelijk aan voorwaarde bij voormalige ruimtevoor-ruimteregeling bp Buitengebied en later vastgesteld beleid m.b.t. toegestane inhoudsmaat woning. Gelijk aan voorwaarde bij voormalige ruimtevoor-ruimteregeling bp Buitengebied. Vloeit voort uit Woonvisie SD Gelijk aan voorwaarden bij voormalige ruimtevoor-ruimteregeling bp BG Welstandsadvies bij iedere nieuwe woning Voorwaarde toekomstbestendig en klimaat adaptief bouwen en inrichten erf in lijn met vastgestelde klimaatadaptatiestrategie.

Gelijk aan voorwaarde bij voormalige ruimtevoor-ruimteregeling bp Buitengebied. Gelijk aan voorwaarde bij voormalige ruimtevoor-ruimteregeling bp Buitengebied met betrekking tot minimale afstand t.o.v. de weg. Gelijk aan voorwaarde bij voormalige ruimtevoor-ruimteregeling bp Buitengebied.

3

-

-

Extra woning levert geen onoverkomelijke belemmeringen m.b.t. nutsvoorzieningen op. Net als bij extra woningen in kernen dient ook voor iedere extra woning in het landelijk gebied afgedragen te worden aan het transitiefonds Wonen. Wijziging vindt slechts plaats als een privaatrechtelijke overeenkomst is gesloten over de instandhouding van de afspraken die publiekrechtelijk niet geborgd kunnen worden zoals het erfinrichtings- c.q landschapsplan en de bijdrage aan het transitiefonds Wonen.

Verplichte Klicmelding Woonvisie SD

Gelijk aan voorwaarde bij voormalige ruimtevoor-ruimteregeling bp Buitengebied. Aanvulling bijdrage uit transitiefonds Wonen vloeit voort uit vastgestelde Woonvisie SD.

B. Ongebruikte bouwtitels in het landelijk gebied benutten Uit VVD Amendement 11-11-2021: In de op te stellen Structuurvisie Wonen wordt, voor zover er in het bestemmingsplan of in gesloten overeenkomsten met initiatiefnemers van woningbouwprojecten geen einddatum is opgenomen of deze datum is overschreden, een nieuwe einddatum vastgesteld voor de realisatie van bestaande harde plancapaciteit in alle kernen en het buitengebied. Voor het benutten van een ongebruikte bouwtitel in het landelijk gebied gelden de volgende voorwaarden: o alle ongebruikte bouwtitels voor de bouw van een woning (niet zijnde een agrarische dienstwoning behorende bij een agrarisch bouwblok) tot en met 31 december 2025 kunnen worden gerealiseerd, vanaf 1-1-2026 zijn deze titels planologisch weg bestemd. o ongebruikte bouwtitels in het landelijk gebied kunnen worden verplaatst, mits de nieuwe locatie in een kern (binnen de contour) ligt. Dus niet aangrenzend aan de contour van de kern* of in het landelijk gebied. o alle ongebruikte bouwtitels die nog voor 1-1-2026 op de planologisch toegestane locatie gebouwd worden, zijn vrijstaande woningen in een groene setting en op ruime kavel. o de nieuwe woningen worden getoetst aan het RWMA-kader met o.a. richtlijnen voor levensloopgeschiktheid.

o de nieuwe woningen die in het buitengebied worden gebouwd, moeten voldoen aan de voorwaarden in het bestaande beleid voor het buitengebied, toetsing gaat via kwaliteitsteam buitengebied. o bij verplaatsing van een ongebruikte bouwtitel is geen bijdrage aan transitiefonds Wonen nodig, omdat het geen toevoeging van een woning is. C. Verplaatsen van bestaande woningen binnen de contour landelijk gebied (sloop en nieuwbouw) Voor het verplaatsen van bestaandewoningen binnen de contour landelijk gelden de volgende voorwaarden: o De nieuw te bouwen woning wordt gesitueerd buiten de kern en niet aangrenzend aan de contour van de kern*. Bij bouwen in het landelijk gebied geldt dat de nieuwe woning geen verslechtering mag betekenen van de agrarische bedrijfsvoering in de omgeving. De nieuwe woning mag niet dichter bij een agrarisch bedrijf (en de daarbij horende planologische mogelijkheden) gevestigd zijn dan de dichtstbijzijnde bestaande woning. o Nieuwe woningen zijn vrijstaande woningen in groene setting en op ruime kavel.

4

o o o

Nieuwe woningen worden getoetst aan het RWMA-kader met o.a. richtlijnen voor levensloopgeschiktheid. Nieuwe woningen moeten ook voldoen aan de voorwaarden in het bestaande beleid voor het buitengebied, toetsing gaat via kwaliteitsteam buitengebied. Bij verplaatsing (sloop en nieuwbouw) is geen sprake van toevoeging van een nieuwe woning en is er daarom geen bijdrage aan het transitiefonds Wonen nodig.

* Toelichting uitsluiting bouwen aangrenzend aan de kern Voor woningen die gebouwd worden in het landelijk gebied geldt dat deze niet aangrenzend aan de contour van de kern gebouwd kunnen worden. De keuze is of bouwen in de kern of bouwen op afstand van de kern. Indien we mee zouden gaan met bouwen aangrenzend aan de contour van de kern verruimen we daarmee de “rode” bouwcontour van de kern. Deze verruiming is vanuit het woonbeleid niet acceptabel gelet op de redenen waarom de contour is/wordt vastgelegd.

5